Sentencia Civil 1058/2023 Audiencia Provincial Civil de Araba/Álava nº 1, Rec. 420/2023 de 21 de julio del 2023

PRIMERO- Sobre la declaración de nulidad de actuaciones. Se desestima.

En el suplico del recurso de apelación la demandada solicita nueva sentencia que desestime íntegramente la demanda con imposición de costas a la demandante, y, "subsidiariamente de la petición principal" se decrete la nulidad de actuaciones acordando retrotraerlas hasta el momento de "dictar nuevo requerimiento judicial y decreto en el que se faculte a la parte arrendataria la posibilidad de enervación facilitando a tal fin número de cuenta donde poder hacer efectiva la misma.".

El propio orden en el que se hacen ambas peticiones indica que no se habría causado efectiva indefensión a la demandada, tal y como ponen de manifiesto las alegaciones del recurso puesto que siquiera la mencionan.

I)- Al folio 30 de los autos obra el decreto que la letrada de la administración de justicia del juzgado de procedencia dictó el 27 de mayo de 2022 admitiendo a trámite la demanda de desahucio del local comercial de bar (dos lonjas colindantes), por falta de pago de rentas de su arrendamiento, demanda en la que también se reclama el pago de las rentas debidas.

El decreto mandaba requerir a la demandada para que desalojara el local y pagara a la demandante la cantidad de 1.176,48 euros por las tres rentas adeudadas a la fecha de la demanda desde el mes de enero de 2022 (a razón de 392,16 euros mensuales), más las que se devenguen hasta el desalojo; o, para que formulara oposición alegando las razones por las que entiende no debe la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Asimismo, mandaba indicar a la demandada que, según manifiesta la demandante, no cabe en este caso la enervación del desahucio mediante pago o consignación de las cantidades reclamadas en la demanda.

Al folio 33 obra la diligencia de notificación, citación y requerimiento, practicada con la persona hallada en el local el 31 de mayo de 2022. Se dio traslado de la demanda y sus documentos con entrega de copias; se notificó el decreto, con entrega de copia literal e instrucción de todos y cada uno de sus pronunciamientos, información de derechos, apercibimientos, advertencias y señalamientos en él contenidos; y se requirió, con entrega de cédula, que en caso de no desalojar el local, no pagar la cantidad reclamada o no presentar escrito de oposición a la demanda, se procedería al inmediato lanzamiento señalado para el 14 de septiembre de 2022.

El decreto, del cual se entregó copia literal, informaba que el mismo podía impugnarse mediante interposición de recurso de reposición ante la letrada de la administración de justicia en el plazo de cinco días hábiles contados desde el día siguiente a la notificación, expresando la infracción cometida a juicio de la recurrente conforme a los artículos 451 y 452 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

II)- En las alegaciones del recurso de apelación la demandada expresa que tanto en el decreto como en el requerimiento judicial no le dieron posibilidad de enervar el desahucio, viéndose totalmente privada de la posibilidad de consignar, a diferencia de otros procedimientos de desahucio seguidos ante el mismo juzgado en los que "se detalla esta posibilidad y se facilita número de cuenta a tal fin".

Parece lógico que en principio si no cabe enervar el desahucio no se facilite número de cuenta a tal fin, y, si, por el contrario, cabe enervar el desahucio sí se facilite número de cuenta a tal fin. En cualquier caso, obra como elemento núm. 6 del índice electrónico del procedimiento de primera instancia, que junto al decreto se acompañaba el documento con las instrucciones para realizar ingresos en la cuenta de consignaciones del juzgado, instrucciones entre las cuales figuran todos los datos, incluido el número de dicha cuenta.

Añade la demandada que "efectuadas gestiones en el juzgado para obtener un número de cuenta para ello, se le respondió expresamente que no se podía realizar tal consignación y que había que esperar el resultado del procedimiento". Nada consta sobre este particular en los autos. Tampoco que se hubiera realizado consignación notarial. De la misma manera que no consta que la demandada presentara el correspondiente recurso de reposición contra el decreto respecto del cual aquí y ahora denuncia que le privó totalmente de la posibilidad de consignar al no facilitarle un número de cuenta a tal fin. Aún más, en el escrito de oposición a la demanda nada solicitó, siquiera refirió, la demandada en relación con esta concreta cuestión.

III)- Establece el art. 459 LEC que en el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia, para lo cual el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida, así como acreditar el apelante, que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello.

Y por oportunidad procesal para denunciar oportunamente la infracción ha de comprenderse la interposición de los recursos establecidos en la ley contra la resolución de que se trate, tal y como establece el art. 227.1 LEC (y el art. 240.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial) cuando dispone que se harán valer por medio de aquéllos la nulidad de pleno derecho, en todo caso, y los defectos de forma en los actos procesales que impliquen ausencia de los requisitos indispensables para alcanzar su fin o determinen efectiva indefensión.

Es claro que la demandada tuvo oportunidad procesal en primera instancia para denunciar oportunamente mediante recurso de reposición cualquier infracción cometida en el decreto de 27 de mayo de 2022, y no lo hizo, con lo cual no puede alegar en apelación la infracción en base a la cual solicita en apelación la declaración de nulidad de las actuaciones.

Lo anterior es motivo suficiente para desestimar la petición del presente recurso de apelación de que se dicte nuevo decreto y requerimiento que faculten a la demandada la posibilidad de enervación "facilitando a tal fin número de cuenta donde poder hacer efectiva la misma.".

En cualquier caso, tampoco se alcanza a comprender para qué necesitaba la demandada un número de cuenta para hacer qué ingreso, puesto que en todo momento la demandada ha sostenido que no debe cantidad alguna a la demandante, al punto de que es precisamente su negativa a siquiera consignar cantidad alguna por las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar por adelantado ( art. 449.1 LEC), lo que le llevó a recurrir en queja la inadmisión del presente recurso de apelación, queja que estimamos en su día sobre la base de interpretar, a los meros efectos pro actione que estrictamente nos ocupaban de admisibilidad del recurso de apelación (sin que ello afecte en modo alguno a la decisión sobre el recurso de apelación), que mediante la compensación de cantidades que alegaba la demandada tendría satisfechas las rentas.

IV)- Y la cuestión está precisamente en esa compensación de cantidades que la demandada opone al impago de rentas desde la mensualidad de enero de 2022, impago en el que se sustentan las dos acciones ejercitadas en la demanda: la acción de desahucio por falta de pago de rentas y la acción de reclamación de las rentas adeudadas ( art. 250.1.1º LEC).

Ciertamente el art. 438.3 LEC admite para el juicio verbal que, frente a la pretensión demandante de condena al pago de cantidad de dinero (como lo es la reclamación del pago de rentas debidas), la demandada pueda " oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable", siendo de aplicación lo dispuesto en el art. 408.1 y 3 LEC, según el cual, la demandante podrá controvertir dicha alegación en la forma prevenida para la contestación a la reconvención aunque la demandada sólo pretendiese su absolución, y, " la sentencia que en definitiva se dicte habrá de resolver" sobre la compensación opuesta.

Así, la alegación de compensación es una causa de oposición a la acción de reclamación de pago de las rentas debidas por el arrendamiento del local, que puede servir, si se estima, para que finalmente se declare en sentencia enervada la acción de desahucio del local arrendado por falta de pago de las rentas (precisamente porque no habría tal falta de pago si se estima la compensación hasta cubrir el importe de las rentas debidas, art. 1202 del Código Civil), pero que como tal no sirve para que la demandada pueda enervar ab initio la acción de desahucio .

Sobre el crédito compensable opuesto a la reclamación de pago ha de resolver la juzgadora en la sentencia definitiva del juicio verbal, puesto que, tras la práctica de prueba, debe examinar si concurren los requisitos para que proceda la compensación ( arts. 1195 y 1196 CC). De ahí que para poder enervar la acción de desahucio a fin de evitar el desalojo cuando se es requerido a desalojar el local en el momento inicial del procedimiento, no sirve la mera alegación de tener la arrendataria un crédito compensable contra la arrendadora, sino que es necesario el pago enervador del desahucio.

Porque para que el proceso de desahucio termine mediante decreto de la letrada de la administración de justicia sin necesidad de que la juzgadora dicte sentencia, el art. 22.4 LEC refiere en su párrafo primero el pago enervador del desahucio únicamente al pago por la demandada de la cantidad reclamada en la demanda y de las que adeude en el momento del pago, o, en su caso, la puesta a su disposición de dichas cantidades en el juzgado "o notarialmente"; y basta con que la demandante se oponga a la enervación, para que las partes deban ser citadas a la vista y se deba resolver en sentencia. Aún más, el citado art. 22.4 excluye expresamente en el último inciso de su párrafo segundo lo dispuesto en su párrafo primero, cuando la arrendadora hubiese requerido de pago a la arrendataria por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación; de ahí que cuando así se alega en la demanda, como se alegó en el presente supuesto, así se le indique a la demandada en el requerimiento judicial.

En nuestro supuesto, la demandante entendía que no cabía en este caso la enervación del desahucio mediante pago o consignación de las cantidades reclamadas, y, la demandada no recurrió el decreto que así se lo indicaba, pues la demandada no pretendía hacer pago o consignación alguna, sino conforme al art. 440.3 LEC formular oposición porque entendía que no debía en todo la cantidad reclamada, a causa de la compensación alegada; siendo de añadir que la letrada de la administración de justicia ha mandado dejar sin efecto los sucesivos señalamientos de lanzamiento del local, el último hasta la resolución del presente recurso de apelación.

V)- A efectos del citado último inciso del párrafo segundo del art. 22.4 LEC alegaba la demandante en la presente demanda de marzo de 2022, que la demandada carecía de la facultad de enervar la acción de desahucio porque entendía la demandante que la demandada ya había sido requerida anteriormente de forma fehaciente mediante otra demanda de desahucio que presentó contra ella en enero de 2022 por falta de pago de cantidades asimiladas a rentas, concretamente tasas municipales por basura de 2019 y 2021.

Al oponerse a la presente demanda la demandada también alegó conforme al art. 440.3 LEC las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, concretamente que esa anterior demanda no sirve de requerimiento de pago anterior a la presente demanda ya que aquélla nada tiene que ver con ésta. No obstante, alegó prejudicialidad civil, sosteniendo la necesidad de suspender el presente procedimiento hasta que se resolviera el recurso de apelación pendiente de resolver en el anterior procedimiento, porque, decía, en el supuesto de que fuera confirmada la desestimación de la anterior demanda, en ningún caso podría entenderse que se había producido una reclamación válida previa a la presente demanda.

Para cuando se dictó la sentencia en la primera instancia del presente procedimiento ya constaba en autos la sentencia dictada en la apelación del anterior procedimiento, confirmatoria de la desestimación de la anterior demanda (puntualicemos aquí, que en el anterior procedimiento no examinó compensación alguna, y es que siquiera se acompañaba a la demanda justificante de los recibos que reclamaba por tasas de basuras de 2019 y 2021, resultando incluso acreditado durante el procedimiento que en 2021 el ayuntamiento bonificó esta tasa a los bares a cuenta del covid-19).

Entiende la sentencia aquí apelada que ex art. 43 LEC el fallo del anterior procedimiento no determina el del presente. Insiste en el recurso la demandada que sí lo determina porque cabe la posibilidad de enervación. Pero lo cierto es que la propia demandada opuso a la demanda que nada tienen que ver las tasas reclamadas en la anterior demanda, con las rentas reclamadas en la presente demanda. Evidentemente, si en la sentencia apelada se resuelve que el fallo del anterior procedimiento no determina el del presente, la anterior demanda no impide que finalmente en sentencia pueda declararse enervada la acción de desahucio si se estimara la compensación alegada en cantidad suficiente.

En este último sentido, la sentencia aquí recurrida, una vez establecido que la demandada reconoce al oponerse a la demanda no haber abonado las rentas desde enero de 2022, entra a resolver sobre la compensación, desestimándola. Razona la sentencia que "no podemos aseverar que se trata de una cantidad exigible" la cantidad cuya compensación pretende la demandada.

SEGUNDO- Sobre la alegación de compensación. Se estima parcialmente.

No existiendo más relación entre las partes que la derivada del contrato de arrendamiento y opción de compra que suscribieron el 14 de agosto de 2018 (documentado al folio 8 de los autos, no discutido por la demandada al folio 39), la demandada insiste en que las cantidades documentalmente acreditadas como por ella abonadas a la demandante en concepto de gastos de comunidad (1), agua (2) y anticipos de la opción de compra (3) no le son exigibles, por lo que debe estimarse la compensación de las mismas. Suman en total 8.100,66 euros, con la finalidad de ser absuelta de la demanda la demandada (no para el cobro de una eventual diferencia a su favor, art. 250.2 LEC).

1)- Dispone el art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan al local arrendado o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, así como que para su validez este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Examinado el contrato comprobamos que en el mismo no consta pacto alguno en el anterior sentido. Por tanto, dichos gastos son de cargo de la demandante.

A los folios 75, 76 y 77 obran tres recibos de pago en posesión de la demandada firmados por la demandante en concepto de gastos de comunidad del local, fechados en octubre de 2020 por importe de 250 euros, en noviembre de 2020 por importe de 50 euros y en diciembre de 2020 por importe de 50 euros, sumando los 350 euros líquidos y exigibles que por este concepto acertadamente entiende compensables la demandada.

2)- Por su parte, el art. 20.3 LAU dispone que los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

La cláusula sexta del contrato establece que serán de cuenta de la arrendataria el costo de todos los suministros, como el agua.

El titular del suministro de agua del local es el esposo de la demandante. En los folios 102 a 108 consta la relación de deudas certificada por el ayuntamiento correspondientes al suministro de agua de los años 2016, 2017, 2018 y 2019, que con recargo de apremio e intereses de demora suman un total de 1.339,38 euros; y consta que la demandada las abonó al ayuntamiento de forma fraccionada entre octubre de 2019 y diciembre de 2020.

Teniendo en cuenta que el contrato entró en vigor el 14 de agosto de 2018, con un periodo de carencia hasta el mes de octubre para acondicionamiento del local, cabe establecer que, de la referida relación de deudas, son de cargo de la demandante la del año 2016 ( 200,49 euros), las tres de 2017 ( 122,74, 151,09 y 185,46 euros), y las dos primeras de 2018 ( 17,18 y 17,18 euros), siendo de cargo de la demandada la otra de 2018 (17,18 euros), y las tres de 2019 (102,23, 134,81 y 147,47 euros).

Los 11,05 euros que aparte de los 1.339,38 euros también ha abonado la demandada se entienden que son de cargo de la demandada ya que no consta su concepto y los abonó en periodo voluntario, y, por tanto, en periodo de vigencia contractual.

Además, teniendo en cuenta que la deuda municipal es imputable a su titular, y que no consta que la demandante reclamara cantidad alguna por suministro de agua a la demandada (pues el esposo de la demandante no lo había abonado al ayuntamiento), también son de cargo de la demandante el recargo de apremio ( 179,11 euros) y los intereses de demora ( 64,44 euros).

En consecuencia, de los 1.350,66 euros en concepto de agua cuya compensación pretende la demandada, únicamente son compensables 937,69 euros líquidos y exigibles, que sumados a los 350 por gastos de comunidad, suman 1.287,69 euros.

3)- La cláusula segunda del contrato fija en 4 años la duración del arrendamiento a partir del 14 de agosto de 2018 (el documento que obra al folio 55 contiene tachaduras y enmiendas no salvadas en las firmas). La cláusula tercera dice que la renta convenida son 392,16 euros pagaderas en los cinco primeros días de cada mes, sin más indicación sobre dicho importe u otro. La cláusula tercera regula la devolución del local por parte de la arrendataria al finalizar el contrato. La cláusula novena dispone que el contrato de arrendamiento se extinguirá por falta de pago del precio del arrendamiento fijado o por finalización del plazo fijado para el presente contrato.

La cláusula decimocuarta establece que la arrendataria podrá ejercer el derecho de opción de compra en cualquier momento durante la vigencia y duración del presente contrato, con la sola obligación de comunicárselo por escrito a la arrendadora con el plazo mínimo de treinta días, indicando el notario y fecha para realizar las escrituras de compraventa; que el precio de la compra-venta será de 50.000 euros más IVA; que las cantidades pagadas por la arrendataria hasta el momento de ejercerse el derecho de compra, serán considerados entregas a cuenta del precio total, y por tanto descontados del precio de cuenta; y que si a la finalización de este contrato la arrendadora no vendiera, deberá indemnizar a la arrendataria con un importe igual a todas las rentas pagadas más 9.000 euros por el coste de la obra realizada en el bar.

Al folio 123 obra carta que la demandada remitió por correo certificado a la demandante el 12 de julio de 2022, cuya entrega a la demandante consta realizada dos días después. En la carta la demandada le notifica fehacientemente su intención de ejercitar la opción de compra prevista, al objeto de otorgar la escritura pública en la notaría Manuel Iradier el próximo 18 de agosto de 2022 a las 12: horas. El 18 de agosto de 2022 se cumplían los 4 años de duración del contrato de arrendamiento según la citada cláusula segunda. La sentencia apelada se dictó el 28 de julio de 2022. En el recurso de apelación la demandada dice que la demandante no atendió su requerimiento. Las consecuencias contractuales que todo ello tenga entre las partes no son objeto del presente procedimiento relativo al arrendamiento, sin perjuicio de que la demandada planteara en el presente procedimiento la compensación de determinadas cantidades extraordinarias que dice entregadas a cuenta del precio de la compra.

En efecto, en la oposición a la demanda la demandada adujo que había venido abonando en metálico (al igual que la renta) la cantidad extraordinaria de 200€/mes a cuenta del pago de la compra, de modo que, además del pago de las rentas, abonaba otros 200€ al mes adicionales. No quedaba claro si dichos pagos los habría realizado todos los meses. Lo cierto es que tampoco concretaba el importe total de esos pagos extraordinarios o adicionales que habría realizado, limitándose a acompañar una serie de recibos de pago.

En el recurso de apelación sí concreta ese importe total del anticipo. Dice que asciende a la cantidad de 6.400 euros, luego habría realizado tales pagos extraordinarios o adicionales 32 meses.

Sin embargo, visto que el contrato nada dice sobre 200 euros mensuales adicionales a la renta pactada, y, después de analizar la serie de facturas y recibos de pago aportada para acreditar esos 6.400 euros, lo único que podemos colegir es que son facturas y recibos de pago de rentas (más IVA, menos retención), por más que para algunas mensualidades de renta la demandante extendiera dos recibos de pago de 200 euros cada uno. Así, previa exclusión de las facturas no firmadas, de los recibos coincidentes con facturas, y de las copias duplicadas o repetidas de recibos, y después de ordenarlos por fechas, resulta que las facturas y recibos presentados acreditan los siguientes pagos realizados por la demandada a la demandante, todos ellos por los únicos conceptos de "alquiler" o "parte de alquiler": 400 euros en abril de 2019; 400 euros en mayo de 2019; 400 euros en junio de 2019; 1.000 euros en noviembre de 2019; 1.800 euros en septiembre de 2020; 200+200 en octubre de 2020; 200+200 en noviembre de 2020; 200+200 en diciembre de 2020; 200 en enero de 2021; 1.600 euros en septiembre de 2021; 400 euros en octubre de 2021; y 400 euros en noviembre de 2021 (recordemos que las rentas cuyo impago reclama la demandante son desde enero de 2022).

Alega en el recurso la demandada que habría otros recibos que no han sido aportados. Le corresponde a la demandada ex art. 217 LEC, la carga de acreditar esos 200 euros al mes adicionales al importe de la renta mensual.

En definitiva, de los 8.100,66 euros pretendidos como compensables, únicamente lo son 1.287,69 euros. Si en la demanda se decían debidas las tres mensualidades de enero, febrero y marzo de 2022 por un total de 1.176,48 euros, resulta que en el momento en el que la demandada fue requerida judicialmente ya adeudaba también la de mayo de 2022, cuatro mensualidades, 1.568,54 euros, y desde entonces la demandada no ha realizado pago, ingreso o consignación alguna, por lo que procede mantener la sentencia de primera instancia en cuanto estima íntegramente la demanda, si bien reconociendo a la demandada un crédito compensable por importe que 1.287,69 euros frente a la estimada acción de reclamación de las rentas adeudadas desde la mensualidad de enero de 2022.

TERCERO- Sobre las costas.

Visto que se mantiene la estimación de la demanda, también se mantiene el pronunciamiento de la sentencia que impone las costas de la primera instancia a la demandada.

En cuanto a las costas de la segunda instancia, ex art. 398.2 LEC la estimación del recurso, aunque sea parcial, conlleva que no se impongan las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los artículos citados y las demás disposiciones de general y pertinente aplicación,