Sentencia Civil 653/2023 Audiencia Provincial Civil de Badajoz nº 2, Rec. 1069/2022 de 25 de octubre del 2023

PRIMERO. - La sentencia, en base a la doctrina de los actos propios, desestima la demanda con fundamento en que " A pesar de los términos de los documentos, la valoración conjunta de las pruebas nos lleva a considerar que la cantidad que entregó realmente la parte actora a la demandada en el ámbito de los contratos firmados, al margen de las rentas del arrendamiento, no fue la de 9.000 €, sino la de 3.000 € (importe que ya fue restituido a la parte actora), por lo que decaería la premisa en que la actora fundamenta su pretensión ya que los actos propios desarrollados por la demandante son acreditativos, insistimos, de que la única cantidad que entregó sería la de 3.000 €".

Y para ello tiene en cuenta: a) el contenido de los wasaps enviados por las partes que se incorporan con la contestación, en los que , "entre otras manifestaciones, la actora indica a la demandada, con fecha 23/09/2019 y, por tanto, después de la firma de los dos contratos, que le había dicho a su marido que había entregado a la actora la cantidad de 3.000 € y, la demandada corrigiendo, en beneficio de la actora, los cálculos realizados por ésta, le indica que "Entonces si la compráis serían 3000 menos 3600 de las cuotas pero si no las compráis, las cuotas del alquiler no se devuelven pero sí te devolvía el dinero de la entrega, los 3000 euros", a lo que la actora contesta a la demandada "Vale Eugenia muchas Gracias..." ; b) el contenido del documento manuscrito incorporado como documento nº 2 con la contestación en el que se reclama sólo 3.000 euros en concepto de señal, y c) la reclamación de la devolución de rentas de fecha 15 de septiembre de 2020, también firmada por la actora (doc. 5 de la contestación), en el que viene a aceptar que en concepto de arras se le debe devolver la cantidad de 3.000 euros, no estando de acuerdo con que no se le devuelvan las cantidades abonadas en concepto de alquiler, al tratarse de una vivienda que no estaba en condiciones de ser habitada.

En cuanto a la reconvención, se estima parcialmente sobre la base de que la arrendadora tuvo la posesión de la vivienda desde la fecha en la que se formalizó el contrato de arrendamiento con opción de compra, teniendo perfecto conocimiento de su estado, por lo que hubo pleno consentimiento y no hubo intención fraudulenta por la arrendadora "ya que, en la práctica habitual, precisamente la finalidad de un arrendamiento con opción a compra puede ser dar a la parte compradora un periodo de tiempo que le permita obtener financiación para la adquisición del inmueble, garantizando los derechos de ambas partes, de forma que, tal y como se indica en el contrato y explicó claramente la arrendadora a la arrendataria a través de los mensajes de whatsapp que intercambiaron, si la vivienda se adquiría las rentas se imputaban al precio de la compraventa, pero si, al final, no se adquiría las cantidades pagadas se consideraban rentas por la posesión del inmueble y no se devolverían a la parte arrendataria, hecho que, insistimos, es acorde con la naturaleza del contrato y fue conocido y consentido por la reconvenida con carácter previo, como lo demuestra, asimismo, que, en el ámbito de este procedimiento, la actora no reclame a la demandada cantidad alguna en concepto de reintegro de las rentas abonadas".

El recurso de apelación cree que la sentencia comete un error patente en la valoración de la prueba al no tener en cuenta el contenido de los documentos que reflejan las entregas de las cantidades que fundamentan la demanda: 3.000 euros entregados en mano como refleja el contrato de fecha 17/07/2019 (cuya firma es reconocida por la demandada); otros 3.000 documentados por transferencia bancaria dos días después (19/07/2019), y otros 3.000 euros que se reflejan en el contrato de alquiler con opción de compra de fecha 15/09/2019. Apoyado todo ello con la denuncia presentada el 31/08/2021 ante la Comandancia de la Guardia Civil de Badajoz y los problemas de salud que padecía (depresión crónica).

Y a continuación hace alegaciones a la decisión judicial sobre la reconvención exponiendo que " Tal y como ha quedado acreditado, la vivienda nunca ha sido ocupada por Dª. Estefanía dado el estado de deterioro en que se encontraba.

A tal efecto destacar la declaración de la testigo Dª. Ofelia, declaró en el plenario que es vecina del inmueble, que este se encuentra deshabitado hace más de 25 años en estado de derrumbe y carece de todo tipo de suministro, tanto de agua como de luz, lo que acredita que la Sra. Estefanía nunca ocupara el inmueble.

El pago de la renta tenía como único objetivo disminuir el pago de la renta, es decir, pagar de forma aplazada el importe de la misma. Como quiera que Dª. Eugenia rescindió el Contrato de opción de compra antes del vencimiento y como consta acreditado le impidió acceder a la formalización del Crédito Hipotecario que ya tenía concedido al no llevar a cabo la modificación del exceso de cabida, es totalmente injusto que se le condene a pagar rentas que no tenían el concepto de tal ".

La adversa se opone al recurso, rechazando que la sentencia incurra en el error imputado, sin que existe prueba suficiente para acreditar la supuesta entrega de los 9.000 euros, como tampoco lo hay del supuesto engaño sufrido.

SEGUNDO. - Planteado el debate de esta forma en esta alzada, el discurrir de los acontecimientos, en sus hitos principales fue el siguiente:

a) Con fecha 17/07/2019 se firma contrato de arras o señal. En él se hace constar, además de que se entrega en efectivo metálico la cantidad de 3.000 euros, que " La cantidad entregada se respetará durante 90 días a contar desde la firma del presente documento. El importe de 3.000 euros se le devolverá si la hipoteca no se la concede el Banco". Se indica también que la " citada cantidad será descontada del importe total el día de la firma ante notario". El precio pactado por la vivienda era de 38.000 €.

b) Dos días después se transfiere por BBVA la cantidad de

3.000 euros por el concepto de " reserva vivienda".

La conversación por wasap entre esas fechas pone de manifiesto que no se firmó el contrato el 17/09/2019 sino el 19/07/2019.

c) El 15/09/2019 se firma el contrato de alquiler con opción de compra. Se pacta el mismo precio, se indica que se entrega en este acto 3.000 €. El compromiso de opción de compra se acuerda de UN AÑO, es decir, desde el 15/09/2019 al 15/09/2020. Se indica que durante el periodo de los 12 meses se abonará la cantidad de 300 euros como alquiler de las fincas. Y que la compradora conoce y acepta el estado de los inmuebles.

Durante el tiempo intermedio entre ambos contratos, la comunicación por wasap pone de manifiesto el deseo de la actora de disponer cuanto antes de la vivienda para poder ir limpiando y sacando todo lo de la parte que está sin construir antes de que vengan las lluvias (10/09/2019).

Antes, con fecha 12/09/2019 Eugenia le dice a Sabina que "mañana quedamos a última hora que lo recojo por la mañana y tengo que hacer unos papeles. Tienes que llevarte el otro contrato porque hay que romperlo que ya no vale". Y en los días sucesivos Eugenia va a ir con una furgoneta para sacar todo lo que pueda y para dejarla limpia. Y Sabina le indica que no se preocupe que todo estaba bien y que el sábado había ido con su marido a verla. El 23/09/2019 Eugenia le indica que ya ha sacado todas las cosas. Y le recuerda que antes de que termine el mes tiene que hacer el ingreso de los 150 euros de septiembre para que no se le junta con la mensualidad de octubre. Y ese mismo día aclarando las cantidades queda claro que si compra la vivienda del precio fijado (38.000 €) se descontarían los 3.000 € entregados y 3.600 euros de la suma de las mensualidades de alquiler durante 12 meses, pero que si no la compra sólo se de devolverían 3.000 euros. Y Sabina está de acuerdo con esta aclaración.

En el wasap de 18/02/2020 Sabina le dice a Eugenia que está " tramitando la hipoteca, aver que me dicen ya te digo".

En el de 31/03/2020 Sabina le muestra su preocupación porque el confinamiento está complicando la hipoteca y por si llega septiembre y no se soluciona, preguntando si se puede alargar porque están muy ilusionados con la casa.

Los siguientes wasap de fecha 29/04/2020 siguen mostrando la preocupación porque llegue la fecha sin solucionar el tema.

Con fecha 18/08/2020 Sabina le pregunta Eugenia si la ha llamado el tasador.

En el wasap de fecha 31/08/2020 Eugenia le pregunta a Sabina por el tiempo que le mantienen la hipoteca y por el motivo de la denegación en su caso. Al día siguiente le responde Sabina que el motivo es " tasación condicionada debido a la diferencia de m2 registrado y reales" y que " No se mantiene la aceptación, se volvería a estudiar cuando la vivienda estuviese en orden".

Y ese mismo día 01/09/2020 Eugenia de dice a Sabina que " ya se han llevado los papeles al catastro y están cursados los trámites, no sabemos el tiempo que va a tardar porque dependemos de ellos así que hablando con la asesora si te parece bien hacemos documento con la devolución de los 3.000 euros y en el momento que estén solucionados los papeles te avisamos y el importe del alquiler de los nueve meses y medio se descuenta del precio de los 38.000 euros, vamos a meter toda la presión posible para solucionarlo cuanto antes". Y Sabina contesta que su hija le acaba de llamar y que no lo ve justo, que debería devolverse todo el dinero y cuando se tenga todo en regla volverlo a intentar. Y expone que " Yo alquile una vivienda que no se podía vivir. Si yo lo sabía pero lo hice porque la iva a comprar cosa que no se puede y no por mi. Ahora cuanto tiempo tengo que esperar?.

d) Con fecha 10/09/2020 se rescinde el contrato de alquiler con opción de compra. Y la razón que se esgrime es que " por parte de su tasadora no han aceptado que se soluciones el exceso de cabida en el mismo acto de la firma de la compra". Por eso indica que ha procedido a hacer la oportuna subsanación en el Registro y que como han hablado procede a transferir la cantidad de 3.000 euros más 363 de la tasación del inmueble y que una vez esté solucionada la diferencia de metros se le hará saber por si sigue interesada en la compra, en cuyo caso, si así fuera, del precio total de la vivienda le descontaría 2.850 euros referentes a los nueve meses y medio que ha pagado de alquiler. Y le pide que devuelva las llaves.

Con esa misma fecha, en efecto se solicita del Registrador la tramitación del procedimiento establecido en el artículo 199 de la LH iniciado el 16/09/2020 y concluido el 23/11/2020, procediendo a la inscripción de la rectificación de superficie y linderos.

e) El 14/09/2020 se hace una transferencia por parte de Eugenia a Sabina por importe de 3.000 euros.

f) El día 15/09/2020 Estefanía se dirige a Eugenia (documento 5 de la contestación) en el que le recuerda que el día 31/08/2020 le proporcionó un escrito pdf por wasap indicando los motivos por los que el contrato de alquiler con opción a compra no podría llevarse a cabo, al igual que tampoco se pudo conceder el préstamo hipotecario, debido a los siguientes motivos:

.- Al realizar la tasación de la vivienda los metros construido existentes no coinciden con los registrados, ya que existe una parte de la vivienda que se dejó inscribir por un auto judicial que lo prohibía.

.- Así mismo, al no coincidir los metros registrales con los reales, con lo cual la tasación se expedirá con un condicionante y que no tendrá validez hasta que dicho condicionante se levante, es decir hasta que los metros que faltan por inscribir en la vivienda se inscriba.

Y se señala a continuación que, "Doña Eugenia consciente de los problemas acaecidos con el registro de la vivienda, procede a enviar otro escrito donde ofrece la posibilidad de devolver la cantidad señalada al principio del contrato de 3.000 y los gastos de la tasación de 363 euros. Sin embargo, exijo la cantidad de 2850 en concepto de alquiler pagado desde septiembre de 2019, ya que no he podido hacer uso alguno de la vivienda porque esta no se encuentra en condiciones de ser habitada y a opción de alquiler a compra se formalizó con la idea de realizar una obra en la misma y de poder comprarla una vez terminado el plazo de alquiler estipulado, pro debido a los problemas de la vivienda a la hora de realizar los trámites de tasación e hipotecarios no he podido conseguir los objetivos propuestos para ella y he perdido un año esperando encontrar una solución para la misma. Dicho esto, y en caso de que no se llegue a ningún acuerdo en el plazo de 15 días por parte de Doña Eugenia, se tomarán las acciones legales pertinentes, para reclamar la cantidad que me corresponde".

g) El 15/10/2020 se entregan las llaves por parte de Estefanía.

h) El día 31/08/2021 se presenta denuncia ante la Guardia Civil.

i) Ese mismo día Sabina redacta el documento manuscrito que obra al documento nº 2 de la contestación, en el que hace constar, además de que entregó 3.000 euros y 300 euros de alquiler durante un año, indica que "Al no poder llevarse a cabo la compra por problemas de tasación (dispongo de documento)",

" Reclamo a la Señora Eugenia la cantidad de señal (3.000 €), el alquiler pagado y el dinero de la tasación. De no ser así nos veremos en el juzgado ".

TERCERO. - El discurrir de los acontecimientos pone de manifiesto que la sentencia no incurre en error alguno.

Las partes firmaron un primer contrato de arras o señal que, al fijar un plazo de ejercicio del derecho de noventa días, claramente insuficiente para los trámites precisos a realizar (tasación de la vivienda y concesión de préstamo hipotecario), determinó la firma de un contrato de alquiler con opción de compra por un año, tiempo que se consideró suficiente para concretar dichos trámites.

Este era el único contrato que quedó existente entre las partes, como se deduce del wasap de fecha 13/09/2019, donde se indica que el primero hay que romperlo porque no vale.

Claramente resulta que la única cantidad entregada como concepto de señal fue 3.000 euros, independientemente de que esa cantidad aparece tres veces (en los dos contratos y en el documento bancario de transferencia).

Asumimos íntegramente los razonamientos de la sentencia para llegar a esta conclusión. En realidad en todo momento sólo se reclamó la devolución de 3.000 euros en concepto de señal. La controversia real era por las cantidades entregadas en concepto de renta, que, por cierto, en ningún momento son reclamadas en la demanda como bien apunta la sentencia.

Se rechaza así el recurso de apelación respecto de las pretensiones de la demanda.

CUARTO. - En cuanto a la reconvención, lo acreditado es que la actora dispuso de la posesión de la vivienda (para poder ir limpiando y sacar todo lo de la parte que está sin construir, como consta en la comunicación de wasap de fecha 10/09/2019.

Es cierto que se pactó también que en el caso de adquirir la vivienda se descontaría el importe abonado de la renta del precio, pero ello no supone que alteración alguna de su naturaleza de contrato de arrendamiento con opción de compra.

No es cierto que la demandada rescindiera en contrato antes de transcurrir el año fijado para ejercitar la opción, puesto que el documento nº 5 de los acompañados con la contestación acredita que con fecha 31/08/2020 (la rescisión fue el 10/09/2020) la actora proporcionó a la demandada reconveniente un escrito pdf en el que se indicaban los motivos por los que el contrato de alquiler con opción a compra no podría llevarse a cabo, al igual que tampoco se le podía conceder el préstamo hipotecario, debido a que al realizar la tasación de la vivienda los metros construido existentes no coincidían con los registrados, ya que una parte de la vivienda que se dejó inscribir por un auto judicial que lo prohibía, y que al no coincidir los metros registrales con los reales, con lo cual la tasación se expediría con un condicionante y no tendría validez hasta que dicho condicionante se levantase, es decir hasta que los metros que faltan por inscribir en la vivienda se inscribieran.

Aunque la causa de que no se pudiera conceder el préstamo hipotecario a la actora pudiera imputarse a la propiedad, consideramos que en todo momento actuó con celeridad para permitir que finalmente el contrato pudiera llevarse a cabo. Y ello por cuanto, por un lado, instó a la mayor brevedad posible del Registrador de la Propiedad la tramitación del procedimiento establecido en el artículo 199 de la LH, pues fue iniciado el 16/09/2020 y concluido el 23/11/2020, procediendo a la inscripción de la rectificación de superficie y linderos.

Y por otro, porque en todo momento se ofreció a la hoy apelante la posibilidad de que una vez estuviera solucionada la diferencia de metros se le haría saber por si seguía interesada en la compra, en cuyo caso, si así fuera, del precio total de la vivienda le descontaría 2.850 euros referentes a los nueve meses y medio que ha pagado de alquiler, tal y como consta en el documento de fecha 10/09/2020 y en la comunicación por wasap entre las partes, con lo que en modo alguno cabe hablar de actuación fraudulenta o engañosa por su parte, sin que haya prueba alguna que los problemas de salud de la apelante le impidieran prestar un consentimiento válido en derecho.

Ello determina la desestimación completa del recurso de apelación.

QUINTO. - Las costas se imponen a la apelante conforme a los artículos 394 y 398 LEC, al estar ante el supuesto de desestimación del recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, y en nombre de Su Majestad el rey,