Sentencia Civil 551/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 653/2022 de 13 de septiembre del 2023

PRIMERO.- 1. Por parte del demandado, D. Leopoldo, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. (BBVA).

2. La actora ejercitó acción de desahucio por expiración del término contractual del contrato de arrendamiento concertado en fecha 21 de julio de 2017 con el demandado, relativo a la finca propiedad de la actora sita en C/ DIRECCION000 Nº NUM000 de RUBÍ, con una duración de 3 años prorrogable, y una renta mensual de 30,96 euros. A dicha acción acumuló acción en reclamación de rentas, ascendiendo la reclamación al tiempo de la demanda a la cuantía de 547,30 euros las rentas debidas, aportando cuadro de saldo deudor de rentas entre el 22 de noviembre de 2017 y el 5 de enero de 2021. Reclamó, asimismo, las rentas futuras devengadas desde la presentación de la demanda y hasta la entrega de la posesión, a razón de 30,96 euros, en concepto de indemnización por ocupación inconsentida.

Alegó que, a través de la administradora de la finca, remitió un burofax al demandado, antes de que se cumpliera la fecha límite teniendo en cuenta el vencimiento pactado, por el que le notificó que no renovaría el contrato de arrendamiento, pero que el demandado se había negado a desalojar la vivienda, a entregar las llaves y la posesión a la arrendadora, así como a pagar las rentas debidas, incumpliendo con ello las obligaciones contraídas.

3. El demandado se opuso a la demanda. Alegó que, en el contrato de arrendamiento, se determina la duración del contrato y que el arrendador deberá comunicar al arrendatario su voluntad de no prorrogar la duración del contrato con una antelación mínima de 30 días a la fecha de vencimiento del contrato, esto es, antes del día 20 de junio de 2021, pero que, según la documentación aportada de contrario, la actora por sí o a través de su representada, comunicó al demandado la rescisión del contrato de forma fehaciente el 28 de junio de 2021, siendo el primer aviso el del día 23 de junio de 2021, que no fue entregado al demandado por hallarse ausente; la rescisión comunicada en ningún caso estaba dentro de los 30 días de antelación mínima pactada y, en consecuencia, debía ser considerada no hecha. Adujo que siempre había remitido la documentación requerida para continuar con la propuesta de alquiler social tal como exige la Ley 24/2015 de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

En cuanto al pago de las rentas, aportó los dos ingresos realizados de los alquileres. Añadió que era el único de la Familia que estaba trabajando, y que tenía unos ingresos de 1.437 euros mensuales, estando pendiente del Informe Social que acreditase la situación de exclusión social de la Familia, y que no entendía la presentación de la demanda, cuando las negociaciones de la compra del piso iban viento en popa.

4. La sentencia, dictada el 13 de enero de 2022 y aclarada por auto de 10 de febrero de 2022, es estimatoria de la demanda. En su virtud, se condena al demandado al pago de la cantidad reclamada de contrario ascendente a 547,30 euros y al pago de las futuras rentas que se devenguen, y es estimada la acción de resolución del contrato por expiración del plazo, con imposición de las costas procesales al demandado. En la sentencia de 13 de enero de 2022, respecto de la expiración del contrato, se señaló, inicialmente, lo siguiente: " (...) la parte actora efectivamente notificó a la parte demandada la voluntad de resolver el contrato y no renovarlo, pero ello lo hizo sin respetar el plazo de 30 días de preaviso previsto en la Ley. Como indica la documentación obrante en autos, el burofax se remitió el día 17 de junio, pero solamente fue recibido en correos el 21 de junio y se intentó por primera vez su notificación el 23 de junio. Por ello, no se cumplió el plazo de preaviso de un mes, que habría expirado el 21 de julio en caso de haberse notificado con al menos dos días de anterioridad", y fue desestimada la acción de resolución del contrato por expiración del plazo y la acción de desahucio por carencia de título. Pero, debido a la rectificación de sentencia solicitada por la actora, fue estimada la demanda en su totalidad, en el sentido expuesto.

5. En escrito presentado por la actora en fecha 25 de enero de 2022, con posterioridad a la sentencia dictada, renunció a la reclamación de las rentas debidas, y solicitó la continuación del procedimiento en cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo, si bien, en escrito de 28 de enero de 2022, solicitó la aclaración/modificación de la sentencia, en el sentido de que la cantidad reclamada en concepto de rentas en el escrito de demanda ascendía a 547,30 euros y no 606,18 euros.

6. La sentencia fue rectificada por auto de 10 de febrero de 2022, y aclarada de oficio por auto de 20 de abril de 2022.

7. El apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida.

8. La apelada se opone se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba en cuanto a la acción en reclamación de rentas

1.El apelante aduce que, aparte de que la actora renunció a la acción en reclamación de rentas dentro del plazo de notificación de la sentencia dictada, en el fundamento de derecho tercero de la sentencia, se señala lo siguiente: " IMPAGO DE LA RENTA MENSUAL Por todo ello y tras valorar la prueba practicada, no se ha acreditado el pago de las rentas reclamadas por parte de la demandada y no se ha acreditado ningún hecho impeditivo, extintivo o excluyente que permita enervar la pretensión del actor. Todo lo anterior faculta a la parte actora al ejercicio de una acción de reclamación de rentas, sin perjuicio de que no sea estimable la acción de desahucio por precario. En definitiva, subsiste el arrendamiento entre las partes, pero se ha producido el impago de la renta por parte del demandado, con lo que debe estimarse la demanda por el importe reclamado y hasta la fecha de la sentencia, siendo por ello pertinente que el demandado continúe abonando la renta en los términos pactados originariamente. Por todo ello y tratándose de una deuda líquida, vencible y exigible, procede a la estimación parcial de la demanda y la condena al demandado al pago de la suma de 640,18 euros". El apelante aduce que ello es del todo erróneo, pues el demandado acreditó el pago mediante los documentos número 3 y 4 de la contestación, los dos justificantes de pago de los ingresos en concepto de pago de alquiler, ambos realizados en fecha 30 de noviembre de 2021, uno por importe de 154,80 euros y el otro por importe 547,30 euros, no siendo cierto que no acreditara el pago del alquiler durante el proceso judicial, tal y como puso de relieve al solicitar también la aclaración de sentencia, que le fue denegada.

2. Al respecto, aunque es cierto que, finalmente, la actora renunció a la acción en reclamación de cantidad, en la sentencia se examina dicha acción, en atención a las pretensiones de la demanda, presentada el 16 de septiembre de 2021.

En concreto, la actora reclamó en la demanda la condena al demandado al pago de la suma de 547,30 euros, en concepto de rentas adeudadas en ese momento procesal (entre el 22 de noviembre de 2017 y el 5 de enero de 2021). Y, si bien es cierto que el demandado abonó dicha suma, más 154,80 euros más (los meses siguientes), lo hizo ya en fecha 30 de noviembre de 2021 -así lo reconoce en su recurso-, esto es, tras haber sido emplazado en el procedimiento. Por tanto, esos 547,30 euros eran adeudados al tiempo de ser presentada la demanda, aunque, para mayor claridad, en el Fallo de la sentencia, debieran tenerse ya por abonados durante el procedimiento, al no tener el pago efectos enervatorios, puesto que el procedimiento es de desahucio por expiración de plazo del arrendamiento, no de desahucio por falta de pago de la renta. El demandado abonó lo que adeudaba a la actora, pero ese pago no puede tener más efectos que cumplir con su obligación legal, por lo que el Fallo de la sentencia debía contener tal precisión. Ello sin perjuicio de la condena al pago de " las futuras rentas que se devenguen".

3. Sin embargo, la cuestión ha quedado superada, en la práctica, por la renuncia de la actora a la acción en reclamación de rentas, tanto las reclamadas en la demanda como las futuras, renuncia que -se reitera- fue posterior al dictado de la sentencia, pero anterior al auto de rectificación de la sentencia, por lo que bien pudo haberse incluido en éste o en auto aparte la referencia a la renuncia a dicha acción, que, sin embargo, no ha dado lugar a pronunciamiento judicial alguno.

4. El motivo es estimado, pues el demandado es condenado en el auto de rectificación de la sentencia instado por la actora a abonar lo reclamado por la actora en la demanda, pese a la renuncia de la propia actora a la acción en reclamación de cantidad.

TERCERO.- Sobre el error en la valoración de la prueba en cuanto a la acción de desahucio por expiración del plazo

1. El apelante aduce que existe también un claro error en la valoración de la prueba, en referencia al segundo punto del Fallo de la Sentencia y del Auto de rectificación de10/02/2022, pues entra en contradicción el juez "a quo" en el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida cuando señala lo siguiente: " En este concreto procedimiento, la parte actora efectivamente notificó a la parte demandada la voluntad de resolver el contrato y no renovarlo, pero ello lo hizo sin respetar el plazo de 30 días de preaviso previsto en la Ley. Como indica la documentación obrante en autos, el burofax se remitió el día 17 de junio, pero solamente fue recibido en correos el 21 de junio y se intentó por primera vez su notificación el 23 de junio. Por ello, no se cumplió el plazo de preaviso de un mes, que habría expirado el 21 de julio en caso de haberse notificado con al menos dos días de anterioridad". Después, se motiva que " Es cierto que el arrendatario demandado no llegó a leer loscitados burofaxes, remitidos a la dirección correcta, y dejando al destinatario el correspondiente aviso, pero ello fue porque no los recogió, y la parte arrendadora no puede ser obligada a llegarmás allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal. La alegación de la parte arrendataria de falta de recepción del burofax remitido por el arrendador al arrendatario el 3 de abril de 2017,en el que les comunicaba su voluntad de no renovar la prórroga anual del contrato de arrendamiento que les vinculaba desde el 21 de junio de 2012, procede indicar que el mismo expiraba el 20 de junio de 2017 y, la notificación fehaciente se remitió el 3 de abril de 2017 a nombre del demandado y, al domicilio arrendaticio que el mismo ocupa y objeto de autos, por lo que en relación a su negativa a recepcionar la comunicación (hasta por dos veces, el 4/4/2017 alas 11:04:00 horas, y el 5/4/2017 a las 17:54:00 horas)...". Y, finalmente, se concluye que " En el caso de autos, consta acreditado que se remite comunicación el 3 de abril de 2017, en el que se expresa la voluntad de la propiedad de no renovar el contrato, mediante burofax que no fue recepcionado por el demandado pese a que el mismo fue remitido por dos veces correctamente a la vivienda arrendada antes identificada. De este modo, no puede sino concluirse que la arrendataria ha cumplido diligentemente con su obligación de comunicar su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento en el plazo de preaviso legalmente establecido, sin que la falta de recepción del mismo sea imputable al mismo, por lo que debemos concluir que la falta de recepción es imputable exclusivamente al comportamiento del arrendatario quien, pudiendo haber acudido al domicilio que le indicaba el servicio de mensajería a retirar el aviso no lo hizo, sin que, su falta de diligencia debida, sea trasladable al arrendador". Vuelve a existir un error en la valoración por el juzgador en cuanto a la documentación aportada en autos por la parte actora, por cuanto, por un lado, las fechas que recoge las resoluciones aquí apeladas, nada tienen que ver con las fechas del presente caso, y por lo tanto, eso, por sí mismo ya desvirtúa los argumentos justificantes del fallo final, y por otro, por entender que efectivamente ha acreditado perfectamente como así recoge la propia sentencia que la notificación de la rescisión del contrato fue hecha fuera de los 30 días de antelación a la fecha de finalización que recoge el contrato de arrendamiento, por cuanto la carta de rescisión del contrato de fecha 18 de junio de 2021 (que consta en los autos), su notificación fehaciente fue presentada en correos el día 21 de junio de 2021, realizando el primer intento de entrega en correo en fecha 23/06/2021, siendo finalmente entregado al demandado en fecha 28/06/2021; la parte actora mandó dicha carta fuera del plazo legalmente obligado (antes de los 30 días), plazo que debe considerarse de fecha a fecha, como prevé el art. 5 CC.

2. La apelada se opone. Aduce que envió al demandado un burofax el 16 de marzo de 2021 comunicando la voluntad de no prorrogar el contrato si no recibía la documentación requerida a tal efecto (documento nº 3 de la demanda), burofax que fue recogido por el demandado en fecha 23 de marzo de 2021, y que, posteriormente, le envió un burofax el 18 de junio que fue admitido en correos el día 21 de junio, como recordatorio del anterior (documento nº 4 de la demanda), por lo que era clara su voluntad, mientras que el demandado no aportó documentación alguna, por lo que no estaba interesado en prorrogar el contrato.

3. Ya se ha expuesto que, en virtud del auto de rectificación dictado en las actuaciones, fue también estimada la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo, pese a lo razonado inicialmente en la sentencia dictada, en la que -cabe precisar- la falta de entrecomillado o de empleo de letra en cursiva para aludir a extractos de resoluciones de la jurisprudencia menor introduce confusión, puesto que se contemplan fechas y supuestos distintos del que es objeto del procedimiento, y genera la contradicción a la que alude el apelante.

En cualquier caso, en relación con este concreto supuesto, se reitera que, en la sentencia inicial, se motiva que " En este concreto procedimiento, la parte actora efectivamente notificó a la parte demandada la voluntad de resolver el contrato y no renovarlo, pero ello lo hizo sin respetar el plazo de 30 días de preaviso previsto en la Ley. Como indica la documentación obrante en autos, el burofax se remitió el día 17 de junio, pero solamente fue recibido en correos el 21 de junio y se intentó por primera vez su notificación el 23 de junio. Por ello, no se cumplió el plazo de preaviso de un mes, que habría expirado el 21 de julio en caso de haberse notificado con al menos dos días de anterioridad", y es desestimada inicialmente la acción de desahucio por expiración del plazo. Pero, en el auto de rectificación, es estimada dicha acción, por lo que debemos estar a este último pronunciamiento, el cual no se halla debidamente motivado en el auto de rectificación.

4. La estimación de dicha acción es, sin embargo, procedente, pues se atiene a la documental aportada por la actora con la demanda, en la que, para fundar la procedencia de la acción, aludió la actora al documento nº 3, que es un burofax fechado el 16 de marzo de 2021, depositado en la Oficina de Correos el 17 de marzo de 2021 y entregado a su destinatario (el demandado) el 23 de marzo de 2021, que es del siguiente tenor:

" Le remitimos la presente en relación al contrato de arrendamiento de fecha 21 de julio de 2017 sobre la vivienda sita en Calle DIRECCION000 Nº NUM000, 08191 RUBÍ (Barcelona) en la que usted, como arrendatario, habita en virtud de dicho contrato.

En relación al citado Contrato, le comunicamos que el próximo día 21 de julio de 2021 finaliza el periodo inicial del arrendamiento, motivo por el cual nos ponemos en contacto con usted al objeto de que nos comunique si está interesado/a en prorrogar/renovar el citado Contrato de Arrendamiento por un año más.

A tal fin, y de estar interesada/o en proceder a la citada prórroga/ renovación, le rogamos que con objeto de revaluar si a fecha de hoy usted continúa cumpliendo los requisitos necesarios para ser beneficiaria/o de este tipo de viviendas en alquiler social, nos aporte, en el plazo de 30 días naturales (1 mes) la documentación actualizada necesaria para comprobar el cumplimiento de dichos requisitos (...)

De no recibir la misma, entenderemos que no está interesado en prorrogar el Contrato. A efectos de entrega de dicha documentación, le comunicamos que la misma podrá ser aportada a través decorreo electrónico en: contratos.alquilersocial@haya.es

Para cualquier tipo de aclaración o consulta relacionada con el contenido de esta comunicación puede contactar con nosotros en el 93 181 12 22.

Quedamos a la espera de sus noticias (...)"

No consta acreditado por el demandado ex art.217.3 LEC que, pese a haber recibido dicha comunicación, de la que resulta la comunicación de la finalización del contrato, y donde se le da oportunidad de renovar el contrato si aporta determinado documentación, comunicase a la actora ser ésa su voluntad.

Por tal motivo, la actora le remitió un nuevo burofax, fechado el 18 de junio de 2021, depositado en la oficina de Correos el 21 de junio de 2021 y entregado al destinatario en la citada oficina (el demandado) el 28 de junio de 2021, del siguiente tenor:

" Le remitimos la presente en relación al Contrato de Arrendamiento de fecha de 21 de julio de 2017 formalizado con esta entidad (en adelante el Contrato) y que tiene por objeto la vivienda sita en Calle DIRECCION000 Nº NUM000, 08191Rubí (Barcelona).

En relación al citado Contrato y no habiendo sido aportada la documentación solicitada por esta entidad al objeto de reevaluar, de cara a otorgarle una prórroga del Contrato.

Por medio de la presente, le comunicamos nuestra decisión de no prorrogar el Contrato, por lo que quedará extinguido y sin efectos a partir del próximo día 21 de julio de 2021; fecha ésta en la que deberá hacernos entrega de la Vivienda. Asimismo, le recordamos que la vivienda, al momento de su entrega, deberá encontrarse completamente libre, vacua y expedita de cualesquiera bienes, enseres y mobiliario de su propiedad. Sin perjuicio de lo anterior, le informamos de que en el caso en que llegada la fecha indicada y finalizado el contrato si el/ los arrendatarios/s incumpliesen su obligación de devolver la posesión del Inmueble arrendado (garaje y trastero incluidos, en su caso) incurrirán en el supuesto de ocupación inconsentida y cualquier pago que se realice al Arrendador, será recibido en concepto deBCC_332210_00000001 - 062001 - AME EA CCN20 - 000628 - 000477 - D1 2/3indemnización por la referida ocupación inconsentida.

Todo ello sin perjuicio de las acciones legale que correspondan al Arrendador para recuperar la posesión de lo arrendado y la reclamación de los daños y perjuicios causados por la ocupación inconsentida del inmueble. No obstante, lo anterior, y para cualquier tipo de aclaración o consulta, relacionada con el contenido de esta comunicación, o con la entrega de la vivienda, rogamos contacten con nosotros en el teléfono 93 181 12 22,pudiendo igualmente canalizar sus consultas a través de la dirección de correo electrónico: contratos.alquilersocial@haya.es (...).

5. Consideramos que, pese a que esta última comunicación puede inducir a error, cuando se señala que " Por medio de la presente, le comunicamos nuestra decisión de no prorrogar el Contrato, por lo que quedará extinguido y sin efectos a partir del próximo día 21 de julio de 2021", lo cierto es que, previamente, en la propia comunicación, se señala que " En relación al citado Contrato y no habiendo sido aportada la documentación solicitada por esta entidad al objeto de reevaluar, de cara a otorgarle una prórroga del Contrato", en clara relación con lo comunicado ya en el burofax previo recibido por el demandado el 23 de marzo de 2021. En esa fecha, le fue concedido el plazo de 30 días para aportar, en su caso, la documentación requerida para la renovación del contrato, que se le indicó finalizaba el 21 de julio de 2021, y donde fue advertido de que " De no recibir la misma, entenderemos que no está interesado en prorrogar el Contrato". Por tanto, el demandado pudo aportar esa documentación hasta el día 23 de abril de 2021, si era de su interés la prórroga del contrato, y no acredita haberlo llevado a cabo.

La interpretación conjunta de ambas comunicaciones -no la interpretación aislada de la última de ellas- conduce a tener por cumplido por la actora lo dispuesto en el art.10.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo del contrato:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."

Ello porque, en virtud del burofax recibido el 23 de marzo de 2021, el demandado pudo entender que el contrato finalizaba el 21 de julio de 2021, así como que, para evitar su finalización y prorrogar el mismo, tenía que aportar determinada documentación, que no fue enviada, sin alternativa alguna.

6. El motivo es desestimado.

7. El recurso es estimado en parte, sin imposición a ninguna de las partes de las costas de primera instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación