Sentencia Civil 243/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 198/2022 de 17 de abril del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Volpati Park Promocions, S. L. interpuso demanda contra don Rogelio y doña Sofía en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas en relación con un contrato de arrendamiento suscrito sobre la finca sita en la localidad de Cànoves i Samalús, CARRETERA000 NUM002 ( DIRECCION001).

El contrato de arrendamiento fue suscrito inicialmente por don Cornelio, como propietario de la finca, y los ahora demandados, si bien mediante contrato de cesión de derechos y obligaciones de fecha 1 de mayo de 2012 el Sr. Cornelio cedió a Volpati Park Promocions, S. L. los derechos y obligaciones de cualquier naturaleza derivados de los contratos de arrendamiento urbano y rústico de las fincas que se relacionaban en el Anexo I del mencionado contrato, entre los que se incluía el arriendo sobre la finca de DIRECCION001.

Se aducía por la demandante que el impago imputado a los inquilinos comprendía las rentas devengadas entre los meses de octubre de 2019 y agosto de 2020 (20.431,51 euros, a razón de 1.857,41 euros mensuales), más el importe de 549,61 euros en concepto de actualizaciones de rentas de los periodos comprendidos entre enero de 2013 y enero de 2019, lo que arrojaba una deuda total, a fecha 31 de agosto de 2020, de 20.981,12 euros.

Durante el acto de la vista, celebrado el 20 de julio de 2021, la representación actora actualizó las rentas adeudadas hasta aquella fecha y fijó su importe en 50.109,28 euros.

II. La representación de don Rogelio y doña Sofía se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La entidad mercantil actora no acredita la existencia de una relación contractual de arrendamiento que pudiera haber concertado con los demandados, por lo que carece de legitimación activa para entablar las acciones de desahucio y reclamación de rentas frente a dichos arrendatarios.

b) En todo caso, Volpati Park Promocions, S. L. ha perdido los derechos de los que pudiera ser titular por cuanto por razón de un procedimiento de ejecución hipotecaria tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Granollers a instancias de Bankinter, S.A., la finca objeto de litigio se encuentra pendiente de adjudicación, bien a favor de la propia ejecutante, bien a favor de terceros a través de la cesión de remate.

III. El juez de primera instancia estimó íntegramente las pretensiones actoras. Apuntaba inicialmente que todo lo relacionado con la condición de arrendadora de Volpati Park Promocions, S. L. y su correlativa legitimación activa para ejercitar las acciones de desahucio y de reclamación de rentas había quedado resuelto por sentencia firme de fecha 14 de abril de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Granollers en un litigio promovido por los ahora demandados a fin de que se reconociera judicialmente la existencia de un contrato de arrendamiento entre dichos arrendatarios y la mercantil Volpati Park Promocions, S. L., y que tal resolución firme debía desplegar efectos vinculantes en el presente procedimiento por aplicación de la cosa juzgada positiva.

En cuanto a la posible pérdida de legitimación de Volpati Park Promocions, S. L., por haberse transmitido la finca hipotecada en un procedimiento ejecutivo, argumentaba que la circunstancia de que se hubiera dictado en tal procedimiento el decreto de adjudicación de fecha 6 de mayo de 2021 no implicaba que el acto transmisivo fuera definitivo, ya que aquel decreto había sido recurrido en revisión y, en consecuencia, no había adquirido firmeza. Y agregaba que, en todo caso, aquella adjudicación no privaba a la arrendadora de la legitimación para reclamar las rentas devengadas con anterioridad.

Conforme a las anteriores consideraciones, y dado que la parte demandada no había negado en ningún momento el incumplimiento de su obligación de pago de la renta, declaró resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a ambas partes y condenó a los arrendatarios al pago a la actora de la suma de 50.109,28 euros en concepto de rentas no satisfechas correspondientes al periodo comprendido entre octubre de 2019 y julio de 2021, más el importe de las que se devengasen desde entonces y hasta el reintegro de la posesión de la finca arrendada.

IV. La representación de don Rogelio y doña Sofía se alza en apelación frente a aquella resolución para reiterar sus alegaciones sobre la falta de legitimación activa de Volpati Park Promocions, S. L., tanto desde la perspectiva de la inexistencia de relación contractual alguna entre dicha mercantil y los arrendatarios, como por la circunstancia de que la finca arrendada ha sido transmitida a un tercero.

