Sentencia Civil 635/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 299/2022 de 10 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Raúl presenta demanda de juicio ordinario contra D. Rogelio en ejercicio de una acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por incumplimiento contractual, reclamación de daños y perjuicios y devolución de fianza, todo ello, en reclamación de la cantidad de 30.148,56 euros, en la que expone:

1. Con efectos 23 de julio de 2018, las partes formalizaron un contrato de arrendamiento de la finca sita en la CALLE000 número NUM000, de Barcelona, por un periodo de tres años prorrogable anualmente y una renta de 4.000 euros mensuales.

2. El arriendo se inició a finales de julio, en pleno verano, sin aparentes problemas. Pero poco después empezaron a aparecer las diferentes patologías y deficiencias. Con arreglo a lo previsto en el artículo 21.3 de la LAU, el SR. Raúl puso en conocimiento del arrendador que habían empezado a salir humedades, importantes goteras con la llegada de las lluvias de otoño, y problemas con el sistema de calefacción que pudo apreciar tras el verano.

3. Atendiendo a que las humedades, goteras, filtraciones, aparición de moho, problemas con la calefacción, etc. suponían ya un grave problema y el arrendador no era capaz de garantizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda, el arrendatario, en fecha 27 de noviembre de 2018, remitió un burofax al arrendador instando la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual con efectos a 30 de noviembre de 2018.

Dicho burofax no fue recogido por D. Rogelio, a pesar de haberse enviado al domicilio designado a efectos de notificaciones en el contrato de arrendamiento, de modo que el letrado remitió un email adjuntando el contenido del burofax, el cual sí recibió acuse de recibo.

4. El arrendador incumplió gravemente sus obligaciones contractuales, es el responsable de las condiciones de inhabitabilidad de la vivienda, y, en consecuencia, la resolución contractual instada por el SR. Raúl se ajusta a lo previsto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 1.124 del Código Civil, en relación con los artículos 21 de la LAU y 1.554 del Código Civil.

El incumplimiento y resolución contractual conlleva la compensación al demandante por los daños y perjuicios causados, además de la devolución de la fianza indebidamente retenida.

5. Es objeto de reclamación la cantidad total de 30.148,56 euros, a razón de: 4.340,56 euros de daños y perjuicios directos según informe pericial (2.904 euros, IVA incluido, por el coste de la mudanza, más 1.436,51 euros, IVA incluido, por el coste de las instalaciones audiovisuales/ telecomunicaciones no recuperables), 5.808 euros de honorarios de agencia, 4.000 euros de acuerdo a la compensación a la que se comprometió D. Rogelio y 16.000 euros de fianza no devuelta.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia en la que:

a) Declare que el demandado incumplió sus obligaciones contractuales y que procede la resolución del contrato de arrendamiento.

b) En consecuencia, condene a D. Rogelio a abonar al demandante la cantidad de 30.148,56 euros a razón de daños y perjuicios por importe de 4.340,56 euros según informe pericial, 5.808 euros de honorarios de agencia, 4.000 euros de daño moral de acuerdo a la compensación a la que se comprometió el Sr. Rogelio y 16.000 euros en concepto de fianza y garantía complementaria no devuelta, cantidad que devengará los intereses previstos en el artículo 36.4 de la LAU.

c) Y al pago de las costas causadas.

D. Rogelio presenta escrito de contestación y oposición a la demanda en el que opone, en síntesis:

1. Inexistencia de daños o desperfectos que afecten a la <> de la vivienda.

2. Oposición al quantum indemnizatorio.

3. Crédito compensable con la fianza y la garantía adicional:

El demandante adeuda al demandado, a resultas del incumplimiento contractual por su parte, la cantidad de 40.842,32 euros, de conformidad con el desglose que indicamos a continuación:

8.1. Deuda por consumos de suministros: 842,32 euros.

8.2. Deuda devengada por incumplimiento de respetar el mínimo de duración pactada en el contrato: 32.000 euros.

8.3. Deuda devengada por los dos años de contrato que dejaron de cumplirse: 8.000 euros.

Por tanto, dado que D. Rogelio retuvo una vez extinguido el contrato, la cantidad de 16.000 euros, resultaría que el actor adeuda al demandado la suma de 24.842,32 euros.

En base a lo anterior, solicita que, tras los trámites oportunos, se dicte en su día sentencia por la que desestime íntegramente la demanda y a tales efectos:

1. Declare que la vivienda objeto de arrendamiento era perfectamente habitable, siendo injusta la resolución del contrato por parte del actor; y, en consecuencia:

2. Declare que el demandado no adeuda cantidad alguna al demandante.

3. Declare que el demandante incumplió con el contrato suscrito, no haciendo frente al pago de suministros y desistiendo del contrato incumpliendo con el tiempo mínimo pactado entre las partes.

4. Condene al demandante a pagar al demandado la cantidad de 24.842,32 euros.

5.- Imponga al demandante las costas de este procedimiento.

Por diligencia de ordenación de la Letrada de la Administración de Justicia de fecha 22 de enero de 2020, se da traslado a la parte demandante para controvertir la compensación de créditos alegada por la parte demandada.

D. Raúl presenta escrito de oposición parcial a la compensación en el que alega:

1. Reconvención implícita y alegación de compensación.

La petición introducida en la contestación a la demanda de condena al demandante al pago de 24.842,32 euros, sin formalizar demanda reconvencional, no debe ser atendida por estar vedada la reconvención implícita en el artículo 406 de la LEC. La diligencia de ordenación de fecha 22 de enero de 2020 da traslado para controvertir la compensación de créditos, no así para contestar a reconvención alguna.

2. Se admite la compensación por las facturas de suministros por el importe de 632,19 euros, en concepto de suministros atendidos por la propiedad, por lo que se descuenta de la reclamación principal, resultando ésta de 30.148,56 - 632,19 = 29.516,37 euros.

3. Respecto a la permanencia en la vivienda durante una anualidad y la obligación de pago de una mensualidad por cada año que quede por cumplir, para instar una condena al pago, la parte demandada debió haber formalizado reconvención de conformidad con lo previsto en el artículo 406 de la LEC; en todo caso, no procede aplicar las cláusulas 3.2 y 3.3 del contrato de arrendamiento al no haberse producido un desistimiento del contrato, sino la resolución por incumplimiento de éste por parte del arrendador.

4. Subsidiariamente, imposibilidad de condena al pago al demandante.

Para el supuesto de acogerse que nos encontramos ante un desistimiento, no procederá la condena al demandante al no haberse formulado demanda reconvencional, y concluye:

a) Tenga por rebajada en 632,19 euros el importe objeto de reclamación en la demanda, fijándose éste en 29.516,37 euros.

b) Tenga por rechaza la compensación en los demás importes.

Por diligencia de ordenación de fecha 25 de febrero de 2020, se tiene por contestada por la parte demandante la alegación de compensación formulada por la parte demandada.

En el acto de la audiencia previa, el magistrado juez de primera instancia manifiesta que sobre la cuestión de si la contestación a la demanda, en la que se reclama cantidad, es una reconvención o no, se pronunciará al resolver sobre el fondo.

En la sentencia de primera instancia, el juzgador de primera instancia afirma la existencia de una demanda reconvencional implícita y estima la pretensión de condena al actor principal al pago de la mitad de los 24.842,32 euros reclamados al entender acreditada la existencia de suministros pendientes, así como las penalizaciones pactadas en las cláusulas 3.2, 3.3 en caso de resolución anticipada y en la cláusula10 del contrato de arrendamiento.

Por ello, desestima la demanda, absuelve a D. Rogelio de las pretensiones de la actora, y estima la demanda reconvencional interpuesta por D. Rogelio, condena a D. Raúl a pagar al SR. Rogelio la cantidad de 12.421,16 euros, e impone las costas de la demanda principal y reconvencional a D. Raúl.

Frente a dicha resolución, de D. Raúl interpone recurso de apelación en el que alega:

1. Error en la valoración de la prueba.

El juzgador no tiene en cuenta la pericial del SR. Alonso, la documentación requerida y facilitada por la Comunidad de Propietarios, ni la testifical de la vecina SRA. Caridad.

No consta informe pericial contradictorio ni ningún elemento que permita afirmar que en noviembre de 2018 la vivienda reunía las condiciones de habitabilidad.

El SR. Alonso afirmó que " las paredes estaban mojadas y que el olor que desprendía el piso no era a estar cerrado si no a humedad".

La sentencia no entra a valorar en ningún momento la documentación aportada por la Comunidad de Propietarios CALLE000 NUM000, en la que consta lo siguiente:

a) Email de la administración de fincas de 28/06/2021 en el que se adjunta la documentación: se hace referencia y resumen de toda la problemática con la terraza del Ático NUM001 y problemas de goteras.

b) Acta de 29/10/2007.

c) Acta de 14/05/2008.

d) Acta de 20/10/2008:

e) Acta de 8/09/2011.

f) Extracto ITE sobre la cubierta.

g) Actas de 7/03/2019 y de 23/05/2019.

h) Comunicaciones de Generali.

2.- Infracción del artículo 406 de la LEC por indebida aplicación de la reconvención implícita, no planteada, lo que podría ser constitutivo de nulidad de la propia sentencia por infracción de normas procedimentales esenciales.

Ni tan siquiera, la procedencia del pago de 12.421,16 euros fue fijado como hecho controvertido.

Así, debe revocarse también el pronunciamiento respecto a la condena de 12.421,16 euros por cuanto no se peticionó conforme a las normas procesales, por cuanto no quedó correctamente definido en la audiencia previa, y porque además ni se practicó prueba sobre esta cuestión.

En su virtud, solicita que, tras los trámites de rigor, se dicte sentencia estimatoria del recurso de apelación, se revoque la sentencia recurrida y, en su lugar, se estime íntegramente la demanda interpuesta por la contraparte y desestime la reconvención implícita, con expresa condena en costas a la parte actora.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Inadmisibilidad de la reconvención implícita.

Ante todo, debemos hacer referencia al artículo 465.3 de la LEC que dispone que " si la infracción procesal alegada se hubiera cometido al dictar sentencia en la primera instancia, el Tribunal de apelación, tras revocar la sentencia apelada, resolverá sobre la cuestión o cuestiones que fueran objeto del proceso".

Examinadas nuevamente las actuaciones en esta alzada, conforme a lo dispuesto en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hemos expuesto en el fundamento anterior, en el acto de la audiencia previa, el magistrado juez de primera instancia manifiesta que sobre si el escrito de contestación a la demanda en el que se pide reclamación de cantidad es una reconvención o no, se pronunciará en sentencia.

En la sentencia dictada en la primera instancia el magistrado juez afirma la existencia de una demanda reconvencional implícita y estima la pretensión de condena al actor principal al pago de la mitad de los 24.842,32 euros reclamados al entender acreditada la existencia de suministros pendientes, así como las penalizaciones pactadas en las clásulas 3.2, 3.3 en caso de resolución anticipada y en la cláusula 10 del contrato de arrendamiento, y estima la petición introducida en la contestación a la demanda de condena al demandante al pago de 24.842,32 euros en concepto de suministros pendientes, las penalizaciones pactadas en las cláusulas 3.2 y 3.3, en caso de resolución anticipada, deducidos el importe de fianza y garantía complementaria.

Vemos, por tanto, que en la sentencia apelada se afirma la existencia de una demanda reconvencional implícita cuando la propia demandada en el escrito de contestación a la demanda expone que no procede a la formulación de una demanda reconvencional por entender que, derivando las deudas del mismo contrato de arrendamiento, cabe su reclamación mediante la simple excepción.

Por ello, entendemos se ha incurrido en incongruencia al apreciar la existencia de una reconvención implícita cuando la propia parte demandada manifiesta que no reconviene y cuando, en todo caso, la reconvención implícita viene prohibida en la LEC de 2000.

En este sentido, dice el Tribunal Supremo (Civil), en la sentencia de 6 de junio de 2019, nº 324/2019, recurso 3410/2016, declara: " No sólo ha desaparecido ya con la LEC 2000 lo que anteriormente se consideraba "reconvención implícita ", exigiéndose ahora su positiva y explícita formulación, siendo así que -incluso en aquellos casos- exigencias de tutela judicial obligaban a dar traslado a la parte demandante para poder contestar a la reconvención mediante la formulación de las alegaciones que estimara procedentes".

Pero además, las peticiones de indemnización por aplicación de cláusulas de penalización (cláusula 3.2 del contrato: obligación de permanencia en la vivienda durante un mínimo de una anualidad y cláusula 3.3 del contrato: obligación de pago de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir) no encajan en los supuestos a los que el artículo 408 LEC, por lo que se hallan supeditadas a la norma general del artículo 406 LEC que rechaza la reconvención implícita, exigiendo su formulación expresa, a continuación de la reconvención, en la forma prevista para la demanda, lo cual es razón bastante para revocar la sentencia apelada en lo que a tales pretensiones se refiere.

Así, respecto a la permanencia en la vivienda durante una anualidad y la obligación de pago de una mensualidad por cada año que reste por cumplir, para instar una condena al pago de la indemnización por desistimiento anticipado derivadas de las referidas cláusulas: deuda devengada por incumplimiento de respetar el mínimo de duración pactada en el contrato: 32.000 euros y deuda devengada por los dos años de contrato que quedan por cumplir: 8.000 euros, la parte demandada debió haber formalizado reconvención de conformidad con lo previsto en el artículo 406 de la LEC.

De modo que si la parte demandada quería hacer valer la existencia de un incumplimiento contractual del arrendatario no podía hacerlo simplemente por vía de excepción, que únicamente supone una resistencia frente a la demanda con la finalidad de que la misma sea desestimada, sino que resultaba necesaria la formulación de reconvención en cuanto aumentaba el objeto del proceso a efectos de que se declarara la existencia de un incumplimiento contractual del arrendatario por desistimiento anticipado.

En tal caso, aumentado el objeto del proceso -lo que no se hizo en el caso presente- la reconvención supone una nueva pretensión sobre la que necesariamente ha de poder pronunciarse la parte demandante a la que se dirige por lo que, conforme al artículo 406 de la LEC dicha pretensión debió formularse por medio de reconvención cumpliendo los requisitos previstos en el artículo 406.3 de la LEC, por cuanto en nuestro ordenamiento jurídico no cabe admitir la reconvención implícita.

Por esta razón, no es posible entrar a analizar y decidir sobre tales cuestiones relativas al incumplimiento contractual expuestas por D. Rogelio en su escrito de contestación y oposición en cuanto al incumplimiento contractual del arrendatario: a) por incumplimiento de respetar el mínimo de duración pactada en el contrato: 32.000 euros y b) por los dos años de contrato que quedaban por cumplir: 8.000 euros.

A mayor abundamiento, en el contrato, como se ha dicho, se estableció una duración mínima obligatoria de un año, y se reclama una penalización correspondiente a ocho meses de renta.

Es claro que la aplicación de la penalización por desistimiento anticipado debe instarse reconvención y no procede oponer una mera compensación, por cuanto, conforme al artículo 1.196 del Código Civil para que proceda la compensación es preciso:

"1º) Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.

2º) Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado.

3 º) Que las dos deudas estén vencidas.

4º) Que sean líquidas y exigibles.

5º) Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor".

La penalización por desistimiento anticipado no podía ser aplicada automáticamente, sino que precisaba ser valorada, pues, sin perjuicio que no procede en la presente resolución tal y como está planteado el recurso, entrar a pronunciarnos sobre la validez o no de dicha cláusula, como dijimos en la sentencia dictada por esta sección trece en fecha A.P. de Barcelona, de 28 de diciembre de 2021, nº 744/2021, recurso 728/2020, la introducción de un pacto que impone a los arrendatarios de la vivienda un plazo mínimo de permanencia o de obligado cumplimiento de doce meses, en tanto supone una modificación de lo dispuesto en la ley en perjuicio del arrendatario, podría ser considerado nulo.

De ahí que, en este punto debemos concluir que las pretendidas compensaciones de 32.000 euros correspondientes al pago de ocho meses de renta por obligación de permanencia en la vivienda durante un mínimo de una anualidad, de acuerdo con la cláusula 3.2 del contrato, y de la obligación de pago de una mensualidad por cada año que quedaba por cumplir, de acuerdo con la cláusula 3.3 del contrato, por importe de 8.000 euros, precisaban la interposición de demanda reconvencional.

Y estando proscrita la reconvención implícita, debe rechazarse compensar cantidad alguna por ambos conceptos.

Únicamente, procederá compensar la cantidad que corresponda por suministros lo que será objeto de posterior análisis.

TERCERO.- Demanda principal. Valoración de la prueba.

Sentado lo anterior, entrando a analizar las pretensiones contenidas en la demanda principal, discrepamos de la valoración efectuada en la sentencia de primera instancia.

En efecto, el contrato de arrendamiento se inició el día 23 de julio de 2018.

De la relación de WhatsApps aportados por la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda, se desprende:

* En el mes de agosto de 2018 surgen problemas con el aire acondicionado, que condensa y gotea, no es posible instalar la lavadora y la secadora, hay suciedad entre los cristales dobles y los radiadores pierden agua.

* Los arrendatarios ponen de manifiesto estas deficiencias al arrendador el cual indica que se pondrá en contacto con el constructor y con el electricista para su reparación.

* En fecha 4 de septiembre de 2018 se comunica que no se enciende la caldera.

* El día 5 de septiembre de 2018 falta arreglar la zona de la lavadora y la secadora.

* El mismo día 5 de septiembre de 2018 se comunica que ha salido una humedad.

* El día 20 de septiembre de 2018 queda pendiente de reparar el radiador y colocar la lavadora (la lavadora puede usarse el día 21).

* Con fecha 7 de noviembre se comunica que han salido nuevas humedades.

* El día 16 de noviembre se comunica que la situación ha empeorado, una ventana de la habitación pierde y que ha salido mucho moho.

* El día 16 de noviembre se persona la vecina de abajo, manifestando que tiene una pared entera rota por filtraciones.

* El mismo día 16 de noviembre 2018, el SR. Raúl comunica que no puede vivir con moho porque es tóxico para la salud, y expone al propietario que si no hay solución desea hablar para finiquitar el contrato.

* El día 22 de noviembre de 2018 aun no estaba arreglada la calefacción.

Consideramos que, efectivamente, los problemas del aire acondicionado, de la calefacción, de la lavadora y de la secadora, pueden considerarse deficiencias que no impiden el uso de la vivienda ni determinan su inhabitabilidad.

Sin embargo, ocurre lo contrario respecto a las humedades, la primera de las cuales apareció en fecha 5 de septiembre de 2018 y de forma generalizada en el mes de noviembre de 2018, que, atendido su alcance y afectación, determinan la inhabitabilidad de la vivienda como se desprende del informe pericial.

Como hemos dicho, ya el día 7 de noviembre de 2018, el SR. Raúl pregunta al arrendador cuando vendrá a ver las humedades, el día 12 de noviembre, el arrendatario dice al arrendador que debería pasar a ver las humedades que están empeorando poco a poco, el día 16 noviembre el demandante insiste en que la situación ha empeorado, una ventana de la habitación pierde, y hay más moho cada día, y el mismo día le comunica que una vecina tienes problemas que provienen del piso.

Ante estas reclamaciones, el arrendador contesta, ya en fecha 21 de noviembre de 2018, que se halla en contacto con la compañía aseguradora, con un constructor, con un arquitecto y con la administradora de la comunidad, que harán una reunión para el ver el plan; el día 22 responde que ha quedado con el arquitecto y con el nuevo constructor y que tienen un plan que no molestará mucho; que en los próximos días tendrá presupuesto y horario; el día 27 de noviembre de 2018 expone que al dia siguiente vendrá una compañía para reparar los desagües de la terraza, que el constructor piensa que se pueden solucionar la mayoría de los problemas.

Lo cierto es que desde la primera comunicación de las humedades transcurrieron más de dos meses, sin que se iniciara reparación alguna.

Y la parte demandante acompaña con su escrito de demanda un dictamen pericial emitido por el arquitecto D. Alonso, quien visitó el inmueble en fecha 29 de noviembre de 2018 y verificó la existencia de humedades generalizadas.

Informa el perito que hay múltiples manchas de humedad. En algunas zonas también hay presencia de mohos/hongos y de sales, que los revestimientos de yeso están dañados y presentan zonas bufadas e incluso fisuras en algunos puntos; que los zócalos de aglomerado DM lacado se han dañado debido a las humedades y están hinchados, como se aprecia en las fotografías.

En cuanto a la causa de las humedades afirma el perito que son debidas a filtraciones de agua de lluvia que se producen a través de los cerramientos, ya que éstos no son estancos.

Relaciona las siguientes causas:

- Escasez de sumideros y deficiente ubicación de los mismos.

- Los mimbeles no están correctamente ejecutados.

- Juntas sin sellar.

- Grietas y mal estado de aleros.

- Deficiencia en el tejado inclinado tipo sandwich de los volúmenes añadidos.

- Deficiencia en la impermeabilización cubierta planta no transitable.

Afirma que, como consecuencia de estas humedades de filtración, en el interior de la vivienda hay un fuerte olor a humedad muy molesto, y se comprueba con un termohigrómetro que la humedad interior es del 75 % y que un ambiente demasiado húmedo favorece el desarrollo de gérmenes nocivos y hongos.

Esto hace que no se cumpla el decreto de habitabilidad y que la presencia de mohos, hongos y gérmenes nocivos puede llegar a ser peligrosa para la salud de las persones que habitan en la vivienda.

Concluye que debido a las patologías de humedades, la vivienda no es habitable, ya que no cumple el decreto de habitabilidad, en su punto "Anexo 2 - Apartado 3 - puntos b) y c), que dicen que "la construcción tiene que ser estanca al agua de lluvia y evitar que rezume humedad"; que los mohos y hongos presentes y el elevado grado de humedad existente en el interior de la vivienda hacen que esta sea insalubre e inhabitable, por los riesgos para la salud que esas condiciones entrañan -liberación de esporas de los homgos en el ambiente que pueden provocar graves patologías físicas en las personas; que hay un olor pestilente a moho/humedad, lo que provoca un ambiente insalubre e inhabitable.

Por otro lado, la existencia de humedades importantes y generalizadas en la vivienda ha podido ser comprobada directamente por el tribunal mediante las fotografías unidas al dictamen.

Finalmente, el demandante ha justificado suficientemente la afectación en su salud de las humedades mediante los informes médicos del CENTRO MÉDICO TEKNON de 3 de enero de 2019, y del Centre Médic de AXA de 7 de febrero de 2019 y de 5 de marzo de 2019.

Llegados este punto, debemos recordar que el contrato de arrendamiento, como contrato bilateral y sinalagmático engendra obligaciones reciprocas para las partes y por ello, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, se faculta a los contratantes para resolverlo en el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, obligaciones que para el arrendatario son esencialmente la del pago de la renta.

La vigente L.A.U. acorde con la precitada normativa general, dispone en su artículo 27.1 que " El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato."

Como contraprestación al pago de la renta, el arrendador ha de garantizar el mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato ( artículo 1554.1 del Código Civil), obligación que parte de la básica de entregar la cosa objeto del arrendamiento en condiciones idóneas para servir al destino pactado, y devienen aplicables los artículos 1.556 y 1.568 del Código Civil, de modo que el arrendatario podrá solicitar el cumplimiento o resolución del contrato cuando se incumple dicha obligación, con la facultad de reclamar los daños y perjuicios causados en ambos casos, al amparo del artículo 1.124 del Código Civil.

El artículo 27 de la LAU dispone:

" 1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 del Código Civil ..."

" ...3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el art. 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda".

Para que el incumplimiento de dicha obligación por parte del arrendador sea causa de resolución del contrato es necesario que se trate de un incumplimiento esencial por parte del arrendador, siendo necesario que se acredite de forma cumplida, por un lado, que existe defecto o deficiencias en la vivienda, y que las mismas determinen su inhabitabilidad, no bastando a estos efectos que exista la necesidad de las reparaciones, si no impiden el uso de la vivienda.

Por consiguiente, de la prueba practicada (documental y pericial), consideramos suficientemente acreditado el lamentable estado de la vivienda, dado el grado de humedad generalizado, de lo que se desprende la realidad de que la vivienda arrendada no presentaba condiciones mínimas de salubridad, al acreditarse la inhabitabilidad de la vivienda, por lo que estimamos justificada la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

CUARTO.- Daños y perjuicios. Cuantificación.

Sentado lo anterior, procede analizar las sumas reclamadas por D. Raúl, quien solicita una indemnización de 30.148,56 euros por daños y perjuicios, con el siguiente desglose:

* 4.340,56 euros según informe pericial: 2.904 euros de la mudanza más 1.436,51 euros de las instalaciones audiovisuales/ telecomunicaciones no recuperables).

* 5.808 euros de honorarios de agencia.

* 4.000 euros de daño moral de acuerdo a la compensación a la que se comprometió el Sr. Rogelio.

* Y 16.000 euros en concepto de fianza y garantía complementaria no devuelta, cantidad que devengará los intereses previstos en el artículo 36.4 de la LAU.

Consta acreditado que D. Raúl pagó la suma de 5.808 euros, por la reserva del inmueble, documento 4 de la demanda.

En cuanto a la mudanza y al transporte, D. Raúl acredita haber pagado 1.210 euros + 1.452 euros: 2.662 euros acreditados, IVA incluido, documento 12 de la demanda.

En cuanto a los daños y perjuicios directos: instalaciones audiovisuales/ telecomunicaciones no recuperables, hace constar el perito que los inquilinos han tenido que costear las instalaciones de telecomunicaciones/audiovisuales para poder realizar sus actividades profesionales de trabajo a distancia desde su domicilio, las cuales se efectuaron en superficie para no dañar las paredes de la vivienda, y no se han amortizado, teniendo que volver a repetir la instalación en la nueva vivienda que elijan, y adjunta las facturas de coste de estas instalaciones en el anexo.

Por lo que el coste de las instalaciones audiovisuales/ telecomunicaciones no recuperables abonadas por el SR. Raúl asciende, según el perito, a 1.187,24 euros, más IVA, lo que resulta la cuantía de 1.436,56 euros.

Informa el perito que los elementos de ambas facturas son fungibles, y no se pueden aprovecha en otra vivienda, excepto el "switch", las cámaras, las tarjetas de memoria midro SD, el grabador y el disco duro (que sí se pueden reutilizar).

El coste de daños y perjuicios por reserva, mudanza y transporte y las instalaciones audiovisuales/ telecomunicaciones no recuperables, asciende a la cantidad de 9.906,56 euros (5.808 euros + 2.662 euros + 1.436,56 euros).

Finalmente, procede asimismo la restitución de la fianza y garantía adicional por el importe global de 16.000 euros, sin perjuicio de la relación interna entre los arrendatarios, D. Raúl y D. Belarmino.

Lo anterior hace un total de 25.906, 56 euros (9.906,56 euros más 16.000 euros).

Por último, no procede la cantidad de 4.000 euros que afirma el arrendatario apelante corresponde a un pacto alcanzado con la propiedad o, que, en su caso, debe valorarse el compromiso de pago como un acto propio, según el correo electrónico de 26 de noviembre de 2018, en el que el demandado indicaba: "Como he dicho por teléfono, quiero hacer algo para ud. para el tiempo que está incomodado, por eso no le pediré renta por el mes de diciembre" (documento nº 5 de la demanda).

Considera este tribunal que esta oferta de condonación de una mensualidad de renta se hizo en el marco de unas negociaciones que no prosperaron por lo que ni llegó a alcanzarse un acuerdo entre las partes en tal sentido, ni dicho correo puede implicar la existencia de un acto propio del arrendador.

De la cantidad de 25.906,56 euros debe deducirse la suma de 632,19 euros por las facturas de suministro de electricidad pagados por el propietario, documento 3 de la contestación, con el siguiente desglose:

* Factura de 9/1/2019. Periodo de facturación del 2/11/2018 a 7/1/2019 (66 días). Importe total: 216,25 euros.

De esta factura únicamente corresponde abonar al demandante la suma de 91,74 euros, por el resto del período facturado es posterior a la resolución contractual, por lo que no es exigible a los arrendatarios.

* Factura de ENDESA de 12/9/2018. Periodo de facturación del 9/7/2018 a 10/9/2018 (63 días). Importe total: 385,29 euros.

De esta factura corresponde abonar al demandante la suma de 299,67 euros desde el 23/7/2018 a 10/9/2018 (49 días) a razón de 6,11 euros al día.

* Factura de 6/11/2018. Periodo de facturación del 10/9/2018 a 2/11/2018. Deben pagar los arrendatarios el completo importe de 240,78 euros.

Total: 632,19 euros.

Recapitulando, D. Rogelio deberá abonar a D. Raúl la suma de 25.906,56 euros, menos 632,19 euros, lo que resulta la cantidad de 25.274,37 euros, más los intereses legales desde la fecha de la reclamación judicia l, sin que proceda aplicar a la devolución de la fianza los intereses del artículo 36 de la LAU por existir suministros pendientes de pago.

Por todo lo expuesto, debemos estimar en parte el recurso y la demanda.

QUINTO.- Costas.

Estimando en parte la demanda y el recurso de apelación, no procede hacer expreso pronunciamiento respecto de las costas de ambas instancias ( artículos 394.2 y 398.2 de la LEC).

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.