Sentencia Civil 344/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 374/2022 de 15 de junio del 2023

PRIMERO.- En la demanda que ha dado origen a estas actuaciones, DÑA. Sacramento ejercita acción de desahucio por falta de pago, a la que acumula la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas, frente a D. Santos, en relación con el arrendamiento de la vivienda sita en la calle PASAJE000 nº NUM000 de Barcelona.

Alega la parte demandante, en síntesis, que es propietaria de la referida vivienda, y que el 30 de junio de 2.021 se celebró contrato de arrendamiento con el demandado, fijándose la renta en 890 euros mensuales, con obligación del demandado de abonar suministros y gastos administrativos, adeudando el demandado a fecha de la demanda las siguientes sumas:

- 332 euros como parte de la mensualidad de agosto de 2.021.

- 916 euros de septiembre de 2.021

- 943,63 euros de Octubre de 2.021

En total: 2.191,63 euros.

Expone la realización de gestiones extrajudiciales tendentes al cobro de las rentas, resultando las mismas infructuosas, adjuntando burofax enviado el 27 de agosto de 2.021 y entregado al demandado el 31 de dicho mes, en el que se le reclamaban las mensualidades de julio y agosto de 2.021, y manifiesta que el demandado no puede ejercitar la facultad de enervación.

En base a todo ello, solicita la declaración de resolución del contrato por falta de pago y la condena del demandado a dejar la vivienda libre y a disposición de la demandante, con señalamiento de día del lanzamiento, así como al pago de la suma de 2.191,63 euros, más las rentas que se devenguen hasta la efectiva devolución de la posesión.

El demandado se opone a la demanda con base en las siguientes alegaciones:

1.- Falta de legitimación activa: Aunque el contrato menciona a la demandante como propietaria de la vivienda, fue suscrito por la entidad MONACO I ROSICH Gestió de Patrmonis S.L. como arrendadora, siendo también esta entidad quien efectuó la reclamación de pago extrajudicial.

2.- A fecha de la contestación el demandado estaba al corriente de pago, habiendo abonado 3.123,77 euros el 8 de noviembre de 2.021 y 1.001,76 euros el 1 de diciembre de 2.021.

3.- Concurren las circunstancias para la enervación, pues en la demanda no se indican los hechos que la impedirían. Subsidiariamente, en el burofax no aparece la demandante ni se indica que la reclamación se realice en su nombre; el importe que se reclamó en el burofax corresponde en parte a meses no reclamados en la demanda; el demandado efectuó pagos a cuenta quedando un saldo a fecha 17 de septiembre de 1.248 euros, concediéndole la actora un aplazamiento hasta finales de septiembre; y el requerimiento no cumple los requisitos para exceptuar la facultad de enervación al no advertir al arrendatario de una manera clara y terminante de las consecuencias jurídicas inherentes a su impago.

4.- Aunque el impago del alquiler pueda facultar al arrendador a resolver/desistir del contrato, esto no quita que este desistimiento tenga que ser llevado a cabo, siendo el desistimiento una declaración de voluntad unilateral receptiva, y no habiendo el demandado recibido declaración de desistimiento alguna.

En la vista celebrada el 13 de enero de 2.022, ambas partes ratificaron sus respectivos escritos de demanda y contestación, y la demandante manifestó que el arrendatario estaba al corriente de pago en ese momento, habiendo efectuado el día anterior el último pago de las cantidades debidas, reiterando la improcedencia de la enervación.

La sentencia de primera instancia, tras rechazar la excepción de falta de legitimación activa en cuanto que la actora es la propietaria de la vivienda, consideró que a fecha de interposición de la demanda, el demandado adeudaba las rentas de julio y agosto de 2.021 que le habían sido reclamadas extrajudicialmente, y habiéndose presentado dicha demanda transcurrido el plazo de 30 días previsto en el art. 22.4 de la LEC, no procedía la enervación, por lo que, siendo indiscutido que a fecha de la vista el arrendatario estaba al corriente de pago, estimó la demanda en cuanto a la acción de desahucio, declarando resuelto el contrato con condena al demandado al desalojo de la vivienda y con apercibimiento de lanzamiento.

Frente a dicha resolución se alza el demandado reiterando esencialmente los argumentos ya expuestos en la contestación, e interesando que, en todo caso, que no se le impongan las costas por ser el caso jurídicamente dudoso.

La demandante se opone al recurso e interesa la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Planteados así los términos del debate en esta alzada, insiste el apelante, en primer lugar, en la excepción de falta de legitimación activa con el argumento de que la demandante, Dña. Sacramento, es la propietaria de la vivienda pero el contrato no fue otorgado por ella sino por la entidad MÓNACO I ROSICH, Gestió de Patrimonis, S.L., siendo también esta entidad quien practicó el requerimiento extrajudicial de pago.

Cabe recordar a tal efecto que, conforme al art. 10 LEC :

"Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. Se exceptúan los casos en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular".

La Sentencia del Tribunal Supremo nº 123/2022, de 16 de febrero, viene a recordar que:

"(...) 2.1. La legitimación procesal es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

2.2. La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora.

2.3. A la legitimación se refiere el art. 10 LEC , que bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone, en su párrafo primero, que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión.

2.4. La sentencia de esta sala núm. 276/2011, de 13 abril , declaró que legitimación activa "se visualiza en una perspectiva de relación objetiva, entre el sujeto que demanda y el objeto del proceso; más concretamente entre el derecho o situación jurídica en que se fundamenta la pretensión y el efecto jurídico pretendido. En su versión ordinaria se estructura en la afirmación de la titularidad de un derecho o situación jurídica coherente con el resultado jurídico pretendido en el "petitum" de la demanda. La realidad o existencia del derecho o situación jurídica afirmada no forma parte de la legitimación, sino de la cuestión de fondo, respecto de la que aquélla es de examen previo.

En igual sentido cabe citar, entre otras, las sentencias de esta Sala de 28 febrero 2002 ,21 abril 2004 ,7 noviembre 2005 ,20 febrero y 24 noviembre 2006 ".

Recientemente la sentencia del Pleno de esta Sala Primera ha reiterado esta doctrina en la sentencia 1/2021, de 13 de enero ".

En concreto, en el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago, la legitimación activa, de acuerdo con el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y los artículos 35 y 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, corresponde al dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca.

En este caso, de la documental aportada a las actuaciones y la ausencia de prueba en contrario, resulta probado:

1º.- Que el contrato de arrendamiento de 30 de junio de 2.021 fue otorgado, como arrendatario por el demandado D. Santos, y como arrendadora por Dª. Delfina en calidad de apoderada de la mercantil MÓNACO I ROSICH Gestió de Patrimonis, S.L., constando en el propio contrato, que esta entidad es administradora del inmueble objeto del contrato, propiedad de Dña. Sacramento, que es quien interpone la demanda.

2º.- Que la demandante Sra. Sacramento es propietaria de la vivienda de autos en virtud de compraventa de fecha 27 de abril de 2.000, según resulta de la información registral expedida por el Registrador de la Propiedad nº 15 de Barcelona aportada con la demanda.

En consecuencia, la demandante se encuentra plenamente legitimada para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas, en su condición de propietaria de la vivienda arrendada, procediendo, en definitiva, tal y como resolvió la Magistrada de primer grado, la desestimación de la excepción de falta de legitimación activa planteada por el demandado.

TERCERO.- Alega el apelante como segundo motivo del recurso que la sentencia aplica incorrectamente los arts. 27 de la LAU y 1124 del CC.

En primer término, creemos entender de la confusa formulación del motivo, que el apelante pretende sostener que la arrendadora debió notificarle con carácter previo a la interposición de la demanda, su voluntad de proceder a resolver el contrato por falta de cumplimiento por parte del arrendatario de su obligación de pago, refiriéndose a que en la contestación alegó expresamente la "falta del acto de resolución", y que la sentencia no contiene ningún pronunciamiento al respecto.

Pues bien, el escrito de contestación contiene un motivo de oposición bajo el ordinal cuarto, del tenor literal siguiente:

" CUARTO (Falta de desistimiento).- Aunque el impago del alquiler pueda facultar al arrendador a resolver el/desistir del contrato de arrendamiento, esto no quita que este desistimiento tenga que ser llevado a cabo, siendo el desistimiento una declaración de voluntad unilateral receptiva, y no habiendo el demandado recibido declaración de desistimiento alguna".

Es cierto que la sentencia de primer grado no contiene referencia a esta alegación, pero también lo es que el apelante no interesó el complemento de dicha resolución.

A este respecto, hemos de tener en cuenta, que tras la reforma introducida por la Ley 13/2009, que dio una nueva redacción al artículo 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el trámite para la denuncia de incongruencia omisiva es el del llamado complemento de sentencia.

El Tribunal Supremo ha sentado como doctrina que la alegación de incongruencia omisiva requiere el intento previo de complemento de sentencia. Por todas, la STS 230/2021 de 27 de abril señala: "Elart. 215.2 LECotorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Como declara la sentencia 411/2010, de 28 de junio : "su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme alartículo 459 LEC, y extraordinario por infracción procesal, conforme alartículo 469.2 LEC, de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 )". Doctrina jurisprudencial que hemos reiterado, entre otras, en las sentencias 712/2010, de 11 noviembre y 891/2011, de 29 de noviembre : "ante la incongruencia por omisión, la recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia esta infracción mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé elartículo 215.2 LEC- que utilizó para otras cuestiones- y que hubiera permitido su subsanación. No habiendo acudido a este procedimiento, la denuncia de esta infracción es inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que nos encontramos, debe ser desestimada ( STS de 16 de diciembre de 2008 [...])".

En este mismo sentido se ha venido pronunciando esta Sección 13ª en numerosas ocasiones, entre ellas, en Sentencia núm 355/2022 de 14 de Julio (recurso de apelación 573/2021) y núm 393/2022 de 16 de Septiembre de 2.022 (recurso de apelación 1168/21).

En el presente caso, al no haber agotado la parte apelante dicha vía, está fuera de lugar esgrimir el vicio o defecto de incongruencia en esta alzada ( artículo 459 de la L.E.C.).

Y de todos modos, es de significar que la pretendida exigencia de notificación previa por parte del arrendador de su voluntad de resolver el contrato por falta de pago de las rentas por parte del arrendatario, carece de apoyatura legal, pues ni la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni el Código Civil, ni la Ley de Enjuiciamiento Civil, contemplan tal exigencia; y por otro lado, no ha existido ningún "desistimiento unilateral" del contrato por parte de la arrendadora.

Procede, en definitiva, la desestimación del motivo en cuanto a este particular, sin necesidad de mayores consideraciones.

CUARTO.- A continuación debemos analizar la procedencia de la acción de desahucio, admitida en la sentencia y que el apelante niega, así como si cabía la enervación, que la sentencia impugnada ha rechazado al considerar válido y eficaz a efectos de impedir la enervación, el burofax de reclamación extrajudicial remitido al demandado el 27 de agosto de 2.021. Y para ello estimamos conveniente partir de unas breves consideraciones jurídicas que devienen determinantes al efecto.

En primer lugar, hemos de recordar que la litispendencia, entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda, ( art. 410 LEC) comporta, entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de dicha presentación de la demanda. Así lo recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo 701/2022, de 25 de octubre, que con cita en la 569/2022 de 18 de julio y en la del Pleno nº 241/2013, de 9 de mayo, declara:

"En nuestro sistema, la litispendencia provoca la perpetuatio facti (perpetuación del hecho o estado de las cosas), la perpetuatio iurisdictionis (perpetuación de la jurisdicción), la perpetuatio legitimationis (perpetuación de la legitimación), la perpetuatio obiectus (perpetuación del objeto), la perpetuatio valoris (perpetuación del valor) y la perpetuatio iuris (perpetuación del derecho), de tal forma que, como regla, la decisión del tribunal debe referirse a la situación de hecho y de derecho existente en el momento de interposición de la demanda, en el supuesto de que la misma fuese admitida (en este sentido, SSTS 427/2010, de 23 de junio (RC 320/2005 ), 760/2011, de 4 de noviembre (RC 964/2008 ), y 161/2012, de 21 de marzo (RC 473/2009 )".

En el caso concreto del desahucio por falta de pago, la litispendencia implica: (i) que el objeto del pleito reside en determinar si en el momento de presentación de la demanda, el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución, por haber incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido o le correspondieran; y (ii) que la fecha de interposición de la demanda adquiere relevancia para la determinación del momento a partir del cual el pago que pueda efectuar el arrendatario ya no afecta a la concurrencia de causa resolutoria, pasando a ser considerado un pago a efectos de enervación.

En segundo lugar, de acuerdo con la doctrina fijada por el Tribunal Supremo (STSS de 24 de julio y 19 de diciembre de 2008, y 15 de enero y 26 de marzo de 2009), se configura como causa resolutoria del contrato de arrendamiento el impago de una sola mensualidad de renta, en todo o en parte. Dice el Tribunal Supremo que " Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual", pudiendo citarse, por todas, las STSS de 18 y 27 de Marzo de 2.014, estableciéndose en el Fallo de esta última: "3º.- Declarar como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de la renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".

Así pues, de acuerdo con dicha reiterada y constante jurisprudencia, en el desahucio por falta de pago no cabe hablar de "mero retraso en el pago" y, por otro lado, tampoco es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado, por causas no imputables al arrendador (STSS de 18 de octubre 2004, 3 de marzo de 2.005, 20 de septiembre de 2006, 5 de febrero y 31 de mayo de 2007).

En cuanto a la enervación, se configura como un beneficio que la ley concede al arrendatario, y que permite mediante la consignación o el pago de las rentas adeudadas enervar la acción, de manera que si se determina que no concurría falta de pago al momento de presentación de la demanda, procede la íntegra desestimación de la misma; y si se determina que sí concurría falta de pago y, por tanto, que el arrendatario estaba incurso en causa de resolución, podrá este enervar la acción, por una sola vez, a través del pago o la consignación judicial o notarial de las cantidades reclamadas en la demanda y de las que adeude al momento del pago enervador, y siempre que no hubiera precedido requerimiento extrajudicial previo a la demanda, debiendo efectuar el pago dentro del plazo que establece el art. 22. 4 de la LEC.

Para finalizar este apartado, en relación con la valoración de la prueba en el ámbito del recurso de apelación, la jurisprudencia del Tribunal Supremo puede resumirse en los términos que se contienen en la STS de 16 de noviembre de 2016, que señala : "1.-Como dijimos en la sentencia núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias de este mismo Tribunal , el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa,.... En este sentido, ha declarado el Tribunal Constitucional en la STC 212/2000, de 18 de septiembre : "[...] en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, ...con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum)". ...Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas".

Por tanto, la jurisprudencia es clara en cuanto a que el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia.

QUINTO.- Partiendo de las consideraciones expuestas, vistas las alegaciones de las partes, visionado el acto de la vista, y revisada la prueba aportada a los autos consistente en la documental aportada por cada parte en sus respectivos escritos de demanda y contestación y en la vista, resultan hechos acreditados los siguientes:

1.- El contrato de arrendamiento de autos se suscribe el 30 de junio de 2.021.

2.- Mediante burofax remitido el 27 de agosto de 2.021 (dos meses después), entregado al demandado personalmente el 31 de agosto, la administradora de la finca que otorgó el contrato en nombre de la propiedad, reclama al demandado el pago de los recibos de julio y agosto de 2.021 por importe total de 1.832 euros.

3.- La demanda rectora del procedimiento se presenta telemáticamente el 1 de Octubre de 2.021, (transcurridos los 30 días del art. 22.4 LEC), y se reclama parte de la mensualidad de agosto (332 euros), y la totalidad de septiembre y octubre de 2.021 (en total 2.191,63 euros).

4.- El primer pago que acredita el demandado es de 8 de noviembre de 2.021 (antes de ser emplazado), por importe de 3.123,77 euros, que incluye las mensualidades adeudadas hasta noviembre de 2.021 inclusive, si bien, según los recibos y relación de impagos aportados por la actora en la vista y no desvirtuados de contrario, quedaba un resto sin pagar de 52 euros.

5.- El 1 de diciembre el demandado paga la totalidad del recibo correspondiente a dicho mes, pero siguen pendientes los 52 euros de noviembre.

6.- El emplazamiento y requerimiento de pago al demandado se practica el 16 de diciembre, por lo que el plazo de 10 días para enervar finalizaría el 31 de diciembre, faltando es ese momento por abonar los 52 euros pendientes de noviembre.

7.- El 11 de enero el demandado paga 942,87 euros por transferencia, y la administradora de la finca le envía un email el 12 de enero indicándole que siguen faltando los 52 euros y 26 euros de enero de 2022. En total 78 euros, que el arrendatario paga por transferencia a las 15:53 horas (" 3.53 PM" ) del mismo 12 de enero.

8.- El acto de la vista se celebra al día siguiente, 13 de enero, y en ese momento, con el pago efectuado el día anterior, el demandado se encuentra al corriente de pago.

A la vista de los hechos que han quedado reseñados, queda acreditado que a fecha de interposición de la demanda, el 1 de octubre de 2.021, el Sr. Santos adeudaba 332 euros de la mensualidad de agosto de 2.021 y 916 euros de la mensualidad de septiembre de 2.021, de manera que, aún cuando la mensualidad de octubre que también se reclamaba en la demanda, no estaba vencida (en el contrato no se establece plazo para realizar el pago, por lo que debía efectuarse en los siete primeros días del mes, ex art. 17.2 LAU), lo cierto es que, adeudando parte de agosto y la totalidad de septiembre, el demandado se encontraba incurso en causa de resolución y por tanto procedería la acción de desahucio ejercitada.

A partir de aquí hemos de examinar si el burofax enviado al demandado el 27 de agosto y que le fue entregado el 31 de agosto, reúne los presupuestos para impedir la enervación, siendo de significar, de entrada, que la actora cumplió con el requisito previsto en el art. 439.3 LEC, al manifestar en la demanda que el arrendatario no podía ejercitar la facultad de enervación, mencionando las reclamaciones extrajudiciales efectuadas, y aportando no solo el referido burofax, sino también un correo electrónico remitido el 8 de septiembre de 2.021 por la administradora de la finca al demandado, en el que le comunicaba que la propiedad de la vivienda remitía la documentación de los impagos a su asesor jurídico, "AULÉS LEGAL, c/ Pau Claris, 162, 6º4ª, para interponer demanda de desahucio por falta de pago. Caso que desee usted cancelar su deuda, deberá comunicarse con el citado bufete, teléfono NUM001".

Dicho lo cual, en atención a los argumentos esgrimidos por el demandado apelante, conviene recordar que el art. 22.4 de la LEC. excluye la enervación en los siguientes términos:

" (...)Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".

La mención que subrayamos de dicha norma es para poner de manifiesto que la imposibilidad de enervación por la existencia de requerimiento previo de pago, requiere (i) que el requerimiento se practique por el arrendador de modo fehaciente, (ii) con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda, y (iii) que el arrendatario no haya efectuado el pago al tiempo de dicha presentación. Requisitos todos ellos que se cumplen en el presente caso. Así:

1.- El burofax lo envía MONACO I ROSICH, Gestió de Patrimonis, S.L., que, como ya ha quedado dicho, es la entidad que otorga el contrato de arrendamiento, en su condición de administradora de la vivienda, propiedad de la aquí demandante Sra. Sacramento.

2.- La reclamación se efectúa por medio de burofax, a través del servicio de Correos, que permite dejar constancia fehaciente de la fecha de su remisión (27 de agosto de 2.021), de su contenido, y de la fecha de entrega al destinatario (31 de agosto de 2.021).

3.- En la reclamación se concretan las mensualidades que se reclaman (julio y agosto de 2.021) por un importe total de 1.832 euros.

4.- La demanda se interpone el 1 de octubre de 2.021, esto es, transcurridos 30 días desde la reclamación fehaciente.

5.- A fecha de interposición de la demanda, el arrendatario adeudaba 332 euros correspondientes a la mensualidad de agosto, que le había sido reclamada extrajudicialmente, sin que por el demandado se haya cuestionado en ningún momento, la realidad de dicha deuda a la mencionada fecha de 1 de octubre de 2.021.

Con los datos reseñados, es visto que no puede accederse a la petición de enervación de la acción pretendida por el demandado, puesto que a fecha de la demanda no había abonado la totalidad de las cantidades que le habían sido reclamadas extrajudicialmente.

Mención aparte merece la alegación del demandado de que en el burofax no se le advirtió de que el impago de las rentas reclamadas acarrearía la consecuencia de perder la posibilidad de enervar el desahucio, lo que, a su criterio comporta la ineficacia de la reclamación a tales efectos.

No podemos acoger tal argumento, que el apelante sustenta en una Sentencia de esta Sección de 21 de mayo de 2.004, que recogía un criterio seguido en aquel entonces, pero superado posteriormente por la doctrina consolidada del Tribunal Supremo, manifestada, entre otras en las SSTS de 28 de mayo de 2.014, 23 de junio de 2.014, 22 de septiembre de 2.015 y 13 de octubre de 2.015, a cuyo tenor, el art. 22.4 LEC exige:

"(...)

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago".

En esta línea se ha pronunciado esta Sección 13ª en la Sentencia nº 126/2021, de 4 de marzo (ROJ SAP B 1773/2021).

Más recientemente, la STS 194/2021, de 12 de abril razona:

" En la sentencia 508/2015, de 22 de septiembre , nos hemos pronunciado sobre la interpretación del art. 22.4 LEC y sobre los requisitos del requerimiento de pago a los efectos de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, con reproducción de la doctrina de la sentencia 302/2014, de 28 de mayo , en los términos siguientes:

"1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago".

En la sentencia 335/2014, de 23 de junio, resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, se casó la sentencia recurrida y fijó la siguiente doctrina jurisprudencial: "el requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo"."

De todo ello se colige que basta un requerimiento de pago fehaciente, expresivo de las rentas o cantidades asimiladas impagadas, y que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la suma reclamada en el plazo legal (en igual sentido, la Sentencia nº 241/2022 de esta Sección 13ª, de 24 de mayo de 2.022 ROJ SAP B 6086/2022).

En consecuencia, en el presente caso, habiendo sido requerido en forma el demandado con anterioridad a la presentación de la demanda, y no habiendo efectuado el pago de la totalidad de las rentas reclamadas en el plazo establecido legalmente, el tribunal llega a la misma conclusión que la Magistrada de primer grado, de manera que el arrendatario no tiene derecho a enervar el desahucio, resultando ya irrelevantes los pagos efectuados por el mismo con posterioridad a la demanda. Debemos, en definitiva, confirmar la estimación de la acción de resolución del contrato y el consiguiente desahucio del demandado

SEXTO.- Queda como último motivo el relativo a las costas de la primera instancia, que la juzgadora a quo impone al demandado. Y también en este punto debemos confirmar la sentencia pues no se advierte infracción alguna del art. 394 LEC., que regula la condena en costas de la primera instancia en lo procesos declarativos, y que establece el principio del vencimiento objetivo como primera regla, en cuanto que las costas se impongan a la parte que vea rechazadas todas sus pretensiones, cual ha sido el caso. La no imposición por concurrencia de dudas de hecho o de derecho se configura como criterio excepcional, debiendo entenderse por "serias dudas", que es el término que emplea el legislador, aquéllas que resulten trascendentes y relevantes; las de hecho vendrán derivadas de que el sustrato fáctico sobre el que verse el litigio no haya quedado suficientemente aclarado o fuere un tanto equívoco; y las de derecho habrán de significar que las normas aplicables puedan ser susceptibles de diversas interpretaciones, o que no exista jurisprudencia consolidada sobre la materia. Y nada de ello concurre en el presente caso, pues no advertimos la concurrencia de dudas de hecho o de derecho que puedan justificar la no imposición de las costas a la parte vencida esto es, al demandado-apelante.

Por todo lo expuesto procede, en definitiva, la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia impugnada.

La desestimación del recurso comporta que deban imponerse al apelante las costas causadas en esta alzada, de conformidad con el art. 398.1 LEC.