Sentencia Civil 783/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 907/2022 de 12 de diciembre del 2023

PRIMERO.- 1. La demandada, Dña. María Esther, interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda que presentó en su contra DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., en ejercicio de acción de desahucio por expiración de plazo y en reclamación de cantidades debidas, vencidas y exigibles, que, al tiempo de la demanda, ascendían a 2,90 euros.

2. La actora ejercitó acción de desahucio por expiración del término contractual del contrato de arrendamiento concertado en fecha 14 de septiembre de 2017 por GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIÓ, S.L., la anterior propietaria, con la demandada, en relación con la finca sita en la CALLE000, nº NUM000, CP 08918 de Badalona, alegando que la actora se subrogó en la posición de arrendadora tras haber adquirido la propiedad de la misma, lo cual acreditaba mediante nota simple registral que aportaba, y alegando también que comunicó a la arrendataria la transmisión y subrogación, siendo plenamente conocedora de ello. Adujo que la duración se pactó por 3 años, conforme a la LAU, y que la renta a abonar se fijó en la suma de 43,56 euros mensuales. Adujo que, los días 12 de mayo de 2021 y 28 de junio de 2021, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo previsto en el propio contrato de arrendamiento y conforme al art. 10.1 LAU, remitió a la parte arrendataria comunicación por medio fehaciente, recordándole que, a la fecha del vencimiento contractual (13 de septiembre de 2021), se daría por finalizado el contrato y que, por ende, llegado el término del mismo, debía proceder a la entrega de la posesión de la vivienda, aportando la comunicación remitida junto con acuse de recibo y certificado de contenido, si bien la demandada había hecho caso omiso.

A la citada acción, acumuló la actora la acción en reclamación de la indemnización por ocupación de las mensualidades devengadas desde la fecha de resolución del contrato de arrendamiento (13 de septiembre de 2021), a razón de 43,56 euros mensuales, y alegó que, al tiempo de la presentación de la demanda, las cantidades por ocupación ascendían a 2,90 euros adeudados de septiembre de 2021.

3. La demandada contestó y se opuso. Partió de formular excepción de falta de legitimación activa, por no quedar acreditada la subrogación, siendo sólo aportaba nota simple registral, no certificación registral. Seguidamente, solicitó al actor la prórroga del contrato de arrendamiento con base en el Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, que modificó el art.2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, de modo que los contratos que finalicen entre el 2 de abril de 2020 y el 28 de febrero de 2022 se prorrogan por seis meses más; aludió también al Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, que también modificó el art.2 del Real Decreto-ley 11/2020. Alegó que la actora, gran tenedora, no comunicó a la demandada la expiración del plazo cuatro meses antes de la finalización, por lo que, conforme al art.1566 CC, había operado la tácita reconducción. Alegó que los requisitos para que se produjese el vencimiento del plazo eran el transcurso, como mínimo de cinco años de duración, y que el arrendador o el arrendatario no hubiesen manifestado con cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento su voluntad de no renovarlo, por lo que el contrato quedó prorrogado tres años más. Tras alegar que llevaba habitando en la vivienda desde hacía veintitrés años, siendo siete miembros, cuatro de los cuales eran menores, y que su situación económica era precaria, habiendo solicitado ayuda a los servicios sociales, negó la demandada haber recibido los dos burofaxes que la actora alegaba haber enviado a su domicilio, por lo que el contrato no había expirado. Finalmente, formuló pluspetición, basada en que no adeudaba la cantidad reclamada.

4. La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. No se aprecia la falta de legitimación activa de la actora, pues se motiva que, aunque la actora sólo aporta nota simple registral de fecha indeterminada, la parte demandada, que alega el motivo de oposición, conforme a lo dispuesto en los artículos 217.3 y 265 de la LEC corría con la carga de probar aquello que oponía y no ha aportado documento fehaciente alguno que demuestre que, a fecha de interposición de la demanda, o incluso durante la tramitación del procedimiento, DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. no sea la titular dominical del inmueble; en cuanto a su condición de arrendador, esta posición contractual resulta del art.14 LAU en la redacción en vigor al tiempo del contrato, sin haberse demostrado que el arrendamiento estuviere inscrito en el Registro de la Propiedad; se añade que sería, además, de aplicación el art. 1571 CC. No se acoge la solicitud efectuada por la demandada de aplicación de los Reales Decretos Ley mencionados, que se señala no son una prórroga forzosa para el arrendador, sino que requiere de una petición formal por parte de la arrendataria llevada a cabo antes de la expiración del contrato entre la entrada en vigor del RDL 11/2020, de 31 de marzo y el 28/02/2022 (petición que no consta acreditada) y de una aceptación expresa del arrendador (aceptación que tampoco consta demostrada). En relación con que el propietario, en su condición de gran tenedor, no comunicó a la parte arrendataria la expiración del contrato con una antelación mínima de 4 meses a la fecha de su finalización, lo que comportaría que el vínculo contractual debería prolongarse durante 3 años más, se señala que se desconoce el amparo normativo de dicha alegación, y que, aparte de que en el pacto segundo ambas partes pactaron excluir la posibilidad de prórroga alguna, más allá de la virtualidad de dicho pacto, el art.10.1 LAU prevé un plazo de 30 días a la fecha de expiración del contrato, no 4 meses. Se niega la aplicación del art.1566 CC, pues sí consta un previo requerimiento por parte de la actora a la demandada, por medio de los correos certificados de fechas 12/05/2021 y 28/06/2021, por lo que no cabe hablar de tácita reconducción. Se señala que las alegaciones relativas a la situación familiar y económica del núcleo familiar deberán ser abordadas por los servicios sociales competentes en el momento de ejecutarse el lanzamiento. Se señala, asimismo, que la supuesta falta de eficacia por causa de la recepción de los burofaxes de fechas 12/05/2021 y 28/06/2021 no tiene razón de ser, pues ambos documentos constan remitidos a la dirección de residencia de la demandada, es decir, al inmueble arrendado, y en ambos casos consta que la arrendataria no acudió a la oficina de correos para retirarlos, simple y llanamente porque no quiso hacerlo, y que la actitud obstaculizadora de la demandada no invalida el requerimiento extrajudicial. No se acoge la pluspetición, pues se señala que la actora no reclama cantidad alguna en concepto de rentas, por lo que dicho motivo carece de sentido. Y no se acoge tampoco la aplicación de la normativa citada por la apelante en relación con el ofrecimiento de un alquiler social; se razona que el incumplimiento del deber de formular la propuesta obligatoria de alquiler social en los supuestos referidos en la ley autonómica 24/2015 y el incumplimiento en la formulación de la propuesta de alquiler social de los requisitos establecidos en el artículo 5.7 y en la Disposición Adicional Primera de la ley 24/2015, en su nueva redacción conforme a la Ley autonómica 1/2022, de 3 de marzo, constituye una infracción grave conforme al artículo 124 de la ley del derecho a la vivienda 18/2007, según reforma introducida por el Decreto Ley 17/2019 de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, pero, al margen de incurrir en dicha infracción grave y las sanciones que se les pueda imponer por los órganos competentes establecidos en el artículo 131 de la ley 18/2007, los tribunales no pueden derivar ninguna consecuencia de dicho incumplimiento que suponga obligar a la parte actora a acudir a un procedimiento extrajudicial para "resolver la situación de sobreendeudamiento" o a que recaiga un pronunciamiento condenatorio consistente en la obligación de formular una propuesta de alquiler social, tal y como interesa la parte demandada vía contestación a la demanda; se hace también alusión a la Ley autonómica 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, y se señala que bajo ninguna razón es un óbice para la materialización de las pretensiones ya estimadas de la parte actora, ya que no se trata de ningún requisito de procedibilidad; tampoco se consideran aplicables los artículos 8.e), 15 y 17 de la Ley autonómica 4/2016, de 23 de diciembre.

En cuanto a la acción en reclamación de cantidad, se señala que la actora reconoce que la demandada, a fecha de expiración del contrato no debía renta alguna, por lo que no ejercita acción de reclamación dineraria en tal sentido, y que el artículo 220.2 LEC no prevé la posibilidad de reclamar, por sí solas, cuantías en concepto de indemnización por ocupación inconsentida a contar desde la expiración del contrato si la parte arrendataria abonó todas las rentas hasta expirar el contrato, extremo que aquí acontece, sin perjuicio de que la parte actora pueda ejercitar tal pretensión en procedimiento declarativo aparte.

5. La apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre el deber de congruencia de la sentencia

1. La apelante sostiene que la sentencia es incongruente con las pretensiones de las partes, conforme a lo dispuesto en el art.218, y cita jurisprudencia sobre el particular emanada del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional.

2. Es cierto que el art.218.1 LEC dispone lo siguiente:

"Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate.

El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes."

Sin embargo, aparte de que la apelante no precisa dónde aprecia la falta de congruencia de la sentencia recurrida, la misma es congruente con las pretensiones de las partes, a las cuales se da cumplida respuesta judicial.

3. El motivo es desestimado.

TERCERO.- Sobre el plazo de preaviso

1. Aduce la apelante que el RDL 21/2018 fue derogado por el RDL 7/2019, y que uno de los principales cambios que introdujo fue que el plazo de preaviso para no renovar el contrato ha quedado fijado en cuatro meses.

2. Para fundamentar jurídicamente un plazo de preaviso de cuatro meses, cita ahora la apelante la modificación operada en el art.10.1 LAU en virtud del mencionado Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por la que pasó a tener la redacción siguiente:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato."

Sin embargo, sin desconocer que esa fue la redacción dada entonces al art.10.1 LAU, hay que estar a la fecha del contrato y, por tanto, a la redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio, en virtud de la cual "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más". Esa fue la razón por la cual el juez "a quo" no aplicó una modificación atinente al plazo de preaviso que no resultaba de aplicación al caso.

3. El motivo es desestimado.

CUARTO.- Sobre la falta de notificación previa al arrendatario. Tácita reconducción

1. La apelante reitera que no recibió el burofax -los burofaxes-, sino, directamente, la demanda, así como que ha operado la tácita reconducción ex art.1566 CC, en relación con los arts.1577 CC y 1581 CC, a menos que haya procedido requerimiento.

2. La prueba documental aportada con la demanda consistente en dos burofaxes enviados por la actora a la demandada en fechas 13 de mayo de 2021 y 29 de junio de 2021 -en relación a las cartas fechadas el 12 de mayo de 2021 y el 28 de junio de 2021, respectivamente- comunicando su voluntad de no renovar el contrato, así como que, conforme al art.10.1 LAU, el contrato quedaba extinguido el 13 de septiembre de 2021, avalan, sin embargo, el cumplimiento por la actora de lo dispuesto en dicho precepto legal acerca de que la comunicación se haga con la debida antelación de treinta días y una vez transcurridos como mínimo tres años de duración del contrato.

3. La apelante reitera que no recibió los citados bufaxes. Pero, como se señala en la sentencia recurrida, lo que ha habido es una actitud obstaculizadora de la demandada, la cual no invalida el requerimiento extrajudicial efectuado, pues ambos documentos constan remitidos a la dirección de residencia de la demandada, es decir, al inmueble arrendado, y en ambos casos consta que la arrendataria no acudió a la oficina de correos para retirarlos, simple y llanamente porque no quiso hacerlo. Por ello, consta en los dos acuses de la oficina de Correos que " Ha resultado Devuelto a Origen por Sobrante (No retirado en oficina)".

Traemos aquí a colación lo que, aunque en relación al requerimiento fehaciente a efectos de impedir la enervación de la acción de desahucio por falta de pago, señala la STS, Sala 1ª, de 22 de junio de 2022 ( Roj: STS 2462/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2462 ):

" Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. La sentencia de esta Sala 89/2020, de 6 de febrero , otorgó eficacia a una notificación de la fecha de la subasta de un inmueble al ejecutado, "con el resultado que en este caso fue de no hallarse su destinatario, al que el funcionario de Correos dejó el oportuno aviso", y de cuyo procedimiento de ejecución tenía constancia.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio , 6/2003, de 20 de enero , 55/2003, de 24 de marzo , 90/2003, de 19 de mayo , 191/2003, de 27 de octubre , 43/2006, de 13 febrero , 161/2006, de 22 de mayo , y 93/2009, de 20 de abril ).

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre , con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto- responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre . El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil , que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento"."

En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 19 de marzo de 2021 ( ROJ: SAP B 2582/2021 - ECLI:ES:APB:2021:2582 ), entre otras, señalamos:

" 2.- Hemos dicho en innumerables ocasiones, siguiendo una interpretación común con la sección 13 de esta Audiencia, así como con otras, que la efectividad de la comunicación no puede quedar sujeta a la voluntad del destinario, pues bastaría con que éste la rechazara para que fuera imposible su realización. Entre las últimas sentencias dictadas, la 995/20, 22 diciembre decía: " En las sentencias de esta misma Sección de 18 de julio de 2007 , 17 de mayo de 2007 , 11 de febrero de 2010 y 1 de octubre de 2020 , ya afirmábamos que "...para evitar que el contrato de arrendamiento sea prorrogado es suficiente que se realice la notificación con la antelación senñalada en el domicilio designado como tal, que, además, es la vivienda arrendada, pues, de lo contrario, quedaría prorrogado ilimitadamente por el mero hecho de procurar no ser hallado en su domicilio el arrendatario en los últimos meses de cada vencimiento contractual o de negar haber recibido la comunicación correspondiente. Así, para cumplir el requisito que nos ocupa, le basta al arrendador con remitir la comunicación de su voluntad de no proceder a la prórroga por un conducto en el que quede constancia de su contenido y fecha, como se ha efectuado en el presente caso" y que " es preciso partir del normal funcionamiento de los servicios públicos, por lo que, dejado aviso a DON Gabino de la existencia de un burofax dirigido al mismo, sólo puede atribuirse a su pasividad el no haberlo recogido y poder conocer su contenido. Es entonces el demandado el que incumple con su deber de contratante diligente, al no acudir a recoger la comunicación. No hay duda alguna acerca de la corrección de la dirección a que fue enviado el burofax (efectivo domicilio del demandado) por lo que, a salvo de mejor prueba, hemos de entender que sólo al demandado es imputable la no recepción efectiva de la comunicación. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador.

Este criterio es el que se sigue en la mayoría de Audiencias, habiéndose adoptado en otras ocasiones por este mismo tribunal. Podemos citar la de Navarra de 31.5.01, Málaga de 3.12.04, Vizcaya de 15.6.00 en materia de arrendamientos, y con carácter más general, en materia de juicios ejecutivos o de propiedad horizontal, siguen la misma orientación en cuanto a la eficacia de los requerimientos que en esos ámbitos se exigen, la de Santa Cruz de Tenerife de 2.12.04, Barcelona (Sección 13) de 6.9.04, Barcelona (Sección 16) de 4.2.00 y 2.1.01, Madrid de 10.2.01, Sevilla de 5.4.00, etc. " En todas ellas se viene a insistir en el argumento ya apuntado de que sólo al demandado es imputable la falta de conocimiento de la comunicación cuando hace caso omiso del aviso que le deja el servicio de Correos, no siendo exigible al actor mayor diligencia en la materia. En nuestro caso no hay razón alguna para pensar que el requerimiento no llegó a su destino y sí, por el contrario, que fueron los demandados los que actuaron en forma contraria a la buena fe al no recogerlo del servicio de Correos."

Y la sección 13 dice en sentencia 468/20, 22 julio : " Es una doctrina reiterada que el requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente ha de entenderse eficaz a los efectos pretendidos, no siendo preciso que se acredite una conducta obstativa o de manifiesto rechazo por parte del arrendatario a su recepción, sino que ha de resultar que ésta no tuvo lugar por motivos que no le son atribuibles y ajenos a su voluntad; entenderlo de otro modo bastaría que el arrendatario adoptara una conducta pasiva para impedir que el arrendador pudiera, legítimamente, poner fin al contrato al término del mismo. Esta postura ha sido mantenida reiteradamente por este tribunal en anteriores ocasiones, entre ellas la S. 11.1.2005, en la que afirmábamos:"... ya que las notificaciones con acuse de recibo, tienen pleno valor cuando el destinatario ausente es avisado, y no comparece en las oficinas de Correosa recoger el envío, motivando que sea devuelto por caducidad . La razón es que, nadie, puede ampararse en su propia indiligencia, ni impedir con ella el buen fin de un acto receptivo. Por esa razón, la parte apelante no puede alegar que nunca recibió la primera notificación de la apelada de fecha 10 de enero de 2003, que estaba dentro del plazo del art. 10. Si no la recibió es porque no paso a recogerla. Esta Sala se ha pronunciado reiteradamente en este sentido, y también lo ha hecho el TS, baste citar las TS SS 12 y 22 Dic. 1992 ".

3.- El hecho de que no fuera el servicio público de Correos sino una empresa privada, MRW, la que llevó a cabo el burofax no supone demérito alguno para la eficacia de la comunicación, pues así lo autoriza la Directiva 97/67 , desarrollada por la ley 24/98, 13 julio sobre Servicio Postal Universal y de Liberalización de los Servicios Postales."

Así también, en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 27 de junio de 2019 ( ROJ: SAP B 7334/2019 - ECLI:ES:APB:2019:7334 ), señalamos:

" (...) en contra de lo que alega el apelante, debe entenderse cumplido por el actor- arrendador el presupuesto de la comunicación con un mes de antelación a aquella fecha de su voluntad de no renovar el contrato. Y ello a través de los dos burofaxes que envió al demandado, los cuales no fueron recibidos, efectivamente, por el destinatario, pero no porque fuesen enviados a un domicilio erróneo o porque el demandado fuese desconocido en él, sino porque no los recogió de la oficina de Correos, tras serle dejados sendos avisos. En concreto, consta un primer intento de entrega del burofax de 1 de marzo de 2017 ya en fecha 2 de marzo de 2017, pero en el acuse consta "Ha resultado: No entregado, dejado aviso", y también un segundo intento en fecha 4 de marzo de 2017, pero en el acuse consta "Ha resultado: No entregado por Sobrante (No retirado en oficina); en cuanto al burofax de 12 de abril de 2017, consta en el acuse "Ha resultado: No entregado, dejado aviso".

Es cierto que el demandado no llegó a leer los citados burofaxes, pero ello fue porque no los recogió, y la parte actora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal, ya que, de lo contrario, como se señala en la sentencia recurrida, la duración y la vida del contrato quedarían al arbitrio de uno de los contratantes (el demandado), en contra de lo que dispone con carácter general el art.1256 CC ("La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes")."

En el presente caso, la actitud obstativa de la demandada a la recepción deriva de que los dos burofaxes fueron enviados por la actora a la vivienda por ella arrendada, no a otro domicilio, y de que, dejado aviso, no fueron oportunamente retirados de la oficina de Correos por la demandada, por lo que fueron devueltos a su origen al quedar como "Sobrante".

4. En cuanto a la tácita reconducción, el art.1566 CC dispone, en efecto, que "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento". Pero, en este supuesto, al haber mediado requerimiento, a partir de los burofaxes enviados por la actora, no opera, pues, la tácita reconducción, como se señala en la sentencia recurrida.

5. El motivo es desestimado.

QUINTO.- Sobre los requisitos para que opere la prórroga del contrato. Efectos de la falta de notificación previa cuatro meses antes de la finalización del contrato

1. Reitera aquí la apelante que, conforme al art.10.1 LAU, son requisitos para que no opere la prórroga que hayan transcurrido cinco años de duración del contrato y que el arrendador no haya notificado al arrendatario su voluntad de no renovarlo al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha. Reitera que el efecto de la falta de notificación es que el contrato queda prorrogado tres años más.

2. Ya hemos expuesto que rige lo dispuesto en el art.10.1 LAU, pero en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato, no en la redacción que sostiene la apelante, y nos remitimos a lo anteriormente razonado.

