Sentencia Civil 336/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 830/2023 de 30 de mayo del 2024

PRIMERO.-Recurso de la demandada, en relación al litisconsorcio pasivo necesario.

Reitera la demandada en su recurso, la existencia de litisconsorcio pasivo necesario, sobre la base de que la agencia inmobiliaria debió de haber sido traída al pelito, y que en la sentencia nada se resuelve sobre la citada excepción, pese a que fue alegada la misma en la vista, y ello porque además entiende que, en todo caso, la citada inmobiliaria no tenía poder del demandado para la venta por lo que se debió haber pronunciado, de forma previa, si el contrato de reserva que firmo la inmobiliaria era nulo por falta de poder del demandado y que en todo caso puede apreciarse de oficio de dicha excepción.

Expuesto lo anterior, lo cierto es que la parte demandada, en su escrito de contestación, la demandada, en su fundamentación jurídica, reconoció de forma expresa la legitimación de actor y demandado en el presente pleito, tal y como consta en el punto 2 de sus fundamentos de derecho.

Por otra parte, la parte demandada, en su contestación a la demanda, en ningún momento plantea reconvención interesando la nulidad del contrato que sirve de base a la reclamación de la actora, de hecho, ni siquiera invoco dicha nulidad de forma expresa por vía de excepción, se limitó a indicar que la inmobiliaria no tenía capacidad para firmar en nombre de la demanda, puesto que la demandada no firmó el encargo de gestión de venta hasta unos días después de la firma del contrato de la inmobiliaria con la actora.

Dicho lo anterior, si bien es cierto que en el acto de la vista la demandada aludió a la posible existencia de litisconsorcio pasivo necesario, y que la sentencia omitió un pronunciamiento sobre tal extremo, no es menos cierto que la demandada, una vez conocida la sentencia, no acudió a los mecanismos previstos para suplir dicha omisión, previstos en los arts 214 y ss de la lec, preceptos que otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia por omisión de pronunciamientos ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Y su utilización no es facultativa,sino requisito necesario para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 Ley de Enjuiciamiento Civil, y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC, de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva. Así, la STS. de 14 de marzo de 2012 declara: "El motivo se desestima ya que esta Sala, cuando se trata de denunciar la incongruencia por falta de pronunciamiento, viene exigiendo la denuncia previa de dicha omisión ante la propia Audiencia por el mecanismo previsto en el artículo 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ("subsanación y complemento de sentencias y autos defectuosos o incompletos") que, en este caso, no ha sido utilizado".

En los mismos términos, el Auto de esta Sección Novena nº 328/17, de 2 de octubre, con cita de las STS. de 5 de mayo de 2009 y 21 de junio de 2011.

Por otra parte, debemos precisar, como ya señalábamos en nuestra sentencia 246/2023 de 3 de mayo, que como entiende la jurisprudencia cuando la nulidad del título se invoca por medio de excepción en sentido amplio, es decir, como defensa frente a la pretensión deducida, el rigor sobre posibles terceros implicados decae, ya que el Tribunal sentenciador se limita a apreciar la inexistencia de un título válido en el demandante, sin pedir del tribunal una declaración de nulidad del contrato en cuestión.

Así, la STS de 23 enero 2008 señala: "El primer motivo invoca la infracción del artículo 24-1º de la Constitución Española y viene amparado en el n º 3º del artículo 1.692 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil , pues se afirma por la parte recurrente que se ha declarado la nulidad del contrato de venta efectuada por Sugar Quay S.L. a dicha recurrente, Xilon Forestal S.L., sin haber tenido oportunidad de defenderse y sin estar presentes en el proceso todos los interesados que fueron parte en el referido contrato.

No obstante la oportunidad de defensa frente a tal alegación de nulidad sí ha existido en el proceso. El demandado don Jhoel ya esgrimió en su escrito de contestación a la demanda la carencia de título de dominio válido por parte de Xilon Forestal S.L. sobre la finca de que se trata, afirmando que su adquisición era consecuencia aparente de un negocio simulado, y frente a tales afirmaciones se pronunció la parte hoy recurrente en el seno de la comparecencia prevista en el artículo 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil precedente, pudiendo articular en consecuencia la prueba que hubiera estimado oportuna sobre tales extremos. Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula directamente la cuestión en su artículo 408 , la posibilidad de que la nulidad contractual se hiciera valer por vía de excepción, sin necesidad de acudir a la vía reconvencional, ha sido reconocida por la jurisprudencia ( sentencias de 25 mayo 1987 , 7 junio 1990 , 19 noviembre 1994 , 20 junio 1996 y, como más reciente, la de 15 diciembre 2005 ) con razones que son de perfecta aplicación al supuesto ahora contemplado, pues queda vedada a la parte demandada la posibilidad de utilizar la vía reconvencional frente a quien no es demandante y, como es sabido, la acción de nulidad ha de dirigirse necesariamente contra todos los que han sido parte en el negocio cuya invalidez se postula. Por tal razón, en el caso presente, no se ha declarado por la sentencia la nulidad del negocio con efectos de cosa juzgada ni se solicitó así por la parte demandada, sino que se ha aceptado la misma como determinante de la inexistencia de perjuicio para la parte actora derivada de la actuación del Registrador, y a tales efectos fue correctamente planteada como excepción por la parte demandada sin que la mercantil actora quedara en la situación de indefensión que denuncia, por lo que el motivo ha de ser rechazado.

El motivo quinto, amparado en el artículo 1692-4º de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia la aplicación incorrecta de los artículos 1.275 y 1.276 del Código Civil sobre la causa de los contratos, en relación con la doctrina de esta Sala sobre la declaración de oficio de la nulidad de los contratos. En primer lugar, como ya se ha establecido con anterioridad, no se ha procedido de oficio a la declaración de nulidad del contrato con efectos de cosa juzgada, sino que por el contrario la sentencia impugnada se ha limitado a acoger una excepción oportunamente opuesta por la parte demandada.".

También para supuestos de tercería:

STS de 24 julio 1992: "...el Juzgado de Primera Instancia desestimó la reconvención, precisamente, por falta de litisconsorcio pasivo necesario al no ser parte en la tercería quien aparecía como vendedora en el repetido contrato de compraventa, pronunciamiento que quedó firme al ser consentido por la demandada-reconviniente; y si tal necesidad de que la declaración de la nulidad del contrato fundamento de la tercería se dilucide con la presencia de todas las partes concurrentes a su formación es acorde con la doctrina jurisprudencial acerca del litisconsorcio pasivo necesario, tal doctrina no es aplicable en el caso de que la nulidad se haga valer como simple excepción ya que entonces no se exige del Tribunal declaración de nulidad alguna; por todo lo cual procede la desestimación del motivo ya que, en contra de lo afirmado por el recurrente, la Sala sentenciadora no declara la nulidad del título sino que simplemente se limita a apreciar la inexistencia de un título válido de dominio en el tercerista.".

STS de 14 septiembre 2006: "Además, en cuanto al contenido de fondo, es claro que en el proceso ordinario de tercería de dominio, cabe la excepción de derecho material, sin necesidad de reconvención, sobre la inexistencia o nulidad del título en que se basa el mismo. Por otra parte, no aparece de ningún modo la figura del litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto la acción y en su momento la sentencia no se refiere ni alcanza a persona alguna que no haya sido parte en el proceso.

STS de 11 febrero 2005: "Por consiguiente, es suficiente su alegación opositora, en cuya perspectiva actúa con la simple finalidad de enervar la acción, y sin introducir una ampliación del objeto procesal -como sí habría ocurrido con la reconvención-; por lo que, en caso de estimación de la excepción, el juzgador se debe limitar (como hizo el de primera instancia) a apreciar la inexistencia de un título válido en el tercerista con el único efecto desestimatorio de la demanda.".

En el mismo sentido sentencias del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1999, 15 de junio y 27 de abril de 1998, 20 de junio de 1996.

Por otra parte, como señala la SAp de Almería 1126/2023 de 14 de noviembre: "...si bien es cierto que la excepción de litisconsorcio pasivo necesario es apreciable de oficio, como indica el apelante, ( sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2.006 , con cita de las de de 9 de julio de 2.004 y 22 de noviembre de 2.005 , entre otras muchas), debe tenerse en cuenta que la Ley de Enjuiciamiento Civil ha regulado expresamente esta institución, delimitando su contenido de modo que sólo será apreciable "cuando por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados" y no se demande a todos ellos ( artículo 12.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Como señala la sentencia de la sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 17 de noviembre de 2005 : "Esta exigencia, por lo tanto, ya no viene determinada necesariamente por el riesgo de que de no cumplirse pueda llegar a dictarse sentencias contradictorias o puedan resultar afectados por la resolución judicial quienes no fueron parte, pues para ello existen otros instrumentos, como son la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC ) y la eficacia de cosa juzgada de las sentencias del art. 222 LEC , que se limita a quienes fueron parte en los procesos en los que fueron dictadas. El art. 12 LEC limita esta institución a los supuestos en los que la tutela perseguida exige necesariamente que sean demandadas conjuntamente esa pluralidad de personas. En ocasiones es la propia ley la que impone esta exigencia, como ocurre con las obligaciones mancomunadas indivisibles ( art. 1139 LEC ). Y en otras, es el objeto de controversia el que demanda este litisconsorcio pasivo necesario de todos los afectados, como ocurre con: la impugnación de las disposiciones testamentarias, la nulidad de un acto o contrato - respecto de quienes fueron parte en él- o determinadas situaciones de comunidad, no siendo ninguno de ellos el caso enjuiciado, dado que la demanda no debió dirigirse en momento alguno contra la comercializadora sino contra la vendedora del bien, sin que la figura del litisconsorcio subsanara por tanto el defecto en la conformación de la litis y sin que sea procedente desplazar al órgano judicial la responsabilidad de tal actuación...."

En la misma línea la SAp de Barcelona 95/2018 de 8 de marzo, en un supuesto similar al que nos ocupa, señala: "... Indica el Tribunal Supremo en su Sentencia de 17 de diciembre de 2017 que, salvo algunos casos en que el litisconsorcio viene impuesto legalmente, lo más habitual es que el litisconsorcio provenga de la relación de derecho material que se va a dirimir en el proceso, que es a lo que se refiere el precepto transcrito cuando habla de lo que sea objeto de juicio. El fundamento del litisconsorcio pasivo necesario hay que buscarlo en la inescindibilidad de ciertas relaciones jurídico materiales respecto de las cuales, independientemente de cuál haya de ser el contenido de la sentencia estimando o desestimando la pretensión, aparece de modo previo la exigencia de que las afirmaciones en que se resuelve la legitimación han de hacerse frente a varias personas. La institución del litisconsorcio pasivo necesario se fundamenta en la naturaleza de la relación jurídica establecida ente las partes, de la que trae causa el litigio, y el principio general de derecho que establece que nadie puede ser condenado sin ser oído, y que en nuestro ordenamiento jurídico se configura como un derecho fundamental en el art. 24.2 de la Constitución ( STS de 22 de noviembre de 2015 ).

Por ello, la falta de litisconsorcio pasivo necesario constituye un presupuesto procesal de orden público ( STC 77/1986, de 12 de junio ), y puede ser apreciada de oficio en cualquier momento del procedimiento ( SSTS 4 de julio de 1994 , 22 de julio de 1995 , 5 de noviembre de 1996 , 17 de abril de 2008 , 23 de noviembre de 2012 , etc.).

Con todo ello, la excepción consistente en la falta de litisconsorcio pasivo necesario tiene una naturaleza procesal, y ése es el tratamiento que la LEC da a la misma ( arts. 416.1.3 ª y 420 LEC ). Por ello, en este caso la juzgadora a quo no actuó de manera adecuada durante la audiencia previa de este procedimiento, al diferir la resolución de esta excepción hasta el momento de dictar sentencia. En puridad, debió ser en aquella audiencia previa cuando debía haberse analizado si estaba correctamente configurada la relación jurídico-procesal, o si era necesario dar la posibilidad a la parte demandante de demandar a un tercero no llamado hasta entonces, a fin de garantizar que la sentencia que se dictase pudiese extender sus efectos a todas las personas o entidades concernidas por la relación jurídico-material.

Dicho ello, esta Sala comparte la apreciación de la juzgadora a quo, en el sentido de que en este caso no concurre ninguna situación de falta de litisconsorcio pasivo necesario. En realidad, es hasta cierto punto lógico que en la audiencia previa la juzgadora se refiriese de manera conjunta a las excepciones de falta de litisconsorcio pasivo necesario y de falta de legitimación pasiva alegadas por el demandado en su contestación, en la medida en que ambas se basaban en fundamentos análogos. No obstante, ello obedecía a una confusión de la parte demandada, en la medida en que se trata de excepciones que, aunque tienen relación en su construcción jurídica, tienen presupuestos y efectos jurídicos diferentes.

En este caso, la parte demandante presentó su demanda contra D. Nehemias y contra Dª. Sandra, por entender que "Romar Asesores Inmobiliarios" firmó el contrato de arras de 17 de febrero de 2005 en nombre y representación de aquéllos. Obviamente, su pretensión de condena consistente en la devolución de las arras dobladas debía dirigirse a quien considerase parte en aquel contrato. Al considerar que "Romar Asesores Inmobiliarios" había actuado en nombre y representación de D. Nehemias y Dª. Eluney, la demanda se presentó contra éstos, y no contra la agencia intermediadora. La excepción presentada por la parte demandada se basa en que no existió nunca tal poder de representación, con lo que nunca hubo una relación contractual directa entre los demandantes y los demandados. Pues bien, caso de que la alegación de la demandada fuese cierta, ello daría lugar a una falta de legitimación pasiva de los demandados (que también se ha alegado), pero nunca a una situación de falta de litisconsorcio pasivo necesario.

La excepción procesal de falta de litisconsorcio pasivo necesario se fundamenta en que, para que la parte demandante pueda obtener un pronunciamiento relativo al fondo de su pretensión, deberá presentar su demanda "necesariamente" contra una pluralidad de demandados. Y es obvio que ello no se da en este caso. No cabe entender que los demandantes tengan que presentar su demanda, conjuntamente, contra los demandados y contra "Romar Maresme, S.L.", porque es obvio que la relación contractual de arras no se constituyó conjuntamente por todos ellos. La pretensión de la parte actora se basa en la existencia de un mandato o representación a favor de "Romar Asesores Inmobiliarios", y ello fundamenta que la acción se haya dirigido contra los demandados. Si tal mandato o representación existió, la relación jurídico-procesal está correctamente constituida, sin que pueda entenderse que, además, debió dirigirse la demanda contra quien actuaba de mandatario. Y, si tal mandato o representación no existió, lo que ocurriría es que no existiría legitimación pasiva de los demandados, por no haberse constituido en su momento en parte contractual, y no estar vinculados por los derechos y obligaciones derivados del contrato de arras de 17 de febrero de 2005, y la consecuencia de todo ello sería una sentencia absolutoria, relativa al fondo del asunto. Pero lo que de ningún modo cabe entender es que la demanda hubiese de presentarse conjuntamente contra todos (vendedores y agencia inmobiliaria), de manera necesaria, para poder obtener un pronunciamiento de fondo. Ninguna de las partes de este pleito está sosteniendo que todos (actores, demandados y "Romar Maresme, S.L."), conjuntamente, asumiesen la condición de parte en el contrato de arras de 17 de febrero de 2005.

Por tanto, el motivo de apelación basado en la falta de litisconsorcio pasivo necesario debe desestimarse..."

En el presente supuesto, a la vista de la doctrina jurisprudencial expuesta, y de lo acontecido en autos, lo cierto es que la reclamación de la actora se basa en un contrato de arras o de reserva que la parte actora firmó con una inmobiliaria, quien, tanto en el momento de la firma del contrato, como en el momento de la recepción de las cantidades entregadas a cuenta, manifestó actuar en nombre y representación de los vendedores, ello unido a que la demandada en estos autos, reconoció, en su contestación a la demanda, de forma expresa su legitimación como parte en dicha relación contractual, que no invocó, ni por vía de reconvención, ni por vía de excepción, en su contestación a la demandada, la nulidad del contrato que servía de base de base a la reclamación de la actora, sino que solo aludió a la falta de poder de la inmobiliaria para la firma del mismo, que si bien invoco la excepción que se analiza en el acto de la vista, no es menos cierto que una vez conocida la sentencia, y pese a no existir pronunciamiento alguno sobre dicha excepción no pido aclaración o complemento de la sentencia.

A lo anteriormente expuesto, se une el hecho de que la sentencia que ahora se dicte únicamente tendría un efecto reflejo, pero no directo en cuanto a la actuación de la inmobiliaria, pues esta sala, únicamente puede analizar si conforme al título aportado la actora tiene base a para la solitud que efectúa respecto de la parte demandada, en la misma línea la STS 384/2015 de 30 de junio señala "... Esta Sala tiene declarado reiteradamente (sentencias núm.714/2006, de 28 junio , con cita de las de las de 16 diciembre 1986 y 28 diciembre 1998 , y núm. 266/2010, de4 de mayo ) que «... se exigen conjuntamente como requisitos para la existencia de la figura del litisconsorcio pasivo necesario, los siguientes: a) Nexo común entre presentes y ausentes que configura una comunidad de riesgo procesal; b) Que ese nexo, sea inescindible, homogéneo y paritario; y c) Que el ausente del proceso no haya prestado aquiescencia a la pretensión del actor»; y añade lo siguiente: «la característica del litisconsorcio pasivo necesario, que provoca la extensión de la cosa juzgada, es que se trate de la misma relación jurídico material sobre la que se produce la declaración, pues, si no es así, si los efectos a terceros se producen con carácter reflejo, por una simple conexión o porque la relación material sobre la que se produce la declaración le afecta simplemente con carácter prejudicial, entonces la intervención del tercero en el litigio podrá ser voluntaria o adhesiva, mas no forzosa.."

Por todo lo antes expuesto, y, de acuerdo con la jurisprudencia indicada, procede desestimar dicho motivo de recurso.

SEGUNDO.-En relación al fondo del asunto. Recurso de la parte actora y recurso de la parte demandada

Se analizarán ambos recursos conjuntamente, dado que versan sobre el mismo objeto.

Dicho lo anterior, partiendo de lo dispuesto en el fundamento precedente, a la vista de la sentencia recurrida, y de las alegaciones de las partes en sus diversas instancias, puesta en relación con la prueba practicada en autos, no podemos compartir las conclusiones que alcanza la resolución recurrida por los siguientes motivos:

1.-Que según se desprende del contrato aportado, la inmobiliaria, en nombre del hoy demandado, firma con la parte actora, en fecha 18 de junio de 2018, contrato de reserva respecto de la vivida sita en la DIRECCION000, por un precio de 40000 euros, y entregando la actora en eses acto la suma de 3000 euros en concepto de entrega a cuenta reserva y señal.

Que dicha reserva tendrá vigencia hasta el 18 de agosto de 2018, fecha en la que se debía formalizar la escritura pública, pudiendo la compradora adelantar el pago del precio.

Que si la vendedora incumple la citada operación queda obligada a pagar a la compradora como cláusula penal indemnizatoria la suma entregada mas otra cantidad en concepto de penalidad, y se pacta a su vez que si la compradora incumpliera dicho contrato perdería lo entregado en este acto.

Que, a lo largo de todo el contrato analizado, que obra al folio 10 de autos, la citada inmobiliaria manifiesta actuar en nombre y representación de la vendedora que aparece como demandada en autos, a la que identifica como propietaria de la vivienda e interesada en la venta.

2.-Que según consta de los documentos 5 y 6 de la demanda, obrante a los folios 13 y 14 de autos, el hoy actor entrega, con fecha 2 de junio de 2018 y 16 de julio de 2018, a la citada inmobiliaria y como reserva de dicha vivienda la suma de 500 y 2500 respectivamente, y autoriza a la inmobiliaria para la entrega de dicha señal al propietario del piso, que es el hoy demandado.

3.-Por otra parte, según documentación aportada por el hoy demandado, con fecha 24 de junio de 2018, (es decir 6 días más tarde del contrato firmado por la inmobiliaria con el hoy actor, pero antes de la entrega de los 2500 euros entregados con fecha 16 de julio de 2018), la inmobiliaria firma con el hoy demandado un encargo por el cual el hoy demandado autoriza a la inmobiliaria la venta en exclusiva de la citada vivienda, y le autoriza para recibir reservas o señales de los eventuales compradores, y la inmobiliaria se compromete a que una vez recibida la señal lo podrán en conocimiento del propietario y quedara a su disposición la suma entrega, si bien precisando que la inmobiliaria queda facultada para devengar sus honorarios de la cantidad recibida como señal, todo ello en la forma que consta en el documento 1 de la contestación obrante al folio 68 de autos.

4.-Que, en la misma fecha de 24 de junio de 2018, la inmobiliaria en nombre y representación de la hoy actora firma una documento de reserva en nombre del comprador, hoy actor, con el hoy demandado, en lis mismos que términos que firmo con la actora el 18 de junio de 2018, si bien en este caso el precio de la venta se fija en 36000 euros y la cantidad que se dice haber recibió por el demandado de la compradora en concepto de señal lo es en la cantidad de 2000 euros, tal y como consta en el documento 2 de la contestación la demandada obrante al folio 69 de autos.

5..-Que de la nota simple que se aporta como documento 4 de la demanda, obrante al folio 11 de autos, como de la escritura de compraventa que se aporta con la contestación a la demanda, obrante a los folios 70 y ss de autos, resulta que pro medio de escritura pública de 17 de octubre de 2018, la hoy parte demandada vendió la finca que hoy nos ocupa a una tercera persona.

De lo hasta ahora expuesto, resulta evidente que el demandado fue conocedor en todo momento de la intervención de la inmobiliaria, y de la intención de compra por el hoy actor de la finca objeto de autos.

Que si bien es cierto que no consta que la hoy parte actora y la demandada se comunicaran o relacionaran personalmente, lo que sí reconoce de forma expresa la hoy demandada, en su contestación, es que la inmobiliaria le llamo para indicarle que al hoy actora no le habían concedido el préstamo, pero que había otra persona interesada, y que el demandado, al conocer que había un segundo comprador ordeno a la inmobiliaria que le entregara a la actora los 2000 euros como primer comprador, aunque desconoce porque la inmobiliaria le devolvió dicha suma den dos plazos.

Asimismo, reconoce el demandado en su contestación que la reserva realizada por el actor tenía plazo hasta el 18 de agosto de 2018, y que si en dicha fecha una de las dos partes no podía formalizar la escritura pública el contrato quedaba resuelto, por lo que al tener conocimiento la demandada de que la actora no le daban el préstamo para proceder la pago entendió que el contrato había quedado resuelto por incumplimiento de la actora. Que la actora nunca le requirió al demandado para el otorgamiento de escritura, ni que tuviera voluntad de pago pues nunca ha intentado abonarlo, por lo que al no haberse producido el pago dentro del plazo establecido el demandado hizo uso de su facultad resolutoria. Tal y como se desprende del hecho tercero de su contestación a la demanda.

Expuesto cuanto antecede, no podemos sino concluir que la actuación del demandado, desplegada con posterioridad a la firma del contrato que la inmobiliaria celebro con la actora, revela con claridad que aunque sea por ratificación a posteriori, que el demandado sí que autorizó a la inmobiliaria para la compraventa de la finca mencionada a la hoy actora, y para que actuara en su nombre, que la inmobiliaria se excediera o no en sus poderes, o que no le facilitará toda la información necesaria al demandado, es una cuestión a dilucidar entre la inmobiliaria y el demandado, pero no afecta a la validez del documento que la inmobiliaria firmo en nombre del demandado con la actora.

No podemos compartir el argumento de la demandada de que no nos encontramos ante un contrato de compraventa sino de promesa de venta, sino que por el contrario de una lectura del contrato aportado por la actora, analizado a la luz de lo dispuesto en los arts 1281 y ss del CC, en relación con el art 1445 y ss del mimos cuerpo legal, nos encontramos ante una compraventa perfeccionada y no consumada, por cuanto se fijan, las condiciones esenciales del contrato de compraventa cuales son las partes, el precio de la venta y el inmueble objeto de venta, en la misma línea STS 619/2018 de 7 de noviembre, por cuanto que la perfección de la compraventa se produce por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( artículos 1262 y 1450 del Código Civil ) y reúne los requisitos y caracteres propios de la promesa bilateral de compra y venta a que se refiere el art. 1.451, definida como aquella figura jurídica por la que ambas partes, puestas de acuerdo sobre la cosa y el precio y no queriendo aun concertar la compraventa, adquieren el compromiso reciproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria, dentro del plazo pactado, el cumplimiento del contrato

Dicho lo anterior, lo cierto es que, pese a las alegaciones de la parte demandada, no consta prueba concluyente de que la actora no obtuviese la financiación correspondiente para la compra, se alude a manifestaciones que dice el demandado que le efectuó la inmobiliaria, pero lo cierto es que ni la inmobiliaria ni ninguno de sus empleados han depuesto en esta vista, y no se ha aportado documentación bancaria alguna que acredite que se le hubiera denegando la petición de financiación para la compra a la actora antes de la venta que el demandado realizo un tercero.

Por el contrario, de las manifestaciones que efectúa la propia parte demandada en su contestación se desprende que cuando la inmobiliaria manifestó verbalmente al vendedor que el actor no había obtenido la financiación dio por resuelto el contrato y se lo vendió a un tercero sin que mediara requerimiento o comunicación alguna a la hoy actora. A este respecto, debemos señalar que es jurisprudencia reiterada de nuestro Tribunal Supremo que la resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código Civil como si de una condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare. ( sentencias de 12 de marzo en 1990, 15 de febrero de 1993, 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009) STS, Civil sección 1 del 19 de Julio del 2010. Recurso: 981/2006.

Señala asimismo la SSTS, Civil sección 1 del 10 de Mayo del 2007. Recurso: 2386/2000 que "... si bien, para el supuesto de venta de bienes inmuebles, el art. 1504 del CC establece que aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente , efectuado el cual, el juez ya no podrá concederle nuevo terminal", requerimiento que entiende cumplimentado, concurriendo de esa forma "los requisitos legalmente exigidos para acceder a la resolución..."

Como tiene repetido hasta la saciedad la doctrina de la Sala 1ª del Tribunal Supremo y se recoge con claridad en la sentencia de 9 de Junio de 1992, la resolución por incumplimiento del comprador en la compraventa de inmuebles, a tenor del art.1504 CC, modalidad singular del 1124 para toda clase de obligaciones bilaterales, tiene entre sus presupuestos el requerimiento preceptivamente exigido por dicha norma, además de la voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, bien entendido que la voluntad incumplidora viene en principio demostrada por el hecho mismo de la inefectividad del precio, contraviniendo la obligación asumida, siempre que no medien circunstancias denotadoras de que al adquirente no le es reprochable la falta de la prestación, particularidades que habrán de ser oportunamente alegadas y probadas, y ello no ha acontecido.

A la vista de dicha doctrina jurisprudencial, puesta en relación con lo probado en el presente proceso se puede concluir que en los supuestos de compraventa de inmuebles con precio aplazado las previsiones contenidas en los artículos 1124 y 1504 del Código Civil se conjugan y complementan de tal forma que su efectividad sólo se produce cuando se cumplen conjuntamente.

Así, conforme al primer precepto, para que tenga lugar la resolución contractual basta con que se produzca el hecho del incumplimiento obstaculizador del fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la otra parte, que se ve privada de alcanzar el fin económico perseguido con el vínculo negocial, sin que sea menester indagar si concurre un específico elemento volitivo ( STS. de 20 de septiembre de 2008 y 3 de marzo de 2005 ,entre otras), en tanto que el segundo, específico para la resolución de los contratos de compraventa de bienes inmuebles, dispone que aun cuando haya expirado el plazo pactado, no procederá la resolución si el comprador paga antes de haber sido requerido judicialmente o por acta notarial, esto es, que se ponga de manifiesto <>, la voluntad inequívoca, de la parte vendedora de resolver el contrato ( STS. de 16 de octubre de 1961 ).De esta manera, el artículo 1504 se configura como una norma especial frente a la general del artículo 1124 ( STS. de 20 de septiembre de 2006 ).

Partiendo de esta doctrina, la jurisprudencia ha venido exigiendo los siguientes requisitos para que se produzca la eficacia resolutoria: a) Que exista un contrato de compraventa con precio aplazado. b) Impago de dicho precio por el comprador. c) Que se frustren las legítimas expectativas de la otra parte contratante. d) Requerimiento, en el sentido de declaración de voluntad unilateral y recepticia encaminada a la resolución del contrato. e) Cumplimiento de sus obligaciones por la otra parte ( STS. de 28 de septiembre de 2001 y 20 de julio de 2000 ).

Es decir, como señala la SAP de Madrid 195/20211 de 7 de abril resulta necesario el requerimiento previo, para poder solicitar la resolución contractual y alegar posteriormente que no existe obligación de devolución de las arras entregadas,lo que no efectuó la parte demandada en este proceso, sino que por el contrario, de lo actuado en este proceso, se desprende que ante una mera manifestación verbal de la inmobiliaria, que además no está debidamente acreditada en autos, dio por resuelto el contrato y procedió a la venta de la vivienda a un tercero

Por otra parte , si se incardina la actuación de la demandada en las normas del mandato, y por tanto le es aplicable el límite del artículo 1727 del C.C., en cuanto recoge el criterio general de la obligación del mandante de asumir todas las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los límites del mandato, salvo en aquellos supuestos en que se haya excedido; partiendo de este precedente debe aceptarse la alegación sostenida por el recurrente en el sentido de que acreditada la existencia de esta relación jurídica entre la agencia inmobiliaria y la demandada, es a ésta a la que le corresponde demostrar el exceso en el mandato y por tanto la aplicación del apartado segundo. Y en este sentido para determinar los límites del mandato debe estarse, en todo caso, a las instrucciones que el mandatario haya recibido del mandante, e incluso al resultado del negocio, pues téngase en cuenta que no hay traspaso de los límites del mandato si este se cumple de manera más ventajosa para el mandato artículo 1715 de la LEC, por lo tanto el hecho de que la inmobiliaria fijara con la actora en el contrato de arras un precio superior, al fijado por la inmobiliaria en el contrato que celebrara la con el demandado, no supone para el demandado un perjuicio sino que le supondría un beneficio.

Por otra parte, como señala la SAp de Barcelona 95/2018 de 8 de marzo Es por ello que, con independencia de que se no se haya probado ninguna negociación ni comunicación directa entre los demandantes y los demandados (pues todas las operaciones, y en especial las derivadas del contrato de arras, se realizaron gracias a la intermediación de "Romar Asesores Inmobiliarios"), cabe afirmar la plena legitimación pasiva de los demandados en lo que se refiere a la acción ejercitada en este procedimiento por la parte actora. Debe apreciarse la existencia de una relación contractual entre las partes y, en concreto, una vinculación jurídica de los demandados respecto de los derechos y obligaciones derivados del contrato de arras suscrito por los demandantes en fecha 17 de febrero de 2005 (doc. nº 1 de los acompañados a la demanda.)

... Con todo ello, queda claro el incumplimiento de la parte vendedora de otorgar escritura pública de compraventa dentro del plazo fijado, lo que ya sería circunstancia suficiente para que se desplegase la obligación de devolver las arras duplicadas, sin que de ningún modo haya quedado probado el incumplimiento de los demandantes. Y, como ya se ha dicho, es indiferente si la falta de licencia de primera ocupación, o el embargo que pudiese pesar sobre la finca, son circunstancias de las que sean responsables los demandados. Más allá de quién fuese titular registral de la vivienda, o incluso propietario de la misma, quienes asumieron la posición de vendedores fueron los demandados (doc. nº 8 de los acompañados a la demanda, en relación con el doc. nº 1), y por tanto deberán asumir las consecuencias derivadas de ello, con la consiguiente responsabilidad contractual. La obligación de devolver las arras duplicadas deriva única y exclusivamente de la falta de otorgamiento de escritura pública en plazo, con independencia de los motivos que hubiesen dado lugar a ello. Y, respecto de este hecho, los demandados han de responder frente a los actores, por haberse comprometido a ello en el contrato de arras, sin perjuicio de las acciones que puedan ostentar frente a terceros. Por tanto, también deberán desestimarse los motivos tercero y cuarto del recurso de apelación..."

En atención a lo expuesto, estimando el recurso de la parte actora, y desestimando el recurso de la parte demandada, debemos concluir que constando que la parte actora procedió al abono de las arras y parte del precio, por un importe total de 6000 euros, que constan entregados a la inmobiliaria, que no se ha acreditado que se le denegara la financiación para la compra del inmueble, que consta que fue la demandada la que procedió unilateralmente a la resolución del contrato y procedió la venta de la vivienda a un tercero, sin efectuar requerimiento previo alguno a la actora, ni para la resolución del contrato, ni para el efectivo otorgamiento de la escritura pública, resulta evidente que, siendo las arras pactadas claramente penitenciales, extremo este que no se discute por las partes, debe ser la demandada la que devuelva a la actora el duplo de dichas arras estos es la suma de 12000 euros, y como quiera que se han devuelto únicamente 2000 euros, según se recoge en la prueba de autos y en la sentencia recurrida, deberá ser condenada a la demandada al abono de 10.000 euros más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la demandada hasta el pago de la menciona cantidad, intereses legales que se verán incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución por mor de lo dispuesto en el art 576 de la lec, todo ello sin perjuicio de las eventuales acciones que pudieran ejercitarse, si a su derecho interesa, y que necesariamente habrían de ventilarse en un procedimiento distinto en el que este último, en el que se podrá debatir, con todas las posibilidades de defensa, las cuestiones relativas a las relaciones internas entre mandantes y mandataria.

TERCERO.-Se imponen las costas de primera instancia a la parte demandada al haber sido estimada la demanda, y no apreciarse la existencia de dudas fácticas ni jurídicas, que excedan de las que normalmente acontecen en este tipo de pleitos que justifiquen su no imposición.

De conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la lec, no se hace imposición de las costas de esta alzada a la parte actora al haber sido estimado su recurso, por el contrario, las costas del recurso de apelación interpuesto por la demandada se han de imponer a la misma al haber sido desestimado su recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;