Sentencia Civil 381/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 749/2022 de 16 de mayo del 2024

PRIMERO. -Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio ordinario presentada por la representación procesal de Dª. Violeta mediante la que ejercitaba, en calidad de propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Terrassa, acción en liquidación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28 de mayo de 2015 (doc. núm. 1 de la demanda) por la actora, como arrendadora, y el Sr. Faustino y la Sra. Tamara, como arrendatarios, ahora demandados.

Dicho contrato fue resuelto por la sentencia núm. 37/2019, de 20 de febrero, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Terrassa en autos de juicio de desahucio por expiración del plazo seguidos con el núm. 907/2018 de los de ese Juzgado (doc. núm. 2 de la demanda). En ejecución de esta sentencia, en fecha 19 de octubre de 2019 se procedió al lanzamiento de los arrendatarios (se adjunta a la demanda el acta de lanzamiento como doc. núm. 3).

En la demanda inicial la actora reclamaba, en concreto, la suma de 8.765,70.-euros que se corresponde, según alega, con las cantidades en que se ha peritado la reparación de los daños habidos en la vivienda de autos cuya responsabilidad se atribuye a los demandados por un uso inadecuado de ella, todo ello según el informe que adjunta la demandante a la demanda (doc. núm. 4) emitido por la arquitecta técnica Dª Encarna,

Los demandados, tras haber solicitado asistencia jurídica gratuita y habérseles nombrado los/as correspondientes profesionales para su representación y defensa, se personaron y presentaron sendos escritos de contestación a la demanda.

La representación de la Sra. Tamara, tras admitir la realidad de la relación arrendaticia y su resolución, muestra su disconformidad con las conclusiones del informe pericial adjuntado de contrario, que impugna, negando haber causado daños en la vivienda, más allá del deterioro propio del uso, y señalando que los daños peritados exceden de los constatados por la comisión judicial en la diligencia de lanzamiento. Subsidiariamente, para el caso de que se aprecie algún tipo de responsabilidad interesó la compensación de la fianza prestada al otorgarse el contrato de arrendamiento, por importe de 1.040.-euros.

En similares términos se opuso el Sr. Faustino a través de su respectiva representación procesal, añadiendo que muchos de los daños que se reclaman en ningún caso obedecen a un mal uso de la vivienda por su parte, sino a la falta de reparaciones de mantenimiento y conservación que correspondían a la propietaria del inmueble, por ejemplo, en lo relativo a las humedades existentes, de las que se quejaron desde el principio de la relación.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de los de Terrassa se dictó la sentencia núm. 99/2022, de 26 de abril, por la que se estimaba parcialmente la demanda interpuesta y se condenaba a los demandados, conjunta y solidariamente, al pago a la actora de la suma 7.725,70.-euros sin expresa imposición de costas.

La suma objeto de condena se corresponde con el valor de los daños peritados (8.765,70€), pues el magistrado estima que todos los daños que se recogen en el informe pericial deben reputarse probados y todos ellos generan responsabilidad de los demandados, una vez descontada la fianza por importe de 1.040€.

Los demandados interponen sendos recursos de apelación considerando, con argumentos en esencia similares, que el magistrado incurre en error al valorar la prueba practicada, pues, sobre todo, omite valorar el interrogatorio de la actora, siendo que la Sra. Violeta reconoció no haber sido ella quien había procedido al arreglo de los daños apreciados, sino el nuevo inquilino, y manifestó carecer de facturas que acreditasen cuál había sido el alcance y la cuantificación real de los daños. Así, en síntesis, los recurrentes consideran que la sentencia apelada no tiene en cuenta la verdadera situación de la vivienda al inicio del contrato, ni los daños que se puedan haber producido, ni su valoración teniendo en cuenta el verdadero perjuicio soportado por la actora.

La actora se opone al citado recurso y, suscribiendo los razonamientos vertidos por la juzgadora de instancia, solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO. - A la vista de las alegaciones anteriormente expuestas, en relación con los eventuales daños de la vivienda que se imputan a la arrendataria conviene comenzar por exponer el régimen jurídico aplicable, tanto desde el punto de vista normativo como convencional.

Así, desde el punto de vista normativo, cabe recordar que el artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, quien debe probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido sin culpa suya, por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario conforme a la norma no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Así lo hemos expresado en resoluciones anteriores de esta misma Sección, en las que

venimos indicando que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ).

Y precisamos que la expresión "tal como lo recibió" - en defecto de pacto sobre la devolución - debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla"( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 , ...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros).

Señalamos también que debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste.

En el caso de autos, en el contrato se contenían las siguientes estipulaciones, que resultan relevantes:

" 6ª.- Los arrendatarios declaran conocer y aceptar las características y estado de conservación de la vivienda, habiéndose realizado la oportuna visita de inspección de la misma previamente a la firma del presente contrato, y se comprometen y obligan a conservarla y devolverla en perfecto estado (...)

9ª.- Serán de cuenta de la parte arrendadora todas las instalaciones y reparaciones que sean necesarias para adecuar y conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido y que excedan del mero uso y desgaste por el paso del tiempo siempre que el deterioro no resulte imputable al arrendatario.

Serán de cuenta de la parte arrendataria el coste de las pequeñas reparaciones y mantenimiento que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda como son los desperfectos en cristales, pomos, persianas, cocina, desagües, elementos sanitarios, grifos, calderas, antenas de TV, calefacción, aire acondicionado y otros elementos propios de las instalaciones de que se dota el inmueble".

TERCERO. -De acuerdo con lo expuesto, revisada en esta alzada la prueba practicada, y en particular, el contrato de arrendamiento y el informe pericial acompañados por la demandante, entendemos que queda acreditado, que la vivienda se entregó en buen estado de conservación, como así resulta de las fotografías anexas al contrato.

Ahora bien, como resulta de la declaración de la propia Sra. Lorena, el mobiliario existente bien provenía de origen, pues la vivienda había pertenecido al hermano de la actora de quien la habría heredado, bien se lo fueron dando a la actora diversos vecinos y/o conocidos, pero no compró ningún mueble nuevo; por ejemplo, hace referencia a una amiga que le habría donado los muebles del dormitorio (vid. mins. 23:55 y 24:30 de la grabación del juicio; vídeo 2).

De hecho, la perita designada por la actora, Sra. Encarna, admitió, a preguntas de la Letrado de la Sra. Tamara (vid. mins. 40:06 y ss.), que los muebles tenían distinta antigüedad, que sitúa entre cinco y quince años, y los electrodomésticos unos cinco o seis años. De modo que no se entregó una vivienda con enseres nuevos, sino con una notable antigüedad, no pudiendo desconocerse tampoco que el arrendamiento con los demandados se prolongó por más de cuatro años.

La representación del Sr. Faustino ha insistido en que la vivienda ya presentaba humedades, cuya realidad admite, ya al inicio de la relación contractual, alegando que, precisamente por ello, requirió verbalmente a la arrendadora para que procediera a reparar tales humedades, sin recibir respuesta alguna.

Lo cierto es que, más allá de las declaraciones del Sr. Faustino, que como declaraciones de parte carecen de relevancia probatoria salvo en los hechos personales reconocidos en su perjuicio, y sobre las que, por lo tanto, no podemos hacer actos de fe, no han quedado acreditadas las pretendidas quejas de los arrendatarios por razón de las humedades. Como indica el juzgador, no se ha articulado prueba alguna que acredite que los arrendatarios, dando cumplimiento a lo dispuesto en el art. 1.559.2 CC y en el art. 21.3 LAU, pusieran en conocimiento de la arrendadora la necesidad de reparaciones en la vivienda por razón de las humedades.

Antes, al contrario, la perita atribuye el origen de dichas humedades a la condensación por falta de una adecuada ventilación, humedades cuya realidad, insistimos, es admitida por todas las partes.

Ahora bien, discrepamos de la valoración probatoria que efectúa el magistrado de primera instancia, pues consideramos que, incluso con el régimen legal y contractual establecido y antes expuesto, hay partidas que no son atribuibles a los arrendatarios.

Así, estimamos que en la prueba pericial se valoran daños cuya existencia no ha quedado acreditada y otros que, en nuestro criterio, son consustanciales al uso y desgaste del arrendamiento, no quedando el tribunal vinculado en este punto por la opinión de la perita acerca de la responsabilidad del daño.

En efecto, la propia arrendadora admitió al ser interrogada que no hubo interrupción del suministro eléctrico (vid. mins. 22:20 y ss. de la grabación del juicio; vídeo 2), y, sin embargo, sin especificar cuál es su fuente de conocimiento, la perita indica en su informe que " no hay luz en la vivienda producto por impago de la misma, por lo que no se puede comprobar la instalación eléctrica" (sic).

Lo cierto es que en su peritaje se cuantifican, como daños, la reposición de un horno y de una nevera, que, según "le informan" no funcionan. Consideramos que los daños en los electrodomésticos ni resultan acreditados, no pueden serlo por la mera manifestación de la actora, y, en todo caso, no pueden ser atribuidos a un mal uso por parte de los arrendatarios. Así, por lo que se refiere a la nevera, como es de ver en el acta de lanzamiento (doc 3), este tuvo lugar al tiempo en que los arrendatarios iban recogiendo sus pertenencias de modo que, si algo de comida quedó en la nevera, al serle entregada la posesión a la actora de la vivienda, era ella quien, en los veinte días que pasaron hasta la visita de la perita, debió haber procedido a desechar los alimentos perecederos.

Pero es que, con todo, lo cierto es que, si tenemos en cuenta que la actora no había repuesto los electrodomésticos cuando adquirió la titularidad de la vivienda ni tampoco al inicio del contrato; que ella misma admite que antes de los aquí demandados hubo otros arrendatarios que residieron en la vivienda más de un año (vid. min. 23:10 y ss.); y que los Sres. Faustino/ Tamara residieron en la vivienda más de cuatro años, lo cierto es que la necesidad de reposición de estos electrodomésticos viene dada más por un agotamiento de su vida útil que por un mal uso atribuible a los arrendatarios, que no consta.

En este orden de ideas, de las cláusulas contractuales antes transcritas, a nuestro juicio, no puede hacerse una interpretación tan extensiva que lleve a incluir los trabajos propios de revisión y adecuación de una vivienda que se ha tenido en alquiler durante casi cinco años y se pretende volver a arrendar.

Así, consideramos que no deben incluirse las sumas relativas a "repasos" en puertas incluyendo su barnizado, cuyo coste se cifra por la perita en la suma de 917,76€.

Tampoco consideramos que proceda cargar en los inquilinos el coste de "reparación de paramentos", valorado en 107,79€, pues este escaso coste descarta cualquier daño de tipo vandálico, y consideramos - y así lo hemos expuesto en resoluciones precedentes- que, salvo utilizaciones exageradas que aquí no constan probadas, los inquilinos tienen derecho, pues es inherente al uso, a colgar objetos decorativos o a anclar, para posibilitar su fijación sin peligro, sus muebles. Tampoco cabe atribuir a los demandados las reparaciones que afectan a la reparación del zócalo de la zona de entrada (valorada en 38,85€), a la reposición de la puerta del baño (481,39€) o a la reposición de un acumulador (termo) eléctrico, que en el acta de lanzamiento consta estropeado, y que se valora en la suma de 225,80.-euros, porque no se trata de una mera reparación o mantenimiento de la instalación.

Por último, la obligación de mantenimiento ordinario tampoco incluye, salvo que se contenga una mención específica al efecto en el contrato, las partidas correspondientes a pintura de la vivienda (que aquí asciende a la suma de 1.958,66€), y tampoco a los trabajos de limpieza (que ascienden a 946€) por considerar que son partidas derivadas del uso habitual, ordinarias a la finalización de un contrato de arrendamiento y que competen a la parte arrendadora para poner la vivienda en condiciones de volverla a arrendar.

Consideramos que quedan de todo punto acreditados la mayor parte de los daños que se reflejan en el acta de lanzamiento, de cuyo detalle, en contra de la opinión del juzgador, no podemos desconfiar habida cuenta que se hizo en presencia del Letrado de la parte demandante.

En esta acta se reseñan los daños que pasamos a enunciar junto a otros que consideramos que también constan acreditados y que son los que a nuestro juicio deben asumir los demandados:

a) En general, se detectan humedades por condensación, que son admitidas, y cuya reparación mediante "picado de paramentos de zonas afectadas por humedades y preparación para posterior pintura" se valora en 215,58.-euros.

b) En la habitación de matrimonio se encuentra deteriorado el mobiliario (se hace alusión a una cama, mesillas y armario); por esta partida, pese a que no se trataba de mobiliario nuevo, sino usado, como se ha dicho, se acepta la reparación genérica que propone la perita, que la valora en 654,54.-euros, sin incluir la cantidad por adquisición de "materiales para la reparación de muebles" que no consta fueran efectivamente adquiridos.

c) En el baño, el acta refleja daños por rotura de armario y del mármol del lavabo, debiendo aceptarse la reparación que propone la perita mediante reposición. Así, valora el suministro y colocación de lavamanos con mueble, incluyendo la retirada del antiguo, en la suma de 373,65.-euros.

d) En la cocina se reseñan en el acta daños en la encimera, que se debe sustituir, así como en los armarios. El coste de reparación de todos estos daños, que claramente exceden de los derivados del mal uso y debe repercutirse en los arrendatarios, asciende, según el informe pericial, a la suma de 2.192,52.-euros.

e) En el acta se hacen constar daños en la puerta del armario del salón, cuya reparación se debe incluir en la indemnización y que entendemos contemplada por la perita cuando alude a la " sustitución del marco del comedor", que valora en la suma de 182,60.-euros.

f) Por último, por razón de la previsión específica contenida en la cláusula novena del contrato, antes transcrita, estimamos que los arrendatarios deben asumir el coste de reparación de persianas y ventanas, por importe de 111,14.-euros.

Por lo tanto, recapitulando, el importe de las partidas que integrarían la indemnización por los daños que consideramos deben asumir los arrendatarios ascenderían, en conjunto (s.e.u.o.), a la suma total de 3.140,80.-euros

Si a este último importe le descontamos la fianza arrendaticia por valor de 1040.-euros, la cuantía total a cuyo importe deben ser condenados los arrendatarios, conjunta y solidariamente, ascendería a 2.100,80.-euros , con más los intereses legales de esta suma desde la fecha de la interposición de la demanda lo que conlleva una estimación parcial de los recursos interpuestos que supone una estimación, también parcial, de la demanda inicial de las actuaciones, aunque por un importe menor que el reconocido en la sentencia de primera instancia.

CUARTO. - Todo ello implica que estimemos parcialmente los recursos de apelación formulados para acordar una estimación parcial de la demanda inicial de las actuaciones lo que determinará, además, que no haya de hacerse especial condena en costas en ninguna de las dos instancias (ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,