Sentencia Civil 583/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 268/2022 de 13 de octubre del 2023

PRIMERO.- La representación procesal de Dª Fidela interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el 12 de febrero de 2.020 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Vilanova i la Geltrú, en los autos de Procedimiento Ordinario nº 703/2017.

El referido procedimiento se inició en virtud de demanda interpuesta por la referida apelante contra Dª. Flora, en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda por obras inconsentidas, en la que expone, en síntesis, lo siguiente:

En fecha 1 de abril de 2.015, la demandante como arrendadora y la demandada como arrendataria, suscribieron contrato de arrendamiento sobre el local sito en la calle Port Alegre nº 12-bajos, de Sitges, destinado a bar-heladería, por plazo de 10 años, haciendo constar en el exponendo del mismo, que el padre de la demandante había firmado el 1 de abril de 2.001 un contrato de alquiler sobre el mismo local con la demandada, contrato que procedían a resolver formalizando una nueva relación arrendaticia. Por tanto, la demandada llevaba 14 años desarrollando la actividad en el local.

En la cláusula cuarta del contrato se estipuló que:

" La realització per l'arrendatària de qualsevol tipus d'obres a la finca precisarà necessàriament i en tot cas, de la prèvia autorització escrita de l'arrendadora.

En aquest acte les parts pacten que l'arrendatària realitzarà un seguit de treballs en el local a fi d'adequar-lo a les necessitats de l'activitat que desenvolupa i como a manteniment del mateix.

Prèviament a la realització d'aquestes obres l'arrendatària haurà de presentar a la propietat un projecte fet per a un tècnic competent i justificar que els treballs que preveu fer no afecten l'estructura de l'edifici i que no comprometent l'estabilitat i seguretat del mateix.

L'arrendatària es compromet a dur a terme els treballs esmentats i el seu manteniment durant la vigència del contracte".

A l'acabament de l'arrendament les obres així realitzades quedaran en benefici de l'arrendadora, sense dret a cap tipus de reclamació o indemnització de qualsevol classe per part d l'arrendatària. No contrastant això, l'arrendadora podrà exigir a l'arrendatària que procedeixi, a costa seva, a la retirada de totes o alguna de les mateixes".

Alega la actora que a raíz de quejas presentadas ante el Ayuntamiento de Sitges desde agosto de 2.016 hasta marzo de 2.017, motivadas por olores procedentes del local, el 21 de julio de 2.017 el Ingeniero Municipal efectúa Acta de Control de Comprobación determinando que el local no cumple los requisitos mínimos para ejercer la actividad dado que: (i) dispone de un único baño y el baño no tiene vestículo previo; (ii) dispone de cocina con 2 freidoras, 1 plancha y 1 horno; (ii) afirma detectar olores en las viviendas superiores del patio interior; (iv) afirma que no se ha sectorizado contra incendios del resto del edificio.

Paralelamente a la problemática surgida con los olores provenientes del local, la demandada había presentado el 28 de marzo de 2.017 una solicitud de permiso de ocupación de la vía pública para incorporar una terraza al negocio, siendo denegada la licencia de ocupación de vía pública mediante resolución de fecha 26 de julio de 2.017 por no adecuarse el local a la normativa, resolución que se complementa con el informe de 31 de julio de 2.017 que emite el Ingeniero Técnico de Obras Públicas en el que se dice:

(i) Que el hecho de que la actividad disponga de un solo baño le imposibilita para poder disponer de terraza, ya que la actividad no da cumplimiento al artículo 47 del decreto 112/2010 y por tanto, a la ordenanza de terrazas.

(ii) Que en la actualidad el establecimiento no dispone de un vestíbulo que separe el baño de la sala, por lo que no se dan las condiciones higiénicas mínimas necesarias incumpliendo el artículo 47.2 del decreto 112/2010.

(iii) Afirma la existencia de una situación manifiesta de incumplimiento de normativa en materia de incendios que hace que haya una situación de riesgo grave para las personas y los bienes.

Como consecuencia de todo ello, el 29 de agosto de 2.017, la demandada presenta un proyecto técnico de actividades de bar al Ayuntamiento, al que se incorpora un plano de cómo va a quedar el local tras las obras, solicitando la licencia para la realización de las mismas.

Sostiene la actora, que dichas obras nada tienen que ver con las que se autorizaron en el contrato, pues suponen mover la ubicación del baño existente y hacer otro nuevo, con los movimientos que ello implica en conductos y tuberías, y ello con la finalidad exclusiva de obtener la licencia para poner una terraza y ampliar su actividad. Que el servicio de terraza en ningún momento formó parte del contrato, ni la actora convino con la demandada que se pudieran hacer obras necesarias para la obtención de una licencia de terraza, por lo que las obras proyectadas por la demandada no son necesarias para el mantenimiento del local ni para adecuarlo a las necesidades de la actividad de Bar-heladería que ha venido desarrollando en los últimos quince años.

Considera que al no tratarse obras autorizadas en la cláusula cuarta del contrato, precisaban necesariamente la previa autorización expresa de la arrendadora, autorización que no se ha dado.

Expone que el 14 de septiembre de 2.017, la demandada fue a ver a la actora y le entregó un documento en cuyo encabezamiento se lee " Autorització de la Propietat a l'arrendatària per a l'execució d'obra en el local Port Alegre 12, baixos ", y en el que se dice que la actora autoriza a la demandada a realizar obras para instalar un segundo baño en el interior del local, y para la adaptación del mismo a la normativa de incendios y a la normativa sobre la instalación eléctrica. Refiere que procedió a firmar el documento, añadiendo al final en bolígrafo las palabras "conforme entrega", a modo de acuse de recibo, y en ningún caso dando su autorización. Que las obras de adaptación a la normativa de incendios e instalación eléctrica no precisaban autorización de la actora ya que entraban dentro de las autorizadas en el contrato, mientras que las de instalación de un segundo baño sí requerían el consentimiento de la actora.

Al cabo de dos días, el 16 de septiembre, la actora envía un burofax a la demandada diciéndole claramente que se opone a la realización de las obras puesto que modificarían la configuración del local, burofax que fue recibido por la demandada el 3 de octubre de 2.017, contestando esta mediante carta también enviada por burofax alegando que las obras estaban amparadas en el contrato.

En fecha 9 de noviembre de 2017, se efectuó visita al local por parte de la actora acompañada del técnico D. Pedro Antonio , estando presente también un notario llamado por la arrendataria, que a solicitud de la actora hizo constar que la arrendataria prohibía a los técnicos que hicieran fotografías del local. Tras la visita, el técnico emite informe en el que concluye que se han realizado obras que comportan un sustancial cambio estético y formal del interior del local y de los usos de sus superficies interiores que suponen una importante modificación de la configuración preexistente del mismo, adjuntando planos en los que se puede observar que se ha cambiado de sitio el baño existente y se ha construido otro habiendo modificado en consecuencia las instalaciones.

Añade la actora que aún en el supuesto de que las obras fueran las previstas en el contrato, la demandada habría incumplido la cláusula cuarta al no haber presentado a la actora, ni previamente a la realización de las obras, ni con posterioridad, el proyecto al que se refiere dicha cláusula.

En base a todo ello, la Sra. Fidela solicita se dice sentencia por la que se declare que la Sra. Flora incumplió el contrato de arrendamiento al realizar obras inconsentidas en el local que modifican su configuración, y como consecuencia de ello se declare resuelto el contrato condenando a la demandada al desalojo del local, y con imposición de costas.

La demandada se opone alegando, en síntesis, que lleva arrendada en el local más de 3 décadas y siempre mantuvo una relación cordial con el fallecido padre de la actora, Sr. Fidela, que era propietario de todo el edificio y vivía en el departamento ubicado encima del local. Tras el fallecimiento del Sr. Fidela, su hija y demandante se convierte en propietaria de todo el edificio, y ella y su madre se trasladan a residir a los departamentos de encima del local. El contrato que regía entonces era el firmado por el Sr. Fidela y la demandada el 1 de abril de 2.001 con una vigencia de 14 años, y la relación continúa con la nueva propiedad sin incidencias.

Expone que el establecimiento, denominado Granja Bar Glamour, siempre ha dispuesto de una terraza exterior con ocupación de la vía pública, previo pago de las tasas anuales correspondientes a la Corporación Local.

En el año 2.015, estando próximo el vencimiento del contrato, Dª. Agustina, como mandataria de la propiedad, se encarga de negociar en nombre de esta los términos del nuevo contrato, acordándose en esas negociaciones que el local debía afrontar varias actualizaciones dado que no se había acometido ninguna actuación para adaptar su actividad a la normativa vigente. Por ese motivo se introduce un apartado en la cláusula cuarta del contrato que se refiere a las obras que realizará la arrendataria para adaptar el local a las necesidades de la actividad que desarrolla, y que las partes acordaron se realizarían de forma progresiva tras la finalización del año 2.015.

Añade que en junio de 2016, la Sra. Agustina le comunica que se ha retirado de todos los temas referentes a la actora, y esta toma las riendas del arrendamiento iniciando una campaña de acoso dirigida a recuperar el local, y así, sin previo requerimiento ni advertencia a la demandada, la Sra. Fidela su entorno (su pareja) formalizan varias quejas ante el Ayuntamiento denunciando la actividad del negocio por un problema de olores procedentes del mismo, y solicitando la inspección del local. Ello da lugar al acta de inspección realizada el 21 de julio de 2.017, y a que se requiera a la demandada para que realice adecuaciones cuyo cumplimento es imprescindible para continuar ejerciendo su actividad, relativas al cumplimiento del Reglamento electrotécnico, del CTE sobre prevención de incendios y la necesidad de disponer de un lavamanos y dos cabinas de wáter en vez de un sólo baño. A su vez, se le deniega la licencia de ocupación de la vía pública para la terraza, siendo que la utilización de la terraza es vital para el negocio y desde siempre ha abonado la tasa por ocupación que le permitía disfrutar de la misma. Estando en plena temporada veraniega, la demandada solicita un aplazamiento, y finalmente la actividad del local es clausurada en octubre de forma provisional por resolución administrativa, produciéndose la reapertura en noviembre del mismo año, una vez que se han ejecutado en el local todas las adaptaciones exigidas por el Ayuntamiento de Sitges para el ejercicio de la actividad conforme a normativa.

Sostiene la demandada que las obras ejecutadas eran imprescindibles, necesarias e impuestas por la autoridad administrativa para poder continuar la actividad, acordes a la actividad desarrollada bajo la licencia concedida y ninguna de ellas afecta a la estructura del edificio ni comprometen la estabilidad y seguridad del mismo. El interior del local sólo fue redistribuido en su espacio, con motivo de la obligación de disponer de dos baños, y no se alteró la configuración del local en el sentido jurisprudencialmente desarrollado, pues no se efectuó ningún derribo, ni construcción de tabiques, efectuándose las divisiones con pladur, de manera que, llegado el momento todo puede ser desinstalado sin necesidad de acometer ninguna obra.

Aduce que al ser las obras necesarias e imprescindibles para la continuidad de la actividad, la Sra. Flora no precisaba recabar el consentimiento de la propiedad, puesto que estaban amparadas en la cláusula cuarta del contrato . No obstante, dadas las denuncias que se habían presentado, la demandada convocó a la actora en el local, le informó de todas las actuaciones y recabó su consentimiento, estando presente en el local el Ingeniero Técnico responsable de la ejecución de las obras. La actora prestó su consentimiento expreso y firmó el documento de autorización, añadiendo "conforme entrega", sin saber si con dicha mención se refería a su consentimiento o a que recibía el Proyecto.

Respecto al burofax remitido por la actora el día 16 de septiembre de 2.017, alega que, en vez de enviarlo al local arrendado, la actora lo envió a un domicilio donde sabía que no estaba residiendo la demandada, pues el 3 de mayo de 2.017, la demandada había enviado un burofax a la actora poniéndole de manifiesto ciertas disconformidades con la actualización de la renta que no se ajustaban al contrato, y en esta comunicación le explicitaba que, en lo sucesivo, para cuantas cuestiones considerara relevantes y relacionadas con la relación contractual, las remitiera, bien al local arrendado, bien a las cuentas de correo electrónico que se detallaban en dicha comunicación. Ello motivó que la demandada no recibiera el burofax hasta el 3 de octubre de 2.017, cuando ya estaba haciendo las obras, contestando mediante el burofax que se aporta con la demanda.

Tras ello se produjo la visita al local que se relata en la demanda, por parte de la actora y su técnico, y a fecha de la contestación la actora continúa presentando denuncias ante el Ayuntamiento para que retiren la licencia de la terraza del local, y lanzando objetos desde su terraza hacia el local y la terraza del mismo y los clientes.

En base a todo ello interesa la desestimación de la demanda con imposición de costas a la actora.

Tras los trámites correspondientes, el Juzgado de Primera Instancia e Instruccón nº 1 de Vilanova i la Geltrú dicta sentencia el 12 de febrero de 2.020, por la que se desestima la demanda, sin imposición de costas. Sustenta esta decisión la jueza a quo argumentando, en esencia, que dados los claros términos del documento que lleva por título "Autorización de la propiedad a la arrendataria para la ejecución de obras en el local", la firma del mismo por parte de la actora debe entenderse como expresa autorización de las obras descritas en el mismo, sin que el hecho de añadir las palabras "conforme entrega" pueda desvirtuar el valor de la firma. Considera, a mayor abundamiento, que las obras realizadas por la demandada modificaron la configuración y distribución del local, pero ello no afectó a la estructura del edificio, ni comprometió la estabilidad y seguridad del mismo, y que la actora no ha acreditado que no le fuese entregado el proyecto de la obra. Por último, no impone las costas a la parte actora por considerar la concurrencia de dudas de hecho derivadas de las distintas interpretaciones realizadas por las partes respecto al documento de autorización firmado por la Sra. Fidela.

Frente a dicha resolución se alza la demandante alegando, en síntesis que:

1.- La sentencia incurre en errónea valoración de la prueba respecto al hecho de que la actora autorizara las obras con la firma del documento de 14 de septiembre de 2.017.

2.- La sentencia no entra a valorar si las obras llevadas a cabo por la demandada son obras de mantenimiento o de adecuación a las necesidades de la actividad que desarrolla, que era el primero de los hechos controvertidos fijados en la audiencia previa, sosteniendo la apelante que el disponer de dos baños era un requisito necesario para obtener el permiso de terraza, pero la licencia de terraza no formaba parte del contrato, con lo que las obras necesarias para la obtención de la licencia de terraza no están amparadas en la autorización pactada en el mismo.

3.- La sentencia incurre en errónea valoración de la prueba respecto a la entrega del proyecto de obras a la demandante, así como incorrecta aplicación de la distribución de la carga de la prueba.

La demandada se opone al recurso e impugna a su vez la sentencia en cuanto al pronunciamiento que no impone las costas por dudas de hecho, interesando la imposición a la actora de las costas del primera instancia.

SEGUNDO.- Partiendo de los antecedentes que han quedado expuestos, por razones de sistemática y lógica estimamos conveniente invertir el orden de resolución de los motivos, comenzando por la controversia suscitada en torno a si los trabajos ejecutados por la demandada que venían impuestos por la Corporación Municipal, eran necesarios e imprescindibles para la adecuación del local a la actividad desarrollada, como sostuvo la demandada en su contestación y reitera en la oposición al recurso, o si, como mantiene la actora, dichos trabajos no eran necesarios para tal fin sino únicamente para la licencia de explotación de la terraza exterior que la demandada pretendía obtener para ampliar así la actividad, debiendo concretarse que la discrepancia en esta alzada ha quedado limitada a los trabajos consistentes en la instalación de dos cabinas de wáter con vestíbulo y lavamanos común, en lugar del único baño con lavamanos que existía anteriormente. Deviene necesario resolver esta cuestión en primer término, pues de la respuesta que se dé derivará si las referidas obras estaban amparadas o no en los trabajos que fueron autorizados en la cláusula cuarta del contrato suscrito entre las partes.

A este respecto, con base en el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, conforme al cual los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, y sólo en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, hemos de estar en este caso a lo que las partes pactaron en la cláusula cuarta del contrato, que es del tenor literal siguiente:

" La realització per l'arrendatària de qualsevol tipus d'obres a la finca precisarà necessàriament i en tot cas, de la prèvia autorització escrita de l'arrendadora.

En aquest acte les parts pacten que l'arrendatària realitzarà un seguit de treballs en el local a fi d'adequar-lo a les necessitats de l'activitat que desenvolupa i como a manteniment del mateix.

Prèviament a la realització d'aquestes obres l'arrendatària haurà de presentar a la propietat un projecte fet per a un tècnic competent i justificar que els treballs que preveu fer no afecten l'estructura de l'edifici i que no comprometent l'estabilitat i seguretat del mateix.

L'arrendatària es compromet a dur a terme els treballs esmentats i el seu manteniment durant la vigència del contracte.

A l'acabament de l'arrendament les obres així realitzades quedaran en benefici de l'arrendadora, sense dret a cap tipus de reclamació o indemnització de qualsevol classe per part d l'arrendatària. No contrastant això, l'arrendadora podrà exigir a l'arrendatària que procedeixi, a costa seva, a la retirada de totes o alguna de les mateixes".

Se trata de una cláusula que no traspasa los límites de la autonomía de la voluntad y la libertad contractual del artículo 1255 del Código Civil , siendo conforme a lo previsto para los arrendamientos para uso distinto de vivienda en el artículo 4.3 de la LAU , y que interpretada no sólo de forma literal sino teleológica, pone en evidencia que se autorizan las obras necesarias para adecuar el local a las necesidades de la actividad desarrollada por la arrendataria, existiendo conformidad entre las partes respecto a que dicha actividad la venía desarrollando la Sra. Flora, al menos desde el año 2.001 en que se había otorgado el contrato inmediatamente anterior al que es objeto de la litis, y eso sí, siempre que dichas obras no afectaran a la estructura del edificio, su estabilidad y seguridad.

Por otro lado, el destino del local es para la actividad de bar-heladería conforme a la cláusula sexta del contrato, y tampoco es controvertido que se trata de un local frente a la playa de Sitges ( Playa de Sant Sebastià).

Asimismo, en la clàusula sexta se pactó que:

" Si qualsevulla autoritat administrativa imposes l'obligació de realitzar qualsevol tipus d'obres o establir qualsevol instal·lació a la finca com a conseqüència de les activitats duts a terme per l'arrendatària i/o de l'ús de la referida finca, l'import de totes aquestes seran de compte de l'arrendatària".

Partiendo de estas premisas, tras un nuevo examen de las actuaciones conforme al art. 456 LEC y revisado el material probatorio de que se dispone, que es el mismo que en primera instancia, consistente en las documentales y testificales aportadas por las partes, no podemos suscribir el planteamiento de la parte apelante.

Así, en relación con la explotación de la terraza exterior, debemos poner de relieve, de entrada, que según resulta de la Resolución del Ayuntamiento de Sitges, de 31 de julio de 2.017, las Ordenanzas Municipales estipulan que los bares y heladerías tienen derecho a la instalación de terrazas ocupando la vía pública.

A su vez, deviene de especial relevancia la declaración del testigo propuesto por la propia demandante, D. Rogelio, Ingeniero Técnico de Obras Públicas del Ayuntamiento de Sitges, que fue quien efectuó las inspecciones y actas de comprobación del local, y cuya imparcialidad está fuera de toda duda, que declaró que conoce el establecimiento desde hace muchos años, pues comenzó a trabajar en el Ayuntamiento en el año 2.000 y ya entonces el local disponía de terraza. Añadió que recordaba que en 2.002 o 2003 el Ayuntamiento había efectuado unas obras en esa calle, y ya entonces existían las terrazas, que se tuvieron que retirar durante la ejecución de las obras. También manifestó que el permiso de ocupación de la vía pública por terrazas se tiene que solicitar anualmente, y que este local disponía cada año de dicho permiso, si bien no fue hasta que comenzaron las comprobaciones e inspecciones en 2.017, a raíz de las denuncias presentadas ante el Ayuntamiento por un vecino que era el propietario del local (al que señala como una de las personas presente en la sala), cuando se constató que no cumplía la normativa vigente, respecto a la necesidad de disponer de dos baños.

Por otro lado, la arrendataria ha acreditado la obtención de la licencia para la terraza exterior y el pago de las tasas correspondientes, durante los años anteriores a su denegación en Julio de 2.017. Así resulta del documento nº 23 de la contestación, que acredita el pago de la tasa anual relativa al ejercicio 2.014 por "OCUPACIÓN ANUAL PER TERRASSES, VETLLADORS Y EXPOSITORS. Y los documentos nº 24 y 25 relativos al pago de dicha tasa respecto a los ejercicios 2.025 y 2.016 respectivamente.

También reviste especial significación la declaración de la testigo Dª. Agustina, que fue la persona encargada por la actora para negociar las condiciones del nuevo contrato con la demandada, que manifestó conocer el local, cuyo principal atractivo es la terraza; que a la hora de valorar el precio del nuevo arrendamiento se tuvo en cuenta la explotación de la terraza, y que si el local no hubiera tenido terraza no se habría podido fijar dicho precio.

A todo ello se aúna que es hecho incontrovertido que la actora vive y vivía en el mismo edificio donde se ubica el local, con anterioridad a la suscripción del contrato de autos, y que se trata de un pequeño local según se aprecia en las fotografías aportadas como documento 38-bis de la contestación, que no han sido cuestionadas de contrario, constando asimismo en la Memoria del Proyecto Técnico para las instalaciones y obras de adecuación del establecimiento para hacerlo accesible y adaptarlo a la normativa vigente, elaborado por el Ingeniero Técnico Industrial D. Juan, que también declaró como testigo, que la superficie útil del local es de 31,21 m2, incluidos lavabos (5.08 m2) y almacén ( 3,18 m2), datos estos que tampoco han sido discutidos por la Sra. Fidela.

Todos estos elementos permiten al Tribunal alcanzar la conclusión probatoria de que la actividad que la Sra. Flora desarrolla en el local siempre había incluido la explotación de la terraza exterior, siendo dicha explotación lo que confería valor al local, y todo lo cual era perfectamente conocido por la actora cuando se suscribe el contrato de 1 de abril de 2.015, y pacta que la arrendataria pueda realizar "un seguit de treballs" en el local, a fin de " a fi d'adequar-lo a les necessitats de l'activitat que desenvolupa", siendo la Sra. Fidela totalmente consciente de que la "actividad que la arrendataria desarrollaba en el local incluía la explotación de la terraza exterior.

Es de resaltar, en este sentido, que en uno de los correos electrónicos cruzados entre la Sra. Agustina y la parte arrendataria, previos a la suscripción del contrato, concretamente en fecha 29 de enero de 2.015, la Sra. Agustina adjunta las condiciones del nuevo contrato, en las que, respecto a la cláusula cuarta dice: "Modificat el detall de les tasques que proposeu fer". Y añade como PS: "Ja se que teniu que fer inversions, pero penseu que la Fidela també ha de fer algunes cosetes!!!

A partir de aquí, la siguiente cuestión es determinar si los trabajos para instalar un nuevo baño, además del ya existente, era una obra necesaria o no, para que la arrendataria pudiera desarrollar su actividad. Y la respuesta ha de ser afirmativa sin ninguna duda, pues así resulta de los informes de los técnicos de la Corporación Local aportados al proceso; tanto es así, que el 5 de octubre de 2.017 el Ayuntamiento de Sitges dicta Resolución acordando la apertura de Procedimiento Disciplinario frente a la demandada y el cese inmediato de la actividad, con apercibimiento de precinto, hasta que el 6 de noviembre de 2.017, el Ingeniero Municipal Sr. Rogelio efectúa acta de control de comprobación con el resultado de "favorable". Asimismo, dicho técnico declaró que la realización de estas actuaciones eran imprescindibles y necesarias para seguir desarrollando la actividad.

De todo ello se sigue que las obras ejecutadas en el local consistentes en la instalación de un lavamanos común y dos cabinas de wáter, en vez del único wáter y lavamanos que existía, eran obras destinadas a adecuar el local a las necesidades de la actividad desarrollada por la arrendataria, y, por consiguiente, como esta sostiene, estaban amparadas en la autorización contenida en el párrafo segundo de la estipulación cuarta del contrato, que se refería precisamente a eso: "... realitzarà un seguit de treballs en el local a fi d'adequar-lo a les necessitats de l'activitat que desenvolupa," y no precisaban de una autorización posterior por parte de la arrendadora. Es de resaltar, en este sentido, que en uno de los correos electrónicos cruzados entre la Sra. Agustina y la parte arrendataria, previos a la suscripción del contrato, concretamente en fecha 29 de enero de 2.015, la Sra. Agustina adjunta las condiciones del nuevo contrato, en las que, respecto a la cláusula cuarta dice: "Modificat el detall de les tasques que proposeu fer". Y añade como PS: "Ja se que teniu que fer inversions, pero penseu que la Fidela també ha de fer algunes cosetes!!! ". Y la Sra. Agustina declaró en el juicio que la introducción de esta cláusula también beneficiaba a la propiedad, que tendría un local adaptado a normativa, dado que las obras quedarían en su beneficio al término del contrato. También manifestó que no se pensó en un número determinado o cerrado de trabajos, sino en todos aquellos que fueran exigidos por la normativa vigente.

Cabe significar, por otro lado, que la demandada solicitó en marzo de 2.017 el permiso de terrazas, como lo venía haciendo todos los años, y la razón por la que se le denegó en esta ocasión, a diferencia de lo que venía ocurriendo en años anteriores, no fue porque solicitara algo más o diferente de otros años, sino porque la actora y su entorno habían presentado ante el Ayuntamiento numerosas denuncias respecto a la actividad del local por temas de olores, que dieron lugar a las actas de comprobación e inspecciones, que desembocaron en la imposición a la arrendataria de la ejecución de las obras necesarias para adecuar la actividad a la normativa aplicable (así resulta de la declaración del técnico municipal), de manera que no estamos ante obras llevadas a cabo a iniciativa o voluntad unilateral de la arrendataria, sino impuestas por la Autoridad municipal, como consecuencia de las actuaciones administrativas propiciadas por las denuncias de la arrendadora.

Respecto a la alegación de la apelante de que las obras cuestionadas no podrían considerarse de adaptación al haber sido realizadas más de dos años después de la firma del contrato, tampoco este argumento puede ser acogido, en cuanto no se compagina con las previsiones contractuales. Así, el contenido literal de la cláusula cuarta no deja lugar a dudas: las partes establecen que la arrendataria se compromete a llevar a cabo los trabajos y su mantenimiento, " durant la vigència del contracte". Y la testigo Dª. Agustina declaró que lo que se pactó fue que la arrendataria podía hacer las obras a medida que "fueran pudiendo hacerlo".

En definitiva, hemos de concluir que las obras ejecutadas por la arrendataria para la instalación de dos baños, en lugar del único existente, están amparadas por la autorización contenida en la cláusula cuarta del contrato, siendo indiscutido que no afectan a la estructura, estabilidad y seguridad del edificio donde se ubica el local.

Por último, por lo que se refiere a la entrega del proyecto a la Sra. Fidela, cabe indicar que la cláusula cuarta no habla de obligación de entrega sino de "presentar" a la propiedad un proyecto hecho por un técnico competente, y justificar que los trabajos no afectan a la estructura del edificio ni comprometan la estabilidad y seguridad del mismo, habiendo declarado el testigo Sr. Jesús María, que fue el ingeniero que supervisó y coordinó las obras, que el proyecto y los planos estaban en el local cuando, estando él presente en el mismo, se reunieron la arrendadora y la arrendataria para tratar sobre las obras a realizar. También declaró el Sr. Jesús María que la conversación entre ambas fue cordial, él no oyó ninguna discusión sobre las obras, ni tampoco que la propietaria se negara a su realización.

Por otro lado, no debemos olvidar que la Sra. Fidela vive en el departamento superior al local, y en el burofax que envía a la arrendataria el 16 de septiembre de 2.017, no le indica en ningún momento que no se le haya presentado el proyecto de las obras, ni plantea queja alguna al respecto, ni requiere su entrega, ni manifiesta desconocer las características de la obra a ejecutar; únicamente indica que se opone a la realización de la obra porque "modificaría la configuración del local de negocio alquilado", lo que, en buena lógica lleva a pensar que conocía en qué consistían las obras, pues de no ser así no se explica que pudiera valorar que comportarían una modificación de la configuración del local.

Y en todo caso, consideramos que la falta de presentación del proyecto no puede erigirse en sí misma como causa de resolución del contrato de arrendamiento.

A este respecto, como este Tribunal ha tenido ocasión de indicar en anteriores ocasiones, es sabido que, con carácter general, la resolución del contrato por incumplimiento, debe basarse en un incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al solicitante obtener el fin económico del contrato ( STS de 21 de septiembre de 1990 ), siendo doctrina admitida desde antiguo ( SSTS de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; y que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine.

La doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente en el sentido de que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente y reiterada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, una voluntad obstativa al cumplimiento, bastando atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato. ( SSTS de 7 de mayo y 15 de julio de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007 ; RJA 3886 y 4636/2003 , 6571/2004 , 4731/2005 , 8401/2006 , y 730 y 4336/2007 ). Pero, en todo caso, es necesario que se aprecie en quien promueve la resolución un "interés jurídicamente atendible", lo cual expresa, en sentido negativo, la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, y que no afecta al interés contractual del acreedor en términos sustanciales.

En concreto, en materia de arrendamientos urbanos, es doctrina constante y reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1952 y 9 de diciembre de 1953 ( RJA 2707/1952 y 3161/1953), que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, sólo cabe resolverlo a instancia del arrendador por alguna de las causas taxativamente señaladas en art. 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, actualmente en el artículo 27 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En el presente caso, en relación con la eventual falta de presentación del proyecto, no viene establecida en el contrato de forma expresa como causa de resolución del mismo, y tampoco constituye alguna de las causas de resolución a instancia del arrendador que establece taxativamente el art. 27, apartado 2, letras a) b) y c) de la LAU, a que se remite el art. 35 LAU. Y no podemos considerar que se trate de un incumplimiento esencial o grave, ni que genere la frustración del fin del contrato o de las legítimas expectativas o aspiraciones económicas del mismo, como para permitir fundar la resolución del arrendamiento a instancia de la arrendadora, máxime habiendo declarado su testigo, el Ingeniero en Desarrollo de Proyectos y Diseño, D. Pedro Antonio, que para elaborar el informe que se aporta como documento nº 10 de la demanda, dispuso de los Proyectos para la realización de las obras, que no son otros que los elaborados por el Ingeniero Sr. Juan, presentados por la demandada ante el Ayuntamiento y que se encontraban en el local cuando la Sra. Fidela lo visitó en septiembre de 2.017, según declaró el Sr. Jesús María.

Por todo lo expuesto, procede, en definitiva, la desestimación de la apelación y la confirmación de la sentencia de primera instancia, siquiera con fundamentos no coincidentes con los de esta.

TERCERO.- Finalmente se debe proceder al análisis de la impugnación de la sentencia que plantea la parte demandada una vez dado traslado del recurso de apelación, y que se refiere a la decisión en cuanto a las costas de instancia, que considera la impugnante deberían ser impuestas a la parte demandante.

La juzgadora de primer grado no impone las costas a la demandante, por considerar que el caso presentaba serias dudas de hecho, "derivadas de las distintas interpretaciones realizadas por las partes respecto al documento de autorización firmado por la Sra. Fidela".

En relación con las costas, como esta Sección ha señalado en anteriores resoluciones sobre la materia, es doctrina pacífica ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997; RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante del perjuicio que, en definitiva, se originó por su proceder y ve desestimadas sus pretensiones.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, aunque con la excepción prevista en el propio precepto de que el tribunal aprecie, y así lo razona, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Las dudas de hecho o de derecho que permiten apartarse del principio del vencimiento objetivo exigen una interpretación restrictiva debiendo tratarse, además, de dudas fundadas y razonables, que deben ser analizadas en términos de objetividad ajenos a la incertidumbre que todo proceso conlleva, esto es, a las comprensibles y justificables divergencias que han dado lugar al debate. En este sentido, la duda de hecho constituye una indeterminación o vacilación sobre unos hechos concretos; es decir, provoca una incertidumbre, que no se puede despejar, pese a que se realice un análisis con criterios objetivos y racionales, de tal modo que la parte se ha visto abocada a acudir al proceso judicial, sin poder aclararlos o como medio para ello. Por otro lado, la duda debe ser trascendente, grave y digna de consideración, haciendo especialmente difícil y compleja la fijación de los hechos controvertidos.

En el presente caso, la sentencia de primera instancia fundamenta la no imposición de costas a la actora en la existencia de dudas fácticas respecto a la interpretación del documento de autorización de las obras que, atendiendo a los razonamientos en que este Tribunal sustenta la procedencia de la desestimación de la demanda, deviene ya irrelevante, sin que podamos apreciar la concurrencia de dudas de hecho ni circunstancias excepcionales que, de acuerdo con la doctrina expuesta, permitan apartarse del principio general del vencimiento, y justifiquen la no imposición de costas a la demandante cuyas pretensiones quedan totalmente desestimadas.

En consecuencia, procede estimar la impugnación planteada por la demandada apelada, y revocar la sentencia en el sentido de imponer a la demandante las costas de la primera instancia conforme al art. 394.1 de la LEC.

CUARTO.- Desestimándose el recurso planteado por la demandante, se imponen a dicha apelante las costas causadas por el mismo ( art. 398.1 LEC).

Y estimándose la impugnación de la sentencia formulada por la demandada apelada, no se imponen las costas de la impugnación a ninguna de las partes ( art. 398.2 LEC).

Visto lo expuesto,