SEGUNDO.- Efecto prejudicial de la decisión por la que se declaró la existencia y vigencia del arrendamiento entre la actora y los demandados

I. La representación de Volpati Park Promocions, S. L. aportó durante el acto de la vista un testimonio de la sentencia de fecha 14 de abril de 2020, dictada por el propio Juzgado de Primera Instancia número 6 de Granollers en el procedimiento de juicio ordinario 292/2019, promovido a instancias de los hoy demandados frente a Volpati Park Promocions, S. L.

En aquel procedimiento judicial don Rogelio y doña Sofía interesaban que se les reconociera "como legítimos tenedores de un justo título de arrendamiento para la ocupación, el uso y aprovechamiento de las fincas o inmuebles que integran el Manso Can Congost, sito en la población de Cánoves i Samalús, situado en CARRETERA000, NUM002, así como para la explotación del negocio o actividad comercial de su exclusiva titularidad que en el mismo se viene ejerciendo, dedicado a bar-restaurante-brasería".

Pues bien, la precitada sentencia de 14 de abril de 2020 acogió íntegramente aquella pretensión y declaró, literalmente, "la existencia de un contrato de arrendamiento entre Volpati Park Promocions, S. L., como arrendador, y don Rogelio y doña Sofía, como arrendatarios, sobre el Manso Can Congost, sito en la población de Cànoves y Samalús, situado en Ctra. de Vallforners, s/n".

Es decir, la sentencia declaró y reconoció la existencia del arrendamiento entre los hoy litigantes en los términos interesados por los arrendatarios. A criterio del juzgador de primera instancia, aquella decisión debe desplegar efectos vinculantes en el presente procedimiento en relación con la legitimación activa y pasiva de actora y demandados.

II. En el recurso de apelación se denunciaba inicialmente que el juez de primera instancia nunca debió acordar la incorporación a las actuaciones de la copia de la sentencia de 14 de abril de 2020, pues la parte actora procuró su aportación de forma extemporánea -en el acto de la vista-, de modo que, bajo la premisa de que se trataba de un documento esencial que fundamentaba las pretensiones actoras y que databa de una fecha anterior al inicio de las presentes actuaciones, la posibilidad de su presentación, siempre a juicio de los recurrentes, precluyó con la presentación de la demanda.

No pueden aceptarse aquellas observaciones a la luz de las siguientes consideraciones:

a) El artículo 265.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que "[n]o obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, el actor podrá presentar en la audiencia previa al juicio, o en la vista del juicio verbal, los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia solo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda".

Se recuerda que en el trámite de contestación la representación de los arrendatarios negó con vehemencia la existencia de una relación contractual de arrendamiento que pudiera ligarles con Volpati Park Promocions, S. L., y es evidente que ante tal estrategia defensiva la actora estaba facultada para aportar la documentación que estimase oportuna para desarticularla.

b) La sentencia de 14 de abril de 2020 no se configura como el único documento del que resulta la legitimación activa de Volpati Park Promocions, S. L. para ejercitar la acción de desahucio y reclamación de rentas. Se significa al respecto que con la demanda inicial se aportó el título que confiere la condición de arrendador a Volpati Park Promocions, S. L., título consistente en el contrato de cesión de derechos y obligaciones de fecha 1 de mayo de 2012, en virtud del cual don Cornelio, propietario de la finca -y con quien los ahora demandados concertaron originariamente el contrato de arrendamiento litigioso- cedió a Volpati Park Promocions, S. L. los derechos y obligaciones de cualquier naturaleza derivados del repetido contrato de arrendamiento sobre la Masía de Can Congost.

Aquel documento habría bastado para reconocer a Volpati Park Promocions, S. L. la legitimación para entablar las acciones de desahucio y reclamación de rentas, de modo que la aportación por parte de la actora de la sentencia de 14 de abril de 2020 no constituye más que un elemento de convicción complementario -no esencial- para la apreciación de aquella legitimación. Además, es razonable estimar que, siendo ambas partes indudablemente conocedoras de la sentencia recaída en el anterior procedimiento, la actora no podía esperar que los arrendatarios no solo no hiciesen mención alguna a la repetida resolución judicial en su escrito de contestación a demanda, sino que, en flagrante contradicción con lo resuelto de forma definitiva y firme, y a su propia instancia como parte actora, por la sentencia de 14 de abril de 2020, defendiesen sorprendentemente la inexistencia de relación arrendaticia alguna con Volpati Park Promocions, S. L.

c) En todo caso, no se alcanza a detectar la razón de la rotunda y persistente oposición de la parte demandada a la incorporación a las actuaciones de la sentencia de 14 de abril de 2020. Se insiste en que fueron los propios don Rogelio y doña Sofía los que promovieron el procedimiento al que aquella resolución judicial puso fin, precisamente con la pretensión de que se declarase judicialmente lo que ahora contundentemente niegan, es decir, la existencia de un contrato de arrendamiento que ligaba a Volpati Park Promocions, S. L. como arrendador y a los propios Sres. Rogelio Sofía como arrendatarios. Tal pretensión, se reitera, fue íntegramente acogida.

III. Bajo aquellos presupuestos, parece obvio que la acción ahora ejercitada se fundamenta en una premisa, relacionada con la legitimación activa de Volpati Park Promocions, S. L. en su condición de arrendadora, que ya ha sido objeto de decisión judicial y sobre la que, en virtud de los efectos de la cosa juzgada material, no puede volver a suscitarse debate.

En efecto, la cosa juzgada, en su vertiente positiva o prejudicial, comporta que no pueda decidirse en un proceso un tema o punto litigioso de manera distinta o contraria a como ya ha sido resuelto por sentencia firme en otro proceso precedente. Y ello con independencia de que no concurran estrictamente las personas de los intervinientes, pues lo relevante es que se trate de cuestiones que guarden estrecha dependencia.

Lo explica en los siguientes términos el auto del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 2022:

"La reciente sentencia 445/2019 de 18 de julio , recoge lo dispuesto en sentencia 316/2019, de 4 de junio , que afirma que:

"El art. 222.4 LEC regula el efecto positivo o prejudicial de la cosa juzgada, al decir que lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en este aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal. La sentencia 789/2013, de 30 de diciembre , establece que el efecto prejudicial de la cosa juzgada se vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando constituyan la razón decisoria, desde el momento en que se admite que la sentencia firme, con independencia de la cosa juzgada, produzca efectos indirectos, entre ellos el de constituir en un ulterior proceso un medio de prueba de los hechos en aquella contemplados y valorados, en el caso de que sean determinantes del fallo.

"El efecto positivo o prejudicial de la sentencia firme anterior condiciona la resolución de las posteriores, tratando de evitar que dos relaciones jurídicas se resuelvan de forma contradictoria ya que para el derecho no es posible que una determinada cuestión sea y no sea al tiempo".

"El hecho de que los objetos de dos procesos difieran o no sean plenamente coincidentes no es óbice para extender al segundo pleito lo resuelto en el primero respecto a cuestiones o puntos concretos controvertidos que constan como debatidos, aunque tan solo con carácter prejudicial, y no impide que el órgano judicial del segundo pleito decida sin sujeción en todo lo restante que constituye la litis ( SSTS 1 de diciembre de 1997, Rc. nº 2936/1993 y 12 de junio de 2008, Rc. n.º 1073/2001 ). El efecto prejudicial de la cosa juzgada se vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando constituyan la razón decisoria ( SSTS de 28 de febrero de 1991 , 7 de mayo de 2007, Rc. 2069/2000 ). La jurisprudencia de esta Sala admite que la sentencia firme, con independencia de la cosa juzgada, produzca efectos indirectos, entre ellos el de constituir en un ulterior proceso un medio de prueba de los hechos en aquella contemplados y valorados, en el caso de que sean determinantes del fallo ( SSTS de 18 de marzo de 1987 , 3 de noviembre de 1993 , 27 de mayo de 2003 , 7 de mayo de 2007, Rc. nº 2069/2000 ). Este criterio se funda en que la existencia de pronunciamientos contradictorios en las resoluciones judiciales de los que resulte que unos mismos hechos ocurrieron o no ocurrieron es incompatible con el principio de seguridad jurídica y con el derecho a una tutela judicial efectiva que reconoce el artículo 24.1 CE ( STC 34/2003, de 25 de febrero )".

Esto es, con la cosa juzgada en su vertiente positiva se crea una premisa que vincula a lo que se resuelva en un proceso judicial futuro y para ello no es necesario que el pleito nuevo sea una reproducción exacta de otro precedente, pues no se exige que la identidad se produzca respecto de todos los componentes de los dos procesos. Basta con que se produzca una declaración precedente que actúe como elemento condicionante o prejudicial de la resolución que ha de dictarse en el nuevo juicio.

Como afirma autorizada doctrina, no se trata solo de no desconocer lo resuelto por un órgano judicial en otro supuesto en que concurran las identidades de la cosa juzgada, sino también de no eludir lo resuelto por sentencia firme en el marco de procesos que examinan cuestiones que guardan una estrecha dependencia, aunque no sea posible apreciar el efecto de la cosa juzgada.

Se trataría de salvaguardar la eficacia de una resolución judicial que, habiendo ganado firmeza, ha conformado la realidad jurídica de una forma cualificada que no puede desconocerse por otros órganos juzgadores ni reducir a la nada la propia eficacia de aquella".

Al amparo de las anteriores consideraciones, debe concluirse que los pronunciamientos firmes adoptados en el procedimiento previo, y, específicamente, el que reconocía la existencia de una relación de arrendamiento entre Volpati Park Promocions, S. L. y los Sres. Rogelio Sofía sobre la finca litigiosa, no puedan ser ya revisados en la presente sede, por cuanto las acciones ejercitadas son interdependientes entre sí y el destino de la primera vincula al de la segunda.

IV. Desde aquella perspectiva no puede discutirse la legitimación activa de Volpati Park Promocions, S. L. para ejercitar las acciones de desahucio y de reclamación de rentas, máxime cuando consta también como hecho probado que los arrendatarios demandados han venido abonando las últimas mensualidades de renta precisamente a la mercantil actora, lo que no puede interpretarse sino como un reconocimiento de la condición de arrendadora de esta última.

TERCERO.- Alegación sobre una hipotética pérdida sobrevenida de la legitimación activa de Volpati Park Promocions, S. L. por transmisión a un tercero de la finca arrendada. Desestimación. Litispendencia y perpetuatio legitimationis

I. De la documental incorporada a las actuaciones, incluida la aportada en esta segunda instancia, se desprende, como ya se anticipó, que ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Granollers se tramita, a instancias de la entidad Bankinter, S.A., un procedimiento de ejecución hipotecaria que tiene por objeto la finca de la que son arrendatarios don Rogelio y doña Sofía.

En el curso de aquellas actuaciones, y tras ser declarada desierta la subasta de la finca, se la adjudicó la propia ejecutante, la cual cedió el remate a favor de la sociedad Intermobiliaria, S. A. En fecha 6 de mayo de 2021 se dictó el correspondiente decreto de adjudicación a favor de esta última mercantil, resolución que alcanzó firmeza, tras ser desestimado el recurso de revisión interpuesto por la parte ejecutada, por auto de 5 de noviembre de 2021.

A partir de esta última fecha, por tanto, la titularidad de la finca objeto de litigio pasó definitivamente a dominio de un tercero.

II. A partir de aquellos antecedentes, la representación de los apelantes insiste en su segundo motivo del recurso en la falta de legitimación activa de Volpati Park Promocions, S. L., en este caso por haberla perdido sobrevenidamente a raíz de la transmisión a un tercero de la finca objeto de litigio. A su juicio, tal circunstancia determina que la actora no está ya facultada ni para promover el desahucio por falta de pago ni para reclamar las rentas adeudadas.

Tampoco se comparte aquel alegato. Por lo pronto, no puede resultar aplicable, en contra de lo que en algunos pasajes de sus escritos propugna la parte demandada apelante, la previsión del artículo 22.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a una presunta carencia sobrevenida de objeto, ya que no concurren las circunstancias a las que se refiere aquella norma y, específicamente, ni la parte actora ha dejado de ostentar un interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida, ni han sido satisfechas sus peticiones, ni mucho menos ha mediado acuerdo o conformidad de los litigantes en orden a la terminación del proceso.

Pero es que, además, la transmisión de la finca litigiosa a un tercero en el curso del procedimiento debe abordarse desde la perspectiva del instituto de la litispendencia, y ello por cuanto en el momento de interposición de la demanda - que es el que, según conocida jurisprudencia, marca el inicio de los efectos de tal litispendencia-, Volpati Park Promocions, S. L. gozaba de la condición de arrendadora y estaba facultada para el ejercicio de las acciones de desahucio y de reclamación de rentas.

Dispone al respecto el artículo 413.1 de la Ley procesal:

"No se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda y, en su caso, a la reconvención, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa".

En el supuesto que se enjuicia, la innovación acontecida -transmisión de la finca un tercero- no ha privado a la actora de su legítimo interés en la resolución de las pretensiones deducidas, de modo que aquella novedad no podrá tenerse en consideración en la sentencia, según el tenor de la norma transcrita.

Lo explica con nitidez la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de febrero de 2022 en los siguientes términos:

"Como dijimos en la sentencia 450/2014, de 4 de septiembre :

"La litispendencia que se produce con la interposición de la demanda, siempre que la misma sea ulteriormente admitida ( art. 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), ocasiona el efecto de la "perpetuatio legitimationis" [perpetuación de la legitimación]. En virtud de este efecto, como dispone el artículo 413.1 LEC , no se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que con posterioridad a este momento "introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda y, en su caso, a la reconvención". Afirma en este sentido la sentencia de esta sala núm. 473/2010, de 15 de julio : "El principio de perpetuación de la jurisdicción, del que es un reflejo el artículo 413.1 LEC , no es aplicable únicamente al objeto del proceso, sino también a aquellas condiciones de las partes necesarias para el ejercicio de la acción que no impliquen una extinción de su capacidad jurídica o de su capacidad procesal".

La consecuencia de lo expuesto es que el tratamiento que la sentencia debe dar al presupuesto de la legitimación ha de ser el que le correspondía en el momento en que se originó la litispendencia, pues quienes estaban legitimados en ese momento mantienen esa legitimación, salvo los casos de sucesión procesal autorizados por resolución judicial. Así lo ha declarado esta sala en sentencias como las núm. 1122/1992, de 14 de diciembre , 724/2011, de 24 de octubre , y 450/2014, de 4 de septiembre , entre otras".

En otros términos: el tratamiento que debe otorgarse a la legitimación de Volpati Park Promocions, S. L. ha de ser el que le correspondía en la fecha de interposición de la demanda, que, se insiste, es la que marca el inicio de los efectos la litispendencia.

Distinto podría ser el discurso si, tras la enajenación de la finca arrendada, hubiese operado el mecanismo de la sucesión procesal en favor de la nueva titular. Pero en ningún momento se ha interesado tal sucesión por transmisión del objeto litigioso, a la que se refiere el artículo 17 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sucesión que, en todo caso, se configura como una opción de los interesados y no como una obligación, tal como se desprende del tenor literal de dicha norma.

La sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 23 de junio de 2020 hace referencia a aquel extremo:

"Planteado el debate en la forma expuesta en el ordinal anterior, ya avanzamos que no podemos suscribir el criterio que lleva a la juzgadora de primer grado a su decisión desestimatoria de la demanda sobre la base de una falta de legitimación activa de B. por haber transmitido la finca de autos y no haberse producido la sucesión. Así, incluso en el caso de que se hubiera producido una transmisión del objeto litigioso constante el procedimiento (...), la sucesión procesal no tiene carácter obligatorio, pues el artículo 17 LEC la regula como una facultad del adquirente del bien. Así, dicho precepto previene que "cuando se haya transmitido, pendiente un juicio, lo que sea objeto del mismo, el adquirente podrá solicitar, acreditando la transmisión, que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el transmitente". Así, por efecto de la litispendencia, entendida con carácter general como el conjunto de efectos jurídico procesales y jurídico materiales que se derivan de la pendencia de un proceso desde la interposición de la demanda hasta la sentencia, y más precisamente, de la perpetuatio, la tramitación del procedimiento puede continuar hasta sentencia entre las mismas partes que lo iniciaron, entre las que queda trabado el litigio, con independencia de que se produzca la transmisión del objeto litigioso. Tan es así que el propio art. 17 LEC , en su párrafo segundo in fine, admite que "cuando no se acceda a la pretensión del adquirente, el transmitente continuará en el juicio, quedando a salvo las relaciones jurídicas privadas que existan entre ambos".

En análogos términos se desenvuelve la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 16 de diciembre de 2021:

"En este caso no existe carencia sobrevenida de objeto y la modificación con relación a la titularidad de la vivienda no puede suponer más que la posibilidad de que el nuevo propietario pueda comparecer en el proceso como sustituto procesal del actor, conforme indica el art 17 LEC . En este caso el Juzgado denegó la solicitud de sucesión procesal, por lo que, como indica el mencionado artículo, el transmitente continúa en el juicio, quedando a salvo las relaciones jurídicas privadas que existan entre ambos".

III. En definitiva, en la fecha de interposición de la demanda que dio origen a las presentes actuaciones Volpati Park Promocions, S. L. gozaba de legitimación activa, en su condición de arrendadora, para ejercitar las acciones de desahucio y de reclamación de rentas, y tal legitimación no desaparece, por la perpetuatio legitimationis y por razones de litispendencia, por la circunstancia de que la finca arrendada haya cambiado de titularidad en el curso del procedimiento.

Lo anterior se entiende sin perjuicio de los efectos que la transmisión de la vivienda arrendada ha de generar en relación con la legitimación para reclamar las rentas o indemnizaciones por ocupación devengadas desde la fecha de la adquisición del inmueble por parte de Intermobiliaria, S. A.

CUARTO.- Legitimación de Volpati Park Promocions, S. L. para reclamar las rentas adeudadas, si bien limitadas a las que se hubiesen devengado hasta la transmisión de la finca arrendada

I. Ya se expuso que la sentencia de primera instancia declaró resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a ambas partes y condenó a los arrendatarios al pago a la actora de la suma de 50.109,28 euros en concepto de rentas no satisfechas correspondientes al periodo comprendido entre octubre de 2019 y julio de 2021, más el importe de las rentas que se devengasen desde entonces hasta el reintegro de la posesión de la finca arrendada.

Ahora bien, se ha mencionado igualmente que la finca arrendada ha sido transmitida durante la tramitación del procedimiento a un tercero, en concreto a la mercantil Intermobiliaria, S. A., mediante resolución judicial que adquirió firmeza el 5 de noviembre de 2021.

Hasta aquella fecha es incontestable que, conforme a las determinaciones adoptadas por el juez de primera instancia, don Rogelio y doña Sofía resultan obligados frente a la actora al pago de la renta pactada. Sin embargo, a partir de la repetida fecha Volpati Park Promocions, S. L. ya no goza de la condición de arrendadora y, por tanto, no puede exigir de los arrendatarios el abono de las rentas devengadas desde entonces.

II. En efecto, es suficientemente conocida la doctrina legal que proclama que el anterior arrendador carece de legitimación para reclamar el pago de las rentas devengadas con posterioridad a la extinción de su derecho como tal arrendador.

Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2015 declara al respecto:

"Se desarrolla el recurso mediante dos motivos que coinciden en denunciar que la sentencia impugnada ha apreciado indebidamente la existencia de legitimación por parte del demandante para reclamar el pago de rentas correspondientes al arrendamiento de una vivienda de la que ya no era propietario en el momento de devengarse las cantidades reclamadas.

Considera por ello que han sido infringidos los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el 1546 del Código Civil y los artículos 250.1.1 º, 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con la jurisprudencia. Cita en apoyo del recurso la doctrina emanada de las sentencias de esta Sala de 9 junio 1990 , 23 febrero 1991 y 9 de mayo de 1996 sobre la subsistencia del arrendamiento urbano en caso de transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, subrogándose el nuevo propietario en los derechos del arrendador.

De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994 , se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.

En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.

También resulta así de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que "el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada". En este caso cabía entender, además, que la entrega de la cosa al nuevo propietario se había producido en virtud del auto de adjudicación pues a estos efectos se equipara a la escritura pública ( artículo 1462 del Código Civil ), que aquí resulta innecesaria. En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil.

De ahí que el demandante no puede ser considerado propietario-arrendador del inmueble en el momento en que se devengaron las rentas cuyo pago reclama".

III. Así pues, la parte dispositiva de la sentencia frente a la que se apela deberá matizarse en el único sentido de que, una vez acreditada la transmisión de la finca arrendada tras el dictado de aquella resolución, la obligación pecuniaria a cargo de los arrendatarios demandados deberá extenderse a las rentas e indemnizaciones por uso u ocupación devengadas hasta el 5 de noviembre de 2021. Las que pudieran haberse devengado a partir de esta fecha únicamente podrán ser exigidas, en su caso, por la nueva propietaria de la finca.

Se reitera que la precisión anterior no encarna más que una especificación o matización, desde una perspectiva temporal, de la obligación a cargo de los arrendatarios de abonar las rentas devengadas desde la mensualidad de agosto de 2021; pero ello, obviamente, no comporta la estimación del recurso de apelación -la actora apelada ha admitido que su derecho al cobro de las rentas no puede extenderse más allá de la fecha de firmeza de la resolución que adjudicó la finca a un tercero-, ni puede dejar de considerarse que la estimación de las pretensiones actoras ha sido íntegra.

QUINTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a los apelantes de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,