Sentencia Civil 624/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 683/2022 de 16 de octubre del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña María Antonieta promovió acción judicial frente a doña María Consuelo, don Pedro Francisco y doña María Inmaculada, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La actora es propietaria de la vivienda sita en Barcelona, Plaça DIRECCION000, número NUM000, que adquirió mediante escritura de 8 de octubre de 2001.

b) En fecha 20 de noviembre de 1984 se había otorgado sobre la expresada vivienda contrato de arrendamiento a favor del codemandado don Pedro Francisco, y se pactó una renta mensual de 174.000 pesetas, pagaderas por meses anticipados. El contrato actualmente se encuentra en situación de prórroga legal, puesto que se formalizó bajo la vigencia de la LAU de 1964.

c) El Sr. Pedro Francisco dejó de habitar hace tiempo la vivienda arrendada y pasó a residir en otro domicilio de Barcelona en compañía de su actual pareja. En la actualidad la vivienda objeto de arrendamiento se encuentra ocupada, con la aquiescencia del arrendatario, por las otras dos demandadas, doña María Consuelo y doña María Inmaculada, y ello pese a que la propiedad no ha prestado su consentimiento, ni expreso ni tácito.

d) Al concurrir, por tanto, un subarriendo o una cesión de la vivienda arrendada que no han sido consentidos por la propietaria, procede la resolución del contrato de arrendamiento al amparo de lo establecido en el artículo 114.5ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

e) Por otra parte, el arrendatario don Pedro Francisco no reside en la vivienda desde hace más de seis meses, y además no le resulta indispensable disponer de la vivienda litigiosa para atender sus necesidades, pues ya ocupa y reside en otro inmueble, por lo que frente a él también habría de declararse la extinción del contrato de arrendamiento por la vía de los artículos 62.3 y 62.4 de la LAU de 1964.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la demanda inicial que se dictase resolución mediante la que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en 1984 sobre la vivienda sita en Barcelona, Plaça DIRECCION000, número NUM000, y se condenase a los demandados a dejar dicho inmueble libre y a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

II. La representación de doña María Consuelo se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La demandante introduce una situación de confusión sobre la identidad de las personas de los demandados, especialmente por la circunstancia de que se desconoce quién pudiera ser doña María Inmaculada.

b) El codemandado don Pedro Francisco formaba pareja de hecho con Doña Asunción -no demandada-, y fruto de dicha unión nació en 1990 la también demandada doña María Consuelo.

c) Cuando doña María Consuelo contaba únicamente con seis años de edad, sus padres se separaron y permaneció en el domicilio familiar su progenitora, Doña Asunción, en compañía y al cuidado de la menor, la cual, se insiste, reside en la vivienda arrendada desde su nacimiento.

d) En todo caso doña María Consuelo goza del derecho a permanecer en la vivienda por ser hija del arrendatario original, don Pedro Francisco, y de la actual ocupante de la finca, doña Asunción, cuya ocupación responde a la subrogación en la posición jurídica que ocupaba su expareja.

e) Ha sido la madre de doña María Consuelo la que, aparte de notificar en su día la subrogación a la administración de fincas, se ha encargado durante todos estos años de realizar el pago de los alquileres directamente a dicha administración mediante las correspondientes transferencias bancarias, lo que acredita que no han concurrido cesión o subarriendo inconsentidos, sino que ha operado una subrogación en los derechos arrendaticios de don Pedro Francisco a favor de doña Asunción, prolongada durante más de 15 años y amparada en el artículo 24.1 de la LAU de 1964.

f) En consonancia con lo anterior, resulta improcedente la solicitud de resolución del contrato por desocupación de la vivienda y/o por ocupación de dos o más viviendas en la misma población.

III. No comparecieron los codemandados don Pedro Francisco y doña María Inmaculada, por lo que se les declaró rebeldía y se ordenó la continuación del juicio por sus trámites.

IV. La magistrada de primera instancia comenzó declarando la falta de legitimación pasiva de la codemandada doña María Inmaculada, o más bien falta de capacidad, al tratarse de una persona no conocida ni identificada.

En cuanto a la también demandada doña María Consuelo, advertía que su progenitor, don Pedro Francisco, que fue quien suscribió el contrato de arrendamiento, abandonó hace años la vivienda para trasladarse a residir otro domicilio, de modo que la legitimidad de la ocupación de la vivienda por parte de doña María Consuelo estaría condicionada a la circunstancia de que el arrendatario hubiera cedido o subrogado legalmente en dicha posición a su expareja de hecho, doña Asunción, madre de la Sra. María Consuelo, con la cual convive en la vivienda arrendada.

Razonaba seguidamente que, una vez que don Pedro Francisco abandonó la vivienda en 1996 tras la separación de su pareja de hecho, doña Asunción, esta última continuó ocupando la vivienda junto con su hija doña María Consuelo, de seis años de edad por entonces, circunstancia de la que fue conocedor, porque así le fue notificado en su momento por doña Asunción, el profesional que en aquella época administraba el inmueble.

Concluyó así que no habían operado ni cesión ni subarriendo inconsentidos en el supuesto enjuiciado, y que, conforme a lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 -aplicable, en virtud de su régimen transitorio, a los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a su entrada en vigor-, debía considerarse que doña Asunción se subrogó en la posición de arrendataria, ya que, pese a que no cursó en forma la notificación por escrito a la que se refiere aquel precepto, la propiedad fue conocedora en todo momento de la voluntad de la excompañera del primitivo arrendatario de permanecer en la ocupación de la vivienda y de subrogarse en el contrato.

Y razonaba que, acreditada la legitimidad de la posesión arrendaticia ejercida por doña Asunción en virtud de la repetida subrogación, la ocupación de la vivienda por parte de su hija, la demandada doña María Consuelo, también se ajustaba a las previsiones legales por cuanto convivía con la arrendataria en la vivienda litigiosa desde su nacimiento, por lo que desestimó las pretensiones contra ella deducidas.

En relación con el último de los codemandados, don Pedro Francisco, la juzgadora a quo apuntaba que, dado que constaba acreditado que había abandonado la vivienda en el año 1996, concurría el supuesto previsto en el artículo 62.3 de la LAU de 1964, que denegaba al inquilino el derecho a la prórroga legal cuando la vivienda no estuviese ocupada durante más de seis meses en el curso de un año.

No adoptó pronunciamiento expreso sobre las costas del procedimiento.

IV. La representación de doña María Antonieta se alza en apelación frente a aquella resolución e insiste en la pertinencia de la estimación íntegra de la demanda.

SEGUNDO.- Normativa aplicable al supuesto litigioso. Hechos probados

I. El contrato sobre la vivienda objeto de litigio fue formalizado como arrendatario por don Pedro Francisco, padre de la codemandada doña María Consuelo y expareja de doña Asunción; esta última, madre de doña María Consuelo y actual ocupante, en compañía de esta última, de la vivienda arrendada, no ha sido llamada al presente pleito como demandada.

El contrato se concertó en el año 1984, por lo que a los efectos de determinar la normativa que lo regula debe atenderse a la Disposición Transitoria Segunda A) de la LAU de 1994, que dispone:

"Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24 de la presente ley.

(...)".

Dado que la LAU de 1964 se aplica a los contratos anteriores que subsistiesen a su entrada en vigor -como es el caso del contrato litigioso, que se concertó en 1984-, es aquella normativa a la que debe atenderse para verificar la viabilidad de las pretensiones actoras, puesto que ya se ha expuesto que el régimen transitorio de la LAU de 1994 dispone que los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 seguirán rigiéndose por la legislación anterior, salvo determinadas excepciones, entre las que se incluye la previsión de que el artículo 12 de la LAU de 1994 -que resulta decisivo, como se razonará, para solventar el presente litigio- sea de aplicación también a aquellos contratos anteriores al 9 de mayo de 1985.

II. La pretensión principal ejercitada en la demanda, mediante la cual se persigue la resolución del contrato de arrendamiento a partir de la declaración de que no es aplicable el derecho de prórroga, por haberse operado una cesión o subarriendo inconsentidos a favor de doña María Consuelo -también se aludía en la demanda a quien se identificaba como doña María Inmaculada, que ha resultado ser una persona desconocida-, se incardina correctamente, por tanto, en el régimen normativo de la LAU de 1964.

En concreto, el artículo 114 del Texto Refundido de 1964 disponía que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador, entre otras causas: " (...) 2ª El haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio o la tenencia de huéspedes, de modo distinto al autorizado en el capítulo III (...); 5ª La cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en el capítulo IV de esta Ley".

III. Constan como hechos no controvertidos, y que resultan indispensables para la resolución del fondo del asunto, los que se describen a continuación:

a) La persona que suscribió el contrato en concepto de arrendatario, don Pedro Francisco, formaba pareja de hecho con Doña Asunción -no demandada-, y fruto de dicha unión nació en 1990 la también demandada doña María Consuelo.

b) Cuando doña María Consuelo contaba únicamente con seis años de edad, sus padres se separaron y permaneció en el domicilio familiar su progenitora, Doña Asunción, en compañía y al cuidado de la menor, la cual, se insiste, reside en la vivienda arrendada desde su nacimiento en 1990.

c) Desde 1996, por tanto, el primitivo arrendatario, don Pedro Francisco, no ocupa la vivienda objeto de litigio, por haber pasado a residir en otro inmueble en compañía de su nueva pareja, y desde entonces en la vivienda arrendada conviven la excompañera de don Pedro Francisco, doña Asunción, y la hija de ambos, doña María Consuelo.

e) Ha sido la madre de doña María Consuelo, doña Asunción, la que se ha encargado durante los últimos años de realizar el pago de los alquileres directamente a la administración de fincas.

IV. La magistrada de primera instancia razona con rigor que para dilucidar si la ocupación de la vivienda por parte de doña María Consuelo -se reitera que doña Asunción no ha sido demandada- ha de considerarse legítima debe verificarse previamente si se presentan las premisas necesarias para concluir que su progenitora se subrogó en la posición de arrendatario que ocupaba su excompañero sentimental, don Pedro Francisco, padre de doña María Consuelo.

Ha de recordarse al respecto que, aunque la doctrina legal no considera terceros extraños, a los efectos de dilucidar sobre la cesión o el subarriendo inconsentidos (causas 5ª y 2ª del artículo 114 de la LAU de 1964), a los descendientes del arrendatario o a su pareja, ello es así siempre y cuando el arrendatario siga viviendo en la finca arrendada. Y, dado que el arrendatario inicial abandonó la vivienda en 1996 tras la separación de la pareja, se reitera que la convivencia de doña María Consuelo con su progenitora se ajustaría a la normativa arrendaticia en el caso de que esta última, por el mecanismo de la subrogación, ostentara la condición de arrendataria.

TERCERO.- Desestimación del recurso. Legitimidad de la ocupación de la vivienda arrendada por parte de doña María Consuelo, al haberse subrogado su progenitora en la posición jurídica del arrendatario inicial

I. El análisis de la eventual operatividad de la subrogación de doña Asunción en los derechos arrendaticios de su excompañero, después de que este último abandonara la vivienda arrendada en 1996, debe acometerse, como se anticipó, a la luz de las normas que sobre "desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario" suministra el artículo 12 de la LAU de 1994, cuyo apartado 3 es del siguiente tenor:

"Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquel siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario".

Se recuerda que, aunque el contrato litigioso se suscribió en 1984, la Disposición Transitoria Segunda A) de la LAU de 1994 estableció que el mencionado artículo 12 sería de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados, como es el caso, con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

Y se significa también que el único arrendatario de la vivienda, al menos al amparo de la normativa vigente hasta 1994, era don Pedro Francisco, y la circunstancia de que el contrato de arrendamiento se suscribiera en una época de vigencia de la convivencia afectiva que mantenía con doña Asunción no confería a esta última la cualidad de arrendataria, tal como se ocupó de significar la jurisprudencia entonces recaída, ya que tal conclusión no era compatible con la normativa especial arrendaticia.

II. Bajo aquellas premisas, deberá dilucidarse si la ocupación de la vivienda por parte de doña Asunción y su hija desde que en 1996 don Pedro Francisco abandonara la vivienda arrendada -no consta que en aquel momento este último formulase manifestación expresa de desistimiento o de no renovación- confiere a la Sra. Asunción la condición de arrendataria por subrogación, que es la que, a su vez, legitimaría la ocupación de la vivienda por parte de madre e hija.

La apelante mantiene, en contra de la conclusión alcanzada por la magistrada de primera instancia, que en ningún momento doña Asunción ha expresado su voluntad de subrogarse en los derechos arrendaticios de su expareja, y agrega que la doctrina jurisprudencial ha subrayado expresamente la necesidad de la notificación al arrendador para la efectividad de la subrogación en los casos de fallecimiento del inquilino o de atribución judicial del uso de la vivienda al cónyuge no arrendatario.

No puede aceptarse aquella tesis. Por lo pronto, ya se ha expuesto que resulta de aplicación al supuesto enjuiciado, por previsión expresa del régimen transitorio instaurado por la LAU de 1994, el artículo 12 de este cuerpo normativo, que prevé que el cónyuge o persona unida en análoga relación de afectividad con el arrendatario que ha abandonado la vivienda arrendada pase a ocupar la posición jurídica de este último.

Es cierto que la eficacia de aquella subrogación se supedita por el artículo 12.3 de la LAU de 1994 a la circunstancia de que " en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge [o persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, según el apartado 4] manifestando su voluntad de ser arrendatario". Conforme a esta previsión, la expareja del arrendatario originario -que abandonó la vivienda en 1996- pasaría a ocupar la condición de inquilina, si se considera probado, en principio, que comunicó a la arrendadora, dentro del mes siguiente al desalojo de la vivienda por parte del Sr. Pedro Francisco, su voluntad de seguir ocupando el inmueble en tal concepto de arrendataria.

Sin embargo, las exigencias de comunicación a las que hace referencia el artículo 12.3 han sido paulatinamente suavizadas por la doctrina jurisprudencial, que se ha decantado por proclamar la prevalencia de los principios de la buena fe sobre la rigidez del cumplimiento de los presupuestos susceptibles de legitimar la subrogación de la persona interesada cuando, como es el caso, el arrendador es suficiente y cabalmente sabedor de la voluntad de la expareja del arrendatario inicial de continuar en el uso de la vivienda.

Es especialmente ilustrativa al respecto la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 20 de julio de 2018, que flexibiliza la exigencia de comunicación cuando el arrendador ha tenido conocimiento efectivo de la circunstancia que justifica la subrogación y de la voluntad de la persona interesada en ocupar la posición jurídica de arrendatario. La sentencia resuelve un asunto de subrogación por fallecimiento del arrendatario -hipótesis regulada en el artículo 16 de la Ley arrendaticia-, pero, obviamente, es absolutamente trasladable al supuesto que se enjuicia por la coincidencia de los presupuestos exigidos, en relación con la comunicación del arrendatario, para que la subrogación sea operativa jurídicamente.

Señala la mencionada resolución:

"2.- Esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU , que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse. Así se afirmó en la sentencia 343/2012, de 30 de mayo , se ratificó en la sentencia de pleno 247/2013, de 22 de abril , y se confirmó en la sentencia 664/2013, de 23 de octubre .

3.- Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe , principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico ( arts. 1.4 y 7 CC ).

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe".

III. Ya se adelantó que la representación de la actora apelante ha defendido durante todo el procedimiento que en ningún momento llegó a su conocimiento que el inquilino hubiera abandonado la vivienda y que en ella permanecieran residiendo su expareja y la hija común de ambos. En el recurso de apelación insiste en aquel aspecto, y reitera que, en consecuencia, tampoco aceptó tácitamente, en contra de lo que se apunta en la sentencia de primera instancia, la voluntad de la antigua compañera del arrendatario de continuar en el uso de la vivienda arrendada como arrendataria.

Es cierto que no consta fehacientemente que doña Asunción notificara por escrito a la propiedad o a la administración de fincas su voluntad de ocupar la posición de arrendatario que ostentaba el arrendatario inicial, como le exigía el artículo 12.3 de la LAU de 1994. Pero no lo es menos que constan en las actuaciones datos probatorios que acreditan con suficiencia que, bien la propietaria, bien el administrador de fincas que gestionaba su vivienda, fueron conocedores de que el arrendatario Sr. Pedro Francisco había abandonado la vivienda, y que permanecía en dicho inmueble, con la voluntad de seguir ocupándolo calidad de arrendataria, su excompañera, doña Asunción -así lo considera probado la sentencia de primera instancia-, así como la hija común de ambos, doña María Consuelo.

Son de establecer al respecto las siguientes consideraciones:

1. Durante la diligencia testifical la Sra. Asunción declaró que tras abandonar su excompañero la vivienda notificó tal circunstancia a la administración de fincas, desde donde se le informó que no tenía que realizar trámite alguno para continuar en la vivienda en calidad de arrendataria.

2. Es cierto que el actual administrador de fincas, Sr. Jose Luis, declaró en el acto de la vista que el Sr. Pedro Francisco no le comunicó nunca la subrogación, pero admitió que siempre abonaba la renta en mano otra persona, de la que ignoraba si era madre o suegra del arrendatario. También reconoció que desde hace un tiempo es doña Asunción la que figura en los correspondientes recibos como ordenante de las imposiciones en efectivo destinadas al pago de las rentas mensuales.

3. Los documentos bancarios adjuntados a la contestación a la demanda como bloque número 3 acreditan fehacientemente, en efecto, que como mínimo desde enero de 2018 es la Sra. Asunción la que se ocupa de tramitar las transferencias mediante las cuales se abona la renta.

4. Finalmente, no parece verosímil que, en atención a los datos fácticos expuestos, doña María Antonieta, que es propietaria de la vivienda desde 2001, no haya sido conocedora de la situación personal y familiar de doña Asunción y doña María Consuelo -es razonablemente presumible que ambas partes contactaran durante aquel extenso lapso temporal a los efectos de solventar cualquier incidencia derivada del arriendo-, y, específicamente, que era la primera de ellas la que venía ocupando la posición jurídica de arrendataria y la que ejecutaba actos, especialmente el abono de las rentas, coherentes con aquella condición.

IV. En definitiva, y en línea con lo concluido en la sentencia de primera instancia, debe considerarse suficientemente probado que, con independencia del cumplimiento estricto de las formalidades de comunicación exigidas por el artículo 12.3 de la LAU de 1994, la arrendadora tuvo conocimiento suficiente de la subrogación de la Sra. Asunción en la posición jurídica de arrendatario que originariamente ocupaba su expareja, don Pedro Francisco, de modo que la apelante no está en condiciones de invocar la falta de notificación del citado artículo 12.3 porque conoció la voluntad de doña Asunción de subrogarse en el arrendamiento una vez que su excompañero abandonó la vivienda arrendada.

De ello se desprende que, por razón de que la actual titular del contrato de arrendamiento, por haberse subrogado en la posición de su antiguo compañero sentimental, es doña Asunción, la ocupación de la vivienda por parte de su hija, doña María Consuelo, debe reputarse legítima, por lo que ha de respaldarse la decisión adoptada por la magistrada de primera instancia.

El recurso de apelación, en consecuencia, no puede tener acogida.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,