Sentencia Civil 556/2022 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 478/2022 de 11 de noviembre del 2022

Primero.- Objeto del recurso de apelación.

"Coral Homes, S.L.U." interpone recurso alegando error en la interpretación y aplicación de normas jurídicas, ya que los anteriores propietarios de la vivienda de la que actualmente es titular la demandante quedan, tras el dictado del decreto de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria, en la condición de precaristas, en el concepto amplio que viene admitiendo la jurisprudencia, al mantener la posesión por mera tolerancia del nuevo propietario, sin justo título para la ocupación, de modo que el procedimiento es adecuado y la demanda debe prosperar al no existir fraude de ley, máxime al ser la ahora demandante tercero de buena fe que no fue parte en el procedimiento de ejecución hipotecaria, gozando de la protección del art. 34 LH.

Dª. Rosalia se opone a dicho recurso reiterando los razonamientos de la sentencia impugnada, puesto que es la anterior propietaria del inmueble y, por tanto, no ha accedido a la misma de forma ilegítima, debiendo haberse solicitado el lanzamiento en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido con el nº 1732/2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Orihuela, del que era parte ejecutada la Sra. Rosalia, la cual no puede ser considerada, por ello, como mera precarista, pretendiéndose con este procedimiento eludir la aplicación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, por lo que estamos ante un procedimiento inadecuado.

Segundo.- Juicio de desahucio por precario y procedimiento previo de ejecución hipotecaria. Fraude procesal.

La cuestión planteada ha sido tratada, aunque no directamente, por la STS. nº 502/2021, de 7 de julio, en un procedimiento de desahucio por precario en el que se había acordado la suspensión del lanzamiento por vulnerabilidad social en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido contra la misma finca, y declara el Alto Tribunal:

"6.- Sobre la naturaleza jurídica del derecho a mantener la ocupación de la vivienda durante ese periodo temporal, que para el deudor ejecutado resulta de la correlativa suspensión del derecho del adjudicatario a obtener la posesión del inmueble, se han sostenido distintas tesis.

En principio, conforme al art. 675.1 LEC , el adjudicatario o rematante en la subasta tiene el derecho a solicitar la posesión del inmueble . Si está ocupado, y no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en elart. 661.2, artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente > ( art. 675.2 LEC ).

(...)

En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de ) y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda.

No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un ( art. 5 LH ).

8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante.

También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art.1 de Ley 1/2013 la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que ".

La única diferencia entre el supuesto contemplado en la resolución del Tribunal Supremo y el que es objeto de este recurso es que en este no se ha acordado la suspensión del derecho del adjudicatario a obtener la posesión del inmueble, pero coinciden en la existencia simultánea de un procedimiento de ejecución hipotecaria y de un juicio de desahucio por precario sobre la misma finca.

A su vez, sobre la posible inadecuación de procedimiento y fraude procesal en estos supuestos, al acudir el adquirente del inmueble en la ejecución hipotecaria al proceso de desahucio por precario para obtener la posesión de la finca eludiendo la aplicación de la Ley 1/2013, se ha pronunciado esta Sala en diferentes resoluciones, como la sentencia nº 122/19, de 4 de marzo, citada en la resolución impugnada y en la contestación a la demanda, así como en otras, como las sentencias número 480/19, de 27 de septiembre, 542/19, de 21 de octubre, 99/20, de 9 de marzo, 198/20, de 2 de junio, y 226/20, de 8 de junio, por lo que basta para resolver el recurso con reproducir dichos razonamientos, remitiéndonos a lo expuesto en la sentencia de primera instancia.

En sentido similar, diversas resoluciones judiciales de Audiencias Provinciales adoptan una decisión idéntica, declarando al efecto la SAP. Madrid (Sección 21ª) de 27 de octubre de 2020 en su fundamento jurídico tercero que "c uando se trata de coordinar la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables de la Ley 1/2013 con el juicio verbal de desahucio por precario, existen fundamentalmente cuatro criterios de los Tribunales, que se explican perfectamente en la sentencia de la Sección cuarta de la Audiencia Provincial de Granada de 6 de marzo de 2020 ".

De ellos, el primer criterio es el mantenido en las sentencias de las secciones 4ª y 13ª AP. Barcelona de 26 de junio y 7 de julio de 2020, " que consideran que cuando el acreedor hipotecario adjudicatario del inmueble hipotecado ejecutado, o quien actúe por su cuenta, o en virtud de la redacción actual del precepto cualquier adjudicatario de la finca hipotecada, pretendan el lanzamiento del deudor hipotecante ejecutado, deben solicitarlo necesariamente en el procedimiento de ejecución, constituyendo una situación de fraude de ley acudir al juicio verbal de desahucio pretendiendo recuperar la posesión del inmueble hipotecado y ejecutado".

En la segunda de estas resoluciones la adjudicataria de la finca fue "Buildingcenter, S.A.U." en virtud de cesión de remate por la ejecutante "Caixabank, S.A.", presentando primero un escrito de desistimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria y solicitud de archivo de las actuaciones y, con posterioridad, la demanda de juicio verbal de desahucio por precario, siendo desestimada esta demanda por la mencionada sentencia de la sección 13ª AP. Barcelona de 7 de julio de 2020, "por apreciar, como dedujo la demandada en su escrito de contestación a la demanda, que aquélla no ha respetado las reglas de la buena fe en la interposición de la misma sino que entraña un fraude procesal que debemos, por ello, rechazar, con base en el art. 11 LOPJ ", partiendo para ello de la premisa de que " Caixabank es propietaria única de Buildingcenter, y lo que se imputa a la actora es una actuación fraudulenta a fin de evitar la aplicación de la ley 1/13 (y previo RDL 6/12) y normas sucesivas de protección a los deudores sobreendeudados en los procesos de ejecución hipotecaria".

La aplicación de esta doctrina al supuesto analizado plantea un obstáculo aparente que también ha sido rechazado en las citadas resoluciones:

Y es que "Coral Homes, S.L.U." no fue parte del procedimiento de ejecución hipotecaria nº 1732/2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Orihuela, atribuyéndose la condición de tercero de buena fe protegido por el art. 34 LH.

No comparte la Sala dicha opinión, como pusimos de relieve en la sentencia nº 7/2022, de 17 de enero, citando a su vez las sentencias 495/2021, de 19 de noviembre, y 435/2021, de 19 de octubre, de la que extractamos los siguientes párrafos:

" Existiendo pues la indicada facultad judicial, únicamente cabe plantearse si la actual demandante por sucesión procesal es un tercero de buena fe.

Efectivamente, la demandante aparece en el Registro de la Propiedad como titular registral y además tiene la condición de tercero adquirente, motivo por el cual, en principio, estaría amparada por la fe pública registral ex art. 34 de la Ley Hipotecaria y debería prevalecer su derecho a poseer sobre el de la apelante.

Así, como dijera la STS 424/2011, de 21 de junio : .

Sin embargo, ello no acontece en el caso enjuiciado pues la actora no es un tercero de buena fe, pues la sociedad Coral Homes SL es en realidad Caixabank, SA, es decir, la anterior demandante, tal y como consta en la escritura de apoderamiento de 9 de noviembre de 2018 obrante a los folios 97 y siguientes de las actuaciones, donde se puede leer en la Declaración de titularidad real que el Notario autorizante hace constar que .

Por lo expuesto, resulta procedente la estimación del recurso presentado al apreciarse de oficio la excepción de inadecuación de procedimiento".

Y, por ello, se estimó el recurso de apelación y desestimó la demanda interpuesta "Coral Homes, SLU", absolviendo al demandado de las pretensiones formuladas en su contra.

En el supuesto ahora analizado también resulta de la escritura de representación procesal aportada con la demanda, apartado Declaración de Titularidad Real, que "el socio único de Iberian Azzul Homes, unipersonal, hoy Coral Homes, SlL, unipersonal, es Caixabank, SA,", esto es, la entidad ejecutante del procedimiento de ejecución hipotecaria nº 1732/2009, como resulta del testimonio del decreto de adjudicación de fecha 13 de enero de 2016 aportado con la demanda.

E, igualmente, consta en la nota registral aportada que "Coral Homes, S.L.U." es titular de pleno dominio de la finca por título de aportación de sociedad, no por escritura de compraventa.

En un supuesto similar, declara la SAP. Barcelona (sección 13ª) de 22 de abril de 2022:

"Quinto: Juicio de desahucio por precario y procedimiento previo de ejecución hipotecaria. Fraude procesal. Inadecuación de procedimiento.

(...)

La demandante CORAL HOMES S.L. Unipersonal, constituida por tiempo indefinido mediante escritura autorizada el día 9 de agosto de 2.018, anteriormente denominada IBERIAN AZUL HOMES S.L. Unipersonal (según resulta del poder para pleitos de 9 de noviembre de 2018, adjunto a la demanda) tiene como socio único a CAIXABANK, S.A., según se declara en la escritura de poder para pleitos acompañada a la demanda ...

Instado procedimiento de ejecución hipotecaria por CAIXABANK S.A .... la finca NUM001 del Registro de la Propiedad de Sabadell fue adjudicada a BUILDINGCENTER S.A., entidad participada 100% por CAIXABANK S.A.

En efecto, resulta incontrovertido que BUILDINGCENTER S.A. era titular dominical de la finca de autos en virtud del decreto de aprobación del remate y adjudicación dictado ...en el procedimiento de ejecución hipotecaria instado...por la entidad CAIXABANK S.A. contra la demandada.

Por escritura pública de fecha 16 de noviembre de 2018, BUILDINGCENTER S.A. transmite el dominio a la demandante CORAL HOMES S.L. Unipersonal,, como se desprende de la Nota simple del Registro de la Propiedad de Sabadell, de fecha 6 de marzo de 2019, acompañada como documento número 1 de la demanda.

Y con posterioridad, el día 14 de noviembre de 2019, CORAL HOMES S.L. Unipersonal, sociedad cuyo socio único es CAIXABANK S.A., formula la presente demanda de juicio verbal de precario contra los ignorados ocupantes del inmueble ...

Como tiene declarado de forma reiterada esta sección 13ª en resoluciones anteriores dictadas en procedimientos de precario instados por la entidad BUILDINGCENTER SAU frente a ignorados ocupantes (entre ellas, auto dictado en fecha 19 de mayo de 2020, nº 245/2020, recurso 202/2019, sentencias de 7 de julio de 32020 , y 29 de julio de 2020 ), la premisa de la que se parte es que CAIXABANK S.A. es propietaria única de CORAL HOMES S.L. Unipersonal, y lo que se imputa a la actora es una actuación fraudulenta a fin de evitar la aplicación de la Ley 1/2013 (y previo RDL 6/2012) y normas sucesivas de protección a los deudores sobreendeudados en los procesos de ejecución hipotecaria.

En este sentido, en la sentencia de esta sección 13ª de 7 de julio de 2020 , dijimos:

art. 11.2 LOPJ que establece 'que los Juzgados y Tribunales rechazarán fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal'.

En el presente caso, CORAL HOMES S.L. Unipersonal no fue parte en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido, bajo el número de autos 1.398/2013, por la entidad CAIXABANK S.A. instado contra la demandada Dª Catalina.

Si la finca hubiera pasado a manos de un tercero, no se nos plantearía el problema, siempre que fuera un tercero de buena fe amparado por el art. 34 LH , pero la circunstancia de que CAIXABANK S.A. sea titular único de CORAL HOMES S.L. Unipersonal es lo que confiere especialidad al caso.

Tampoco se plantearía problema si el ocupante fuera un tercero o el ejecutado que, tras haber sido lanzado, hubiera vuelto a ocupar la finca de la que se le desalojó.

No obstante, no cabe atribuir a la demandante la condición de tercero de buena fe protegido por el art. 34 LH , ya que se ha acreditado en este procedimiento que en el momento de adquisición de la vivienda objeto de autos por la demandante (escritura de fecha 16 de noviembre de 2018 por título de aportación) CORALHOMES S.L. Unipersonal, anteriormente denominada IBERIAN AZUL HOMES S.L. Unipersonal, tiene como socio único a CAIXABANK S.A., actora y ejecutante en el procedimiento de ejecución hipotecaria, quien, a su vez, es socia única de la entidad adjudicataria de la finca subastada en dicho procedimiento BUILDINGCENTER SAU.

Tratándose de la ejecutada, si se hubiera interesado el lanzamiento en el proceso de ejecución hipotecaria, conforme al artículo 1 de la Ley 1/2013 se habría suspendido en caso de que concurrieran las circunstancias y requisitos que prevé dicha ley.

En definitiva, las circunstancias concurrentes entre la ejecutante, la adjudicataria y la demandante en este juicio verbal de desahucio por precario, la integración de las tres en el mismo grupo, siendo BUILDINGCENTER S.A.U entidad participada 100% por CAIXABANK S.A. y ésta última socio único de CORAL HOMES S.L. Unipersonal, según la escritura de poder para pleitos adjunta a la demanda, y la transmisión de la finca de una a otra por , (si bien no se sabe bien cuál fue el instrumento jurídico a través de la cual se materializó, simplemente ), revelan claramente una comunicación fluida en el curso de la cuál necesariamente se dio la información precisa sobre la posesión de la vivienda transmitida y las circunstancias jurídicas en las que se encontraba.

Finalmente, como dijimos en la sentencia dictada por esta sección trece AP. Barcelona de 24 de noviembre de 2020 , se aprecia asimismo la concurrencia de una actuación fraudulenta por parte de la actora al accionar contra los ignorados ocupantes cuando tenían perfectamente identificada a la ocupante Dª Catalina al haber sido demandada en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

(...)

En definitiva, si bien concurren los requisitos para que prospere la acción de desahucio por precario, la actuación fraudulenta de la parte actora CORAL HOMES S.L. Unipersonal tendente a eludir la aplicación de la Ley 1/2013 y normas sucesivas de protección a los deudores sobreendeudados en los procesos de ejecución hipotecaria, obliga al tribunal a rechazar la acción ejercitada de desahucio por precario, ya que entendemos que las medidas de la Ley 1/2013 sólo pueden ejercerse en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Por ello, debemos estimar el recurso de apelación y desestimar la demanda presentada por CORAL HOMES S.L. Unipersonal".

Y las SAP. Madrid (sección 9ª) de 22 de abril y 21 de octubre de 2021 indican en el mismo sentido: que: "... detectamos la presentación de múltiples juicios de desahucio por Buildingcenter o por Coral Homes y existe vinculación (affectio) entre ellas pues la ejecutante Caixabank, S.A. es socio único tanto de Buildingcenter, S.A.U. -rematante o adjudicataria- como lo fue de Coral Homes, S.L.U. -que, además, luego recibe el inmueble como aportación no dineraria de Buildingcenter-. Consta la titularidad real de Caixabank sobre Coral Homes en la escritura de apoderamiento para este juicio.".

Consecuentemente con los razonamientos expuestos, procede la confirmación de la sentencia de primera instancia y la desestimación del recurso interpuesto.

Tercero.- Costas procesales de la alzada.

De conformidad con el art. 398 LEC, procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte apelante al haber sido desestimado el recurso interpuesto.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;