Sentencia Civil 109/2024 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 5, Rec. 326/2023 de 27 de febrero del 2024

PRIMERO.- La sentencia ahora recurrida estima la demanda de resolución del contrato de arrendamiento de local de negocios que vinculaba a las partes, anterior a 1985, al entender concurrente la causa prevista en el artículo 114.10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en relación con el art. 118 del mismo cuerpo legal, toda vez que existía una resolución firme del Ayuntamiento de Valdés de veintisiete de septiembre de dos mil dieciocho por la que se declaraba la situación legal de ruina económica del inmueble, que no fue provocado por la desatención en el cuidado del mismo por parte de la propiedad, sino por su antigüedad que llevó a un agotamiento generalizado de la vida útil del edificio por lo que las actuaciones puntuales no evitarían la ruina económica. Y desestimó la demanda reconvencional formulada por la arrendataria, al considerar que, resuelto el contrato por la causa indicada no existía derecho de retorno de la reconviniente, y, en segundo lugar, desestimó la acción de indemnización por incumplimiento contractual por la inadecuada conservación del inmueble por la propiedad, al entender que la resolución del contrato se produjo al concurrir una situación de ruina debido al agotamiento generalizado de los elementos del edificio.

Formula la arrendataria recurso de apelación en el que denuncia una errónea valoración de la prueba al considerar que la resolución administrativa de ruina era firme tal y como exige el artículo 114.10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, argumentando que la recurrente había presentado recurso de reposición contra la resolución declarando la ruina del inmueble y que el Ayuntamiento, en lugar de resolverlo, procedió a iniciar un procedimiento de ruina física inminente de la edificación y que en éste se dictó resolución que fue impugnado ante la Jurisdicción Contencioso Administrativa, que concluyó por sentencia del TSJ de Asturias de 27 de mayo de 2021 de la Sala de lo Contencioso Administrativo en la que se confirmaba la del Juzgado de lo Contencioso Administrativo de Oviedo en la que declaraba la nulidad de la resolución administrativa, en pronunciamiento que estima el recurrente que vincula a este orden jurisdiccional. En segundo lugar, aduce que la sentencia trata conjuntamente las causas de extinción del contrato de arrendamiento previstas en el artículo 118 y el art. 114,10 de la LAU, cuando se trata de dos supuestos distintos. Y así si ésta segunda se debe desestimar por no existir resolución firme en la que se declare la ruina, la segunda merece igual suerte al no identificarse el valor de reposición del bajo comercial, no referir el valor de las obras de reparación que necesitaba el bajo comercial y el valor de la participación del bajo en las reparaciones en los elementos comunes del edificio, sino partir de un informe pericial en el que se hacen valoraciones de la totalidad del edificio, no individualizando en ningún momento las partidas relativas al bajo comercial. Y por otra parte, la propiedad había procedido a la rehabilitación, mejora y ampliación del edificio, sin lograr una declaración de ruina, por lo que la misma ahora es inexistente. Por el tercer motivo, partiendo de la procedencia de desestimar la aplicación de las dos acciones basadas en las previsiones de los artículos 114.10 y 118.2 la LAU 1964, sostiene el recurrente que el contrato se encuentra vigente, por lo que tiene derecho a reintegrarse en el bajo del edificio rehabilitado. Y finalmente, sostuvo como último motivo de recurso que la propiedad había incumplido la obligación de mantenimiento de la edificación, lo que había ocasionado su deterioro, de forma que, en el caso de que se acuerde la resolución del contrato de arrendamiento, la propiedad debería indemnizar a la arrendataria.

SEGUNDO.- En orden a clarificar el objeto del debate y en coincidencia con lo señalado en el recurso de apelación, conviene distinguir la causa resolutoria prevista en el art. 114.10 LAU de la contemplada en el art. 118 del mismo cuerpo legal. Este Tribunal, así sentencias de 26 de julio de 1995 y 26 de febrero de 2016, viene señalando que las acciones previstas en los citados artículos tienen distinta naturaleza y responden a presupuestos diferentes. Y así, mientras que en la primera la causa de resolución tiene directa relación con la resolución administrativa firme de ruina, en la segunda, propiamente, no hay causa de resolución sino el desarrollo específico de una de las causas de extinción de la relación obligatoria por perecimiento o destrucción física del objeto del contrato, prevista en los arts. 1182 a 1186 del Código Civil. En el escrito de demanda, bien con cierta mezcla o confusión, se ejercitan las dos acciones y en la sentencia recurrida estima la basada en el art. 114.10º LAU 64.

En el ámbito de ésta última acción es obligado recordar la reiterada jurisprudencia que establece que la declaración de ruina firme acordada en un expediente administrativo contradictorio constituye una causa de resolución del contrato, de acuerdo con el citado art. 114.10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, que, como resume la STS 146/1993, 22 de febrero, la jurisprudencia así lo declara con referencia a la ruina total o a la parcial ( sentencias entre otras de 9 de marzo y 15 de junio de 1968), sin que esta jurisdicción pueda volver ni revisar la declaración administrativa, porque ello implicaría exceso de atribuciones e invasión de jurisdicción ( sentencia de 8 de febrero de 1969), pues los Tribunales civiles están vinculados a la declaración de ruina firme en la vía contencioso-administrativa; acuerdo administrativo del que una vez firme, (...) ha de partirse como presupuesto determinante de la resolución del contrato ( sentencia de 10 de junio de 1975), y cuando el objeto del arrendamiento esté integrado de diversos elementos, aunque sean físicamente independientes unos de otros, el contrato queda afectado en su totalidad por la declaración de ruina de alguno o algunos de los distintos elementos que constituyen su objeto ( sentencia de 2 de junio de 1970)·.

Así pues, no resulta dable volver sobre la declaración administrativa que se sirve de base o supuesto de hecho, aunque ello no obsta al examen interpretativo de los términos en que está redactada la declaración de ruina del inmueble, al objeto de fijar su verdadero alcance y extensión ( STS de 28 de noviembre de 1961 y 27 de febrero de 1963).

Junto con la demanda se aportó la resolución 687/2018 de la solicitud presentada por la propiedad para la declaración de la situación legal de ruina económica del edificio sito en la DIRECCION000 de Luarca, recaída en el expediente del Ayuntamiento de Valdés LIC/61/2014. La citada resolución fue adoptada por la Junta de Gobierno Local en su sesión ordinaria de fecha 27 de septiembre de 2018, tras examinar, entre otros particulares, las alegaciones de la arrendataria del local comercial sito en el DIRECCION000 y, desestimando éstas, se accedía a la declaración de situación legal de ruina económica del edificio. No cuestiona tales extremos la recurrente, sino solamente la firmeza de la citada resolución pues afirma que presentó un recurso de reposición en el que aducía la caducidad del expediente, recurso que no había sido resuelto por el Ayuntamiento, añadiendo que éste, en su lugar había procedido a iniciar el procedimiento de ruina física inminente de la edificación. La parte recurrida cuestiona que se haya interpuesto el citado recurso, al aludir que solamente se aporta una copia de remisión, sin que conste su admisión, estimación o desestimación.

La terminación del procedimiento y la incoación de un nuevo fue el trámite seguido con el anterior expediente, según consta en la resolución, que se inició por el acuerdo adoptado con fecha 25 de febrero de 2014 por la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Valdés, por el que se declara la caducidad de otro anterior incoado con el mismo objeto, cuyo contenido quedaba integrado en el nuevo. No así en el subsiguiente, el de declaración de ruina inminente, que según la resolución por la que se puso fin al mismo, lejos de declararse la caducidad del anterior e integrarlo en el subsiguiente, se incoó "con el fin de tramitar de manera separada la situación de riesgo detectada en el edificio sito en el número DIRECCION000, como consecuencia de una visita de inspección efectuada" por la arquitecta municipal con fecha 28 de marzo de 2019. El objeto de ambos expedientes, y también su tramitación era diverso, como se advierte sin dificultad en las fundamentaciones de las sentencias que se dictaron el ulterior juicio contencioso administrativo, y resulta claro que no se declaró la caducidad del primer expediente y la incorporación de los actos y trámites del mismo al incoado después, conforme el art. 95.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre. En suma, no consta que guarden relación los dos expedientes, ni que la interposición del recurso haya determinado la terminación del procedimiento y la incoación de otro.

En la certificación aportada junto con la demanda se expresaba que el acto, el Acuerdo de la Junta de Gobierno Local, era definitivo en vía administrativa, e informaba de los recursos a interponer frente al mismo, el potestativo de reposición, y el recurso contencioso-administrativo.

La falta de resolución del recurso potestativo de reposición en el plazo de un mes, establecido en el art. 124 de la Ley 39/2015, habría determinado que debiera ser considerado desestimado y permitir a la interesada su impugnación ante la Jurisdicción Contenciosa. Pero la desestimación por silencio administrativo tiene los solos efectos de permitir a los interesados la interposición del recurso administrativo o contencioso-administrativo que resulte procedente, sin que pueda sin embargo suponer consentimiento de la recurrente con su denegación. Como señala la STC 73/2008, de 23 de junio, "si el silencio negativo es una institución creada para evitar los efectos paralizantes de la inactividad administrativa, es evidente que ante una resolución presunta de esta naturaleza el ciudadano no puede estar obligado a recurrir, siempre y en todo caso, so pretexto de convertir su inactividad en consentimiento con el acto presunto, exigiéndosele un deber de diligencia que no le es exigido a la Administración". Por ello, la falta de impugnación en la vía contenciosa administrativa no dota de firmeza a la resolución recurrida.

Ello desplaza la cuestión a la probanza de la efectiva interposición del recurso de reposición, que fue cuestionada por la demandante. Pero al respecto se aporta el propio recurso con el sello del servicio de correos de su remisión, además de la copia alterada con anotaciones aportada en la audiencia previa. El hecho discutido era fácilmente acreditable por cualquiera de las partes, pues bastaba el testimonio íntegro del expediente, que no fue recabado por ninguna de las partes. En tales términos, nos inclinamos por entender que fue recibido en el expediente de expropiación el recurso de reposición, sin que la Administración Local realizara ninguna actuación subsiguiente al mismo, transcurridos ya más de cinco años desde aquella resolución. Y si bien es cierto que no consta la admisión y tramitación del recurso, tampoco su inadmisión, de forma que no puede considerarse probada la existencia de una resolución administrativa firme declarando la situación de ruina, que es el presupuesto de hecho que, como elemento constitutivo de su pretensión, debía probar la arrendadora demandante. Y al no hacerlo, no puede estimarse la acción resolutoria ejercitada con base en el art. 114.10 LAU.

TERCERO.- La anterior conclusión lleva a analizar la acción basada en el artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que contempla como causa de extinción del contrato del arrendamiento la pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio, al que equipara en su apartado segundo el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50% de su valor real al tiempo de ocurrir aquel, sin considerar el valor del suelo. La sentencia recurrida precisa, y ahora se reitera, que la valoración de las obras de reparación o reconstrucción debe de limitarse exclusivamente a las necesarias para mantener el local en condiciones de servir al destino pactado, obras a las que se refieren los artículos 107 y 110 de la propia Ley, sin que quepa asimilar a tales efectos las obras de mejora, ni las convenientes para dotar al edificio de un mayor confort o utilidad, aun cuando tales mejoras vengan impuestas por los usos sociales o por nuevas exigencias de la tecnología urbanística. El concepto de reparación hay que reducirlo a la mera corrección de los deterioros sufridos por la cosa sin que la obligación que incumbe al arrendador pueda extenderse a lo que signifique reconstrucción, quedando limitada a la reposición, dejando las cosas como estaban antes de producirse el evento dañoso, a cuyo respecto nos remitimos a las correctas consideraciones que se contienen en el fundamento jurídico tercero de la resolución recurrida, en las que se establece que las obras que precisaba el inmueble no eran de conservación, sino de reconstrucción, al concurrir un caso de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción total del edificio, por lo que el elemento a valorar es la totalidad del inmueble, facultándose la resolución de todos los arrendamientos, dada su ruina técnica ( STS 8 de mayo de 1.967, 7 de julio de 1.069, 1 de diciembre de 1.972, 30 de enero de 1.984, 17 de julio de 1.992 y 15 de febrero de 1.996, entre otras muchas).

Disiente la parte recurrente de la valoración contenida en la sentencia recurrida, a cuyo respecto cuestiona el informe pericial elaborado por el arquitecto Sr. Victor Manuel y se apoya en el confeccionado por su perito, el arquitecto Sr. Alberto. Como se expone en el informe del primero y expuso más ampliamente en el acto del juicio, el perito propuesto por la actora partió de los informes técnicos contenidos en los expedientes de ruina realizados por los técnicos municipales y, tras someterlos a análisis y corrección, llega a la situación de pérdida del inmueble arrendado.

En este punto debe considerarse el expediente administrativo antes aludido de declaración de ruina inminente, que se inició de oficio, como antes hicimos alusión, porque la arquitecta municipal apreció la concurrencia de un peligro para la seguridad de las personas y bienes por el estado del edificio, por riesgo de colapso y desplome integral. En la resolución de la Alcaldía de Valdés de 28 de octubre de 2019 no solamente se acordaba declarar que el inmueble se encuentra en estado de ruina inminente, sino también el apuntalamiento para prevenir o evitar daños en los bienes públicos a las personas y proceder al vallado perimetral del inmueble y el desalojo inmediato del inmueble, al que efectivamente se procedió por el propio Ayuntamiento el día 19 de noviembre de 2019 (acontecimiento 18 de los autos). En la propia resolución administrativa se acordaba requerir a la propiedad para que procediera de manera urgente a la ejecución del proyecto de obra que ya había aprobado para la reestructuración, reforma y ampliación del edificio y que la sociedad demandante debía iniciar en el plazo de 5 días hábiles a partir del siguiente a aquél en que se produjera de manera efectiva el desalojo del inmueble, conminándola con una multa coercitiva por importe de 1.000 euros, multa que se reiteraría por cada día que pasara sin que se acreditara el inicio de las obras. Aquella resolución obligaba a un cumplimiento inmediato por la propiedad ( art. 38 y 98 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, en relación con el art. 597 del derogado Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias), sin perjuicio de su posible impugnación a medio del recurso potestativo de reposición o contencioso-administrativo, al que acudió finalmente la arrendataria. En cumplimiento de aquella resolución administrativa la propiedad inició las obras de reconstrucción, de cuyas incidencias y alcance dieron testimonio en el acto de juicio el arquitecto director de las mismas y el encargado de la empresa constructora.

Sobre el estado en que se encontraba el edificio en tal momento debe atenderse, por una parte, al informe de la arquitecta municipal que expresaba lo siguiente: "Teniendo en cuenta el mal estado en que se encuentra la construcción, esta Jefatura, con fecha 28 de marzo de 2019, realiza una visita de inspección a su interior, no pudiéndose pasar de la planta baja. Existe un boquete en la cubierta de considerables dimensiones, lo que ha propiciado el crecimiento abundante de vegetación de varios metros de longitud, tipo trepadora, generada por la entrada de lluvia a discreción por el hueco de la escalera. Han caído elementos de la estructura interior de madera y no es posible caminar sobre los forjados pues han desaparecido muchas de las tablas de los pisos. El espacio interior se encuentra lleno de escombros, pues la mayor parte de los tabiques, falsos techos y revestimientos han hinchado por efecto de la humedad, y se encuentran derruidos. Aunque se mantienen en pie y bastante aplomados los muros de mampostería de piedra que conforman la envolvente exterior, prolongar esta situación sin adoptar medidas resulta temerario pues al entrar el agua libremente en el edificio, las vigas principales de la estructura de madera pueden producir en cualquier momento empujes sobre los muros y causar su derribo de manera repentina". Las apreciaciones técnicas de dicha funcionaria han de verse matizadas por lo consignado por el perito judicial en el procedimiento contencioso administrativo, Sr. Amador, que, según se recoge en la sentencia del Juzgado, señaló en su informe y en el juicio: "1.) No parecía existir un riesgo manifiesto de desplome integral (en la fecha de declaración de ruina) debido a la solidez perimetral de la estructura de mampostería. Se podría suponer un razonable riesgo de nuevos y sucesivos desplomes parciales de las estructuras internas tras los daños existentes en cubierta y su continua exposición a la intemperie. 2) Las obras que se están realizando en el edificio no tuvieron intervención alguna en los cimientos del mismo. 3) Los muros de mampostería que soportan el edificio han tenido que ser rehabilitados parcialmente, pues su condición es, en general, buen, pero se han tenido que restaurar algunas zonas y sustituir cargaderos en huecos (...) 7) Para soportar la nueva edificación se ha colocado un nuevo pilar de hormigón armado, de 30x30, en posición central y cuatro pilares metálicos más para soporte de nueva cubierta. 8) Las filtraciones de agua que existían en la cubierta podrán ocasionar su desplome parcial interno en primer término, pero seguramente la estructura perimetral de muros sí podrían mantenerse estable tras estos supuestos fallos internos, aunque los daños podrían repercutir negativamente en su arriostramiento (y estabilidad futura) si no se tomaran medidas. 9) Los sistemas que se han colocado a lo largo del tiempo no han garantizado la estanqueidad de la cubierta (...) Como conclusión expone que, tras el análisis del expediente y los diferentes informes, que los muros perimetrales de mampostería (fachadas) se han mantenido siempre estables debido a su gran resistencia, mientras que el interior de la construcción (en estructura de madera) expuesta a la intemperie por los daños y derrumbes previos de cubierta, ha venido sufriendo deterioro hasta una situación de riesgo. De hecho, en este momento, la rehabilitación del edificio aprovecha los muros de mampostería habiendo tenido sustituir/vaciar todo el interior en un deplorable estado..."

El arquitecto director de la obra de rehabilitación emitió un certificado (acontecimiento 30 del expediente digital) el 15 de diciembre de 2021 según el cual los trabajos de reestructuración, reforma y ampliación del edificio se encontraban "ejecutadas las correspondientes al 99% con respecto al total de las obras proyectadas", si bien al declarar en el acto de juicio informó que no se había emitido al final de obra. En ese estado de cosas examinó el arquitecto Sr. Victor Manuel el edificio para emitir su informe de febrero de 2022, admitiendo en el juicio que el encargo se lo hizo la propiedad dos meses antes y por ello toma como fuente los antecedentes documentales que le fueron proporcionados. Y llega a la conclusión de que el edificio se encontraba en situación de ruina técnica y económica, para lo que parte del coste de reparación y de reposición o valor de reemplazamiento (VRN) contenidos en el informe realizado por el Arquitecto Sr. Bartolomé en junio de 2013 (146.261,16 € y 213.575,08 €, respectivamente).

El recurrente, en términos contradictorios con lo que constituyeron sus planteamientos, sostiene en el recurso la imposibilidad de valorar aquel estado de cosas descrito, pues ya se había ejecutado la obra de reconstrucción, consistente esencialmente, como se desprende de lo acabado de transcribir, en el mantenimiento de la cimentación y muros perimetrales, ésos con alguna restauración, y vaciamiento del interior del edificio, con reconstrucción del mismo y ejecución de una nueva cubierta. No desconoce esta Sala el criterio jurisprudencial, contenido en las sentencias TS 908/2008, de 9 de octubre y 569/2022, de 18 de julio, por el que a los efectos de la concurrencia del supuesto legal del art. 118 LAU, no se deben tener en cuenta las obras ya ejecutadas con antelación al ejercicio de la acción. Pero tal limitación se fundamenta, como señala la primera de dichas sentencias, en que "una cosa es el derecho que el arrendador tiene a instar la acción resolutoria del contrato de arrendamiento al amparo del artículo 118.2, y otra diferente que antes de interponerse la demanda, sin haber instado un expediente administrativo de ruina o invocado judicialmente la resolución de los contratos, la propiedad ejecutara obras de consolidación y reforzamiento de la estructura del edificio a las que no estaba obligado por disposición legal, propiciando la rehabilitación de algunos pisos y locales". Y no es el caso presente, en el que la propiedad actuó reconstruyendo el edificio después de una declaración administrativa de ruina incoada de oficio y tras recibir el requerimiento del ayuntamiento para que iniciara las obras en un perentorio plazo de cinco días, por lo que el estado que debe considerarse es el señalado anteriormente, concurrente al momento en el que la arrendataria fue desalojada del local por el Ayuntamiento de Valdés.

Tampoco pueden ser atendibles la insistencia de la parte recurrente en negar que este orden jurisdiccional se pronuncie sobre la causa de extinción del contrato del art. 118 LAU con el argumento de que sobre la misma ya existe sentencia en el orden contencioso-administrativo, alegación para cuyo rechazo basta recordar que en aquel juicio, como señala expresamente la sentencia de la Sala Contenciosa-Administrativa, no fue objeto de examen el estado ruinoso del edificio, sino solamente en la comprobación de si en aquel procedimiento se había probado una situación de gravedad o riesgo que fundamentara la declaración de ruina inminente, que comportaba la limitación del derecho de alegar y probar en un expediente contradictorio.

En el recurso de apelación se reprocha a la sentencia que no se identifique el valor de lo edificado y de las obras de reparación con referencia al local arrendado, con abstracción del resto del inmueble. Y en este sentido reprocha al informe del Sr. Victor Manuel que haga valoraciones de la totalidad del edificio, no individualizando en ningún momento las partidas relativas al bajo comercial, lo que, a su juicio, lo invalida de plano por contradecir la jurisprudencia. Pero tal alegación no resulta coincidente la doctrina jurisprudencial mayoritaria expuesta en la sentencia de 16 de julio de 2008 y reiterada en la de 30 de junio de 2009 en los siguientes términos: "Para la determinación de la ruina técnica de un edificio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando los elementos comunes se encuentren afectados de importantes deficiencias ( SSTS de 18 de noviembre de 1972 y 7 de septiembre de 1994), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso seguro y pacífico del bien objeto del contrato, y, en el supuesto de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción completa del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, y se faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada la ruina técnica ( SSTS de 30 de enero de 1984, 17 de julio de 1992 y 15 de febrero de 1996)...En definitiva, las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes... habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica; y, por consiguiente, la sentencia de la Audiencia no ha conculcado el artículo 118". Y no cabe dudar de que en este caso se produce una afectación generalizada de todo el edificio, una pérdida física de su interior y que resultaba necesaria, como se hizo efectivamente, la demolición de la totalidad del interior del edificio, que deben subsumirse en el supuesto previsto en el citado artículo en su primer inciso. Discrepa la recurrente, con apoyo de su perito Sr. Alberto, de las afirmaciones contenidas en el informe del Sr. Victor Manuel según las cuales prácticamente toda la estructura horizontal, incluida la cubierta, se había derrumbado sobre sí misma, por lo que no existía reparación posible, sino la referida demolición interior al estar extremadamente dañados sus elementos esenciales. El Sr. Alberto replicó (y en el mismo sentido interrogó el letrado de la actora al Sr. Victor Manuel en el acto de juicio) que para realizar aquella afirmación partía de unas fotografías que respondían al proceso de demolición, pero que los forjados no se encontraban colapsados, ni existían elementos derrumbados, salvo la buhardilla, crítica que esta Sala no puede compartir, pues ya se ha referido anteriormente que la arquitecta municipal giró inspección y constató que, además del boquete existente en la cubierta, que habían caído elementos de la estructura interior de madera y no era posible caminar sobre los forjados por la desaparición de muchas de las tablas de los pisos, además de ratificar que el espacio interior se encontraba lleno de escombros derivados de la "mayor parte" de los tabiques, falsos techos y revestimientos. Y el Sr. Amador, por su parte, refirió un colapso que afectaba al interior del edificio, pero no a los muros de mampostería, poniendo como referencia de su afectación el hecho de que en la rehabilitación del edificio había tenido que sustituir o vaciar todo el interior, el cual se encontraba en un deplorable estado. Por tanto, se consideran acertadas las conclusiones alcanzadas por el Sr. Victor Manuel, acogidas en la sentencia recurrida, que determinan que la situación real del edificio, desde un punto de vista técnico, era de ruina física, absolutamente inhabitable y necesitado de rehabilitación integral en todos sus aspectos arquitectónicos fundamentales, derivados del agotamiento de su estructura horizontal. Y, en todo caso, respecto del segundo inciso, concurre la situación de ruina técnica, pues así se desprende de la valoración que en el citado informe se contiene del coste de la reparación del inmueble y del valor de éste, con exclusión del solar, que toma el perito del elaborado por los técnicos municipales en los expedientes administrativos de ruina seguidos. No pueden acogerse los motivos de oposición esgrimidos por el Sr. Alberto, que se basaban, por una parte, en una diferencia en las mediciones, sin que conste dato alguno que permita atribuir mayor valor al criterio del citado técnico respecto de los municipales. Y, en segundo lugar, porque la oposición se basaba en lo que el Sr. Alberto definía como "discrepancias con la realidad" de aquel presupuesto, pero omitiendo su detalle, como se le hizo ver en el juicio al ser preguntado al respecto por la representación de la actora, sin ofrecer explicación a dicha omisión (pag. 19, apartado cuarto, de su informe), de suerte que no se conoce realmente el motivo de oposición técnica. Y a ello unimos que reduce la intervención que ha de efectuarse en el edificio, conforme se ha señalado y que también existe un expediente administrativo contradictorio que llegó a la misma solución, lo que, en suma, nos lleva a aceptar la tesis acogida en la recurrida, lo que determina la corrección de la causa de extinción del contrato arrendaticio acordada en la resolución recurrida.

Y con ella igualmente procede la desestimación del ejercitado derecho de retorno pues, como señala la STS 428/2016 de 27 de junio, el derecho de retorno del artículo 81 LAU, que se ponía en relación con la causa segunda de denegación de prórroga prevista en el artículo 62 LAU, y aquél a que se refiere la Disposición Adicional Octava LAU 1994, no resultan aplicables a la situación de ruina total del inmueble, supuesto en que procede la resolución de los contratos de arrendamiento que se hallen vigentes sobre el mismo.

CUARTO.- Con carácter subsidiario se sostiene en el recurso que la resolución recurrida incurre en una errónea valoración de la prueba, defendiendo que de la misma se desprende el incumplimiento de la obligación de conservar por parte de la propiedad con el fin de obtener la resolución del arrendamiento del local de negocios, situación que se remontaba al año 1992.

Ciertamente, la extinción del contrato de arrendamiento por desaparición del objeto arrendado por ruina no obsta a la procedencia de la acción indemnizatoria contra el propietario que no procedió a ejecutar las reparaciones necesarias en la cosa arrendada determinando la producción del estado de ruina de la finca. En este sentido, la sentencia 1072/1993, de 11 de noviembre, señala que: "Está fuera de toda lógica y de la equidad entender que las reparaciones necesarias que dichos artículos imponen a los arrendadores a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta sólo para que continúe el arrendamiento de 1.950, de exigua renta y cuya reparación alcanza los límites que el artículo 118 pone para poder ejercitar la acción de resolución por ruina".

"Ahora bien, comoquiera que el estado de ruina conforma, cualquiera que sea su causa, motivo de resolución del contrato, ello no significa, ni cabe interpretarlo, en el sentido de que no proceda valorar la conducta del arrendador que, por su desidia, abandono o inobservancia voluntaria del deber legal impuesto en los referidos arts. 107 LAU y 1554.2 CC, determine que el inmueble arrendado se deteriore de tal forma que alcance el estado de ruina, con el correlativo derecho a la resolución del contrato, y consiguiente pérdida de la posesión del piso o local arrendado por la parte arrendataria, que se ve obligada a desalojarlo. Un proceder de tal clase, en tanto en cuanto contrario a derecho, es susceptible de causar daños y perjuicios, cuyo resarcimiento, una vez sean debidamente acreditados, encuentra cobertura jurídica en el art. 1101 del CC, por el incumplimiento reprochable de elementales obligaciones contractuales a las que se comprometió legal y convencionalmente el arrendador".

Sin embargo, en el presente caso el incumplimiento que expone la recurrente se basa exclusivamente en el hecho de que el propietario había solicitado la declaración de ruina en diversos expedientes que habían sido desestimados. Y debe decirse, como ya se ha señalado anteriormente, que en los tres expedientes reseñados no se concluye con la inexistencia del estado de ruina, sino por el contrario, uno de ellos terminó por caducidad; otro con la declaración de ruina por causas económicas -si bien anteriormente razonamos que no constaba su firmeza-; y la última, en el que se había declarado administrativamente la declaración de ruina inminente del edificio, que fue anulada jurisdiccionalmente sin valorar el concurrencia de tal estado de ruina. De tan limitada exposición no se puede desprender el incumplimiento de la obligación de ejecutar las obras necesarias en el edificio, cuando no se identifican cuáles pudieran ser éstas, e indican que lo pretendido es la reconstruir del edificio, para lo que la propiedad había iniciado los trámites, con la ejecución de un proyecto y la solicitud de los permisos municipales, que le fueron concedidos ya en 2017. Ciertamente el carácter vetusto de la edificación no constituye excusa válida para el incumplimiento de la obligación referida, pero el hecho de que en este caso superara los dos siglos da explicación y apoyo al criterio técnico expuesto por el Sr. Victor Manuel que la situación del edificio derivaba derivados del agotamiento de su estructura horizontal. Y en el mismo sentido abunda aquella inconcreción sobre las reparaciones que la propiedad habría omitido, pues aquel agotamiento determinaba la necesidad de realizar rehabilitación integral en todos sus aspectos arquitectónicos fundamentales.

QUINTO.- Las razones expuestas determinan la desestimación del recurso de apelación, lo que comporta la imposición de las costas procesales a la parte recurrente, conforme establece el art. 398 LEC.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente