Sentencia Civil 156/2024 Audiencia Provincial Civil de Araba/Álava nº 1, Rec. 1592/2023 de 21 de febrero del 2024

PRIMERO.- Antecedentes. Motivos del recurso. Sobre el contrato de arrendamiento. Solidaridad tácita de los arrendatarios.

Resultan de relevancia para la resolución del presente pleito los siguientes antecedentes:

Con fecha 16 de mayo de 2.014 la sociedad pública Vivienda y Suelo de Euskadi SA (VISESA), titular del derecho de superficie sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 junto a sus anejos (garaje y trastero), cedió en arrendamiento a los demandados, Abel y Sabina, el inmueble con opción de cesión del derecho de superficie.

En la cláusula quinta se estableció una renta mensual de 425,08 €, actualizable anualmente conforme al IPC del País Vasco. En la novena la parte arrendataria asumía el pago de impuestos como el IBI, arbitrios, tasas y otros por razón de su uso, los recibos de la comunidad de propietarios, tasas de agua, saneamiento y recogida de basuras. También las tasas y gastos derivados del contrato de arrendamiento.

El contrato se elevó a escritura público el 12 de junio de 2.014.

Los arrendatarios incumplieron el pago de la renta desde noviembre de 2.017. VISESA les remitió varias comunicaciones recordándoles su obligación de pago y las cantidades adeudadas (doc. nº 8 de la demanda).

El contrato se pactó por término de cinco años, el 12 de junio de 2.019 quedó resuelto por concluir el plazo.

VISESA también era titular del derecho de superficie de la plaza de garaje nº NUM000 ubicada en DIRECCION001 (referencia registral NUM001).

Con fecha 30 de mayo de 2.016 las mismas partes firmaron contrato de arrendamiento con opción de compra sobre dicha plaza, VISESA cedió la plaza de garaje constituyendo opción de cesión del derecho de superficie sobre el mismo. La renta mensual se fijó en 32,71 €, pagaderos por trimestres anticipados con el incremento anual del índice de referencia aplicable.

VISESA emplazó a los arrendatarios en la Notaría de D. Ignacio Felix Cía el 12 de junio de 2.019 para que entregasen las llaves de la vivienda. Ante su incomparecencia el Notario levantó el acta correspondiente (anexo nº 9). El 13 de junio de 2.019 D. Abel se personó en las oficinas de VISESA y entregó las llaves de la vivienda y de la plaza de garaje (anexo nº 10).

Los arrendatarios adeudan en concepto de rentas de la vivienda y anejos la suma de 9.184,02 €. En concepto de impuestos y tasas correspondientes a la misma vivienda la suma de 1.122,43 €. En total 10.306,43 €. También adeudan las cuotas de comunidad y otros gastos por consumos (calefacción y agua caliente sanitaria) de los ejercicios 2016, 2.017, 2.018 y 2.019, por cuantía de 2.303,63 euros. Esta cantidad ha sido satisfecha por VISESA a la comunidad de propietarios.

En relación a la plaza de garaje nº NUM000 del mismo inmueble adeuda un total de 1.006,51 € conforme al desglose acompañado a la documental n º13.

VISESA también reclama por daños en la vivienda, valorados en el informe técnico que acompaña (anexo nº 14) la suma de 7.939,63 €.

En total la deuda asciende a 21.556,20 euros.

El 8 de octubre de 2.017 el Juzgado de Instrucción nº 2 de Vitoria-Gasteiz dictó orden de protección a favor de Dª Sabina y contra D. Abel. Con fecha 10 de noviembre de 2.017 se dictó sentencia por el Juzgado de Violencia sobre la Mujer de Vitoria-Gasteiz condenando a D. Abel a la prohibición de aproximarse a una distancia inferior a 200 metros a Dª Sabina, su domicilio o lugar de trabajo, así como a cualquier comunicación por el tiempo de un año. El 12 de noviembre de 2.018 el Juzgado de Violencia sobre la mujer de Vitoria-Gasteiz dicta sentencia adjudicando la vivienda a D. Abel (anexo nº 3 de la contestación). Dª Sabina alega que salió de la vivienda el 7 de junio de 2.018, desde entonces, las deudas generadas a partir de esa fecha corresponde abonarlas a su ex marido, único usuario de la vivienda. Y lo mismo en relación al garaje libre.

