Sentencia Civil 727/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1043/2022 de 15 de diciembre del 2023

PRIMERO. -Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio verbal presentada por la representación procesal de D. Eleuterio, que fuera arrendatario de la vivienda sita en la CALLE000 núm. NUM000, piso NUM001 de Sant Cugat del Vallès, quien ejercita acción de devolución de la fianza arrendaticia (1.400€) y de la garantía adicional (2.800€) prestadas a la suscripción del contrato, así como por suministros indebidamente pagados, reclamando en tal concepto la suma de 4.207,64.-euros, demanda que dirige contra la arrendadora, Dª Casilda propietaria de los inmuebles (vivienda más plaza de parking aneja) objeto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 17 de agosto de 2017 ( adjuntado como doc. núm. 1 de la demanda).

(En este contrato, efectivamente, el segundo apellido de la demandada es Sara, aunque a lo largo del procedimiento a veces se indica que este segundo apellido sería María Inés e incluso en uno de sus propios escritos se indica que sería Adela).

En la demanda se expone que, ante las dificultades para asumir el pago de la renta, en fecha 21 de abril de 2020, las partes firmaron un anexo al contrato de arrendamiento (doc. núm. 2) en el que acordaron que el 30 de junio de 2020 tendría lugar la resolución de dicho contrato debiendo reintegrar el actor la posesión de la vivienda a la demandada en las condiciones previstas en el contrato.

Además, las partes acordaron que una parte proporcional de las rentas correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2020, por importe de 788,44.-euros en total, sería deducida y compensada parcialmente con cargo al importe de las garantías contractuales.

El contrato de arrendamiento fue efectivamente resuelto el diŽa 30 de junio de 2020 mediante la entrega de llaves (Vid. doc. nº 3 de la demanda), quedando pendiente de devolución al actor por razón de la fianza y garantías adicionales el importe de 3.411,56.-euros (4200€ menos 788,44€).

Ahora bien, el Sr. Eleuterio reclama también la suma de 796,08.-euros en concepto de suministros pagados por él después de finalizado el contrato y que, según defiende, debería haber asumido la parte demandada.

Por todo ello el actor reclama la suma total de 4.207,64.-euros que no le ha sido reintegrada por la arrendadora pese al tiempo transcurrido desde la finalización del arrendamiento.

Por su parte, la demandada se opuso a la demanda alegando la excepción de crédito compensable y formulando reconvención.

La Sra. Casilda alega en síntesis que el actor incurrió en diversos incumplimientos de sus obligaciones contractuales, señalando en particular, las siguientes: (1) falta de aportación de la documentación necesaria para el cambio de titularidad del suministro de agua, y posterior baja de dicho suministro, lo que ha motivado que la Sra. Casilda lo haya vuelto a dar de alta con un coste de 289,56.-euros. Además, por este motivo se reclama también la penalización prevista en la cláusula sexta del contrato, esto es, la suma de 2000.-euros. (2) Por falta de los mantenimientos de los sistemas de climatización y de la caldera, mantenimientos que el Sr. Eleuterio asumió contractualmente; por estos conceptos se reclaman las sumas de 189,97.-euros por la revisión de la climatización y otros 94,38.-euros por la revisión de la caldera. (3) Por daños en la vivienda se reclaman, de un lado, 4.469,74.-euros como coste de las reparaciones asumidas por la arrendadora, y otros 1129,48.-euros correspondientes a sendos siniestros por filtraciones o escapes que la arrendadora imputa al deficiente mantenimiento de la caldera.

En total la Sra. Casilda cifra su reclamación en 8.233,13.-euros interesando que se compense con la reclamación del actor en su parte concurrente y reclama por vía reconvencional el excedente, esto es, la suma de 4.025,49.-euros.

El Sr. Eleuterio se opuso a la reconvención negando la realidad de los incumplimientos contractuales que se le imputan de contrario, señalando, además, que la Sra. Casilda volvió a arrendar la vivienda de autos al cabo de un mes de resolverse el contrato a Dª Rocío sin haber acometido las reparaciones por las que ahora reclama. En este sentido, el actor, demandado reconvencional, alega que devolvió la vivienda en perfecto estado, como resulta de la documentación adjuntada y de los propios actos de la arrendadora, y concluye defendiendo que la Sra. Casilda no ostenta frente al Sr. Eleuterio crédito alguno susceptible de compensación.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Rubí se dictó la sentencia núm. 130/2022, de 13 de abril, que estimó parcialmente tanto la demanda principal como la reconvención. El juzgador de primer grado, en primer lugar, consideró que la Sra. Casilda debía abonar al actor la cantidad de 4.005,71.-euros, que se desglosa del siguiente modo: 1.400.-euros correspondientes a la fianza arrendaticia; otros 2001,56.-euros correspondientes a la garantía adicional no reintegrada una vez deducidos los importes pactados en compensación parcial de las rentas de abril, mayo y junio de 2020 (788,44 Euros); y otros 604,15.-euros como importe al que ascienden los suministros indebidamente abonados por el actor por corresponderse con consumos posteriores al día 30 de junio de 2020 (91,98€; 141,93€; 21,16€; 198,15€ y 150,93€).

En segundo lugar, por lo que se refiere a la demanda reconvencional, el juez a quo concluye que el Sr. Eleuterio debe abonar a la Sra. Casilda la cantidad de 344,35.-euros, que, a su vez, viene integrada por las siguientes sumas: 60.-euros en concepto de revisión anual de mantenimiento de las instalaciones de la vivienda; otros 189,97.-euros en concepto de mantenimiento y revisión del equipo de climatización; y otros 94,38.-euros en concepto de mantenimiento de la caldera, por cuanto consta probado que el actor, demandado reconvencional, tenía la obligación contractual de efectuar tales mantenimientos y no lo ha hecho.

La sentencia desestima las restantes pretensiones de la reconvención considerando que no ha lugar a las mismas. Se razona que no ha lugar a la reclamación por importe de 289,56.-euros en concepto de alta del nuevo contador, al concluirse que no hubo incumplimiento por parte del actor de su obligación relativa al cambio de titularidad de los suministros. Que tampoco ha lugar a la aplicación de la cláusula de penalización de 2.000.-euros, pues el actor no incurrió en el incumplimiento que opera como presupuesto para la aplicación de la misma. Por último, tampoco se consideran acreditados los desperfectos alegados

Así las cosas, el juzgador considera procedente la compensación judicial de ambos importes y establece la condena de la Sra. Casilda al pago al actor de la suma de 3.661,36.-euros con más sus intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda y los procesales (ex. art. 576 LEC) desde la sentencia.

Todo ello sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes.

La demandada, Sra. Casilda, interpone recurso de apelación alegando dos motivos.

En primer lugar, denuncia la concurrencia de falta de motivación e incongruencia de la sentencia. Y, en segundo lugar, mantiene la concurrencia de error en la valoración de la prueba mostrando, en resumen, su disconformidad con la valoración probatoria que efectúa el juez a quo e insistiendo en sus alegaciones.

El actor, aquí apelado, se ha opuesto al recurso formulado de contrario interesando la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO. - A la vista de los antecedentes expuestos debemos analizar el primero de los motivos de apelación que esgrime la recurrente mediante el que denuncia que la sentencia incurre en infracción procesal por falta de fundamentación legal y falta de congruencia, circunstancias que, según la Sra. Casilda, le causan efectiva indefensión.

Dicho motivo de apelación, a todas luces, debe ser desestimado siguiendo para ello los criterios claramente expuestos, por ejemplo y por cita de las más recientes, en la STS 257/ 2023, de 15 de febrero ( Roj: STS 462/2023 - ECLI:ES:TS:2023:462 ) cuando distingue:

1.-En cuanto a la incongruencia.

Recuerda el TS en dicha sentencia que: " 4.1. Como hemos dicho en múltiples resoluciones (por todas, sentencia 580/2016, de 30 de julio ), la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales ( art. 218.1 LEC ), sino también del art. 24 CE , cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses.

A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito.

4.2. El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva - dictum - y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, tanto por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la - causa de pedir -, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio - petitum - o pretensión solicitada ( STS de 13 de junio de 2005 ). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988 y 20 de diciembre de 1989 ).

Pues bien, en el supuesto de autos, al igual que en el caso que analiza el TS en esta sentencia, resulta manifiesta la carencia de fundamento de este motivo de apelación, pues la sentencia recurrida no incurre en ninguno de los casos o variantes que pueda presentar el vicio de incongruencia. En efecto, la sentencia da una respuesta íntegra y fundamentada a los extremos planteados por las partes, existiendo una correlación lógica entre lo pedido y el contenido del fallo.

2.-En cuanto a la pretendida infracción del art. 209.2 º y 3º LEC, esto es, de las reglas legales sobre la forma y contenido de las sentencias, tampoco apreciamos su concurrencia ya que en la sentencia se identifican todas y cada una de las cuestiones controvertidas, tanto en la demanda inicial como en la reconvención, así como los elementos de hecho y de derecho en que se fundamenta la decisión.

Mediante esta alegación parece denunciarse también una falta de exhaustividad de la sentencia por no referirse a todas las alegaciones de las partes, lo que afectaría al requisito de la motivación de la sentencia. Ahora bien, como tiene declarado reiteradamente el TS, también en la sentencia 257/2023 de constante referencia, este requisito no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide ( SSTS de 29 de abril de 2008 , 22 de mayo de 2009 , 9 de julio de 2010 ; 294/2012, de 18 de mayo ; y 774/2014, de 12 de enero de 2015 )

3.-En cuanto a la supuesta infracción del deber de motivación.

Constituye doctrina jurisprudencial reiterada, a la que también se refiere la STS 257/2023, la que establece que "las sentencias deben expresar las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, esto es, el proceso lógico-jurídico que conduce al fallo, pero la parquedad o la brevedad del razonamiento no implica falta de motivación ( sentencias 10 de abril de 1984 , 7 de junio de 1989 , 27 de julio de 1994 , 1280/2006, de 19 de diciembre , entre otras), pues basta el expresado para exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada en este punto ( sentencias de 7 de junio de 1989 , 7 de marzo de 1992 , 20 de febrero de 1993 ).

Como hemos declarado en otras ocasiones, "deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla" ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo , 95/2014, de 11 de marzo , 759/2015, de 30 de diciembre , y 26/2017, de 18 de enero )".

De este modo, como señalaba ya la STS de 8 de julio de 2008, el deber de motivación de las sentencias que impone el art. 218.2 de la LEC- que la recurrente cita como infringido por el juzgador de instancia-consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de decisiones racionales que justifican su fallo; es decir, dicho deber se traduce en la obligación que todo juzgador tiene de exponer razones y argumentos que llevan o conducen al fallo judicial. Ahora bien, como advertíamos, y como también indica la STS de 31 de mayo de 2001, no existe norma alguna en nuestras leyes de enjuiciamiento que imponga a priori una extensión o un determinado modo de razonar; no se exige la cita expresa de un precepto concreto ni de doctrina jurisprudencial. Dicha obligación requiere que se ponga de manifiesto la ratio decidendi con una determinada coherencia lógica. Además, es importante recalcar que el deber de motivación no conlleva la necesidad de un paralelismo servil entre los razonamientos que fundamentan la decisión judicial y los esquemas discursivos de los escritos de alegaciones de las partes. En este sentido, como ya tuvo ocasión de indicar el TC en su sentencia 8/2001, la exigencia de motivación tampoco implica un tratamiento pormenorizado de todos los aspectos sugeridos por los litigantes, siempre que los razonamientos permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales determinantes de la decisión.

En atención a estas consideraciones, de una simple lectura de la sentencia apelada resulta que el juzgador a quo realiza una exhaustiva y minuciosa valoración de la prueba practicada en las actuaciones, anudando a cada uno de los hechos o circunstancias que va considerando justificadas las consecuencias jurídicas que estima procedentes con invocación, de los preceptos e instituciones jurídicas que estima de aplicación, de suerte que, de los fundamentos se infieren claramente las razones que le llevan al fallo estimatorio parcial tanto de la demanda inicial como de la reconvención, sin que, en ningún caso, pueda apreciarse indefensión, por lo que procede rechazar también este motivo de apelación.

Cuestión distinta, pero irrelevante a los efectos de entender debidamente cumplido el deber de motivación, es que la recurrente no comparta los argumentos del juzgador.

TERCERO. - En segundo término, la representación de la apelante alega que el juzgador incurre en error en la apreciación y valoración de la prueba practicada.

En relación con este motivo de apelación y en cuanto al fondo del asunto, podemos avanzar que el recurso no puede prosperar en tanto compartimos las conclusiones a las que llega el juzgador en la resolución recurrida, cuya decisión, razonada con todo detalle, hemos de ratificar debiendo ser confirmada por sus propios fundamentos que se atienen escrupulosamente a los resultados arrojados en el proceso por los diferentes medios de prueba, sin que proceda sustituir ese razonable criterio por las valoraciones probatorias subjetivas que propone la parte apelante.

Así, este tribunal acepta y suscribe la valoración de la prueba expuesta en la sentencia apelada, que no ha se ve desvirtuada por las alegaciones de la recurrente, a cuyas alegaciones el juez a quo ya ha dado correcta y cumplida respuesta, que hacemos nuestra, por lo que nos limitaremos a efectuar ciertas consideraciones abundando en los argumentos que sustentan la sentencia de primera instancia.

1.- En relación con la prueba practicada a instancia de la Sra. Casilda debemos hacer ciertas precisiones.

En una primera aproximación y con carácter general, a la vista de las alegaciones del recurso de las que se sigue que el juzgador de primer grado no ha tomado en consideración la declaración de la Sra. Casilda en el acto de juicio, debemos poner de relieve, en primer lugar, que, en el marco del proceso civil, el valor probatorio de sus respuestas no es el de una testifical, como parece pretenderse en el recurso, sino que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 316 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), siempre que no se contradiga con el resultado de otras pruebas, " se considerarán como ciertos los hechos que una parte haya reconocido como tales si en ellos intervino personalmente y su fijación como ciertos les es enteramente perjudicial ", con lo que esta prueba no sirve para acreditar las alegaciones propias de la parte interrogada que no dejan de ser manifestaciones de parte, obviamente interesadas, sino los hechos personales de la demandada que hubiere reconocido en su perjuicio.

En segundo lugar, debemos valorar con reservas las declaraciones de D. Alberto, esposo de la demandada, pues su imparcialidad resulta cuestionable dada su relación de parentesco y su intervención directa en muchos momentos en la gestión de la relación contractual con el Sr. Eleuterio, como es de ver en la correspondencia electrónica mantenida y que obra en autos.

Y, por último, conviene advertir que el industrial que se ocupó de realizar (con su empresa "COM NOU") a partir del mes de enero de 2021 el grueso de actuaciones en la vivienda de autos por encargo de la Sra. Casilda, Sr. Bernardo, no atribuyó la tardanza en acometer dichas reparaciones a ninguna causa imputable al Sr. Eleuterio ni a problemas derivados de la pandemia o de la falta de materiales, es decir, a causas objetivas, sino que manifestó: (i) que, aunque hizo una primera visita al piso al resolverse el contrato del Sr. Eleuterio ( principios de julio de 2020), solo se cambiaron entonces algunas pequeñas cosas, a las que se alude sin precisión y sin valoración económica, pero admite que no se llevaron a cabo otras reparaciones porque el piso enseguida se volvió a ocupar y solo se reanudaron los trabajos cuando volvió a quedar vacío (min. 19:45 y ss. del vídeo 4); (ii) que, además, fue difícil encontrar fechas para llevar a cabo las actuaciones por problemas de agenda de la nueva inquilina; (iii) que no volvió a actuar hasta que no le volvió a avisar la Sra. Casilda siendo que nunca efectuó un presupuesto global, sino que las obras se fueron haciendo por partidas sobre la marcha, esto es, a medida que la Sra. Casilda los iba demandando (mins. 21:15 y ss.).

2.- Por lo que se refiere a la reclamación económica que se instrumenta en el escrito de contestación a la demanda y demanda reconvencional que articula la Sra. Casilda, se observa que todos los conceptos por los que reclama la ahora apelante traen causa de diversos incumplimientos contractuales que imputa al Sr. Eleuterio.

Pues bien, dejando al margen los únicos incumplimientos que le imputa el juez a quo, esto es, la falta revisión de mantenimiento de las instalaciones de la vivienda, del equipo de climatización y de la caldera, por cuanto consta probado que el actor no las atendió pese a venir obligado a ello, incumplimiento que lleva al juzgador a reconocer en la sentencia apelada un crédito a favor de la Sra. Casilda por importe de 344,35.-euros, lo que determina la estimación parcial de la reconvención, lo cierto es que no podemos tener por probados los restantes incumplimientos que se le imputan, que procederemos a analizar separadamente en los fundamentos subsiguientes.

CUARTO.- Así, en primer lugar, por lo que se refiere a la obligación de asumir los cambios de titularidad de suministros conforme a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, lo cierto es que, una vez resuelto el contrato con efectos desde 30 de junio de 2020 (vid. doc. 3 de la demanda), el actor, al transcurrir el mes señalado en el art. 36 de la LAU, mediante correo electrónico remitido el 5 de agosto de 2020, requirió a la demandada para que procediera a la liquidación de la fianza y garantía adicional, y para que le confirmara que se había procedido al cambio de titularidad. Al no obtener respuesta, insistió en su petición en otro correo electrónico datado el 13 de agosto de 2020, que fue contestado por el esposo de la actora quien manifestó que se hallaban de vacaciones y que a la vuelta liquidarían el contrato, y, como quiera que el actor ese mismo día volvió a insistir en sus pretensiones, la Sra. Casilda le contestó que le indicaban- suponemos que la agencia administradora de fincas que gestionaba el alquiler- que los suministros estaban cambiados (vid. la secuencia de correspondencia en el doc. 5 de la demanda). Luego, desde este momento, la actora da por cumplida esta obligación, pretendiendo venir después contra sus propias afirmaciones.

Pero es que, en cualquier caso, como quiera que en el mes de septiembre de 2020 aún no se había liquidado la fianza, el actor, a través de su Letrado, en fecha 14 de septiembre de 2020 volvió a requerir a la demanda la devolución de la fianza (docs. 6 y 6bis de la demanda) y no obtuvo respuesta.

La Sra. Casilda, al ser interrogada, manifestó que, al volver de las vacaciones, comprobó que la titularidad de dos de los suministros (gas y electricidad) se había cambiado, pero no así la titularidad del contrato de suministro de agua, según indica la demandada apelante, por una incidencia consistente en un impago del actor (vid. min 45:23 del vídeo 3). Lo cierto es que, fuera de sus manifestaciones, que ya hemos señalado que por sí mismas no son prueba de los hechos que afirma, no consta por qué razón la empresa suministradora no procedió al cambio de titularidad, y no consta que fuera imputable al actor o por no haber entregado este las últimas facturas, pues la propia recurrente reconoce que recibió la vivienda a la resolución con todos los suministros dados de alta y el Sr. Eleuterio acredita, con los correspondientes recibos, que vino pagando el consumo de agua, incluso mucho meses después de haberse resuelto el contrato (reclamando la restitución de ese pago indebido) y que, en efecto, ante la ausencia de respuesta de la demandada y ante su pasividad, previa advertencia a la Sra. Casilda mediante correo electrónico de 23 de enero de 2021 (vid. doc. nº 9 de la demanda), es decir, siete meses después de la resolución del contrato, dio de baja el suministro de agua.

A partir de estos datos no podemos estimar probado incumplimiento por el actor de su obligación de cambiar la titularidad del suministro (o, mejor dicho, facilitarla) y, en consecuencia, no procede reconocer a la Sra. Casilda el crédito por importe de 289,56.-euros en concepto de alta del nuevo contador, ni tampoco ha lugar a aplicar la

la cláusula penal de 2.000.-euros, no solo, como decimos, porque no hubo dicho incumplimiento imputable al actor, sino también, porque, como bien razona el juez a quo, esa penalización tenía su fundamento en " no sólo el coste económico de volver a dar de alta los suministros de la vivienda sino también el perjuicio ocasionado por la imposibilidad de uso de la vivienda hasta que los mismos se encuentren de nuevo en funcionamiento", siendo que en el caso de autos consta de todo punto acreditado, pues es un hecho reconocido por la Sra. Casilda, que la arrendadora volvió a alquilar la vivienda de autos a D. Pedro Jesús y a Dª. Rocío el día 28 de julio de 2020, esto es, escasamente un mes después de resolverse el contrato con el Sr. Eleuterio, luego, a nuestro criterio, no concurrirían los presupuestos de aplicación de dicha cláusula penal.

QUINTO. - En segundo lugar, por lo que se refiere a la reclamación que se interesa en la demanda reconvencional en concepto de reparación de los daños o desperfectos que se imputan al arrendatario Sr. Eleuterio, o de reparaciones a efectuar en la vivienda arrendada , suscribimos en su integridad los razonamientos de la sentencia recurrida.

En sustento de esta conclusión que avanzamos conviene partir por exponer el régimen jurídico aplicable.

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya, o por la acción del tiempo, o por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

En el caso de autos concurren, fundamentalmente, tres circunstancias que nos llevan a concluir que no se ha acreditado que los daños y reparaciones que reclama la Sra. Casilda sean imputables al Sr. Eleuterio: (1) el hecho de que la Sra. Casilda, desde la resolución del contrato, el 30 de junio de 2020, hasta la fecha de presentación del escrito de contestación a la demanda y reconvención, el 18 de marzo de 2021, nunca ha comunicado al Sr. Eleuterio la existencia de los daños y desperfectos (la lista que manifiesta haber hecho al revisar la vivienda) por los que ahora reclama, como ella misma reconoce al ser interrogada ( vid. min. 43:39 del vídeo 3) ni tampoco ha reclamado nada al Sr. Eleuterio por esta causa (min. 25:20 del mismo vídeo), y ni siquiera ha invocado la existencia de estos desperfectos ante los diversos requerimientos, antes reseñados, que le dirigió el Sr. Eleuterio reclamando la liquidación de la fianza.

(2) El hecho de que, en el nuevo contrato de arrendamiento, suscrito por la Sra. Casilda, D. Pedro Jesús y Dª. Rocío el día 28 de julio de 2020, esto es, un mes después de resolverse el contrato con el Sr. Eleuterio, contrato que fue aportado en autos por la apelante (vid. folios 56 y ss.) se contienen las siguientes cláusulas, que transcribimos en su parte relevante y destacando en negrilla las menciones esenciales:

" 7.-Obras y conservación.

El Arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y haber hecho todas las comprobaciones necesarias al haberla visitado con anterioridad a la firma del contrato, declarando recibirla a su entera satisfacción y en las debidas condiciones de habitabilidad para el uso convenido, renunciando a cualquier reclamación por tal concepto (...)"

8.-Condiciones de restitución de la vivienda.

El Arrendatario se compromete a entregar la vivienda limpia y libre de enseres y mobiliario al finalizar el contrato (...) Así mismo, se hace entrega de la vivienda recién pintada, paredes y techos, obligándose el Arrendatario a la finalización del contrato a restituirla recién pintada del mismo color, textura y calidad que se le entregó (...) ".

Por lo tanto, si la Sra. Casilda, como así lo hizo constar en el contrato que ha aportado, entregó la vivienda en perfecto estado e incluso recién pintada a los inquilinos que sucedieron al Sr. Eleuterio, no puede, meses más tarde, cuando esos inquilinos ya han dejado la vivienda e incluso cuando la ha vuelto a alquilar a una tercera persona (el Sr. Fausto, que ha intervenido como testigo), imputar al Sr. Eleuterio haberle devuelto la vivienda en un deficiente estado de conservación, que desde luego no se aprecia en el vídeo por él aportado (doc. 4 de la demanda), que no tiene porque dejar de ser valorado por el mero hecho de que fuera impugnado por la demandada, y dado que esa imputación de los defectos al actor resulta incompatible con el hecho de que, sin haber acometido obras y reparaciones, se alquile nuevamente la vivienda al cabo de un mes a otras personas en perfecto estado y recién pintada. Esta conclusión no se ve desvirtuada por las manifestaciones de la Sra. Casilda cuando afirma, nuevamente sin otras pruebas objetivas que lo corroboren, que llegó a un pacto con la nueva inquilina en el sentido de que asumiría la apelante como arrendadora las reparaciones de los defectos existentes, dado, como se ha expuesto, que en el contrato firmado con los nuevos inquilinos estos renunciaron a cualquier reclamación por defectos de habitabilidad.

(3) Además, la Sra. Casilda no acredita que los defectos cuyo importe de reparación reclama existieran al tiempo de dejar el Sr. Eleuterio la vivienda, pues las facturas que aporta están fechadas bien vigente el arriendo de los nuevos inquilinos, bien después de que éstos dejaran la vivienda, sin que se aporte una prueba pericial que dé cuenta de los pretendidos defectos, ni su realidad pueda tenerse por acreditada por la imprecisa declaración del Sr. Bernardo, como tampoco por la declaración del Sr. Fausto, quien manifestó no había visto la vivienda de autos antes de haberse realizado las reformas y reparaciones (min. 24:10 del vídeo 4).

Por todo lo expuesto procede, como avanzábamos, la desestimación del recurso interpuesto y la consiguiente confirmación de la resolución recurrida.

SEXTO. - Desestimándose el recurso deben imponerse a la recurrente las costas de su apelación (ex art. 398 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,