Sentencia Civil 92/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 946/2021 de 14 de febrero del 2023

PRIMERO. -Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio ordinario presentada por la representación procesal de D. Simón mediante la que ejercita, como arrendatario que fue de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Sant Joan Despí Montseny, acción en liquidación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de enero de 2014.

Dicho contrato, del que fueron partes el actor, como arrendatario, y los consortes D. Carlos y Dª Elisabeth, como arrendadores tenía una duración prevista de un año prorrogable hasta tres más. Mediante burofax de fecha de 27 de noviembre de 2017, los propietarios comunicaron al arrendador su intención de no prorrogar el contrato al finalizar el término ordinario máximo del mismo, esto es, con efectos el 1 de enero de 2018. Sin embargo, las partes (doc. nº 7), firmaron un anexo al contrato, prorrogando el mismo a lo largo del mes de enero de 2018 y fijando que por cada día en que el arrendatario se retrasase en devolver la posesión de la vivienda en las condiciones pactadas en el contrato inicial, este debería abonar en compensación la suma de 57.-euros diarios. La posesión de la vivienda fue retornada a finales de mayo de 2018.

En la demanda inicial de las actuaciones el actor reclamaba, en concreto, la suma de 12.282.-euros que se corresponde, según alega: (i) en cuanto a 1.600.-euros, en concepto de fianza arrendaticia en su día prestada cuyo reintegro interesa; (ii) en cuanto a 9.657,34.-euros, como importe del aval ejecutado por la parte arrendadora, aval prestado como garantía adicional por el arrendatario actor al concertarse el arriendo, y (iii) en cuanto a la suma de 1.024,66.-euros, se reclama en concepto de gastos de extinción del contrato.

La demanda se dirige solo contra la Sra. Elisabeth.

La demandada se opuso a la demanda alegando, en síntesis, en primer lugar, que la vivienda se entregó en perfecto estado de conservación con un recién enlucido de pintura blanca en techos y paredes, y con el suelo recién barnizado, habiéndose comprometido el arrendatario, conforme al pacto cuarto del contrato de arrendamiento, a devolverla en iguales condiciones, y no la ha hecho así.

En segundo lugar, exponía que el contrato imponía al arrendatario la obligación de satisfacer ciertos tributos (IBI, basuras...) pero, a continuación, le permitía retener provisionalmente las cantidades por dichos conceptos, retención que el arrendatario podía consolidar a la finalización del contrato, a modo de bonificación, si la parte arrendadora conseguía volver a arrendar la finca sin solución de continuidad, para lo cual el arrendatario asumía una obligación de colaboración activa. Así, si no se cumplían estas condiciones, entonces el arrendatario perdía la bonificación y debía abonar a la parte arrendadora el importe de los tributos retenidos. Sobre esta base, la demandada arrendadora alega que no pudo volver a alquilar la finca a la extinción del término contractual previsto y considera que no se han cumplido las condiciones a las que quedaba sometida la efectividad de la expresada bonificación, con lo que correspondía al arrendatario el pago de los tributos y, ante su negativa, ejecutó el aval otorgado como garantía adicional hasta el límite de la deuda.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Feliu de Llobregat se dictó la sentencia nº 37/2021, de 11 de febrero, que estimó parcialmente la demanda interpuesta y condenó a la demandada a abonar al actor la suma de 11.257,34.-euros, más los intereses devengados desde la interposición de la demanda e imponiendo a cada parte las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.

En sustento de esta decisión la juzgadora de primer grado considera, en primer lugar, que consta acreditado que el actor recibió la vivienda en perfecto estado y que no pintó las paredes y puertas, ni pulió y abrillantó los suelos al finalizar el arriendo, siendo gastos que efectivamente asumió la parte arrendadora, como también se acredita. Sin embargo, considera también que se trata de actuaciones cuya necesidad resulta del uso y desgaste normal de la vivienda. Por ello, en atención al régimen jurídico que entiende aplicable, debiendo estarse según la juzgadora a lo que resulta de lo dispuesto en los art. 21.3 y 36 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sin corrección alguna, concluye que dichos trabajos quedarían excluidos de la cobertura de la fianza, que debe ser por ello reintegrada al arrendatario.

En segundo lugar, por lo que se refiere a la ejecución del aval, la jueza a quo considera que no ha quedado acreditado que el arrendatario actor incumpliera las obligaciones que el contrato le imponía para validar la retención definitiva de las cantidades relativas a los tributos, y por ello concluye que la demandada arrendadora ha ejecutado indebidamente el aval prestado en garantía, y por ello la condena también a su restitución al actor por el importe reclamado de 9.657,34.-euros.

Por último, en tercer lugar, la juzgadora rechaza la reclamación de 1.024,66.-euros que se realiza por el concepto genérico de "gastos por la extinción del contrato de arrendamiento" por estimar que ni se concretan ni se justifica la cuantía que por esta razón se reclama.

La demandada, Sra. Elisabeth, interpone recurso de apelación contra dicha sentencia mostrando, en resumen, su disconformidad con la valoración probatoria que efectúa la juez a quo y con los razonamientos jurídicos. Así, en primer término, por lo que se refiere a las obligaciones que debe asumir el arrendatario en cuanto al estado de la vivienda al tiempo de finalizarse el arrendamiento y reintegro de la posesión, considera que en el contrato las partes acordaron un régimen especial del que se deriva la obligación del arrendatario de pintar la vivienda y pulir sus pavimentos, a cuyo coste, por tanto, considera la apelante que debe imputarse la fianza.

En segundo término, reitera en esta alzada que la posibilidad de que el arrendatario retuviera definitivamente en su poder las cantidades relativas a los pagos de tributos a que se referían las cláusulas 12ª y 13ª del contrato de arrendamiento, se supeditaba a que la arrendadora conseguía volver a arrendar la finca sin solución de continuidad, lo que no ocurrió, para lo cual el arrendatario asumía una obligación de colaboración activa, que, a criterio de la recurrente, el Sr. Simón tampoco observó.

Por todo ello solicita que, con estimación de su recurso, se revoque la sentencia apelada y en esta alzada se dicte otra en su lugar por la que se desestime íntegramente la demanda inicial de las actuaciones con expresa imposición al actor de las costas causadas.

El actor se opone al citado recurso y, suscribiendo los razonamientos vertidos por la juzgadora de instancia y, por tanto, aquietándose a la estimación parcial de su demanda, solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

A la vista de las alegaciones anteriormente expuestas, la controversia en esta alzada versa esencialmente sobre dos cuestiones que analizaremos separadamente: (i) la determinación de en qué condiciones debía reintegrar el arrendatario la posesión de la vivienda arrendada a la arrendadora a la finalización del contrato, para, en función de ello, establecer cuáles sus obligaciones al respecto y establecer si las ha cumplido o no, con las consecuencias económicas procedentes; y (ii) establecer en qué condiciones el actor arrendatario aquí apelado podía hacer suyas definitivamente las cantidades retenidas correspondientes a los tributos que pesaban sobre la vivienda arrendada.

SEGUNDO. - Examinaremos a continuación el primero de los objetos de controversia enunciados, esto es, el relativo a las condiciones de la finca al tiempo de reintegro de la posesión.

Este tribunal ha expuesto en numerosas resoluciones el régimen jurídico aplicable.

El artículo 21 de la LAU de 1994 dedicado a la conservación de la vivienda, en su parte ahora relevante, dispone que:

" 1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .(...)

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario".

Se debe indicar que este precepto está ubicado dentro del capítulo IV del TÍTULO II de la LAU, que se refiere a los arrendamientos de vivienda, y el art. 6 de este texto legal

previene que serán " nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

Por su parte, el artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable. En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Así lo hemos expresado en resoluciones anteriores de esta misma Sección, por ejemplo, en Sentencia de 11 de noviembre de 2015, o también sentencias de 15 y 29 de julio de 2013.

Venimos indicando que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ).

Y precisamos que la expresión "tal como lo recibió" - en defecto de pacto sobre la devolución - debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla"( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros).

Señalamos también que debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ).

En este mismo sentido nuestras sentencias nº 325/2022, de 28 de junio ( Roj: SAP B 6707/2022 - ECLI:ES:APB:2022:6707 ) o la sentencia nº 507/2022, de 18 de noviembre ( Roj: SAP B 12247/2022 - ECLI:ES:APB:2022:12247 ).

Pero, de modo aún más específico, en relación con los gastos de pintura y limpieza de la vivienda, la sentencia nº 744/2021, de 28 de diciembre ( Roj: SAP B 15999/2021 - ECLI:ES:APB:2021:15999) expone nuestro criterio en los siguientes términos: " respecto a la pintura de los paramentos de la vivienda, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010 , 23 de abril de 2013 y más recientemente 11 de noviembre de 2015 , 13 de julio de 2016 o 13 de enero 2020 , entre otras), viene manteniendo que, "en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de ocupación por el inquilino". Y en el caso de autos, no ha quedado acreditado que la conveniencia de pintar la vivienda responda a la existencia de desperfectos o daños en la pintura que vayan más allá del que se deriva del desgaste por el normal uso y el paso del tiempo (testifical del Sr... ), que, conforme a lo dispuesto en el art. 1561 CC , no es imputable al arrendatario.

Se exceptúan de dicha regla general aquellos supuestos en que así lo hayan pactado las partes".

En el supuesto de autos, la demandada invoca el pacto 4º del contrato, conforme al cual las partes convienen que:

" El Arrendatario reconoce recibir la vivienda en perfecto estado de conservación y con un recién enlucido de pintura blanca en los techos, en todas sus paredes interiores y en las puertas y cancelas exteriores, con un recién barnizado natural de las puertas y suelos de madera interiores, con un recién abrillantado en los suelos de mármol y con todas sus estancias aseadas, según la memoria de distribución de plantas, acabados e instalaciones que se adjunta como Anexo al presente Contrato de Arrendamiento; y se obliga a conservarla y devolverla, tal cual se le entrega, en el mismo estado e igual nivel de aseo".

Por su parte, como bien indica la juzgadora, el pacto 17º del contrato establece, en su parte relevante, que " el Arrendatario se compromete a desalojar la vivienda objeto del presente Contrato de Arrendamiento a la fecha de finalización del último periodo de arrendamiento o de sus prórrogas, caso de aplicarse estas, y a entregar las llaves de la misma, dejando la vivienda vacía de contenido y en el mismo estado de conservación y enlucido en el que se encuentra en el momento de la firma del presente Contrato de Arrendamiento".

La resolución del recurso exige determinar si estas estipulaciones contractuales regulan o no un régimen especial que se configura como una excepción a la regla general expuesta, aplicada por la resolución recurrida, que deba prevalecer sobre este régimen general.

A nuestro criterio, discrepando del que se mantiene en la resolución recurrida, estas estipulaciones contractuales suponen una especificación del régimen legal, que, efectivamente, implicaba que el arrendatario tenía la obligación de devolver la posesión de la vivienda arrendada en ciertas condiciones, al existir pacto expreso al efecto; pero ello, como veremos, no es más que una correspondencia con lo que él había recibido al arrendar la repetida vivienda, con lo que no entraña ninguna modificación en su perjuicio.

Así, las partes hacen constar expresamente que se entrega la vivienda, no solo en buen estado de modo genérico, como señala la normativa expuesta, lo que hubiera exigido de la parte arrendadora simplemente la entrega en condiciones de habitabilidad, pero no necesariamente con los paramentos recién pintados y el suelo recién abrillantado; consideramos, por tanto, que la entrega se produjo con un estándar de calidad que superaba el genérico. Siendo ello así, la correlativa obligación del arrendatario de devolver la cosa tal como la recibió, dada la existencia de este expreso pacto, abarca su obligación de pintar los techos y paredes, barnizar las puertas y pulir el suelo, pudiendo hacerlo la propiedad a su costa si él no hubiera asumido esta obligación, como es este el caso.

En este orden de cosas, hemos de precisar que esta previsión no va en perjuicio de los derechos del arrendatario reconocidos en la LAU porque no se le impone ninguna carga u obligación que no sea la estricta contraprestación a una calidad de la que previamente el arrendatario había disfrutado. En este sentido, lo que a nuestro juicio podría entrañar un perjuicio para el arrendatario proscrito por lo dispuesto en el art. 6 LAU sería que se le obligara a devolver la vivienda arrendada en mejores condiciones que las que tenía al recibirla, es decir, que se le impusieran cargas no autorizadas por la ley, como, por ejemplo, acontecería en el caso de que, habiéndose entregado la vivienda en buen estado pero no recién pintada, se obligara a la parte arrendataria a devolverla recién pintada.

Por ello, estimamos que debe prosperar este motivo de apelación, sin que el arrendatario pueda recuperar las sumas aplicadas por la parte arrendadora a las tareas de repintado de paredes y techos, barnizado de puertas y abrillantado o pulido del suelo de la vivienda.

TERCERO. -Por lo que respecta al régimen de la retención prevista de las cantidades relativas a los tributos, hay que estar a las previsiones recogidas en los pactos 12º y 13ª del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, a cuyo tenor:

" 12º. -El Arrendatario queda obligado al pago en su totalidad, del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y de las Tasas de Alcantarillado y de Recogida de Basuras y del Tributo de Movilidad Urbana así como de cualquier impuesto, tributo, tasa o arbitrio actual o futuro que pueda corresponder a la vivienda.

Igualmente, el Arrendatario queda obligado al pago de la parte proporcional que le corresponda a la vivienda arrendada sobre las Tasas o Impuestos derivados del aprovechamiento del vado de acceso al túnel de entrada a los garajes, así como de los gastos derivados de las tareas de conservación, iluminación y mantenimiento del referido túnel de acceso.

En el año natural referenciado al ejercicio de 2013 los referidos gastos son, en su valoración de repercusión mensual:

Impuesto Bienes Inmuebles (IBI)... 83,07 €

Arbitrios, Tributos y Tasas ...15,93 €

Otros Gastos... 21,00 €

Total... 120,00 €

Dichos importes serán considerados como concepto aparte al del alquiler de la vivienda.

El Arrendatario se obliga a satisfacer cuantos importes puedan sobrevenir como consecuencia de nuevos conceptos fiscales, así como por aumentos en las bases o en los tipos impositivos de los arbitrios, tributos, tasas, impuestos y gastos que afecten a la vivienda a la que se refiere el presente Contrato de Arrendamiento".

" 13º Se establece una bonificación condicionada, por el importe íntegro de los arbitrios, tributos, tasas e impuestos referido en el Pacto anterior, que el Arrendatario retendrá provisionalmente y mantendrá en su poder, a modo de depósito, hasta que finalice el presente Contrato de Arrendamiento.

El Arrendatario podrá obtener la plena posesión del importe total acumulado de la bonificación mencionada, en el caso de que, produciéndose la terminación efectiva del presente Contrato de Arrendamiento o de cualquiera de las prórrogas que sobre el mismo se apliquen, ya sea por haber llegado a su término como por haberse establecido un acuerdo de rescisión anticipada, los Propietarios suscriban un nuevo Contrato de Arrendamiento que signifique que la vivienda se pueda mantener arrendada sin solución de continuidad.

Tanto los Propietarios como el Arrendatario se comprometen a colaborar activamente en las tareas de comercialización mediante la atención personal de las personas interesadas en reconocer la vivienda con el objetivo de adquirirla o alquilarla, trasladando a los interesados la información y documentación que los Propietarios determinen y evitando cualquier tipo de manifestación o actuación negativa que actúe en contra de posibilitar el acuerdo

Caso de no cumplirse las condiciones que permitan al Arrendatario obtener la plena posesión de la bonificación establecida, el Arrendatario deberán hacer entrega a los Propietarios, en el momento de finalización del Contrato de Arrendamiento, de la totalidad del importe retenido en el mencionado depósito".

Pues bien, también en relación con este punto podemos avanzar que discrepamos de la valoración probatoria que efectúa la juzgadora de instancia, pues consideramos que, una interpretación literal, conjunta, orgánica y sistemática del contrato (ex. art. 1.281 en relación con el 1.285 del Código Civil) permite concluir: (1) que, desde luego, la cláusula 12ª, cuyos claros términos no exigen especiales interpretaciones, imponía al arrendatario la obligación de pagar, como cantidades asimiladas a la renta, el IBI y otros tributos o gravámenes que pesaban sobre la finca en los propios términos que en esa estipulación se establecían. (2) que la cláusula 13ª autorizaba al arrendatario a una retención provisional, en concepto de depósito, de las sumas que le correspondiera pagar en virtud de lo que disponía el pacto anterior. Y (3) que a esa retención se atribuía la naturaleza de bonificación condicionada, no como un derecho del arrendatario, sino como una prerrogativa condicional concedida por la parte arrendadora, cuya liquidación había de practicarse al finalizar el contrato, de modo que el arrendatario, aquí actor apelado, podía hacer suyas definitivamente las cantidades retenidas, esto es, obtener el pago de la bonificación prevista, si se cumplían acumulativamente tres condiciones: a)que la finca se mantuviera arrendada sin solución de continuidad; b) que el arrendatario colaborase activamente en las tareas de comercialización de la vivienda (facilitación de visitas y traslado de información) a futuros posibles inquilinos o adquirentes interesados, y c) que el arrendatario se abstuviese de cualquier tipo de actuación contraria al eventual nuevo acuerdo.

A nuestro juicio esta disposición, considerada sistemáticamente, comportaba que la obtención de la bonificación por parte del arrendatario actor se supeditaba, no solo a que este colaborara activamente en la nueva comercialización de la finca, esto es, una obligación de hacer, sino que, además, dicha bonificación, que, insistimos, no es un derecho del arrendatario sino la modulación de una renuncia a un derecho de cobro de la parte arrendadora, se sometía a que se consiguiera el resultado útil para la propiedad, cual es que se volviera a alquilar la vivienda sin solución de continuidad, esto es, una obligación de resultado.

En caso contrario, es decir, de no cumplirse las condiciones con el alcance señalado que permitían al arrendatario obtener la plena posesión de la bonificación establecida, que fue lo que ocurrió en este caso, pues no hubo continuidad en el arriendo, el arrendatario debía entonces abonar a la propiedad al finalizar el contrato la totalidad del importe retenido en el mencionado depósito.

En suma, al no haberse cumplido todas las condiciones a las que se supeditaba la posibilidad de hacer suyas las cantidades retenidas en depósito relativas a todos los tributos devengados mientras estuvo vigente el arrendamiento, cuya cuantía no ha sido objeto de controversia, como quiera que el actor al finalizar el arriendo no abonó su importe a la arrendadora, esta estaba habilitada para aplicar el aval prestado como garantía en la cuantía exigible.

Los razonamientos hasta aquí expuestos conducen a una íntegra estimación del recurso interpuesto, y, en consecuencia, a la desestimación de la demanda inicial de las actuaciones, lo que nos lleva a absolver a la demandada, Sra. Elisabeth, de cuantos pedimentos se realizaban en su contra, con expresa imposición al actor, Sr. Simón, de las costas procesales causadas en la primera instancia por aplicación del criterio del vencimiento objetivo previsto en el art. 394 LEC.

CUARTO. - La estimación del recurso de apelación determina que no haya de hacerse especial imposición de las costas causadas en esta segunda instancia (ex. art.398 LEC).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,