Sentencia Civil 376/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 316/2023 de 16 de mayo del 2024

PRIMERO.- Apela el demandante arrendador Sr. Jose María los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia desestimatorios de la acción principal de desahucio, y de la acción acumulada de reclamación de rentas, formuladas contra los demandados arrendatarios Sr. Luis Andrés y Sra. Pura, por la falta de pago de las rentas de junio y julio de 2022, devengadas en virtud del contrato de arrendamiento, de 8 de febrero de 2022, de la vivienda en DIRECCION000, de Barcelona, solicitando la parte apelante la estimación de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, y de la acción acumulada de reclamación de rentas.

Centrado así el objeto del pleito, en la primera y la segunda instancia, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990),y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato. Por lo que, para que proceda la resolución del contrato, es necesario que, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, por una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", lo cual expresa, en sentido negativo, la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Además, por otra parte, es necesario que el incumplimiento del deudor se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1994, 7 de marzo y 19 de junio de 1995;RJA 8836/1994, 2149 y 5342/1995), " grave" (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero, y 19 de diciembre de 1996, 30 de abril y 18 de noviembre de 1994), " esencial" (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1994, y 11 de abril de 2003; RJA 7024/1994 y 3017/2003), que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989;RJA 3241/1989), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1985,y 24 de septiembre de 1986;RJA 4787/1986) o bien que genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1995, y 15 de octubre de 2002; RJA 1106/1995 y 10127/2002),o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995; RJA 8984/1990, 1518/1991, 4859/1995, y 6978/1995).

En la actualidad, el artículo 27.2.a) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, permite al arrendador la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

En concreto, en relación con el impago de las rentas como causa de resolución del contrato de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina fijada por las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de julio y 19 de diciembre de 2008, y 15 de enero y 26 de marzo de 2009, no se excluye la resolución arrendaticia incluso aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, cuando la demanda se presenta después del transcurso del plazo máximo de retraso en el pago previsto en el propio contrato.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario que, en el momento de la presentación de la demanda, el 27 de julio de 2022, la parte demandada adeudaba las rentas de junio y julio de 2022, por lo que, al tiempo de la presentación de la demanda, concurría la causa resolutoria del arrendamiento por la falta de pago de la renta del artículo 27.2 a) de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Opuesta por los demandados arrendatarios, en su contestación a la demanda, la existencia de un acuerdo verbal de suspensión del pago de las rentas, que se habría concertado con el arrendador en mayo de 2022, en base a la manifestación, después de la celebración del contrato de arrendamiento, de unas humedades en la vivienda arrendada, es lo cierto que, habiendo negado el arrendador la existencia del pretendido acuerdo, como hecho positivo y extintivo, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, correspondía a la parte demandada la prueba del pretendido acuerdo de suspensión en el pago de las rentas, lo cual no puede estimarse que haya probado la parte demandada, por no haber propuesto ninguna prueba eficaz del pretendido acuerdo en la primera o en la segunda instancia.

Por el contrario, resulta de las propias alegaciones de la parte demandada en su contestación a la demanda, y la prueba documental aportada por la propia parte demandada, que el 30 de agosto de 2022, después del pretendido acuerdo de mayo de 2022, mediante transferencia, los arrendatarios pagaron al arrendador la renta del mes de junio de 2022 (doc 1 de la contestación a la demanda), lo cual es contradictorio con la alegación de que, en mayo de 2022, se alcanzara un acuerdo para no pagar las rentas.

Opuesta por los demandados arrendatarios, en su contestación a la demanda, la existencia de humedades en la vivienda arrendada que no fueron reparadas por el arrendador demandante, lo que habría justificado el impago de las rentas, es lo cierto que, en relación con las excepciones de contrato no cumplido o contrato cumplido defectuosamente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1991, al establecer la distinción entre ambas excepciones, no reguladas expresamente en nuestro ordenamiento jurídico pero cuya existencia está implícitamente admitida en diversos preceptos, y han sido sancionadas por la jurisprudencia, así en cuanto a la de contrato no cumplido, los artículos 1466, 1500, párrafo segundo, 1100, y 1124 del Código Civil, y las Sentencias de 7 de octubre de 1895, 8 de junio de 1903, 9 de julio de 1904, 10 de abril de 1924, 1 de abril de 1925, y 29 de diciembre de 1965; y en cuanto a la excepción de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, calidad, manera o tiempo, los artículos 1157, 1100, apartado último, y 1154 del Código Civil, añade, citando la Sentencia de 13 de mayo de 1985, que el éxito de la excepción de contrato no cumplido está condicionada a que el defecto o defectos sea de cierta importancia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciendo el objeto del contrato impropio para satisfacer el interés del contratante, de modo que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del contratante quede satisfecho con lo entregado u ofrecido, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del negocio, no autorizan el ejercicio de la acción resolutoria del artículo 1124 del Código Civil, y sólo permiten la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien mediante la consiguiente reducción del precio.

En este sentido, es igualmente doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de abril de 1993, y 17 de febrero y 25 de octubre de 1994; RJA 2997/1993, y 1621 y 7682/1994), que únicamente se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción total del contratante, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el artículo 1490 para el ejercicio de las acciones edilicias, porque los artículos 1484 y 1490 del Código Civil, como reguladores de las acciones redhibitoria y "quanti minoris", integradas en el artículo 1486,resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirige a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina, por integrar el "aliud pro alio" un incumplimiento absoluto y total de la prestación, sustancialmente distinto a la mera presencia de vicios (por todas Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2000;RJA 6804/2000,entre las más recientes).

En este caso, no resulta claramente de lo actuado en los presentes autos de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas, en los que no se ha practicado prueba pericial o testifical sobre la entidad y el origen de las humedades denunciadas por los arrendatarios, que las referidas humedades en la vivienda arrendada fueran de suficiente entidad para justificar el impago de la renta, de modo análogo al previsto en el artículo 21.2, párrafo segundo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que prevé la posibilidad de disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

El artículo 1562 del Código Civil, establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En el presente caso, no consta que los arrendatarios promovieran las acciones judiciales pertinentes para determinar la entidad, el origen, y la responsabilidad civil por las humedades en su vivienda, y exigir, en su caso, del arrendador el cumplimiento de las obligaciones impuestas por el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, lo cual, de acuerdo con el artículo 249.1.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, únicamente puede ventilarse por los trámites del juicio ordinario, no del juicio verbal.

Tampoco consta que los arrendatarios hubieran puesto en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones, de haberlas considerado urgentes, en los términos admitidos por el artículo 21.3, último inciso, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, procediendo a continuación a su reparación, exigiendo su importe después al arrendador, oponiendo la compensación con la finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil, que en todo caso requiere que deban concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil.

Tampoco consta que los demandados, en cualquier momento, hayan interesado del arrendador la suspensión del contrato, o la disminución del precio del arriendo, en los términos previstos en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el artículo 1558 del Código Civil, por razón de las deficiencias en la vivienda arrendada.

Y tampoco consta que los arrendatarios demandados hayan promovido la resolución del contrato de arrendamiento, con fundamento en la causa de resolución del artículo 27.3.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por la no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada

Por el contrario, resulta de lo actuado que los demandados se limitaron a dejar de pagar la renta desde junio de 2022, sin solicitar previamente la suspensión del contrato, o la disminución de la renta, continuando los demandados en la ocupación de la vivienda arrendada, sin interesar tampoco la resolución o el desistimiento del arrendamiento.

En consecuencia, no apareciendo debidamente justificado el impago de las rentas, por no poder apreciarse la existencia de un previo incumplimiento total o propio del arrendador, procede, en definitiva, la estimación de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento por impago de las rentas, procediendo, por consiguiente, la estimación del motivo de la apelación de la parte demandante.

SEGUNDO.- Acumulada a la anterior, en virtud de lo previsto en el artículo 438.3.3ª de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se ejercita por la parte demandante acción de reclamación de las rentas adeudadas y las que se devenguen hasta el desalojo, resultando de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que, al tiempo de la presentación de la demanda, con fecha 27 de julio de 2022, la parte demandada adeudaba las rentas de junio y julio de 2022, en cuya inefectividad se sustentaba la demanda, habiendo pagado posteriormente los demandados, según lo expuesto en el fundamento de derecho anterior, después de la presentación de la demanda, la renta de junio de 2022, quedando pendientes las rentas de julio de 2022, y las posteriores hasta el desalojo, por importe de 690Ž30 €/mes.

En este sentido, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil.

En consecuencia, procede la condena de los demandados al pago de la renta de julio de 2022, por importe de 690Ž30 €, más las rentas posteriores que resulten impagadas, devengadas desde agosto de 2022 y hasta la devolución de la posesión, por importe de 690Ž30 €/mes, a determinar en ejecución de sentencia, procediendo la estimación del motivo y, por consiguiente, del recurso de apelación de la parte demandante.

TERCERO.- La cantidad adeudada por importe de 690Ž30 € devengará el interés legal desde la interpelación judicial, producida con la presentación de la demanda, con fecha 27 de julio de 2022, de acuerdo con los artículos 1100, 1101, y 1108 del Código Civil, y el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y hasta el completo pago.

Las rentas posteriores, desde agosto de 2022, y hasta la devolución de la posesión, en caso de resultar impagadas, devengarán intereses legales, desde sus respectivos vencimientos, y hasta el completo pago.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución estimatoria de la demanda, procede la imposición a la parte demandada de las costas de la primera instancia.

QUINTO.- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

SEXTO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte demandante apelante.