Sentencia Civil 640/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 352/2022 de 10 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Apela la demandada arrendadora Edificaciones e Inversiones Alfort, S.L. la sentencia de primera instancia estimatoria de la demanda formulada por la demandante arrendataria Puiggali i Dosta Real States Investments,S.L., que condena a la demandada al pago a la actora de la cantidad de 9.903Ž20 €, en concepto de rentas de las mensualidades de abril, mayo, y hasta el 18 de junio de 2020, devengadas en virtud de los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, de 22 de febrero de 2011, de los locales en Travessera de Grácia nº 96, 6º.1ª y 6º.2ª, de Barcelona, destinados a residencia de estudiantes, cantidad que fue descontada por la arrendadora de la fianza devuelta a la arrendataria al término de la relación arrendaticia, producida por el desistimiento de la arrendataria, con motivo de la suspensión de su actividad, por la declaración del estado de alarma por el Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de marzo, habiéndose estimado la demanda de la arrendataria en aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", solicitando en la apelación la demandada arrendadora la desestimación de la demanda.

Centrado así el objeto del pleito, en la primera y la segunda instancia, es lo cierto que, en relación con el término final de la obligación del pago de las rentas, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil.

En cuanto a la fianza, de acuerdo con los previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, por lo que el arrendador está autorizado a la aplicación de la fianza al pago de las deudas a cargo del arrendatario que queden a la terminación de la relación arrendaticia, debiendo aplicarse la fianza, en el caso de haber varias deudas a cargo del arrendatario, en defecto de imputación expresa del deudor, al pago de la deuda más onerosa entre las que estén vencidas, de conformidad con la norma del artículo 1174 del Código Civil.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, de 22 de febrero de 2011, de los locales en Travessera de Gràcia nº 96, 6º.1ª y 6º.2ª, de Barcelona (doc 1 de la demanda), se convino que se destinarían única y exclusivamente a residencia de estudiantes, por un plazo de diez años, permitiéndose a la arrendataria desistir de los contratos, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses (condición anexa 3; condición anexa 2).

2º.- que, por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, dictado al amparo de lo dispuesto en el artículo cuarto, apartados b) y d), de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio, se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, acordándose, entre otras medidas, la suspensión de la actividad educativa presencial en todos los centros y etapas, ciclos, grados, cursos y niveles de enseñanza contemplados en el artículo 3 de la Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación, incluida la enseñanza universitaria, así como cualesquiera otras actividades educativas o de formación impartidas en otros centros públicos o privados.

Posteriormente, el estado de alarma fue prorrogado por varios Reales Decretos, prorrogándose por el Real Decreto 555/2020, de 5 de junio, hasta el 21 de junio de 2020, en el que se acordó que, durante el periodo de vigencia de esta prórroga, y en el supuesto de que se acuerde la progresión a fase II o posterior en un determinado ámbito territorial con arreglo a lo previsto por el artículo 3.1, las administraciones educativas podrán disponer la flexibilización de las medidas de contención y la reanudación de las actividades presenciales en el ámbito educativo no universitario y de la formación, correspondiéndoles asimismo la ejecución de dichas medidas, añadiendo que, durante este periodo podrán mantenerse las actividades educativas a través de las modalidades a distancia y "on line", siempre que resulte posible y aunque no fuera esta la modalidad prestacional educativa establecida como forma específica de enseñanza en los centros.

En este caso, a consecuencia de la suspensión de la actividad educativa durante la vigencia de la declaración del estado de alarma y sus prórrogas, es posible alcanzar la conclusión probatoria (docs 5 a 9 de la demanda), de que se produjo la suspensión de la actividad de la arrendataria en los locales arrendados, destinados a residencia de estudiantes, por el regreso de los estudiantes a sus hogares familiares, con motivo del confinamiento decretado.

3º.- que la demandante arrendataria remitió una comunicación a la demandada arrendadora, de 27 de marzo de 2020 (docs 10 y 11 de la demanda; doc 3 de la contestación), solicitando, en aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", la suspensión de los contratos, o una reducción de las rentas, durante la vigencia del estado de alarma.

4º.- que la demandada arrendadora remitió una comunicación a la demandante arrendataria, de 30 de marzo de 2020 (doc 12 de la demanda; doc 4 de la contestación) manifestando su total disconformidad con la solicitud de la arrendataria.

5º.- que, acto seguido, la demandante arrendataria remitió una comunicación a la demandada arrendadora, de 1 de abril de 2020 (docs 13 y 14 de la demanda), manifestándole el desistimiento de ambos contratos de arrendamiento, y emplazando a la arrendadora a convenir fecha y hora para la restitución de las fincas arrendadas, y para la liquidación económica final de ambos contratos.

6º.- que la demandada arrendadora remitió una comunicación a la demandante arrendataria, de 6 de abril de 2020 (doc 15 de la demanda), entendiendo ejercitada por la arrendataria la facultad de desistimiento prevista en los contratos de arrendamiento con un preaviso de dos meses, y con los efectos del desistimiento unilateral, a lo cual se opuso, a su vez, la demandante arrendataria en su comunicación de 23 de abril de 2020 (doc 16 de la demanda).

7º.- que, después de varias comunicaciones más entre las partes (docs 17 a 24 de la demanda), arrendadora y arrendataria convinieron, finalmente, en el documento de 19 de junio de 2020 (doc 25 de la demanda), la entrega de la plena posesión de las fincas, mediante la entrega de las llaves de las mismas, entregándose las fincas libres, vacuas, y expeditas, a disposición de la propiedad, por haber retirado la arrendataria con anterioridad la totalidad de los bienes, muebles, objetos, y enseres personales de su propiedad, manifestando la arrendadora haber verificado que las fincas se encuentran en perfecto estado material y de conservación, sin daños materiales aparentes, y

8º.- que la demandada arrendadora restituyó a la demandante arrendataria la cantidad de 896Ž80 € (docs 28 y 29) en concepto de fianza, por descontar de la fianza y garantía adicional prestadas por la arrendataria, por importe conjunto de 10.800 €, la cantidad de 9.903Ž20 €, en concepto de rentas de las mensualidades de abril, mayo, y hasta el 18 de junio de 2020, que es lo que constituye el objeto de los presentes autos.

Así las cosas, en el presente caso, es posible concluir:

1.- que, por un lado, no es admisible que la demandada arrendadora pretenda la aplicación literal de lo pactado en las condiciones anexas 3 y 2 de los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, de 22 de febrero de 2011, de los locales en Travessera de Grácia nº 96, 6º.1ª y 6º.2ª, de Barcelona, en relación con el desistimiento de la arrendataria, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, obviando las consecuencias de la declaración del estado de alarma, y la suspensión de la actividad de la arrendataria, con la consiguiente posibilidad de aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus"; pero

2.- que, por otro lado, tampoco es admisible que, en aplicación de la mencionada cláusula "rebus sic stantibus", la arrendataria pretenda desistir libremente de los arrendamientos, sin pagar cantidad alguna en concepto de rentas devengadas hasta la devolución de la posesión de los locales el 19 de junio de 2020, haciendo soportar únicamente a la arrendadora las consecuencias económicas de la suspensión de su actividad por la declaración del estado de alarma.

SEGUNDO.- En relación con la cláusula "rebus sic stantibus" es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1990, 6 de noviembre de 1992, y 22 de abril de 2004; RJA 9226/1992, 9927/1990, y 2673/2004) la que viene admitiendo la aplicabilidad de la referida cláusula, si bien de forma restrictiva por afectar al principio general "pacta sunt servanda" y al de seguridad jurídica recogidos en los artículos 1091 y 1258 del Código Civil, por lo que, con carácter general, se establecen como requisitos imprescindibles para su aplicación: 1º una alteración extraordinaria de las circunstancias al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su alteración; 2º una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes que produzcan el derrumbe del contrato por el aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones; 3º que todo ello acontezca por la aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles; y 4º que se carezca de cualquier otro medio para remediar y salvar el perjuicio.

Además, la alteración que se requiere como premisa de la excepción al principio "pacta sunt servanda" que implica la cláusula "rebus sic stantibus" es la de la base del negocio, con la cual las partes no contaron, no siendo suficiente cualquier cambio de circunstancias o cualquier agravación de la prestación debida ( Sentencias del Tribunal Supremo 15 de marzo de 1972, y de 10 de diciembre de 1990; RJA 1252/1972, y 9927/1990), siendo doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1997; RJA 665/1997) que en los contratos de tracto único la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" es de carácter aún más excepcional que en los de tracto sucesivo o de ejecución diferida.

En la Sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo nº 820/2012, de 17 de enero de 2013 (RJ 2013, 1819) se recuerda que, aunque el Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles, doctrina y jurisprudencia recurren a la cláusula "rebus sic stantibus" [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC, para solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato.

Según esta doctrina, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.

Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo ( Sentencia 5/2019, de 9 de enero (RJ 2019, 5)). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( Sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras).

Aunque, la más reciente doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia nº 214/2019, de 5 de abril (RJ 1360/2019), ha descartado la aplicación de la regla "rebus" cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato (entre otras, Sentencias 240/2012, de 23 abril (RJ 2012, 5913), y 41/2019, de 22 de enero (RJ 2019,159)). De manera específica, respecto de la crisis financiera como hecho determinante para la aplicación de la cláusula, el Tribunal Supremo ha declarado, en la Sentencia 742/2014, de 11 diciembre (RJ 2014, 6374) , "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable". En la misma línea, la Sentencia 64/2015, de 24 febrero (RJ 2015, 1409), afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate". Por su parte, la Sentencia 237/2015, de 30 abril (RJ 2015, 1363), se apoya en la doctrina de la Sala que, aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla "rebus" a quien se ve afectado por la crisis económica, "previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas".

En cualquier caso, a partir del Auto nº 43/2021, de 10 de febrero, de la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia (JUR 2021/43113), se viene entendiendo que la doctrina del Tribunal Supremo en relación con la cláusula "rebus sic stantibus" se refiere a supuestos muy distintos al de autos, pues nunca antes los tribunales habían tenido que afrontar las consecuencias en el ámbito contractual de una situación sanitaria tan extraordinariamente grave y con efectos tan sumamente extendidos, tan negativos y tan devastadores en la economía como la que ha supuesto la pandemia mundial causada por el COVID-19, pues la mayor parte de las sentencias se refieren a situaciones derivadas de la coyuntura económica o las fluctuaciones de mercado o bien cambios legislativos que pueden considerarse habituales o al menos previsibles o dentro de la órbita de los riesgos "normales" del contrato, y que frecuentemente son alegadas por los afectados en orden a solicitar una revisión o modificación del mismo, supuestos en los que ciertamente el Tribunal Supremo ha sido muy restrictivo a la hora de aplicar la doctrina de la "rebus sic stantibus", considerando que, o bien se trataba de situaciones cíclicas y por ello previsibles, o ya estaban previstas en el contrato, o debieron serlo, como sucede en los casos de fluctuaciones de la oferta y la demanda en relación con el producto objeto del contrato (supuesto de la reciente STS 156/2020 de 6 de marzo (RJ 2020, 879)), o relativos a vicisitudes propias de las crisis económicas (242/2014 de 11 de diciembre, 647/2015 de 30 de abril, 455/2019 de 18 de julio), o cuando se alegan las dificultades de financiación del contratante ( SSTS 433/1997 de 20 de mayo (RJ 1997, 3890), 822/2012 de 18 de enero de 2013, 447/2017 de 13 de julio), o en supuestos en los que el riesgo o la incertidumbre era implícita al mismo ( STS 5/2019 de 9 de enero), por citar algunos casos; pero insistimos, nunca en relación con una circunstancia tan excepcional, imprevisible y extraordinariamente grave (catastrófica podríamos añadir) y con efectos tan nocivos como la que ha tenido lugar a consecuencia de la pandemia del COVID-19, que puede decirse que se trata de un supuesto que justifica la aplicación de la aludida doctrina de la "rebus sic stantibus", pues desde el punto de vista de la afectación de la finalidad perseguida con el contrato y el equilibrio de las prestaciones, es difícil imaginar una situación más grave que la que nos ocupa y que se sitúa fuera del ámbito de los riesgos normales o previsibles del contrato.

En el presente caso, atendido el hecho, que puede considerarse probado, de la suspensión de la actividad de la demandante en los locales arrendados por razón de las medidas acordadas para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, durante los meses de abril a junio de 2020, procede la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" más allá de la estricta interpretación y aplicación literal, pretendida por la demandada arrendadora, de lo pactado en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, de 22 de febrero de 2011, de los locales en Travessera de Grácia nº 96, 6º.1ª y 6º.2ª, de Barcelona.

TERCERO.- Aunque, según lo expuesto, tampoco es admisible que, en aplicación de la mencionada cláusula "rebus sic stantibus", la arrendataria pretenda desistir libremente de los arrendamientos, sin pagar cantidad alguna en concepto de rentas devengadas hasta la devolución de la posesión de los locales el 19 de junio de 2020, haciendo soportar únicamente a la arrendadora las consecuencias económicas de la suspensión de su actividad por la declaración del estado de alarma.

En el artículo 2.1 apartado e) del Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, apartado e) que no ha sido declarado inconstitucional por la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 150/2022, de 29 de noviembre, que declaró la inconstitucionalidad del artículo 2.1 apartados a) y b), únicamente se admite que el arrendatario pueda desistir del contrato de arrendamiento, sin penalización, a partir del momento en que se prolonguen más de tres meses las medidas previstas en la letra a) para la suspensión de la actividad en el local arrendado, siempre que lo notifique a la arrendadora con un mes de antelación.

En este caso, la arrendataria desistió unilateralmente del contrato en su comunicación de 1 de abril de 2020 (docs 13 y 14 de la demanda), antes del transcurso de los tres meses previstos en el artículo 2.1 e) del Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre, para el desistimiento por la arrendataria, no habiéndose acodado tampoco previamente ninguna reducción de renta por el desacuerdo entre las partes manifestado en sus comunicaciones de 27 y 30 de marzo de 2020 (docs 10, 11, y 12 de la demanda; doc 4 de la contestación).

En el artículo 1 del Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre, se dispuso que, si como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 se decretan por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995 la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos, que es lo que solicitó la parte demandante arrendataria en su comunicación de 27 de marzo de 2020 (docs 10 y 11 de la demanda).

En el artículo 2 del Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre, se dispuso que, en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo por medio de negociación o mediación en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento previsto en el artículo 1, se aplicarían una serie reglas, habiendo sido declaradas inconstitucionales las reglas de los apartados a) y b) por la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 150/2022, de 29 de noviembre.

En concreto en el apartado a) se encontraba previsto que, en caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberían reducirse en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.

En el apartado b), en caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberían reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.

En el mismo sentido, posteriormente, el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, dispuso, en su artículo 1, que en ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este real decreto-ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo señalado en el apartado 3. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

Por otro lado, según la norma general del artículo 1258 del Código Civil, los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso, y a la ley, siendo así que la doctrina jurisprudencial acerca de la interpretación del artículo 1258 del Código Civil se concreta en la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002 ( RJ 2002, 6047) según la cual "la buena fe a que se refiere el art. 1258 es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, leal ( Sentencias de 26 de octubre de 1995 [ RJ 1995, 8349], 6 de marzo de 1999[ RJ 1999, 1854], 30 de junio [ RJ 2000, 6747] y 25 de julio de 2000 [ RJ 2000, 6196]) que opera en relación íntima con una serie de principios que la conciencia social considera como necesarios, aunque no hayan sido formulados por el legislador, ni establecidos por la costumbre o el contrato ( Sentencia de 22 de septiembre de 1997 [ RJ 1997, 6858]). Supone una exigencia de comportamiento coherente y de protección de la confianza ajena ( Sentencias de 16 de noviembre de 1979 [ RJ 1979, 3850], 29 de febrero [ RJ 2000, 812] y 2 de octubre de 2000[ RJ 2000, 8131]); de cumplimiento de las reglas de conducta ínsitas en la ética social vigente, que vienen significadas por las reglas de honradez, corrección, lealtad y fidelidad a la palabra dada y a la conducta seguida ( Sentencias de 26 de enero de 1980 [ RJ 1980, 167], 21 de septiembre de 1987 [ RJ 1987, 6186] y 20 de febrero de 2000. Aplicando en concreto el instituto al campo contractual, integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no sólo a lo que expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos ( Sentencia de 26 de octubre de 1995 [RJ 1995, 8349]). La Sentencia de 16 de noviembre de 1979 [ RJ 1979, 3850] señala que "en toda relación jurídica, en su revelación objetiva que es la esencia indagadora de la voluntad reflejada en el consentimiento, lo fundamental a proteger es la confianza, ya que el no hacerlo es atacar a la buena fe, que ciertamente viene determinada por una coherencia de comportamiento en las relaciones humanas y negociales, toda vez que cuando más determinadas personas, dentro de un convenio jurídico, han suscitado con su conducta contractual una confianza mutua fundada, conforme a la buena fe, en una determinada conducta, no deben defraudar esa confianza suscitada y es inadmisible toda actuación incompatible con ella, por la sencilla razón de que, como ya viene dicho, la exigencia jurídica del comportamiento coherente está vinculada de manera estrecha a la buena fe y a la protección de la confianza" ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2003 (RJ 2003, 2024).

En el presente caso, la demandante arrendataria no se encontraba legalmente autorizada para el desistimiento unilateral, y sin penalización, de los contratos de arrendamiento, por no haber transcurrido el plazo de tres meses exigido por el artículo 2.1 e) del Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre; aunque se entiende, no obstante lo anterior, que en aplicación de la cláusula "rebis sic stantibus" la demandante arrendataria se encontraba autorizada para una rebaja equitativa de la renta devengada a partir de la mensualidad de abril de 2020, y hasta la devolución de la posesión de los locales arrendados, el 19 de junio de 2020, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones, y de acuerdo con las exigencias de la buena fe, fijándose, en este caso, la reducción de la renta en un 50%, aplicando, con criterio orientativo, la normativa antes mencionada sobre reducciones de renta en caso de suspensión de la actividad en los locales arrendados.

En consecuencia, procede la estimación parcial de la demanda, condenando a la demandada arrendadora a abonar a la demandante arrendataria la cantidad de 4.951Ž60 € (9.903Ž20 : 2), procediendo, por consiguiente, la estimación parcial del recurso de apelación de la demandada.

CUARTO.- La cantidad adeudada, por importe de 4.951Ž60 €, devengará intereses, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, desde la sentencia de primera instancia, de 1 de febrero de 2022, y hasta el completo pago, de acuerdo con la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2003 y 31 de marzo de 2005; RJA 2792/2003, y 2740/2005) en el sentido de que los intereses legales por mora no pueden imponerse a partir l vencimiento de la obligación, o desde la interpelación judicial, cuando la reclamación hubiera sido rebajada en la sentencia, siendo la fecha de ésta la que determina el momento inicial del abono, en el caso de que la determinación de la suma haya dependido de las alegaciones o la prueba practicada en el pleito, o en el caso de que la diferencia entre la cantidad reclamada y la concedida sea sustancial.

QUINTO.- De acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria de la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

SEXTO.- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

SÉPTIMO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte demandada apelante.