Estas resoluciones no se comunicaron a VISESA. Dª Sabina tampoco comunicó a la arrendadora su salida de la vivienda.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, argumenta que no hubo novación, para ello el acreedor debió dar su consentimiento, siendo que la voluntad de novar no se presume, ha de ser comprobada. No existiendo consentimiento por la arrendadora sobre el cambio del arrendatario, deben ser los dos arrendatarios los responsables solidarios del pago de la renta.

Dª Sabina se alza contra la sentencia alegando error en la valoración de la prueba, vuelve a reiterar que cuando firmaron el contrato era pareja de D. Abel, la relación se rompió por un tema de violencia en el año 2.017 y desde el 7 de junio de 2.018 el único usuario de la vivienda era el Sr. Abel, con el que no tenía ninguna comunicación por orden judicial. El Sr. Abel afirmó en el acto de juicio que llevó la sentencia de adjudicación de la vivienda a VISESA aunque no le dieron justificante alguno. Admite que es corresponsable de las rentas desde noviembre de 2.017 al 7 de junio de 2.018 y los gastos correspondientes, a partir de ahí nada tiene que ver con el contrato. En relación a los daños no asume responsabilidad, se produjeron con posterioridad al abandono de la recurrente.

También recurre D. Abel en términos muy similares, alega error en la valoración de la prueba y afirma que comunicó a VISESA la salida de la vivienda. Que no se ha tomado en cuenta la declaración del testigo en el acto de juicio. Que entregó 7.061,24 € euros a la firma del contrato. En relación a los daños alega que no se aportan las facturas de reparación de los elementos deteriorados y tampoco se ha descontado la fianza entregada.

Planteados así los términos del debate, conviene analizar el tipo contrato pactado y las obligaciones asumidas por los arrendatarios. En primer lugar daremos respuesta a las cuestiones jurídicas planteadas en ambos recursos de forma conjunta. Veamos.

SEGUNDO.- Sobre el contrato de arrendamiento. Solidaridad de los arrendatarios en el pago de la deuda. Novación del contrato.

Consta acreditado y no es un hecho controvertido que el contrato de arrendamiento se firmó el 16 de mayo de 2.014 y se elevó a público el 12 de junio de 2.014 ante fedatario público (anexo nº 4 y 5), siendo arrendatarios de la vivienda y anejos Dª Sabina y D. Abel, destinada única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda, por la que abonaban 425,08 euros mensuales además de gastos de comunidad, impuestos y otros cuando se firmó el contrato, con una duración de cinco años. También fueron arrendatarios del garaje libre descrito en el fundamento anterior.

La cláusula primera del contrato, párrafo tercero indica " Cualquier variación del estado civil o de la unidad convivencial que afecte a los arrendatarios de la vivienda debe ser comunicada con antelación a VISESA y al Servicio Vasco de Vivienda ETXEBIDE ya que puede modificar el cumplimiento de los requisitos y anular la adjudicación y arrendamiento con opción de compra del derecho de superficie de la vivienda de protección oficial objeto del presente documento." El apartado cuarto añade que el presente contrato se rige por la vigente normativa de vivienda de protección Oficial y se formaliza conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamiento Urbanos de 24 de noviembre de 1.994.

El art. 15 LAU establece que, en los casos de separación, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que sea de aplicación. De esta forma pasará a ser titular del contrato. El apartado segundo añade " La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda".

Este es el marco legal aplicable, los arrendatarios debieron comunicar a VISESA que la vivienda arrendada se adjudicó al Sr. Abel por el Juzgado de Violencia sobre la Mujer y la salida de la vivienda de la Sra. Sabina en la fecha que ella indica en su escrito de recurso. Así se estableció en el contrato firmado por las partes y se dispone en el art. 15.2 LAU.

En relación a la solidaridad en el pago de la renta, ésta no se presume. La jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad " no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil (...) tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964 , en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso (...)" ( Sentencia de 26 de noviembre de 2008, recurso 2417/2003).

Este concepto de "solidaridad tácita" ha sido reconocido en otras sentencias, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos ( sentencia de 28 de octubre de 2005, recurso 233/1999), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse "in solidum" o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos (STS 19d e febrero de 2.016).

La aplicación de la doctrina de la solidaridad tácita admite que pueda resultar no del texto del contrato sino "del contexto de las obligaciones contraídas", pudiendo deducirse del conjunto de la prueba que se practique en el juicio.

En nuestro caso resulta que estamos ante un solo contrato de arrendamiento celebrado por una pareja de hecho que recae sobre la misma vivienda, sin que se contemple el uso dividido o compartido del inmueble, del contrato no se desprende que cada uno vaya a ocupar una parte de la vivienda. El pago de la renta se realizó conjuntamente por ambos arrendatarios y de forma indistinta, no consta que cada uno abonase una parte de la renta. Entendemos que existió una solidaridad tácita, aunque no se haya previsto expresamente en el contrato. El carácter mancomunado quedará para los supuestos en que el arrendador emita un recibo para cada inquilino o para aquellos en que cada uno paga su parte u ocupa una habitación.

La condición de arrendatario no se pierde en los supuestos de separación o divorcio del matrimonio con la atribución del uso de la vivienda al amparo del art. 90 y 96 CC. La sentencia de separación regula los efectos internos de la misma, pero en absoluto produce una novación en el contrato de arrendamiento, continuando ambos cónyuges obligados al pago de las cantidades que les corresponda como arrendatarios, sin perjuicio de que, una vez satisfechas por alguno de ellos las rentas, puedan ser objeto de repetición.

El arrendador es ajeno a las relaciones internas entre los arrendatarios y a las vicisitudes que puedan existir, la decisión judicial adoptada en un proceso de separación o divorcio carece de efecto alguno para el dueño de la vivienda que no ha intervenido en él, más cuando, como en este caso, no se ha realizado notificación alguna al dueño de la vivienda de la que pudiera desprenderse una novación subjetiva del contrato consentida ( STC 166/2003 de 29 de septiembre). Para que se modifique el contrato de arrendamiento sería necesaria una actuación expresa o actos concluyentes inequívocos en tal sentido.

En consecuencia, ambos demandados están obligados a abonar las rentas de forma solidaria, la obligación persiste mientras no se ponga la vivienda a disposición de la parte arrendadora o se comunique la atribución a uno de los arrendatarios, conforme establece el art. 15.2 LAU y la cláusula primera del contrato. Aunque el título tenga naturaleza contractual, podrá subrogarse el cónyuge a quien se ha atribuido el uso por sentencia de separación o divorcio si lo comunica al arrendador con la aceptación de éste. El contrato de arrendamiento no se modifica por el hecho de la separación de las partes mientras no se cumplan los requisitos legales.

Analizaremos las pruebas al respecto aportadas por las partes en el siguiente fundamento.

TERCERO.- Sobre la comunicación del abandono de la vivienda al arrendador. Error en la valoración de la prueba.

Los arrendatarios alegan que comunicaron a VISESA el cambio de la unidad convivencial, sin embargo, no acreditan la entrega de documento alguno, tampoco el volante de empadronamiento o alguna de las resoluciones judiciales que acompañan. La carga de la prueba ex art. 217 LEC recae sobre los arrendatarios.

Las facturas de VODAFONE aportadas con el número de teléfono de VISESA no prueban el contenido de las conversaciones telefónicas, tampoco que se comunicase el abandono de la vivienda o la separación de la pareja a efectos de abonar la renta.

Bibiana, que actuó como representante de VISESA en la firma del contrato de arrendamiento, niega la comunicación de los arrendatarios a la entidad sobre el abandono de la vivienda o la separación de la pareja. La Sra. Bibiana ha declarado en el acto de juicio de forma seria y veraz, bajo promesa de decir la verdad, no tenemos motivos para dudar de su declaración.

Las comunicaciones de VISESA de 21 de febrero y 5 de junio de 2.019 relativas a la convocatoria notarial para la resolución del contrato y entrega de las llaves, se remitieron por burofax. Las comunicaciones se realizaron al domicilio arrendado, el facilitado por los arrendatarios para realizar las comunicaciones. Los correos electrónicos también se remitieron a las direcciones facilitadas por los arrendatarios, sin que hayan modificado a efectos de comunicación. En los correos remitidos (anexo nº 8 de la demanda), consta "entregado" y "leído" por el Sr. Abel. La decisión de no acudir a la Notaría no puede servir para exonerarle de su responsabilidad, fue una decisión unilateral.

El recurrente alega que VISESA no ejercitó la acción de desahucio por falta de pago aún a sabiendas de que no se abonaban las rentas. Lo cierto es que los arrendatarios desatendieron sus obligaciones y VISESA no podía saber si los demandados seguían en el uso y disfrute de la vivienda como inquilinos. No existe prueba alguna de que VISESA retrasase maliciosamente el arrendamiento para acumular la deuda.

El Sr. Abel aporta documento sobre transferencia bancaria a VISESA (hito 29) de la misma fecha del contrato por importe de 7.061,24 € que puede corresponder a la opción de cesión del inmueble referida en el contrato más el IVA, aunque el recurrente no lo especifica suficientemente. La cláusula decimonovena del contrato indica que en el caso de que de no ejercitarse la opción en el plazo convenido (cinco años), el importe íntegro del precio o contraprestación por la concesión de la opción quedará en beneficio de la parte arrendadora.

En el mismo documento presenta una segunda transferencia por 425,08 euros que deducimos es la fianza contemplada en el contrato.

Así las cosas, no habiendo quedado acreditada la novación subjetiva del contrato de arrendamiento por falta de comunicación al arrendador de la nueva situación de los arrendatarios, éstos están obligados solidariamente al pago de la deuda como ya hemos dicho en el fundamento anterior.

No procede cuestionar las cantidades adeudadas en concepto de pago de las rentas vencidas por la vivienda, anejos y garaje libre. Tampoco las cantidades reclamadas por gastos asimilados, incluso están reconocidas por la Sra. Sabina hasta su salida del inmueble.

En relación a las reparaciones por los daños, el Sr. Abel afirma que no se han aportado las facturas. Lo cierto es que VISESA acompaña a la demanda informe pericial donde las fotografías muestran los daños y se valora el coste de la reparación. VISESA encargó reparaciones en la vivienda que ascendieron al importe de 18.921,41 euros. El perito imputa 7.939,63 € por los daños extraordinarios achacables al mal uso de la vivienda, falta la lavadora, el horno está prácticamente desecho, puertas de armarios rotas, etc. Nos remitimos expresamente al informe pericial. No resulta necesario aportar las facturas, el reportaje fotográfico y el informe pericial son suficientes para acreditar los daños, depende del propietario su reparación.

Los demandados no han presentado contrainforme ni otra prueba que acredite que los daños pudieron ser reparados por un coste menor.

De la cantidad reclamada en concepto de daños y reparaciones deberá descontarse la suma entregada por los arrendatarios en concepto de fianza (425,08 €), pretensión planteada en el recurso de D. Abel, por lo que su recurso se estima parcialmente. Así, la condena queda reducida a 21.131,12 €, por lo que estamos ante una estimación sustancial de la demanda.

Por último, queremos recomendar la Letrada responsable de la UPAD nº 1 que de las órdenes oportunas para que desde la oficina se ordenen los documentos aportados por las partes de forma correcta, cronológica y siguiendo una numeración. La recurrente pone de manifiesto lo difícil que resulta encontrar un documento para su análisis y nosotros lo confirmamos.

CUARTO.- Costas.

Aunque hemos reducido el importe de la condena descontando la cantidad abonada en concepto de fianza, consideramos que la diferencia no puede afectar a las costas. La estimación de la demanda es sustancial, las costas de la instancia se abonarán por los demandados ex art. 394 LEC.

Cada uno de los apelantes abonará las costas derivadas de su recurso, ex art. 398 LEC.

Vistos los artículo citados y demás disposiciones de general y pertinente aplicación