Sentencia Civil 533/2022 del Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 671/2021 de 12 de diciembre del 2022

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

Dª Coral presenta demanda de juicio verbal en reclamación de la cantidad de 3.876,03 euros contra D. Hilario y Dª Camila en la que expone que, en fecha 30 de junio de 2017, la parte demandada firmó la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de LŽHOSPITALET DE LLOBREGAT, procediendo a realizar la entrega de la posesión de la vivienda en fecha 8 de julio de 2017; que una vez entregada la posesión de la vivienda, Dª Coral fue a inspeccionarla y visto el mal en el que se encontraba contrató los servicios del gabinete pericial CVT PERITACIONS a fin de que determinara la existencia y origen de los daños, así como que cuantificara los mismos; el perito firmante del informe pericial constata que existen daños por mal uso y/o mala utilización, hurto y consumos no abonados de gas, electricidad y agua, y determina que el coste de las reparaciones asciende a 4.054,71 euros; de suministros se adeudan 471,32 euros, lo que hace un total adeudado de 4.526,03 euros, suma de la que debe deducirse la fianza de 650 euros, por lo que el importe total adeudado asciende a 3.876,03 euros .

Y solicita se dicte sentencia por la que se condene a la parte demandada, de forma solidaria, a abonar a la demandante la cantidad de 3.876,03 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial, y todo ello, con expresa condena solidaria en costas a la parte demandada.

Los demandados presentan escrito de contestación a la demanda oponiéndose a la acción ejercitada, alegando: primero, la inexistencia de defectos en la vivienda arrendada de los que deban responder; segundo, el pago de los suministros de la misma; y tercero, impugnando la aplicación de un 21% de IVA a las partidas de reparación que se indican por la demandante.

Por auto de fecha 1 de abril de 2019, se acuerda la transformación del presente procedimiento en juicio ordinario, así como la continuación del mismo por los trámites previsto en la ley.

En el acto de la vista, la parte actora renuncia a la suma de 216,98 euros de la cantidad inicialmente reclamada explicando que corresponde a suministros posteriores a la resolución del contrato, por lo que la cantidad reclamada queda fijada en 3.659,05 euros.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda presentada por Dª Coral y condena solidariamente a la parte demandada, D. Hilario y Dª Camila, a abonar a la demandante la cuantía de 2.584,56 euros (2.136 euros más el 21% de IVA) más el interés legal, siendo de aplicación el interés por mora procesal equivalente al interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la sentencia, sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de Dª Camila y D. Hilario interpone recurso de apelación en el que alegan:

1) Incongruencia ultra petita y omisión de la aplicación de los artículos 408.1 y 438.3 de la LEC y artículo 36.4 de la LAU.

La sentencia de primera instancia incurre en incongruencia ultra petita al condenar sin recoger la compensación de la fianza arrendaticia que la actora sí aplicaba en su demanda. Es decir, aun en el negado supuesto que los daños ascendieran a la cifra recogida por el juzgador (1.151 + 985 + 21% IVA = 2.584,56), la condena debería ser por 650 euros menos, dado que la propietaria no ha devuelto la fianza y en la página 4 de su escrito de demanda reconocía que del importe de los daños debía deducirse la fianza de 650 euros. La propia sentencia así lo recoge en el resumen que realiza en el fundamento primero, y después lo omite sin ninguna motivación.

2) Error en la interpretación de la prueba y aplicación del derecho sobre el estado inicial antes del arrendamiento.

3) Error en la interpretación de las pruebas y en la aplicación del derecho sobre la causa de los defectos y su repercutibilidad.

4) Infracción de los artículos 1.561, 1.563 y 1.564 del Código Civil y falta de nexo causal en cada concreta partida:

- Las tuberías de agua se han desprendido de su ubicación (45 euros).

Se trata de la falta de dos abrazaderas de unos tubos de agua que no estaban empotrados sino sobrepuestos. Con el tiempo y algún golpe se habrán desprendido. No hay constancia que el "daño" fuera causado por los inquilinos. Tampoco es un defecto que hiciera que la casa no se considerara en buen estado cuando se alquiló. Es un sistema viejo. Competía a la demandante acreditar que cuando lo alquiló estaban las abrazaderas. El perito no podía asegurar desde cuándo faltaban. Sería un desperfecto por el uso o, mejor dicho, por el tiempo, y su repaso no puede repercutirse al arrendatario, pues entra dentro de los pequeños repasos que competen al propietario cuando cambia de inquilino de acuerdo con la jurisprudencia menor.

- Falta del mecanismo de cierre de tres puertas (135 euros)

- Saneado de la columna del salón (parte de 225 euros + 110 euros)

- El agujero de la cocina para pasar el tubo extractor (resto de 225 euros)

- Enchufes sueltos o rotos (245 euros)

- Pintura de la escalera de caracol (220 euros)

- Cinta de la persiana (106 euros)

- Colocar suelo vinílico en la cocina (210 euros)

- La encimera de la cocina (parte de 475 euros)

- Puertas de los muebles de la cocina (resto de 475 euros)

- Muebles del inquilino (300 euros)

5) Infracción de la normativa sobre el IVA. La sentencia infringe el artículo 91. Uno, apartado 2, 10º, de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, al desconocer que a las ejecuciones de obra de renovación y reparación de viviendas se les aplica el tipo del 10 % y no el 21% que ha calculado la demandante y recogido la resolución.

6) Indebida aplicación del derecho a la interpretación del documento de entrega de llaves e inaplicación de los artículos 111-7 y 111-8 del CCCat.

7) Inaplicabilidad de la doctrina respecto del enriquecimiento injusto e infracción procesal de los artículos 216 y 218 de la LEC y artículos 120.3 y 24.1 de la CE por falta de exhaustividad y falta de motivación sobredicha cuestión planteada por la demandada.

8) Cómputo de intereses. Indebida aplicación del artículo 1.108 del Código Civil al imponer intereses moratorios desde la fecha de la reclamación judicial.

Y solicita se dicte resolución que, estimando el recurso de apelación, revoque la sentencia apelada, y acuerde la desestimación íntegra de la demanda, con imposición de las costas de primera instancia a la actora.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Obligaciones de arrendador y arrendatario.

Desde el punto de vista normativo, cabe recordar que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha de ser destinada ( artículos 1.543, 1.545, 1.554.1 º y 1.555.2º del CC), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículos 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del CC).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC)-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC).

Lo anterior impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.

TERCERO.- Aplicación de la doctrina expuesta al presente caso. Valoración de la prueba.

Como hemos dicho, únicamente pueden imputarse al arrendatario aquellos desperfectos cuya reparación le corresponda de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil: pequeñas reparaciones y aquéllas derivadas de un mal uso. Con carácter general, no pueden imputarse al arrendatario cuestiones como la necesidad de pintar el piso o su limpieza, salvo que dichas obligaciones estén expresamente previstas en el contrato de arrendamiento o se trate de supuestos especiales de abandono y suciedad.

Pero, paralelamente, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar que los desperfectos existentes en el momento de devolver la posesión de la vivienda ya existían al iniciar el arriendo o que se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

De acuerdo con lo expuesto, revisada en esta alzada la prueba practicada, y en particular, el contrato de arrendamiento y el informe pericial acompañados por el demandante, entendemos ha quedado acreditado, tanto que la vivienda se entregó en buen estado, como la existencia de desperfectos al reintegrar la posesión.

Por un lado, de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento se desprende que los arrendatarios tomaron posesión de la vivienda arrendada en perfecto estado de uso y conservación y a su entera satisfacción comprometiéndose a mantenerla en el mismo estado al que iba destinada.

Y el perito de la demandante D. Pedro Miguel visitó la vivienda el día 11 de julio de 2017, tres días después de dejar la vivienda los inquilinos en fecha 8 de julio de 2017, poniendo de relieve la existencia de daños en el continente y en el contenido, causados por un mal uso de la vivienda, por parte de los inquilinos, y confecciona el informe aportado como documento 6 de la demanda.

En la emisión del dictamen, en el acto del juicio, reiteró que visitó la vivienda y que había daños causados por mal uso de la vivienda arrendada.

Ante todo, si bien las pruebas periciales han de someterse a la sana crítica ( artículo 348 de la LEC), los desperfectos descritos por el perito exceden el normal deterioro que corresponde al uso, por lo que como hemos dicho en reiteradas resoluciones, corresponderá su reparación al arrendatario, dado que son daños que se han producido por un uso anormal del inmueble.

En este caso, no existe causa alguna para dudar de la credibilidad del perito.

El perito de la demandante D. Pedro Miguel, al que no une relación alguna con la parte demandante, elaboró su informe en representación de Gabinete CVT PERITACIONES, a requerimiento de la entidad aseguradora.

El dictamen pericial y las fotografías acompañadas al informe, permiten apreciar los daños reclamados.

Pasando a analizar las partidas impugnadas por la parte apelante:

a) Las tuberías de agua se han desprendido de su ubicación (45 euros). Alega la parte apelante que se trata de la falta de dos abrazaderas de unos tubos de agua que no estaban empotrados sino sobrepuestos, que con el tiempo y algún golpe se habrán desprendido.

En el acto de juicio, afirma el perito que las abrazaderas solas no se caen y que probablemente les habrían dado un golpe.

b) Falta del mecanismo de cierre de tres puertas (135 euros).

Declara el perito de las manetas de tres puertas están dañadas faltando su mecanismo de cierre.

c) Saneado de la columna del salón (parte de 225 euros + 110 euros).

Sostiene el perito que la columna en el salón ha sido repicada con intención de introducir algún mueble, y que el día que él visitó la vivienda pudo apreciar el retranqueo.

d) El agujero de la cocina para pasar el tubo extractor (resto de 225 euros).

Atestigua el perito que se ha practicado un agujero en pared de cocina para pasar tubo extractor, dejándolo mal acabado.

e) Enchufes sueltos o rotos (245 euros).

Informa el perito que los enchufes están rotos y sacados de su ubicación en su mayoría.

f) Falta una zona de zócalo en dormitorio.

Dice el perito en su informe que falta una zona de zócalo en el dormitorio.

g) Pintura de la escalera de caracol (220 euros).

Asegura el perito que se ha pintado la escalera de caracol (Dúplex) de colores no originales y en la fotografía incluida en el dictamen se aprecia que la barandilla de la escalera de caracol se ha pintado de color negro.

g) Cinta de la persiana (106 euros).

El perito refiere en su dictamen que la cinta de la persiana de la ventana del salón está rota.

h) Colocar suelo vinílico en la cocina (210 euros).

Hace constar el perito que se ha arrancado el suelo vinílico de la cocina.

i) La encimera de la cocina (parte de 475 euros).

Mantiene el perito que la encimera de la cocina falta un trozo y está muy deteriorado

j) Puertas de los muebles de la cocina (resto de 475 euros).

Expone el perito que las puertas del mobiliario de cocina están sueltas.

k) Muebles del inquilino (300 euros).

Respecto de esta última partida, manifiesta el perito que en la vivienda existían diversos muebles, habiendo afirmado el testigo D. Alonso, quien intermedió en la celebración del contrato, que el piso se arrendó sin muebles, que fueron unas personas contratadas por Dª Coral a recoger los muebles de su propiedad, de lo que se desprende que los muebles que quedaron en la vivienda tras resolver el contrato de arrendamiento los dejaron los arrendatarios.

Finalmente, debemos hacer mención a la declaración prestada por este testigo en el acto del juicio, pues D. Alonso afirmó que vio las diferencias del estado de la vivienda entre el momento de la firma del contrato y el momento de la entrega, que él no dio su conformidad a las enmiendas que se pretendían introducir en el documento de resolución de contrato y que por ello no lo firmó, y que había defectos que eran de mal uso y él expuso que había que hacer una pericial; aseguró que había tal cantidad de desperfectos que no cabían en la cuadrícula del documento que él portaba, por lo que llegaron a un acuerdo de hacer una pericial.

Por ello, procede desestimar este motivo de apelación.

CUARTO.- Incongruencia ultra petita. Deducción de la fianza arrendaticia.

Los recurrentes alegan que la sentencia de primera instancia incurre en incongruencia ultra petita y omisión de la aplicación de los artículos 408.1 y 438.3 de la LEC y artículo 36.4 de la LAU, por cuanto no recoge en la condena la compensación de la fianza arrendaticia que la actora sí aplicaba en su demanda.

El magistrado juez de primera instancia considera que no procede el pago de suministros y que, asimismo, no debe procederse a la estimación de las partidas correspondientes al pintado del techo del cuarto de baño y la pared del dormitorio, ni la partida de arrancado y reposición de moqueta de la escalera de caracol pues el informe pericial califica esta partida como daño por uso (normal) o desgaste.

Por ello, únicamente estima las partidas incluidas en el informe pericial bajo la rúbrica "Daños por mal uso o mala utilización" (por importes de 1.151 euros y 985 euros, IVA no incluido), lo que asciende a la suma de 2.136 euros.

Señala que las citadas cantidades habrán de incrementarse con un 21% de IVA, lo que supone la suma de 2.584,56 euros, y condena solidariamente a la parte demandada a abonar a la parte demandante la cuantía de 2.584,56 euros (2.136 euros más el 21% de IVA).

Por lo tanto, observamos que no se ha deducido la fianza, por lo que procede deducir la fianza arrendaticia, por importe de 650 euros, por lo que la suma total adeudada por los demandados asciende a la cantidad de 1.934,56 euros.

QUINTO.- Infracción de la normativa sobre el IVA. No concurre.

A continuación, opone la parte apelante que la sentencia de primera instancia infringe el artículo 91. Uno, apartado 2, 10º, de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, al desconocer que a las ejecuciones de obra de renovación y reparación de viviendas se les aplica el tipo del 10 % y no el 21% que ha calculado la demandante y recogido la resolución apelada.

Se aduce que debe aplicarse el tipo de IVA reducido al 10% en lugar del 21% dado que la obra se va a llevar acabo directamente por el propietario.

Pues bien, no incumbe a esta jurisdicción determinar las circunstancias para que opere el tipo reducido o el tipo general del Impuesto sobre el Valor Añadido.

En este sentido, es doctrina reiterada la de que el orden civil se pronunciará sobre el impuesto cuando el objeto del debate planteado entre las partes tenga "naturaleza civil" y la incursión en el tema del IVA sea algo accesorio.

Así lo ha declarado el Tribunal Supremo, al entender que cuando se discute tan sólo el tema tributario, sin carácter accesorio respecto de una cuestión civil, y, en particular, la procedencia o no de la repercusión, su plazo y las condiciones de la factura, no son los tribunales civiles los competentes para resolver la controversia, ya que el art. 88.6 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA, dispone que "las controversias que puedan producirse con referencia a la repercusión del Impuesto, tanto respecto a la procedencia como a la cuantía de la misma, se considerarán de naturaleza tributaria a efectos de las correspondientes reclamaciones en la vía económico-administrativa" ( sentencias de 9-4-1992, 27- 9-2000 y 2-10-2001, entre otras).

Por lo expuesto, no cabe acoger el motivo.

SEXTO.- Intereses.

En cuanto al cómputo de intereses, sostiene la parte apelante la indebida aplicación del artículo 1.108 del Código Civil al imponer intereses moratorios desde la fecha de la reclamación judicial.

En cuanto a los intereses, la sentencia de primera instancia impone el interés legal del artículo 1.108 del Código Civil desde la fecha de la reclamación judicial, incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia, conforme al artículo 576 de la LEC, por lo que no concurre infracción alguna.

SÉPTIMO.- Costas.

Estimando en parte la demanda y el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394.2 y 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.