Sentencia Civil 705/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 877/2022 de 20 de noviembre del 2023

PRIMERO.- 1. Por parte de la actora, 2008 CAGERB, S.L., se interpone recurso de apelación contra la sentencia desestimatoria de la demanda que presentó en fecha 31 de julio de 2019 contra D. Juan Alberto y Dª Paula, en ejercicio acumulado de acción de desahucio de pago y en reclamación de rentas adeudadas y de futuro hasta el desalojo.

2. Partió la actora de que, en fecha 1 de octubre de 2015, suscribió con PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. un contrato de cesión de la explotación y del uso, con expresa facultad de arrendamiento, en relación con las viviendas sitas en Camí DIRECCION000 nº NUM000 de Mongat, y que, en su virtud, en fecha 4 de agosto de 2017 suscribió con los demandados un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en Camí DIRECCION000 nº NUM000, Escalera NUM001 de Mongat y sobre las plazas de aparcamiento NUM002 y NUM003 sitas en el mismo edificio, como Anexo inseparable e irrenunciable al arrendamiento de la vivienda. Alegó que los arrendatarios demandados dejaron de abonar las rentas de los meses de enero de 2019 y marzo a julio de 2019, ambos inclusive, a razón de 970 euros mensuales, lo que totalizaba un débito al tiempo de presentar la demanda de 5.820 euros, cantidad que reclamaba, así como las rentas que se devengasen y fuese impagadas hasta del desalojo, más los sucesivos consumos, que eran desconocidos al presentarla. Añadió que la titular registral, PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L., estaba siendo objeto del proceso de ejecución hipotecaria 593/15 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Badalona, y que, con toda probabilidad, los demandados, quienes comparecieron en ese procedimiento, habían dejado de pagar considerando que, si el derecho de propiedad podía haber desaparecido, ello podía afectar, a su vez, al derecho de la arrendadora, pero manteniéndose en la posesión de la finca y en el impago, aun conociendo que el decreto de adjudicación había sido recurrido en apelación; el art.609 CC sigue la teoría del título y el modo, y el art.673 CC establece que el título bastante es el decreto de adjudicación, de forma que, si ese título no es firme, es evidente que no existe título ni modo, pues, según la STS, Sala 1ª de 14 de julio de 2015, para que pueda expedirse el testimonio del decreto de adjudicación, el mismo debe ser firme, por lo que la actora ostentaba plena legitimación activa.

3. Los demandados se opusieron a la demanda. Partieron de la existencia de prejudicialidad civil en relación con el procedimiento de Ejecución Hipotecaria señalado, en el que era parte ejecutante SAREB, S.A. y parte ejecutada PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L., propietaria de la vivienda de autos, por concurrir todos los requisitos fijados a tal fin contenidos en el artículo 43 LEC, pues la actora alegaba que tenía derecho a accionar en el presente procedimiento como consecuencia de un peculiar contrato de cesión de derechos de explotación de un conjunto de viviendas, entre ellas la de autos, otorgado por dicha propietaria (PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L.), cesión que resultaría ineficaz para legitimar activamente a la actora en este procedimiento si resultase que, como consecuencia de ese otro procedimiento de Ejecución Hipotecaria, PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. hubiese dejado de ser propietaria de la vivienda con anterioridad a la presentación de la demanda del presente desahucio; en el procedimiento de ejecución hipotecaria, se dictó decreto de adjudicación en fecha 3 de septiembre de 2018, en virtud del cual se adjudicaban todas las fincas, incluida la que es objeto de este procedimiento, a SAREB, S.A., quien posteriormente cedió esa adjudicación a LEDYARD S.L., mediante acta de cesión de fecha 10 de octubre de 2018; en el último momento, compareció PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L., pasando a interponer primero recurso de revisión contra el decreto de adjudicación y, posteriormente, recurso de apelación contra el auto por el que se desestimaba el primero, y se acordó la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Barcelona.

Alegaron que todas las rentas reclamadas como impagadas por la actora en la demanda eran posteriores al decreto de adjudicación a SAREB, S.A. de 3 de septiembre de 2018 recurrido en apelación, y que, aunque dicho decreto no era firme, resultaba imposible determinar al tiempo si PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. seguía ostentando la titularidad de los inmuebles objeto del presente procedimiento o no. Alegaron también que el contrato de cesión de derechos de explotación sobre diversos inmuebles entre PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. y 2008 CAGERB, S.L. (la actora), otorgaba a ésta última unos derechos de explotación sobre dichos inmuebles que quedaban completamente subordinados a que la primera mantuviese la titularidad de los mismos; además, tratándose de un contrato privado, sin ningún tipo de publicidad ni de inscripción registral, sus estipulaciones nunca obligarían a un tercer adquirente del inmueble, fuera SAREB, S.A., fuera LEDYARD, S.L. o quien fuese; si en el procedimiento de ejecución hipotecaria acababa resultando que PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. dejó de ser propietaria de la vivienda de autos en virtud del decreto de 3 de Septiembre de 2018, 2008 CAGERB S.L. no podría reivindicar derecho alguno sobre la vivienda frente al tercero adquirente desde esa fecha, y todo lo que tuviese que reclamar lo tendría que hacer exclusivamente frente a la cedente en ese contrato privado, y tanto la posesión como las rentas reclamadas en este procedimiento corresponderían a quien resultase adjudicatario en el procedimiento hipotecario, no a la actora. Añadió que, con lo que ha resultado del proceso de ejecución hipotecaria y la información de la que se dispone de ambas empresas, todo apuntaba a que se estaba ante un contrato de cesión de derechos de explotación de una compañía a otra, con la única finalidad de poder eludir que, estando PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. profundamente endeudada, los acreedores pudiesen embargarle los alquileres que percibía de los numerosos contratos de arrendamiento que mantenía en el edificio; de ahí el especial interés de la propietaria de las viviendas en que se cambiasen los contratos de arrendamiento para que figurase también como arrendadora 2008 CAGERB,S.L., lo que sucedió en este caso, pues el contrato de arrendamiento originario era de 9 de octubre de 2008, y se firmó con PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. Alegaron que, por tanto, cualquier derecho de la actora y su legitimación activa en el presente procedimiento estaban subordinados a que PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. mantuviese o no la titularidad de los inmuebles de autos.

Añadieron que, a finales de 2018, un representante de la adjudicataria final, LEDYARD, S.L., contactó con ellos y con otros arrendatarios del inmueble, presentándose como la nueva propiedad y manifestando su intención de no seguir con los arrendamientos y proceder a la venta de las viviendas, así como de no cobrar ningún alquiler hasta que se aclarase la situación en el citado procedimiento hipotecario, por lo que los demandados se hallaban en la imposibilidad material de efectuar el pago del alquiler a nadie en concreto, ni de consignarlo extrajudicial ni judicialmente, pues la consignación entraña legal y jurisprudencialmente un ofrecimiento efectivo de pago que implica una respuesta por parte del destinatario del mismo y en este caso, de ofrecerse a uno u otro de los posibles titulares de la vivienda, podría estar efectuándose al titular incorrecto. En suma, concurriría falta de legitimación activa de la actora, si, finalmente, resultaba que la titularidad correspondía a SAREB, S.A. o a LEDYARD, S.L desde 2018.

4. Por auto de fecha 18 de enero de 2021, se acordó suspender la tramitación en tanto no recayese resolución en la Ejecución Hipotecaria número 593/2015 señalada, y, una vez dictada, mediante diligencia de ordenación de 29 de septiembre de 2021 se levantó la suspensión acordada, continuándose con la tramitación del procedimiento.

5. La sentencia es desestimatoria de la demanda. Se señala en los antecedentes que, al tiempo de ser presentada la demanda, se encontraba en plena tramitación el recurso de apelación que PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. había interpuesto contra el auto de fecha de 21 de enero de 2020, por el cual se había desestimado el recurso de revisión interpuesto por aquélla parte contra el decreto de adjudicación de 3 de septiembre de 2018, por el que se acordó la adjudicación de los bienes inmuebles reseñados en aquella resolución en favor de SAREB, S.A. por el importe de 2.778.329,74 euros; con fecha de 10 de octubre de 2018, se formalizó acta de cesión de la adjudicación en favor de LEDYARD, S.L., conforme a lo dispuesto en el artículo 647.3 LEC. Se motiva que, ante ese mismo Juzgado, se está tramitando el procedimiento de Ejecución Hipotecaria número 593/2015 SU, donde SAREB, S.A. ocupa la posición de parte ejecutante, LEDYARD, S.L. ocupa la posición de entidad cesionaria del remate y PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. ocupa la posición de parte ejecutada, habiendo sido dictado en dicho procedimiento decreto en fecha 3 de septiembre de 2018, por el que se adjudicó la vivienda objeto de autos a SAREB, S.A., decreto que fue confirmado, vía recurso de revisión, por auto de fecha 21 de enero de 2019; posteriormente, por auto de 19 de octubre de 2020, dictado por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (recurso de apelación número 376/2019), se confirmó el auto dictado de fecha 21 de enero de 2019, que a su vez había desestimado el recurso de revisión interpuesto contra el decreto de adjudicación de 3 de septiembre de 2018, y fue desestimado el recurso de apelación; por tanto, debido a dicha resolución, el decreto de cesión del remate en favor de la entidad LEDYARD, S.L. de fecha 10 de octubre de 2018 también devino firme.

Se señala que, mediante nota simple expedida por el Registro de la Propiedad número 1 de Mataró de fecha 2 de febrero de 2022 aportada por los demandados en el acto de la vista, el dominio sobre la finca registral NUM004 de Montgat recae en un 100 % sobre LEDYARD, S.L. en virtud de: "documento de fecha 23/01/2019, autorizado (por el) Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Badalona, nº de protocolo 593, según la inscripción 4ª de fecha 01/12/2021." Se señala que el art. 673 LEC, bajo el epígrafe "inscripción de la adquisición: título", dispone que: "Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria. El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria". Asimismo, se hace referencia a lo que la STS nº 414/2015, de 14 de julio señala. Se razona que, aun cuando el art. 673 LEC y la citada STS emplean el término "testimonio del Decreto de adjudicación", no convierten al propio testimonio en un ente autónomo y diferente que el propio Decreto de adjudicación, y su función es equivalente a la que tiene la primera copia de una escritura pública o a la de una certificación del Registro Civil; se expiden porque ni la escritura pública original puede salir del protocolo notarial ni la inscripción puede extraerse del Registro Civil para servir de título de inscripción o para cumplir otras funciones de fe pública; el Decreto de adjudicación es el título inscribible en el Registro de la Propiedad y es la resolución que, una vez acreditado el pago del precio de la subasta conforme al art. 670.8 LEC, supone la transmisión de la propiedad, siendo dicha resolución la clave del acto de transmisión dominical, ya que sustituye a la traditio física, y su firmeza resulta esencial a los efectos del artículo 13 LAU de 1994, en conexión con el artículo 1.462 CC. Se concluye que, atendiendo a los datos obrantes en autos, a fecha de interposición de la demanda, 31 de julio de 2019, la parte demandante carecía de legitimación activa por carecer PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. de titularidad dominical sobre la vivienda objeto de autos, debido a que el Decreto de adjudicación de 3 de septiembre, rectificado por medio de Decreto de fecha 14 de septiembre de 2018 y el acta de cesión de adjudicación de fecha 10 de octubre de 2018, adquirieron firmeza el día 23 de enero de 2019, por lo que tal es la fecha en la que se produjo la transmisión patrimonial en favor de LEDYARD, S.L. Se señala que, por tanto, todas las rentas reclamadas en el seno de este procedimiento son de fecha posterior a la traslación del dominio en favor de la entidad cesionaria del remate, por lo que la actora carece de legitimación para reclamarlas.

Se añade que, además, 2008 CAGERB, S.L. carece de legitimación para oponer su título frente a LEDYARD, S.L., ya que el documento de cesión de los derechos de explotación del arriendo de fecha 01 de octubre de 2015 cedió en el momento en el que se produjo el cambio de titularidad dominical en favor de LEDYARD, S.L. (23/01/2019), y se trata de un documento privado no inscrito en el folio registral de la finca objeto de autos, por lo que no es oponible frente a terceros de buena fe; con cita del art.1227 CC, se considera que la actora no ha demostrado la inscripción de dicho contrato de cesión en el Registro de la Propiedad número 1 de Mataró, y que el mencionado documento no tuvo su entrada en este Juzgado hasta el día de la presentación de la demanda, y todo ello sin perjuicio de las acciones legales que puedan competer a 2008 CAGERB, S.L. frente a PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. por incumplimiento por parte de la segunda de las legítimas expectativas contractuales de la primera.

6. La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia, a fin de que sea estimada la demanda.

7. Los apelados se oponen al recurso, y solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. Infracción del art.207 LEC

1.La apelante aduce que no se comprende cuál es el motivo de considerar que, por haber sido desestimado el recurso de apelación, deviene firme el Decreto de 3 de septiembre de 2018, con efectos desde 23 de enero de 2019 cuando se desestima el recurso de revisión, argumento que en la sentencia recurrida se esgrime para negar legitimación o causa de pedir al plantearse la demanda y generarse litispendencia; una cosa es el efecto suspensivo o no de los recursos, y otra que las resoluciones recurridas ganen firmeza desde la fecha en que fueron dictadas cuando los recursos interpuestos contra las mismas son desestimados; la firmeza de una resolución no puede establecerse, darse o pronunciarse hasta que se han resuelto todos los recursos legalmente previstos contra la misma; en este caso, no es hasta la diligencia de ordenación de 21 de mayo de 2021 en el seno de la ejecución hipotecaria, cuando se declara o determina la firmeza, y la propia demandada manifiesta en su escrito de 1 de septiembre de 2021 que se había interpuesto en enero de 2021 recurso de casación contra el auto de 19 de octubre de 2020 de la Secc. 14 de la Audiencia Provincial de Barcelona, y que dicho recurso de casación fue inadmitido, y de ahí que no sea hasta mayo de 2021 cuando se puede expedir testimonio del Decreto de Adjudicación y cesión con expresión de firmeza. No considera ajustado a Derecho que se señale en la sentencia recurrida que el Decreto de adjudicación y acta de cesión adquirieron firmeza el 23 de enero de 2019, estableciendo esta fecha como fecha de transmisión, cuando en los antecedentes fácticos se recoge que el auto por el que se resuelve el recurso de revisión de 23 de enero de 2019 contra el repetido Decreto de adjudicación fue objeto de recurso de apelación 550/20 de la Sección 14, no resuelto hasta 19 de octubre de 2020, es decir, hasta diez meses después, constando acreditado en autos que se formalizó recurso de casación, sin expedición pues del testimonio con expresión de firmeza hasta mayo de 2021. Considera que debe tenerse por revocado este pronunciamiento y ser estimado el recurso de apelación en este punto, en el sentido de que no consta antes de la Diligencia de Ordenación de fecha 21 de mayo de 2021 que el Decreto de adjudicación (ni por tanto acta de cesión) fuera firme, y en el sentido de que, desde luego, en 23 enero de 2019 no podía considerarse propietaria a la cesionaria Ledyard, S.L.

2. La apelada se opone. Parte de que, precisamente, porque los sucesivos recursos planteados por la parte ejecutada en el procedimiento de ejecución hipotecaria contra el Decreto de adjudicación de 3 de septiembre de 2018 implicaban la falta de firmeza -lo cual podía determinar que, ya desde antes de presentarse la demanda de desahucio en este procedimiento, la actora no fuese titular de derecho alguno sobre la vivienda y, por ello, no tuviese legitimación activa en el procedimiento-, los demandados plantearon la prejudicialidad civil, que fue estimada; en su virtud, se suspendió este procedimiento y se quedó a la espera de la resolución definitiva de los recursos, con el resultado de su total desestimación y la plena confirmación de que el Decreto de adjudicación de la vivienda a SAREB, S.A. y la posterior acta de cesión de la misma a LEDYARD, S.L. en fecha 10 de octubre de 2018 en el procedimiento de ejecución hipotecaria eran plenamente legítimos; una vez ganada la firmeza de esas resoluciones de adjudicación, lo que resulta de ellas es que, desde finales de 2018, el conjunto de las viviendas de la finca del Camí DIRECCION000 nº NUM000 de Montgat dejaron de pertenecer a PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. pasando a ser de SAREB, S.A. e, inmediatamente, por cesión del remate, de LEDYARD, S.L. Afirma que es buena prueba de ello la Nota Simple del Registro de la Propiedad que aportaron en el acto de la vista, donde consta inscrita la vivienda de autos a nombre de LEDYARD, S.L., señalándose como título de la inscripción el mandamiento de anotación de 23 de enero de 2019, dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria (acompañado también en ese acto).

Consideran los apelados que la apelante tergiversa los términos de la sentencia recurrida, cuando en ningún momento se pretende en la sentencia otorgar ninguna firmeza anterior al decreto de adjudicación. Ahora bien, ganadas las firmezas de las resoluciones de adjudicación, y con ellas el Mandamiento de Adjudicación a LEDYARD S.L. de fecha 23 de enero de 2019, desde esa fecha, la única propietaria es LEDYARD, S.L., con todos los derechos inherentes a esa propiedad, que ya no podrán ser ejercitados por quien no es propietario, ni por la supuesta cesionaria de esos derechos. Aducen que lo que pretendería la apelante es que, en base a una falta de firmeza inicial del Decreto de adjudicación y de la posterior acta de cesión en el proceso de ejecución hipotecaria, falta de firmeza provocada, en definitiva, por ella misma (dada la evidente vinculación entre PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. y 2008 GABERB, S.L.), al apelar sin fundamento jurídico alguno, se le reconociese el derecho a ir cobrando y, en su caso, reclamando las rentas, de una vivienda de la que, como luego se confirmó, resultó que la cedente de los derechos de explotación que la legitimarían para ello (PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L.) ya no era propietaria desde enero de 2019, esto es, antes de presentarse la demanda de desahucio.

3. Un nuevo examen de las actuaciones ex art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a no apreciar el error en la valoración de la prueba aducido por la apelante.

Como apuntan los apelados, la apelante tergiversa los términos de la sentencia recurrida, puesto que el tenor de la misma es el siguiente:

" Si nos atenemos a los datos obrantes en autos, a fecha de interposición de la demanda, 31/07/2019, la parte demandante carecía de legitimación activa por carecer PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. de titularidad dominical sobre la vivienda objeto de autos. Ello es así debido a que el Decreto número 488/2018, de 3 de septiembre, rectificado por medio de Decreto de fecha 14/09/2018 y el acta de cesión de adjudicación de fecha 10/10/2018, adquirieron firmeza el día 23/01/2019, por lo que tal es la fecha en la que se produjo la transmisión patrimonial en favor de LEDYARD, S.L." Y ello partiendo de señalar:

" Como ya se dijo en el Auto de fecha 18/01/2021, el artículo 673 de la LEC , bajo el epígrafe "inscripción de la adquisición: título" determina que: "Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.

El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria ."

Asimismo, en la sentencia recurrida, se hace referencia a la interpretación que hace la jurisprudencia, y se cita expresamente la STS, Sala 1ª, de 14 de julio de 2015 ( ROJ: STS 3210/2015 - ECLI:ES:TS:2015:3210 ), la cual señala:

" Se desarrolla el recurso mediante dos motivos que coinciden en denunciar que la sentencia impugnada ha apreciado indebidamente la existencia de legitimación por parte del demandante para reclamar el pago de rentas correspondientes al arrendamiento de una vivienda de la que ya no era propietario en el momento de devengarse las cantidades reclamadas.

Considera por ello que han sido infringidos los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el 1546 del Código Civil y los artículos 250.1.1 º, 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con la jurisprudencia. Cita en apoyo del recurso la doctrina emanada de las sentencias de esta Sala de 9 junio 1990 , 23 febrero 1991 y 9 de mayo de 1996 sobre la subsistencia del arrendamiento urbano en caso de transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, subrogándose el nuevo propietario en los derechos del arrendador.

De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994 , se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.

En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.

También resulta así de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que "el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada". En este caso cabía entender, además, que la entrega de la cosa al nuevo propietario se había producido en virtud del auto de adjudicación pues a estos efectos se equipara a la escritura pública ( artículo 1462 del Código Civil ), que aquí resulta innecesaria. En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil.

De ahí que el demandante no puede ser considerado propietario-arrendador del inmueble en el momento en que se devengaron las rentas cuyo pago reclama."

4. Cabe puntualizar, en primer lugar, que la citada sentencia del Alto Tribunal fue dictada en relación con un contrato de arrendamiento de fecha 28 de mayo de 2008, mientras que el contrato de arrendamiento objeto de este procedimiento es de fecha 4 de agosto de 2017, por lo que la referencia hecha al art.13.1 LAU debe entenderse hecha al citado artículo, pero en la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, en cuya virtud "Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento".

En segundo lugar, la referencia que se hace al art.674 LEC, según la redacción dada por Ley 13/2009, de 5 de noviembre ("Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria (...)") debe entenderse hecha al art.673 LEC, en la redacción dada por Ley 19/2015, de 13 de julio, que dispone, en sentido similar, que "Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria. El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria".

5. Por lo demás, el art.207.2 LEC dispone que "Son resoluciones firmes aquéllas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado."

Lo cierto es que, contra el auto dictado en fecha 19 de octubre de 2020 por la Sección 14ª de esta Audiencia, desestimatorio del recurso de apelación contra el auto de 21 de enero de 2019, desestimatorio, a su vez, del recurso de revisión interpuesto por la ejecutada contra el decreto de adjudicación de 3 de septiembre de 2018, no cabía ya recurso alguno. Por ello, aunque la ejecutada interpuso recurso de casación contra el referido auto de 19 de octubre de 2020 dictado por la Sección 14ª de esta Audiencia, el mismo fue inadmitido a trámite por la Audiencia Provincial, sin tener incidencia real la interposición de dicho recurso de casación en la firmeza de las resoluciones dictadas. Y de ahí que, como aducen los apelados, la nota simple registral de fecha 2 de febrero de 2022, aportada por su parte en el acto de la vista, refleje que LEDYARD, S.L. es la titular registral del 100% (TOTALIDAD) de la finca sita en Camí DIRECCION000 nº NUM005 de Mongat, "Formalizado en documento de fecha 23/01/19, autorizado Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Badalona, nº de protocolo 583, según la inscripción 4ª de fecha 01/12/2021".

6. El motivo es desestimado.

TERCERO.- Sobre la infracción de los arts. 673 LEC, 1462 CC y 531.4 CCC. Teoría del título y el modo

1. Aduce la apelante que, según la sentencia recurrida, la actora no tiene legitimación activa por haber perdido el derecho de propiedad, y se sitúa este evento en fecha 23 de enero de 2019, cuando la actora ha defendido que la transmisión conforme a la teoría del título y el modo seguida en nuestro ordenamiento no puede considerarse producida hasta que fue expedido el testimonio del decreto de adjudicación con expresión de firmeza; ya aportó a tal efecto con su escrito de 1 de septiembre de 2021 la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 23 de diciembre de 2020 (recurso 832/19), donde precisamente se sostiene este criterio relativo a la necesidad de la traditio instrumental, que es la teoría que sostenemos en el presente recurso. Considera que la sentencia recurrida se aparta frontal y totalmente del criterio de la Audiencia y considera que el testimonio no es un acto jurídico constitutivo o con entidad propia, sino una "mera copia bañada con el barniz de la fe pública", y con cita de la STS de 14 de julio de 2015, aunque habla de "testimonio del decreto de adjudicación", lo que no encontramos hasta el mes de mayo de 2021. Además, si bien se cita en la sentencia recurrida el art. 1462 CC, en Cataluña será de aplicación el art.531.4 CCC, pero con el mismo resultado: el decreto de adjudicación es el título, y la expedición del testimonio se equipara a la entrega y por tanto constituye el modo o traditio y entrega de la propiedad, sin que hasta que se hayan dado los dos requisitos pueda considerarse operado el cambio de titular; en la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 23 de diciembre de 2020 (recurso 832/19) aportada, además de invocarse la STS de 1 de marzo de 2017, se invoca también la STS de 14 de julio de 2015, pero para alcanzar una conclusión totalmente diferente a la de la sentencia aquí recurrida.

Considera la apelante que el testimonio no es una mera copia auténtica dotada de fe pública, la expedición del testimonio constituye el modo traslativo del dominio que hasta entonces no se ha producido, pues además el título lo es el testimonio, que debe expresar su firmeza, lo que ocurre en mayo de 2021, no en enero de 2019, como erróneamente concluye la sentencia recurrida; de hecho, afirma que se da la misma circunstancia que con la firmeza del Decreto de adjudicación: si siguiendo la tesis de la sentencia recurrida aquella se "retrotrae" a 23 de enero de 2019, ahora el modo, la traditio, se retrotrae también hasta la misma fecha, 23 de enero de 2019, en clara contradicción con la misma STS que se cita, que establece bien claramente que la traditio instrumental -momento en que se acredita, por ejemplo, que se ha pagado el precio- la constituye el testimonio del Decreto. Concluye que, por sí solo, esto comportaría que la actora ostentaría al momento de generarse litispendencia, y aun hoy, plena legitimación tanto para instar la acción de resolución contractual como de las cantidades devengadas cuanto menos desde junio de 2019 -primer mes impagado- y hasta mayo de 2021 que es cuando se expide el testimonio del Decreto de adjudicación y acta de cesión; desde junio de 2021 y en adelante también, según se desarrollará en el siguiente motivo de apelación.

2. Los apelados se oponen. Parten de que la teoría sobre el título y el modo expuesta en el recurso de apelación ya fue argumentada por la contraria en el recurso de apelación que planteó frente al Decreto de adjudicación del procedimiento de ejecución hipotecaria, y, en el auto de fecha 19 de octubre de 2020, de la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, la Sala valoró debidamente esas alegaciones, desestimándolas completamente con rotundidad y confirmando la plena validez y legitimación de las resoluciones de adjudicación a SAREB, S.A. y de cesión de remate a LEDYARD, S.L., dictadas en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Aduce que, intentados recursos de casación y queja contra dicho auto, los mismos no fueron admitidos a trámite, lo que determinó la firmeza de todas esas resoluciones, como señala la propia apelante (alegación segunda, b.4 de su recurso). Reitera que se suspendió este procedimiento por prejudicialidad, a la espera precisamente de lo que resultase de ese recurso de apelación, y, una vez resuelto el mismo confirmando que LEDYARD, S.L. era propietaria desde finales de 2018, el mandamiento que constituye el título traslaticio de la propiedad, invocado por la apelante, es el de fecha 23 de enero de 2019, emitido en su día en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y dejado en suspenso hasta la resolución del recurso de apelación, según confirma la Nota Simple registral, donde consta como título en base al que se inscribe la propiedad a nombre de LEDYARD S.L. ese mandamiento de 23 de enero de 2019, por lo que, desde esa fecha, la ahora apelante carecía de legitimación activa.

3. El art. 531-4 CCC dispone: "Clases de tradición.

1. La tradición de un bien se produce cuando es entregado a los adquirentes y estos toman posesión del mismo con el acuerdo de los transmitentes.

2. El poder y la posesión de un bien se entregan, además de lo establecido por el apartado 1, por:

a) El otorgamiento de la escritura pública correspondiente, si del mismo documento no resulta otra cosa.

b) El pacto en que los transmitentes declaran que apartan de su poder y posesión el bien y lo transfieren a los adquirentes, facultándolos para que lo tomen y se constituyan en el ínterin en los poseedores en su nombre.

c) La entrega de las llaves del lugar donde están almacenados o guardados los bienes muebles a los adquirentes.

d) El acuerdo entre los transmitentes y los adquirentes cuando el bien mueble objeto de disposición no puede trasladarse al poder y a la posesión de los adquirentes.

e) La expresión en el contrato del hecho de que los adquirentes ya tenían el bien en su poder por otro título."

El art.1462 CC dispone, por su parte:

"Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario."

En la STS, Sala 1ª, de 14 de julio de 2015 ( ROJ: STS 3210/2015 - ECLI:ES:TS:2015:3210 ) citada en la sentencia recurrida, aunque se cita, por resultar de aplicación al caso, el art.1462 CC, se hace porque se señala que " En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 )", como viene a disponer también el art.534-2.a) CCC. Pero se añade que " una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil."

Ya hemos expuesto que la referencia hecha en dicha resolución al art.674 LEC debe entenderse hecha al art.673 LEC, que dispone que "Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria. El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria".

Pues bien, en este caso, el título propiamente dicho viene constituido por el Decreto de adjudicación de 3 de septiembre de 2018, y el modo (el título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad) es el testimonio de fecha 23 de enero de 2019 del Decreto de adjudicación de 3 de septiembre de 2018, siendo dicho testimonio " el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil", según señala el Alto Tribunal.

Traemos a colación lo que señala la SAP Madrid, sección 14ª, de 22 de abril de 2021 ( ROJ: SAP M 4035/2021 - ECLI:ES:APM:2021:4035 ):

" El decreto de adjudicación, al que se refiere el art. 670.8 L.E.c ., no produce efecto traslativo del dominio. Existiendo dos posturas en la doctrina de los tribunales sobre la transmisión dominical en el decurso de la subasta de inmuebles del procedimiento de apremio (por la concurrencia del título y el modo), ninguna de ellas asigna ese efecto traslativo al decreto de adjudicación. La primera de dichas doctrinas exige junto al decreto de adjudicación (título), la expedición del concreto testimonio para inscripción registral al que se refiere el art. 673 L.E.c . (modo, como título de tradición instrumental inscribible, aunque no se haya materializado la inscripción); y la segunda posición doctrinal requiere la entrega de la posesión al adjudicatario o su cesionario ex art. 675 Cc . (modo, como tradición material o entrega de la cosa).

Pues bien, por lo expuesto, incluso de existir el decreto de adjudicación de 7 de Febrero de 2013, en tanto no se expida el testimonio inscribible del art. 673 L.E.c ., o se verifique la entrega de la posesión del art. 675 de igual texto, de lo que no existe constancia alguna, los demandados continúan ostentando el pleno dominio de la vivienda.

La libertad de forma en la celebración de los contratos a que se alude en el recurso, y la falta de efectos constitutivos de la inscripción registral, ninguna relación guardan con lo expuesto. Ciertamente la compraventa queda perfeccionada cualquiera que sea la forma de su celebración, pero la perfección del vínculo contractual no transmite el dominio. Se requiere, adicionalmente, del modo o tradición (instrumental o material), que genera el efecto traslativo del dominio, con independencia de la ulterior inscripción registral."

4. De lo anteriormente expuesto, resulta que, en este caso, ha habido título (el Decreto de adjudicación de 3 de septiembre de 2018), pero también modo (el testimonio de dicho decreto, expedido el de 23 de enero de 2021 para la inscripción registral), inscripción registral que, con base en ese testimonio de 23 de enero de 2021, se llevó a cabo en fecha 1 de diciembre de 2021, sin olvidar que la inscripción como tal carece en nuestro ordenamiento de efectos constitutivos.

5. El motivo es desestimado.

CUARTO.- Sobre la incorrecta aplicación del art.13 del art. LAU y del art.1095 CC

1.Considera la apelante incorrecta la aplicación del art.13 LAU, porque se refiere a arrendamientos urbanos, y el contrato entre PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. y 2008 CAGERB, S.L. de 1 de octubre de 2015 no constituye un contrato sometido a la LAU, sino al CC, sin tener tampoco las connotaciones características de un arriendo atendiendo el objeto y amplias facultes de explotación que contiene. Además, los frutos a que hace referencia la Sentencia, en su caso, podrá peticionarlos la adjudicataria a quien ostenta la posesión, es decir, a 2008 CAGERB, S.L., que en todo caso a la fecha dispone de un contrato plenamente eficaz y oponible, siendo perfectamente legítima la pretensión de obtener el pago de las rentas, no sólo hasta el pasado mes de mayo de 2021, sino las que se vienen devengando y hasta que sea reintegrada en la posesión de la finca por los ahora apelados o se declare que su contrato es ineficaz, o sea de alguna forma resuelto. De hecho, no consta en modo alguno que la adjudicataria en el proceso de ejecución haya sido puesta en la posesión de estas fincas, según se acreditó en el acto de la vista, adjuntando al presente recurso como documento 1 Diligencia de ordenación de fecha posterior al acto de la vista, dictada en 9 de febrero de 2022 donde se resuelve abrir pieza separada de ocupantes, a petición de la adjudicataria a quien corresponde el impulso y peticionar lo que considere conveniente. Considera que la sentencia recurrida es contradictoria con lo que resuelve el propio Juzgado de 1ª Instancia 4 de Badalona en la ejecución hipotecaria: por una parte, en la ejecución hipotecaria, abre piezas separadas para determinar derechos ocupacionales y posesorios, y por otra, en la sentencia de desahucio, ya está juzgando que el derecho de la actora, 2008 CAGERB, S.L., no tiene eficacia ni validez alguna, razonamiento previo a la desestimación de la demanda y que no es objeto de un mero juicio verbal de desahucio. Se cuestiona la apelante por qué no se otorga directamente la posesión en la ejecución hipotecaria a la adjudicataria, sin necesidad de piezas separadas. Este acto propio de la adjudicataria, contradice las pretensiones de los demandados y los razonamientos de la sentencia de instancia conforme a los cuales desde enero de 2019 ha habido un cambio de propietario que tenga derecho a percibir rentas y frutos. Ninguna autoridad judicial ha declarado la ineficacia del contrato concertado por la actora, no pudiendo hacerse por la mera petición de los ahora demandados apelados (que no han sido parte en los autos de ejecución hipotecaria) o en una Sentencia de un proceso de desahucio por falta de pago, que no tiene ni tan siquiera eficacia de cosa juzgada ni admite reconvención alguna.

2. Los apelados se oponen. Parten de que, siendo evidente la pérdida de la propiedad de la vivienda de autos por parte de la anterior propietaria, PROMOCIONS DIRECCION001 S.L., desde enero de 2019, se pretende por la apelante que podría mantener legitimación activa en el presente procedimiento. Consideran "curioso" que el contrato de arrendamiento objeto del procedimiento se otorga justo después de que iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria contra la propietaria de las viviendas (PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L.), siendo ambas dos empresas propiedad de los hermanos Isabel, siendo evidente la vinculación entre ellas, como ya alegaron en la contestación (el contrato de arrendamiento objeto del procedimiento lo firmó la Sra. Isabel, como administradora de 2008 CAGERB, S.L., pero los poderes para pleitos acompañados con la demanda los otorgó su hermano, el Sr. Aquilino, quien, a su vez actúa habitualmente como legal representante de PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L.; el anterior contrato de arrendamiento, en el que figura como arrendadora PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. fue firmado por el Sr. Calixto, y, si el Sr. Calixto firma a veces en nombre de una empresa y a veces de la otra, es porque tanto él como sus dos hermanas, Isabel y Ruth, son apoderados en ambas compañías, como resulta de la información registral referente a ambas compañías aportada). Lo cierto es que, al tiempo de la presentación de la demanda del presente desahucio, PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. carecía de titularidad alguna sobre la vivienda y, como consecuencia de ello, 2008 CAGERB, S.L. ya no podía seguir haciendo efectivos unos derechos de explotación aparentemente cedidos por dicha propietaria, cuya vigencia derivaba en todo caso del mantenimiento de la propiedad por aquélla. En ese momento, la única propietaria era LEDYARD, S.L., y frente a dicha propietaria no sería oponible en absoluto el título en base al que la aquí actora pretende ostentar los derechos de explotación del conjunto de viviendas, el derecho al cobro de los alquileres y, con ello, la legitimación activa en el presente procedimiento, título que es el documento de cesión a su favor de los derechos de explotación de las viviendas por parte de PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. Añade que se trata de un contrato estrictamente privado, no inscrito en registro alguno, con unas condiciones que, de no tratarse de un contrato meramente instrumental serían completamente leoninas (cesión de rentas mensuales por importe de más de 9.000 euros a cambio de sólo 3.000 euros y, además, durante 20 años) y que, por ello, no puede producir ningún efecto frente o en contra de terceros, en este caso de quien es legítima propietaria de la vivienda desde enero de 2019 (muchos meses antes de la presentación de la demanda del presente desahucio), que es LEDYARD S.L., ni tampoco frente a los apelados que, en caso contrario, se convertirían en instrumentos para esa finalidad fraudulenta.

3. Vistas las alegaciones de una y otra parte, se comparten los argumentos de los apelados, que, por lo demás, se ajustan a lo resuelto en la sentencia recurrida, y se dan por reproducidos.

Y ello partiendo de la premisa de que, como bien se señala en la sentencia recurrida, " Hay que partir de la base de que el artículo 440.3 de la LEC establece un "numerus clausus" de causas de oposición a la demanda en ejercicio de las acciones previstas en el artículo 250.1.1 del mismo texto legal . Sin embargo, ello no impide que en el seno de este procedimiento puedan abordarse cuestiones tales como la falta de legitimación activa ad causam de la parte demandante".

El art.10 LEC dispone que "Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso", y la falta de legitimación -activa o pasiva- puede ser apreciada incluso de oficio, como señala la STS, Sala 1ª, de 21 de febrero de 2000 ( ROJ: STS 1297/2000 - ECLI:ES:TS:2000:1297 ):

" El expresado motivo ha de ser desestimado por las siguientes razones: 1ª La falta de legitimación "ad causam" (tanto la activa, como la pasiva ) puede ser apreciada de oficio ( Sentencias de esta Sala de 30 de Junio y 30 de Octubre de 1999 , por citar algunas de las más recientes), por lo que el órgano jurisdiccional puede hacerlo en cualquier instancia del proceso e incluso la falta de legitimación pasiva "ad causam" puede ser apreciada de oficio respecto de un demandado que se hubiera mantenido permanentemente en rebeldía en el proceso (aunque éste no es el caso que nos ocupa) (...)".

La STS, Sala 1ª, de 3 de abril de 2018 ( ROJ: STS 1227/2018 - ECLI:ES:TS:2018:1227 ) señala también que " Es cierto que la falta de legitimación "ad causam" ha de ser apreciada de oficio, según ha reiterado esta sala (sentencia núm. 260/2012, de 30 abril , entre otras), lo que lleva a resolver sobre la cuestión pese a que la demandada no planteara la excepción en el momento procesal oportuno."

En este caso, los propios demandados alegaron al contestar que cualquier derecho de la actora y su legitimación activa en el presente procedimiento estaban subordinados a que PROMOCIONS CARRER DE LES BATERIES, S.L. mantuviese o no la titularidad de los inmuebles de autos.

4. El motivo es desestimado.

5. Procede, por tanto, la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a la parte apelante, al haber sido desestimado su recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación