Sentencia Civil 145/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1423/2022 de 09 de febrero del 2024

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión de la juez y recurso.

D. Lucio presenta demanda de juicio declarativo verbal, en ejercicio de una acción de reclamación de rentas y cantidades debidas en el marco del contrato de arrendamiento contra D. Ildefonso, D. Jacinto y Dª Marí Luz, en la que expone:

1. El demandante es propietario de la finca sita en la CALLE000, número NUM000, de Terrassa, inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 1 de dicha ciudad en el Tomo NUM001, Libro NUM002, Folio NUM003, Finca NUM004. La finca objeto de autos fue vendida al demandante por su padre, D. Bartolomé el 19 de diciembre de 2019.

2. D. Bartolomé y los demandados convinieron el arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de Terrassa, el día 9 de noviembre de 2017, por el tiempo de tres años y precio de 650 euros mensuales y acordaron el pago de una fianza de dos mensualidades, es decir, 1.300 euros.

3. El comprador se subrogó en los derechos y obligaciones del arrendador.

4. Los demandados dejaron de pagar las rentas correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2020 y 150 euros de la mensualidad del mes de junio de 2020, a razón de 650 euros mensuales, sumando la cuantía total a fecha de la entrega de llaves de 2.100 euros.

5. El día 29 de septiembre de 2020, D. Ildefonso entregó las llaves de la vivienda arrendada a la agencia inmobiliaria, y en el mismo acto, se firmó el documento de fin de contrato.

6. Con posterioridad a la extinción del contrato de arrendamiento, la propiedad ha tenido que satisfacer dos facturas para arreglar los desperfectos que había en la vivienda arrendada cuando el arrendatario entregó a la posesión de la misma. Dichas facturas ascienden a la cantidad de 2.575,91 euros.

7. Improcedencia de devolución de la fianza.

8. Desglose de la cantidad reclamada: la cantidad reclamada asciende a 3.375,91 euros con el siguiente desglose:

Rentas impagadas: 2.100 euros.

Facturas de reparaciones: 2.575,91 euros.

Fianza: -1.300 euros

Total: 3.375,91.- euros.

Y solicita que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que, con íntegra estimación de la demanda, se condene a los demandados a pagar al demandante la cantidad de 3.375,91 euros, así como los intereses legales correspondientes y las costas del presente procedimiento.

D. Ildefonso, D. Jacinto y Dª Marí Luz, presentan escrito de contestación a la demanda en la que alegan:

Resultaron impagadas las rentas de agosto y septiembre de 2020 por cuanto estaban cubiertas con los dos meses de la fianza depositada en su día, y en cuanto a la renta del mes de julio de 2020 y los 150 euros del mes de junio de 2020, se corresponden a la inhabitabilidad de la vivienda por las tremendas filtraciones de agua y las humedades que imposibilitaban la habitabilidad del inmueble.

Cierto que existen desperfectos en la vivienda, pero no son imputables al arrendatario, ni por uso inadecuado ni por falta de mantenimiento.

En cuanto al importe de la factura de 712,51 euros, no puede ser cuantificado porque no está dentro del marco de los desperfectos que pueden ser exigidos por el arrendador al arrendatario a la finalización del contrato de arriendo.

En cuanto a la factura número NUM005, de fecha 25 de octubre de 2020, son desperfectos que obedecen a las filtraciones de agua que sufrió la vivienda a causa de las fuertes lluvias. Estos desperfectos, consecuencia de las filtraciones, no son consecuencia de un mal uso ni de falta de mantenimiento de la vivienda por parte del arrendatario, siendo imputables al arrendador, por lo que tampoco deben ser contabilizados ya que son reparaciones necesarias a cargo del arrendador, no del arrendatario.

Y piden que, seguido el juicio por todos sus trámites, se dicte sentencia absolviendo a los demandados de todas y cada una de las pretensiones solicitadas en la demanda, con expresa imposición de las costas causadas al actor.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda presentada por D. Lucio, contra D. Ildefonso, D. Jacinto y Dª Marí Luz y condena a dichos demandados a pagar al actor la cantidad de 2.705,57 euros, más los correspondientes intereses desde la fecha de la interposición de la demanda; abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Frente a dicha resolución, D. Ildefonso, D. Jacinto y Dª Marí Luz interponen recurso de apelación en el que alegan, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba en cuanto a los daños existentes en la vivienda arrendada, puesto que la juzgadora a quo basa su decisión fundamentalmente en el informe pericial, la declaración del perito y las facturas aportadas por la parte actora, y en ningún momento valora en su sentencia, la profunda enemistad existente entre arrendador y arrendatario, así como la antigüedad de la vivienda y la existencia de importantes humedades por entrada de agua de lluvia en cascada en casi todas las estancias del inmueble, que afectaron a la habitabilidad de la misma.

Y solicita se dicte sentencia por la que se estime el recurso, por error en la valoración de la prueba e infracción de los artículos 217 de la LEC, relativo a la carga de la prueba, y del artículo 218 de la LEC relativo a la exhaustividad, congruencia y motivación de la sentencia, habida cuenta de que nada dice la sentencia respecto a los elementos fácticos relacionados con la enemistad entre las partes y el lapso de tiempo transcurrido desde la entrega de la posesión y la visita del perito que realiza el informe pericial, ni tampoco hace referencia a las imágenes contenidas en el video sobre las importantes filtraciones de agua en casi todas las estancias del inmueble, que provocan un estado de inhabitabilidad en la vivienda, así como tampoco hace referencia al documento aportado por la parte demandada en el acto de juicio, en relación a la respuesta que realiza la compañía de seguros del demandado, al mismo, en cuanto a todas las partidas afectadas por la inundación de la vivienda y las importantes filtraciones de agua sufridas, ocasionando daños al contenido, propiedad del demandado y a todo el continente.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Obligaciones de arrendador y arrendatario.

El arrendatario tiene una serie de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de conformidad con la LAU y con el Código Civil.

En efecto, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( artículo 1.555 del Código Civil): responde del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1.555, 1.559 y 1.563 del Código Civil, 21 y 30 de la LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - artículos 1.561 y siguientes del Código Civil - y del pago del precio, es decir, del pago de la renta y demás cantidades que asumió o correspondan al arrendatario, artículos 1.255.1 del Código Civil, 17 y 20 de la LAU.

Asimismo, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Al finalizar el arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

Al mismo tiempo, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543, 1.545, 1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562, 1.563 y 1.564 del Código Civil), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo1.563 del CC)-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo1.564 del CC).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

Esto es, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Por otro lado, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Y finalmente, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del Código Civil).

TERCERO.- Aplicación de la doctrina expuesta al caso de autos.

Como hemos dicho, llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del Código Civil).

Y existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar que los desperfectos existentes en el momento de devolver la posesión de la vivienda ya existían al iniciar el arriendo o que se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En la cláusula séptima del contrato de arrendamiento de 9 de noviembre de 2017 suscrito entre D. Bartolomé, como arrendador, y D. Ildefonso, D. Jacinto y Dª Marí Luz, como arrendatarios, con relación a la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de TERRASSA, se indica:

" La parte arrendataria, quien ha procedido al examen exhaustivo del piso arrendado y de sus accesorios, declara formalmente que recibe todo lo arrendado en perfecto estado para el uso a que se destina y presto para ser ocupado, al completo de sus instalaciones, servicios y elementos de todas clases y en igual estado habrá de devolverlo cuando se termine el contrato, siendo de cuenta de la parte arrendataria todas las reparaciones que hayan de realizarse por daños causados por él, o personas que del mismo dependan, en el edificio o en la vivienda arrendada, por mal uso, omisión o negligencia, siendo asimismo, a cargo de la parte arrendataria, las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, sus accesorios y de cuanto forme parte o sea anejo a lo cedido en arrendamiento. En caso de romperse cualquier electrodoméstico o mueble no se repondrá por la parte arrendadora".

De la cláusula transcrita, se desprende que el inmueble se entregó en correcto estado para el uso, al completo de sus instalaciones, servicios y elementos de todas clases.

CUARTO.- Valoración de la prueba. Existencia de daños.

D. Lucio reclama en su demanda la cantidad de 3.375,91 euros correspondiente a 2.100 por las rentas impagadas, más 2.575,91 euros por los daños causados en la vivienda arrendada menos la suma de 1.300 euros de la fianza arrendaticia.

La magistrada juez de primera instancia, tomando en consideración las dos facturas aportadas con la demanda (documento 6) y la prueba pericial practicada, considera que los daños causados en las siguientes partidas son imputables a los arrendatarios:

- Reparación de cajón de persianas, cambiar carro y cambiar madera sujeta del marco ventana: 395 euros.

-Reparación del marco de entrada comedor por rotura tabique, enyesar y pintar: 430 euros.

-Cambiar puerta del comedor: 235 euros.

- Sustitución de 5 bombillas y un portabombillas: 125 euros.

- Reparación de caja de enchufe y cable de antena: 85 euros.

- Servicio de limpieza: 224,85 euros.

- Servicio de recogida de escombros: 80 euros.

Lo anterior hace un total de 1.574,85 euros, que más el IVA (330,72 euros) supone la suma de 1.905,57 euros, a lo que cabe añadir la cantidad de 2.100 euros por las rentas pendientes de pago y menos la fianza por importe de 1.300 euros, resulta una suma adeudada de 2.705,57 euros.

La juzgadora, por el contrario, descarta que sean imputables a los arrendatarios el resto de desperfectos recogidos en el dictamen pericial y en las facturas: cambiar cristales en habitación, reparación techo habitación y pintado; alquilar máquina para corte de candado; cerradura 203/40 FAC, servicio de cerrajería y arreglo válvula del horno y limpieza de electrodomésticos, bien porque no se ha probado suficientemente que su necesidad de sustitución obedeciera a la actuación de los inquilinos -como es el caso del cambio de cristales en habitación; alquiler máquina para corte de candado, cerradura, servicio de cerrajería-, bien porque no se ha probado que los supuestos daños fueran o no causados por el desgaste lógico que produce el uso normal y correcto de la misma, por negligencia o por otra causa - como es caso del arreglo válvula del horno y limpieza de electrodomésticos y la reparación de techo habitación y pintado, respecto de esto último, el perito no descartó su atribución a las filtraciones de aguas.

Los recurrentes alegan que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba en cuanto a los daños existentes en la vivienda arrendada, por cuanto la juzgadora a quo basa su decisión fundamentalmente en el informe pericial, la declaración del perito y en las facturas aportadas por la parte actora, sin valorar la profunda enemistad existente entre arrendador y arrendatario, el transcurso de seis días entre la entrega de las llaves y la inspección llevada a cabo por el perito, lo que supone un lapso de tiempo suficiente para que fuera el arrendador el que causara daños intencionados.

Sostiene que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba e infracción de los artículos 217 de la LEC, relativo a la carga de la prueba, y del artículo 218 de la LEC relativo a la exhaustividad, congruencia y motivación de la sentencia, habida cuenta de que nada dice la sentencia respecto a los elementos fácticos relacionados con la enemistad entre las partes, el lapso de tiempo transcurrido desde la entrega de la posesión y la visita del perito que realiza el informe pericial, y la existencia de filtraciones.

Valorando de nuevo en esta alzada la prueba practicada en la primera instancia, consideramos que los daños causados en la vivienda arrendada han quedado suficientemente acreditados.

Como hemos expuesto en los ordinales anteriores, lo cierto es que el artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En cuanto a los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil, el arrendatario únicamente no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.561, en relación con el artículo 1.555-2º del Código Civil.

Esto es, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

Por otro lado, en cuanto a los daños materiales, es doctrina reiterada ( sentencia del Tribunal Supremo 988/2004) que la indemnización por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato, requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo al demandante la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

En este supuesto, a partir de la prueba pericial, aportada como documento 7 de la demanda, de las fotografías que acompañan al dictamen, de las explicaciones vertidas por el perito en el acto de la vista, de las facturas aportadas y de la ausencia de prueba en contrario, estimamos suficientemente acreditada la existencia de los daños que se exponen en el dictamen pericial.

En efecto, en este caso, existe un único dictamen pericial emitido por el perito y Arquitecto D. Samuel, quien, tras efectuar visita e inspección ocular de la vivienda situada en la CALLE000, NUM000, NUM006, de TERRASSA en fecha 4 de octubre de 2020, informa que observa una serie de desperfectos:

o La ventana de la vivienda que da a la CALLE000 desde una estancia de dormitorio tiene las maderas del marco estropeadas, la tapa del bombo de la persiana, la propia caja de la persiana, el carro y los elementos de persiana estropeados.

o Los cristales de la ventana de la habitación deben cambiarse.

o El techo de la habitación está deteriorado y debe repararse, enlucirse y pintarse

o El tabique de final del pasillo de acceso, según se entra está roto. En la parte de la puerta que da acceso a la sala-comedor.

o La puerta correspondiente al paso del pasillo a la sala -comedor está deteriorada y debe repararse o cambiarse.

o El cable de antena de TV y su correspondiente enchufe no están en su lugar u operativos. Deben reponerse.

o A lo largo de la vivienda faltan un portalámparas y cinco bombillas que se supone que debían estar en una vivienda en uso.

Afirma el perito que los daños que aprecia fueron causados por un uso indebido de los elementos de la vivienda.

En el acto de la vista el perito fue rotundo al afirmar que inspeccionó la casa el día el 4 de octubre de 2020; que había una serie de roturas y deficiencias; que la mayoría de lo que vio era por mal uso, que había una humedad procedente de la cubierta plana, pues se había obstruido un desagüe y un día de fuerte lluvia provocó una humedad, pero que con el agua no se rompe una caja de persiana, ni los cristales, ni una ventana, ni una puerta ni cableados, ni instalaciones, ni bombillas, ni cables. Aseguró que estos daños no tenían nada que ver con la filtración procedente de la terraza, que la causa es totalmente diferente.

Añadió que el tabique que sostiene el marco de la puerta estaba roto, como si le hubieran dado un golpe enorme, que no era desgaste por uso, que estaba roto el marco, la puerta estaba desmontada por las bisagras, y que todo esto no había sido causado por el agua; que la entrada de agua solo produjo una mancha de humedad del techo , "que el agua moja", pero no rompe una ventana, una persiana, una caja de persiana ni un cristal; que los cables estaban desaparecidos, los habían cortado, se habían llevado el cable y la caja.

Concluyó que en su segunda visita a la vivienda se habían realizado las obras y las reparaciones las cuales se ajustan a las facturas: la caja de la persiana, los cristales, la ventana, estaba todo reparado, la puerta era nueva, había nuevo cableado, los marcos, estaba todo arreglado estaban esperando que secara el enlucido para pintar; que cuando fue por segunda vez la puerta del pasillo a la sala de estar comedor la habían cambiado y la ventana estaba reparada; que eran daños por mal uso y que se repararon.

La única prueba pericial practicada en este procedimiento, a instancia de la parte demandante, no ha sido cuestionada ni contradicha por ninguna otra prueba pericial practicada de contrario.

Por ello, el tribunal concluye que la causa origen es un mal uso por parte de los arrendatarios, debiendo confirmarse el juicio de valor de la juzgadora de instancia sobre la responsabilidad de los arrendatarios en la producción de los daños.

Ni cabe oponer a enemistad entre arrendador y arrendatario, lo que no forma parte de este pleito, ni nos parece que el transcurso de seis días entre la entrega de las llaves el dia 29 de septiembre de 2020 y la visita del perito el dia 4 de octubre de 2020, sea un periodo de tiempo que rompa el nexo causal.

Al contrario, dado que la fecha de la visita del perito es el 4 de octubre de 2020, esto es, sólo seis días después de la entrega de llaves que se produjo el día 29 de septiembre de 2020, cabe entender razonable que el estado de la vivienda constatado por el perito fuere el mismo que el que tenía el inmueble al tiempo de la entrega de llaves.

No cabe imputar al arrendador que debía haber traido a juicio al agente inmobiliario por ser la actora la que debe probar los daños en la vivienda, como se expone en el recurso. Se argumenta en el recurso que la carga de la prueba le corresponde al propietario. Pero olvida la parte apelante que partimos de la presunción de que los daños fueron causados por los arrendatarios, como determina en el artículo 1.563 del Código Civil, a no ser que prueben haberse ocasionado sin culpa suya.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

QUINTO.- Costas.

Al desestimarse el recurso, las costas de esta instancia han de imponerse a la parte apelante por imperativo del artículo 398.1 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,