3. El motivo es desestimado.

SEXTO.- Sobre la aplicación de la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de la Generalitat de Catalunya

1. Sostiene la apelante la aplicación de la citada ley, que afirma prevalece sobre la LAU, y que modificó la ley 18/2008, la ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, leyes todas ellas de la Generalitat de Catalunya. Según la Ley 1/2022, "las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social son aplicables también en caso de que los procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la Ley y todavía estén en tramitación." Aduce que, en este caso, la demanda fue presentada en fecha 15 de septiembre de 2021, por lo que existe la obligación de la actora de ofrecer un alquiler social, y la Administración puede requerir al propietario para que adopte medidas que remedien la situación de incumplimiento de la función social. Se prevé que si el propietario incumpliera el requerimiento, la Administración podría adoptar las siguientes medidas de ejecución forzosa:

1.-La imposición de multas coercitivas de 1.000 euros por vivienda y mes hasta alcanzar el 50% del precio estimado de la vivienda.

2.- La cesión de la vivienda al Fondo de viviendas de alquiler para política social por un plazo de 7 años.

Se ha tipificado como infracción muy grave incumplir el requerimiento para que la vivienda constituya la residencia de personas, y dicha ley entró en vigor el 8 de marzo de 2022.

Añade la apelante que l'AGÈNCIA CATALANA DE L'HABITATGE presentó en el procedimiento un informe de 17 de mayo de 2022, donde comunica que, señalada fecha de lanzamiento para el 31/05/2022:

"(...) Ofideute notifica a la propietat l'obligació de suspendre el llançament datat i oferir un lloguer social als residents a l'habitatge en compliment de la llei 24/2015, el 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la probresa energètica

Pel que

SOL.LICITEM la suspensió del llançament fins que la propietat doni compliment a la seva obligació d'oferir un lloguer social obligatorio, atès a les dificultats d'exercir mesures restitutòries una vegada efectuar el llançament".

Considera la apelante que existe error en la valoración de la prueba, porque la sentencia recurrida va en contra de lo dispuesto en la Ley 1/2022, cuando ha quedada acreditada la situación de vulnerabilidad familiar, social y económica de la demandada, sin que la actora le haya ofrecido un alquiler social ni alternativa ocupacional. Aporta informe de vulnerabilidad de 2 de mayo de 2022.

2. Sin perjuicio de que el informe de l'AGÈNCIA CATALANA DE L'HABITATGE de 17 de mayo de 2022 fue aportado al procedimiento en fecha 27 de mayo de 2022, esto es, después de haber sido dictada la sentencia objeto de recurso, y sin perjuicio de que en virtud de la Ley 1/2022 se establece la mera posibilidad ("podría") de adoptar determinadas medidas contra la actora, se comparte lo razonado en la sentencia recurrida acerca de que, al margen de incurrir en dicha infracción grave y las sanciones que se les pueda imponer por los órganos competentes establecidos en el artículo 131 de la ley 18/2007, los tribunales no pueden derivar ninguna consecuencia de dicho incumplimiento que suponga obligar a la parte actora a acudir a un procedimiento extrajudicial para "resolver la situación de sobreendeudamiento" o a que recaiga un pronunciamiento condenatorio consistente en la obligación de formular una propuesta de alquiler social, tal y como interesa la parte demandada vía contestación a la demanda".

En ese sentido, en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 26 de octubre de 2023 ( ROJ: SAP B 11173/2023 - ECLI:ES:APB:2023:11173 ), en relación con la Ley 1/2022, de 3 de marzo, señalamos:

" (...) no puede ser considerada la oferta de alquiler social como un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial en los supuestos que determina la norma y que por ello el incumplimiento de la obligación de ofertar un alquiler social no obsta a la prosecución de las actuaciones, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión o desestimación de la demanda.

Es por ello que el recurso de apelación se debe ver desestimado, lo que no es obstáculo para la actuación que se pudiere llevar a cabo en sede de ejecución (y de reunirse los requisitos para ello) por los servicios sociales competentes que es a quienes corresponde la adopción de apoyos al acceso a la vivienda respecto de las personas que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad mediante un parque de vivienda de protección social adecuado de cara a la atención adecuada en tales situaciones."

De hecho, lo que se pide a través del informe aportado, emitido por l'AGÈNCIA CATALANA DE L'HABITATGE, es la suspensión del lanzamiento, trámite que tiene lugar en ejecución de sentencia.

3. El motivo es desestimado.

4. Por tanto, procede la desestimación del recurso de apelación.

SÉPTIMO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, son impuestas a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación