Sentencia Civil 593/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 203/2022 de 19 de octubre del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del debate.

Con la demanda inicial la mercantil actora, CORAL HOMES SL, propietaria de la vivienda sita en CALLE000, NUM000 de esta ciudad, ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo contractual a la que acumula la de reclamación de rentas, que dirige contra Apolonio, arrendatario de la misma en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 1.2.2018 que suscribió aquél con la anterior propietaria, BUILDINGCENTER SAU, en cuya posición se subrogó la hoy actora al adquirirlo en 16.11.2018. Alega la demandante que, habiéndose pactado una duración contractual de tres años, el contrato había expirado al tiempo de presentarse la demanda (12.3.2021), ya que contractualmente se excluyó expresamente la prórroga del artículo 10 LAU, no obstante lo cual se comunicó la voluntad de no renovar el contrato mediante burofax. Por otra parte, afirma que, si bien el demandado se encuentra al corriente del pago de la renta, dado que ha incurrido en un incumplimiento contractual al no abandonar la finca a la finalización del contrato, viene obligado a abonar las rentas que se devenguen desde la finalización del contrato hasta la efectiva entrega de la posesión.

El demandado, tras poner de manifiesto que el contrato aportado por la actora en su demanda resulta ilegible, se opone a tal pretensión alegando, en esencia, que la cláusula por la que se excluye la aplicación del artículo 10 LAU es nula por infringir la normativa de protección a los consumidores y que nunca fue entregada al arrendatario la comunicación advirtiendo de la extinción del contrato acompañada con la demanda. Por último, denuncia el demandado el incumplimiento de la obligación de la arrendadora de efectuar una oferta de alquiler social, en aplicación de la Ley 24/2025 de 29 de julio, dada la situación de vulnerabilidad del demandado.

La sentencia de primera instancia estima la demanda en su integridad.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y, tras denunciar que aquélla incurre en incongruencia omisiva, la impugna en todos sus pronunciamientos, reiterando los argumentos en los que basó su oposición.

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Incongruencia omisiva. No concurre.

Alega la recurrente que la sentencia incurre en incongruencia omisiva al no haberse pronunciado respecto a la alegación de la ilegibilidad del contrato aportado por la actora, que limita defensa del arrendatario, lo que debe comportar la desestimación de la demanda.

De acuerdo con una jurisprudencia constante y reiterada, la congruencia se mide por la correlación entre lo pedido y lo acordado. El Tribunal Constitucional ha dictado numerosas resoluciones sobre la incongruencia omisiva, manteniendo una postura constante, de cuyas líneas esenciales, interesa destacar aquí, de una parte, que las hipótesis de incongruencia omisiva vulneradora del derecho a la tutela no pueden resolverse genéricamente, sino atendiendo a las concretas circunstancias de cada caso ( Sentencias del Tribunal Europeo de Derechos Humanos de 9.12.94 nos. 29 y 27, y SSTC 91/95, 85/96 y 16/98) y, de otra, que muestra particular relevancia la distinción entre aquellos supuestos en los que la omisión jurisdiccional se refiere a las alegaciones aportadas por las partes en defensa de sus pretensiones y éstas últimas en sí mismas consideradas, pues si con respecto a las primeras puede no ser necesaria una respuesta explícita y pormenorizada a todas ellas -y además, la eventual lesión del derecho fundamental deberá enfocarse desde el prisma del derecho a la motivación de toda resolución judicial-, respecto a las segundas la exigencia de respuesta congruente se muestra con todo rigor, sin más posible excepción que la apreciación de que exista una tácita desestimación de la pretensión sobre la que se denuncia la omisión de respuesta explícita (también SSTC 91/95, 56 y 85/96, 26/97 7 16/98). En definitiva, como indica la STS de 18.3.2010, " El deber de congruencia, como dice reiterada jurisprudencia de esta Sala, consiste en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, y existe allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos".

Aplicando la doctrina expuesta, hemos de concluir que no cabe tachar de incongruente la sentencia de primera instancia, ya que no se trata de una pretensión sino de una alegación a lo que no se ha dado respuesta.

En cualquier caso, esta alegación no puede comportar la desestimación de la demanda como se pretende por cuanto, además de que se trata del contrato suscrito entre las partes del que el demandado ha de disponer de su propio ejemplar, en el acto del juicio la demandada ni impugnó el documento ni recurrió la admisión de la prueba documental de la actora que se dio por reproducida, debiendo indicarse por demás que, si bien por lo que parece un problema de digitalización del documento éste resulta legible con dificultad (dificultad que de manera expresa admite la propia sentencia que ahora se recurre), puede entenderse el contenido de la cláusula relativa a la duración del contrato (única que resulta relevante a los efectos del limitado objeto de este procedimiento sumario).

TERCERO.- Desahucio por expiración del plazo. Vigencia del contrato.

Tras revisar en esta alzada lo actuado, debemos concluir teniendo como hechos acreditados por resultar incontrovertidos en este momento procesal y por venir en todo caso justificados por la documentación obrante en autos los siguientes:

(1) BUILDINGCENTER SLU, como propietaria, y el demandado, en calidad de arrendatario, suscribieron en fecha 1.2.2018 un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en CALLE000, NUM000 de esta ciudad (doc 3 de la demanda).

(2) CORAL HOMES SLU adquirió por aportación mediante escritura pública de fecha 16.11.2018 la titularidad de la referida vivienda, subrogándose en el referido contrato, lo que comunicó al arrendatario (docs. nº 2, 4 y 5 de la demanda).

(3) El día 27 de noviembre de 2020 la actora (a través de SERVIHABITAT) remitió un burofax al demandado (doc. nº 6 de la demanda) notificándole, por carta fechada el día 14 de noviembre de 2020, su voluntad de no renovar el contrato con efectos desde el día 31 de enero de 2021, burofax que se dirigió al demandado en la dirección de la vivienda arrendada, constando que no llegó a entregarse por considerarse desconocido el destinatario en dicho domicilio.

Dicho burofax se cursó a través de la empresa SEUR y su remisión y el resultado del envío, datado el 30 de noviembre de 2020, aparece certificado por LOGALTY como tercero de confianza.

(4) El demandado se ha mantenido en la posesión de la vivienda.

La primera cuestión que se plantea gira, como indica la sentencia de primera instancia en torno a la validez de la cláusula de duración del contrato y, en concreto, a la cláusula de renuncia a lo dispuesto en el artículo 10 de la LAU y que, según consta en el contrato, es del siguiente tenor literal:

"Cumplido el plazo de TRES años, esto es, el día 31/01/2021, las partes acuerdan que este Contrato quedará resuelto y extinguido a todos los efectos, quedando expresamente excluida desde este momento la prórroga voluntaria prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos."

Dicho precepto, en su versión aplicable al contrato de autos por razones de vigencia temporal, establece, en su parte bastante: "1 . Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

No compartimos la conclusión del juzgador a quo respecto de la nulidad de la cláusula contractual que excluye la aplicación del art. 10 LAU.

Este tribunal ya manifestó en sentencia núm. 250/2021 de 16 de abril : "Ciertamente, el contrato prevé de manera expresa la exclusión de la prórroga prevista en el artículo 10 de la LAU . Pero no podemos obviar que, conforme dispone el art. 4.1 y 2 LAU , las normas que regulan el arrendamiento de vivienda tienen carácter imperativo y que el artículo 6 ("Naturaleza de las normas") establece que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". El artículo 10 no faculta a las partes para excluir sus prevenciones, por lo que tratándose de un pacto que modifica (excluye su aplicación) dicho precepto en perjuicio del arrendatario, ha de considerarse un pacto nulo y tenerse por no puesto".

Idéntica conclusión alcanzó la Sec. 4ª de esta Audiencia Provincial en sus sentencias 346/2021 de 28 de mayo y 270/2023 de 2 de mayo.

También la AP de Lleida en su sentencia núm. 269/2022 de 11 de abril , en la que afirma: " Como puede observarse, el presente contrato de arrendamiento evidencia una contradicción, en cuanto a la duración, entre lo estipulado en él y aquello que queda preceptuado en la LAU. Pues bien, ante tal dicotomía se debe concluir que la autonomía de la voluntad en los arrendamientos de vivienda se ve limitada por los parámetros que establece la Ley de manera imperativa en cuanto a la duración de los mismos. En este sentido, esta disfunción no puede tener el alcance que pretende la parte apelante pues la misma se situaría en perjuicio del arrendatario y, en este sentido, debe recordarse lo previsto en el art. 6 de la LAU , en cuanto a los arrendamientos de viviendas, cuando establece que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Y la AP de Navarra en su sentencia 361/2023 de 25 de abril concluye que " Dicha norma (el art. 10 LAU ) es de aplicación a pesar de la estipulación contractual que la excluye".

En fin, efectivamente, la prórroga inicial prevista en el art. 9 LAU (de duración diversa según las sucesivas redacciones del precepto) se configura como forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario; por el contrario la prórroga legal tácita prevista en el art. 10 del mismo texto legal es facultativa para ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes con el correspondiente preaviso. Así pues, dicha prórroga se configura como facultativa, pudiendo el arrendador excluirla observando los requisitos y plazos legalmente previstos, pero lo que no cabe es la exclusión ab initio de la aplicación de una norma legal de carácter imperativo (recordemos que, como recoge en su Exposición de Motivos la LAU 29/1994 mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda).

En definitiva, dicha exclusión ha de ser considerada nula y ha de tenerse por no puesta, por lo que cabe que opere la prórroga tácita contemplada en el tan repetido art. 10 LAU.

El anterior pronunciamiento impone examinar si la carta remitida por la arrendadora comunicando que la finalización del contrato tendría lugar a su vencimiento, tiene virtualidad para evitar la prórroga del contrato, conforme al tan repetido art. 10 LAU.

Conviene recordar, como hemos tenido ocasión de exponer en anteriores resoluciones, que la ley no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la fehaciencia, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

Ciertamente se trata de una declaración recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso.

En otras ocasiones, hemos entendido que cuando nos hallamos ante el requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente, constando que el servicio remitente (Correos o una empresa con certificado de tercero de confianza, como en este el caso) dejó aviso postal y que el mismo no fue reclamado dentro del plazo conferido al efecto, correspondería al arrendatario acreditar que la falta de recepción deriva de circunstancias que no les son imputables.

Es decir, hemos considerado que no es preciso que se acredite una conducta obstativa o de manifiesto rechazo por parte del arrendatario a su recepción, todo ello como una consecuencia natural derivada del principio de buena fe que es exigible de los contratantes, pues, considerarlo de otro modo, implicaría dejar la posibilidad de seguir el trámite de estos procesos al arbitrio del propio arrendatario, al que bastaría con no recoger el aviso dejado para que ello impidiera la extinción del contrato de arrendamiento al concluir el término ordinario pactado. En este mismo sentido se vienen pronunciando la mayoría de las Audiencias Provinciales.

Esta misma idea ha sido recientemente refrendada por el Tribunal Supremo, por ejemplo, en la STS 493/2022, de 22 de junio . En el fundamento tercero de esta resolución se plantea la problemática de " si es posible dar valor de requerimiento fehaciente, al que no pudo ser entregado personalmente en el domicilio del arrendatario, pero sí dejada la advertencia de tenerlo a su disposición en la oficina de correos y no ser recogido por voluntad del arrendatario", y concluye el TS que:

"No ofrece duda que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. Dicho de otra forma, que dé crédito a la realidad de su práctica. En este caso, el procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega".

Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia (...), cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. (...)

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés ."

En similar sentido la STS 633/2022, de 29 de septiembre , que precisa que la naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionadamente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido. Practicado el requerimiento fehaciente, su no recepción por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia; no se exige una reiteración en su práctica cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso.

Expuesta la doctrina aplicable, advertimos que en el presente litigio el supuesto de hecho no es coincidente con el que se presentaba en los casos en que se ha aplicado el criterio expuesto. Ello porque en este caso, a diferencia de aquéllos, como hemos indicado, consta que el burofax no llegó a entregarse por considerarse desconocido el destinatario sin que, ante tal situación, se llegara, siquiera cautelarmente, a dejar aviso de su remisión, con lo que no nos consta si el arrendatario llegó a conocer su existencia, de modo que tampoco hay prueba alguna de que la falta de recepción fuera propiciada por el Sr. Apolonio. Y ante dicho resultado no consta tampoco que la actora intentase una nueva notificación.

En este mismo sentido nos hemos pronunciado en casos semejantes como, por ejemplo, en nuestras sentencias núm. 229/2023, de 20 de abril (R. 343/2022 ) y núm. 291/2023, de 19 de mayo (R.420/2022 ), o 318/2023, de 2 de junio (R. 399/2022). Y en idéntico sentido se ha pronunciado la Sec. 4ª de esta Audiencia Provincial en su sentencia 346/2021 de 28 de mayo.

En conclusión, estimamos que el burofax fechado en 14 de noviembre de 2020 no resultó efectivo para impedir la continuación de la relación arrendaticia.

Por todo ello, hemos de concluir que al llegar el vencimiento del contrato en fecha 1.2.2021, éste se prorrogó, conforme a lo establecido en el art. 10 LAU más arriba transcrito, por el plazo de un año, manteniendo su vigencia hasta el día 1.2.2022, de tal manera que al tiempo de presentarse la demanda (12.3.2021) el contrato se encontraba en vigor, lo que determina su desestimación.

El anterior pronunciamiento, que comporta la desestimación de la demanda, hace innecesario entrar a conocer del último motivo de oposición (y de impugnación de la sentencia) relativo al incumplimiento por parte de la arrendadora de su obligación legal de efectuar una oferta de alquiler social, bastando señalar que, en este particular, compartimos los razonamientos contenidos en la sentencia de primera instancia.

En definitiva, por todo cuanto antecede, procede, estimando el recurso de apelación, revocar la sentencia de primera instancia y, en su lugar, dictar otra por la que se desestima la acción de desahucio por expiración del plazo ejercitada.

CUARTO.- Reclamación de rentas. Improcedencia.

La mercantil actora acumula a la acción de desahucio la de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3º LEC . Ahora bien, la actora reconoce que, tanto en el momento de interponerse la demanda como al celebrarse el juicio, el demandado se encuentra al corriente del pago de la renta, por lo que su reclamación se limita a la

Es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

Ahora bien, no cabe la condena a cumplir obligaciones que no han sido previamente incumplidas. La LEC permite " cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo", como el que nos ocupa, " la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas " ( art. 437.4.3ª LEC ). Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite " en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo" (luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas) , a instancia del actor en la demanda, " la condena a satisfacer también ( esto es, además de las vencidas y no pagadas ) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (rentas futuras) , tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada ( ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores ) al presentar la demanda".

En definitiva, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen "también" rentas "vencidas y no pagadas". Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC ) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .

En definitiva, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario.

En consecuencia, la reclamación dineraria ha de ser igualmente desestimada, tanto más en el presente supuesto en que es igualmente desestimada la acción de desahucio.

QUINTO.- Costas

Si bien se desestima la demanda en su integridad, considera el tribunal que en el caso que nos ocupa concurren dudas derecho de entidad suficiente para justificar la excepción a la regla del vencimiento objetivo que como criterio general para la imposición de costas recoge el apartado 1 del art. 394 LEC, al existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales en relación a la cuestión que ha constituido el núcleo de la controversia, por lo que no procede efectuar una especial declaración sobre las costas de la primera instancia, debiendo cada parte asumir las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

La estimación del recurso de apelación comporta que no se efectúe una especial imposición de las costas de esta segunda instancia ( art. 398.2 LEC)