Sentencia Civil 308/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 714/2022 de 10 de mayo del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Basilio presenta demanda de juicio ordinario contra D. Bienvenido en reclamación de la cantidad de 14.659,60 euros, más intereses y costas, en la que expone:

1, En fecha 8 de septiembre de 2017, suscribió un contrato de arrendamiento con D. Bienvenido sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 de CERVELLÓ, por un periodo de tres años y una renta de 800 euros al mes.

2. El arrendatario entregó las llaves el día 19 de octubre de 2018, dejando impagadas las rentas de agosto, septiembre y octubre de 2018, que ascienden a 2.400 euros, y recibos de agua por importe de 1.195,43 euros.

3. La vivienda resultó con daños que han sido valorados según dictamen pericial en 11.030,84 euros, de los que deben descontarse 700 euros que fueron abonados por la compañía aseguradora, por lo que el total reclamado asciende a 10.334,84 euros, reclamando el valor del horno y del frigorífico que fueron sustraídos por el arrendatario.

4. En el punto 1 de las condiciones anexas se establece que para el caso de incumplimiento de los tres años de duración del contrato por parte del arrendatario " éste deberá indemnizar al arrendador por la cantidad de 5.000 euros"; se debe aplicar el artículo 11 de la LAU en relación con el artículo 6, por lo que " el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización", y no los 5.000 euros pactados en el contrato. Siendo así que restan un año y 11 meses de contrato la cantidad indemnizatoria debe ser de 1.533,33 euros.

De la cantidad resultante, debe deducirse la fianza de 800 euros.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda, se condene al demandado al pago de la cantidad de 14.659,60 euros, más intereses y costas.

D. Bienvenido se opone a la demanda presentada alegando que pagó puntualmente la renta pactada hasta que desalojó la vivienda arrendada en junio de 2018, que no firmó el documento de entrega de llaves, por lo que no reconoce los defectos ni deuda alguna ni por renta ni por suministro de agua y que no se ha llevado electrodoméstico alguno.

Alega que la cláusula de rescisión del contrato de arrendamiento es nula por aplicación del artículo 6 de la LAU.

Y solicita que, tras los trámites legales, se dicte sentencia en la que se indique el demandado no adeuda cantidad alguna al actor por haber cesado en el uso de la vivienda durante el mes de junio de 2018, o, caso de considerarse que sí que se adeudan cantidades al demandante, la deuda se vea reducida, por existir pluspetición, en el importe de 1.533,84 euros por nulidad de la cláusula de desistimiento anticipado y en el importe de 10.330,84 euros por haberse podido cometer los daños por terceras personas totalmente desvinculadas de la relación contractual de arrendamiento por la cual se reclama por la actora.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda formulada por D. Basilio contra D. Bienvenido y absuelve al demandado de todos los pedimentos de la demanda, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Basilio interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia ha valorado erróneamente la prueba y es incongruente por omisión de pronunciamiento:

1. Error en la valoración de la prueba.

Respecto del impago de la renta y suministros adeudados:

Se reclaman las rentas de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2018, a razón de 800 euros al mes, en total, 2.400 euros al arrendatario firmante del contrato.

Existe un contrato de arrendamiento de fecha 8 de septiembre de 2017 de duración de 36 meses (3 años) con obligación de pago de la renta, los suministros y servicios entre el actor y el demandado.

No consta para nada que el arrendatario comunicara su desistimiento a la propiedad, y ello a pesar de haberse admitido como más documental que aportase la documentación justificativa de haber comunicado dicho cese anticipado.

Tampoco consta que el demandado hubiese cedido o subarrendado la vivienda a un tercero, para justificar que dejó la vivienda en junio de 2018.

Por lo tanto, existiendo un contrato de arrendamiento válido y en vigor y habiéndose entregado las llaves en fecha de 19 de octubre de 2018, corresponde la condena al arrendatario demandado al pago de las rentas y los suministros dejados de abonar.

Respecto de los daños causados a la vivienda:

Consta que a la entrega de la vivienda adolecía de graves daños, estaba quemada, todo amontonado, faltaban cosas, un tabique roto, etc.

Todo ello fue corroborado por el perito SR. Roberto en su dictamen y en sala.

En definitiva, los daños existen, han sido acreditados y han sido peritados por el arquitecto D. Roberto y no han sido controvertidos por el demandado.

2. Incongruencia omisiva.

La sentencia omite pronunciarse acerca de la petición de la penalización por desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento, que, considerando lo dispuesto en el art. 11 LAU en relación al art. 6 LAU, el demandante la redujo a una cantidad equivalente a 1 año y 11 meses que restaban de contrato, por lo que solicitó la suma de 1.533,33 euros, que no se estimó.

Se solicitó, en tiempo y forma, la aclaración de la sentencia en este punto, que fue desestimada por auto de 4 de mayo de 2022.

Por todo lo expuesto, pide que, tras los trámites legales oportunos, dicte en su día sentencia en virtud de la cual, se estime íntegramente el recurso y se revoque la sentencia de primera instancia, con costas de la instancia y de la apelación a la parte adversa si se opone al recurso de apelación.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Obligaciones de arrendador y arrendatario.

El arrendatario tiene una serie de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de conformidad con la LAU y con el Código Civil.

En primer término, la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, con la entrega de las llaves.

Por otro lado, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( artículo 1.555 del Código Civil): responde del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1.555, 1.559 y 1.563 del Código Civil, 21 y 30 de la LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - artículos 1.561 y siguientes del Código Civil - y del pago del precio, es decir, del pago de la renta y demás cantidades que asumió o correspondan al arrendatario, artículos 1.255.1 del Código Civil, 17 y 20 de la LAU.

Asimismo, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Al finalizar el arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

Al mismo tiempo, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543, 1.545, 1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562, 1.563 y 1.564 del Código Civil), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo1.563 del CC)-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo1.564 del CC).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

Esto es, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

En todo caso, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Y finalmente, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del Código Civil).

TERCERO.- Aplicación de la doctrina expuesta al caso de autos.

Como hemos dicho, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.561 del Código Civil el arrendatario debe devolver la finca al concluir el arriendo, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil ( sentencias del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1963 y 30 de septiembre de 1974).

En segundo lugar, que es también doctrina reiterada del mismo Tribunal que, en virtud de la norma reguladora del "onus probandi" ( artículo 217 de la L.E.C.) incumbe la carga de la prueba de la entrega de la posesión al arrendatario demandado,

La obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, con la entrega de las llaves.

Asimismo, llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del Código Civil).

Y existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar que los desperfectos existentes en el momento de devolver la posesión de la vivienda ya existían al iniciar el arriendo o que se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

Pues bien, partiendo de lo anterior, no basta con alegar que se dejó el inmueble en el mes de junio de 2018 y que se ignora quién ocupó la casa con posterioridad, de manera que era al arrendatario D. Bienvenido a quien incumbía acreditar la devolución de la finca arrendada.

Y D. Bienvenido no ha acreditado haber restituido la posesión de la vivienda en el mes de junio de 2018.

Por ello, no acreditada la restitución del inmueble en fecha anterior, se considera que la devolución de la posesión de la finca tuvo lugar con la entrega de las llaves y la firma del documento aportado como documento número 3 de la demanda, el día 19 de octubre de 2018, mediante el reintegro de las llaves por parte de D. Juan Luis quien actuó como mandatario verbal y en representación del arrendatario.

Ello quedó debidamente corroborado con la declaración testifical de D. Pedro Antonio, agente de MAPFRE de la oficina de Cervelló, quien afirmó en la declaración prestada en el acto del juicio que se personó en la finca el día 29 de octubre de 2018 para la entrega de las llaves, y que ese día le devolvió las llaves D. Juan Luis, quien dijo que estaba allá, que les daba las llaves y que actuaba por cuenta del arrendatario.

Como consecuencia de los anterior, D. Bienvenido debe abonar las rentas de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2018, a razón de 800 euros mensuales, lo que hace un total de 2.400 euros.

Asimismo, corresponde abonar al arrendatario las facturas de consumo de agua de los meses de agosto y septiembre de 2018 que ascienden, a 1.195,43 euros, como se justifica con el documento de reconocimiento de deuda acompañado como documento número 5 de la demanda.

En cuanto a los desperfectos apreciados por el perito, de las declaraciones prestadas en el acto del juicio por el testigo D. Pedro Antonio y por el perito D. Roberto, consideramos suficientemente probado que, en el momento de la entrega de las llaves, el inmueble se devolvió en un estado deplorable, pendiente de valoración por el perito que realizó la inspección ocular en diciembre de 2018.

Por lo que se refiere al tiempo transcurrido entre la restitución de la posesión del inmueble el día 29 de octubre de 2018 y el informe pericial de fecha 18 de diciembre de 2018 (según la fecha que se refleja en las fotografías adjuntas al dictamen) como hemos señalado en el ordinal anterior, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Es algo indudable que entre el reintegro de la posesión de la finca el día 29 de octubre de 2018 y el informe pericial de fecha 18 de diciembre de 2018 transcurrió un mes y medio, pero, en el caso de autos, contamos con la declaración del testigo D. Pedro Antonio que explicó el estado en el que se devolvió la vivienda.

En este sentido, el testigo D. Pedro Antonio, declaró en el acto del juicio que es agente de MAPFRE de la oficina de Cervelló y que fue la persona encargada de redactar el contrato de arrendamiento el día 8 de septiembre de 2017 y quien realizó las fotografías que acompañan al contrato para verificar el estado de la finca en la fecha en que se arrendó. Añadió que se entregó el inmueble en perfectas condiciones.

Y afirmó el testigo que se personó en la finca el día 29 de octubre de 2018 para la entrega de las llaves, y que " cuando entraron en la casa, casi se pusieron a llorar, había un trozo quemado, estaba todo amontado, faltaban cosas, era un desastre, roturas de paredes tabiquería".

Por su parte, el perito D. Roberto que se personó en la casa y tomó fotografías de su estado el día 18 de diciembre de 2018, manifestó en el acto del juicio que se había producido un incendio, se habían transformado tabiquerías, se había estropeado elementos que había, y que, al parecer, faltaba algún electrodoméstico.

Por lo tanto, la prueba testifical y la prueba pericial permiten concluir que el arrendador ha acreditado, como le correspondía, la existencia en la vivienda, al cese del arrendamiento, de los daños y desperfectos que seguidamente se analizarán, que los mismos se ocasionaron durante la vigencia del arriendo y las actuaciones necesarias para devolver la vivienda a su estado previo a la ocupación por el arrendatario.

CUARTO.- Valoración de los desperfectos y actuaciones necesarios para su reparación.

Los daños y desperfectos y las actuaciones necesarias para su reparación se describen por el perito D. Roberto del siguiente modo:

1. Manipulación del interior de la caseta de contador para poder efectuar el enganche directo y saltar el contador.

2. Colocación de nuevo cable de conexión de contador hasta vivienda dado el sobrecalentamiento e inutilización del existente.

3. Lesiones, perforaciones y modificaciones de la tabiquería interior, ocasionados por el uso inadecuado como centro de cultivo de marihuana.

4. Colocación de nueva instalación eléctrica en la zona afectada por el incendio.

5. Reparación de yesos en la zona del incendio.

6. Grietas en cubierta con filtraciones de agua como consecuencia de la temperatura del incendio y creación de una chimenea de ventilación de la zona de cultivo.

7. Pintado de la zona afectada.

8. Lesiones en pintura exterior y otros elementos exteriores como forzar la reja de la ventana del comedor estar, puertas de parcela, puerta baño exterior y diversas puertas de la vivienda.

9. Daños en mobiliario y electrodomésticos.

Y valora el total presupuesto de reparación de los desperfectos descritos en la suma de 11.030,84 euros.

Analizadas las partidas que aparecen en el informe se consideran todas ellas necesarias para reponer la casa arrendada al estado que presentaba al celebrar el contrato de arrendamiento.

De la cantidad resultante deberá detraerse la fianza por la cuantía de 800 euros.

QUINTO.- Desistimiento del contrato. Pacto indemnizatorio nulo.

Por último, el demandante denuncia que la sentencia de primera instancia incurre en incongruencia omisiva pues no se pronuncia sobre la indemnización por desistimiento anticipado del contrato previste en el artículo 11 de la LAU ya que en el contrato se pactó una duración obligatoria para el arrendatario de tres años, y solicita la suma de 1.533,33 euros, equivalente a un año y once meses de contrato que restaba por cumplir.

En efecto, la sentencia apelada no se pronuncia sobre dicha pretensión habiendo solicitado la parte apelante el complemento de sentencia que fue denegado por auto de 4 de mayo de 2022 por entender que la petición efectuada excedía del ámbito de la aclaración de sentencia y que se pretendía modificar los pronunciamientos contenidos en la resolución recurrida.

Fijado así este último motivo de recurso, vemos que el contrato del que deriva el presente pleito fue suscrito en 8 de septiembre de 2017, por lo que resulta aplicable al mismo la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

El artículo 9 en la redacción vigente a la fecha de celebración de contrato decía:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición"

El artículo 11 LAU, en su redacción aplicable al caso, previsto para contratos de arrendamiento de vivienda como el que nos ocupa, disponía:

" El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización ".

Así pues, el precepto prevé que las partes "puedan" pactar una indemnización/penalización para el supuesto de desistimiento del arrendatario, pero la propia ley establece los parámetros de esa indemnización para el caso de que se pacte: una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o la parte proporcional de la indemnización en caso de períodos de tiempo inferiores al año.

En el supuesto de autos, las partes pactaron una duración del contrato de 36 meses, siendo estos tres años de obligatorio cumplimiento para el arrendatario y el arrendador, acordando que, en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, éste debería indemnizar al arrendador en 5.000 euros.

La indemnización/penalización acordada, como dijimos en la sentencia por esta sección trece de la A.P. de Barcelona, de 9 de enero de 2018, nº 1/2018, recurso 700/2016, excede de la previsión legal, por lo que ha de considerarse nula, de acuerdo con lo prevenido en el artículo 6 de la propia LAU que dispone que " Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

En consecuencia, conforme a lo establecido en el artículo 6 de la LAU, es una estipulación nula y ha de tenerse por no puesta, por lo que hay que entender que no se pactó indemnización alguna a satisfacer por el arrendatario en el supuesto de desistimiento unilateral, por lo que no cabe la integración que se pretende conforme al artículo 11 de la LAU.

Por todo lo anterior, resulta una suma adeudada de 13.126,27 euros, con el siguiente desglose:

Desperfectos en la vivienda: 10.330,84 euros.

Impago de alquiler: 2.400 euros.

Deuda recibos de agua: 1.195,43 euros.

Fianza: - 800 euros.

En definitiva, y por todo cuanto antecede, procede estimar en parte el recurso de apelación y revocar la sentencia de primera instancia y, en su lugar, estimando en parte la demanda, condenar al demandado a pagar al actor la cantidad de 13.126,27 euros.

SEXTO.- Costas.

Estimando en parte la demanda y el recurso de apelación, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394.2 y 398.2 de la L.E.C., no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.