Sentencia Civil 818/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 131/2023 de 19 de diciembre del 2023

PRIMERO.- 1. Por parte del demandado, D. Abilio, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada en su contra por Dña. Modesta, en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento por denegación de prórroga forzosa, basada en causa de necesidad.

2. La actora partió en su demanda de que el demandado era arrendatario de la vivienda de su propiedad sita en la CALLE000, nº NUM000 de DIRECCION000 en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 4 de julio de 2018, con una duración pactada de un año, sin perjuicio de la prórroga forzosa prevista en el art.9 LAU. Alegó que, en la cláusula segunda, las partes pactaron: "No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, la arrendadora comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge (en los supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial). Dicha comunicación la deberá hacer el arrendador con dos meses de antelación a la fecha en la que se va a necesitar y el arrendatario deberá entregar la finca en dicho plazo, salvo que lleguen a un acuerdo distinto"; en verano de 2019, la actora fue despedida repentinamente del trabajo y, paralelamente, sufrió una traumática ruptura con su pareja, dejando de habitar donde vivía con ella, lo que le causó una grave enfermedad de ansiedad y cuadro depresivo, y de repente se encontró en la calle y enferma, y surgió la necesidad de la vivienda arrendada, para vivir permanentemente en ella; para poder resolver el contrato de forma amistosa, contactó con el arrendatario a través de una agencia inmobiliaria, que preparó un documento el 31 de julio de 2019, pero el arrendatario, quien pareció que lo atendía y se apiadaba de ella, no lo firmó, alegando que iba a Marruecos; el 27 de septiembre de 2019, pasado el período estival por tal motivo, envió un burofax al demandado, por el que le concedió los dos meses que establece la LAU y el propio contrato, pero no fue recogido por el demandado. Alegó sufrir un trastorno depresivo grave, porque al despido se sumó la ruptura con su pareja, y que ese trastorno le impedía trabajar, como acreditaba con el comunicado de baja de incapacidad temporal confirmada el 12 de octubre de 2019, fecha en que ingresó muy grave en el Hospital, tras lo cual seguía tratamiento médico y acudía a un centro de día; en el informe médico del hospital, que aportaba, se aconsejaba recuperar lo antes posible su hábitat, para encontrar soporte y tranquilidad emocional. Alegó que estaba en situación de incapacidad temporal (INSS), y que estaba viviendo con su perro en DIRECCION001, en casa de unos amigos que la habían acogido, siendo un piso pequeño, y siendo ya la situación insostenible.

3. El demandado contestó y se opuso. Alegó que la actora no había acreditado la causa de necesidad, más allá de manifestar que sufría depresión y que se había quedado sin trabajo, cuestiones todas ellas de fecha posterior a la reclamación efectuada al demandado, ya que los informes médicos y la baja eran de octubre de 2019, y el burofax con certificado de contenido requiriéndole para que abandonase la vivienda en el plazo de dos meses fue remitido el 27 de septiembre de 2019, cuando él estaba fuera del país. Alegó que, aun así, dado que contactaron con él, intentó encontrar una vivienda de alquiler social para poder salir de la vivienda arrendada, pero las circunstancias no les habían permitido acceder a una vivienda a él y a su familia (esposa y tres hijos menores), percibiendo una retribución de 750 euros mensuales; añadió que trabajaba en carga y descarga, pese a tener un espolón en el pie derecho.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se señala que, tras valorar la prueba testifical practicada y la documentación adjuntada por las partes, se ha acreditado la causa de necesidad en que se basa la demanda y que motiva la denegación de la prórroga del contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento, así como que, en el momento en que se quiere hacer valer la causa de necesidad (27 de noviembre de 2019), concurrían los hechos que motivaban la necesidad de vivienda de la actora y, por tanto, la causa legal y contractual de la denegación de la prórroga forzosa. Se tiene, asimismo, por acreditado que la actora, por motivos de una ruptura de pareja reside en DIRECCION001 desde el mes de octubre de 2019, en el domicilio de unos amigos, y que padecía estresores intensos por ruptura de pareja. Se señala que resulta de aplicación el artículo 9.3 LAU, que prevé que, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, no procederá la prórroga cuando se ha hecho constar en el contrato, constando aquí en la cláusula segunda del contrato adjuntado con la demanda. Se tiene por acreditado el cumplimiento de la comunicación con dos meses de antelación. Se considera que el demandado no ha acreditado que se encontrase en el extranjero en la fecha de recepción de la comunicación de correos. Se añade que se ha aportado informe 9 de febrero de 2021 de los Servicios Sociales del Ayuntamiento de DIRECCION000, en el que se indica que la situación económica del demandado y de su familia es favorable respecto a la situación que se presentaban en los anteriores meses, sin constar una situación de exclusión residencial atendiendo a sus ingresos. Y se concluye que por necesidad de la propietaria-arrendadora no debe entenderse solamente aquello que es forzoso o ineludible, bastando con que sea opuesto a lo superfluo o conveniente y que resulte adecuado para conseguir un fin útil y lícito y la reiterada jurisprudencia que establece que, en caso de conflicto entre el derecho a la prórroga forzosa del inquilino y el derecho del propietario a satisfacer sus necesidades de vivienda por medio del derecho de propiedad que ostenta, ha de primar éste sobre aquel cuando el titular reseñado se encuentre residiendo de forma obligada en vivienda ajena teniendo la propia.

5. El apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba

1. Aduce el apelante que la actora no ha acreditado la necesidad del uso de la vivienda arrendada en el momento de la denegación de la prórroga de contrato, más allá de manifestar que sufre depresión y que se ha quedado sin trabajo, cuestiones todas ellas de fecha posterior a la reclamación efectuada al demandado. Reitera que los informes médicos y la baja datan de octubre de 2019, que el burofax requiriéndole para que abandonase la vivienda en el plazo de dos meses fue remitido el 27 de septiembre de 2019, cuando él estaba fuera del país, y que, aun así, dado que contactaron con él, intentó encontrar una vivienda de alquiler social para poder salir de la vivienda arrendada, pero las circunstancias no les habían permitido acceder a una vivienda a él y a su familia (esposa y tres hijos menores), percibiendo una retribución de 750 euros mensuales; añadió que trabajaba en carga y descarga, pese a tener un espolón en el pie derecho. Añade que adjunta recibo y registro de entrada de solicitud de inscripción en la red de mediación de alquiler social y solicitud de inscripción en el registro de solicitantes de HPO, renovadas ambas en mayo de 2022.

2. La apelada se opone. Aduce que, de toda la prueba practicada, se desprende con claridad la necesidad de recuperar su vivienda ex art. 9.3 LAU; reitera que se quedó en la calle, de un día para otro, tras su ruptura sentimental y no tiene ninguna otra vivienda de su propiedad donde poder vivir, y afirma que toda la documental y la prueba testifical practicada así lo acreditan; además, requirió al demandado con la suficiente antelación, cumpliendo con lo estipulado en la LAU; niega que no se acredite la necesidad de recuperar la vivienda, pues toda la documental aportada, lo acredita sobradamente, siendo que el informe de baja refleja la causa de su enfermedad y el terrible problema de no poder recuperar la vivienda; la prueba testifical fue contundente, y se acreditó, sin ningún género de dudas, que ha sido acogida por los testigos en su casa. Aduce que concurre mala fe del demandado, pues ya en julio de 2019 se preparó un documento de resolución del contrato de forma amistosa, pensando que se podría apiadar de una persona enferma y que estaba en la calle, pero el demandado no firmó y se fue felizmente de vacaciones; posteriormente, mediante burofax, fue requerido en fecha 27 de septiembre de 2019, concediéndole un plazo de dos meses, como marca la LAU y el propio contrato, y no sólo no abandonó la vivienda en aquel momento, sino que está disfrutando plenamente de ella, sin estar en situación de vulnerabilidad económica y social, y además el Informe de Servicios Sociales aportado por el demandado, tal y como confirma la propia sentencia, refleja una situación favorable, sin que conste ninguna situación de exclusión, de modo que sigue disfrutando de la vivienda de mi representada, más de tres años después de haberle comunicado la denegación de la prórroga.

3. Un nuevo examen de las actuaciones conforme al art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a compartir los argumentos contenidos en la sentencia recurrida, sin observar error en la valoración de la prueba.

4. Debemos partir del tenor del art.9.3 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato (04/07/2018), dada por Ley 4/2013, de 4 de junio:

"No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor."

5. A su vez, la cláusula segunda del referido contrato, de forma similar, establece: "No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, la arrendadora comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge (en los supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial). Dicha comunicación la deberá hacer el arrendador con dos meses de antelación a la fecha en la que se va a necesitar y el arrendatario deberá entregar la finca en dicho plazo, salvo que lleguen a un acuerdo distinto"

6. El contrato de arrendamiento entró en vigor al tiempo de ser suscrito (04/07/2018), de modo que el año de duración finalizaba el 4 de julio de 2019, por lo que, cuando la arrendadora envió al arrendatario el burofax de fecha 27 de septiembre de 2019, ya había transcurrido el primer año de duración. En dicho burofax, la arrendadora señaló expresamente "la necesidad de la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí" -uno de los supuestos de necesidad previstos por la LAU-, y que, conforme a la cláusula segunda del contrato, "El arrendatario deberá entrega la finca en un plazo de 2 meses (27 de NOVIEMBRE de 2019) dejándola libre, vacua y expedita".

Se intentó la entrega al demandado de dicho burofax, pero el Servicio de Correos, hizo constar el 1 de octubre de 2019 "Ha resultado: No entregado, dejado aviso"; posteriormente, en fecha 2 de noviembre de 2019, el Servicio de Correos hizo constar "Ha resultado: No entregado por Sobrant (No retirado en oficina)".

7. Por otra parte, el demandado no impugnó en la audiencia previa la autenticidad de ningún documento de los aportados con la demanda, entre los cuales se halla el documento de 31 de julio de 2019, a través del cual se trató de acordar amistosamente la resolución del contrato, tras haber contactado con él para explicarle la situación, y donde consta que "NO SE PUDO HACER ENTREGA DEL DOCUMENTO AL INQUILINO YA QUE NOS PUSIMOS EN CONTACTO CON EL POR WAPSAP Y ESTABA EN MARRUECOS. VOLVIO EL DÍA 19-09-2019", esto es, antes de ser enviado el burofax.

Lo cierto es que el demandado no acredita cuándo se fue ni cuándo regresó de vacaciones, y, en la hipótesis de que, en fecha 31 de julio de 2019 estuviese de vacaciones, no consta que, en las fechas de los acuses negativos de recibo del burofax, el demandado continuase de vacaciones.

8. En cualquier caso, cabe presumir, en un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano ( art.386.1 LEC) que ya tenía conocimiento de la situación de la arrendadora y de su necesidad de vivienda antes, incluso, de la redacción del documento de 31 de julio de 2019, porque, teniendo el contrato, en principio, una duración de un año prorrogable hasta tres años ex art.9.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato ("La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo (...)"), esto es, hasta el 4 de julio de 2021, ya en fecha 3 de octubre de 2019 solicitó su inscripción en la Xarxa Lloguer Social, señalando como motivo de solicitar una vivienda que "La propietaria quiere su piso con contrato vigente nos quedamos en la calle porque lo quiere para su uso"; dicha solicitud fue reiterada el 23 de junio de 2020, cuando también solicitó el Registro de solicitantes de HPO, optando por una vivienda en alquiler, solicitudes ambas renovadas en mayo de 2022, según acredita con su recurso. La presunción deriva de que, teniendo la oportunidad de prorrogar el contrato de arrendamiento hasta tres años, el demandado trató, con buen criterio, de buscar una alternativa habitacional, ante la situación acontecida.

9. Por lo demás, la testigo propuesta por la actora, la Sra. Graciela (amiga de la actora desde hace muchos años, con interés en que la actora recupere su salud, y la testigo la tranquilidad en su vivienda, vivir sólo su familia), quien dijo vivir en la CALLE001, nº NUM002 de DIRECCION001, a preguntas de la letrada de la actora, manifestó que habían acogido en su casa a la actora desde octubre de 2019, en que fue una noche a casa con su maleta y su perra, y no tenía dónde ir; la vieron muy mal psicológicamente, tuvieron que engañarla y llevarla al Hospital de DIRECCION001, solicitando su ingreso hospitalario. Dijo que, al ser amigas, le consta que alquiló su piso y que, en un momento determinado, se fue a vivir con su pareja; la relación no iba bien y ella quiso recuperar su vivienda; la relación con su pareja continuó yendo mal y decidieron terminarla, la echó de casa "como quien dice", y por eso aquella noche se presentó en casa de la testigo. Dijo que todavía vive con ella, y con su esposo y su hijo, y que también tienen un perro, que no se lleva bien con el de la actora; vivieron el confinamiento, etc. Aclaró que, al principio, la actora estaba de baja, y que luego, al salir del hospital, tras estar unos meses internada en psiquiatría, pidió el alta para empezar a trabajar, siendo difícil al principio con la pandemia, entrando y saliendo, y que tuvo trabajo fijo desde diciembre -no se precisó el año-. Finalmente, manifestó no constarle que la actora tenga otra vivienda donde pueda ir a vivir.

La letrada del demandado no formuló preguntas a la testigo. Y la actora renunció, a instancia del juez "a quo", a la declaración del otro testigo propuesto, el Sr. Sixto, esposo de la testigo que declaró, quien iba a declarar sobre los mismos hechos.

10. Llegados a este punto, como se señala en la sentencia recurrida, consideramos acreditado, a partir de la prueba documental obrante en autos y a partir de la testifical practicada, que, una vez transcurrido un año de duración del contrato de arrendamiento, concurría en la actora la necesidad de la vivienda arrendada para sí, para ocuparla ella misma, circunstancia de la tuvo conocimiento el demandado, y que, en todo caso, le fue comunicada vía burofax con la debida antelación. Es cierto que no llegó a tener conocimiento del contenido del burofax, pero ello sólo es atribuible a que el demandado no fue a recogerlo. Y, por resultar aplicable por analogía, traemos aquí a colación lo que, aunque en relación al requerimiento fehaciente a efectos de impedir la enervación de la acción de desahucio por falta de pago, señala la STS, Sala 1ª, de 22 de junio de 2022 ( Roj: STS 2462/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2462 ):

" Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. La sentencia de esta Sala 89/2020, de 6 de febrero , otorgó eficacia a una notificación de la fecha de la subasta de un inmueble al ejecutado, "con el resultado que en este caso fue de no hallarse su destinatario, al que el funcionario de Correos dejó el oportuno aviso", y de cuyo procedimiento de ejecución tenía constancia.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio , 6/2003, de 20 de enero , 55/2003, de 24 de marzo , 90/2003, de 19 de mayo , 191/2003, de 27 de octubre , 43/2006, de 13 febrero , 161/2006, de 22 de mayo , y 93/2009, de 20 de abril ).

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre , con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto- responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre . El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil , que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento"."

11. En relación con la documentación médica aportada con la demanda (justificante de ingreso en Germanes Hospitalàries de 12 de octubre de 2019 e informe clínico de dicho hospital de 28 de octubre de 2019), cabe recordar que los motivos del estado mental al que hace referencia el informe clínico son anteriores a su emisión, según se recoge en el informe, y consisten en haber "estado trabajando en turno de noche en una fábrica como manipuladora, hasta reciente despido laboral hace unos 3 meses", y en que "Desde hace 2 días, ruptura de pareja, sin domicilio estable. Se ha quedado a vivir en casa de unos amigos" -en el informe consta como domicilio el de la testigo-. Se prevé como evolución clínica que "Dependerá de los factores estresores", y que "Aconsejamos ala paciente que acuda a s. sociales a nivel de asesorarse para recuperar lo antes posible su hábitat, donde puede encontrar un soporte y tranquilidad emocional". Además, se adjunta con la demanda documentación del Servei Català de la Salut acreditativa de que le fue prescrito un tratamiento de larga duración (durante 360 días).

12. En tales circunstancias, consideramos que no cabe cuestionar la necesidad por la actora de la vivienda para sí, sin que, a estos efectos, haya que estar a la concreta situación socioeconómica del arrendatario, que, al parecer, había mejorado, incluso, según informe de los Servicios Sociales del Ajuntament de DIRECCION000 de fecha 9 de febrero de 2021.

13. En consecuencia, procede la desestimación del recurso de apelación.

TERCERO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, procede imponer al apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación