Sentencia Civil 77/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 119/2023 de 07 de febrero del 2024

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes de la primera instancia.

I.-/ D. Valentín y Dª Milagros, formularon demanda de Juicio Ordinario contra BEGRU MALLORCA INVESTMENT Gmbh Co, sucursal en España", ejercitando una acción de cumplimiento contractual por equivalencia respecto al contrato suscrito entre las partes el 01/10/20 para la compra de la vivienda sita en c/ DIRECCION000 NUM001, de Santa Ponça, a la que acumulaba otra de resarcimiento de daños y perjuicios por incumplimiento doloso. Concretaba el valor económico del cumplimiento por equivalencia en 545.000 euros, incluyendo los 170.000 euros satisfechos por los propios demandantes a la fecha del contrato. Y, en cuanto a la cuantía de la indemnización por daños y perjuicios, fijó la misma distinguiendo los siguientes conceptos y cantidades: 170.000 euros pactada en el propio contrato para el caso de incumplimiento concepto de daños y perjuicios; 17.000 euros correspondiente al IVA de la referida cantidad, por ser doloso el incumplimiento de la demandada; los gastos sufragados al Bufete Frau por su intervención profesional en la compra frustrada por importe de 30.250 euros; el daño "in re ipsa" por la falta de disfrute derivado del incumplimiento de la prestación por la vendedora, que se concreta en una renta mensual de 7.100 euros a contar desde el 1 de enero de 2021 hasta que la demandada cumpla la prestación sustitutoria; y la suma de 30.000 euros por la frustración y daño moral causado a la familia actora que se ha visto privada de poder disfrutar de la vivienda que habían elegido para ser su residencia en Mallorca.

Interesaba además la condena de la demandada al pago de los intereses correspondientes y al de las costas procesales.

II.-/ La mercantil demandada se opuso a la demanda interesando su desestimación, con imposición de costas a la actora. Alegó que el contrato había quedado resuelto por haber desistido la parte vendedora, y que los actores quedaban resarcidos en todos los posibles conceptos indemnizatorios, debiendo aquéllos aceptar el pago de la cantidad de 357.000 euros, ya consignada en el procedimiento de consignación judicial nº 118/2021, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. Ocho de Palma desde el 08/02/21, con expresa imposición de costas.

III.-/ La sentencia estimó sustancialmente la demanda, pronunciándose en los términos que constan en su Fallo, antes transcrito. Concluyó la existencia de incumplimiento contractual doloso de parte de la vendedora demandada, negó el carácter penitencial de las arras pactadas, acogió la pretensión de la compradora en orden a obtener el cumplimiento por equivalencia conforme a lo estipulado en el contrato y al art. 1.124 CC y, en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios reclamada en base al mismo precepto legal y 1.101 y concordantes del mismo cuerpo legal, estimó la reclamación formulada, reduciéndola únicamente en cuanto al importe solicitado en concepto de daño moral, y concretando la cuantía indemnizatoria en concepto de daño in re ipsa.

IV.-/ La representación de BEGRU MALLORCA INVESTMENT Gmbh Co, sucursal en España" interpone recurso de apelación interesando que en este segundo grado jurisdiccional se dicte nueva sentencia que revoque la recurrida y condene en costas de primera y segunda instancia a la parte actora. Los distintos motivos que alega en pro de su pretensión en la alzada se examinarán en los fundamentos que siguen al presente.

V.-/ Los actores se oponen al recurso, interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada, con imposición de costas a la parte demandante.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala (I)

I.-/ La parte apelante considera en su primer motivo de recurso que la calificación jurídica del contrato litigioso realizada por el juzgador a quo no es correcta. Alega que, aunque en el encabezamiento del contrato se indique "arras confirmatorias", para determinar su naturaleza hay que estar al clausulado del contrato. Y a su entender, de dicho clausulado no resulta que se trate de un contrato de compraventa perfeccionado, ni que se establezca un pacto accesorio de arras confirmatorias y no penitenciales -que es lo que establece la sentencia-, sino que la voluntad de las partes era que, en caso de incumplimiento, el comprador las perdía y el vendedor las devolvía duplicadas. Es decir, arras penitenciales. Existiendo además una cláusula que permitía rescindir unilateralmente al comprador".

Para acreditar que tal era la voluntad de las partes -pactar unas arras penitenciales- reproduce la cláusula contractual primera, en su parte final, copiando de ella el siguiente pasaje:

"pagar tasas, tratar el expediente con la correcta diligencia en cuanto a que no haya ilegalidades o retrasos a presentar la documentación la parte compradora tiene el derecho de cancelar o rescindir el contrato unilateralmente y solicitar la devolución de las arras entregadas (187.000,00 €). En este caso no tendrán derecho de reclamar indemnización alguna por la parte vendedora" (el subrayado es de la parte apelante) .

Y reproduce también, de forma parcial, la cláusula contractual "CUARTA.- Incumplimiento de las partes contratantes", en el pasaje siguiente:

"Si una de las partes no cumpliere lo que le incumbe, en virtud del art. 1124 del C.C, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios, que en este caso conceto las partes tienen a bien establecerla en una cantidad equivalente a las arras entregadas" (el subrayado es de la parte apelante).

II.-/ El motivo no puede ser estimado. Cierta es la pauta interpretativa según la cual el contenido del contrato prevalece sobre su " nomen iuris"; pero dicha pauta tiene como premisa que, en efecto, exista contradicción entre ambos aspectos.

En el caso no existe tal contradicción, sino que la denominación del negocio jurídico suscrito entre las partes el 01/10/20 como "Contrato de compraventa con arras confirmatorias" (así se lee en el mismo -doc. 2 de la demanda-) responde a lo que luego es objeto de desarrollo en lo que a la presente litis incumbe, pues no existe, contra lo que mantiene la demandada apelada, pacto alguno de arras penitenciales.

Dicho lo cual, vemos que la transcripción parcial de las cláusulas primera y cuarta que se hace en el recurso, como se hiciera también en el escrito de contestación a la demanda, fue ya examinada por el juzgador a quo en el FJ 2º de su sentencia al abordar la naturaleza jurídica del contrato "calificado por la parte actora como de compraventa con arras confirmatorias, y por la entidad demandada como de compraventa con arras penitenciales". En dicho examen expuso la distinción jurisprudencial entre las distintas clases de arras, enmarcó la cuestión en el ámbito de los arts. 1281 y ss CC, sobre las reglas de interpretación de los contratos, y se detalló los tres aspectos siguientes, que reproducimos:

En su estipulación SEGUNDA- Precio (pág. 12/24), se dice: "(...) Se entiende que las arras ya depositadas son a cuenta del precio total fijado en la presente estipulación".

-En la estipulación TERCERA.- Forma de pago, se indica que la cantidad de 170.000 euros, más IVA, en total, 187.000 euros que la parte compradora debe abonar en el plazo de cinco días hábiles a partir de la firma del contrato, En el caso de formalizarse la escritura pública de compraventa, dicho importe se considerará como pago a cuenta" (pág. 14/24).

-En la estipulación CUARTA.- Incumplimiento de las partes contratantes, se dice: "Las arras depositadas operan como anticipo y expresión de la fuerza vinculante del contrato, no facultando a ninguna de las partes para resolver o rescindir unilateralmente la obligación contraída. Si una de las partes no cumpliere lo que le incumbe, en virtud del artículo 1.124, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios, que en este caso concreto las partes tienen a bien establecerla en una cantidad equivalente a las arras entregadas" (pág. 14 y 15/24).

Y, refiriéndose a la reproducción de la cláusula primera in fine del contrato hecha por la actora para sostener -como mantiene en su recurso- la existencia de cláusulas contradictorias con la denominación del contrato como compraventa con arras confirmatorias, la sentencia expresa que la demandada " para ello transcribe, entre otras, y de forma parcial e interesada, dentro de la estipulación primera "in fine", lo siguiente: "documentación pertinente) la parte compradora tiene el derecho de cancelar o rescindir el contrato unilateralmente y solicitar la devolución de las arras entregadas (187.000,00 €). En este caso no tendrán derecho de reclamar indemnización alguna por la parte vendedora." (pág. 12/24)". Y que transcribe también parte de la estipulación CUARTA.- Incumplimiento de las partes contratantes, para decir que no se trata de un contrato de compraventa con arras confirmatorias ya que deja la opción de rescindir el contrato; cuando, en realidad, como concluye la sentencia apelada, lo que hace la parte es confundir lo que son arras y compraventa y las funciones de las primeras, al considerar la demandada que, como vendedora, está contractualmente facultada para rescindir el contrato abonando en su caso el doble de las arras entregadas.

Aprecia la Sala que las estipulaciones tercera y cuarta del contrato no permiten que las partes se desvinculen del contrato a través del desistimiento unilateral o resolución, atendido que la propia cláusula cuarta establece que "Las arras depositadas operan como anticipo y expresión de la fuerza vinculante del contrato, no facultando a ninguna de las partes para resolver o rescindir unilateralmente la obligación contraída .", amén de que, como deja expuesto el juzgador a quo, y ello no se combate en el recurso, no resulta cierta la alegación de la demandada según el contrato permite a la parte compradora la resolución unilateral del contrato en cualquier caso, pues " la estipulación primera que reproduce de forma parcial e interesada la entidad demandada, se refiere al supuesto específico de que el inmueble objeto de la compraventa, tal y como aparece descrito en el contrato, no estuviese inscrito hasta el día 16 de diciembre de 2020, prorrogable por dos meses más (16 de febrero de 2021), en cuyo caso la compradora podría cancelar o rescindir el contrato unilateralmente".

Por último, y como indica la sentencia apelada, del contrato no resulta la posibilidad de atribuirse recíprocamente las partes la facultad de desligarse o separarse del contrato de forma unilateral, durante un tiempo y antes de su efectivo cumplimiento, lo que impide calificar las arras como penitenciales.

En efecto. Las arras penitenciales, al igual que las confirmatorias, también son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato, pero de un contrato no firme, sino claudicante, en el sentido de que permiten desistir del mismo percibiéndolas quien las entregó, y devolviéndolas duplicadas quien las recibió. El artículo 1.454 CC, que no tiene carácter imperativo, contempla las arras penitenciales como mecanismo convencional -pues dice " si hubiesen mediado arras..."- que permite dar marcha atrás en la contratación, a diferencia de las confirmatorias, que no facultan para resolver el contrato y normalmente se corresponden con los pagos a cuenta del precio estipulado, de modo que en caso de cumplimiento del contrato, la cantidad se imputa al precio, sin que, en caso de incumplimiento del contrato celebrado, las arras confirmatorias excluyan la posibilidad de ejercitar la acción para exigir el cumplimiento o la resolución del contrato ex art. 1124 CC, ni, de resultar procedente, la posible indemnización de daños y perjuicios derivada del incumplimiento.

Finalmente, entendemos que la parte apelante no desvirtúa la conclusión valorativa del juzgador a quo cuando en su sentencia señala que las arras pactadas, además de confirmatorias, tienen también una función penal (garantía) ante la previsión de incumplimiento, función que se cumple con el régimen previsto en la cláusula 4ª del contrato, de pérdida o devolución doblada, sin que ello contradiga el carácter confirmatorio de las arras y sin que tal previsión legitime a las partes para desistir del contrato (recordando que las arras confirmatorias penales despliegan sus efetos no en el momento de la perfección, "sino del incumplimiento, a modo de indemnización anticipada, esto es, en su función de liquidación de daños y perjuicios".

TERCERO.- Decisión de la Sala (II).

I.-/ A través de los motivos Segundo a Quinto del recurso, la parte apelante, manteniendo la tesis según la cual el contrato de 01/10/20 es un contrato de arras penitenciales y no de compraventa con arras confirmatorias (tesis que, al igual que el juzgador a quo, también rechaza la Sala), niega el incumplimiento contractual que se le imputa por no llevarse a efecto la venta prevista, así como su carácter doloso, manteniendo en su lugar que, simplemente, rescindió unilateralmente el contrato estando facultada para ello (en virtud del carácter de las arras convenidas como arras penitenciales); es decir, que entiende que al estar facultada para desistir, no se puede considerar un incumplimiento doloso, como aprecia la sentencia apelada, y, en consecuencia, no procede el cumplimiento por equivalencia del contrato, siendo únicamente aplicable la indemnización de daños y perjuicios ya establecida convencionalmente. Explica que rescindió el contrato sin intención de perjudicar a la contraparte, y que la cantidad a la que ha resultado condenada en la sentencia adolece de la debida equidad, es desproporcionada y generadora de un enriquecimiento injusto en favor de la parte actora.

Singularmente en el Motivo 5º de su recurso, aborda las distintas cantidades a que ha resultado condenada en la sentencia de primera instancia, admitiendo la cantidad entregada en concepto de arras (175.000 euros) y el IVA correspondiente a dicha cantidad (17.000 euros), rechazando las demás, a saber:

-Gastos abonados al Bufete Frau (30.250 €), por inexistencia de dolo y tratarse de un contrato con arras penitenciales que prevé la posibilidad de rescindir del contrato y al prever ya la indemnización de daños y perjuicios.

-Daño in re ipsapor la falta de disfrute derivado del incumplimiento de la prestación a que venía obligado el vendedor, concretado en una renta mensual de 7.100 euros, a contar desde el 1 de enero de 2021 y hasta que la demandada satisfaga y cumpla con su obligación de prestación por equivalencia (...)" (20.116,67 €). Se invoca el art. 1095 CC, que la parte actora adquirió un inmueble poco después de resolver el contrato en unas condiciones mejores que las del contrato, y que, siendo ya condenada al pago de 545.000 euros en concepto de cumplimiento por equivalencia no cabe además condena por daño in re ipsa.

-Daño moral, al no haber quedado demostrado su presupuesto, cual es en el caso "la frustración, impotencia y sufrimiento anímico, al ser privados la familia actora de la vivienda donde iban a disfrutar las fiestas navideñas e iba a convertirse en su hogar en Mallorca. La desilusión que produce que la finca que habías firmado se venda torticeramente a un tercero frustrando tus sueños"; constando además que la actora es dueña de varios inmuebles en Calvià.

II.-/ Aprecia la Sala que la parte vendedora no hizo entrega de la finca objeto del contrato a la parte compradora, ni dentro del plazo establecido ni con posterioridad a su vencimiento. De hecho, y esto no se discute, el 15/12/20, todavía dentro del plazo del contrato, vendió la finca a un tercero. Comunicó su decisión unilateral de rescisión a la contraparte a través de abogados mediante correo electrónico y por vía telefónica, indicando como motivo los problemas entre socios de la propia entidad vendedora.

A partir de aquí, la cuestión es si, como establece el juzgador a quo, el incumplimiento debe reputarse doloso.

La apelante niega su concurrencia en razón a las consideraciones siguientes:

-que, consistiendo la culpa contractual en la acción u omisión voluntaria que, realizada sin malicia, impide el cumplimiento normal de una obligación, en el caso no puede existir dolo porque el contrato se podía rescindir abonando en su caso el doble de las arras entregadas, conforme a lo pactado en la cláusula cuarta.

-que la vendedora comunicó que no podría venderse el inmueble y puso a disposición del comprador desde el primer momento las arras duplicadas, en la creencia de que, devolviendo las arras duplicadas, cumplía con lo estipulado en el contrato. Además, ante la negativa de la parte compradora, consignó su importe notarialmente el 28/12/20, y más tarde, judicialmente.

-que la parte compradora no se personó en la Notaria acreditando su solvencia ni exigiendo realizar la compraventa.

-que existió dolo de la parte compradora porque ésta confeccionó unilateralmente con la inmobiliaria el contrato en el que contempló que la parte compradora podía desistir perdiendo únicamente las arras, lo que responde a la clara intención de perjudicar a la vendedora.

Sin embargo, la sentencia apelada justifica el dolo al considerar que la vendedora dejó de cumplir su prestación -la entrega de la finca vendida a los actores- "de manera intencionada, voluntaria y consciente, y no por ningún tipo de imposibilidad sobrevenida no imputable a su voluntad, que hubiera dado lugar a la extinción de la obligación ( art. 1182 del Código Civil), habiendo procedido a la venta de la vivienda a un tercero, imposibilitando con su propia actuación el cumplimiento de la obligación comprometida con los actores-vendedores, frustrando las legítimas expectativas de los compradores-demandantes".

Entendemos correcta la calificación del incumplimiento como doloso que hace el juzgador a quo. Sentado el incumplimiento contractual, y descartada la tesis de la demandada de las arras penitenciales habilitantes de una facultad de rescindir devolviéndolas dobladas, es claro que la decisión de la demandada de no cumplir su prestación principal (y transmitir la finca a un tercero por mayor precio) fue adoptada de manera libre, consciente y voluntaria, sin que quepa oponer ni apreciar una suerte de creencia errónea como vicio de su voluntad unilateral de rescindir que excluya el dolo, máxime cuando en esta litis viene mantenido, en ambas instancias, que ostenta la facultad de desistir del contrato rescindiéndolo unilateralmente sin otra consecuencia que la restitución doblada de la cantidad recibida como arras.

III.-/ Expuesto cuanto antecede, el régimen jurídico ante el incumplimiento voluntario de la parte vendedora es el previsto en el art. 1.124 CC, al que expresamente se remite la cláusula 4ª del contrato, cuando dice que "si una de las partes no cumpliere lo que le incumbe, en virtud del art. 1124 del C.C, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios, que en este caso concreto las partes tienen a bien establecerla en una cantidad equivalente a las arras entregadas".

Así, en primer lugar, la parte compradora tiene la facultad de escoger entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo. En esa elección ha escogido reclamar el cumplimiento; el cual, por haberse vendido la finca a un tercero protegido por el art. 34 LH, sólo puede satisfacerse por equivalencia, que es lo que se pide en la demanda y reconoce la sentencia apelada. En ella se argumenta, además, sobre la naturaleza jurídica del cumplimiento por equivalencia, planteando en su FJ 4º cuáles son las (dos) posiciones doctrinales y jurisprudenciales: la que entiende que la pretensión del cumplimiento por equivalencia debe quedar integrada en la indemnización de daños y perjuicios del artículo 1.101 del Código Civil, como una partida indemnizatoria más; y la que sostiene que se trata de un remedio distinto e independiente de la indemnización de daños y perjuicios.

En segundo lugar, ya en orden a determinar el valor económico del cumplimiento por equivalencia de la prestación a que venía obligada la parte vendedora (la entrega de la cosa), la sentencia señala que el valor de dicha prestación sería el precio de 3.775.000 euros obtenido por la entidad vendedora en la venta posterior realizada en fecha 15 de diciembre de 2020 a un tercero (según la escritura pública de compraventa aportada a los autos), menos el precio de la venta estipulada con los actores (3.400.000 euros), esto es, 375.000 euros. A dicha cantidad han de sumarse los 170.000 euros pagados a cuenta por la parte compradora, lo que hace un total de 545.000 euros.

Frente a ello, la parte apelante sostiene que, estando facultada para desistir, no procede el cumplimiento por equivalencia, amén de que la jurisprudencia considera que el cumplimiento por equivalencia es un principio subsidiario que no es de aplicación al caso, en el que lo procedente es abonar únicamente los daños y perjuicios conforme al contrato (arras duplicadas).

Sin embargo, y como ya se ha dicho, de acuerdo con el art. 1124 CC y con lo pactado en el contrato, el incumplimiento de la vendedora faculta a los compradores para exigir el cumplimiento u optar por la resolución. Siendo legítimo escoger la primera opción, es claro que la sentencia puede condenar al cumplimiento por equivalencia.

Ahora bien. En cuanto a la concreción económica del cumplimiento por equivalencia, entendemos que el cálculo realizado en la sentencia apelada al tomar en consideración la diferencia de valor por la venta de la finca a un tercero, incorpora en parte un elemento de lucro cesante (al modo en que el actor, de haber adquirido al precio pactado, podría haber obtenido como ganancia de haber vendido la finca a un tercero como hizo la parte demandada); incorporación que la Sala estima generador de un enriquecimiento injusto por falta de la debida conmutatividad y equivalencia de prestaciones, susceptible de reducción por exceder lo que sería el módulo de cumplimiento debido, y que lleva a la Sala a apreciar su reducción, fijando definitivamente la cantidad correspondiente al cumplimiento por equivalencia en la suma de 100.000 euros, en lugar de los 375.000 establecidos en la sentencia; cantidad de 100.000 euros a la que, como hace la sentencia apelada, han de adicionarse los 170.000 euros, satisfechos por los compradores en concepto de pago a cuenta.

CUARTO.- Decisión de la Sala (III).

Corresponde por último examinar las alegaciones del recurso en lo concerniente a la estimación de la acción de indemnización de daños y perjuicios ejercitada por la parte demandante por distintos conceptos en relación a varias cantidades.

I.-/ Sostiene la apelante que no hubo dolo por su parte. Por tanto, no procedería abonar otra cantidad distinta que los 170.000 fijados en el contrato como cantidad igual a las arras, más el IVA (al 10 %, 17.000 euros). Entiende además que el importe correspondiente a honorarios profesionales (bufete Frau), al no existir dolo, queda cubierto por la indemnización de los 170.000 euros, que el daño in re ipsa por falta de disfrute no procede porque no hubo entrega de la cosa, quedando cubierto con el importe fijado para el cumplimiento por equivalencia, y que no concurre daño moral porque no se ha probado ni existen expectativas de vivienda frustradas al ser titulares los actores de otras viviendas en la isla.

II.-/ La decisión sobre las alegaciones del recurso en este punto exige establecer como premisa el alcance de las consecuencias propias del carácter doloso del incumplimiento imputable a la parte vendedora. Decimos esto porque la cláusula 4ª del contrato, al establecer el régimen jurídico en caso de incumplimiento, cual es el resarcimiento de daños y perjuicios, delimita que " en este caso concreto las partes tienen a bien establecerla en una cantidad equivalente a las arras entregadas" -sic-.

La sentencia apelada entiende que esta delimitación no agota el régimen aplicable al resarcimiento de daños y perjuicios derivados del incumplimiento cuando éste es doloso, sino que resulta de aplicación lo previsto en el art. 1107, párrafo último del CC, conforme al cual "En caso de dolo responderá el deudor de todos los que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación".

Entendemos que esta interpretación debe mantenerse en la alzada, y ello porque si bien es cierto que la cláusula 4ª habla de incumplimiento, sin distinguir si éste es doloso o culposo, la exclusión del régimen previsto en el art. 1.107 CC para el incumplimiento doloso, esto es, de mala fe, requiere que así se pacte por las partes, pacto de exclusión que el contrato no contiene.

III.-/ Establecida la anterior premisa, y sin necesidad de analizar la cuestión relativa a los 170.000 euros (como cantidad pactada), más los 17.000 euros de IVA derivado de ella (tal y como admite la parte apelante en el Motivo Quinto, numerales 1 y 2 de su escrito de recurso), estimamos conforme a derecho el establecimiento de una indemnización por daño in re ipsa y por daño moral, y sus respectivas cuantías, debidamente motivadas en la sentencia, amén de que es claro que el cumplimiento por equivalencia reconocido en la sentencia no puede abarcarlos, dado que tales daños se han producido con independencia de ese pronunciamiento, cuyo fin no es resarcitorio. Entendemos, además, que su cuantificación resulta conforme a derecho, sin que los argumentos de la parte apelante desvirtúen los razonamientos de la sentencia apelada en este punto, que hacemos propios y damos por reproducidos.

Distinto tratamiento merece, sin embargo, la cantidad correspondiente a los honorarios satisfechos por la parte compradora a Bufete Frau, que constan en la factura de fecha 16/12/20, doc. 10 de la demanda (en la que el concepto que consta es " Honorarios parciales preparación contrato de arras confirmatorias Due dilligence y escritura de compraventa de la propiedad sita en Santa Ponsa, DIRECCION000, NUM001 Calviá ", y el importe asciende a 25.000,00, más IVA al 21 %, 5.250, total 30.250,00 euros). Y ello porque, acordado el cumplimiento por equivalencia, no puede imputarse el coste de los servicios profesionales contratados por los compradores a daños y perjuicios "conocidamente derivados de la falta de cumplimiento de la obligación" -como exige el 1.107 CC- por la parte vendedora, sino que son gastos previos, anteriores a la entrega de la cosa, sin que en este caso la frustración de la venta sea la causa de tal daño patrimonial a los actores (el importe reclamado), puesto que si bien no se ha llegado a ejecutar la venta, el daño que ello provoca (la realización de un gasto orientado a la adquisición del inmueble cuando la adquisición no se produce por causa imputable a la vendedora) desaparece desde el momento en que se obtiene a través del proceso judicial el cumplimiento por equivalencia de la prestación a que venía obligada la parte incumplidora; cumplimiento forzoso que hace que el servicio profesional haya revertido en el fin por el que se contrató, al margen de las costas del proceso judicial entablado para obtener el cumplimiento (por equivalencia) de su prestación por la vendedora.

QUINTO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no procede imponer las costas de esta alzada a ninguna de las partes, en aplicación de lo previsto en el art. 398 LEC.

Respecto a las costas de la primera instancia, la estimación parcial del recurso determina que la estimación de la demanda deje de ser sustancial y deba considerarse parcial, siendo de aplicación las reglas previstas en el art. 394 LEC cuando la estimación o desestimación fueren parciales.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, procede acordar la restitución del depósito consignado para recurrir.