Sentencia CIVIL Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 455/2017 de 05 de Octubre de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Sección 5ª Rollo nº 455-2017 1
SENTENCIA NÚM. 346
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero
Magistrada: Dª. María Teresa Serra Abarca
Magistrada: Dª Susana Martínez González
En la ciudad de Alicante, a cinco de octubre de dos mil diecisiete.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados
al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal nº 1.067 / 2016 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia
Número Dos de alicante, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la
parte demandada D. Virgilio y Dª Esperanza , representado por la Procuradora Dª Sonia Cillero Sánchez y
dirigida por el Letrado D. Víctor Andrés Collado. Y como apelada la demandante Dª Miriam , representado
por la Procurador Dª María Carmen Díaz García y asistido de la Letrada Dª Vanesa Burillo Bernabeu.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Alicante, en los referidos autos, tramitados con el número 1.067 / 2016, se dictó Sentencia N.º 100 / 2017 con fecha 28-4-2017 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que estimando íntegramente la demanda formulada por DÑA. Miriam contra D. Virgilio y DÑA Esperanza debo: 1.- declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/07/15 entre los litigantes sobre la vivienda sita en Alicante C/ DIRECCION000 nº NUM000 Esc. NUM001 NUM002 NUM003 .

2.- condenar y condeno a los codemandados a que abonen a la actora la suma de DOS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS DE EURO (2.546,51.-€), más los intereses legales.

3.- Y todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada.'.



SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada expresada, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número 455-2017, señalándose para votación y fallo el pasado día 2-10-2017, en que tuvo lugar.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª Susana Martínez González.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia estimatoria de la demanda, que acuerda el desahucio por falta de pago y condena a los demandados, D. Virgilio y Dña. Esperanza , se alzan los apelantes, demandados en primera instancia, alegando vulneración de la presunción de inocencia, al entender la sentencia que los daños en la vivienda fueron causados por los demandados e infracción del artículo. 40 de la de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por considerar que concurre prejudicialidad penal.



SEGUNDO.- En lo referente a la pretensión de compensación de parte de las rentas adeudadas con el importe de la fianza, ya se ha pronunciado esta Sección 5ª, entre otras, en la sentencias de 17 de mayo de 2006 y 12 de mayo de 2016 , en la que se argumenta que 'Tampoco puede prosperar el motivo de recurso que interesa la minoración, por compensación, de la condena pecuniaria en el importe de la fianza abonada al celebrar el contrato y ello tomando en consideración la finalidad de garantía de la prestación que en tal concepto quedó pactada al concertarse el arriendo y la necesidad de que la misma conserve tal utilidad de aseguramiento del estricto cumplimiento por el arrendatario tanto de su deber de dejar indemne el inmueble arrendado como de sus diversas obligaciones de pago, hasta su íntegra satisfacción y so pena de que aquélla pierda su propia naturaleza y razón de ser, por lo que el efecto compensatorio pretendido no puede ser reconocido antes de que por el demandado se proceda a la liquidación de la deuda', debiendo tenerse en cuenta que, como recoge la sentencia de esta sección de 11 de abril de 2014 , con remisión a otras como la de 27 de enero de 2009 'el momento a tener en consideración para resolver sobre la demanda es aquel en el que esta se presenta, tal y como expresamente dispone los artículos 410 y 411 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '. En dicho momento, como ya se ha dicho, el arrendador no consta que tuviera conocimiento del desalojo y, por lo tanto, de que tenía a su disposición la vivienda arrendada, por lo que no podía realizar en la demanda reclamación alguna sobre desperfectos o suministros pendientes de pago, por lo que las cuestiones sobre si procede o no la detracción de cantidades y sobre la devolución de la fianza se deben de realizar, en su caso, en el procedimiento adecuado, cuando, como en el presente caso, se opone la existencia de obligaciones de pago, distintas de la renta, pendientes entre las partes.

En este mismo sentido se pronuncia la SAP de Alicante, secc 9ª, de 1 de abril de 2016 : 'La jurisprudencia de las Audiencias es clara al respecto. Así la SAP Barcelona 7/10/2015 'Por su parte el arrendatario constituye la fianza (o garantía adicional como es en este caso el depósito) para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC (EDL 1889/1) : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC (EDL 1889/1) - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC (EDL 1889/1 ), 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contra to (art. 36.1), siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contra to de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza ). En relación con el art. 36 LAU (EDL 1994/18384), un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza , tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15 de abril de 1999 , Soria 23 de diciembre 1994 , Badajoz 15 de marzo de 1995 , Baleares 12 de marzo de 1996 y 17 de enero de 1991 , Málaga 4 de marzo de 1994 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes. En la LAU vigente (EDL 1994/18384), el art. 36, no delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen,la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU (EDL 1994/18384), configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza ) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contra to y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU (EDL 1994/18384) establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves'.

También esta Sala se pronunció en Sentencia de 12/6/2015 'Finalmente, la fianza no es compensable, dice la SAP de Alicante de 20 de marzo de 2012 'Es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos (EDL 1994/18384), la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves'. Termina diciendo que 'Declarada judicialmente en esta sentencia, ya firme, la resolución del contrato, comienza el plazo de liquidación que fija el art. 36.4 LAU ' .

O sentencia de esta secc 5ª de 24 de abril de 2015 : En relación a la compensación del importe de la fianza que asciende a 3.000 euros con los débitos mantenidos por rentas por la arrendataria, una vez entregadas las llaves, antes del juicio, en fecha 12.09.2014 ( folio 110) y sin que la actora reclamara concepto alguno por suministros de luz y agua o por deterioro del local, sí procede estimar la compensación, aplicando lo dispuesto en el artículo 1196.4 CC , y conforme a la doctrina de la Jurisprudencia ( SSTS 15 de octubre de 2004 y 30 de diciembre de 2002 , por citar algunas) es preciso, entre otros requisitos, que ambas deudas sean líquidas y exigibles y esta condición no se da si ha de proceder una liquidación para determinar la calidad de 'acreedores recíprocos de los litigantes', como es el presente caso, en que ambos aparecen como acreedores recíprocos por diversos conceptos.

En definitiva, no procede la compensación de la fianza en los procedimientos de desahucio y reclamación de rentas cuando entre las partes hay pendiente una posible liquidación de deuda recíproca, como es el caso y ello sin perjuicio de que en el procedimiento correspondiente, sea civil o penal, se declare la procedencia de devolver o no la fianza, que es independiente del objeto del presente procedimiento, con lo que ni se puede entender que haya infracción del artículo 24 de la Constitución ni concurre la prejudicialidad penal a la que se alude por el apelante, puesto que el resultado del procedimiento penal que se sigue a instancia del demandante frente al demandado por los daños apreciados en la vivienda no tiene influencia decisiva para la resolución del presente procedimiento, con lo que no concurre el requisito para la suspensión contemplado en el 40.2.2º de la de la Ley de Enjuiciamiento Civil.



TERCERO. - Se imponen a la parte apelante las costas del recurso de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por D. Virgilio y DÑA. Esperanza contra la sentencia de fecha 28 de abril de 2017, recaída en el juicio verbal 1067/16, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alicante , debemos confirmar y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir, en su caso.

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3 º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán formalizarse por escrito ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por la Ilma. Sra.

Magistrada que la suscribe, hallándose celebrando Audiencia Pública. Doy fe.