Sentencia Civil 643/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 775/2022 de 14 de noviembre del 2023

PRIMERO. - Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio verbal interpuesta a instancia de la entidad 2008 CAGERB,S.L. contra D. Eusebio y contra Dª Margarita en reclamación de la suma de 31.735,26 euros, más los intereses legalmente correspondientes desde la interpelación judicial, como deuda debida por rentas impagadas derivadas del contrato de arrendamiento suscrito entre la propietaria PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L., como arrendadora, y los demandados, como arrendatarios, contrato que tenía por objeto la vivienda sita en el Camí DIRECCION000 núm. NUM000 de Montgat, con plaza de garaje anexa.

La cantidad reclamada se corresponde con las rentas devengadas desde agosto de 2.018 a julio de 2.021 (36 mensualidades), precisándose en la demanda que la renta mensual era de 863,60.-euros hasta septiembre de 2.018 y de 882,59.- euros desde octubre de 2018 en adelante.

En sustento de su acción la actora expone que viene legitimada para el ejercicio de la acción que aquí se ventila por ser la titular de la facultad de explotación y cesión en arriendo de diferentes fincas, entre las que se encuentra la ocupada por los demandados. Sigue exponiendo que la vivienda de autos fue arrendada inicialmente por la citada mercantil, la propietaria PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L., quien el día 1 de mayo de 2.014 cedió, mediante contrato que se adjunta como doc. nº 3 a la demanda, los derechos a arrendar a la también mercantil VILA-SECA PROMOTORA DE VIVIENDAS, S.L. y que, finalmente, en fecha 1 de octubre de 2.015, se cedieron tales derechos a la hoy actora 2.008 CAGERB, S.L. mediante contrato de cesión. que se adjunta como doc. nº 4 al escrito de demanda.

Por último, en la demanda se expone que, con anterioridad a este litigio, VILA-SECA PROMOTORA DE VIVIENDAS, S.L. interpuso acción de desahucio con acción acumulada de reclamación de cantidad contra los dos demandados, lo que dio lugar a los autos de Juicio Verbal 857/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badalona, que estimó parcialmente la sentencia. Dicha sentencia fue recurrida dando lugar al rollo de apelación 832/2019 de esta misma Sección 13ª de la A.P. de Barcelona, que dictó la sentencia 987/2020, de 23 de diciembre, de la que fue ponente quien lo es de la presente resolución, por la que, al estimar la impugnación de la sentencia de primera instancia promovida entonces por D. Eusebio, revocó la sentencia apelada y desestimó la demanda al apreciar la falta de legitimación activa de la mercantil VILA-SECA PROMOTORA DE VIVIENDAS, S.L.

La demanda admite también que la vivienda de autos ha sido objeto de ejecución hipotecaria y se hace eco de los razonamientos expuestos en nuestra sentencia 987/2020, antes citada, en el sentido de que en los supuestos de "transmisión de un inmueble derivado de una subasta judicial, el decreto de adjudicación será el título en tanto que el testimonio del decreto de adjudicación equivale al otorgamiento de la escritura pública y, por tanto, sería considerado como la entrega o traditio del inmueble, y marca el momento en que se produce la consumación de la transmisión".

Ahora bien, partiendo de esta base, la demandante defiende literalmente que "ningún tercero adjudicatario ha discutido ni pedido tutela judicial alguna a respecto de la vigencia y subsistencia del contrato de 15 de octubre de 2.015 que le confiere a mi mandante las facultades de arrendar a terceros (entre otros los ahora demandados) las fincas objeto de ejecución hipotecaria. Es decir, por mucho que desde la D.O. del pasado 19 de mayo de 2.021 se hubiera expedido el testimonio del decreto de adjudicación, existiendo pues título y modo o transmisión como ha establecido la A.P. de Barcelona recogiendo la jurisprudencia del T.S. resulta que ello no comporta de forma automática la resolución del contrato que sirve de base al derecho de mi mandante. A lo sumo, podrá establecerse una novación subjetiva en la condición del cedente de las facultades de explotación contra un precio, y podrá valorarse, si a su derecho conviene, que la adjudicataria pueda entablar dentro del procedimiento hipotecario un incidente sobre terceros ocupantes y la validez o no de sus títulos, o alternativamente hacerlo en un proceso declarativo independiente de la ejecución hipotecaria.

Queremos decir que por los meses de junio y julio de 2.021 que también se reclaman, no será oponible la existencia de un decreto de adjudicación ya firme y expedición de testimonio del mismo caso que se hubiera producido, en tanto no se ha resuelto voluntaria ni judicialmente el contrato acompañado de doc. 4 de la demanda, -no olvidando que la situación posesoria de los demandados trae causa precisamente en el mismo (el contrato inicial de 2.011 se encuentra desde hace años en situación de tácita reconducción mensual que 2.008 Cagerb, S.L. ha venido consintiendo y tolerando)."

La codemandada, Dª Margarita, fue declarada en rebeldía.

El codemandado Sr. Eusebio, se opuso a la reclamación invocando la excepción de falta de legitimación activa que, a su entender, concurriría por cuanto la actora, 2008 CAGERB, S.L. , no ostenta título ni relación contractual con el comandante que le legitime para la reclamación de cantidad derivada del impago de rentas arrendaticias de la vivienda sita en Montgat, calle DIRECCION000, NUM000. Alega en apoyo de esta tesis: (1) que el contrato de cesión de derechos de explotación de inmuebles de 1 de octubre de 2015 (Doc 4 demanda) suscrito entre la propietaria de la vivienda y la actora, no ha sido consentido por el Sr. Eusebio, que no ha tenido ninguna intervención, de modo que carece de eficacia frente a dicho demandado. (2) Que, a la fecha de interposición de la demanda (30 de julio de 2021), la vivienda no pertenecía ya a la cedente de los derechos, esto es, a PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L., al haber sido adjudicada a una tercera entidad, en sede de ejecución hipotecaria. Y (3) que en el incidente de ocupantes seguido en el seno de dicha ejecución hipotecaria se acordó, mediante auto de 17 de abril de 2018, que el Sr. Eusebio no tenía título de ocupación sobre la vivienda, estimando que desde entonces tiene la condición de mero ocupante de la vivienda.

Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Badalona se dictó la sentencia núm. 38/2022, de 9 de febrero, por la que se estimó parcialmente la demanda y se condenó a la parte demandada a abonar a la entidad 2008 CAGERB, S.L. la cantidad de 29.970,08.- euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda sin imposición en costas.

Así, en síntesis, la magistrada argumentaba que la actora, 2008 CAGERB,S.L., estaba legitimada para la reclamación de rentas, legitimación que no podía cuestionar el demandado al haberla admitido en el anterior litigio al que hemos hecho referencia, siendo que esa legitimación resulta del contrato de cesión (doc. 4 demanda) que se dice suscrito en fecha 1 de octubre de 2015 entre 2008 CAGERB y la entidad VILASECA PROMOTORA DE VIVIENDAS, S.L., que, según se afirma en la sentencia, ostentaba el derecho de explotación.

Partiendo de la legitimación activa de 2008 CAGERB para la reclamación de rentas, la magistrada analiza durante cuánto tiempo mantuvo esa legitimación la actora para concluir que, en fecha 19 de mayo de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Badalona en el Procedimiento de Ejecución hipotecaria número 593/2015 (doc. 10 demanda) se acordó librar "el correspondiente mandamiento por duplicado al Registro de la Propiedad número 1 de Mataró para las cancelaciones acordadas en el referido Decreto, adjuntándose testimonio del mismo con expresión de su firmeza", por lo que fue en dicho momento cuando la entidad demandante perdió la propiedad de la finca de autos y con ello la legitimación activa para reclamar las rentas devengadas con posterioridad a la misma, habiéndose extinguido el contrato de conformidad con lo dispuesto en el art. 13 LAU 1994.

En consecuencia, la magistrada concluye que la actora no tiene legitimación para reclamar las rentas de junio y julio de 2021.

Por último, ante la alegación de que, en el seno de la señalada Ejecución hipotecaria, se tramitó un incidente de tercer ocupante en el que, por Auto de fecha 17 de abril de 2018, se acordó que el demandado no tenía derecho a permanecer en la vivienda, y que, consiguientemente, el contrato de arrendamiento quedó rescindido por ineficacia sobrevenida, la magistrada concluye, con cita de sentencias del TC y de esta mismo tribunal, que ese auto carece de la trascendencia que le pretende otorgar el Sr. Eusebio, pues se trata de una resolución dictada en el trámite previsto en el art. 661 y 675 LEC que regula "un incidente, dentro de la ejecución, que permite desalojar inmediatamente a quienes puedan ser considerados ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. En otros términos, un incidente dentro del proceso de ejecución hipotecaria para que los poseedores, en el momento de ser requeridos para el desalojo y ulterior lanzamiento, puedan exhibir un título cuya eficacia sólo a efectos de la ejecución debe valorar el Juez a los efectos de decidir si esa situación posesoria ha de subsistir en tanto la cuestión se decida en el juicio correspondiente".

Frente a esa sentencia se alza el Sr. Eusebio, a través de su representación procesal reiterando en esta alzada las alegaciones, antes reseñadas, por las que se opuso a la demanda

SEGUNDO. - Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de ciertos hechos que consideramos acreditados y de los que enfatizaremos en "negrilla" los más relevantes. Son los siguientes:

1.- El día 26 de octubre de 2011, PROMOCIONS CARRER LES BATERIES, S.L., como arrendadora, y D. Eusebio y Dª. Margarita, como arrendatarios, suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en el DIRECCION000, número NUM000, de Montgat, así como de la plaza de aparcamiento sita en el mismo edificio y señalizada con el número NUM001, en concepto de Anexo, por un año prorrogable, hasta alcanzar una duración de cinco años, sin perjuicio de la prórroga anual obligatoria hasta un máximo de tres años más, (documento 1 de la demanda).

2.- PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L., en fecha 1 de mayo de 2.014 cedió los derechos a arrendar a VILA-SECA PROMOTORA DE VIVIENDAS, S.L. (hecho alegado por la actora y admitido por el demandado en el juicio de desahucio precedente seguido a instancia de esta última entidad)

3.-El día 1 de noviembre de 2015, PROMOCIONS CARRER LES BATERIES, S.L. cedió a 2008 CAGERB S.L. los derechos de explotación de varios inmuebles, entre los que se halla la vivienda sita en el DIRECCION000, número NUM000, de MONTGAT, por un periodo de 20 años, subrogándose la cesionaria en la posición de arrendadora en los contratos de arrendamiento vigentes, (documento 3 de la demanda).

4.-Por la representación procesal de la mercantil VILASECA PROMOTORA

DE VIVIENDAS, S.L. se interpuso demanda de juicio de desahucio con relación a la vivienda de autos, así como acción acumulada de reclamación de rentas contra D. Eusebio, y contra Dª Margarita.

De dicha demanda conoció en primera instancia el Juzgado de Primera Instancia n° 6 de Badalona, que dictó sentencia el 22 de febrero de 2019 por la que se estimaba parcialmente a demanda interpuesta por dicha mercantil y se condenaba a los demandados a abonar solidariamente a la actora la suma de 3452,8 € en concepto de rentas arrendaticias hasta agosto de 2018 inclusive.

Ambas partes impugnaron dicha resolución, dando lugar al rollo de apelación del que conoció esta misma Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (Rollo 832/2019), que resolvió el recurso por sentencia 987/2020, de 23 de diciembre, por la que, estimando la impugnación promovida por el Sr. Eusebio, se acordó revocar la sentencia de primera instancia y, con desestimación de la demanda inicial de las actuaciones, se acordó absolver a los demandados de cuantos pedimentos se

dirigían en su contra a instancia de VILASECA PROMOTORA DE VIVIENDAS, S.L. (se acompaña nuestra sentencia como doc. nº 5 junto al escrito de demanda).

5.-Resulta necesario poner de manifiesto, que tal y como se recoge en los argumentos de nuestra sentencia 987/2020, en ese procedimiento el Sr. Eusebio sostuvo, como alegaciones de oposición a la demanda y para justificar la falta de legitimación activa de VILASECA PROMOTORA DE VIVIENDAS, S.L. que invocaba, entre otras:

(i) la existencia de una transmisión a un tercero de la finca arrendada en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se habría dictado decreto de adjudicación a favor de un tercero, argumento acogido en primera instancia, lo que había llevado a la juzgadora de primer grado, sobre la base de que con tal decreto se había producido la transmisión de la finca litigiosa, a concluir, de un lado, que

VILASECA carecía de legitimación para mantener la acción de desahucio, y, de otro lado, que la actora solo podría cobrar las rentas debidas hasta la fecha en que se dictó tal decreto de adjudicación. Este argumento no fue suscrito por este tribunal al entender que, para que operase la transmisión de la finca, no bastaba con el decreto de adjudicación, sino que era necesaria también la entrega del testimonio del decreto de adjudicación que equivaldría al otorgamiento de la escritura pública y,

por tanto, sería considerado como la entrega o traditio del inmueble marcando el

momento en que se produce la consumación de la transmisión

(ii) En esta misma resolución se hace constar que en el acto de la vista llevado a cabo en dicho procedimiento, el Sr. Eusebio alegó, como hecho de nueva noticia, que en realidad la entidad allí demandante, VILASECA PROMOTORA DE VIVIENDAS,S.L. no era ya la cesionaria de los derechos de explotación de la finca de autos, toda vez que en el año 2015 había sido cedida la explotación a otra empresa, denominada "2008 CAGERB,S.L, aportando en el acto de juicio una notificación (doc. n° 2, .f 19) fechada el 13 de septiembre de 2018 en que esta tercera empresa notificaba a los arrendatarios un incremento de renta por la vivienda de autos.

Esta fue la razón que llevó a este tribunal a concluir que efectivamente VILASECA carecía de legitimación activa por cuanto, desde la cesión operada por contrato de 1 de octubre de 2015, antes reseñado, los derechos de explotación sobre la vivienda de autos los tenía ya, según las propias alegaciones del Sr. Eusebio en dicho procedimiento, una en tercera entidad, la aquí demandante "2008 CAGERB,S.L" quien, desde entonces, había asumido la condición de arrendadora, emitiendo los recibos de rentas, e, incluso, notificando a los arrendatarios el incremento de la renta, lo que se acreditaba, como se indica en nuestra sentencia, con el doc. 2 aportado por el demandado Sr. Eusebio en el acto de la vista de aquel juicio).

6.-A instancia de SAREB, S.A se ha seguido procedimiento de ejecución hipotecaria (autos 593/2015 del JPI nº 4 de Badalona) contra PROMOCIONS CARRER LES BATERIES S.L., como parte ejecutada, en el que en fecha 3 de septiembre de 2018 se dictó decreto de adjudicación de varios bienes inmuebles entre los que se halla la vivienda sita en el DIRECCION000, número NUM000, de MONTGAT, en favor de SAREB S.A., ( vid. doc. nº 7 de la demanda).

7.- En el seno de dicha Ejecución Hipotecaria se siguió incidente de derecho de ocupantes a permanecer en inmueble (incidente18/2018) que finalizó por auto n° 156/2018, 17 de abril, en que se acordó que el Sr. Eusebio, ocupante de la finca sita en el DIRECCION000, numero NUM000 de Montgat, no tenía derecho a permanecer en esta vivienda.

8.-En fecha 10 de octubre de 2018, se formalizó acta de cesión de adjudicación de varios bienes inmuebles, entre los que se halla la vivienda sita en el DIRECCION000, número NUM000, de MONTGAT, en favor de la entidad LEDYARD S.L como adjudicataria.

9.- En fecha 23 de enero de 2019, la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Badalona acordó expedir mandamiento con testimonio del decreto de adjudicación de 3 de septiembre de 2018, a fin de que se inscribiera el derecho de propiedad en favor de la adjudicataria LEDYARD S.L.

En prueba de estos hechos, el propio Sr. Eusebio adjuntó en el acto de vista copia de la nota simple del Registro de la Propiedad número 1 de Mataró (doc. 1) en el que se indica que la entidad LEDYARD, S.L. ostenta la plena titularidad dominical de la vivienda de autos por título de adjudicación formalizada en documento de fecha 23 de enero de 2019 según la inscripción 4ª de fecha 1 de diciembre de 2021.

10.-El día 22 de octubre de 2018, PROMOCIONS CARRER LES BATERIES S.L. presentó recurso directo de revisión contra el decreto de adjudicación de 3 de septiembre de 2018, que fue desestimado por auto de 21 de enero de 2019. Frente al auto desestimando el recurso directo de revisión, PROMOCIONS CARRER LES BATERIES S.L. formuló recurso de apelación que fue desestimado por auto dictado por la Sección 14ª de esta A.P. de Barcelona, de fecha 19 de octubre de 2020. PROMOCIONS CARRER LES BATERIES S.L. interpuso recurso de casación que la Audiencia Provincial no admitió a trámite, y formulado recurso de queja, fue inadmitido por el Tribunal Supremo por auto de 21 de abril de 2021 (se aportan todas estas resoluciones dentro del bloque documental nº 1 adjuntado al escrito de contestación)

TERCERO. - Partiendo de estos hechos que consideramos probados procederemos a analizar las diversas alegaciones que como motivos de apelación se reiteran en esta alzada.

1.-Por lo que se refiere a la pretendida falta de legitimación activa, el apelante, Sr. Eusebio, en primer lugar, señala que la juzgadora incurre en error en cuanto a la fundamentación y pronunciamiento sobre la legitimación activa, pues, en contra de lo que se afirma, no existió cesión a la actora por parte de VILASECA PROMOTORA DE VIVIENDAS, como se afirma, lo cual es cierto, pues la cesión de los derechos de explotación del inmueble de autos a 2008 CAGERB la otorgó la titular del mismo, esto es, PROMOCIONS CARRER LES BATERIES S.L. mediante contrato de cesión de 1 de noviembre de 2015.

El Sr. Eusebio pretende que dicho contrato no le es oponible pues ni le fue comunicado ni lo consintió.

No podemos aceptar esta alegación, puesto que, de la postura procesal mantenida por el propio Sr. Eusebio en el juicio de desahucio y reclamación de rentas precedente, es decir, de las alegaciones formuladas y documentos por él aportados en dicho procedimiento, que se recogen en nuestra sentencia 987/2020, que él mismo aporta en este litigio, no cabe más que concluir, conviniendo con el criterio de la magistrada, que el Sr. Eusebio conoció esta cesión, pues hasta le fue comunicada por la aquí actora apelada una elevación de la renta arrendaticia, como acredita, e implícitamente la consintió al abonar las rentas.

En este sentido, resulta plenamente de aplicación, no la cosa juzgada, pues no hay identidad de partes, pero sí la inveterada doctrina jurisprudencial que afirma la necesidad de admitir la legitimación "ad causam" de la parte demandante cuando ésta ha sido reconocida por la parte demandada dentro o fuera del proceso ( SSTS de 12 marzo 1955, 30 junio 1958 , 15 marzo 1982 , 7 mayo 2001, 29 octubre 2004, 13 de abril de 2011, entre otras), doctrina recogida también en el ATS de 3 de abril d 2019 ( Roj: ATS 3589/2019 - ECLI:ES:TS:2019:3589 ª).

Otra cosa es, como analizaremos posteriormente, si esa legitimaciónm se mantiene para exigir el pago de todas las rentas que se pretende.

2.-Por lo que se refiere a la trascendencia del auto dictado en el llamado incidente de ocupantes en el seno de la ejecución hipotecaria seguida contra PROMOCIONS CARRER LES BATERIES S.L., resolución a la que hemos hecho referencia, suscribimos plenamente el criterio de la juzgadora de primer grado cuando afirma que dicha resolución ni crea ni extingue derechos, pues solo tiene una virtualidad procesal restringida al ámbito de la propia ejecución hipotecaria que permite que los poseedores de la finca objeto de ejecución, en el momento de ser requeridos para el desalojo y ulterior lanzamiento, puedan exhibir un título "cuya eficacia sólo a efectos de la ejecución debe valorar el Juez a los efectos de decidir si esa situación posesoria ha de subsistir en tanto la cuestión se decida en el juicio correspondiente".

3.- Por último, por lo que se refiere a las rentas debidas en relación con la transmisión de la propiedad de la vivienda de autos, no podemos suscribir los argumentos de la sentencia apelada en cuanto a los hitos temporales relevantes.

En un supuesto relativo a otra vivienda de la misma promoción en el que también actuaba como codemandante 2008 CAGERB,S.L. seguidos ante esta misma Sala como rollo 384/2022, hemos dictado la sentencia 576/2023, de 6 de octubre, muchos de cuyos argumentos debemos reproducir ahora al ser pertinentes para la resolución del litigio.

Señalábamos que, por razones de vigencia temporal, que también son aplicables en el supuesto de autos dado que el contrato de arrendamiento data de 26 de octubre de 2011, es de aplicación el artículo 13 de la LAU de 24 de noviembre de 1994 en su redacción original y que, bajo dicho régimen jurídico, se dictó la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), Sección primera, de 14 de julio de 2015, nº 414/2015, rec. 885/2013, que señala:

" De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994 , se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos, pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.

En consecuencia, carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello, aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.

También resulta así de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que "el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada". En este caso cabía entender, además, que la entrega de la cosa al nuevo propietario se había producido en virtud del auto de adjudicación pues a estos efectos se equipara a la escritura pública ( artículo 1462 del Código Civil ), que aquí resulta innecesaria. En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil.

De ahí que el demandante no puede ser considerado propietario-arrendador del inmueble en el momento en que se devengaron las rentas cuyo pago reclama".

Y actualmente, el artículo 673 LEC , en la redacción dada por el artículo 1.20 de la Ley 19/2015, de 13 de julio y por la posterior disposición adicional 1 de la Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio , dispone:

"Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.

El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria ".

De lo anterior se deduce, como también afirmábamos tanto en nuestra Sentencia 987/2020 como en la reciente sentencia 576/2023, que cuando estamos ante una transmisión de un bien inmueble derivado de una subasta judicial, adquiere una vital importante el decreto de aprobación del remate -y no su notificación- emitido por el Letrado de la Administración de Justicia, el cual debe ser considerado como el título y el momento de perfección, mientras que el testimonio de dicho decreto ( artículo 673 de la LEC) equivaldría al otorgamiento de la escritura pública y, por tanto, sería considerado como la entrega o traditio del inmueble y el momento en el que se produce la consumación de la transmisión.

Por ello, es el testimonio del decreto de adjudicación el momento a partir del cual deja de tener derechos y obligaciones el anterior propietario, pasando a ser el nuevo titular el legitimado tanto para ejercerlos (reclamación de rentas), como para soportarlas.

Pues bien, a efectos de este litigio, hemos considerado probado, apartándonos del criterio de la magistrada, que en los autos de ejecución hipotecaria se dictó decreto de adjudicación el día 3 de septiembre de 2018 y que el día 23 de enero de 2019, la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de BADALONA acordóŽ expedir mandamiento a fin de que se inscribiera el derecho de propiedad en favor de la adjudicataria LEDYARD S.L, sin que las incidencias registrales posteriores incidan sobre el efecto traslativo del dominio, puesto que la inscripción registral no tiene efectos constitutivos, y siendo que, como advertíamos en nuestra Sentencia 576/2023, ni el recurso de revisión, ni el de apelación ni el de queja ante el Tribunal Supremo tienen efectos suspensivos.

Por lo tanto, fue en fecha 23 de enero de 2019 cuando la entidad demandante perdió la legitimación activa para reclamar las rentas devengadas con posterioridad a la misma, al perder vigencia el derecho de cesión que ostentaba la entidad demandante por habérselo concedido la propietaria cedente, PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L.

Así las cosas, 2008 CAGERB, S.L. solo puede reclamar las rentas correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2018 y de enero de 2019, ambos incluidos, que son los que se habían devengado hasta la fecha en que la propiedad debe considerarse adquirida por la adjudicataria, LEDYARD S.L.

De este modo la suma total que tiene derecho a percibir la recurrente en concepto de rentas debidas ascendería (s.e.u.o.) a la cantidad de 5257,56.-euros, comprensiva de dos mensualidades a razón de 863,60.-euros, y otras cuatro mensualidades a razón de 882,59.-euros.

Ello conduce a una estimación parcial del recurso que conduce a revocar la sentencia apelada y a mantener la estimación parcial de la demanda inicial, pero por una suma mucho menor a la reconocida en la misma.

CUARTO. -Dada la estimación parcial tanto de la demanda inicial como del recurso de apelación interpuesto, no ha lugar a hacer expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias (ex arts. 394 y 398 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,