Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Calle de la Fuente.
Primero.- Requisito de admisión del recurso de apelación. Pago o consignación de rentas debidas.
El requisito del pago o consignación de las rentas vencidas al tiempo de la interposición del recurso, o de las que vayan venciendo durante su tramitación, que se establece en el art. 449.1 y 2 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, no constituye un formalismo desproporcionado contrario al derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE, y al derecho de acceso a los recursos legalmente establecidos. Por el contrario, representa una exigencia esencial para el acceso a los recursos, incluso aunque se haya entregado ya el inmueble en cuestión y solo continúe la acción acumulada de reclamación de cantidad.
A tales efectos, dispone el art. 449.1 LEC: "En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas".
Y el art. 449.2: "Los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, a que se refiere el apartado anterior, se declararán desiertos, cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se considerará novación del contrato".
En aplicación de estas normas, es necesario determinar en la alzada si se ha dado cumplimiento por el apelante a dicho requisito por tratarse de normas de orden público procesal, que incluso puedan ser apreciadas de oficio en todo procedimiento que lleve aparejado el lanzamiento, ya sea desahucio por falta de pago o por expiración del plazo contractual.
En estos términos se pronuncia el ATS de 3 febrero de 2021, al declarar: " Alaniz interpuso demanda en la que, como propietaria y arrendadora de la vivienda sita en ... solicitaba que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento suscrito con los demandados en fecha 5 de mayo de 2015 por expiración del plazo y, por consiguiente, que se condenara a esta a desalojar la citada vivienda. Asimismo, interesaba que los demandados fueren condenados a abonar determinada cantidad en concepto de indemnización por el uso indebido de la vivienda desde la expiración del contrato hasta el efectivo desalojo de la misma...
...revisadas las actuaciones, lo cierto es que la parte recurrente no ha acreditado que, a la fecha de interposición de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación objeto ahora de estudio, haya efectuado el depósito de las cantidades a que fue condenada en primera y segunda instancia (esto es, a razón de 740,81 euros mensuales hasta la efectiva entrega de la posesión de la vivienda a los actores, lo que aún no se ha producido).
Dicho requisito es presupuesto procesal para la admisión de los recursos no solo de apelación, sino de los extraordinarios por infracción procesal y de casación, y ello con independencia de que nos encontremos ante un juicio por expiración del plazo y no por impago de rentas, pues el referido precepto solo hace referencia a aquellos , sin ninguna distinción entre ellos. Así se ha pronunciado esta Sala, entre otros, en los autos de 8 de mayo de 2019 , 4 de diciembre de 2019 y 5 de febrero de 2020 que resolvían los correspondientes recursos de queja".
A su vez el ATS. de 30 de mayo de 2023 recuerda que "la ST EDH de 15 de noviembre de 2022 (caso Dahman Bendhiman c. España ) analiza el requisito del art. 449 LEC y considera que, pese a constituir una restricción del acceso a los recursos, persigue una finalidad legítima y configura una limitación proporcionada".
En este caso, nos encontramos antes un desahucio por expiración de plazo que conlleva aparejado el lanzamiento, tal y como se ha acordado en la resolución recurrida, y por la parte demandada recurrente ni en su contestación a la demanda, ni en su recurso, alude ni de forma directa o indirecta a que haya abonado las rentas que adeuda conforme al contrato aportado por la actora, y que reconoce haber firmado la demandada,, ni que las haya consignado ni que tenga voluntad alguna de pagarlas, por lo que en este momento procesal la causa de inadmisión se transforma en causa de desestimación del recurso (en la misma línea sentencias de esta sala 593/2022 de 25 de noviembre y 535/2023 de 27 de octubre).
Segundo.-En cuanto a la legitimación de la actora y la existencia o no de contrato.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el fundamento anterior, a mayor abundamiento, y con el fin de agotar las posibilidades de defesa debemos señalar que, conforme a la nota simple aportada por la actora, consta que la misma es propietaria del inmueble objeto de autos en virtud de escritura pública otorgada el 6 de marzo de 2020, adquirida por la actora por aportación de la mercantil, según nota simple del registro aportada con la demanda y no impugnada. Que la propia parte demandada, pese a lo que alega en su recurso, en su contestación a la demanda, hecho primero de la misma, reconoce, de forma expresa la propiedad de la actora de la mencionada vivienda desde dicha fecha y no cuestiona la nota simple acreditativa de la misma, por lo que resulta de aplicación el art 281 de la lec.
Que consta en autos que la hoy demandada suscribió con Banco de Sabadell, anterior propietaria de la finca un contrato de arrendamiento con fecha 23 de marzo de 2016, que tenía un periodo de duración de tres años susceptible de prórroga, y por el que debía abonar una renta de 102,42 euros al mes, hecho que se corrobora con el contrato aportado obrante a los folios 19 y ss de autos.
Que consta que la hoy actora, con fecha 9/03/2020, comunicó a la demandada que la actora quedaba subrogada en los derechos del mencionado contrato de arrendamiento, comunicación que fue recibida por la parte demandada con fecha 20 de marzo de 2020 según documentación obrante a los folios 23 y 24 de autos, sin que la demandada cuestionara, una vez recibido dicho burofax, dicha subrogación, y sin que conste que la demandada reclamara a la actora documentación acreditativa de la misma.
Que con fecha 18 de febrero de 2022 la hoy actora comunicó a la demandada su voluntad de no prorrogar el contrato, siendo recibido dicha comunicación por la demandada con fecha 21 de febrero de 2022, según consta en los documentos 25 y 26 de autos, sin que conste que la demandada contestara o se opusiera a dicha manifestación.
Expuesto cuanto antecede, el precepto invocado por la recurrente consistente en el art 13 de LAU, vigente a la fecha de la celebración del contrato señalaba "...Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada...)
De lo antes expuesto, resulta evidente que el contrato de arrendamiento no inscrito, como es el que hoy nos ocupa, solo queda resuelto en caso de retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, y ninguna de esas figuras resulta aplicable al presente supuesto, por cuanto que la adquisición de la actora se produjo por aportación societaria, pero no en ninguno de los supuestos previstos legalmente, por lo que en ningún caso cabria considerar el contrato de arrendamiento extinguido ipso iure, como pretende el recurrente.
Por otra parte, en nuestra sentencia 562/2023 de 9 de noviembre , en un supuesto similar al que nos ocupa, señalamos: "...Este primer motivo de recurso debe ser estimado puesto que se acompaña como documento nº 2 de la demanda una nota simple del Registro de la Propiedad nº 1 de Elche en la que consta que "Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U." es titular del 100% del pleno dominio de la finca referida (sita en DIRECCION001, de Elche), por título de aportación social en virtud de escritura pública de fecha 29 de diciembre de 2019.
Este documento justifica debidamente el título de propiedad de la parte actora al no haber sido desvirtuado mediante prueba en contrario de la parte demandada, siendo insuficiente la mera impugnación de su valor probatorio para privarle de toda eficacia.
Esto es, una vez aportado por la parte demandante este principio de prueba de su titularidad dominical, incumbía a la parte demandada probar que lo que se desprende de su contenido no se corresponde con la realidad, por lo que resultan estériles las impugnaciones meramente formales o genéricas.
A partir de la prueba de la adquisición del dominio de la vivienda arrendada en fecha 29 de diciembre de 2019 por la sociedad demandante y de la formalización de un contrato de arrendamiento entre "Banco de Sabadell" y la demandada respecto de la misma finca en fecha 1 de marzo de 2016 (hecho admitido en la contestación a la demanda), la subrogación de "Promontoria" en los derechos y obligaciones que como arrendadora incumbían a "Banco de Sabadell" resulta del art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que en la fecha de la adquisición de la propiedad por "Promontoria" y desde el 6 de marzo de 2019 establecía, en redacción vigente en la actualidad, que "El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del art. 34 de la LH ".
... La misma suerte estimatoria debe correr este segundo motivo de apelación puesto que los documentos acompañados como números 4 y 5 de la demanda (burofax de 26 de diciembre de 2019 y acuse de recibo del mismo) acreditan debidamente que "Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L." comunicó a la Sra. Tabata que "Promontoria" se había subrogado en la posición jurídica del anterior arrendador al haberse otorgado escritura pública de 20 de diciembre de 2019, siendo "Solvia" a partir de ese momento la empresa encargada de la gestión del contrato.
La falta de entrega concreta de dicho burofax a su destinataria no es imputable a la remitente, ni puede derivársele de ello efecto negativo alguno, al constar en el acuse de recibo emitido por el Servicio de Correos que el envío se remitió a la DIRECCION001, de Elche, que pasó a lista el 3 de enero de 2020, que se hizo un primer intento de entrega en fecha 2 de enero de 2020 con resultado de "ausente" y un segundo intento de entrega en fecha 3 de enero de 2020 con resultado de "ausente, se dejó aviso en buzón".
En este sentido, declaramos lo siguiente en la sentencia de esta Sala nº 23/22, de 5 de mayo:
"Ahora bien, en caso de que el medio de comunicación empleado no haya llegado efectivamente a conocimiento del arrendatario por causa imputable a éste, dicha comunicación debe catalogarse de válida y eficaz, pues conforme a reiterada y constante jurisprudencia no pueden achacarse al demandante las consecuencias negativas derivadas de la conducta obstruccionista de la parte demandada consistente en no haber retirado una carta de la oficina de Correos, exponiendo en materia de reclamación extrajudicial, como medio de interrupción de la prescripción, que si bien la misma tiene naturaleza recepticia, no obstante, produce tales efectos tanto cuando la reclamación llega a conocimiento del destinatario, como cuando éste ha impedido la recepción de dicha intimación por una conducta obstruccionista, por lo que, acreditado por el actor el envío a lugar adecuado de la reclamación extrajudicial, corresponde al demandado probar la falta de recepción o que quienes recibieron la comunicación no guardaban ninguna relación con él.
Así, el ATS. de 15 de diciembre de 2021 se remite a la doctrina de la Sala (sentencias 552/2010, de 17 de septiembre - Pleno - y 738/2016, de 21 de diciembre ), que.
Y en relación con la notificación al ejecutado de la celebración de subasta dirigida a la finca hipotecada (domicilio pactado) con el resultado de , declaró la STS 89/2020, de 6 de febrero , que artículo 691.2 LEC (...)
Por tanto, como acertadamente señala la Audiencia Provincial, en este caso es evidente que el posible perjuicio sufrido sería imputable al propio recurrente, quien se desentendió de la marcha del procedimiento, pues tras ser requerido de pago no compareció en el proceso y no recogió el aviso de notificación que le remitió el juzgado...>.
Más específicamente, en un procedimiento de desahucio por falta de pago, declaró esta Sala en la sentencia nº 112/2020, de 13 de marzo , ... que
Ciertamente la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo , 145/2000,de 29 de mayo , y 6/2003, de 20 de enero ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador>.
En este mismo sentido, podemos citar, a título de ejemplo, la SAP. Málaga (sección 5ª) de 23 de julio de 2019 , y la SAP. Barcelona (sección 4ª) de 4 de octubre de 2018 ".
Y acerca de las objeciones formuladas sobre la imposibilidad de conocer el contenido concreto del burofax a que hace referencia el Servicio de Correos por carecer de certificación de contenido, indicamos en la sentencia de Sala nº 3/20, de fecha 10 de enero :
"Alega al respecto la parte demandada que esta reclamación extrajudicial tampoco puede ser tenida en cuenta a los efectos de interrumpir la prescripción porque no consta el contenido de la comunicación que fue recibida por la Sra. Alaniz en la fecha indicada, al no acompañarse una certificación de su contenido.
No se pueden acoger estos razonamientos, pues se acompaña con la petición inicial una carta ... en la que se reclama a la demandada el pago ... que constituyen el objeto de este procedimiento, así como el acuse de recibo de un envío realizado por el Sr. Bautista a la Sra. Alaniz a la DIRECCION002, el cual no pudo ser entregado ... (documentos nº 4 y 5).
Por tanto, entre ambos documentos se aprecia el enlace preciso y directo que exige el art. 386 LEC y la jurisprudencia que lo interpreta para considerar probado que la carta remitida fue precisamente la que se aporta a los autos, correspondiendo a la parte demandada acreditar que en realidad dicho acuse de recibo corresponde a un documento distinto.
En este sentido, declara la SAP. Álava (Sección 1ª) de 13 de diciembre de 2010 : <... también opuso que la certificación de Correos advera la remisión de la carta y la fecha de la remisión, pero no el contenido de la carta, ...
Sobre la base de lo anterior, y teniendo en cuenta el certificado de Correos, ex art. 386 LEC debemos de establecer la presunción de que también la carta la recibió alguien en nombre de la demandada en el que había sido su domicilio social, no habiendo intentado la demandada practicar diligencia de prueba alguna en contrario. Respecto del contenido de la carta, siquiera se alega qué otra relación podía haber entre demandante y demandada que pudiera justificar que aquél le enviara una carta, y menos una carta certificada y a través de su abogado>".
A su vez, no ofrece duda alguna la entrega a la destinataria del burofax de fecha 13 de octubre de 2020 (documento nº 8 de la demanda) en el que "Solvia" comunica a la Sra. Tabata que su contrato de arrendamiento finaliza el día 28 de febrero de 2021, por lo que debería dejar la vivienda libre y entregar las llaves de la misma en tal fecha, pues consta expresamente dicha entrega realizada el día 19 de diciembre de 2020 en la oficina del Servicio de Correos, tras dejar aviso en el buzón de la vivienda sita en la misma dirección antes mencionada (documento n 9 de la demanda).
Finalmente, la acreditación de la relación existente entre "Solvia" y "Promontoria" es irrelevante para el resultado de este procedimiento, toda vez que Dª. Nicole fue informada en el burofax de 26 de diciembre de 2019 de que "Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L." iba a ser en lo sucesivo la empresa encargada de la gestión del contrato de arrendamiento a partir de la subrogación producida a favor de "Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.". Por tanto, cualquier vicisitud que pueda existir en dicha relación producirá sus efectos en el ámbito interno de las partes ligadas entre sí.
... Expiración del contrato.
La sentencia apelada considera vigente la relación contractual al tiempo de interposición de la demanda (31 de mayo de 2021 ) a tenor de lo dispuesto en los arts. 9 y 10 LAU , al haberse prorrogado obligatoriamente el contrato por un periodo de siete años, de modo que no se produjo su vencimiento el día 28 de febrero de 2021, como sostiene la parte actora, sino que estaba vigente en la fecha de remisión del burofax comunicando su expiración.
En cambio, la parte actora afirma que debe aplicarse la redacción de los preceptos citados vigente en la fecha de formalización del contrato (1 de marzo de 2016), y que habiéndose pactado un plazo de duración de 3 años prorrogable anualmente, llegada la fecha de su vencimiento natural (28 de febrero de 2019), se prorrogó por tácita reconducción ( art. 1566 CC ) durante un año más (hasta el 28 de febrero de 2020), y posteriormente durante otro año (hasta el 28 de febrero de 2021), de modo que "comunicado por el arrendador vía burofax la finalización del mismo en la anualidad el 28/02/2021, a la otra parte, el mismo ha resultado vencido el 28 de febrero de 2021".
De nuevo, procede estimar este motivo de recurso, ya que la normativa aplicable al supuesto enjuiciado no puede ser otra que la vigente al tiempo de la celebración del contrato (1 de marzo de 2016).
En esa fecha, el art. 9 LAU disponía en su apartado primero: "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".
Y el art. 10.1: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".
De tales preceptos se desprende: a- que el contrato litigioso preveía una duración de tres años, prorrogable anualmente (no inferior a tres años); b- que su vencimiento natural tuvo lugar el día 28 de febrero de 2019; c- que se fue prorrogando anualmente por tácita reconducción en tanto ninguna de las partes manifestó a la contraria su voluntad de no renovación. Así ocurrió en los periodos 28 de febrero de 2019 a 28 de febrero de 2020 y 28 de febrero de 2020 a 28 de febrero de 2021; d- que el 19 de diciembre de 2020 "Promontoria" comunicó a la Sra. Tabata, a través de "Solvia Servicios Inmobiliarios", la finalización del contrato de arrendamiento en fecha 28 de febrero de 2021.
Consecuentemente, a tenor de lo dispuesto en el transcrito art. 10.1 LAU , llegada la fecha de vencimiento de una de las prórrogas del contrato (la de 28 de febrero de 2021), y habiendo transcurrido el mínimo de tres años de duración desde su inicio en 2016, el contrato no se prorrogó por un año más (hasta el 28 de febrero de 2022) porque previamente la arrendadora había comunicado a la arrendataria, con la antelación precisa (más de treinta días), su voluntad de no renovación.
Por tanto, al tiempo de presentación de la demanda (31 de mayo de 2021), el contrato de arrendamiento estaba extinguido por la finalización o expiración de su plazo de duración, lo que determina la estimación de la primera pretensión de la parte actora, esto es, del apartado A) del suplico de su demanda: que se declare haber lugar al desahucio de la demandada de la finca registral DIRECCION003 de Elche, vivienda sita en DIRECCION001- Alicante, por expiración del término, así como resuelto el contrato de arrendamiento..."
En el presente supuesto, a la vista de la prueba practicada, resulta evidente que la jurisprudencia expuesta resulta de aplicación, por cuanto consta debidamente acreditada la adquisición por la actora de la finca, mediante la aportación del inmueble a su capital, que dicha forma de transmisión no se encuadra en ningún supuesto legal que comporta la extinción del contrato, que notificó en debida forma y fueron recibidas por la demandada, tanto la subrogación, como su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo que en base a los argumentos que se contiene en la sentencia recurrida, unidos a los que han sido expuestos por esta sala procede la integra desestimación del recurso.
Tercero.- Costas de segunda instancia.
De conformidad con el art. 398 LEC, procede la imposición de costas procesales a la parte apelante al haber sido desestimado el recurso.
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;
