Sentencia Civil 321/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1255/2022 de 14 de mayo del 2024

PRIMERO.- 1. Por parte de la demandada, Dña. Marina, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria en parte de la demanda que presentó en su contra D. Luciano, en ejercicio de acción de desahucio por expiración del término contractual, a la cual acumuló acción en reclamación de indemnización de daños y perjuicios.

2. Partió el actor en su demanda de que, en fecha 2 de febrero de 2015, en calidad de arrendador, concertó con la demandada un contrato de arrendamiento en relación con la vivienda de su propiedad sita en Caldes de Montbui, DIRECCION000, contrato que se regía por la LAU 1994, en la redacción dada por la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, resultando de aplicación lo dispuesto en sus arts.9 y 10, en cuya virtud se estableció la duración de tres años, con una renta mensual de 350 euros. Alegó que, cumplido el plazo dentro de los términos legales vigentes señalados, en fecha 2 de febrero de 2018, el contrato se prorrogó de mutuo acuerdo durante un año más, hasta el 2 de febrero de 2019, y se fijó una renta de 550 euros mensuales, mediante Anexo al contrato en el que se pactó la Prorroga del Arrendamiento; posteriormente, en fecha 16 de marzo de 2019, las partes suscribieron un último Anexo al contrato y acordaron la última prórroga del contrato, dando por finalizado el arrendamiento el 1 de febrero de 2021, dejando claro que dicha última prórroga debía finalizar el día 1 de febrero de 2021, sirviendo dicho documento como preaviso de notificación fehaciente de que el 2 de febrero de 2021 debía dejarse libre la vivienda a disposición del propietario, al no existir ya voluntad de continuar con el arrendamiento. Alegó que, en el pacto segundo del último Anexo, se establecía "Que la falta de entrega de la finca por parte de la arrendataria a la propiedad en la fecha indicada, dará derecho a la propiedad a la resolución contractual, reclamación de rentas hasta la posesión y reclamación de penalización a la parte arrendataria de 50 euros por día de demora en la entrega de la finca, mas intereses y costas judiciales", por lo que reclamaba en concepto de daños y perjuicios las rentas que se hubieran devengado hasta el momento de la entrega de la vivienda y no hubieran sido abonadas, y puso de manifiesto que, al tiempo de la presentación de la demanda, se habían ido pagando las rentas por la arrendataria; se reservó el derecho a reclamar en procedimiento aparte la cantidad de 50 euros diarios pactados en concepto de penalización por cada día transcurrido, por entender que su discusión excedía del ámbito propio del juicio verbal. Concluyó, que, aunque quedó extinguido el arrendamiento desde el 2 de febrero de 2021, la demandada seguía ocupando la vivienda, pese al requerimiento efectuado por el actor y a las gestiones verbales efectuadas con ella, aportando requerimiento enviado por burofax de fecha 22 de febrero de 2021, exigiendo la entrega de la vivienda.

3. La demandada contestó y se opuso a la demanda. Tras aducir ausencia de representación y capacidad procesal, e indebida acumulación de acciones, alegó la novación del contrato de arrendamiento, en cuya virtud no había expirado el plazo del arrendamiento al tiempo de ser presentada la demanda; tanto el Anexo de 2 de febrero de 2018 como el de 16 de marzo de 2019 tenían voluntad novatoria extintiva y no modificativa del contrato de arrendamiento de 2 de febrero de 2015, pues quedó modificado un elemento esencial de la obligación arrendaticia como es el precio, infringiendo lo dispuesto en el artículo 6, 10.3 18.1 de la LAU, al pasar de una renta de 350 euros mensuales a una renta de 515 euros mensuales, muy alejados de los 359,51euros que le hubieran correspondido si se hubiera aplicado la actualización del IPC, conforme acreditaba documentalmente. Alegó que al contrato de 2 de febrero de 2015 le eran aplicables los arts.9 y 10 LAU, en su redacción por Ley 4/2013, de 4 de junio, que el art. 10.3 LAU establece que "Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido", y que el art.18.1 LAU dispone: "1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado"; en el pacto once del contrato de 2 de febrero de 2015, se acordó que la actualización de las rentas y de sus prórrogas sólo se incrementaría por el IPC, por lo que un incremento de la renta de 350 a 515 euros mensuales excedía de la mera actualización del IPC, situada en los 359,51 euros mensuales; en la citada prórroga del contrato entre el mes de febrero de 2018 hasta el mes de febrero de 2019, no era necesaria la formalización de nuevo contrato ni podía ser objeto de incremento la renta en la suma de 515 euros mensuales, y el art. 6 LAU dispone que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Por tanto, el art.18.1 LAU, en la redacción dada por Ley 4/2013, permite que la renta pactada originalmente se actualice por el arrendador o el arrendatario, pero no permite la modificación de la renta arrendaticia al alza durante la vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas bajo los cauces establecidos legalmente, actuando como un límite a la autonomía privada en tanto en cuanto limita la libertad de las partes a la hora de establecer los acuerdos novatorios del contrato; en caso de que se añada al contrato inicial un anexo en el que se fije un nuevo precio sin atender a las previsiones del art. 18.1 LAU, se trataría en realidad de un nuevo contrato y no de una prórroga como tal, por lo que el arrendatario tendría derecho a un nuevo período de tres años de duración y sujeto a sus respectivas prórrogas; citó la STS, Sala 1ª, de 19 de mayo de1997, nº 419/1997, rec. 1493/1993 y la SAP Barcelona, sec. 13ª, de 30 de diciembre de 2011, nº 650/2011, rec. 52/2011. Afirmó que, en consecuencia, el supuesto acuerdo de prórroga voluntaria era un nuevo acuerdo, y que, ante la aquiescencia del propietario, se extendía hasta el 2 de febrero de 2022 (3 años de prórroga forzosa + 1 año de prórroga voluntaria), por lo que, al tiempo de la presentación de la demanda, no había expirado el plazo; asimismo, si se considera que el Anexo de 2 de febrero de 2018 es una simple prórroga, resulta que el anexo de 16 de marzo de 2019 debe interpretarse como un verdadero contrato de arrendamiento dado que fue pactado una vez finalizada la prórroga voluntaria y vigente la tácita reconducción del Código Civil ( arts.1566 y 1581 del CC); agotadas las prórrogas forzosas y voluntarias, no podía denominarse el Anexo de 16 de marzo de 2019 prórroga tácita (menos si se documentaban dos años de contrato, pues ya no sería una prórroga tacita), sino que se trataba de un nuevo contrato de arrendamiento, en el que estaba fijado un precio y un nuevo plazo, regido por la LAU, en su redacción por Real Decreto- ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler; por tanto, el plazo de extinción del contrato de arrendamiento estaba fijado para el 16 de marzo de 2024, es decir, de cinco años, sin perjuicio de las prórrogas voluntarias de otros tres años más; ya venciera el arrendamiento venciera el 2 de febrero de 2022 como que venciera el 16 de marzo de 2024, al momento de interponer la demanda de desahucio por expiración del plazo, no había vencido el plazo legal para la extinción contractual del arrendamiento.

De modo subsidiario, alegó la ausencia de requerimiento previo para abandonar la finca, pues, en el supuesto de que no hubiera habido una novación contractual extintiva, el burofax remitido por la actora con fecha 24 de febrero 2021, recibido el 1 de marzo de 2021, implicaba que el contrato seguía prorrogado hasta el 2 de febrero de 2022, pues no hubo requerimiento en los 15 días siguientes a la finalización de la citada prórroga, operando la tacita reconducción de carácter anual ( art.1566 CC).

Finalmente, alegó que, al margen de considerar que la petición no era acumulable, el actor duplicaba sobre unos mismos hechos la reclamación, fundándose en dos tipos de daños, uno sobre los que se reserva la acción (cláusula penal) y otros sobre los que reclama hasta la suma de 6.000 euros derivados del impago de las rentas arrendaticias; la reclamación de unos y los otros, por separado o de forma conjunta, era incompatible, al no poderse reclamar dos tipos de daños con el mismo fundamento, la expiración del plazo: se aplica la cláusula penal establecida (de dudosa legalidad) o se reclama por las rentas que fueran venciendo y resultaran impagadas. Añadió que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada también debía ser objeto de desestimación por los siguientes motivos:1) no se producía la expiración del plazo por el que estaba pactado el contrato de arrendamiento; 2) no se producía perjuicio de carácter alguno, pues la demandada venía abonando mensualmente el importe de la renta arrendaticia por mantenerse en su posesión arrendaticia justificada en un título que la ampara, como se reconocía en la demanda, y no podía condenarse al pago de la indemnización de unos daños que no se irrogaban; además, la citada reclamación de daños no gozaba de los privilegios establecidos ni podía ampararse en el art. 220.2 LEC, al ejercitarse una acción de reclamación de daños y no de rentas debidas.

4. La demandada formuló reconvención, solicitando que se declarase nulo y por no puesto el incremento de la renta arrendaticia de 350 a 515 euros contenido en el anexo de 2 de febrero de 2018 y en el de 16 de marzo de 2019. Alegó que, para el supuesto de que se considerara que los anexos de 2 de febrero de 2018 y 16 de marzo de 2019 no suponían ninguna novación contractual, sino una simple plasmación por escrito de las prórrogas legales y voluntarias e incluso de la tacita reconducción del contrato, resultaba que en fecha 2 de febrero de 2018 se había producido un incremento de la renta pasando de 350 a 515 euros, infringiendo lo establecido en los art. 6, 10.3 y 18.1 de la LAU y en perjuicio del arrendatario (al perder la oportunidad de tener un nuevo contrato sujeto a prórroga forzosa), por lo que el citado incremento no es conforme a derecho, reservándose la actora reconvencional la acción para reclamar en un procedimiento aparte la devolución de las cantidades pagadas en exceso.

5. El demandado reconvenido se opuso a la reconvención, partiendo de que los Anexos no eran nuevos contratos de arrendamiento novatorios de la relación jurídica inicial constituida el 2 de febrero de 2015 entre las partes litigantes. En el Anexo de 2 de febrero de 2018, es indubitada la intención de los contratantes de suscribir dicho documento expresamente como prórroga del contrato inicial, fijando el vencimiento de la misma en la anualidad prevista en la propia ley, por lo que no se hace más que documentar por escrito la prórroga legal que ya estaba prevista para los contratos de arrendamiento que vencían tras tres años de duración; el hecho que en dicho documento se acuerde a su vez actualizar la renta pactada, más las cantidades asimilables, en la cantidad total de 550 euros, en modo alguno desvirtúa la causa civil del documento que sigue siendo la de prorrogar el arrendamiento celebrado el 2 de febrero de 2015, al haber éste vencido su plazo inicial de tres años y al cual le es de aplicación el régimen legal previsto en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas; se está ante las mismas partes contratantes, ante el mismo objeto arrendado y ante las mismas condiciones contractuales establecidas en el contrato inicial del 2015 (al que se anexa), con la única salvedad de la modificación de la renta, extremo éste único del contrato que sí se nova o modifica (pacto que la propia ley permite expresamente), pero que obviamente no implica la extinción novatoria de la relación jurídica inicial prorrogada, que sigue inalterable; en caso de prosperar el argumento sostenido de contrario, se estaría quebrantando elart. 10.3 LAU y burlando la voluntad contractual plasmada en el Anexo de 2018, al interpretarse un nuevo plazo de vigencia o duración legal del arrendamiento (el de contratos sometidos al marco jurídico de otra legislación posterior), que en ningún momento habrían consentido las partes contratantes, las cuales sólo pactan y prestan su voluntad a los dos extremos antes señalados, la prórroga y la actualización de la renta; no podía enmascararse con el pretexto de la modificación contractual del pacto de la renta (el único que fue novado), ni más ni menos que lo que sería la novación inconsentida por los propios contratantes de otros aspectos y extremos del contrato como sería en este caso el plazo de vigencia del propio contrato de arrendamiento. Respecto del Anexo de 16 de marzo de 2019, al igual que el anterior, también recoge de forma indubitada su exclusiva intención de seguir prorrogando la relación arrendaticia inicial, y en ningún caso el de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, con un nuevo plazo de vigencia hasta 2024 como se pretende de contrario; en este segundo anexo de 2019, las partes acuerdan prorrogar por dos años más la relación arrendaticia que ya se encontraba en ese momento reconducida tácitamente. No existe ninguna ley o norma que prohíba renovar un contrato que se encuentra tácitamente reconducido, ni por supuesto que el hacerlo implique en modo alguno la extinción del contrato inicial y el nacimiento de un nuevo contrato; el citado anexo de 2019 se suscribe estando el contrato de arrendamiento reconducido tácitamente, esto es, estando totalmente vigente y en modo alguno extinto, de ahí que el demandado siguiera cumpliendo el contrato en sus propios términos y el actor aceptando pacíficamente el pago recibido durante la mensualidad reconducida en concepto de la renta pactada, no en concepto indemnizatorio por una ocupación inconsentida, como sí ocurre tras la extinción del arriendo que opera el 1 de febrero de 2021. Adujo que las partes decidieron el 16 de marzo de 2019 sustituir la prórroga "legal" del Código Civil por otra "convencional" para mayor seguridad jurídica del arrendatario, prorrogando hasta 2021 la relación arrendaticia iniciada el 2015, en interés del arrendatario, pues al actor le hubiese sido indiferente no documentar nada y dejar reconducir el contrato tácitamente mes a mes hasta 2021, indicando en dicho Anexo por vez primera y expresamente que al vencimiento de dicho plazo ya no será renovada o prorrogada la indicada relación jurídica de arrendamiento, de modo que, llegado el 1 de febrero de 2021, el contrato iniciado el 2015 y prorrogado el 2018 y 2019, quedaría no sólo vencido sino extinguido el 1 de febrero de 2021; llegada dicha fecha, el contrato no pudo quedar tácitamente reconducido al haber precedido el requerimiento del arrendador ex art.1566 CC (en el propio anexo) de no renovar o prorrogar más el contrato; añadió que, si tras operar dicha extinción del contrato, hubiese acordado prorrogarlo, sí se trataría de un nuevo contrato de arrendamiento, pues el inicial del 2015 ya no existiría a partir del 1 de febrero de 2021, al haberse extinguido y no podría por ello renovarse ni prorrogarse, circunstancias que obviamente no se dieron en los anexos de 2018 y 2019.

Negó que el pacto de incremento de renta fuese nulo, al considerarlo absolutamente acorde a derecho, sin vulneración de norma alguna, estando expresamente previsto en la Ley que la regula, pues el art.18.1 LAU dispone: "1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado"; el art.6 LAU permite modificar la normativa de la LAU, y, en este caso, es el propio art.18.1 LAU el que autoriza que la actualización de la renta pueda pactarse de forma expresa y distinta a la regulada y prevista en dicha normativa; en el contrato inicial de 2015, se establecía que la actualización de la renta debía acomodarse a la variación del IPC, pero dicho pacto expreso se alcanzó entre los litigantes y se plasmó en el citado anexo de 2018, por lo que el incremento era legal al nacer del acuerdo de voluntades de los mismos contratantes; además, no había vulneración del art. 10.3 LAU, ya que una vez prorrogado el contrato de conformidad con lo pactado en el anexo del 2018, al contrato prorrogado le siguió siendo de aplicación tanto el régimen legal como el convencional al que estaba sometido; para que dicho incremento fuere nulo por vulnerar la normativa aludida tendría que haber sido un incremento decidido de forma "unilateral" por el arrendador, en cuyo caso obviamente habría ido en contra ya no sólo de la propia ley (pues exige pacto o consenso) sino del mismo contrato (pues la única fórmula consensuda que establecía y regulaba era la actualización conforme al IPC).

6. La sentencia es estimatoria en parte de la demanda y desestimatoria de la reconvención. En cuanto a la acción de desahucio por expiración del plazo, se razona que las partes suscribieron un contrato de alquiler en fecha 2 de febrero de 2015 con una duración de tres años, el cual, con arreglo al citado precepto y a lo dispuesto en los pactos recogidos en el mismo, se entendería vencido el 2 de febrero de 2018, si bien, en fecha 2 de febrero de 2018, ambas partes firmaron un anexo al citado contrato en el que pactaban prorrogar el citado contrato por un año más, firmando un nuevo anexo al contrato el 16 de marzo de 2019 en el que acordaban prorrogar el mismo hasta el 1 de febrero de 2021; en ese último anexo, consta que manera expresa " que mediante el presente escrito el propietario le comunica a la arrendataria formalmente y con el preaviso suficiente su voluntad de no prorrogar el contrato por lo que, el mismo finalizará en fecha 1 de febrero de 2021, entendiéndose dicha comunicación como fehaciente para que, llegada la fecha 1 de febrero de 2021, la arrendataria libre la posesión de la finca y las llaves al propietario". Se concluye que con arreglo al citado anexo, debe entenderse que el contrato de arrendamiento inicialmente suscrito por las partes el 2 de febrero de 2015, vencía el 1 de febrero de 2021, sin que fuera necesaria una nueva notificación a la arrendataria a fin de comunicarle la voluntad de no renovar el contrato y requerirle para abandonar la vivienda, ya que así se hizo constar por las partes en el documento de 16 de marzo de 2019, de suerte que atendiendo al principio de autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1.255 del CC y al contenido de las cláusulas consignadas en dicho anexo, con arreglo al artículo 1281 del mismo texto legal, debe estarse al sentido literal de aquéllas al estar redactadas en términos comprensibles y no ser susceptibles de varias interpretaciones, lo que conlleva a entender que la parte arrendadora cumplió con su obligación de notificar a la arrendataria, aquí demandada, su intención de no renovar el contrato de alquiler con más de treinta días a la expiración de la prórroga pactada.

En cuanto a la acción en reclamación de daños y perjuicios, no se da lugar a la misma, pues se razona que se trata de una condena a futuro, ya que no se ha puesto de manifiesto por ninguna de las partes la existencia de rentas impagadas desde la presentación de la demanda hasta la celebración de la correspondiente vista, sin perjuicio del derecho que asiste a la parte de ejercitar las acciones pertinentes si llegara el caso. Se añade que resulta irrelevante, por tanto, a los efectos del presente procedimiento si el Anexo de 16 de marzo de 2019 en el que se estipuló una renta de 550 euros mensuales tiene la consideración de novación extintiva o modificativa.

En relación con la reconvención, es desestimada, pues se señala que no es posible acumular en el presente procedimiento la acción de nulidad en cuanto al incremento de la renta con arreglo a lo dispuesto en el art. 437.4.3º LEC, máxime al no existir pronunciamiento sobre la obligación de pago de las rentas futuras.

7. La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda y estimada la reconvención. Limita su recurso a la estimación de la acción de extinción del contrato de arrendamiento, y a la desestimación de la reconvención.

8. El apelado se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre la infracción del art.1204 CC y de los arts 6, 9.1, 10.3 y 18.1 de la LAU, en la redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio

1. La apelante parte de citar la STS, Sala 1ª, de 1 de febrero de 1978, nº 38/1978 (" Que el único problema jurídico que se suscita en este trámite -de entre los varios que lo fueron en la instancia- es el que se acaba de mencionar, relativo al valor y consecuencias que el contrato celebrado en 1971 pudiera tener respecto del que lo fue en 1966, para cuya solución, y habida cuenta el carácter verbal de aquél, es preciso proceder a una valoración de los hechos relatados, que permita precisar la verdadera intención de los contratantes, siendo de observar que el segundo contrato contiene según se ha dicho, dos modificaciones importantes del anterior, pues afectan a los elementos fundamentales de todo arrendamiento de cosas , cuales son la cosa y el precio ( artículo 1543 del Código Civil y se celebró justo cuando vencía el tiempo para el ejercicio del derecho de prórroga que la Ley concede al arrendatario, que no lo ejercitó, sin que esta renuncia pueda interpretarse sino pensando en la innecesariedad de prorrogar para poder continuar en el arrendamiento que se obtenía con el nuevo convenio; y si bien es cierto que no consta, ni en un sentido ni en otro la voluntad terminante de extinguir por novación las anteriores obligaciones, como requiere el artículo 1204, también del Código, no es menos cierto que la doctrina reiterada de la jurisprudencia de este Tribunal Supremo permite afirmar su existencia cuando "así resulta de los hechos realizados por las partes" (sentencias de 1 de diciembre de 1951 y 20 de enero de 1953 ) o "sea manifiesta la acorde voluntad contractual de novar" ( sentencia de 3 de octubre de 1953 ), sobre todo en el caso de incompatibilidad entre las obligaciones -expresamente previsto en el propio artículo 1204 -, si "ésta existe de modo manifiesto" ( sentencias de 20 de abril de 1942 , 20 de marzo y 9 de abril de 1947 , de abril de 1948, 24 de enero de 1957 y 24de enero de 1962 ), incompatibilidad que es evidente cuando "se aumenta o disminuye el precio que antes se había estipulado" ( sentencias de 30 de enero de 1890 , 14 de marzo de 1907 y 1 de marzo de 1927 ), o "se varían ya la obligación contraída, ya las condiciones principales de la misma" ( sentencias de 14 de junio de 1916 y 9 de abril de 1947 ); exigencias que, sin dudan, concurren en el supuesto que se examina, en el que, forzoso es insistir, se alteraron los dos elementos esenciales del arrendamiento , con indiscutible ánimo novatorio extintivo de la primera relación, confirmado con la Posterior actitud del arrendador, que percibió las rentas fijadas en la segunda después de haber expirado la campaña agrícola 1971-72, que era el término final del primitivo contrato, no entablando la demanda de desahucio hasta el 21 de enero de 1975, sin que exista constancia en los autos de que previamente hubiera efectuado ningún tipo de reclamación amistosa; todo ello, a la manera como se denuncia en los motivos primero, segundo y cuarto, que, consiguientemente, deben ser estimado, y con ellos el recurso en su totalidad, sin que sean de apreciar méritos que permitan hacer declaración especial en cuanto a las costas causadas en este trámite"), así como la STS, Sala 1ª, de 19 de mayo de 1997, nº 419/1997, ya citada en la oposición (" Dice la sentencia de 16 de junio de 1994 que "se ha declarado con reiteración ( sentencias, entre otras, de 28 de marzo , 4 de junio y 20 de octubre de 1985 y 26 de enero de 1988 ) que la facultad de establecer los requisitos de la novación , sea extintiva o modificativa, es facultad de instancia"; así mismo dice la sentencia de esta Sala de 27 de abril de 1988 (Colección Legislativa, número 334 de 1988 ) que "es reiterada y reciente la doctrina de esta Sala, recogida por el Juez de Primera Instancia en su sentencia, la que reputa existente la voluntad novatoria en el contrato de arrendamiento rústico, y, por consiguiente, la sustitución del mismo, sin necesidad de que conste expresamente su novación , cuando, en forma sustancial, se alteran los dos elementos más esenciales del arrendamiento , como lo son el objeto y la renta, e, incluso, la notoria modificación de una sola de estas circunstancias, cuando se ofrece con caracteres muy acusados, puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo ( sentencias de 1 de febrero y 7 de marzo de 1978 y 10 de marzo de 1982)" , doctrina reiterada en sentencias de 23 de julio de 1991 , 16 de julio de 1992 , 2 de febrero de 1993 y 24 de febrero de 1995 "), y la SAP Barcelona, sec. 13ª, de 30 de diciembre de 2011, nº 650/2011, ya citada también en la oposición (" Ahora bien, tal consentimiento ha de entenderse ceñido a los supuestos de prórroga voluntaria del contrato, es decir continuación del contrato inicialmente suscrito, y por tanto con mantenimiento de las condiciones inicialmente pactada, con respecto a las cuales se obligó a responder el avalista. En el supuesto de autos, el documento suscrito no se limita a convenir la prórroga del contrato sino que se produce una modificación de las condiciones esenciales del mismo, sustancialmente renta (que se eleva hasta 500Eur., cifra notablemente superior a la que procedería de aplicar el IPC conforme a lo convenido) y duración (que se fija en un período de tres años), que configuran una auténtica novación contractual ; es más, a pesar de que se use el término "prorroga " (no excluyéndose que se haga así, precisamente para "asegurar" la vinculación del avalista sin requerir su concurso), concurren en el caso circunstancias de las que se desprende la voluntad novatoria, así: a) No podemos obviar que dicho documento se suscribe al terminar el período de protección de cinco años de prórroga obligatoria prevista en el art. 9.1 LAU , en un contrato de duración pactada de 1 año y en el que no se prevén prorrogas voluntarias , y que se limita a salvar la previsión del citado art. 9.1; b) Pactada una duración de un año, no consta que en las sucesivas prórrogas anuales los contratantes suscribieran documento de prórroga ninguno; y c) por último, ha de ser tenida en consideración la declaración del testigo Sr. Luis Miguel, trabajador del administrador de la propiedad, que en el acto del juicio afirmó que se elevó la renta para "ajustar el contrato". En cualquier caso, tales modificaciones suponen una variación esencial de las obligaciones del avalista, haciéndolas más gravosas, que necesariamente precisan de su conocimiento y aceptación "), y reitera que los anexos de 2 de febrero de 2018 y de 16 de marzo de 2019 suponen una novación extintiva del contrato de arrendamiento, al modificar el precio del arriendo por encima de las previsiones legales, circunstancia que no estaba permitida por la LAU, por lo que deben considerarse nuevos contratos sujetos al imperio de la ley, y, por tanto, sujetos a los periodos de prórroga forzosa de la LAU establecidos al momento de su firma, lo que implica que con el anexo de 2018 el plazo de finalización del contrato era el 2 de febrero de 2022 (3 años + 1), y con el anexo de 2019 finalizaría en 16 de marzo de 2027 ( 5 años prórroga forzosa + 3 de voluntaria), motivo por el que, al tiempo de la presentación de la demanda, no había expirado el plazo del arriendo.

2. El apelado se opone. Aduce que la sentencia recurrida es ajustada a Derecho, siendo evidente que los citados anexos, aunque efectivamente implicaban la novación contractual de dos aspectos principales de la relación jurídica arrendaticia, como la renta y el plazo de vigencia, dicha novación en ningún caso era de carácter extintiva, sino modificativa, no sólo ya porque nada se declara en dichos anexos sobre la voluntad de extinguir terminantemente la relación arrendaticia inicial (que exige para ello la ley), sino porque los nuevos pactos acordados resultan plenamente compatibles con la relación jurídica inicial que simplemente modifican y que por ello sigue subsistiendo en los mismos términos que antes, salvo los pactos modificados. Considera que actualizar una renta o prorrogar la vigencia del contrato son modificaciones totalmente acordes con la naturaleza de la obligación o relación jurídica anterior, cuyos cambios en nada la contravienen ni la hacen incompatible con las nuevas modificaciones. Cita la STS, Sala 1ª, de 8 de junio de 2020 (" El citado artículo 1204 del Código Civil , referido a la denominada novación propia o extintiva , señala que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita.

Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 C. Civil ). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva , que contempla el artículo 1204 Código civil ) o bien la subsistencia de la original aunque con la modificación pretendida (novación modificativa que previene el art. 1203 C. Civil ).En las novaciones extintivas, como declaró la sentencia de esta Sala núm. 647/2018 de 20 de noviembre , se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: 1.- la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación ( aliquid novi ). 2.- la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra ( animus novandi ). Ahora bien, la sentencia recurrida no considera que se haya producido una novación extintiva, sino que considera modificada la regulación contractual inicial fruto del contrato privado original como consecuencia de la interpretación que realiza de los términos en que aparecía regulada la compraventa en la posterior escritura pública, y a la vista de la valoración del conjunto del material probatorio obrante en las actuaciones. Es decir, no afirma que se produjo una extinción del contrato inicial, sino la modificación de una de sus estipulaciones, la relativa al precio. La novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el artículo 1203 C. Civil , conforme al cual: "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia. La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones. Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( artículo 1207 Código Civil ), y la nueva obligación no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento. Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca la modalidad de novación extintiva está sujeta a un mayor formalismo, exigiéndose una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o "animus novandi "por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).Por el contrario, la jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se califique la novación como modificativa no es necesario que se siga el rigor formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y 28/2015, de 11 de febrero ).Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la "primera obligación" subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias"). Aduce que el concepto de novación extintiva es objeto de interpretación restrictiva por la jurisprudencia y por la doctrina, y que nunca se presume, ni puede inferirse de meras deducciones, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar.

3. La controversia gira en torno a si los Anexos suscritos en fecha 2 de febrero de 2018 y en fecha 16 de marzo de 2018 integran una novación extintiva de lo pactado en el contrato de arrendamiento inicial de fecha 2 de febrero de 2015 o bien una novación meramente modificativa.

El art.1203 CC dispone al respecto que "Las obligaciones pueden modificarse:

1.º Variando su objeto o sus condiciones principales.

2.º Sustituyendo la persona del deudor.

3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor".

Y e art.1204 CC dispone que "Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles."

4. Para resolver la controversia, procede estar a lo que señala la STS, Sala 1ª, de 31 de marzo de 2021 ( ROJ: STS 1151/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1151 ) a fin de identificar cuándo se trata de una novación extintiva y cuándo de una novación meramente modificativa:

" 5.- La resolución recurrida ha entendido que, en el caso, el contrato de 8 de noviembre de 2011 tiene el carácter de novación propia o extintiva, al afectar el aliquid novi a los dos elementos principales del contrato de arrendamiento: la cosa (bien arrendado) y el precio (renta), que constituyen la esencia del sinalagma contractual.

Esta tesis, sin embargo, no puede ser confirmada, pues ni el efecto extintivo se declara "terminantemente" por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001 ( art. 1.204 CC ). Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato ( art. 1.543 CC ), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades ( novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado ( art. 1203.1º CC ; y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261/2020, de 8 de junio ).

6.- La conclusión anterior se sustenta, además, en las siguientes razones:

1.º) En el documento de 8 de noviembre de 2011 las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el contrato de 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede deducirse esa voluntad extintiva y de sustitución como voluntad presunta, pues esta apreciación no resulta conforme con una interpretación literal de su contenido. Así:

(i) el documento de 2011 presenta un encabezamiento bajo el título de "anexo nº 1 al contrato de arrendamiento de clase 10ª nº NUM000 de fecha 2 de junio de 1.975 correspondiente a la vivienda sita en la DIRECCION001 de esta ciudad";

(ii) el significado gramatical del vocablo "anexo", bajo la primera acepción del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, es el de "unido o agregado a alguien o algo", y bajo la segunda acepción significa "propio, inherente o concerniente"; por tanto, constituye un agregado o complemento al propio contrato que modifica, del que constituye una nueva parte "inherente";

(iii) en consecuencia, no se trata de un nuevo contrato desvinculado del anterior al que sustituya, sino que constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no reemplaza;

(iv) en el propio título del documento se hace mención, como elemento identificativo, del número del contrato asignado en el efecto timbrado en el que aparece extendido, expresando así la voluntad de permanencia del contrato identificado mediante ese número exclusivo;

(v) el carácter meramente modificativo del acuerdo aparece expresado también de forma inequívoca: (a) en el apartado primero: "ambas partes acuerdan modificar ... el objeto del presente contrato"; además de que el verbo empleado ("modificar") es indudablemente expresivo de una acción de cambio y no de extinción, la locución "presente contrato" solo puede entenderse referida al contrato de 2 de junio de 1975, que no se extingue, sino que se modifica; (b) en el apartado cuarto, con la excepción del cambio del objeto y de la renta, "las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo"; se trata, por tanto, de un acto de confirmación, concepto antitético al de extinción.

2.º) Aunque se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad de las partes, quod non, debe tenerse en cuenta que, en materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad, esta sala ha declarado que en caso de duda debe prevalecer el efecto más débil - el modificativo - ( sentencia 261/2020, de 8 de junio ). En este caso este criterio se corresponde también con el de la "mayor reciprocidad de intereses", propio de los contratos onerosos ( art. 1289 CC ), pues resultaría contrario a ese canon hermenéutico aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa. Como dijimos en la sentencia 130/2009, de 12 de marzo :

"la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas (entre otras, SSTS de 31 de mayo de 1997 , 14 de diciembre de 1998 , 2 de noviembre de 1999 , 19 de diciembre de 2001 , 8 de julio de 2002 y 22 de diciembre de 2003 ); además, la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación ( SSTS de 28 de diciembre de 2000 , 23 de marzo de 2001 , 27 de septiembre de 2002 y 4 de marzo de 2005 )".

3.º) Esta exigencia de una voluntad de cambio inequívoca y sin ambigüedades, cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo acogido a un régimen legal de prórroga forzosa, en el que la extinción convencional de la relación arrendaticia previa comporta un efecto de dejación o renuncia de un derecho de prórroga forzosa, renuncia que, según constante jurisprudencia, debe ser "clara, terminante e inequívoca" (por todas, sentencias 697/2014, de 11 de diciembre y 132/2021, de 9 de marzo ).

Parafraseando nuestra sentencia 882/1998, de 2 de octubre , cabe decir que "resulta contrario a la lógica más elemental pensar que un comerciante va a renunciar a un beneficio, como es el de la prorroga forzosa del arrendamiento sin ninguna contraprestación aceptando, además, una subida de la renta". Lo que se afirmaba en esa sentencia respecto del arrendamiento de local de negocio, a fortiori debemos afirmarlo también respecto del arrendamiento de vivienda.

4.º) Aunque es cierto que la irrenunciabilidad del derecho de prórroga que proclama el art. 6 LAU 1964 no impide su renuncia una vez incorporado al patrimonio del arrendatario, de forma que puede renunciarse con posterioridad a la celebración el contrato, en todo caso esa renuncia, en la medida que implica una dejación de un derecho tan importante como es el de seguir ocupando la vivienda, tiene que ser "clara, precisa y terminante sin que quepa inducirse de actos más o menos equívocos" ( sentencia 130/2009, de 12 de marzo , de 26 de mayo de 2009, y 697/2014, de 11 de diciembre). Como dijimos en la sentencia 697/2014, de 11 de diciembre , "la renuncia de derechos debe interpretarse restrictivamente ( art. 6.2 CC )".

5.º) La jurisprudencia de esta sala ha manifestado una especial prevención frente a la novación extintiva "especialmente cuando tal novación se relaciona con la pérdida de derechos adquiridos por el arrendatario según su contrato primitivo o novado" ( sentencia de 24 de febrero de 1995 ). En esta línea, hemos mantenido un criterio de interpretación restrictivo en relación con la novación de los contratos de arrendamientos urbanos. En la sentencia de 18 de marzo de 1992 , recaída en un recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos declaramos:

"el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas ( sentencias de 24 de febrero de 1.964 , 11 de febrero de 1.965 , 2 de junio de 1.968 y 25 de enero de 1.991 )".

6.º) Las sentencias citadas en la sentencia recurrida como fundamento de su decisión ( sentencias 841/2001, de 17 de septiembre , 975/2005, de 9 de diciembre , y 1120/2006, de 15 de noviembre ), por referirse a supuestos de novaciones de contratos de arrendamientos rústicos, no resultan extrapolables miméticamente al caso de la litis, referido a un arrendamiento urbano, tanto por razón de la diferente regulación a la que están sujetos, como por la distinta intensidad con que actúa la legislación en la tutela de los derechos de los arrendatarios en una y otra modalidad de arrendamientos especiales.

En todo caso, esos precedentes citados por la Audiencia, en los que se califica la novación de extintiva en supuestos de modificación simultánea del objeto y de la renta del arrendamiento, no declaran el carácter extintivo de la novación por razones exclusivamente vinculadas a esos cambios objetivos, sino que, de estos cambios y en atención a las concretas circunstancias de cada caso, se dedujo que la voluntad de las partes en aquellos casos fue la de extinguir el contrato previo, aunque no se hubiera declarado de forma expresa ("sin necesidad de que conste expresamente su novación, cuando, en forma sustancial, se alteran los dos elementos más esenciales del arrendamiento, como lo son el objeto y la renta, e incluso, la notoria modificación de una sola de estas circunstancias, cuando se ofrece con caracteres muy acusados, se considera puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo ..."). Así, por ejemplo, entre aquellas circunstancias específicas justificativas de la calificación extintiva de la novación, que se sumaban a los cambios de objeto y renta, figuraban la participación en el nuevo contrato como arrendatario de una persona distinta del arrendatario inicial, sin que hubiera habido una subrogación o cesión consentida del contrato ( novación subjetiva) - sentencia 1120/2006 -, o la división física de la parcela cultivada entre los tres hermanos arrendatarios y la explotación exclusiva y separada por cada uno de ellos de las parcelas resultantes, con división correlativa de la renta entre los mismos - sentencia 841/2001 -.

7.- Consecuencias de la estimación de recurso. El resultado de todo lo anterior, es que la calificación jurídica más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975."

5. Conforme a lo anterior, el Anexo de 2 de febrero de 2018 sería una mera novación modificativa del contrato inicial de 2 de febrero de 2015. No sólo aparece denominado como " ANEXO AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCA URBANA DESTINADA A VIVIENDA", sino que en él las partes pactaron lo siguiente: " PRIMERO: (...) Y que el pasado 2 de Febrero del 2015 y por duración de TRES (3) años Doña Marina , formalizó contrato de arrendamiento por dicha vivienda con Don Luciano. SEGUNDO: Que es intención de los que suscriben, prorrogar el contrato de arrendamiento UN (1) año más con arreglo al -sic- la Ley 29/1994 de 24 de noviembre y la Ley 4/2013, de 4 de Junio. Es decir hasta por todo el 2 de Febrero del 2019. TERCERO: Que, ambas partes y de común acuerdo, establecen revisar la renta actual pactada en quinientos quince euros (***515,-€), más, Comunidad de Propietarios y Basuras, esto serán Treinta y cinco Euros (***35,-€) más, por lo que mensualmente deberá la arrendataria abonar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA EUROS (***550,-€). Estableciéndose que para el resto del cuerpo y clausulado del contrato anteriormente mencionado continuará vigente y operativo a excepción de lo no establecido en el mismo que será entonces regulado por Ley (...)".

La firma de este Anexo se hizo, realmente, coincidiendo con el transcurso de los tres años de duración previstos, imperativamente, en el art.9.1 LAU (redacción por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas), y con el inicio de la prórroga obligatoria de un año prevista en el art.10.1 LAU, que dispone que "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más." Y, al no constar, en este caso, que alguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, consideramos que, en puridad, no era preciso suscribir un anexo al contrato de arrendamiento de 2 de febrero de 2015, si bien consideramos también que, al pactarse, libre y voluntariamente, conforme a lo dispuesto en el art.18.1 LAU ("Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes (...)"), una nueva renta, sí era preciso dejar de ello constancia por escrito.

6. El Anexo de 16 de marzo de 2019, en principio, podría ser considerado como una mera novación modificativa del contrato inicial de 2 de febrero de 2015. Aparte de que aparece denominado, asimismo, como "ANEXO AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCA URBANA", las partes manifestaron: "I.- Que las partes suscribieron en fecha 2 de febrero de 2015 el contrato de arrendamiento de la finca sita en (...) con una duración de tres años. Que en fecha 2 de febrero de 2018 prorrogaron de forma expresa dicho contrato un año más, es decir, hasta el 2 de febrero de 2019, con una renta mensual de 550,00 €. Que a día de hoy se ha prorrogado nuevamente y de forma tácita el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. II.- Que es voluntad del propietario prorrogar dicho contrato única y exclusivamente un año más, es decir hasta el día 2 de febrero de 2021. III.- Que ambas partes en base a dicha prórroga temporal del contrato ACUERDANPRIMERO.- Que dicho contrato se ha prorrogado de forma tácita hasta el día 2 de febrero del 2021. Que mediante el presente escrito el propietario le comunica a la arrendataria formalmente y con el preaviso suficiente su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo que, el mismo finalizará en fecha 1 de febrero de 2021, entendiéndose dicha comunicación como fehaciente, para que, llegada la fecha de 1 de febrero de 2021, la arrendataria libre la posesión de la finca y las llaves al propietario (...) Estas condiciones complementarias del contrato indicado en el encabezamiento (...)".

No cabe apreciar, pues, la existencia de una novación extintiva, si bien el problema radica en que, en contra de lo alegado por el actor al tiempo de contestar a la reconvención, el Anexo de 16 de marzo de 2019 fue suscrito una vez había terminado el contrato de 2 de febrero de 2015, novado en su duración en fecha 2 de febrero de 2018 hasta el 2 de febrero de 2019. A partir de entonces, se produjo la llamada tácita reconducción, prevista en el art.1566 CC, que dispone que "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

El art.1581 CC, relativo a los arrendamientos urbanos, dispone que "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario (...)". Y, en este caso, en el pacto 15º del contrato de 2 de febrero de 2015, se estipuló el pago mensual de la renta, por lo que, a estos efectos, el arrendamiento se entiende hecho por meses.

Pues bien, una vez terminado el arrendamiento el 2 de febrero de 2019, del 3 al 17 de febrero de 2019, ambos días incluidos, la arrendataria permaneció quince días disfrutando de la vivienda arrendada, y el 18 de febrero de 2019 comenzó la tácita reconducción por meses, por lo que el primer mes se extendería hasta el 18 de marzo de 2019.

Ahora bien, en fecha 16 de marzo de 2019, fue suscrito un nuevo Anexo, cuya interpretación consideramos debe ser la que plantea el actor en su escrito de oposición al recurso: en lugar de requerir el actor a la demandada en el sentido previsto en el art.1566 CC, para evitar la tácita reconducción y obtener el desalojo de la finca, como bien pudo haber llevado a cabo, lo que hizo fue dar la posibilidad a la demandada de continuar, expresamente, en el disfrute de la vivienda hasta el 2 de febrero de 2021, en clara conexión con el contrato de 2 de febrero de 2015 -no hasta el 16 de marzo de 2021-, en claro beneficio de la demandada. La vinculación, libre y voluntaria, del Anexo de 16 de marzo de 2019 al contrato de 2 de febrero de 2015 resulta clara, pues, a partir de su propia redacción.

Por otra parte, en congruencia con la facultad que habría tenido el actor de requerir a la demandada de desalojo conforme al art.1566 CC, se hizo ya expresa mención en el documento de 2 de febrero de 2019 a "Que mediante el presente escrito el propietario le comunica a la arrendataria formalmente y con el preaviso suficiente su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo que, el mismo finalizará en fecha 1 de febrero de 2021, entendiéndose dicha comunicación como fehaciente, para que, llegada la fecha de 1 de febrero de 2021, la arrendataria libre la posesión de la finca y las llaves al propietario". No era preciso, por tanto, reiterar lo anterior mediante requerimiento previo alguno ex art.1566 CC.

En consecuencia, consideramos ajustado a Derecho declarar la extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo.

7. El motivo es desestimado.

TERCERO.- Sobre la desestimación de la reconvención

1. Parte la apelante de que, conforme a la Sentencia de esta Sección de la Audiencia núm. 573/2021, de 22 de octubre, Recurso de Apelación 283/2021-P (" SEGUNDO Previa. Sobre la admisión de la reconvención en el juicio de desahucio por falta de pago de las rentas. 1.- La primera cuestión sobre la que debemos pronunciarnos es la admisión de la reconvención en el juicio de desahucio por falta de pago al que se acumula la acción de reclamación de rentas. Sobre esta cuestión, en nuestra sentencia de 7 de febrero de 2019 , dijimos: " 2.- La parte demandada se opone a la pretensión de la actora (...) Desde otra perspectiva opone la compensación con la cantidad de 490,05 euros que tuvo que satisfacer por la reparación urgente del calentador eléctrico. Respecto de esto último formula reconvención, destacando que se trata de un elemento imprescindible para la habitabilidad de la vivienda y que, claramente, excede al concepto de pequeñas reparaciones. Decisión del tribunal de apelación. 1.- La primera cuestión que debemos analizar es la referida a la admisibilidad de la reconvención en el proceso verbal en el que se acumula la acción de reclamación de rentas a la de desahucio por falta de pago. La jueza de la primera instancia, como hemos dicho, inadmite la reconvención al amparo del artículo 438 Lec y deja fuera del debate los extremos planteados por la parte demandada, no resolviendo sobre los mismos. 2.- Tanto este tribunal, como la sección 13, que tienen atribuida en exclusiva la competencia para conocer de los procesos sobre materia arrendaticia, han establecido claramente que, en estos casos, sí es admisible la reconvención, siempre, claro, que reúna los requisitos del artículo 438.2.2 Lec .El artículo 437.4 Lec señala: 'No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes: ... 3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.' El artículo 438.2 Lec dice: 'En ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada-. En los demás juicios verbales se admitirá la reconvención siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal.' El artículo 250.1.1 Lec señala: 'Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.' 3.- La cuestión que en su momento dio lugar a dudas tras la entrada en vigor de la nueva ley fue la de si, producida la indicada acumulación, cada acción conserva su naturaleza propia o si, por el contrario, la acción subordinada de reclamación de rentas (por principio de especialidad) se debe plegar al régimen de la acción de desahucio por falta de pago. Esto, de entrada, comportaría la inadmisión de la reconvención, tal y como decide la jueza ya que al carecer dicha acción de efecto de cosa juzgada ( artículo 447.2 Lec ) se aplicaría el apartado primero del artículo 438.2 Lec . Sin embargo, esta Audiencia ha entendido que cada acción conserva su propia naturaleza y especialidades procesales. Así, la sentencia 31.3.15 de la sección 13 dice: "La acumulación no desnaturaliza las acciones, que mantienen sus singularidades; ello nos lleva a la cuestión de si se mantiene la naturaleza sumaria de la pretensión de desahucio, con sus especialidades y la plenaria de la reclamación de rentas y, en consecuencia, a la de la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga. En primer término cabría pensar que, al primar la especialidad, conforme al art. 249.1.6 y 250.1.1, la sentencia firme que recaiga no debe tener fuerza de cosa juzgada por la prevalencia de la acción de desahucio respecto de la reclamación, no obstante, la corriente mayoritaria entiende que, al no perder su naturaleza por la acumulación ( STS 26.11.1992 , 15.12.1994 , 23.3.1996 ..), la sentencia sí produce efecto de cosa juzgada en cuanto a la reclamación económica ya que el art. 447.2 solo afecta al desahucio, y ello parece reafirmarse actualmente, ya que la reclamación de rentas se seguirá en todo caso por el verbal. No obstante, de estimarse la acción de reclamación de rentas, difícilmente podría discutirse en otro proceso el desahucio por falta de pago, pues lo que ya no cabrá en ningún caso es debatir que determinadas rentas eran efectivamente debidas; es más, la reclamación no tiene restricciones probatorias y no pueden invocarse cuestiones complejas." Y la sentencia de la misma sección 564/18 , 1º octubre añade: " Por lo tanto, en ningún caso es aplicable la doctrina de la cuestión compleja a la acción acumulada de reclamación de rentas, en la medida en que el presente procedimiento, con relación a dicha pretensión, constituye un juicio declarativo plenario sin restricciones cognitivas ni probatorias") . Aplicado al supuesto de autos ha de comportar la admisión de la reconvención y su examen, siendo ésta la única cuestión controvertida en esta alzada, habida cuenta que ya antes de la celebración de la vista la parte demandada entregó las llaves de la vivienda por lo que la acción de desahucio quedó sin objeto, a lo que hay que añadir que la parte demandada no discute que dejó de pagar las rentas en el mes de enero". 2.- En el presente caso, se han acumulado la reclamación de rentas a la acción de desahucio, y la reconvención se refiere a la falta de habitabilidad de la vivienda como justificación del impago de rentas. Por lo que, según lo indicado, debemos admitir la reconvención al existir conexión entre ambas pretensiones"), cabría formular reconvención. Considera la apelante que la pretensión de nulidad del pacto en el que se incrementaba el importe de la renta arrendaticia derivada de los anexos de 2 de febrero de 2018 y de 16 de marzo de 2019 era objeto de debate, dado que se estaba reclamando el pago de 550 euros mensuales en concepto de rentas hasta que se desalojase la finca (pretensión no estimada) motivo por el que ello sería cosa juzgada, por lo que solicitar la nulidad del punto en que se funda la reclamación dineraria entra dentro de los parámetros de la resolución citada, circunstancia por la que debe revocarse el citado pronunciamiento y entrar a debatir el fondo de la cuestión, conforme a la reconvención.

2. El apelado se opone. Aduce que es ajustado a Derecho inadmitir la acumulación de la acción de nulidad instada en la reconvención, como se hace en la sentencia recurrida, pues, efectivamente, el artículo 437.4.3º LEC sólo permite la acumulación al juicio de desahucio a la acción de reclamación de rentas, y de ahí que no se entre a valorar la acción de daños y perjuicios instada por el actor, pues dichos daños reclamados no son rentas vencidas ni debidas, que es el único concepto cuya acumulación se autoriza. Aduce, además, que ello es algo evidente, ya que la acción de desahucio se insta no por falta de pago de la renta, sino por expiración del plazo contractual, así que difícilmente podría defenderse la acumulación de una acción, la de reclamación de rentas, cuando no se adeudan éstas. De ahí que el apelado no recurra dicho pronunciamiento de la sentencia. De igual forma, lo anterior también le es aplicable a la parte adversa, ya que la acción declarativa de nulidad que pretende lo es sobre una materia o concepto que no es objeto de la litis, pues en el juicio no se articula ninguna acción de reclamación de rentas, sino sólo la de daños y perjuicios, y no puede acumularse la acción de nulidad de rentas a un desahucio en el que no se reclaman rentas, enjuiciándose en la sentencia sólo la procedencia o no del desahucio, pues en el resto de pretensiones (daños y perjuicios y declaración de nulidad) no entra a juzgarlos dada su inadecuada acumulación. Además, tratándose por tanto de un procedimiento en el que sólo se juzga sobre la acción de desahucio, la sentencia de su resolución en ningún caso goza de fuerza de cosa juzgada de conformidad con el artículo 447.2 LEC, por lo que no podría admitirse jamás reconvención alguna al tratarse de un juicio verbal, el del desahucio, que debe finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada, tal y como así prescribe el artículo 438.2 LEC. Añade que la sentencia citada en el recurso de apelación no tiene cabida ni es aplicable a esta litis, ya que en aquélla se resuelve un procedimiento en el que sí se acumula al desahucio la acción de reclamación de rentas vencidas y debidas, y por ello se permite la reconvención al existir conexión entre las pretensiones de ésta y las que eran objeto de la demanda principal. En el caso de autos al no existir reclamación de rentas en la demanda principal (la causa del desahucio es la extinción de la vigencia del contrato y no el impago de rentas), no puede darse conexión alguna que pueda justificar una reconvención como se pretende de contrario. Con carácter subsidiario, añade que, aunque cupiese la acumulación de dicha acción de nulidad en la citada reconvención, ésta en todo caso debería desestimarse, por las razones ya vertidas en la oposición a la reconvención, donde se alegó que el pacto de incremento de renta, cuya nulidad alega la adversa, es un pacto absolutamente acorde a derecho y, no sólo no vulnera norma alguna, sino que está expresamente previsto en la Ley que la regula.

3. Se comparte lo razonado en la sentencia recurrida acerca de que no es posible acumular en el presente procedimiento la acción de nulidad en cuanto al incremento de la renta con arreglo a lo dispuesto en el artículo 437.4.3º LEC, que dispone que "4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

1.ª La acumulación de acciones basadas en unos mismos hechos, siempre que proceda, en todo caso, el juicio verbal.

2.ª La acumulación de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella.

3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho."

Ello máxime -sigue señalando la sentencia recurrida- cuando no ha habido pronunciamiento alguno sobre la obligación de pago de la indemnización de daños y perjuicios, por las razones expuestas en la resolución recurrida.

4. El motivo es desestimado.

5. En atención a lo expuesto, procede la desestimación del recurso.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, son impuestas a la apelante las costas procesales de segunda instancia, al haber sido desestimado el recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación