Sentencia Civil 273/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1218/2021 de 10 de mayo del 2023

PRIMERO. - Por la representación procesal de D. Eutimio se interpone recurso de apelación contra la sentencia nº 127/2021, de 30 de julio, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Rubí en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número nº 98/2017 de los que dimana el presente rollo de apelación.

La resolución ahora recurrida estimó parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Fabio contra el Sr. Eutimio y condenó a este último a abonar al actor la suma de 11.721'25 euros, con más sus intereses legales desde la interposición de la demanda hasta la fecha de esta sentencia, y, a partir de entonces, los intereses del artículo 576 de la LEC. Todo ello sin hacer especial imposición de costas.

En la demanda inicial de las actuaciones, el actor, D. Fabio, que fue arrendatario de la vivienda unifamiliar con jardín sita en el PASSEIG000 núm. NUM000 de Sant Cugat del Valle`s, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 30 de abril de 2015 y que finalizó con acuerdo de las partes en fecha 17 de agosto de 2016, ejercitaba acción de reclamación de la cantidad por importe de 14.431.-euros, cantidad que considera indebidamente retenida por el demandado arrendador del total de la suma de 16.500.-euros abonada por el actor al demandado en concepto de fianza arrendaticia y garantía adicional.

El Sr. Eutimio, que en las negociaciones extrajudiciales previas se había opuesto a la devolución de la fianza, se opuso a la demanda dirigida en su contra por considerar que el arrendatario debía responder de ciertos daños habidos en la vivienda arrendada, admitiendo, sin embargo, que del total prestado como fianza se había de devolver al actor la cantidad de 6.086'53.-euros, procediendo a la consignación de esta suma en fecha 8 de marzo de 2021 (vid. folio 245).

Seguido el juicio por sus trámites, con múltiples suspensiones e interrupciones, por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Rubí se dictó la sentencia antes reseñada. En esta sentencia, la jueza de primera instancia, tras exponer las posiciones de las partes y el régimen jurídico aplicable, considera, en resumen, que de las sumas retenidas por la entidad arrendadora demandada solo está justificada la retención por los siguientes conceptos: (i) 1.775.-euros, más IVA, en concepto de coste de resiembra del jardín; (ii) 2.267.-euros como coste de la encimera de "Silestone" rota situada en la cocina; y (iii) 314.-euros por razón suministros de electricidad, esto es, un total de 4.728,75.-euros, que, descontados de los 16.500.-euros prestados como fianza y garantía, arrojan un saldo a favor del actor por el importe de 11.721,25.-euros, que es el que es objeto de condena como principal.

El actor, Sr. Fabio, se aquieta a la sentencia.

El arrendador demandado, Sr. Eutimio, recurre en apelación la misma alegando error en la valoración de la prueba, y cuestionando la atribución de responsabilidad y la cuantificación de la mayor parte de los daños que efectúa la juzgadora de primer grado, de cuyos argumentos discrepa.

A dicho recurso se ha opuesto el actor, quien ha interesado la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO. - Centrada la controversia en el modo expuesto en el fundamento precedente, en cuanto al régimen jurídico aplicable, como ya se expone en la sentencia apelada, cabe recordar que, en materia de liquidación de un contrato de arrendamiento, el artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Debe precisarse además que, en líneas generales, salvo pacto contractual expreso, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así, si bien corresponde al arrendador ( art. 1554.1 CC y 21 LAU 1994 ) la obligación de hacer en la cosa las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, el arrendatario está obligado a usar diligentemente de la cosa ( art. 1555.2 CC ) y a devolver la finca al concluir el arriendo "tal como la recibió", con la salvedad de que hubiere perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1561 CC ).

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la acreditación de la relación de causalidad corresponde al arrendador.

En el caso de autos, las declaraciones -contradictorias-de las esposas de los litigantes, que han intervenido como testigos, deben ser juzgadas con reserva y cautela dada su relación con cada una de las partes.

Por ello nos parece que se debe atender, además de al juego de presunciones que resulta de lo dispuesto en los artículos 1.561 y 1.562 CC y a los efectos del régimen jurídico expuesto, a las disposiciones contractuales y a pruebas de carácter objetivo, esto es, a las facturas y documentos aportados y al contraste comparativo de las fotos adjuntadas, así como, en último término, a los testimonios de los operarios y profesionales que han intervenido.

Con estos criterios, debemos revisar nuevamente en esta alzada, una a una, las partidas por las que el demandado considera que procede la retención de las sumas prestadas como fianza y garantía, sin dejar de recordar que el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia, pues el recurso de apelación es ordinario y plenario y las audiencias tienen respecto a la prueba las mismas facultades que los jueces de primera instancia.

En este sentido se pronuncia, por ejemplo, la STS de 15 de junio de 2010 o la STS/2016, de 10 de octubre, por todas, cuando afirman que "en nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez a quo. Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido "una severa crítica" ( sentencias de esta sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009, de 21 de diciembre , ambas citadas por la sentencia 668/2015 , de 4 de diciembre ). Por tanto, es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia (como así hicieron los demandantes ahora recurrentes) e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del juez de primera instancia (sentencia núm. 649/2014, de 13 de enero de 2015)".

TERCERO. -Desde la perspectiva expuesta, analizaremos cada una de las partidas señaladas por el demandado apelante, siguiendo para ello, por razones de claridad expositiva, el mismo orden y sistemática que se sigue en la resolución recurrida.

1.-DAÑOS EN EL JARDÍN. En relación con esta partida, se plantean en realidad dos cuestiones.

La primera de ellas atiende a determinar si cabe entender acreditado que los daños aparecidos en el jardín, y que son apreciables en las fotografías adjuntadas por la representación del Sr. Eutimio (que fueron aportadas en color junto al escrito de conclusiones), son atribuibles a un incumplimiento de la obligación de mantenimiento exigible del arrendatario.

Pues bien, discrepando de la conclusión a la que llega la jueza a quo, consideramos que se debe tener por acreditado, primero, que la vivienda, y con ella su jardín, se entregó en buen estado de conservación, con los árboles y flora preservados y también el césped en buenas condiciones, pues había sido objeto de una resiembra a la entrada del actor y su familia en la finca. Y, segundo, que se devolvió por el actor arrendatario con el césped descuidado y completamente seco y arruinado, lo que, además de desprenderse de las antedichas fotografías, cabe inferir del hecho de que, desde un principio, el arrendatario- y su esposa en el acto de juicio- admitieron, cuando menos, la necesidad de una nueva resiembra, y que el riego automático no alcanzaba a determinadas zonas, circunstancia que no suplieron mediante un riego manual (vid. declaraciones de la esposa del actor desde el min. 30:19 y ss.), luego consideramos probado que el arrendatario no cumplió adecuadamente su obligación de mantenimiento del jardín, lo que resulta corroborado por las declaraciones del jardinero, Sr. Aurelio, que fue quien se ocupó, como veremos, de la reparación del jardín.

La segunda de las cuestiones objeto de debate en lo que atañe a esta partida es la relativa al importe de reparación de los daños habidos en el jardín. Esta Sala discrepa también del criterio de la jugadora de primer grado, que solo concede la suma de 1.775.-euros, por ser la que el arrendatario se aviene a satisfacer en concepto de resiembra conforme a un presupuesto que aporta hecho por el jardinero, Sr. Basilio, que, según sus vagas e imprecisas declaraciones, prestó, tanto para el actor como para el arrendatario, puntualmente servicios de mantenimiento del jardín y de la vivienda.

Lo cierto es que la representación del Sr. Eutimio ha aportado tres facturas abonadas a la empresa de jardinería, "JARDINERS NAVARRO ROVIRA", que fue a la que finalmente se encargaron las tareas de reparación y cuidado del jardín. Estas facturas, cuyo importe global asciende a la suma de 6.314,34€, se han acompañado como documento n° 2 junto al escrito de contestación (folios 84 y 85) y son las siguientes: (i) Factura nº NUM001, de fecha 24 de septiembre de 2016, por el concepto de "Trabajos efectuados en jardín, revisar y poner en marcha riego automático, airear y resembrar césped zona piscina 4.204,45€ (IVA incluido); (ii) Factura nº NUM002, de fecha 26 de septiembre de 2017, por el concepto "Trabajos efectuados en jardín revisar y poner en marcha riego automático airear y resembrar, césped en la zona de la entrada 948,29€ (IVA incluido); y (iii) Factura nº NUM003, de fecha 30 de septiembre de 2017, por el concepto de "Trabajos limpieza de parterre de traviesas, poda y recorte de vallas retirando broza a vertedero 1.161,60€.".

Como es de ver, la primera de las facturas es de un mes después de la extinción del contrato, pero las dos siguientes aparecen fechadas más de un año después de su extinción. En el escrito de contestación a la demanda se hacía constar que este lapso temporal venía exigido por la necesidad biológica de llevar a cabo el reacondicionamiento del jardín en una determinada época del año, lo que motivó que no se pudiera acometer toda la reparación en el final del verano-otoño del año 2016. Sin embargo, el encargado de la empresa de jardinería que acometió la reparación, D. Aurelio, desmintió dicha versión de los hechos, pues afirmó al ser interrogado que las actuaciones se cometieron en tres periodos distintos, no por razones técnicas, sino por conveniencia económica de los arrendadores propietarios, que así lo solicitaron (vid. mins. 14 y ss. del video 5 de la grabación del juicio).

Así las cosas, solo consideramos vinculada causalmente a la falta de mantenimiento atribuible al actor arrendatario las actuaciones a que se refiere la primera de estas facturas, pues las otras dos, que se refieren a actuaciones hechas más de un año después de extinguido el arriendo, no pueden imputarse al Sr. Fabio y, mucho menos, cuando consta que el pretendido fraccionamiento respondía a conveniencia económica de los arrendadores pese a haber retenido la fianza y garantía ( en su integridad hasta el 8 de marzo de 2021 en que se devolvió una parte) más de tres años después de la finalización del contrato.

Por lo tanto, debemos imputar a la fianza y a la garantía adicional prestadas solo el importe total de la factura nº NUM001, de fecha 24 de septiembre de 2016, por el concepto de "Trabajos efectuados en jardín, revisar y poner en marcha riego automático, airear y resembrar césped zona piscina, que ascidende a la suma de 4.204,45.-euros (IVA incluido);

2.- LUZ DE LA PISCINA. La factura emitida por la mercantil "MANTENIMENTS PISCINES DEL VALLÈS, S.L." es de fecha 30 de septiembre de 2016, y acredita el pago de 42,35.-euros por la reparación de la luz de la piscina (folio 93). Discrepando del criterio de la juzgadora, dado que no se ha impugnado la autenticidad de dicha factura, consideramos que correspondía al arrendatario por virtud de los dispuesto en la cláusula 7.3 del contrato ocuparse de las pequeñas reparaciones del mantenimiento de una instalación de la casa como era la piscina.

3.- PELDAN~O ROTO. En este punto suscribimos los argumentos de la resolución recurrida y consideramos que la responsabilidad por esta deficiencia no es atribuible al arrendatario, habida cuenta que la factura del arreglo del escalón data de 20 de septiembre de 2017, más de un año después de la extinción del contrato.

4.-ENCIMERA DE SILESTONE ROTA. La sentencia concede la retención por esta patología por importe de 2.267 euros, retención a la que se ha aquietado el actor, no siendo objeto de apelación.

5.- REPARACIOŽN LAVAVAJILLAS MIELE. En este punto también suscribimos los argumentos de la sentencia apelada, pues, aunque hay una hoja de una visita de un servicio técnico de 1 de septiembre de 2016, esto es, apenas quince días después de la extinción del contrato en el que se refiere que los técnicos procedieron a "desmontar frontal madera y regular puerta", lo cierto es que la factura que se reclama por importe de 519,01.-euros, es de fecha 4 de enero de 2017, es decir, más de cuatro meses después de extinguido el arriendo, no existiendo prueba de la correspondencia entre la intervención del servicio técnico y esta factura, que por otra parte, parece de un importe demasiado elevado para un simple ajuste.

6.-LIMPIEZA DE LA VIVIENDA. En cuanto a esta partida, venimos sosteniendo que la limpieza general de la vivienda (así como la pintura de las paredes y el acuchillado y barnizado de la tarima, de haberlos), son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda que deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ( Art. 21 LAU y cláusula 7 del contrato) siempre y cuando la situación se acomode a criterios de normalidad. Por lo tanto, con carácter general, no pueden imputarse al arrendatario cuestiones como la necesidad de pintar el piso o su limpieza, salvo que dichas obligaciones estén expresamente previstas en el contrato de arrendamiento o se trate de supuestos especiales de abandono y suciedad. Y en el caso de autos, no ha quedado acreditado que la casa al finalizar el arriendo presentase un aspecto de suciedad más allá del que se deriva del desgaste por el normal uso y el paso del tiempo, y ello no puede deducirse de la factura que aporta el arrendador, por importe de 406,10.-euros, que no es excesiva para una casa de las dimensiones y condiciones de la de autos, ni existía pacto expreso específico en tal sentido, más allá de la genérica obligación prevista en la cláusula 2.3 del contrato.

7.- REPARACIOŽN VAŽLVULA AUTOMAŽTICA. Sobre esta partida, como la examinada en segundo lugar, hay que poner de manifiesto que el demandado apelante adjunta (vid. f. 102) una factura emitida por la mercantil "MASIA,S.A." de fecha 28 de septiembre de 2016, y acredita el pago de 13,91.-euros por la reposición del tapón de una válvula, factura que no ha sido impugnada, por lo que, discrepando del criterio de la juzgadora, consideramos que correspondía al arrendatario por virtud de los dispuesto en la cláusula 7.3 del contrato ocuparse de las pequeñas reparaciones del mantenimiento de esta instalación.

8.- SUMINISTROS IMPAGADOS. En este punto suscribimos el criterio de la juzgadora de primer grado y consideramos que se ha de estar a la suma proporcional calculada por la parte actora, que representa aproximadamente la mitad de un mes, pues consideramos probado que el contrato se extinguió el 17 de agosto de 2016, esto es, 314.- euros, importe a cuyo pago venía obligado el arrendatario y que procede descontar.

En conclusión, del importe de la fianza y garantía adicional se deben descontar las cantidades de: 4.204,45.-euros (jardiŽn); 42,35.-euros por la reparación de la luz de la piscina; 2.267.- euros (por la encimera de Silestone); 13,91.-euros por la reposición del tapón de una válvula; y 314.- euros (suministro electricidad), lo que suma un total (s.e.u.o.) de 6.841,71.-euros .

Por consiguiente, una vez restado ese importe al de 16.500 euros, debe condenarse al actor a devolver la suma de 9.658,29.- euros , a la que deberá aplicarse la suma que ha sido consignada.

Ello supone el mantenimiento de la estimación parcial de la demanda, pero por una suma inferior a la concedida en primera instancia, manteniendo también la condena al pago del interés que viene acordada y a la que, pese a lo dispuesto en el art. 36 LAU, se ha aquietado el arrendatario.

CUARTO. - Dada la estimación parcial del recurso y el mantenimiento de la estimación parcial de la demanda, no ha lugar a hacer expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias (ex arts. 394 y 398 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,