Sentencia Civil 144/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 366/2022 de 10 de marzo del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

Dª Blanca presenta demanda de juicio verbal en reclamación de la cantidad de 5.520 euros de principal, más los correspondientes intereses de demora y costas judiciales, contra Dª Araceli, en la que expone:

En fecha 12 de junio de 2018 la demandante, en calidad de arrendataria, y la demandada, en calidad de arrendadora, suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 de Barcelona.

En fecha 13 de junio de 2018, la arrendataria entregó a la arrendadora la suma de 5.520 euros en concepto de fianza arrendaticia, con el siguiente desglose: 920 euros en concepto de fianza y 4.600 euros como garantía complementaria.

Sobre las 14 horas del día 19 de octubre de 2019, se produjo en la vivienda alquilada un incendio, por causas desconocidas, mientras se hallaban dentro del piso la arrendataria y sus dos nietas.

A resultas del incendio referenciado, la vivienda quedó inhabitable viéndose obligada la arrendataria y sus convivientes a resolver de forma anticipada el contrato de alquiler.

En fecha 30 de octubre de 2019, las partes suscribieron un documento de devolución de las llaves en el que se acordó el reintegro de la fianza en cuanto la propiedad recuperase tal cantidad de la Cámara de la Propiedad y se dictaminase la inexistencia de responsabilidad de la inquilina en la causa del incendio.

A tal fin se reseñó expresa y textualmente como sigue:

" Asimismo queda pendiente la devolución de la fianza la cual será devuelta una vez sea recuperada de la Cámara de la propiedad y se dictaminen las causas del incendio, por cualquier tipo de responsabilidad que pueda corresponder a la parte arrendataria, se regularice la rentas y suministros a fecha de hoy."

Del informe de los bomberos quedó debidamente probada la falta de responsabilidad de la arrendataria en la causa que provocó el incendio, pues se indica que fue debido a causas desconocidas.

En base a lo anterior, solicita que, seguidos los trámites oportunos, se condene a la demandada a pagar a la demandante la cantidad reclamada de 5.520 euros de principal, más los correspondientes intereses de demora y costas judiciales.

Dª. Araceli presenta escrito de contestación a la demanda, en el que alega:

1. Es cierto que la actora entregó a la demandada la cantidad de 920 euros en concepto de fianza legal según LAU, así como la cantidad de 4.600 euros en concepto de depósito complementario.

2. En cuanto a la devolución de la fianza y aval en la condición 13ª, penúltimo párrafo del contrato, se establecía:

"La fianza y aval serán devueltos al final del arriendo una vez se hayan abonado todos los recibos de suministros de los servicios de que dispone el departamento, incluso los correspondientes a los servicios de telefonía, si se dispone de dicho servicio y una vez el arrendatario justifique estar al corriente de pago de todas sus obligaciones, y previa revisión del estado de conservación del departamento arrendado"

En el documento de resolución del contrato de arrendamiento firmado por las partes en fecha 30 de octubre de 2019, al haberse producido el incendio de la vivienda se completaban las condiciones de devolución de la fianza en el sentido de establecer que:

" Asimismo queda pendiente la devolución de la fianza la cual será devuelta una vez sea recuperada de la Cámara de la propiedad y se dictaminen las causas del incendio, por cualquier tipo de responsabilidad que pueda corresponder a la parte arrendataria, se regularicen las rentas y suministros a fecha de hoy".

3. No procede la devolución de las cantidades reclamadas por la actora, puesto que no se han cumplido por ésta las condiciones establecidas para ello, tanto en el contrato, como en el documento de resolución.

En este sentido, en ningún momento se ha acreditado por la demandante que se encuentre al corriente de pago de todos los suministros de los que estaba dotado el inmueble, incluido de telefonía, cuyo abono le correspondía hasta la fecha de finalización del contrato.

Igualmente, tampoco se ha cumplido la otra condición establecida para la devolución de las citadas cantidades, por cuanto las causas del incendio son atribuibles a la arrendataria.

4. Responsabilidad de la arrendataria en el origen del incendio.

El origen del incendio lo fue a consecuencia de la batería de un aparato portátil que la arrendataria tenía cargando en la habitación, conectado a la red eléctrica y depositado encima de una maleta de ropa.

Esta causa del incendio, totalmente imputable a la arrendataria y/o personas que habitaban el inmueble, es la que ha sido trasladada verbalmente por los peritos enviados al lugar por la compañía aseguradora de la arrendadora.

Y solicita se dicte sentencia por la que se desestime totalmente la demanda, con expresa imposición de costas a la actora.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por Dª Blanca contra Dª Araceli, condena a Dª Araceli a pagar a Dª Blanca la suma de 5.520 euros, más los intereses legales, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, Dª Araceli, interpone recurso de apelación en el que alega:

1. Error en la valoración de la prueba.

2. Sobre la responsabilidad de la demandante, como inquilina, en el incendio.

Si está claro que el inmueble no se devolvió en el estado en el que fue arrendado, debe entrar en juego la presunción "iuris tantum" de culpabilidad del arrendatario en el deterioro, por lo que será la arrendataria quien deberá acreditar que existe causa por la que se la debe eximir de responsabilidad.

En igual sentido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

La hipótesis más verosímil es que el ordenador portátil tuvo un fallo, en concreto en una de las baterías internas. Se descarta, por tanto, que la causa esté relacionada con la instalación eléctrica de la vivienda.

Y hay que recordar que la arrendataria responde, tanto por sus actos u omisiones, como por los de las personas que habiten en el inmueble arrendado, tal y como recoge el artículo 1.564 del código civil, al decir que " el inquilino será el responsable del deterioro causado por las personas de su casa."

3. La situación final fue que la arrendadora entregó a la actora, como inquilina, una vivienda en perfectas condiciones de uso y, por contra, finalmente ha recibido la devolución de un inmueble totalmente destruido.

Por ello, siendo constituida la fianza para garantizar la devolución de la finca en las mismas condiciones en que fue recibida por la arrendataria, habiéndose acreditado en autos que la finca fue devuelta totalmente destruida, entra en juego la presunción de culpabilidad de la arrendataria en la causación del incendio.

Y solicita que, seguido el recurso por sus trámites, en su día se dicte sentencia mediante la que se revoque la sentencia de primera instancia, dictando en su lugar otra, por la que se desestime la demanda, con expresa imposición de costas de la primera instancia a la parte actora, así como las de esta segunda instancia, si se opusiera al presente recurso.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Fianza arrendaticia.

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece que a la celebración del contrato del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

La finalidad de la fianza y del depósito complementario es la de garantizar el cumplimiento de las obligaciones de la arrendataria, obligaciones que deben entenderse garantizadas tanto las existentes durante la vigencia del contrato de arrendamiento, como las obligaciones de la arrendataria a la terminación del contrato de arrendamiento, como es la obligación de devolver la vivienda en el estado en el que se le entregó, salvo los defectos que puedan haberse derivado por el transcurso del tiempo.

Como dijimos en la sentencia dictada por esta sección trece de la A.P. de Barcelona, en fecha 3 de febrero de 2022, nº 49/2022, recurso 941/2020 , "la restitución de la fianza viene regulada en el artículo 36.4 de la LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves..."

Las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, en fecha 12 de junio de 2018 sobre la vivienda sita en la puerta NUM000, del edificio de viviendas sito en la CALLE000, número NUM001, de BARCELONA.

En la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento las partes pactaron que "la arrendataria declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda, y se obliga a conservarla en perfecto estado".

En la cláusula 12ª, se hizo constar la entrega de una fianza por la arrendataria, en la cantidad de 920 euros, y en la cláusula 13ª se acordó la entrega de un depósito complementario por importe de 4.600 euros, para el correcto mantenimiento y cuidado de la vivienda.

No se cuestiona que el día 19 de octubre de 2019 se produjo un incendio en la vivienda sita en la puerta NUM000, del edificio sito en la CALLE000, número NUM001, de BARCELONA.

Tampoco se discute que el incendio se produjo cuando la vivienda se hallaba ocupada por la arrendataria y sus dos nietas menores de edad y por lo tanto bajo la órbita de control y dominio de la arrendataria, y que, como consecuencia del incendio la vivienda ha quedado absolutamente destruida e inhabitable.

TERCERO.- Daños por incendio. Presunción "iuris tantum" de responsabilidad de la arrendataria.

La arrendataria presenta demanda de juicio verbal en reclamación de la fianza por importe de 920 euros, y del depósito complementario que asciende a 4.600 euros, lo que hace un total de 5.520 euros.

El artículo 1.563 del Código Civil dispone: " El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del Código Civil).

Por ello, venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

En interpretación del artículo 1.563 del Código Civil, la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sección 1ª, de 17 de febrero de 2016, nº 70/2016, recurso 800/2014, declara:

" En la Sentencia 458/2008, 30 de mayo (Rec. 214/2001), esta Sala resumió su jurisprudencia sobre el referido artículo en los términos siguientes:

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil, en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971, 24 de septiembre de 1983, 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible, sin que quepa en esta sede casacional, como se ha señalado anteriormente, proceder a la íntegra revisión de la prueba para determinar si se ha desvirtuado la presunción de responsabilidad del arrendatario, máxime cuando se nos se han formulado motivos destinados a poner de manifiesto haberse cometido error de hecho en la valoración de los elementos de prueba". En el mismo sentido, las Sentencias de 25 de mayo de 2006 (Recurso 3366/1999); de 18 de julio de 2006 (Recurso 4029/1999); y de 5 de marzo de 2007 (Recurso 1877/2000), entre otras. Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron".

Y en la citada Sentencia 1097/2006, de 24 de octubre, la Sala añadió que "el desconocimiento de la causa del incendio no supone que el mismo se haya producido por caso fortuito ( SSTS de 13 de junio de 1998 y 12 de febrero de 2001, entre otras)".

Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de "haberse ocasionado sin culpa suya" el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a "las personas de su casa": que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito); o, en el supuesto de desarrollarse en el inmueble arrendado una actividad peligrosa, que excluya que el evento dañoso fue realización de un riesgo típico de tal actividad (prueba de la fuerza mayor)".

Están de acuerdo las partes en que la vivienda quedó absolutamente arrasada a raíz del incendio acaecido durante la vigencia del contrato de arrendamiento, sobre las 14 horas del día 19 de octubre de 2019, mientras se hallaban en su interior la arrendataria y sus dos nietas.

Tampoco es controvertido que el incendio se originó en una de las habitaciones donde, en ese momento, no había nadie, y que a resultas del incendio referenciado la vivienda quedó inhabitable por lo que las partes el día 30 de octubre de 2019 suscribieron documento de devolución de llaves donde se acordó:

" Asimismo queda pendiente la devolución de la fianza la cual será devuelta una vez sea recuperada de la Cámara de la propiedad y se dictaminen las causas del incendio, por cualquier tipo de responsabilidad que pueda corresponder a la parte arrendataria, se regularicen las rentas y suministros a fecha de hoy".

La sentencia recurrida considera que, tras la prueba practicada ha quedado acreditado el carácter accidental o fortuito del incendio y que en ningún caso puede achacarse responsabilidad alguna a la arrendataria, por lo que condena a la arrendadora a la devolución de la fianza arrendaticia.

Pues bien, no podemos estar de acuerdo con la conclusión alcanzada por la juzgadora de primera instancia.

En este sentido, el origen del incendio se sitúa cuando Dª Blanca, se encontraba en la vivienda arrendada bajo su control y dominio.

Así, en este caso, son de especial interés las periciales emitidas por HEFEST y INCH, aportadas ambas por la parte demandada y adheridas por la parte demandante.

En el informe de HEFEST ENGINYERIA FORENSE S.L. se infiere que la naturaleza del incendio fue accidental y que la causa del incendio " es inherente al contenido de la vivienda. Teniendo en cuenta el nivel de destrucción del ordenador portátil hallado en la zona de origen, la hipótesis que coge más fuerza es que la causa esté directamente relacionada con un fallo en este equipo (refiriéndose al ordenador portátil), concretamente en una de las baterías internas", en la página 52; y se descarta un fallo en la instalación eléctrica de la vivienda u otro tipo de accidente.

El informe realizado por la empresa INCH INGENIERA Y PERITACIONES coincide en sus conclusiones con las alcanzadas por el dictamen de HEFEST.

En la página 3 afirma: "El investigador de causa realiza la visita el 25 de octubre. Se realiza un desescombro selectivo y se comprueba que encima de las maletas, había un ordenador portátil que, según la inquilina, una de las nietas había usado esa misma mañana. En el informe preliminar se afirma que el origen del incendio se encuentra en la habitación contigua al comedor, concretamente en la parte posterior derecha de la habitación, lugar donde había tres maletas.

Se concluye que la causa del incendio es inherente al contenido de la vivienda.

La hipótesis más verosímil es que el ordenador portátil tuvo un fallo, en concreto en una de las baterías internas. Se descarta por tanto que la causa esté relacionada con la instalación eléctrica de la vivienda. La causa del incendio se encuentra en el contenido perteneciente a la inquilina de la vivienda de nuestra asegurada, sin observar signos de intencionalidad."

Luego, tras la prueba practicada, se descarta que la causa del incendio estuviera en una sobretensión o en un cortocircuito, de manera que se excluye que la causa esté relacionada con la instalación eléctrica de la vivienda.

En ambos dictámenes se concluye que la causa del incendio fue inherente al contenido de la vivienda y no al continente. Ambos coinciden en que el origen del siniestro tuvo lugar en la habitación contigua al comedor, que se hallaba vacía, y en la que había tres maletas y sobre ellas un ordenador portátil que se estaba cargando; y que la hipótesis más verosímil es que el ordenador portátil tuvo un fallo, en concreto, en una de las baterías internas.

Por lo tanto, acreditado que el incendio se originó por causa no imputable a la vivienda en sí, esto es, a un defecto o fallo en la instalación eléctrica u otro tipo de fallo de la propia vivienda arrendada, pesa sobre la inquilina el deber de probar haber actuado con toda la diligencia exigible, y la consecuencia no es otra que la actuación del citado artículo 1.563 del Código Civil, cuya presunción de culpa no ha sido desvirtuada.

Efectivamente, como dice la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sección 1ª, S 24 de octubre de 2006, nº 1097/2006, recurso 3864/1999, el desconocimiento de la causa del incendio no supone que el incendio se haya producido por caso fortuito ( SSTS de 13 de junio de 1998 y 12 de febrero de 2001), y, como se dijo en la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2000, con la pérdida o deterioro se da incumplimiento a la obligación de guarda y custodia de la cosa, y para que quede libre de esa responsabilidad contractual se exige al arrendatario que acredite que se perdió o deterioró sin su culpa, o como se recoge en la sentencia de 4 de marzo de 2004, para que el arrendatario quede liberado de responsabilidad debe probar que en el incendio no hubo por su parte culpa ni negligencia alguna o al menos que se habían tomado las medidas de cuidado, vigilancia o previsión necesarias ( STS de 29 enero 1996).

El artículo 1.563 del Código Civil, en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( STS de 9 de noviembre de 1993).

En consecuencia, habiéndose producido la destrucción de la vivienda durante el contrato de arrendamiento, sin causa imputable al arrendador o por menoscabo imputable al arrendatario, es claro que no concurren los requisitos para la devolución de la fianza y del depósito adicional.

Por todo lo expuesto, procede estimar el recurso y desestimar la demanda

CUARTO.- Costas.

Las costas de la primera instancia vienen impuestas a la parte demandante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 394.2 de la L.E.C.

Al estimar el recurso, conforme al artículo 398.2 de la L.E.C., no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.