Sentencia Civil 176/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 274/2023 de 09 de abril del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de los demandados D. Edmundo y Dª Yolanda, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada parcialmente la demanda frente a ellos presentada por D. David y Dª Serafina quienes a su vez impugnaron la sentencia.

En la demanda se señala que D. David y Dª Serafina son propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Barcelona habiendo suscrito con D. Edmundo y Dª Yolanda el 15.04.2021 un contrato de arrendamiento. La renta se indica ha sido pagada con un retraso medio de 50 días no habiéndose abonado al tiempo de la presentación de la demanda (15.09.2022) la renta correspondiente al mes de septiembre de 2022 por un importe de 4.500 €.

En base a ello se interesa la resolución del contrato con la entrega del inmueble (y en su caso lanzamiento), así como la condena a los demandados a abonar a los demandantes la cantidad de 4.500 € mas rentas y cantidades asimiladas que se generen hasta la entrega efectiva del inmueble. Todo ello con condena en costas a los demandados.

D. Edmundo y Dª Yolanda contestaron y se opusieron, alegando que a la fecha de la recepción de la demanda (10.10.2022) no existía deuda alguna. Igualmente se indica ser cierto que las cantidades correspondientes a la renta mensual en ocasiones no se han pagado dentro de los primeros cinco días de cada mes, si bien ello se indica era una situación tolerada por la propiedad, señalando que manifestación de ello es que el motivo de la petición de resolución no es el retraso, sino el impago de una mensualidad que ya consta satisfecha. Igualmente se indica que la propiedad había comentado que necesitaba la vivienda para uno de sus hijos. En base a ello interesan que se desestime la demanda y que de forma subsidiaria se tenga por enervada la acción de desahucio, todo ello con condena en costas a la parte actora.

El juicio se celebró el 4.11.2022 interesando en él la parte actora que se tuviere por enervada la acción de desahucio con costas para los demandados ante el pago efectuado, solicitando por su parte los demandados la desestimación de la demanda por ser los retrasos en el pago de la renta consentidos. De forma subsidiaria se solicitó que se tuviere por enervada la acción de desahucio sin imposición de costas.

La sentencia es estimatoria parcial de la demanda en lo que se refiere a la acción de resolución del contrato que se ve aceptada ante los retrasos en el pago de la renta, entendiendo que el abono efectuado por la parte demandada no puede surtir efectos enervatorios por no haberse realizado cumpliendo los requisitos previstos en el art. 443.3 LEC. Junto a ello se desestima la acción de reclamación de rentas ante los abonos efectuados. Todo ello sin imposición de costas.

D. Edmundo y Dª Yolanda interponen recurso de apelación entendiendo que la demanda debía ser desestimada en su integridad ante los pagos efectuados y la aceptación de los retrasos por la propiedad. De forma subsidiaria señalan que sería procedente la operativa de la enervación que es lo que fue además aceptado por la parte actora en el acto del juicio.

D. David y Dª Serafina se oponen al recurso de apelación destacando que por su parte nunca se aceptaron los retrasos en el pago de renta, si bien es cierto que ante el pago efectuado por los demandados se señaló en la vista que lo que procedía era la operativa de la enervación. Junto a ello se impugna la sentencia interesando la condena en costas a los demandados ante el momento en que se hizo el pago (tras la presentación de la demanda) y al ser esta condena lo previsto para los casos de enervación.

D. Edmundo y Dª Yolanda se oponen a la impugnación de sentencia entendiendo que en caso de considerarse que la demanda de desahucio no puede verse desestimada, lo procedente sería acordar la enervación si bien sin imposición de costas.

SEGUNDO.- Resolución del contrato de arrendamiento y enervación.

Una vez expuesto en el fundamento de derecho anterior el desarrollo de las actuaciones, es procedente el análisis del recurso de apelación presentado y la impugnación de sentencia que se formula asimismo por los demandantes/ apelados, debiéndose desde un primer momento poner de manifiesto que lo que se suscita en estas actuaciones es si la demanda de desahucio debe verse desestimada o si debe operar la enervación, no pudiéndose plantear ya la resolución del contrato de arrendamiento al haber expuesto la parte actora en el acto de la vista que en base a los pagos lo que entendía operativa era el que se tuviere por enervada la acción de desahucio.

Tras esta precisión, y en lo que se refiere al pago de la renta no es objeto de debate que al tiempo de interponerse la demanda el 15.09.2022 no se había satisfecho la renta del mes de septiembre de 2022 por importe de 4.500 € que según el contrato de arrendamiento de 15.04.2021 se debía hacer efectiva por meses anticipados dentro de los cinco primeros días de cada mes.

Tal renta se abonó el 3.10.2022, fecha posterior a la de presentación de la demanda, si bien anterior a la de la citación y requerimiento de los demandados que tuvo lugar el 10.10.2022.

En cuanto a la existencia de retrasos en el pago de rentas (realidad que si es expuesta en la demanda), la misma no es negada por los demandados/apelados y consta debidamente documentada.

La parte apelante sostiene que tales retrasos fueron consentidos por la propiedad, si bien en autos constan los siguientes documentos que acreditan reclamaciones por retrasos en el pago de la renta anteriores a la objeto de estas actuaciones:

- Burofax de 6.04.2022 dirigido por la propiedad a la parte arrendataria (entregado el 8.04.2022) referente el impago de las rentas de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2022 fijando para el abono un plazo de 15 días indicando que caso contrario se dará por resuelto el contrato.

- Burofax de 19.08.2022 referente al impago de las rentas de julio y agosto de 2022 fijando un plazo de cinco días para el pago y señalando que de no hacerse así no se podría enervar la acción de desahucio.

Estos documentos constatan que no cabe hablar de un acto propio de la propiedad por medio del que aceptare como una realidad normalizada la existencia de pagos de la renta fuera del plazo acordado. No cabe por ello hablar de acto propio a los efectos del art. 111-8 CCCat., máxime cuando una modificación en la fecha de pago de la renta implica una novación del contrato, y esta nunca se presume ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar, pues supone una renuncia de derechos.

En este sentido establece la STS 180/2014 de 27 de marzo de 2014 (fue citada expresamente en el acto de la vista por el letrado de la parte actora y se estima de plena aplicación a un caso como el presente pese a que la referencia es a la LAU/1964 ya que el presupuesto del que se parte es el mismo que el de la vigente LAU/1994):

"Se citan como infringidos los artículos 114.1 LAU de 1964 y los artículos 1255 , 1256 , 1258 y 1555 del CC , así como la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta Sala de 24 de julio de 2008 , 26 de marzo de 2009 y 20 de octubre de 2009 , que declaran que el pago de la renta fuera del plazo fijado en el contrato de arrendamiento no excluye la posibilidad de su resolución.

La sentencia recurrida declara probado el retraso en el pago de la renta, de dos mensualidades de renta, y pese a esto sostiene que no se puede declarar la enervación del desahucio porque era habitual este retraso en el pago. Además funda su decisión en el hecho de que la acción ejercitada no era la de resolución contractual por retraso moroso en el cumplimiento de la obligación.

Esta decisión, tal y como ha razonado el recurrente, es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, que reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010:

"A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.

"B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual."

De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas .

Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior ( STS 09/09/2011, rec. 1375/2009 ). Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada".

En base a ello concluye esta sentencia que procede:

"3º.- Declarar como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas"

Es por ello que el recurso de apelación se debe ver desestimado en lo que respecta a este motivo, si bien si se considera procedente indicar (como acepta asimismo la parte apelada), que en lo referente a la operativa la enervación, la misma podía operar (así se señala expresamente en la demanda en su primer otrosí), constando que la deuda pendiente de pago existente al tiempo de interponerse la misma fue satisfecha en un momento posterior.

En base a lo expuesto se estima parcialmente este motivo del recurso de apelación y se tiene por enervada la acción de desahucio ejercitada.

TERCERO.- Costas de enervación

Este es un aspecto objeto de la impugnación de la sentencia que hacen los demandantes/apelados al entender que al operar la enervación, deben ser impuestas las costas a la parte demandada, realidad con la que la misma está disconforme, pues se indica que la demandante mantuvo la acción de reclamación de rentas en el acto del juicio al ratificarse en la demanda, habiendo sido satisfechas las rentas, realidad que la sentencia reconoce al indicar que al tiempo de celebrarse la vista no existía monto alguno pendiente de pago.

En relación a esta cuestión cabe indicar que si bien es cierto que en el acto de la vista (y al inicio de la misma) la parte demandante se ratificó en los términos de su demanda, posteriormente precisó que lo procedente era la enervación de la acción de desahucio (no la desestimación de la demanda que era el pedimento principal de la parte demandada). De ello deriva que la posición adoptada por la demandante en la vista no era otra sino la de considerar que debía operar la enervación, lo que implicaba un reconocimiento de haberse abonados todas las rentas, si bien en un momento posterior al de la presentación de la demanda, realidad esta que es la que se ha estimado correcta en esta sentencia en base a lo expuesto en el fundamento de derecho anterior.

Respecto de las costas en casos de enervación, el art. 22.5 LEC dispone:

"5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador".

De esta norma cabe derivar (como se detalla en el auto dictado por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona el 22.06.2022 en el rollo 956/2021) que la regla general en materia de costas cuando se hace uso de la facultad de enervar no es sino la de la imposición de las mismas al arrendatario, salvo que en el caso concreto de que se trate se constate que la falta de pago fuere debida a causas imputables al arrendador.

El término empleado es el referente a que las rentas "no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador", lo que se considera referido a la "mora accipiendi" que requiere como requisitos básicos, tal y como dijo el Tribunal Supremo en sus STS 30.05.1986 o 13.05.1996, una obligación vencida para cuyo cumplimiento haga falta el concurso del acreedor, la realización por el deudor de todo lo conducente a la ejecución de la prestación y la falta de cooperación por parte del acreedor, sin justificación alguna, al cumplimiento de la obligación.

Este régimen se ha analizado conforme a lo que se acaba de indicar en la sentencia dictada por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona el 30.05.2019 en la que se indica:

"Efectivamente, como ya dijimos, por ejemplo, en nuestro auto 190/2018, de 2 de noviembre), en esta materia " debe partirse de lo dispuesto en el artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a cuyo tenor, " La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador".

El precepto en cuestión es claro, determinando la imperativa imposición de las costas salvo en aquellos supuestos en los que se demuestre (por el demandado, obviamente) una situación de mora accipiendi a la fecha de interposición de la demanda.

En este sentido se ha pronunciado esta sección en su sentencia 213/2017, de 30 de marzo ( ROJ: SAP B 5360/2017 - ECLI:ES:APB:2017:5360 ), a cuyo tenor, " la existencia de un supuesto de mora accipiendi (...) es la única excepción legalmente prevista a la imposición de costas a la parte arrendataria en los casos de enervación", resultando " preciso que se hubiera constatado una reticencia del arrendador en el cobro de las rentas con anterioridad a la formulación de la demanda de desahucio por falta de pago".

En la misma línea se ha pronunciado la Secc. 13ª de esta audiencia provincial (también especializada en desahucios), pudiendo citarse, por ejemplo, su sentencia 202/2013, de 10 de abril ( ROJ: SAP B 3620/2013 - ECLI:ES:APB:2013:3620), donde se establece:

" La ley excluye la condena en costas (22.5) cuando "el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador". Resulta difícil la interpretación de este precepto (se enerva una acción válidamente ejercitada: de no haber mediado la enervación procedería el desahucio) teniendo en cuenta que, tradicionalmente, los únicos supuestos en que procedía, de manera clara, la desestimación de desahucio, con costas al actor, era precisamente, al margen de las llamadas cuestiones complejas, que excedían el ámbito del sumario, el pago y la mora accipiendi o falta de cobro. Algún auto ha sostenido que en tales casos sería procedente una posterior enervación, sin costas ".

Es por ello que en lo que es la acción de desahucio (y de proceder la enervación como sucede en este caso), el único motivo que puede fundamentar la no condena en costas de la parte demandada es el referente a la existencia de una "mora accipiendi" que en este caso no se ha planteado.

En cuanto a si en el régimen de condena en costas respecto de la acción de reclamación de rentas es de aplicación el régimen que se acaba de indicar o no, cabe indicar que la acción de reclamación de rentas tiene un régimen jurídico distinto al de la acción de desahucio como se ha reconocido en la mas reciente jurisprudencia, pudiéndose citar a título de ejemplo la STS 966/2023 de 19 de junio de 2023 en la que tras reflejar el contenido de los arts. 444.1 y 438.1 LEC se indica:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de2022): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

En cuanto a si esta doble naturaleza de las acciones ejercitadas tiene que tener un reflejo en lo que es el régimen de condena en costas y la operatividad del art. 22.5 LEC (con el automatismo de la condena en costas del arrendatario salvo que se acreditare la "mora accipiendi") asimismo en lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas, cabe indicar que este precepto regula lo que es el régimen de la enervación que es inherente a la acción de desahucio, con lo que en caso de abonarse las rentas y operar la enervación en cuanto al desahucio, dada la diferente naturaleza de las acciones ejercitadas, en lo que se refiere a la reclamación de rentas la situación existente podría entenderse que no fuera propiamente dicha la de una enervación, pues como se ha indicado ésta es una figura propia de la acción de desahucio.

No obstante lo anterior, ante una situación de acumulación de acciones de desahucio y de reclamación de rentas, se puede plantear la cuestión referente a cual deba ser el régimen operativo en materia de costas y si el referente al desahucio (y la enervación) cabe o no hacerlo extensivo a la reclamación de rentas.

En relación a ello cabe señalar que la enervación es una facultad específica inherente a la acción de desahucio concedida al arrendatario en los casos que fija el art. 22.4 LEC. El mismo siempre entraña la existencia de un pago de algo que se debía y que no había sido satisfecho en su momento, con lo que de ejercitarse de forma conjunta la acción de desahucio y la de reclamación de rentas (como sucede en este caso), cabe entender que existe una conexión directa entre desahucio y reclamación de rentas, de forma que el régimen del primero (que siempre debe respetarse en lo que es el ejercicio de la facultad enervatoria de ser la misma procedente) extiende sus efectos a la segunda, lo que implica que de tenerse por enervada la acción (y salvo acreditación de la "mora accipiendi") las costas se deben imponer a la parte demandada, siendo situación distinta la que procedería en el supuesto en el que la enervación no se hubiere tenido por operativa y se hubiere desestimado la demanda, ya que en tal caso el régimen de costas aplicable sería el general que se contiene en el art. 394 LEC.

En este caso ya se ha señalado que se entiende concurrente una enervación, lo que lleva aparejado como efecto el que el régimen operativo en materia de costas sea el específico del art. 22.5 LEC a que se viene haciendo referencia.

Ello comporta como se indica en la impugnación de la sentencia que hacen los apelados (que de forma expresa aluden a la operativa del art. 22.5 LEC), que proceda la condena en costas de los arrendatarios, ya que no consta para nada que en este supuesto concurriere ni se alegare una situación de "mora accipiendi",

Es por lo expuesto que la impugnación de la sentencia debe verse estimada, de forma que se condena en costas a la parte demandada.

En base a todo lo indicado se estima parcialmente el recurso de apelación y la impugnación de sentencia, lo que comporta que se deba tener por enervada la acción de desahucio interpuesta (la operativa de la enervación hace innecesario un pronunciamiento sobre la acción de reclamación de rentas pues implica que las mismas se han satisfecho si bien con posterioridad a la demanda) con condena en costas a los demandados.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación y estimada la impugnación de sentencia no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación