Sentencia Civil 93/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 98/2022 de 14 de febrero del 2023

PRIMERO.- Por la representación procesal de D. Leopoldo , que actúa en su calidad de propietario del local sito en la calle Sor Rita Mercader nº 39 de Igualada se interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago, a la que se acumulaba la de reclamación de rentas debidas, por importe de 11.845.-euros, contra la entidad WORLD PRO RIDE,S.L.( en adelante, WPR), que era arrendataria de dicha finca en virtud de contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 1 de Marzo de 2019.

El local fue arrendado para ser destinado a zona de actividad deportiva (rocódromo o escalada indoor) con servicio de bar restaurante.

Se indica en la demanda, en lo que ahora interesa, que se pactó una renta inicial de 900.-euros más IVA y que se estableció un periodo de carencia de 4 meses, de modo que, pese que la relación se inició el 1 de marzo de 2019, la primera renta que se abonó fue la correspondiente al mes de julio 2019. Igualmente se hace constar que el arrendatario prestó una fianza legal por importe de 1.800.-euros.

En el escrito inicial se expone también que se pactó una duración del arrendamiento de 10 años prorrogables, si bien se admitió la posibilidad de que la parte arrendataria desistiera unilateralmente del contrato con un preaviso de dos meses y siempre y cuando se hubieran pagado al menos 12 meses de alquiler.

En sustento de la pretensión resolutoria, el actor alega que la demandada dejó de abonar la renta desde la correspondiente al mes de marzo de 2020, a razón de 1089.-euros, generándose con la devolución del recibo remitido para el cobro unos gastos bancarios de devolución por importe de 3,63.-euros. La arrendataria adujo como razón del impago el cierre del establecimiento derivado del estado de alarma acordado por razón de la pandemia COVID-19, y solicitó un periodo de carencia total por esta razón, que el actor no aceptó.

A partir de aquí, la arrendataria, según continúa exponiendo el actor, dejó de abonar las rentas (a razón de 1.089euros cada una) correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2020, no así la del mes de julio que fue abonada en su totalidad mediante ingreso de 28 de julio de 2020.

En fecha 11 de agosto de 2020, una empleada de WPR emitió un email al actor en el que, ante la imposibilidad de renegociar la renta, comunicaba al actor la intención de la arrendataria de dejar la nave en el siguiente mes de septiembre y proponiendo compensar la deuda pendiente con el coste de ignifugar la nave, que había sido asumido por la arrendataria.

El actor manifiesta que no aceptó el desistimiento por estimar que no se habían cumplido los requisitos previstos en el contrato que autorizaban a la arrendataria para ejercitar dicha facultad y que tampoco aceptó la compensación plantada de contrario. Asimismo, expone que entre las partes hubo negociaciones que no culminaron con acuerdo alguno.

Sobre la base de estos datos, al tiempo de interponer la demanda (4 de febrero de 2021) el actor considera que la demandada le debe la suma de 11.845,32.-euros correspondiente a las rentas y cantidades asimiladas de mazo de 2020 a enero de 2021, ambas incluidas, sin contar con la renta del mes de julio de 2020, cuyo abono admite, y con más los gastos bancarios de devolución del recibo de la renta del mes de marzo de 2020.

Por todo ello interesaba que se dictase sentencia por la que: (i) se declarase la resolución del contrato y se decretase el desahucio de la demanda del local de autos; y (ii) se condenase a la demandada a abonar la suma de 11.845,32 euros por rentas y cantidades asimiladas vencidas e impagadas, así como las rentas futuras que se devengasen hasta la efectiva devolución de la posesión con base en el importe de la última mensualidad vigente, esto es, de 1.173,11.-euros.

WPR, tras admitir la existencia de relación arrendaticia, se opuso a la demanda alegando, en síntesis, que cumplió íntegra y puntualmente sus obligaciones de pago hasta el mes de marzo de 2020 pero que, al declararse el estado de alarma en España por razón de la pandemia Covid-2019, como quiera que el establecimiento hubo de cerrarse, solicitó una rebaja de renta con amparo en las previsiones del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Que al final del confinamiento comunicó al arrendador que dejaría el local por razón de su deficiente estado de conservación, por existencia de filtraciones, considerando que correspondía a la parte arrendadora, de conformidad con lo que dispone el art. 21 LAU, todas las obras de conservación.

En todo caso, la arrendataria considera que cuando solicitó la finalización del contrato ya había transcurrido un año desde la suscripción del contrato y, por lo que se refiere a la devolución de la posesión, WPR señala que el arrendador no quiso recoger las llaves y rehusó el burofax que le fue remitido por la Letrada de la arrendataria en fecha 17 de septiembre de 2021 poniendo el local con sus llaves a disposición del actor.

Por todo ello, la arrendataria admite que su obligación de pago alcanzaba 12 meses de arrendamiento más dos meses más de preaviso, esto es, un total de 14 meses. Pero considera que ha abonado nueve meses (de julio de 2019 a febrero de 2020 y julio de 2020) que se deben descontar de su total deuda, así como la cantidad prestada como fianza, lo que determinaría una deuda real a favor del arrendado por importe de 3.645.-euros.

Además, defiende que de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.176 del Código Civil (CC) el arrendador no podía rechazar la entrega de llaves.

En todo caso, junto a su escrito de contestación consignó la totalidad de las sumas que se le reclamaban en concepto de principal.

Seguido el juicio por sus trámites, incluida la celebración de vista, por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Barcelona se dictó la sentencia nº 143/2021, de 15 de octubre, que estimó parcialmente la demanda.

En sustento de esta decisión la jueza a quo interpreta la cláusula contenida en el contrato de arrendamiento que permitía a la arrendataria resolver unilateralmente el contrato, estimando que esta posibilidad estaba permitida " sin ningún otro requisito salvo notificarlo fehacientemente a la propiedad con una antelación mínima de 2 meses, en cuyo caso no se le aplicaraŽ ningún tipo de penalización, siempre y cuando haya pagado al menos, doce mensuales de alquiler.

Se interpreta, por tanto, a sensu contrario que, de no cumplir el arrendatario dichos requisitos, este tendría que abonar las rentas desde la notificación de resolución del contrato, más dos meses de preaviso"

A partir de esta interpretación concluye que, dado que el arrendatario comunica la voluntad de desistir unilateralmente del contrato en septiembre de 2020 sin cumplir los requisitos previstos en la citada cláusula, se le aplicaría la penalización de dos mensualidades. Ello supone que el arrendatario adeuda las mensualidades de marzo de 2020 a septiembre de 2020, más dos mensualidades de penalización, lo que supone un total de 7 mensualidades, descontando la renta del mes de julio, ya abonada, y añadiendo los gastos de devolución de la mensualidad impagada de marzo de 2020, asiŽ como los gastos de vado y seguro del mes de enero a septiembre de 2020, previstos en el contrato y acreditados por el actor. Así las cosas, considera que el contrato debe entenderse resuelto en fecha 19 de septiembre de 2020, cuando la arrendataria pone a disposición del actor las llaves del local.

Por todo ello, con estimación parcial de la demanda, la juzgadora: (1) declara resuelto el contrato de arrendamiento del local de autos debiendo el demandado dejar libre el local a disposición del actor bajo apercibimiento de lanzamiento, y (2) condena a la demandada a pagar al actor la suma de 7.152,88.-euros. Todo ello sin hace expresa condena en costas.

SEGUNDO. -Por la representación del Sr. Leopoldo se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia en relación con los pronunciamientos de condena al pago de cantidad y en materia de costas. La arrendataria demandada se opone al recurso y, aquietándose a la estimación parcial de la demanda, solicita la confirmación de la resolución apelada.

Así, el actor, ahora apelante, en lo que constituye el eje de su recurso, mantiene que la juzgadora interpreta de manera errónea la cláusula que facultaba a la arrendataria para el desistimiento unilateral. Así, el recurrente defiende que la cláusula en cuestión permite al arrendatario desistir, pero con sujeción al cumplimiento de dos condiciones previas que deben concurrir, pues, en caso contrario, el derecho a desistir no nacería, de modo que el arrendador puede rechazar la pretensión de desistimiento y exigir el cumplimiento del contrato y el pago de las rentas. En este sentido argumenta que, para que la arrendataria pueda desistir del contrato unilateralmente debe: (i)

haber pagado un mínimo de 12mensualidades; y (ii) preavisar fehacientemente de su voluntad de desistir con dos meses de antelación.

Como decimos, en la tesis del actor, la falta de cumplimiento de esos requisitos no permite simplemente retrasar la eficacia del desistimiento, abonando una penalización por razón de dicho retraso, pues, a su juicio, el derecho a desistir no permite que esta facultad llegue a nacer y, en consecuencia, el contrato se mantiene vigente y se siguen generando rentas hasta su resolución y efectivo reintegro de la posesión.

En este sentido impugna también el recurrente el razonamiento de la juzgadora de instancia en lo relativo al reintegro de la posesión del local, pues estima que no era suficiente a tal fin el burofax enviado por la representación de la arrendataria poniendo a su disposición el local como una consecuencia del desistimiento.

En suma, el actor apelante estima que la falta de cumplimiento por parte del arrendatario de las condiciones para desistir es una situación equiparable a la ausencia de pacto contractual que faculte para el desistimiento y, en consecuencia, en consonancia con el criterio del Tribunal Supremo para el caso de ausencia de pacto, debe ser la propiedad quien, ante el incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones de pago de la renta, tenga la doble opción de resolver el contrato o exigir su cumplimiento ex art. 1124 CC.

Como se desprende de los antecedentes hasta ahora expuestos, toda la controversia pivota sobre la interpretación y alcance que deba darse a la cláusula contractual que regulaba la facultad de desistimiento por parte de la arrendataria.

Esta facultad se recoge en el último párrafo de la cláusula segunda del contrato, dedicada a la duración del mismo y sus eventuales prórrogas, y es del siguiente tenor:

"El arrendatario podrá resolver unilateralmente el presente contrato, sin ningún otro requisito salvo notificarlo fehacientemente a la propiedad con una antelación mínima de 2 meses, en cuyo caso no se le aplicará ningún tipo de penalización, siempre y cuando haya pagado al menos doce meses de alquiler"

Ante todo, tal y como recuerda la STS 720/2021, de 25 de octubre de 2021 ( ROJ: STS 3870/2021 - ECLI:ES:TS:2021:3870 ) con cita de otras anteriores, SSTS 294/2012, de 18 de mayo, y 27/2015, de 29 de enero):

" 2.1. El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

2.2. No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

2.3. Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual".

Pues bien, la aplicación al caso de autos de estas reglas hermenéuticas nos lleva a discrepar de la tesis del recurrente.

Así, consideramos que la facultad de desistimiento está prevista en el contrato, que, en el caso de arrendamientos cuyo objeto no sea una vivienda, como lo es el de autos, es la fuente de derechos y obligaciones para las partes.

Es cierto que la efectividad de dicha facultad se somete a la concurrencia de ciertos requisitos, sobre los que a continuación entraremos, pero su inobservancia no significa, no al menos de modo absoluto, que el derecho a desistir "no llegue a nacer", como dice el actor, o que se equipare esa situación a la ausencia de pacto contractual que faculte para el desistimiento, sino que la consecuencia es que se demore su efectividad hasta tanto no concurran los requisitos exigidos, demora que no es inocua, sino que comporta ciertas consecuencias económicas que, como bien indica la jueza a quo, operan a modo de penalización al extender la obligación de renta durante un tiempo superior al de la comunicación de la voluntad de desistir.

A partir de la cláusula antes transcrita, los requisitos para que se hiciera efectiva la facultad de desistimiento son, en puridad, tres: a) un primer requisito de carácter formal, cual es que la parte arrendataria comunicase fehacientemente su voluntad de desistir, es decir, de poner fin a la relación arrendaticia. Este requisito se cumplió en este caso cuando el día 11 de agosto de 2020 una trabajadora de WRP comunicó por email al actor su voluntad de no continuar la relación con efectos desde septiembre de ese mismo año, comunicación cuya recepción no se ha cuestionado; b) un segundo requisito de orden temporal: que esa comunicación o preaviso tuviera lugar con una antelación mínima de 2 meses; y c) un tercer que se hubieran pagado al menos doce meses de alquiler.

Si se cumplían esos requisitos, la parte arrendataria podía desistir, según dice la cláusula, sin penalización alguna, luego, a contrario sensu, como bien dice la jueza a quo, la falta de alguno de los requisitos temporales comportaba la imposición de una penalización, pero, insistimos, no impedía de modo absoluto que el desistimiento se acabase llevando a término.

Suele ser habitual en los contratos de arrendamiento de local de negocio de larga duración, como lo era el de autos, se prevea una duración mínima, durante la cual no es posible desistir del contrato. Ello entendemos que ocurría en este caso, con la referencia a que la facultad de desistimiento se condiciona a que se hayan pagado " al menos doce meses de alquiler"

Estimamos que no se trata tanto de la exigencia de un pago efectivo, sino de que exista una obligación de pago de renta para la arrendataria que genere un crédito para el arrendador. Así, una interpretación conjunta, orgánica y sistemática del contrato permite concluir que la redacción de esta previsión respondía a la voluntad de las partes de no contar a estos efectos el tiempo inicial de carencia de renta pactado en el contrato, de modo que si la primera renta a abonar era la de julio de 2020, la facultad de desistimiento solo se podía ejercitar al cabo de 12 meses con obligación de pago, esto es, a partir de julio de 2021, con lo que este requisito fue debidamente observado, pues la comunicación fue hecha y recibida por el arrendador el 11 de agosto de 2021.

El que presupuesto o requisito que efectivamente no se observó es el relativo a la antelación con la que debía haberse preavisado, pero ello, como correctamente indica la juzgadora, de acuerdo con los términos de la cláusula que analizamos, solo producía la obligación de responder a una penalización que consistía en la exigibilidad a la arrendataria de abonar la renta durante esos dos meses posteriores a la comunicación de desistimiento.

TERCERO.-Llegados a este punto, conviene también tener presente que, dado que el artículo 1561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, ello comporta que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil .

Por lo tanto, para que cese la obligación de pago, no basta con el acuerdo de voluntades acerca de la resolución anticipada del contrato, sino que es necesario que se haya reintegrado a la arrendadora la posesión de la finca arrendada, y en este caso es claro que la arrendataria puso a disposición del arrendador el local objeto de arriendo dirigiéndole, tras una primera negativa por este último, un burofax a tal fin, que fue rehusado (doc. nº 3 de la contestación a la demanda), a nuestro juicio injustificadamente dado el ejercicio de la facultad de desistimiento por la contraparte. Y es que el actor arrendador debería haber aceptado el reintegro de la posesión del local sin perjuicio de reclamar las rentas y/o cualesquiera otras cantidades que estimara le fueran debidas.

CUARTO. -Cómo último motivo de su recurso el Sr. Leopoldo denuncia un error aritmético en el cómputo de las mensualidades debidas. La representación de WPR considera que el recurso no es vehículo procesal adecuado para hacer correcciones aritméticas pues debió haberlas instado el recurrente por la vía dispuesta en los artículos 214 y/o 215 LEC.

No cabe acoger este reproche procesal, pues el mecanismo que la Ley Procesal prevé para la corrección de errores aritméticos ex. art. 214.3 LEC solo facilita, por razones de economía procesal, la corrección de ese tipo de errores sin necesidad de formular, solo con dicha finalidad un recurso de apelación, pero, desde luego, en ningún caso impide que ese error se denuncie en el propio recurso como un motivo más.

Sentado lo anterior, hemos de indicar que la juzgadora, estimó que las rentas debidas eran aquellas impagadas hasta la fecha en que se remitió por WPR la comunicación de su intención de desistir, por lo tanto, las de enero a agosto de 2020, salvo la relativa al mes de julio de 2020, y dos mensualidades más como penalización, más los gastos bancarios de devolución del recibo de marzo de 2020, así como los gastos de vado y seguro del mes de enero a septiembre de 2020.

Pues bien, revisado lo actuado y rehechos los cálculos en esta segunda instancia, debemos concluir que, efectivamente, siguiendo los propios razonamientos de la sentencia apelada, que han sido aceptados por la arrendataria, se ha producido un error de cálculo en los términos indicados por el actor apelante en su motivo de apelación subsidiario, pues la suma correcta a la que debe ser condenada la actora es la de 8.325,99.-euros (1089€x5+3,63€+1.704,25€+1.173,11€),

Las anteriores consideraciones llevan a la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto y a la consiguiente revocación parcial de la sentencia apelada que deberá ser modificada únicamente en cuanto a la cuantía objeto de condena como principal, manteniéndose la estimación parcial de la demanda y confirmándose los restantes pronunciamientos que vienen acordados.

QUINTO. -Dada la estimación parcial del recurso interpuesto no ha lugar hacer expresa imposición de las costas devengadas en esta alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales mencionados y demás de general y pertinente aplicación al caso,