Sentencia Civil 73/2023 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 685/2022 de 13 de febrero del 2023

PRIMERO.- Objeto del recurso.

La sentencia recurrida estima la demanda sobre la base de las siguientes consideraciones: "... La demandada alega que el 13 de marzo de 2019, se vuelven a producir más goteras y filtraciones muy graves que obligan a mi mandante a inutilizar las instalaciones hasta la completa reparación del local que sufría constantes defectos, olores y humedades. El 24 de abril de 2019 se produce la rotura de la arqueta de aguas fecales, volviendo a dejar el local sin uso, pues resultaba imposible que los niños pudieran acudir en tales condiciones. El 17 mayo de 2019 firmó el fin del contrato de arrendamiento, y ofreció una trasformación del contrato en una compraventa de los enseres por el precio de su coste, 5.500 euros, que ya había pagado, por lo que no tenía nada más que abonar.

La STS, Sala de lo Civil, nº 83/2016, de 19/02/2016, Rec. 2534/2013 establece al respecto que "no se trata de consentir la ineficacia del contrato por razón del incumplimiento observado, sino de un auténtico acuerdo de las partes y, por tanto, un nuevo negocio jurídico dirigido a dejar sin efecto una relación obligacional preexistente plenamente válida y eficaz. El mutuo disenso, como negocio jurídico, requiere de su propia y autónoma existencia, con sus presupuestos de validez y eficacia, de forma que precisa su plasmación expresa o su constatación inequívoca a través de la doctrina de los actos propios llevado a cabo por las partes, sin que pueda inferirse, directamente, de la interpretación o integración del contrato principal que nada contempló al respecto".

El Artículo 1256 del Código Civil establece que "La validez y el cumplimiento delos contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes".

No se estima por tanto que por el email que remitió la demandada a la actora en fecha 3 de junio de 2019 (Doc. 5 y 6 de la demanda) obrante en autos, pueda quedar resuelto el contrato que fue firmado.

La cláusula primera del contrato de cesión de 17 de agosto de 2018 dice que el local "se pondrá a disposición del cesionario en un estado adecuado al fin que se le destina". Y que el cesionario "declara conocer perfectamente y aceptar la superficie y demás características del local, incluyendo su mobiliario, existencias, útiles y/o instalaciones, así como su estado de uso y conservación". En la cláusula quinta del mismo contrato se pacta la forma de pago consistente en 20.000 euros que comprendían 5.000 (cinco mil) euros por la cesión del contrato de arrendamiento y 15.000 € (quince mil) por la venta del mobiliario, existencias, útiles y/o instalaciones de su propiedad. Esta cantidad se abonaría de la siguiente forma: a) 5.000 euros el día 1 de septiembre de 2018. b) 15.000 euros en 30 plazos, de 500 € cada uno, a abonar entre los días 1 y cinco de cada mes.

La demandada alega inhabilidad del local por la entrada de agua en fecha 31 de agosto de 2018; hecho que se repite el 13 de marzo de 2019. Se estima que, ante esta situación, la demandada debió poner en conocimiento de la propiedad y la cesionaria los desperfectos que acredita mediante las fotografías aportadas al Doc. 2 de la contestación. En ellas se aprecia agua en el suelo y rotura de una parte del techo. Se estima que se trata de una inhabilidad temporal que pudo solucionarse con la oportuna reparación, que no se estima complicada a primera vista. Y no consta documento alguno de reclamación o requerimiento de la demandada a la demandante en este sentido.

En aplicación de las reglas de la carga dela prueba descritas, correspondía a la demandada probar que la demandante conocía este supuesto estado de incumplimiento mínimo de las condiciones de funcionamiento, y esta prueba no ser ha practicado. Así, para que proceda la resolución contractual debe acreditarse un incumplimiento grave y esencial de sus obligaciones. La SAP de Alicante Sec. 9ª, del 14 de septiembre de 2021, Recurso: 325/2021 , señala lo siguiente: Como dijimos en la sentencia 666/2016, de 14 de noviembre , la entidad del resarcimiento de daños y perjuicios alcanza a todo el menoscabo económico sufrido por el perjudicado, consistente en la diferencia que existe entre la situación del patrimonio que sufrió el agravio y la que tendría de no haberse realizado el hecho dañoso, bien por disminución efectiva del activo, bien por la ganancia perdida o frustrada, pero siempre comprendiendo en su plenitud las consecuencias del acto lesivo. Y en el presente caso debe concluirse que la parte actora no ha incurrido en incumplimiento por parte de sus obligaciones que justifique la resolución unilateral ni el impago por la demandada de los importes a los que se obligó en virtud del contrato de cesión cuyo cumplimiento se exige en este procedimiento.

La propuesta de transformación del contrato de cesión en contrato de compraventa no fue aceptada por la parte demandante. Tampoco puede acogerse la propuesta unilateral de la demandada de aplicar la cantidad entregada en virtud del contrato de cesión al pago de los enseres del local, pues no ha quedado justificada según lo expuesto...

CONCLUSIÓN. Luego ha quedado probado que el local se entregó en el momento inicial del contrato a satisfacción de la cesionaria. Que al poco tiempo hubo humedades y filtraciones cuya reparación no consta que fuera reclamada a la propiedad o ala cedente y demandante. Que las fotografías aportadas con la contestación no acreditan una inhabilidad del local que justifique el impago del precio pactado por el arriendo/cesión del local de negocio; y que si antes del año la demandada optó por trasladarse a otro local que en ese momento le convino más no por ello puede dejar de cumplir sus obligaciones pactadas con anterioridad de forma unilateral. Por todo ello procede estimar las pretensiones de la demanda, y condenar a la demandada al pago de las cantidades reclamadas, en concepto de resto de precio pactado no abonado según el contrato de cesión suscrito entre las partes...". Todo ello en los términos que constan en la resolución recurrida.

La parte demandada recurre dicha resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba, por cuanto que, según expone en su recurso, las partes concertaron la cesión o traspaso de local de negocio, cuyo fin especifico era mantener la actividad de ludoteca en fecha 17 de agosto de 2018, que en ese mismo mes agosto de 2018 se produjo la entrada de agua en la ludoteca, provocando los problemas mencionados y cuya prueba fue aportada junto a la demanda; igualmente el 13 de marzo de 2019, se vuelven a producir más goteras y filtraciones muy graves que vuelven a inutilizar la actividad y el 24 de abril de 2019 se produce la rotura de la arqueta de aguas fecales que deja al local sin uso siendo en mayo de 2019 cuando con la arrendadora del local se pone fin al arrendamiento del local inhábil, si bien, para la juzgadora de instancia los cierres constantes se tratan de una simple inhabilidad temporal sin tener en cuenta que realmente tales problemas fueron vicios y defectos graves que inhabilitaban al local para continuar con la actividad de ludoteca no solo temporalmente ya que la humedad y, especialmente, los olores eran intolerables en dicho tipo de actividad con clientes padres y niños. Tales defectos en todo momento fueron reclamados a la demandante, de ahí que, tras firmar mi representada el 17 de mayo de 2019, antes de cumplir un año en el citado local de negocio, el fin del contrato de arrendamiento, las partes comenzaran a negociar, tal y como fue acreditado, sin que la juzgadora le dé el valor oportuno a los emails entre las partes aportados, una trasformación del contrato en una compraventa de mobiliario o enseres ante la evidente frustración del contrato de cesión o traspaso de negocio, transformación no aceptada de contrario en claro perjuicio de mi representada que tuvo que trasladar dicho mobiliario y la actividad de ludoteca a otro local a pocos metros que cumpliese lo que no cumplía el cedido por la demandante, por todo ello considera que la resolución contractual resulta perfectamente acreditada, por un incumplimiento grave y esencial de las obligaciones de la parte cedente, al entregar un local sin cumplir con el uso para el que fue cedido, debido a vicios y defectos graves, junto la falta de una correcta ejecución de las obras de acondicionamiento e instalaciones, pues ello era una cuestión conocida de contrario por la cedente, de ahí la existencia acreditada de negociaciones para la transformación del contrato, por la evidente pérdida o frustración del cumplimiento de contrato de cesión en sus propios términos, tal y como consta en el documento n.º 5 y 6 de la demanda, que no han sido correctamente valorados por la juzgadora. Todo ello en los términos que constan en el recurso presentado.

La parte actora se opone al recurso e incide en el acierto de la resolución recurrida, todo ello en la forma que consta en su escrito de oposición.

SEGUNDO.- Expuesto el objeto del recurso, como, esencialmente, lo que se pretende es denunciar una errónea valoración de la prueba, conviene recordar que, según reiterado criterio jurisprudencial, si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión.

Pero teniendo en cuenta, como recuerda la STS de 14 de octubre de 2009 que "el principio de inmediación tiene una presencia más limitada en la segunda instancia -lógicamente referida a la práctica de nuevas pruebas y celebración de vista- y el tribunal de apelación examina las actuaciones probatorias llevadas a cabo ante el Juzgado sin plena inmediación, si bien teniendo a su disposición las mismas mediante la grabación efectuada sobre su desarrollo.".

Y que en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia. Salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, porque prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.

Es decir, este tribunal en apelación puede valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, más si el criterio del tribunal a quo es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable.

En este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo, y su interpretación contractual, fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

Como recuerda la STS de 30 de julio de 2008: "La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla.".

No obstante lo anterior, y con el fin de agotar las posibilidades de defensa, precisaremos lo siguiente:

1.- Que a la vista de lo manifestado por las partes, y de la documental aportada, se considera probado que nos encontramos ante una situación de contrato perfeccionado, en que las partes están obligadas al cumplimiento de todo aquello a lo que se hubiesen comprometido ( art. 1258 CC ), resultando, por tanto, aplicable al mismo las previsiones contenidas en el art. 1124 CC .

2.- Efectivamente, como dice la resolución de instancia, con acertada valoración de la prueba, especialmente la documental, que hemos transcrito anteriormente, en el contrato se indica: " La cláusula primera del contrato de cesión de 17 de agosto de 2018 dice que el local "se pondrá a disposición del cesionario en un estado adecuado al fin que se le destina". Y que el cesionario "declara conocer perfectamente y aceptar la superficie y demás características del local, incluyendo su mobiliario, existencias, útiles y/o instalaciones, así como su estado de uso y conservación"

De lo antes expuesto, se infiere que, al tiempo de la firma del contrato que nos ocupa, las partes estaban de acuerdo con la situación en que se encontraba el local al tiempo de la celebración del contrato, y que este se encontraba en correcto estado de uso y conservación, pues no consta clausula alguna en el contrato del que se pueda inferir lo contrario, ni consta la existencia de prueba objetiva alguna, que indique o revele la mala situación del local al tiempo de la celebración del contrato, ni que ninguna de las partes contratantes fuera conocedora de dicha mala situación, ni que la parte actora efectuara algún tipo de reserva respecto al estado del mismo.

3.- En la cláusula tercera del contrato analizado se dice: En este acto, el cesionario declara qué ha revisado suficientemente el local, incluyendo su mobiliario, existencias, útiles y/o instalaciones, comprobando que estas se corresponden con las que se detallan en el anexo de inventario de bienes muebles incorporados al presente contrato, y confirmando que se encuentra en perfecto estado de conservación, para servir al uso que constituirá su destino.

Es decir, según consta en el contrato, el hoy recurrente, antes de celebrar el contrato, revisó las instalaciones y el mobiliario de forma suficiente, y confirmó que se encontraba en perfecto estado para servir a su destino.

4.- Que, si bien la parte demandada firmo un documento resolutorio del contrato de arrendamiento del local, en el que también se había subrogado, con el primitivo arrendador, no consta que en dicha firma del documento resolutorio interviniera la contraparte de este proceso. Además, en dicho documento resolutorio, no se hace mención expresa a las causas de resolución, ni a la inhabilidad del objeto, sin que dicho documento resolutorio pueda afectar a la parte actora del proceso, por cuanto que no fue parte en el mismo, según se infiere de lo dispuesto en el art 1257 del CC.

5.- Que las fotos aportadas por la demandada recurrente, no consta la fecha en que fueron tomadas las fotografías, ni cual fue la causa de los daños que presenta el mismos, ni cual fue el origen de dichas humedades, ni el importe de su reparación. Se alude por la recurrente, que las humedades provocaron el cierre temporal del local, pero lo cierto es que no se aporta, por la demandada recurrente, prueba alguna de dicho cierre, ni de los olores a los que alude, siendo dicha carga de la prueba de la parte demandada, por cuanto es ella quien lo alega, y porque, según el contrato, el local y el negocio se entregó en perfecto estado, al tiempo de la celebración del contrato, por lo que, es la demandada, y no la actora, a la que corresponde acreditar que, pese a lo dispuesto en el contrato, el local no se hallaba en perfecto estado, y dicha prueba no se ha practicado por la demandada de una forma objetiva y concluyente en este proceso.

6.- Que los documentos 5 y 6 de los aportados con la demanda, lo único que revelan es que la demandada comunico al actor su voluntad de resolución, aludiendo a una serie de incidencias que impedían el desarrollo de la actividad, pero como dice la resolución recurrida, dicha propuesta de resolución no consta que fuera aceptada, ni de forma expresa ni tacita por la parte actora de este proceso, quien no solo no firmó dicho documento resolutorio, sino que escaso días después de su recepción, presentó demanda exigiendo el pago del precio pactado. Además, dichos documentos, lo único que revelan son las manifestaciones que efectúa, de forma extrajudicial, la demandada sobre dichas incidencias en el local, pero no que sean ciertas las mismas, por cuanto no consta firmado, ni aceptado por el actor de este proceso, ni existe prueba objetiva que avalen las mismas. Por otra parte, en dicho documento resolutorio, no se requiere al actor para su reparación, sino que directamente da por resuelto el contrato, y esto no fue aceptado por la parte actora.

7.- En relación con lo anterior, pese a las múltiples incidencias a las que alude la demandada, no consta comunicación alguna por parte de la demandada, previo a ese intento de resolución extrajudicial, tendentes a que por la actora o por el propietario de la finca se reparen las mismas, ni se especifica, ni se detalla, ni el origen de dichas humedades, ni el importe de su reparación, por lo cual no podemos saber si se trataba de obras de mero mantenimiento o conservación, que debía asumir, según el contrato de arrendamiento, la hoy demandada como arrendataria, o por el contrario se trata de reparaciones que debía de asumir la propiedad, sea como fuere, lo cierto es que en ningún caso la demandada exigió su reparación, sino que por el contrario opto de forma unilateral por la resolución del contrato.

Partiendo de las anteriores premisas, el supuesto incumplimiento o cumplimiento defectuoso por la actora de su obligación de entrega del local traspasado a la cesionaria apelada, en condiciones aptas para la explotación del negocio traspasado, a juicio de esta Sala, no tendría entidad suficiente para justificar el incumplimiento por la cesionaria de su obligación de pagar el resto del precio del traspaso del local de negocio objeto de litigio pues siendo cierto que la finalidad de protección del equilibrio entre las obligaciones recíprocas y del sinalagma funcional o interdependencia que es característica de las obligaciones bilaterales, sin embargo no puede ser alegada y acogida con éxito la excepción de falta de cumplimiento regular cuando lo mal realizado u omitido en esa prestación defectuosa carece de suficiente entidad con relación a la finalidad perseguida.

Es decir, como dice la SAP de las Palmas de 25/03/2015, el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionada a que lo incumplido sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida o dificultad de su subsanación, haciendo impropio el local traspasado para satisfacer el interés del cesionario, y tan es así que la apelada ni solicitó la nulidad del contrato de traspaso del local celebrado con la recurrente por la causa invocada en su contestación a la demanda, ni ejercitó la acción resolutoria del art. 1124 del CC por incumplimiento de la cedente, sino que procedió a su vez a traspasar el local de negocio convalidando con ello cualquier vicio o defecto de que adoleciere el contrato litigioso ( art. 1313 CC ), ni acudió a la vía reparatoria solicitando el reembolso de las cantidades abonadas para reparar las deficiencias que dieron lugar al expediente administrativo del Ayuntamiento de Las Palmas de GC, ni por causa de estas el local de negocio consta que fuera clausurado...

... Por otra parte no consta que la parte apelada reclamaraa la recurrente la subsanación de tales deficiencias ni antes ni después de firma del contrato litigioso, ni el importe económico de lo gastado para subsanarlas, ni consta que las mismas hubieran impedido la normal explotación del negocio traspasado, entregado en pleno funcionamiento.

... Ni la demandada instó la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del cedente por inhabilidad del objeto ni tampoco la nulidad del mismo por actuación dolosa de la cedente.

... De modo que no puede válidamente justificarse el impago del resto del precio del traspaso, del local de negocio objeto de litigio, adeudado a la recurrente por importe de 30.000 euros por la falta de realización de las medidas de subsanación (extractor y verja) que abocaron al expediente administrativo municipal siendo en todo caso que su valor económico (1.249 euros), no reclamado en esta litis, demostraría que el incumplimiento de la actora no tendría relevancia o entidad suficiente para considerar que se produjo un incumplimiento total o relevante de la obligación de entrega de la cosa en condiciones aptas para su destino.

En su consecuencia, el recurso de apelación interpuesto por la demandante ha de ser estimado y con revocación de la resolución recurrida es procedente estimar íntegramente la demanda interpuesta por doña Olga contra doña Patricia y contra la entidad Diaria El Taponazo, SL, condenando a los demandados a que abonen a la actora la cantidad reclamada más los intereses legales devengados desde la interpelación judicial y al pago de las costas procesales de la primera instancia ( art. 394 LEC ).""

En la misma línea, la SAP de Sevilla de 10 de octubre de 2019 señala: "... Lo que viene a sostener la demandada apelante es que la resolución se encuentra justificada por inhabilidad del objeto al uso pactado a consecuencia de graves defectos ocultos, que nos situaría ante lo que doctrinal y jurisprudencialmente se ha venido a considerar un supuesto de aliud pro alio que frustra el fin negocial y justifica la resolución contractual con fundamento en el art. 1.124 del C.c ..

Pues bien, a juicio de esta Sala los defectos denunciados consistentes en malos olores, que las propias testigos de la demandada califican de puntuales y no continuos y en los que no se insiste demasiado en el recurso de apelación, en la existencia de un termo de gas cuyos conductos no evacúan al exterior y en la falta de terminación del tabique que separa el local del local contiguo más allá del falso techo, aunque puedan considerarse probados, no determinarían la resolución del contrato, pues la repercusión económica de la sustitución del termo de gas por uno eléctrico y la terminación de un tabique hasta el forjado por encima del falso techo no es lo suficientemente importante como para determinar la resolución, revelando un incumplimiento que no es de la entidad necesaria para producir tal efecto, sobre todo cuando no ha mediado un requerimiento previo para su subsanación, solo el relativo a los olores, que llevó a la actora a acometer una serie de obras..."

Por otra parte, la SAP de Barcelona de 11 de febrero de 2015 señala: "... Son obras "necesarias" (singularmente de reparación, las indispensables para que el inmueble pueda, precisamente servir al uso convenido, abarcando cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el arrendamiento, siendo indiferente la causa motivadora de dichas obras (mero transcurso del tiempo, desgaste natural, utilización correcta conforme a lo estipulado, ...), y van referidas tanto al - en este caso - local como a los elementos comunes del edificio en que esté ubicado. De conformidad con el art. 30, a los contratos para uso distinto, se les aplicará, a falta de pacto ( art. 4), las normas dictadas al efecto para viviendas (21, 22, 23 y 26 LAU en relación con el art. 1553 CC ); es decir, en principio son a cargo del arrendador ( arts. 1554.2 CC y 21 LAU ), salvo, entre otros supuestos: a) pacto en contrario; b) si el deterioro que las motiva es imputable al arrendatario, imputabilidad a determinar de conformidad con lo establecido en los arts. 1563 y 1564 (presunciones iuris tantum: el arrendatario deberá acreditar que el daño se ha producido por caso fortuito, fuerza mayor o existencia de defecto previo...).

Se ha dicho, "salvo pacto en contrario", porque este tipo de arrendamientos se rigen ( art. 4.1 y 3 LAU ): 1) por la voluntad de las partes manifestada en el contrato, al amparo del art. 1255 CC . 2) En su defecto, por lo dispuesto en la LAU para los arrendamientos para uso distinto 3) En defecto de previsión en ésta, supletoriamente, por el CC, siquiera éste tampoco regula con carácter general, el desistimiento como causa de extinción de las obligaciones (salvo en determinados supuestos - arrendamiento de obra, sociedad, mandato - no trasladables a otros contratos diferentes)

De ser de cuenta del arrendador, el art. 1559.2 CC y 21.3. LAU, impone al arrendatario la obligación de comunicar a la arrendadora, en el plazo más breve posible, la necesidad de tales reparaciones, por cualquier forma que permita acreditar que el mensaje ha llegado al destinatario; ciertamente cabe la renuncia del arrendatario al derecho de comunicar al arrendador las obras necesarias, conforme a lo dispuesto en el art. 6.2 TR y el principio de libertad contractual ex art. 1255 CC , y como se ha dicho, es válido el pacto por el que el arrendatario asume tales obras a su cargo, singularmente en arrendamientos de locales, en base a dichos preceptos ( STS. 6.10.1976 , 28.7.1994 , ...).

En el presente caso, consta inequívocamente el pacto de asunción por el arrendatario, pues éste, con expresa renuncia a lo dispuesto en el art. 30 LAU , en relación con el art. 21 LAU , se obliga a hacer a su cargo en el local objeto del contrato, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarloen estado de servir a su uso convenido; y sin que durante la ejecución de las mismas tenga derecho a suspender el contrato o desistir del mismo, ni a indemnización alguna, así como tampoco a disminuir o paralizar el pago de la renta", y, además, todos los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de la terraza serán satisfechos exclusivamente por la parte arrendataria, con total indemnidad para la propiedad; de hecho, la actora ejecutó obras de sustitución de los bajantes y reparación del falso techo y obras de mantenimiento en paredes y techo (f. 67 y 68), y no constan requerimientos fehacientes (en el sentido indicado) a la propiedad para la ejecución de las referidas obras..."

Expuesto cuanto antecede, no debemos olvidar que la prueba de las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, debiendo interpretarse restrictivamente, en aras al mantenimiento del vínculo contractual ( SSTS. 18.11.1994 ). En el presente supuesto, constando que la demandada recurrente examinó el local, y que el mismo se encontraba en perfecto estado, es ella la que debía probar que las deficiencias que prestaba el mimos eran insubsanables, para que se pudiera aplicar de "aliud pro alio" o inhabilidad del objeto a efectos de resolución contractual del articulo 1124 cc y ello por cuanto la jurisprudencia viene manteniendo que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio", cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil. En definitiva, la acción "aliud pro alio" alude a la inobservancia del deber de aportación en condiciones de servir al destino pactado, infracción contractual que frustra, al menos parcialmente, el interés de la parte que ha cumplido su obligación y que exige de la contraria la reparación del perjuicio. Para aplicar dicha doctrina es preciso que la parte que la invoca haya cumplido su obligación, y en el caso que nos ocupa, vemos que los apelantes no habían cumplido su obligación de pago del resto del precio del traspaso pactado, de hecho ni si quiera prueba la demandada cual es el origen de dichas deficiencias, ni la fecha en que acaecieron, ni la entidad de la mismas, ni su importe de reparación, ni si las mismas eran o no subsanables, ni cual era el importe, de hecho no consta que con carácter previo a la resolución le exigiera a la actora o al propietario del local su preparación.

En definitiva, en base a los argumentos que se contiene en la sentencia recurrida, a los cuales nos remitimos, unidos a los expuestos por esta sala, hacen que el recurso deba ser desestimado, por cuanto que la actora entrego el local, y está en su derecho a exigir el pago del precio pactado, y por el contrario la demandada no prueba ningún incumplimiento esencial por parte de la actora del contrato, que la exima del pago del precio pactado, de acuerdo con la doctrina y normativa antes expuesta.

TERCERO.- En cuanto a las costas, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC, proceden su imposición a la parte apelante al haber sido desestimado su recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;