Sentencia Civil 582/2022 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 947/2021 de 12 de diciembre del 2022

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. La entidad DIRECCION000, C. B. interpuso demanda contra Sialhayat Traders, S. L. en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas en relación con un contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, en fecha 1 de julio de 2019, sobre el local comercial ubicado en Rambla Santa Mónica, número 15, planta baja, tienda 2ª, de Barcelona.

Las partes pactaron un plazo de duración del arrendamiento de 10 años, que se computarían desde el 1 de julio de 2019, y fijaron una renta mensual de 12.813,73 euros más IVA, pagaderos por meses anticipados, dentro de los cinco primeros días de cada mes.

Se aducía por la actora que el impago imputado a la inquilina comprendía las rentas devengadas entre los meses de abril y octubre de 2020, ambos inclusive, lo que totalizaba una deuda acumulada -a razón de un total de 13.149,06 euros de renta mensual- de 92.043,42 euros). A dicha cuantía debían añadirse los importes correspondientes a los gastos de gestión de cobro y devoluciones de los recibos emitidos, que ascendían a un total de 175 euros, lo que totalizaba la suma reclamada de 92.218,42 euros.

Se indicaba finalmente en la demanda que la propiedad se había ofrecido a la arrendataria a fin de alcanzar un acuerdo por razón de la situación extraordinaria derivada de la pandemia por Covid-19, y que, pese a ello, fueron los responsables de Sialhayat Traders, S. L. quienes se negaron a adherirse a un acuerdo que ellos mismos habían propuesto.

II. La representación de Sialhayat Traders, S.L. se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Los respectivos asesores jurídicos de actora y demandada entablaron negociaciones a los efectos de aplicar una eventual reducción de las rentas correspondientes a las mensualidades que se reclaman en el presente procedimiento, y por ello en fecha 23 de noviembre de 2020 Sialhayat Traders, S. L. realizó sendos pagos por transferencia bancaria por importes respectivos de 19.873,59 euros y 6.574,53 euros. Es decir, la arrendataria ha abonado la cantidad total de 26.448,12 euros a cuenta de las mensualidades de renta vencidas desde el mes de abril de 2020.

b) En todo caso, el local está destinado por la arrendataria a la actividad de restauración, que quedó suspendida tras la declaración del estado de alarma. En consecuencia, desde el 27 de marzo de 2020, y hasta la fecha presente, el local arrendado se encuentra cerrado y la actividad totalmente suspendida, lo que impide absolutamente a Sialhayat Traders, S. L. el cumplimiento de la obligación pecuniaria que le incumbe por razón del arrendamiento, al menos hasta que se reanude con normalidad su actividad y recupere, siquiera parcialmente, sus resultados.

c) A raíz del requerimiento que Sialhayat Traders, S. L. cursó a la actora en fecha 29 de julio de 2020 a efectos de solicitarle la aplicación de la moratoria del pago de los alquileres de los meses reclamados, se entablaron conversaciones entre las partes y se barajaron diversas propuestas, pese a lo cual finalmente el acuerdo no fue posible. No obstante, se reitera en fecha 23 de noviembre de 2020 la arrendataria abonó la cantidad de 26.448,12 euros a cuenta de las mensualidades adeudadas.

d) Dado que no se alcanzó un acuerdo entre las partes, debe estarse, a los efectos de solución al conflicto, a las reglas establecidas, precisamente para la hipótesis de que las partes no lleguen a un acuerdo, en el artículo 2.1 del Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que prevé que en caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión, o bien en la proporción que corresponda en los supuestos de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble.

e) La actora omite en su demanda que Sialhayat Traders, S. L. ha abonado a cuenta de las rentas reclamadas la suma de 26.448,12 euros, y que en su día depositó una fianza de 25.627,46 euros, lo que totaliza el importe de 52.075,58 euros.

f) El pago de la diferencia entre aquella suma de 52.075,58 euros y los 74.293,61 euros que, según la actora, se corresponden con la cantidad devengada por rentas hasta febrero de 2021, no es exigible a la arrendataria puesto que la obligación de abonar la renta debe entenderse suspendida mientras sigan aplicándose las restricciones que impiden a Sialhayat Traders, S. L. destinar el local arrendado a la utilidad que le es propia.

g) Se considera igualmente improcedente la reclamación de 175 euros en concepto de gastos de devolución bancaria de las mensualidades de abril 2020 a octubre de 2020.

h) Se insiste en que la obligación de pago de la deuda queda en suspenso durante el tiempo en que el arrendatario se ve impedido de hacer uso de la cosa arrendada en los términos previstos en el contrato de alquiler.

i) Tanto el Real Decreto-Ley 15/2020 como el Decret-Llei 34/2020 han introducido la posibilidad de aplicar la fianza arrendaticia a hacer frente al pago de las rentas, por lo que la cuantía de 25.627,46 euros entregada en tal concepto por la arrendataria debe imputarse al impago de las rentas devengadas.

III. La magistrada de primera instancia, después de precisar que no podía considerarse justificado que las partes hubieran alcanzado un acuerdo de reducción o moratoria de las rentas, que, en su caso, permitiera aceptar que la parte demandada no incurrió en una situación de impago de los alquileres, apuntaba que Sialhayat Traders, S. L. únicamente había acreditado dos pagos por un total de 26.448,12 euros, por lo que se hallaba en tal situación de impago, que justificaba la resolución del contrato pretendida por DIRECCION000, C. B.

Agregaba que la normativa promulgada con motivo de la situación de pandemia no legitimaba en ningún caso a la arrendataria para suspender el pago de la renta durante el periodo en que no hubiera podido explotar el local, y que, en concreto, el Decreto-Ley 34/2020 de la Generalitat de Catalunya no regula la exoneración íntegra del pago de la renta, sino únicamente una reducción del 50% en defecto de acuerdo entre las partes, reducción que únicamente sería aplicable con posterioridad a la entrada en vigor de aquella normativa, es decir, a partir de octubre de 2020, de modo que hasta entonces la arrendataria venía obligada al pago íntegro de las mensualidades de renta.

Por todo ello condenó a Sialhayat Traders, S. L. al pago de la suma total de 105.153,79 euros, comprensiva de las rentas íntegras adeudadas hasta septiembre de 2020 y del 50% de las devengadas desde octubre de 2020 hasta el 9 de junio de 2021. A ello agregaba la suma de 225 euros, correspondiente a los gastos de devolución de los recibos impagados, según documentación adjuntada por la actora durante el acto de la vista.

Finalmente, rechazó la pretensión de la demandada de compensar la deuda por rentas con la cantidad entregada en su día a la propiedad en concepto de fianza, y razonaba que, conforme a lo establecido en el artículo 36 de la LAU, dicha fianza únicamente podría ser liquidada con posterioridad a la entrega a la propiedad de la posesión del local arrendado.

Por todo ello estimó íntegramente las pretensiones actoras y condenó en costas a la demandada.

IV. La representación de Sialhayat Traders, S.L. aduce inicialmente en su recurso que la juzgadora de primera instancia no ha tenido en consideración que la voluntad real de las partes no fue otra que convenir una reducción de la renta en un 50% para los meses de abril de 2020 a diciembre de 2020, y, además, una moratoria para su pago, de modo que se satisfarían fraccionadamente entre las mensualidades de enero a diciembre de 2021.

Apunta igualmente que, en cumplimiento del acuerdo alcanzado entre las partes sobre aquellos particulares, Sialhayat Traders, S. L., mediante transferencia bancaria, abonó en fecha 23 de noviembre de 2020, con la aquiescencia de la demandante, un total de 19.723,59 euros, correspondientes al 50% de las rentas de abril, mayo y junio de 2020, más otros 6.574,53 euros, equivalentes al 50% de la renta de octubre del mismo año.

Reitera finalmente la improcedencia del pago de la suma reclamada en concepto de gastos de gestión de cobro y devoluciones de recibos.

SEGUNDO.- Incumplimiento por parte de la arrendataria de su deber contractual de abonar las rentas. Inexistencia de acuerdo entre las partes en relación con una posible reducción o aplazamiento de dichas rentas

I. De los antecedentes que han quedado expuestos se infiere que el argumento nuclear de la estrategia defensiva pergeñada por la representación de la demandada apelante estriba, al menos por lo que se desprende del escrito de recurso, en mantener que arrendadora y arrendataria, ante la excepcional situación derivada de la pandemia por Covid-19, alcanzaron en su día un acuerdo para la reducción y/o moratoria de las rentas, y que la reclamación económica deducida en el presente litigio es incompatible con aquel acuerdo.

A criterio de la apelante, el repetido convenio sería del siguiente tenor:

a) En relación con las mensualidades de abril, mayo y junio de 2020, las partes pactaron una reducción de la renta en un 50%, de modo que la propiedad condonaba a la arrendataria el 50% restante. Sostiene la demandada que, por razón de ello, en fecha 23 de noviembre de 2020, ordenó dos transferencias a favor de la propiedad, una por importe de 19.873,59 euros -que se correspondía con el 50% de las rentas de abril, mayo y junio de 2020-, y una segunda, por la suma de 6.574,53 euros, destinada al abono del 50% del recibo de la mensualidad de octubre.

b) Con respecto a las mensualidades devengadas desde julio de 2020, los argumentos expuestos por la apelante no han sido unívocos. Por una parte, expone que "desde agosto de 2020", en función de la reducción de la actividad, las rentas se reducirían en un 55% -lo que implicaría una indebida aplicación retroactiva de las previsiones del Real Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre-, y, por otra, y en incompatibilidad con la anterior observación, mantiene que se pactó con la propiedad, para los meses de julio a diciembre de 2020, una moratoria del 50 % de la renta, que se abonaría, de forma fraccionada, entre los meses de enero a diciembre de 2021. Éste último argumento, además, resulta incompatible con la afirmación de que una de las transferencias cursadas el 23 de noviembre de 2020 estaba destinada a cubrir el 50% de la renta de octubre de ese mismo año.

II. La hipotética viabilidad de aquellos alegatos defensivos estaría decisivamente supeditada, en todo caso, a la cabal acreditación de que, en efecto, las partes alcanzaron un acuerdo firme y definitivo en los términos propugnados por la arrendataria apelante.

Sin embargo, no solo no se ha aportado ningún documento o comunicación escrita en la que se reflejen las nuevas condiciones presuntamente estipuladas por las partes en relación con la cuantía y/o forma de pago de la renta, sino que no se cuenta tampoco con indicio probatorio alguno que respalde mínimamente aquel pretendido acuerdo, ni mucho menos que la modificación de las condiciones contractuales fuera aceptada por la arrendadora. Antes al contrario, la argumentación vertida al respecto en el recurso de apelación es frontalmente contradictoria con el tenor de la contestación a la demanda, en la que la representación de Sialhayat Traders, S. L. reconoce expresamente, hasta en dos ocasiones, que no llegó a alcanzar un acuerdo con la propiedad acerca de una rebaja o moratoria de las rentas.

Así, en la contestación se insertan los dos siguientes pasajes, que se transcriben de forma literal:

1. "Ante este escenario, y a raíz del requerimiento efectuado por mi mandante a la actora (29/07/2020), tras mantener diversas conversaciones entre las que se barajaron diversas propuestas, finalmente, el acuerdo no fue posible y, por ello, de adverso, ahora se reclama la totalidad de las mensualidades de abril a octubre de 2020 aun cuando, como se ha visto en el apartado anterior, consta acreditado el pago a cuenta de dichas mensualidades de la cantidad de 26.448,12 euros".

2. "Dicho esto, y como sea que, tras ser requerida la demandante en fecha 29/07/2020 y mantener diversas conversaciones al respecto, es evidente (a la vista está) que no ha existido acuerdo entre las partes, debemos remitirnos a las reglas aplicables ante la falta de acuerdo entre las partes contenidas en el artículo 2.1 del mismo Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados esto es mejor seguro".

III. Descartada la existencia y vigencia de un acuerdo aceptado por ambas partes en orden a la pretendida modificación contractual propugnada, en relación con la cuantía y pago de la renta, por la parte demandada, quedan prácticamente removidos todos los obstáculos que pudieran condicionar la viabilidad de las pretensiones actoras.

En efecto:

(i) En la fecha de interposición de la demanda (7 de octubre de 2020), la arrendataria tenía impagadas las rentas devengadas desde abril de 2020, a razón de 13.149,06 euros mensuales, IVA incluido.

(ii) Con posterioridad al entablamento de la acción judicial por parte de DIRECCION000, C. B., en concreto mediante transferencias bancarias de 23 de noviembre de 2020, la sociedad arrendataria abonó, a cuenta de las rentas pendientes, los importes de 19.873,59 euros y 6.574,53 euros.

(iii) Aquellos son los únicos pagos que constan en las actuaciones, ya que desde entonces, y hasta la fecha de la vista (9 de junio de 2021), la arrendataria no ha vuelto a abonar cantidad alguna, y ello pese a que a partir de octubre de 2020, y conforme a lo estipulado en el artículo 2.1 del Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, la propiedad viene girando los recibos por un importe equivalente al 50% de la renta originaria.

Los cálculos plasmados en la sentencia de primera instancia se ajustan escrupulosamente a aquellos parámetros.

IV. Podría finalmente plantearse la posibilidad de que la arrendataria pudiera haberse beneficiado de un aplazamiento o moratoria de las rentas al amparo de lo establecido en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, cuyo artículo 2.1, que regula aquellas medidas en el marco de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, dispone:

"La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto -ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario".

Sin embargo, debe desecharse también la aplicación de aquellas previsiones al supuesto que se debate. Por lo pronto, y aunque el Real Decreto-Ley 15/2020 menciona el objetivo de regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo a los efectos de la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales o los arrendamientos de industria, la protección que dispensa se limita a la posibilidad de solicitar el aplazamiento del pago de la renta -en ningún caso su supresión o reducción-, y siempre que la parte arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, y el arrendatario reúna además los requisitos establecidos en el artículo 3, que varían según se trate de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por un autónomo o por una pyme.

No se cuenta con indicio alguno de que ni arrendadora ni arrendataria reúnan las respectivas condiciones a las que se ha hecho referencia a fin de que la ahora apelante pudiera beneficiarse de un aplazamiento del pago de la renta -ni se ha probado que DIRECCION000, C. B. ostente la condición de gran tenedora, ni que la arrendataria cumpla los requisitos del artículo 3-, a lo que se anuda que Sialhayat Traders, S. L. debió haber dirigido tal solicitud a la propiedad en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del antedicho Real Decreto-Ley, lo que tampoco se ha probado.

V. En definitiva:

1. En relación con las rentas de las mensualidades comprendidas entre abril y octubre de 2020, la arrendataria no puede eximirse de su pago, ni siquiera parcialmente, como tampoco puede pretender un aplazamiento, porque: (i) las partes no alcanzaron ningún acuerdo firme y definitivo en tal sentido; (ii) Sialhayat Traders, S. L. no ha demostrado la concurrencia de los presupuestos establecidos en el Real Decreto-Ley 15/2020 para la eventual aplicación de la moratoria a la que se refiere el artículo 2.1 de dicho cuerpo legal; y (iii) la arrendataria tampoco puede propugnar la aplicación retroactiva de las medidas de reducción y aplazamiento de renta contenidas en el Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, porque la demanda fue interpuesta con anterioridad a la entrada en vigor de esta normativa.

2. La reducción de renta regulada en el mencionado Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, únicamente podía aplicarse a partir de su entrada en vigor, y lo cierto es que tanto la parte arrendadora como la magistrada de primera instancia se adaptan correctamente a tal previsión fijando la cuantía de la renta, desde el mes de noviembre de 2020 y hasta el 9 de junio de 2021, en el 50% de la originariamente pactada.

3. El único pago desembolsado por Sialhayat Traders, S. L. a cuenta de las cantidades reclamadas se materializó en noviembre de 2020, es decir, con posterioridad a la interposición de la demanda, por lo que la acción de resolución contractual ejercitada se encontraba plenamente justificada, como también la de reclamación de rentas, tal como se ha expuesto, de modo que la propiedad goza igualmente del derecho de repercutir en la demandada los gastos generados a raíz de la devolución de los recibos de renta, tal como también acordó correctamente la sentencia de primera instancia.

TERCERO.- Imposibilidad de aplicar al pago de las rentas adeudadas la fianza depositada en su día por la arrendataria

I. Aducía finalmente la apelante que, en todo caso, la magistrada a quo, en el trance de computar la deuda a cargo de Sialhayat Traders, S. L., había pasado por alto aplicar a las cantidades adeudadas la fianza de 25.627,46 euros depositada por dicha arrendataria en el momento de la concertación del contrato; y defendía que tanto el artículo el 2.2 del Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, como el artículo 2.1 d) del Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, habían introducido la posibilidad de aplicar la fianza arrendaticia al pago de las rentas pendientes.

Tampoco puede aceptarse este último argumento. El artículo 2.2 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, establece:

"Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año".

Por tanto, la aplicación de la fianza al pago total o parcial de las mensualidades de renta se prevé exclusivamente "en el marco del acuerdo" que pudieran alcanzar las partes conforme a lo establecido en el párrafo 1, es decir, no se trata de una norma imperativa, sino supeditada a la conformidad de ambas partes, como lo demuestra además el empleo de las expresiones "las partes podrán disponer libremente de la fianza" y "[la fianza] podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de renta arrendaticia". Y ya se ha expuesto que las partes no llegaron a alcanzar acuerdo alguno, ni sobre este aspecto ni sobre un eventual aplazamiento o reducción de la renta.

Por su parte, el artículo 2.1 d) del Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, tampoco avala la pretensión de la actora en cuanto a la imputación de la fianza. Dispone la norma:

"La parte arrendataria puede exigir a la parte arrendadora que impute total o parcialmente a la obligación de pagar las referidas rentas y otras cantidades debidas que hayan vencido todas las cantidades que eventualmente garanticen el cumplimiento de sus obligaciones, excluidas la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente. La parte arrendataria tiene que reintegrar las garantías objeto de imputación en el plazo de un año contado desde la desaparición de las circunstancias a que hace referencia el artículo 1 y, en todo caso, antes de la finalización del contrato si su plazo de duración es inferior".

El tenor del precepto es taxativo: se admite la posibilidad de imputar al pago de las rentas las cantidades que eventualmente garanticen el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, pero se excluyen expresamente las cuantías entregadas, como es el caso, en concepto de fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente.

II. Con ello decae el último de los motivos expuestos en el escrito de recurso, por lo que la sentencia de primera instancia debe ser íntegramente confirmada.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,