Sentencia Civil 307/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 321/2022 de 16 de mayo del 2023

PRIMERO.- 1. Por parte de la demandada, Dª Constanza, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada en su contra por FUNDACIÓ JAUME BOFILL, sobre resolución de contrato de arrendamiento de vivienda al amparo de lo previsto en el art. 114.11ª LAU 1964 en relación con la causa prevista en el art. 62.5º LAU1964, aplicable en virtud de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994.

2. En la demanda, la actora partió de que la demandada se había subrogado "mortis causa" en los derechos y obligaciones que tenía su esposo arrendatario, el Sr. Ricardo, fallecido el día 4 de marzo de 2019, al amparo de lo previsto en el art. 58 LAU 1964, siendo la actual arrendataria del piso NUM018 del inmueble sito en CALLE008 nº NUM019, de Barcelona, que había sido arrendado por aquél en fecha 20 de noviembre de 1968. En relación con la causa de denegación de prórroga esgrimida, alegó que había realizado indagaciones en los Registros de la Propiedad, que le permitieron comprobar que la demandada era propietaria de diversas fincas:1) edificio sito en la CALLE009 nº NUM020 de Barcelona, compuesto de bajos, entresuelo exterior, primero, segundo y tercer piso; 2) edificio sito en la CALLE010 nº NUM021 de Barcelona, compuesto de bajos y dos pisos; 3) edificio sito en la CALLE011 nº NUM022 de Barcelona, compuesta de planta baja, divididas en dos tiendas, y cuatro pisos altos divididos en dos habitaciones cada uno, es decir, de dos viviendas por planta, cubierta de terrado y con patio en la parte posterior; 4) vivienda sita en los NUM023 del edificio número NUM024, del conjunto formado por dos cuerpos de edificación independientes entre sí y rodeados de zona verde común, en DIRECCION003, CALLE012 nº NUM025, de superficie registral 118,47 m2; 5) una casa pareada, compuesta de tres niveles, con varias dependencias, porche, trastero y garaje, con una superficie construida, según el Registro, de 161 m2 aproximadamente, más 43,79 m2 de garaje y lavadero, con porche y terraza cubierta, en DIRECCION004, URBANIZACION001", CALLE013 número NUM026, antiguamente URBANIZACION001 nº NUM027; 6) vivienda puerta NUM028 de la casa sita en DIRECCION004, CALLE014 números NUM029 y NUM030, de superficie 80 m2, y 7) plaza de parking número NUM031 de la casa sita en DIRECCION004, con fachada recayente a la CALLE014 y la CALLE015 por donde tiene su entrada, y trastero rotulado NUM032 de la casa sita en DIRECCION004, con entrada por las CALLE015 y Ferrocarril. Adujo que había encargado a una agencia de detectives ( DIRECCION005.) que realizara determinadas averiguaciones acerca de la situación de varias de las fincas que se han reseñado en el anterior ordinal, las cuales no habían permitido dilucidar de forma contundente cuál era la auténtica situación posesoria y ocupacional de todas las viviendas, aunque sí algunos extremos en relación con algunos inmuebles. Añadió que había intentado por todos los medios alcanzar durante meses un acuerdo con la inquilina, una alternativa que evitara tener que acudir a un procedimiento judicial, pues, además, debía abordar necesariamente obras de reforma estructural en la finca donde se ubica el piso arrendado, obras estructurales de gran calado cuya ejecución requiere inexcusablemente que el edificio se encuentre libre de ocupantes; desde 2018, la actora venía persiguiendo su realización, intención que se ha visto frustrada ante la imposibilidad de alcanzar ningún tipo de acuerdo con la demandada para el desalojo de su vivienda, aunque fuera de forma provisional.

Concluyó la actora que la demandada tenía a su disposición, a título de dominio, viviendas de su propiedad aptas para satisfacer sus necesidades y de características análogas a la arrendada, y que las había tenido en los seis meses anteriores a la interposición de esta demanda, así como que pretendía acreditar en el procedimiento que, en las diversas fincas propiedad de la Sra. Constanza, hay viviendas desocupadas que están o han estado a su disposición en los seis meses anteriores a la interposición de esta demanda, y aptas para satisfacer sus necesidades; añadió que, por carecer de legitimación directa para recabar a los administradores de las respectivas fincas la situación ocupacional y posesoria de los diversos departamentos que las componen, y para interesar la aportación de los correspondientes contratos y certificaciones, pues ello sólo sería posible conseguirlo por mandato judicial, designaba los archivos de los Administradores PRINCIPAL l a SERVICIOS INMOBILIARIOS, Eliseo, sin perjuicio de requerir a la demandada para que aportase todos los contratos de arrendamiento que se hubieran formalizado durante el último año en las fincas de CALLE009 número NUM020, CALLE010 número NUM021, CALLE011 número NUM022, de Barcelona, y en la CALLE012 número NUM025 de DIRECCION003, adelantando ya la actora que los pisos NUM033 y NUM034 del edificio de la CALLE010 nº NUM021 de Barcelona estaban ocupados por una de las hijas de la demandada, Dª Adela, sin título jurídico de ocupación, lo que "prima facie" representaba un indicio de que debía considerarse que estaban desocupados y a libre disposición de su propietaria, la demandada, siendo doctrina jurisprudencial que ha de entenderse que la vivienda está a la libre disposición cuando en ella se ha instalado un pariente por la libre voluntad de la demandada y sin título jurídico de ocupación.

3. La demandada contestó y se opuso a la demanda, partiendo de que, en los últimos ocho años, había sido intervenida tres veces de la cadera y hospitalizada otras tantas por causas derivadas de sus intervenciones, y que tenía grandes limitaciones obvias, no solo para desplazarse, sino para poder llevar a cabo cualquier acción que implicase movimiento, precisando de apoyo y ayuda constante para realizar cualquier acto, y que únicamente podía caminar, y con mucha dificultad, ayudada con dos muletas; a ello se añadía la edad actual de la inquilina, de 86 años, lo que hacía totalmente impensable el poder trasladarse e instalarse en ninguna otra vivienda distinta de la que llevaba ocupando desde hacía 56 años, en su estado; aún en el supuesto de que la demandada tuviera una vivienda a su disposición y de condiciones similares a la que tiene arrendada, no tenía piso alguno en planta o con ascensor, por lo que un cambio de domicilio y un traslado de su domicilio habitual en el que lleva viviendo 52 años; añadió que la menor de sus cuatro hijos había sido declarada incapaz judicialmente, teniendo reconocido un grado de discapacidad del 65% según Resolución de fecha 17 de diciembre de 2019 y con efectos de 14 de mayo de 2019, siendo su tutora legal Dª Ángela, hija de la demandada, situación e información que era conocida por la actora, sin necesidad de acudir a un seguimiento e investigación. Tras aducir que su esposo y ella realizaron obras de reforma y acondicionamiento que supusieron un desembolso de un millón de pesetas de aquel momento en 1968, adujo que, durante los últimos tres años, había suplicado a la actora que se llevasen a cabo las obras necesarias por parte de la propiedad de la finca para posibilitar su movilidad, así como la reparación de humedades en los techos y paredes de algunas de las habitaciones generados por el temporal "Gloria", sin haber sido atendidas hasta la fecha, y que también habían reclamado la solución al problema que generaba el cierre automático de las puertas de acceso a la cabina del ascensor en tan solo unos segundos, lo que provocaba continuos aprisionamientos de brazos, piernas, muletas y silla de ruedas; además, como resultaba del informe de auditoría de sus cuentas anuales correspondientes al ejercicio del año 2019, la actora no pretendía reparar problema estructural alguno en el edificio, sino "destinarlo al alquiler de oficinas para incrementar sus rentas inmobiliarias y diversificar su distribución patrimonial".

