Sentencia Civil 732/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 876/2022 de 15 de diciembre del 2023

PRIMERO. - Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de la parte actora PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SL contra Mariana. Mediante la misma se ejercitaba acción de desahucio por expiración del plazo legal con acción acumulada de reclamación de cantidad en relación con la finca sita en la CALLE000 núm. NUM000 de Barberà del Vallés con contrato suscrito en fecha 22 de abril de 2015, novado el 27 de marzo de 2018 por plazo inicial de tres años, que se prorrogó por tres años más hasta el 23 de abril de 2021.

El sustento de su pretensión es el burofax que remitió SOLVIA SERVICIOS INMOBILAIRIOS SL por cuenta de la actora PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SL a la demandada en fecha 18 de noviembre de 2020 y que le fue entregado a la misma el 23 de noviembre de 2020 a las 10:30 h en la oficina de correos, con base a cuya comunicación, considera que se ha requerido fehacientemente, en tiempo y forma a la arrendataria de resolución del contrato por expiración del plazo legal del contrato y, no habiendo abandonado la finca, ejercita la acción correspondiente para obtener la recuperación de la posesión y el pago de las rentas (cantidades asimiladas) que entiende debidas

El demandado, compareció a los autos y contestó a la demanda a través de su representación procesal, alegando en sustancia que: a) el burofax remitido el 18 de noviembre de 2020 se emite por parte de SOLVIA SERVICIOS INMOBILAIRIOS SL y no por el arrendatario; b) que el contenido del indicado burofax no es nada claro en relación a la voluntad del actor de no renovar el contrato más allá de su vencimiento el 23 de abril de 2021, sino que a través del mismo se le requiere de aportación de documentación suplementaria para el estudio de un nuevo contrato social, pero sin que en ningún momento se le indique que es voluntad del actor dar por concluido el contrato a partir del 23 de abril de 2021 y c) que la demandada remitió a SOLVIA SERVICIOS INMOBILAIRIOS SL via correo electrónico, en fecha 14 de diciembre de 2020 toda la documentación que le había sido requerida para el estudio de un nuevo contrato, acusando recibo de la indicada misiva el 15 de diciembre de 2020 sin que se le pidiera complemento, subsanación o ampliación de la documentación, pero sin que recibiera respuesta por parte del actor hasta el 14 de mayo de 2021, una vez ya expirado el plazo de vigencia del contrato, denegándole la renovación del mismo, tras el estudio de la documentación.

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 31 de mayo de 2022 se dicta sentencia por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Cerdanyola del Vallés por la que se estima la demanda, se resuelve el contrato de arrendamiento de 22 de abril de 2016, novado en cuanto al plazo por el de 27 de marzo de 2018 en relación a la finca sita en la CALLE000 núm. NUM000 de Barberá del Vallés y se condena a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la indicada finca, además de contener la resolución la condena al pago de la renta (cantidad asimilada) por importe de 365 € al mes desde el vencimiento del contrato hasta la ejecución de sentencia, al entender que el burofax de 18 de noviembre de 2020 si contenía de forma clara, la intención del propietario del inmueble de no prorrogarle el contrato a la demandada más allá del 23 de abril de 2021 a su expiración

Frente a la resolución de instancia, se alza el demandado en escrito de apelación de 30 de junio de 2022 alegando error en la valoración de la prueba en relación a que el burofax de fecha 18 de noviembre de 2020 por el que SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL comunica a la demandada, la voluntad de no prorrogarle el contrato más allá del 23 de abril de 2021, no es claro, sino obscuro y complicado de entender, por cuanto al tiempo que se le indica el plazo de finalización del contrato, se le requiere de documentación para el estudio de su posible prorroga, documentación que la demandada remitió via correo electrónico el 14 de diciembre de 2020, sin haber obtenido ninguna respuesta en relación a la prórroga o renovación del contrato, hasta el 14 de mayo de 2021, cuando ya estaba expirado el plazo del mismo y, además, con una breve y escueta referencia de que, tras el estudio de la documentación, no se le renueva el mismo solicitando la revocación de la sentencia, con desestimación de la demanda, por el carácter obscuro de la indicada comunicación.

La parte demandante, verifica escrito de oposición al recurso en fecha 14 de julio de 2022 indicando que no hay error en la valoración de la prueba, interesando la confirmación de la sentencia y, poniendo de manifiesto que el burofax de 18 de noviembre de 2020 es largo, pero contiene la referencia clara de que el contrato expira el 23 de abril de 2021.

Planteado el debate en la forma expuesta en el ordinal anterior en esta alzada, la controversia se refiere a determinar si el burofax de fecha 18 de noviembre de 2020 remitido por SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL a la demandada, contiene claridad suficiente al objeto de que la misma pueda entender que, el contrato expira el 23 de abril de 2021 y, que a la indicada fecha tiene que abandonar la finca objeto de autos, sin perjuicio de que además, contenga otras manifestaciones con objeto de llevar a cabo el estudio de otro posible contrato de alquiler social o, la prórroga del mismo y, si la remisión por la demandada de la indicada documentación solicitada, tiene efectos con relación al mismo y al contrato de arrendamiento objeto de autos

SEGUNDO. - En lo que se refiere a la falta de efecto resolutorio del burofax de fecha 18 de noviembre de 2020, procede indicar que:

1) En primer lugar, partimos de una relación contractual de carácter arrendaticia sobre la finca de la CALLE000 núm. NUM000 de Barberà del Vallés iniciada el 22 de abril de 2015 por un plazo de duración de tres años, que es novado el 27 de marzo de 2018 al objeto de prorrogar el plazo del contrato tres años más, en el sentido de que el mismo se extiende hasta el 23 de abril de 2021.

2) En fecha 18 de noviembre de 2020, SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL en representación de la actora, comunica a la demandada la fecha de expiración del contrato y que ha de abandonar la finca antes del 23 de abril de 2021 con el siguiente texto literal: "(...) Expuesto lo anterior, en cumplimiento de lo previsto en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, modificada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, por la presente les notificamos que de conformidad con lo previsto en la cláusula de duración del contrato, la fecha del vencimiento, y por tanto de finalización del mismo se producirá el día 23 de abril de 2021 comunicándole la necesidad de la propiedad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando ustedes cumplan con los requisitos establecidos en la Ley. A tales efectos, y a fin de conocer si ustedes se encuentran dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la Ley, deberán aportarnos en el plazo máximo de 30 días a partir de la recepción de esta notificación la siguiente documentación (...) En caso de no contactar con nosotros y de no aportar la documentación solicitada anteriormente en el plazo requerido por la presente, se entenderá que rechazan cualquier nueva oferta de alquiler social, y como consecuencia, a la fecha del vencimiento del Contrato deberán dejar el inmueble libre, vacuo, expedito y a disposición de la propiedad.(...)"

3) La demandada, en fecha 14 de diciembre de 2020, de forma consecutiva a la recepción del indicado burofax, procede por vía de correo electrónico a remitir a la actora (doc. 1 de la contestación a la demanda), la documentación que le había sido solicitada para el estudio del nuevo contrato, comunicación via correo electrónico a SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL que es respondida por la misma en fecha 15 de diciembre de 2020, vía correo electrónico también, en cuya comunicación se le indica que su petición de renovación del contrato está siendo gestionada con el número de identificación NUM002 y, que en breve obtendrá respuesta a la misma, por lo que a los efectos de lo que aquí interesa, la remisión de la confirmación de recepción del correo de la demandada comporta la efectiva recepción de la documentación remitida por la demandada a la actora, sin que la misma le solicite complemento, subsanación o ampliación de la misma.

4) Entrando ya en los aspectos que han sido objeto de debate, el primero y relativo a que el burofax de fecha 18 de noviembre de 2020 se remite por SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL y no por PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SL procede su desestimación, toda vez que esta sección ya tiene declarado reiteradamente, entre otras en sentencia 99/2023 de 16 de febrero de 2023, rollo 223/2022 en relación al referido aspecto que "(...) En relación con el remitente de la comunicación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia nº 1010/2020, de 30 de diciembre, de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona ; JUR 2021/36590, entre las más recientes), que lo relevante es que la parte arrendadora ponga en conocimiento de la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, con independencia de que lo haga por sí misma, o autorizando a un tercero, por medio de un mandatario, o de otra forma que permita transmitir la declaración de voluntad, considerándose, en cualquier caso, que la presentación de la demanda supone una ratificación de dicha actuación y que, aún en el caso de acreditarse que la comunicación no fuese efectivamente suscrita por el propietario, sino por un tercero a su ruego, ello no supondría que no fuese una comunicación valida, ya que procede igualmente de la propiedad, bastando pues una comunicación que exteriorice la voluntad del arrendador de dar por extinguido el contrato a la finalización del plazo, y que esa voluntad la ponga en conocimiento del arrendatario de manera suficientemente clara, admitiendo unánimemente la jurisprudencia, que la práctica del requerimiento puede realizarse, al no tratarse de un acto personalísimo del arrendador, a través de mandatario. En relación con la forma de la comunicación, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación (...) "

5) Finalmente, en lo que se refiere al carácter obscuro o poco claro del contenido del burofax de 18 de noviembre de 2020 remitido por SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL para que la demandada, conozca que debe abandonar la finca a partir de la expiración del contrato el 23 de abril de 2021, en el que, además de la indicada manifestación de voluntad, de forma conjunta se solicita a la arrendataria la documentación necesaria para el estudio de una posible prorroga del contrato y, la misma la remite, como efectivamente ha quedado antes expuesto, esta sección ya tiene reiteradamente declarado en casos similares, que asiste a la parte demandante el derecho a obtener la declaración judicial de extinción del contrato a la finalización del periodo de vigencia del mismo, siendo que la actora comunicó fehacientemente y con la antelación requerida a la demandada su voluntad de no seguir prorrogando el contrato, reclamando que le fuera restituida la posesión de la finca a la fecha de expiración del mismo (23 de abril de 2021).

A la vista de las alegaciones de la demandada debemos indicar, además, que parece subyacer en ella una concepción que no se ajusta al régimen jurídico aplicable. Así, la apelante parece defender la existencia de una obligación automática de la actora de concertar un nuevo contrato de arrendamiento (de un alquiler social) o cuando menos de intentarlo y que la remisión de la indicada documentación por la misma, confirma el referido derecho. Y ello no es así, como reiteradamente tiene declarado esta sección, como por ejemplo en la sentencia 346/2023 de 16 de junio de 2023, recurso: 530/2022 "(...) Una vez transcurrido el término pactado, la parte actora está legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, podía decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, sería un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir, con lo que no se trata de comportamientos antitéticos o excluyentes. Antes, al contrario, el pronunciamiento de extinción contractual no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores al margen de lo que aquí se decida sobre la concertación de un nuevo arriendo. (...)"

En cuanto a la necesidad de propuesta de alquiler social, "(...) dejando al margen los problemas de constitucionalidad que se derivan de los pronunciamientos recogidos en Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional ( STC), de 28 de enero de 2021, (rec.2577/2020 ), y las más recientes STC 28/2022 de 24 de febrero (rec. 5387/2021 ) y STC 57/2022 de 7 de abril (rec. 4203/21 ), en ningún caso se configura dicha exigencia como un requisito de procedibilidad, máxime teniendo en cuenta que en reunión de Presidentes de las Secciones Civiles de esta Audiencia ya se había adoptado, como criterio unificado, la consideración de que el ofrecimiento de un alquiler social al amparo del artículo 5, puntos 2 y 3, y de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015 no constituía un requisito procesal y se entendió que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento del alquiler social antes de interponer una demanda o de suspensión de los procedimientos en marcha, en tanto esta estuvo subsistente, sería, en su caso, la imposición por la administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007 del Parlament de Cataluña, 28 de diciembre del derecho a la vivienda.(...)

Hechas las precisiones anteriores, basta una mera lectura de la comunicación remitida por la representación de la propiedad para comunicar su voluntad de dar por finalizado el contrato, que la recurrente admite expresamente haber recibido, para comprobar que no pueden prosperar las alegaciones relativas a la falta de claridad de la notificación de extinción contractual. Así, de forma expresa y clara, que no requiere de mayores interpretaciones, en esa carta se indica a la demandada arrendataria que "(...) por la presente les notificamos que de conformidad con lo previsto en la cláusula de duración del contrato, la fecha del vencimiento, y por tanto de finalización del mismo se producirá el día 23 de abril de 2021 (...)".

Así, conforme a esta comunicación la propiedad de modo concluyente expresó su inequívoca voluntad de extinguir el contrato a la finalización de la prórroga legal, pues lo único que se debía negociar y documentar era la devolución de la posesión de la finca, precisamente consecuente a la extinción contractual.

No es objeto de discusión ya en esta alzada que los demandados, pese al requerimiento resolutorio (extintivo), no han procedido al desalojo y se han mantenido en la posesión de la vivienda satisfaciendo las sumas que venían abonando como rentas.

Pues bien, siguiendo el criterio que hemos venido manteniendo en resoluciones anteriores, consideramos que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este mismo sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil.

Por lo expuesto, en conclusión, consideramos que la aceptación de pagos de rentas posteriores por la arrendadora no entraña la renovación del contrato, que debe considerarse correctamente resuelto por extinción del plazo contractual conforme a los razonamientos más arriba expuestos.

Solo cabe añadir que, en este litigio, en su fase declarativa, en ningún caso corresponde valorar si los demandados cumplen o no los parámetros para considerar que se encuentra en situación de vulnerabilidad y/o exclusión social, pues el objeto de controversia en esta alzada queda constreñido al examen de la vigencia del contrato celebrado el 22 de abril de 2015, novado por el de 27 de marzo de 2018. Con todo, conviene tener presente que, aunque las circunstancias personales y económicas de los demandados no permiten eludir la extinción contractual, ello no significa que no constituyan datos relevantes a otros efectos.

Es importante poner de relieve que la valoración de estas circunstancias y de un eventual riesgo de exclusión social, puede tener virtualidad en el proceso de ejecución, pero exclusivamente en relación con el lanzamiento y su posible paralización, que es competencia exclusiva del Juzgado de Primera Instancia.

Por lo tanto, sin perjuicio de estas últimas consideraciones, que hacemos de cara al procedimiento de ejecución de sentencia, debemos confirmar la sentencia por sus propios fundamentos en cuanto al pronunciamiento por el que acuerda la extinción del contrato por expiración del término y la consiguiente condena al desalojo, debiendo rechazarse el recurso interpuesto.

TERCERO. - De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación