Sentencia Civil 428/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1242/2022 de 13 de junio del 2024

PRIMERO.- Con la demanda inicial, presentada en fecha 15.10.2020, la actora, Inés, propietaria del local sito en calle Port Alegre nº 12, bajos de la localidad de Sitges, ejercita una acción de desahucio por falta de pago a la que acumula la de reclamación de rentas que dirige contra Jacinta, arrendataria del mismo en virtud de contrato de arrendamiento suscrito en 1.4.2015. Alega para fundar su pretensión que la demandada adeuda al tiempo de interponer la demanda la suma de 5.305'68€, tras reducir las sumas abonadas con posterioridad al requerimiento de pago efectuado en 20.7.2020 en que se le reclamaba un total de 7.030'86€ por los siguientes conceptos: (a) 1.156'67€ por el IBI de los años 2017 a 2019; (b) 737'79€ por la tasa de basuras de las mismas anualidades; (c) un total de 1608'84 por las actualizaciones por IPC pactadas, comunicadas y no abonadas en los años 2017 a 2019; (d) y 3.527'36€, en concepto de rentas, pues, ascendiendo la renta vigente desde abril de 2020 a 1697'84€, se han devengado rentas por las mensualidades de abril a julio, ambas inclusive, por un total de 6.791'36€€, habiendo abonado la arrendataria sólo 3.264€.

Por todo ello, se solicita que se dicte sentencia que, dando lugar al desahucio, declare resuelto el contrato de arrendamiento, condenando a la arrendataria al desalojo del local, así como al pago de la suma de 5.305'68€ más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda así como las rentas y cantidades asimiladas, IBI y tasa de residuos, que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega de la posesión a razón de 1697'84€, más el importe de las cantidades asimiladas que se devenguen y más intereses legales desde la fecha de sus respectivos vencimientos. Manifiesta que la demandada carece de la posibilidad de enervar, al haber sido requerida de pago mediante burofax en fecha 20.7.20, sin que haya procedido a su abono.

El procedimiento inicialmente finalizó por Decreto de fecha 24/03/2021 y, teniendo conocimiento de esta situación la arrendataria demandada el mismo día que fue a practicarse su lanzamiento el 4/05/2021, instó el correspondiente incidente de nulidad de actuaciones alegando no haber sido debidamente emplazada. Una vez desestimado el mismo por el Juzgado a quo, la demandada interpuso recurso de amparo por vulneración del art. 24 CE; dicho recurso fue estimado por el Tribunal Constitucional que dictó sentencia acordando la nulidad de las actuaciones y ordenando la retroacción de las mismas ( STC 97/2021) Sala Primera. Sentencia 54/2022, de 4 de abril de 2022. Recurso de amparo 7062-2021.

Una vez repuestas las actuaciones al momento en que se cometió la infracción procesal, se requirió en forma a la demandada conforme al art. 440 LEC, y esta se opuso a la demanda alegando, en esencia, que a lo largo de la relación arrendaticia, que se remonta a más de treinta años atrás, siempre pagó puntualmente la renta y cumplió sus obligaciones y que, con motivo de la disminución de ingresos causada por las consecuencias económicas de la pandemia de covid-19 y las restricciones impuestas, si bien pudo abonar las mensualidades de abril y mayo, a partir de la mensualidad siguiente se demoró en el pago, abonando las rentas mediante pagos parciales sucesivos. Sostiene que es improcedente la reclamación por actualización de renta contenida en el requerimiento remitido en julio de 2020, que no abonó en su momento los IBI y Tasas de Residuos reclamados en el mismo requerimiento, por cuanto no estaban debidamente justificados (si bien, al acreditarlos la actora en la demanda, ha procedido a su pago dentro del plazo conferido en el requerimiento judicial) y, por último, que respecto a la suma que en dicho burofax se le reclama en concepto de rentas es improcedente, por cuanto se calcula a partir de una renta actualizada que no es exigible, por lo que, partiendo del importe de la renta vigente (1632€), en aquel momento sólo adeudaba las rentas de junio y julio, rentas que estaban íntegramente abonadas al tiempo de presentarse la demanda. En cualquier caso, la demandada afirma que dentro del plazo del requerimiento no sólo estaba al corriente del pago de la renta y había procedido al pago de los tributos reclamados sino que procedía a la consignación ad cautelam de la suma de 3.000€ por si en la resolución del pleito se considerara que adeuda otras sumas o conceptos, para asegurar el efecto mínimo de la enervación.

En el acto del juicio la demandante, aquietándose a uno de los motivos de oposición de la demandada, admitió la improcedencia de la reclamación de las diferencias por actualización de la renta por IPC, y actualizó su reclamación, fijando las cantidades adeudadas a la fecha de presentación de la demanda y las que considera pendientes en el momento de la vista, y que incluyen actualizaciones y tributos posteriores a la demanda, y que cuantifica en 3635'38€.

Seguido el juicio por sus trámites, recayó sentencia que desestimaba íntegramente la demanda, al considerar que la arrendataria no adeuda cantidad alguna.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, concluyendo, tras la oportuna argumentación, que en el momento de presentarse la demanda no se habían satisfecho las cantidades reclamadas en el burofax de 20.7.2020 y las que se habían generado entre este y la interposición de la demanda, por lo que no cabe tener por enervada la acción y que en el momento de la vista se habían generado nuevas deudas que ascendían a 5.740'33€, por lo que la demanda debe ser estimada, con imposición de costas a la demandada, costas que deben serle impuestas incluso en el caso de que se declare enervada la acción.

SEGUNDO.- Nos encontramos en un juicio de desahucio por falta de pago ( art. 250.1.1º LEC ), cuyo objeto se centra en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida en el artículo 27.2.a) LAU 29/94 ("...el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: 1º La falta de pago de las renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario....") , es decir, si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades a cuyo pago viene obligado. Así pues, de acuerdo con la reiterada y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo reseñada, en el desahucio por falta de pago de la renta no cabe hablar de "mero retraso en el pago" y no es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado. Ahora bien, de la lectura de dicha doctrina jurisprudencial se deduce que, para que proceda la resolución contractual, el impago (siquiera sea de una sola mensualidad) ha de existir el tiempo de presentarse la demanda.

Antes de entrar en el examen del fondo del asunto conviene apuntar que la litispendencia (entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda) comporta, entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de presentación de la demanda, siendo irrelevantes, en principio, los hechos ocurridos con posterioridad, lo que, ciñéndonos al juicio de desahucio por falta de pago de la renta supone que el objeto del pleito reside en determinar si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda ( falta de pago que sólo se excluye por la mora accipiendi del arrendador).

Por otra parte, y para centrar el marco jurídico en que debe resolverse la controversia, debemos recordar que la enervación es un beneficio que la ley, excepcionalmente, concede al arrendatario y que permite mediante la consignación o el pago de las rentas adeudadas enervar la acción que, de no existir éstos, sería procedente; es decir, si no concurre en determinado supuesto falta de pago procede la desestimación íntegra de la demanda (al margen de que se haya realizado la consignación de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda) y, únicamente en el caso de que la falta de pago concurriera (como causa resolutoria ), puede el arrendatario, a través del pago o la consignación, y por una sola vez ( art. 22.4 LEC 2000 , que recoge lo dispuesto en el art. 1563 LEC 1881 modificado por LAU 29/94), enervar la acción procedentemente dirigida contra él. Por otra parte, como declaran las SSTS de 26, 3, 2009, 302/2014 de 28 de mayo y 194/2021 de 12 de abril, "la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta contractual estipulada".

Por último, conviene recordar que es constante y reiterada la jurisprudencia que establece que el objeto del proceso queda delimitado por referencia a sus elementos subjetivos -partes- y objetivos -causa de pedir y petitum-, de tal manera que fijados los términos de la controversia, que se definen en fase de alegaciones, los mismos no pueden ser modificados por las partes (prohibición de la mutatio libelli) y determinan la preceptiva congruencia de las resoluciones judiciales, así el Tribunal Supremo ha declarado a este respecto que "todas las manifestaciones hechas en el proceso después de la demanda y la contestación deben tenerse por no formuladas, tienen que quedar fuera del proceso", por cuanto ello supondría dejar en indefensión a la otra parte, a la que se habría privado de la oportunidad de debatir y de defenderse sobre el elemento o variación introducida en el thema decidendi, vulnerando con ello el principio de contradicción en el proceso

TERCERO.- Sentado lo anterior, hemos de analizar con tales criterios si, efectivamente, la arrendataria adeudaba las cantidades en cuyo impago se funda la demanda, encontrándose incursa en causa de resolución. La parte actora señala como pendientes:

A. La actualización por IPC, según lo pactado, de los años 2017 a 2019. Como se ha dicho, en el acto del juicio la parte actora, acogiendo este motivo de oposición, admitió la improcedencia de esta reclamación (postura que es acorde a la doctrina jurisprudencial reiterada que exige la notificación al arrendatario de la actualización de la renta, notificación que podrá hacerse incluso por nota en el recibo de la mensualidad de pago precedente SSTS 5.3.2009 y 28.5.2013), manifestando que se tuviera por no hecha, por lo que este concepto ha de quedar excluido a los efectos de determinar la concurrencia de la causa de resolución.

B. Se afirma en la demanda que por las rentas devengadas de abril a julio de 2020 la arrendataria debería haber pagado 6791'36€ (partiendo de una renta de 1697'84€, importe que resulta de la aplicación de las actualizaciones por IPC a que nos hemos referido en el apartado anterior) cuando ha abonado únicamente 3.264€. Excluidas, como se ha dicho, las actualizaciones por IPC, el importe de la renta debe establecerse en el que estaba vigente y se abonaba hasta ese momento, esto es, 1632€ mensuales. Así pues, si bien a la fecha del requerimiento de pago la arrendataria adeudaba las mensualidades de junio y julio de 2020, en el momento de presentarse la demanda la arrendataria, mediante sucesivos pagos mensuales, había abonado la totalidad de dicha rentas, por lo que en ese momento no se encontraban pendientes de pago.

C. Por último, denuncia la actora el impago de las repercusiones por IBI y Tasa de Residuos de los años 2017 a 2019, ambos inclusive, por un total de 1156'67€ y 737'79€ respectivamente. No se discute que la arrendataria viene contractualmente obligada al pago de ambos tributos (cláusula 11 del contrato -doc.1 demanda-).

En este punto es oportuno traer a colación la STS 274/2013 de 18 de abril que, citando la anterior del mismo Tribunal de 27.12.2010 (rec. 894/2007), afirma que " para la reclamación del IBI será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI, para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación".

En dicha resolución el Tribunal Supremo concluye que no se puede aceptar la resolución del contrato de arrendamiento por impago del IBI al no haber sido requerido previa y fehacientemente de pago el arrendatario, conclusión que alcanza tras el siguiente razonamiento:

"Por tanto, debe estimarse parcialmente el motivo de casación pues en la sentencia recurrida se declaró improcedentemente que bastaba con que la reclamación se efectuase en la propia demanda, postura que provocaría la forzada obligación de enervar la acción por el IBI ( art. 440.3 LEC ), que podía haberse evitado mediante el pago extrajudicial previo, si hubiese sido requerido e informado previa y documentalmente de su importe. Igualmente ya se habría obligado al arrendatario a usar de la única enervación que le permite la Ley ( art. 22 LEC ).

Esta Sala asumiendo la instancia declara que todo ello sin perjuicio de mantener la condena al pago del IBI, pues esta Sala acepta que al acompañarse el recibo con la demanda, el demandado ha tenido oportunidad de defenderse y al no constar causa alguna que le exonere de su abono, procede mantener la condena a su pago, pero sin que ello acarree efectos resolutorios, al no haber sido requerido previamente".

En el supuesto de autos, consta que la arrendadora requirió de pago a la arrendataria por el IBI y la Tasa de Residuos de las anualidades reseñadas, indicando el importe de manera total, mediante burofax de fecha remitido en fecha 20.7.2020, cuya recepción no se discute (doc. 2 de la demanda). Ahora bien, a dicho requerimiento no se acompañaban los correspondientes recibos de uno y otro tributo, tanto es así, que la arrendataria, a través de su letrado, contestó a dicha comunicación mediante otro burofax de fecha 29.7.2020 (remitido al día siguiente), en el que de manera expresa se indica que "Respecto a su reclamación de pago por los conceptos de IBI así como los correspondientes a la tasa de residuos de ejercicios pasados, le comunico que mi mandante, en su caso, sólo procederá a su satisfacción cuando se acredite documentalmente su devengo, importe y deber de asunción, por lo que nuevamente le requiero para que acredite tales extremos remitiendo a la arrendataria los justificantes y recibos correspondientes" -doc.4 de la demanda-. No consta que la arrendadora diera cumplimiento a este requerimiento ni que articulara respuesta alguna a esta comunicación.

Es sólo con la demanda que la arrendadora acompaña los recibos correspondientes a las ya indicadas anualidades de los tan repetidos tributos, de tal manera que sólo en ese momento cumple los requisitos para la exigibilidad de éstos, en consecuencia, y siguiendo la doctrina contenida en la sentencia citada, no cabe basar en su impago la resolución contractual.

De cuanto antecede debe concluirse que al tiempo de presentarse la demanda la arrendataria no adeudaba ninguna de las cantidades en cuyo impago ésta se fundaba, por lo que no se encontraba incursa en causa resolutoria, procede la desestimación de la acción de desahucio. Dada la desestimación de la demanda, huelga cualquier consideración en relación a la enervación.

Es preciso resaltar que la demanda, presentada en fecha 15.10.2020, se funda exclusivamente en el impago de los conceptos y cantidades reseñadas, sin hacer referencia alguna al impago de rentas posteriores (de agosto a octubre) que se habían devengado al tiempo de la interpelación judicial. Articulada en estos términos la demanda, la actora no puede, con posterioridad, proceder a la modificación de los hechos fundamentales (causa de pedir) de la misma (prohibición de la mutatio libelli), por lo que la alegación hecha en el acto del juicio en relación a rentas devengadas con anterioridad a la presentación de la demanda no puede ser tenida en consideración. Asimismo, si bien carece de relevancia para la resolución del pleito, es oportuno recordar que en cuanto a las rentas devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda las mismas únicamente pueden ser reclamadas (y liquidadas) conforme a las disposiciones del art. 220.2 LEC, esto es, " las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda" (en el mismo sentido el art. 440.3 in fine, en su redacción aplicable al caso por razones de vigencia temporal), en este caso, 1632€, sin que puedan incluirse actualizaciones por IPC posteriores ni otras repercusiones.

CUARTO.- Por otra parte, excluida la falta de pago, ha de desestimarse la reclamación de rentas futuras.

La LEC permite " cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo", como el que nos ocupa, " la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas " ( art. 437.4.3ª LEC ). Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite " en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo" (luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas) , a instancia del actor en la demanda, " la condena a satisfacer también ( esto es, además de las vencidas y no pagadas ) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (rentas futuras) , tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada ( ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores ) al presentar la demanda".

Así pues, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen "también" rentas "vencidas y no pagadas". Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC ) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .

En definitiva, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario.

Y, en el caso, tampoco procede la condena al pago de los tributos que se reclaman en la demanda (IBI y tasa residuos de 2017 a 2019), dado que su exigibilidad nació, según se ha dicho en el fundamento precedente, con la demanda (al aportarse jusrificación suficiente) habiendo procedido la arrendataria a su pago dentro del plazo del requerimiento.

En definitiva, por todo cuanto antecede, procede la desestimación de la demanda y, en consecuencia, la confirmación de la sentencia recurrida.

QUINTO.- Confirmándose la desestimación de la demanda, ha de mantenerse la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante, al no apreciar el tribunal que concurran dudas ni de hecho ni de derecho en el caso que justifiquen un pronunciamiento distinto ( art. 394.1 LEC).

Desestimado el recurso, procede condenar a la parte actora al pago las costas de la apelación ( art. 394.1 por remisión del 398.1 ambos de la LEC).

Por otra parte, desestimada la apelación y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ, se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.