Se opuso a la acción ejercitada de contrario, alegando que el inmueble arrendado es una cuarta planta de una finca modernista, en la que se instaló ascensor en el año 1985 y fue íntegramente restaurada, incluso en sus patios interiores, en el año 2000, con una superficie de 300 m2 aproximadamente. Reconoció ser propietaria de las fincas relacionadas en la demanda, tres edificios en la ciudad de Barcelona, integrados por pisos de un promedio de 60-70 m2, no existiendo ascensor, ni pisos en la planta baja, aparte de que, en ninguno de los edificios en los que había o podía haber una vivienda disponible, había vivienda apta para la satisfacción de las necesidades de la demandada, y de características análogas a la vivienda arrendada. Añadió que no tenía a su libre disposición finca alguna en la que pudiera reubicar sus 300 metros cuadrados, llenos de 52 años de muebles y recuerdos a la que pudiera acceder con sus limitaciones funcionales, que nunca había tenido a su disposición una finca con ascensor o situada en una planta baja accesible, y que, por tanto, no concurría causa alguna de denegación de una prórroga forzosa.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. No se considera controvertida la propiedad de actora de la finca objeto de procedimiento, como tampoco que la demandada sea propietaria de tres edificios en Barcelona: uno en la CALLE009 nº NUM020 -compuesta de bajos, entresuelo exterior, primero, segundo y tercer piso, otro en la CALLE010 nº NUM021 -compuesto de bajos y dos pisos, y otro en la CALLE011, nº NUM022 -compuesto de planta baja, dividida en dos tiendas y cuatro pisos altos, con dos viviendas por planta cubierta de terrado y patio en la parte posterior; se considera también un hecho admitido por las partes que la demandada es titular del pleno dominio de una mitad indivisa y usufructuaria de la otra mitad de la vivienda sita en la localidad de DIRECCION003, CALLE012 nº NUM025, NUM023 del edificio nº NUM024 del conjunto formado por dos cuerpos de edificación independientes entre sí y rodeados de zona verde común, con una superficie registral de 118,47 m2; en los mismos términos, de una casa pareada compuesta de tres niveles en DIRECCION004, URBANIZACION001", con una superficie construida de 161 m2 más 43,79 m2 de garaje y lavadero, y de la vivienda puerta NUM028 de la casa sita en DIRECCION004, CALLE014, nº NUM029- NUM030, con una superficie de 80 m2. Sí se considera controvertido si la demandada, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, tenía a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada. Y, a tenor de las diversas resoluciones dictadas en esta Audiencia sobre la materia de que se trata, y de la prueba practicada, se concluye que resulta probado ex art.217 LEC que la demandada ha tenido en el plazo de seis meses inmediatamente anterior a la interposición de la demanda origen de las presentes actuaciones (31 de julio de 2020), varias viviendas a su disposición, en particular, dos de los pisos sitos en la CALLE010 nº NUM021 de Barcelona (el NUM033 puerta NUM034 y el piso NUM034), respecto de los que ostenta el pleno dominio, ambos ocupados por familiares, así como el piso NUM018 NUM024 de la CALLE011 nº NUM022, que también se halla ocupado por familiares de la propietaria, por lo que, conforme a la doctrina jurisprudencial, deben ser consideradas viviendas a disposición de la parte demandada. Es, asimismo, propietaria de una mitad indivisa y titular del usufructo respecto de la otra mitad de otras viviendas en otros municipios cercanos a Barcelona: la sita en DIRECCION003, una casa pareada en la URBANIZACION001", y un piso (planta NUM028) en la CALLE014 nº NUM029- NUM030, ambos en la colindante comarca del DIRECCION006 ( DIRECCION004). Se precisa que, aunque de las notas simples del Registro de la propiedad aportadas en relación a tales fincas no resulta que las mismas hayan sido arrendadas a un tercero, no siendo obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento, a la parte demandada incumbía, con arreglo al criterio de la facilidad probatoria, la prueba de que tales viviendas se hallan ocupadas por terceros y que, por ende, no se hallan a disposición de la demandada, sin que la demandada haya llevado a cabo actividad probatoria alguna al respecto.

No se tiene por acreditado que la vivienda arrendada, ubicada en una finca antigua y catalogada por el Departament de Patrimoni Arquitectònic, Històric i Artístic de lŽAjuntament de Barcelona, mida la superficie alegada en la contestación (300 m2) conforme al Registro de la Propiedad, a tenor de las declaraciones de los testigos, uno de los cuales, el Director Patrimonial y Financiero de la fundación, encargado de la administración del patrimonio de la misma, afirma que mide 187 m2, según dos tasaciones oficiales que se hicieron a tal fin, no los 337,679 m2 a los que se alude en la escritura de compraventa y figuran en la nota simple registral de dicha finca, puesto que se deben excluir los espacios comunes del edificio, de dimensiones "generosas" y un patio posterior. Por otra parte, se tiene por acreditado que la demandada tiene 87 años de edad y que tiene problemas de movilidad, según los informes médicos aportados, pero se añade que, aunque ni el edificio sito en el nº NUM021 de la CALLE010 ni el de la CALLE011, nº NUM022 disponen de ascensor, y los pisos disponibles en tales edificios no están a pie de calle, no existe prueba de que no sea posible la instalación de un ascensor en ellos al objeto de adecuar los elementos comunes a las limitaciones de movilidad que sufre la demandada; en todo caso, se señala que dicha objeción no puede predicarse del piso de DIRECCION003, pues se trata de un piso en la planta baja del edificio, siendo apto para satisfacer las necesidades de la demandada. Se precisa en relación con las dimensiones de los pisos disponibles que aunque, ciertamente, su dimensión es más reducida que el piso ocupado en la actualidad por la demandada, su extensión es más que razonable para constituir la vivienda habitual de una persona, que además tiene la movilidad restringida, por imperativo del art. 222- 39 del CCC, la incapacitada debe residir con su tutora, que es otra hija de la demandada y hermana de aquélla.

5. La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre la concurrencia de los requisitos para dar lugar a la denegación de la prórroga forzosa.

1. Previamente a detallar los argumentos de su recurso, la apelante alude a que en ningún momento se ha puesto en duda la existencia de una subrogación autorizada y consentida por la propiedad, y a que la discusión se centra en la concurrencia o no de la causa prevista en el art. 62.5a LAU 1964, si bien, según resulta del penúltimo párrafo del fundamento de derecho cuarto de la sentencia recurrida, se concluye que " a tenor del resultado de la prueba practicada, es obligado concluir que la subrogación arrendaticia pretendida extrajudicialmente por la demandada y que justifica que a día de hoy, la Sra. Constanza siga ocupando la finca, a pesar de la oposición expresa manifestada por la aquí demandante, no responde a una necesidad del inquilino, sino a una mera comodidad o conveniencia, por lo que deja de merecer la protección legal, restaurándose en plenitud el derecho de la arrendadora a poner fin al contrato "; dicha aseveración supone ignorar la realidad de los hechos que contiene la demanda y la contestación articulada contra la misma, puesto que no se discute la subrogación que fue autorizada por la propiedad con un año de retraso. Igualmente, en el primer párrafo del fundamento de derecho segundo, se incurre en el mismo error de valoración, al transcribirse en el final del tercer párrafo lo siguiente: " asimismo no discuten las partes que en fecha 11 de abril de 2019, la demandada comunicó su voluntad de subrogarse en dicha relación arrendaticia, por aplicación del art. 58 del TRLAU de 1964 , oponiéndose a dicha subrogación la parte actora a pesar de lo cual, a día de hoy, la demandada sigue ocupando la referida vivienda".

La apelante considera aplicados indebidamente los preceptos invocados en la sentencia recurrida, por cuanto que reitera que la demandada no disponía ni dispone de vivienda alguna de características análogas a la arrendada y que permita su traslado a la misma, dadas las circunstancias concurrentes. En ese sentido, considera que es un hecho no controvertido que la demandada es propietaria de tres edificios en Barcelona, que se ubican en las CALLE009 nº NUM020, CALLE010 nº NUM021 y CALLE011 nº NUM022, compuestos por varios pisos, no existiendo ascensor en ninguno de los tres edificios, por lo que ninguno de los inmuebles que hubieren estado a disposición de la demandada en los seis meses anteriores a la interposición de la demanda, podían entenderse como viviendas desocupadas y aptas para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada; las tres edificaciones no disponen de ascensor, ni de la posibilidad de instalarlo, dadas las dimensiones de los solares en que se construyeron las edificaciones y la ausencia de espacio físico para ubicar un hipotético elevador. Reitera que los dos pisos sitos en la CALLE010 nº NUM021, respecto de los que ostenta el pleno dominio y que están ocupados por familiares, lo son el NUM033 NUM034 y piso NUM034 de un edificio construido sobre un solar de 100 m2, existiendo cuatro departamentos de unos 80 m2 cada uno, destinándose una zona común de acceso a través de una escalera que se ubica en una superficie que hace del todo inviable la instalación de un ascensor. En cuanto a la falta de prueba que permita acreditar la posibilidad de instalar un ascensor en dichas fincas, al objeto de adecuar los elementos comunes a las limitaciones de movilidad que sufre la demandada, aduce que la imposibilidad técnica de instalación de ascensor en tales edificios ya fue aseverada por la testigo Sra. Manuela, quien expuso que la situación física de los edificios y las dimensiones de los mismos hacían imposible la instalación de un ascensor.

Afirma que, dada la situación física actual de los edificios sitos en Barcelona, al no poder acceder a los mismos por sus minusvalías físicas, en la sentencia recurrida se concluye que existe un inmueble en DIRECCION003, un piso en la planta baja del edificio, apto para satisfacer las necesidades de la demandada. Pero aduce que pretender el traslado de la demandada a un domicilio en otra población distinta a la que ha constituido el domicilio de la demandada en los últimos 55 años en modo alguno puede considerarse una vivienda desocupada apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada. El traslado a otra población no puede considerarse una situación análoga a la que ofrece a la demandada la vivienda arrendada en Barcelona, donde la arrendataria tiene a toda su familia y en la que ha ubicado sus 87 años de vida. Añade que acreditará con los documentos que adjunta a su recurso, para su admisión como prueba documental en segunda instancia, que dicha vivienda ubicada en DIRECCION003, CALLE012 nº NUM025, está arrendada ininterrumpidamente desde el 14 de septiembre de 2011 a un arrendatario que vive en el inmueble con su familia desde hace once años, y que, además, el piso está situado en la planta baja del edificio, pero no está a pie de calle, al existir dos escalones para acceder al edificio y otros seis escalones más para subir al vestíbulo, sin rampa de acceso para persona con movilidad reducida. Aduce que nunca consideró la posibilidad de entender como vivienda de características análogas a la arrendada las dos que se ubican en las poblaciones de DIRECCION003 y DIRECCION004, al suponer una situación no análoga, sino totalmente distinta a la situación que le permite mantener su domicilio en la vivienda arrendada, pues, aunque analogía no significa identidad, la vivienda a la que deba trasladarse deberá satisfacer las necesidades de la inquilina, lo que no puede darse en una vivienda ubicada en otra población, con independencia de que la misma está arrendada y es inaccesible para personas con dificultad de movimiento; añade que de las referidas viviendas sólo es propietaria de una mitad indivisa de cada una de ellas. Finaliza aduciendo que, para valorar la existencia o no de una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de las necesidades de la arrendataria y de características análogas a la arrendada, es preciso establecer, cuál es la situación actual que afecta a la finca que ocupa la arrendataria, en cuanto a dimensiones y accesibilidad, y que, a tal efecto, ha encargado en fecha 15 de febrero de 2022 la elaboración de un informe técnico que detalle la descripción física de la finca, que en origen contaría con 231,4 m2 construidos, de la que habría que deducir la actual caja del ascensor que se corresponde con una estancia de la vivienda, cedida en su día para la comunidad para la instalación de la cabina y la maquinaria, medición técnica que se contradice con las manifestaciones de los testigos que comparecieron en el acto de juicio y que aseveraron que la vivienda tenía una superficie de 187 m2; los pisos propiedad de la arrendataria que se dicen disponibles y que realmente no lo están, tienen una dimensión mucho más reducida que la vivienda que ocupa la demandada como arrendataria, unos 60/70 m2, pisos que se ubican en plantas superiores de edificios en los que no hay ascensor y no es posible la instalación del mismo en ninguna de las edificaciones, al no existir espacio que permita la instalación del ascensor y su maquinaria; además, reitera que convive en la vivienda arrendada con una hija incapacitada desde el año 2018, con un grado de discapacidad del 65%, la cual ha residido siempre en dicho domicilio, debiendo permanecer en el mismo para evitar desequilibrios que puedan afectar a su estabilidad mental, según recomiendan los facultativos que la vienen tratando.

2. La apelada se opone, por las razones que son de ver en su escrito de oposición al recurso.

TERCERO.- 1. Un nuevo examen de las actuaciones conforme a lo dispuesto en el art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a compartir los argumentos contenidos en la sentencia recurrida.

2. Es cierto que, en la sentencia recurrida, se alude en dos ocasiones al tema de la subrogación "mortis causa" de la demandada en la posición de arrendatario que ocupaba su esposo fallecido. Pero, aparte de que consideramos que esa referencia, errónea, deriva de la alusión que hizo la actora en su demanda al tema de la subrogación para justificar la legitimación pasiva de la demandada, la realidad es que no desvirtúa los razonamientos expuestos para entender que concurre causa de denegación de la prórroga forzosa. De hecho, la resolución gira en torno a la concurrencia o no de los requisitos para que tenga lugar la denegación de la prórroga forzosa.

3. Sentado lo anterior, el art.114.11ª LAU 1964 dispone que "El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: (...) Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el capítulo VII para la prórroga forzosa del contrato o por concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas en el artículo 62."

El art.62 LAU 1964 dispone que "No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: (...) 5.º Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada."

4. La Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia, de 23 de marzo de 2017 ( ROJ: SAP B 2749/2017 - ECLI:ES:APB:2017:2749 ) señala acerca de dicha causa de denegación de prórroga lo siguiente:

" Conforme al art. 62.5 TRLAU 64, es causa de denegación de prórroga " cuando el inquilino, en un plazo de 6 meses inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada" , lo que supone la concurrencia de los siguientes requisitos: (1) Que el arrendatario tenga a su disposición (como titular de una derecho real de goce o disfrute) una vivienda, sin que sea necesario que esté en la misma localidad, ni que la situación de doble disposición sea permanente, continuada y sin interrupción, (2) que la vivienda esté desocupada, o esté ocupada por mera tolerancia o liberalidad del arrendatario (como el caso de ocupación por familiares), (3) que su vivienda sea apta para cubrir sus necesidades y sea de características análogas a la arrendada (dos condiciones que deben cumplirse), atendiendo al lugar donde están situadas, la existencia de medios de comunicación, el estado de condiciones de ambas viviendas, servicios y equipamientos sociales,....datos que han de ser objeto de prueba. (4) que dicha vivienda haya estado a disposición del arrendatario durante (en algún momento de...en cualquier momento del transcurso del plazo, pue se alude a un tiempo pasado "hubiese tenido") los 6 meses inmediatamente anteriores a la demanda, aunque al formularla no la tenga.

Efectivamente, esta Sala se ha pronunciado en reiteradas ocasiones sobre la causa referida; entre ellas, en el Recurso 77/2006, aunque el problema era distinto (se trataba de viviendas en distinta población: Barcelona y DIRECCION007); decíamos allí que "la causa expresada en el caso quinto del artículo 62 Ley Arrendamientos Urbanos es una causa puramente objetiva, un hecho material, haber quedado a la libre disposición del demandado determinada vivienda de análogas condiciones a la que por virtud del arrendamiento está actualmente ocupando; sin que en la interpretación y aplicación del precepto puedan atenderse para justificar su exclusión consideraciones circunstanciales que supongan dejar la causa vacía de contenido, atendida la ratio legis del precepto, que debe vincularse necesariamente al fundamento y finalidad de la prórroga forzosa. La imposición por el legislador a los arrendadores de viviendas de una prórroga forzosa de los contratos, que opera en su perjuicio y en contra de la libre voluntad contractual, tiene como finalidad dotar de estabilidad a una necesidad humana esencial como es la de la vivienda y proteger a los inquilinos que, careciendo de vivienda propia, se encuentran en una situación de inferioridad frente a los propietarios. No se trata de desequilibrar la balanza beneficiando a unos ciudadanos frente a otros arbitrariamente, sino de reequilibrarla, compensando una situación social de desigualdad. En consecuencia el propio legislador estima que dicho beneficio de prórroga contractual no se puede conceder a aquellos inquilinos que disponen de una vivienda propia, de análogas características a la arrendada y apta para satisfacer sus necesidades ( artículo 62.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ), pues en tales circunstancias el conflicto se produce entre dos propietarios de viviendas y la continuidad forzosa del arriendo ya no responde a una necesidad del arrendatario (que puede satisfacer con su propia vivienda), sino a mera conveniencia o comodidad, la cual no constituye motivo suficiente para forzar al arrendador a la continuidad de un contrato vencido y que voluntariamente no desea renovar. Como señaló el Tribunal Supremo ya en sentencia de 7 de octubre de 1969 no debe el inquilino beneficiarse de una renta que con el transcurso del tiempo resulta cada vez proporcionalmente más baja en perjuicio del propietario cuando dispone de otra de su propiedad, de análogas características y apta para satisfacer sus necesidades". Doctrina que "resulta hoy en día, atendidas las circunstancias del mercado inmobiliario de alquiler, de especial actualidad", y que "ello no obstante, no podemos olvidar: a) que se trata de la interpretación de una causa resolutoria contractual y que, por tanto, debe ser interpretada y aplicada, dada la grave sanción que comporta y como principio general (principio de conservación de los contratos), con carácter restrictivo. b) La aplicación de un precepto supone su necesaria interpretación y en esta tarea los tribunales pueden proceder a una conceptualización más o menos amplia, en función de los parámetros del art. 3.1.CC , de los términos de un precepto, sin que la labor interpretadora permita prescindir de los presupuestos objetivos contenidos como tales en la norma"."

5. En relación con la imposibilidad de instalar un ascensor, la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 9 de noviembre de 2017 ( ROJ: SAP B 12120/2017 - ECLI:ES:APB:2017:12120 ) señala:

" En este caso, es cierto que, según resulta de lo actuado, la vivienda en C/ DIRECCION000 se encuentra en un NUM001 piso, y no dispone de ascensor. Ahora bien, no puede estimarse claramente probado que la demandada, a pesar estar admitido por ambas partes que es octogenaria, tenga alguna dificultad deambulatoria que le impida subir escaleras, no habiendo propuesto la parte demandada, a pesar de la mayor facilidad probatoria para ella, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ninguna prueba documental o pericial médica acerca del estado de salud de la demandada; no habiéndose propuesto ninguna prueba acerca de la pretendida incapacidad de la demandada; no habiéndose propuesto tampoco ninguna prueba objetiva, documental o pericial, acerca de la pretendida imposibilidad de instalar un ascensor en el edificio de la C/ DIRECCION000 .

En este sentido, en la actualidad, el artículo 553.25 del Código Civil de Cataluña , en la redacción de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, permite adoptar por mayoría simple los acuerdos que se refieran a la ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuración exterior, permitiendo a los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en el caso de que ellos mismos o las personas con quien conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 2, que pueden solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre y cuando sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva."

6.Consideramos que hay que estar al caso concreto.

Y, en el presente caso, sin perjuicio de lo declarado por la testigo Sra. Manuela sobre que la situación física de los edificios y las dimensiones de los mismos hacían imposible la instalación de un ascensor, aun sin tener conocimientos técnicos en la materia, lo cierto es que demandada no alegó siquiera en la contestación que fuese imposible instalar un ascensor en las fincas sitas en Barcelona capital, que -cabe enfatizar- son de su propiedad. Posteriormente, con su recurso de apelación, la demandada ha pretendido aportar un informe técnico de evaluación de fecha 22 de febrero de 2022 de la vivienda sita en CALLE010 nº NUM021, Pral. de Barcelona, que afirma acredita el estado en que se encuentra la misma, sus dimensiones y las condiciones de accesibilidad que hacen imposible que dicho inmueble sea adecuado para cubrir las necesidades de la arrendataria, al no disponer de ascensor y ser técnicamente imposible su instalación, informe cuya unión fue denegada en esta segunda instancia, al resultar claramente extemporáneo, pues la sentencia recurrida data de 25 de enero de 2022. En todo caso, nada trató de aportar siquiera al respecto en relación con la vivienda sita en el piso NUM018 NUM024 de la CALLE011 nº NUM022 de Barcelona.

Por las razones que sea, dichas fincas, hoy por hoy, carecen de ascensor, y los pisos ocupados por familiares no se hayan siquiera en la misma planta, sin que se trate de "sumar" superficies, a fin de acercarse a la superficie de la vivienda arrendada por la demandada a la actora, por más que, ciertamente, la propia demandada reconoce que la de la vivienda arrendada no es la que aparece en el Registro de la Propiedad, y por más que parezca lógico que, dentro de la superficie de "trescientos treinta y siete metros seiscientos setenta y nueve milímetros cuadrados" (nota simple registral emitida por el Registro de la Propiedad nº 1 de Barcelona), haya que distinguir lo que son metros construidos y lo que son metros útiles, sin computar los elementos comunes. De hecho, aduce en su recurso que, según un informe técnico de fecha 15 de febrero de 2022, en origen, contaría con 231,4 m2 construidos, superficie de la que habría que deducir la actual caja del ascensor que se corresponde con una estancia de la vivienda, cedida en su día para la comunidad para la instalación de la cabina y la maquinaria, informe cuya unión fue denegada en esta segunda instancia, por ser, en cualquier caso, extemporáneo.

7. En cuanto a las viviendas situadas fuera de Barcelona capital, lo cierto es que el art.62.4º LAU 1964 dispone:

"Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo de treinta días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el arrendador, podrá éste denegarle la prórroga respecto de cualesquiera de ellas. En el caso de que sólo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá el inquilino de la dicha facultad de elección."

A diferencia de lo que sucede con esa causa de denegación de prórroga forzosa, la causa prevista en el art.62.5º LAU 1964, en la cual se funda la demanda, no exige que el arrendatario haya "tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada" en la misma población.

Puesto que no se exige que las viviendas estén en la misma población, las características análogas concurren en relación con las viviendas sitas en DIRECCION003 y en DIRECCION004, si bien consideramos que la de DIRECCION003, CALLE012 nº NUM025, NUM023 del edificio nº NUM024 del conjunto formado por dos cuerpos de edificación independientes entre sí y rodeados de zona verde común, con una superficie registral de 118,47 m2, sobre la que la demandada ostenta en propiedad una mitad indivisa, pero también el usufructo, se atiene más a las exigencias legales y a lo que señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 17 de mayo de 2019 ( ROJ: SAP B 5597/2019 - ECLI:ES:APB:2019:5597 ):

" El requisito de la analogía entre las viviendas debe interpretarse en un sentido amplio puesto que la analogía no puede suponer nunca identidad, imposible prácticamente de conseguir y que convertiría en letra muerta el precepto, sino que lo que el legislador ha querido establecer, aparte de la imprescindible aptitud para la satisfacción de las necesidades del inquilino, es que tanto ambas viviendas como su entorno social pertenezcan al mismo tipo, de forma que el término analogía no se refiere a afinidades arquitectónicas, sino a una situación de paridad entre las viviendas que se comparan, no bastando con tener en cuenta simplemente la extensión superficial y situación sino que es necesario relacionar estos aspectos con los referentes a la situación familiar del afectado, profesión, numero de familiares, servicios y otras posibles circunstancias subjetivas del inquilino que puedan concurrir.

No deben tenerse en cuenta únicamente los datos objetivos relativos a la extensión superficial, características arquitectónicas, o distribución de la vivienda, sino que, al requerir la norma que la vivienda sea además apta para satisfacer las necesidades del demandado, deben tenerse en cuenta también los aspectos referentes a la situación personal o familiar y a otras posibles circunstancias subjetivas del inquilino que puedan concurrir en el caso concreto."

8. Por tanto, sin perjuicio de dotar de ascensor, en su caso, a las fincas sitas en Barcelona capital, la citada vivienda se halla en una población que, en efecto, forma parte del área metropolitana de Barcelona, está dotada de las infraestructuras y servicios necesarios, y está bien comunicada con Barcelona capital.

9. Cabe añadir que, pese a que en la demanda, a partir de la información recabada de los Registros de la Propiedad, la actora señaló ya las fincas de las que era propietaria la demandada, y a su instancia fue requerida esta última para que aportase los contratos de arrendamiento vigentes entre el 1 de enero y el 31 de julio de 2020, no aportó contrato alguno en relación con esa vivienda. Ha sido en esta segunda instancia cuando, también de modo claramente extemporáneo, adjunta una certificación expedida por la Inmobiliaria que gestiona el arrendamiento de la finca de que la demandada sólo ostenta la mitad indivisa de la misma, ubicada en CALLE016 nº NUM035/ CALLE012 nº NUM025 de DIRECCION003, de fecha I0 de febrero de 2022 y que ratifica la ocupación del inmueble por un arrendatario desde el año 2011 y los problemas de accesibilidad que presenta el inmueble que se dice disponible. Pero su unión fue denegada en esta segunda instancia, al ser también de fecha posterior, incluso, a la de la sentencia recurrida.

10. Finalmente, cabe precisar que, en contra de lo alegado por la apelada, no procede valorar en apoyo de la concurrencia de la causa de denegación de prórroga cuál haya sido el montante aproximado de los ingresos por alquileres percibido por parte de la demandada. Ello rebasa la previsión legal del art.62.5º LAU 1964, aparte de que fue denegada la prueba más documental propuesta a tal efecto por la actora relativa a la aportación de las liquidaciones de ingresos y gastos practicadas a la demandada, como arrendadora en los contratos por ella concertados, en los dos últimos años.

Por otro lado, tampoco cabe valorar en contra de la concurrencia de la causa de denegación de prórroga que la demandada convive en la vivienda arrendada con una hija incapacitada desde el año 2018, con un grado de discapacidad del 65%, la cual ha residido siempre en dicho domicilio, debiendo permanecer en el mismo para evitar desequilibrios que puedan afectar a su estabilidad mental, según recomiendan los facultativos que la vienen tratando. Esa cuestión excede de lo que puede ser valorado por este Tribunal, pero, en cualquier caso, no consta acreditado que así sea. Ello dejando aparte lo que se razona en la sentencia acerca de lo dispuesto en el art.222- 39 CCC sobre que la incapacitada -en términos legales- debe residir con su tutora, lo cual no avala que ese argumento sea relacionado con la causa prevista en el art.62.5º LAU 1964, que, conforme a lo expuesto, es "una causa puramente objetiva, un hecho material, haber quedado a la libre disposición del demandado determinada vivienda de análogas condiciones a la que por virtud del arrendamiento está actualmente ocupando.

11. En consecuencia, procede la desestimación del recurso de apelación.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, procede imponer a los apelantes las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación