Sentencia Civil 462/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 485/2022 de 20 de septiembre del 2023

PRIMERO.- Por la entidad demandante, SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A. (en adelante SAREB), se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el 3 de diciembre de 2.021 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de L'Hospitalet de Llobregat, que desestima íntegramente su demanda, en la que ejercita acción de desahucio por falta de pago, a la que acumula la de reclamación de rentas, respecto del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, de DIRECCION000, de fecha 7 de noviembre de 2.011.

El codemandado D. Cirilo se opone al recurso e interesa la confirmación de la sentencia.

La codemandada Dª. Dolores no se ha opuesto al recurso.

Para la resolución del recurso se hace preciso establecer los antecedentes que resultan de las actuaciones y se estiman relevantes, a fin de clarificar el iter procedimental de la primera instancia:

1.- En fecha 3 de julio de 2.017, la entidad SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A.(SAREB), interpuso la demanda rectora del procedimiento dirigida frente a D. Cirilo, en ejercicio de acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, en relación con el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, de DIRECCION000, contrato aportado como documento nº 2, fechado el 7 de noviembre de 2.011, en el que consta como parte arrendadora CATALUNYA BANC S.A., representada por D. Jordi Coliderram Torrens como administrador de fincas y autorizado por la arrendadora; y como parte arrendataria D. Cirilo, NIF NUM001 y Dña. Dolores, NIF NUM002.

La renta pactada es de 500 euros mensuales. Y Anexo al contrato consta un documento de la misma fecha suscrito por las mismas partes en el que manifiestan su voluntad de que se aplique al contrato el sistema de cobertura referente al cobro de las rentas denominado "avalloguer ".

2.- La entidad demandante es propietaria de la citada finca en virtud de escritura de transmisión de activos de fecha 4 de junio de 2.013 (documento núm. 1 de la demanda) y según se indicaba en la demanda, las rentas adeudadas ascendían a 23.189,73 euros, conforme al certificado expedido por la entidad ALTAMIRA ASSET MANAGEMENT S.A. aportado como documento nº 3, con el siguiente desglose:

01/07/2015 11.966,602 €

01/01/2016 513,47 €

01/02/2016 513,47 €

01/04/2016 513,47 €

01/05/2016 1.026,90 €

01/06/2016 505,31 €

01/07/2016 1.017,70 €

01/08/2016 1.017,70 €

01/09/2016 1.017,70 €

01/10/2016 1.017,70 €

01/11/2016 1.017,70 €

01/12/2016 1.017,70 €

01/01/2017 508,85 €

01/02/2017 508,85 €

01/03/2017 508,85 €

01/04/2017 1.017,70 €

01/05/2017 508,85 €

Previamente a la admisión a trámite de la demanda, el juzgado requirió a la actora para que desglosara por meses y años la suma reclamada, lo que efectuó mediante escrito presentado el 10 de enero de 2.018, en el que se contiene el siguiente desglose de las rentas desde el 1 de agosto de 2.013, siendo el importe de la última renta reclamada de 508,85 euros:

01/08/2013 143,50

01/09/2013 514,50

01/10/2013 514,50

01/11/2013 514,50

01/12/2013 514,50

01/01/2014 517,59

01/02/2014 515,53

01/03/2014 515,53

01/04/2014 515,53

01/05/2014 515,53

01/06/2014 515,53

01/07/2014 515,53

01/08/2014 515,53

01/09/2014 515,53

01/10/2014 515,53

01/11/2014 515,53

01/12/2014 515,53

01/01/2015 509,35

01/02/2015 513,47

01/03/2015 513,47

01/04/2015 513,47

01/05/2015 513,47

01/06/2015 513,47

01/07/2015 513,47

01/08/2015 513,47

01/09/2015 513,47

01/10/2015 513,47

01/11/2015 513,47

01/12/2015 505,31

18/01/2016 508,85

15/02/2016 508,85

10/03/2016 508,85

11/04/2016 508,85

01/05/2016 508,85

01/06/2016 508,85

01/07/2016 508,85

01/08/2016 508,85

01/10/2016 508,85

01/11/2016 508,85

01/12/2016 508,85

01/01/2017 508,85

01/02/2017 508,85

01/03/2017 508,85

01/04/2017 508,85

01/05/2017 508,85

01/06/2017 508,85

11/07/2017 508,85

09/08/2017 508,85

07/09/2017 508,85

09/10/2017 508,85

13/11/2017 508,85

11/12/2017 508,85

3.- En fecha 19 de mayo de 2.017, la entidad ALTAMIRA ASSET MANAGEMENT S.A. en nombre de la actora, había remitido al demandado D. Cirilo un burofax en reclamación de 22.680,88 euros que se decían adeudados a fecha 30 de abril de 2.017, dirigido a la vivienda arrendada, constando en el comprobante del servicio de Correos que " Ha resultado: No entregado por 04 Desconocido".

4.- Tras la admisión a trámite de la demanda, el emplazamiento al demandado Sr. Cirilo fue atendido en la vivienda arrendada por una señora que manifestó ser inquilina pero no se identificó, y recogió la documentación excusándose de firmar (diligencia extendida por el funcionario del SAC de los Juzgados de L'Hospitalet de Llobregat de fecha 20 de junio de 2.018).

El 26 de junio de 2.018 compareció ante el Letrado de la Administración de Justicia Dña. Debora, manifestando " que actualmente está residiendo en el inmueble sito en CALLE000 NUM000 08905, DIRECCION000. Asimismo quiere dejar constancia que actualmente se encuentra en situación de desempleo y tiene dos hijas menores a su cargo, una de ellas con problemas de ansiedad y en tratamiento".

De dicha comparecencia se dio traslado a la actora, la cual en fecha 6 de julio de 2.018 presentó escrito formulando ampliación de la demanda frente a Dª Dolores, por constar en el contrato como coarrendataria de la finca, y sin efectuar manifestación alguna respecto al acta de comparecencia de la Sra. Debora. El escrito fue proveído mediante diligencia de ordenación de 26 de septiembre de 2.018, en la que se indica que la actora ha presentado escrito de "ampliación de hechos", y que se da traslado a la parte contraria para que en término de CINCO DIAS manifieste si reconoce como ciertos los hechos alegados o los niega, pudiendo aducir cuanto aclare o desvirtúe lo manifestado en dicho escrito; dicha diligencia incurre en evidente error, pues la actora no planteó en ningún momento escrito de "ampliación de hechos", sino simplemente una ampliación subjetiva de la demanda.

Entre tanto, Dª. Debora había solicitado ante el Colegio de Abogados abogado y procurador de oficio, y tras serle designados, presentó escrito en el que manifestaba tener interés directo y legítimo en el resultado del pleito y solicitaba su intervención como demandada. Alegaba en sustento de su petición que era la persona con quien CATALUNYA BANC INMOBILIARIA había acordado el arrendamiento y quien ocupaba la vivienda desde el inicio de la relación. Y que D. Cirilo y Dña. Dolores eran dos personas conocidas que nunca habían vivido en la vivienda, y que sólo tenían que constar en el contrato de alquiler para conseguir el avalloguer de la Generalitat. Añadía que estuvo pagando la renta de 500 euros mensuales hasta que quedó sin empleo.

Asimismo, la Sra. Debora presentó otro escrito en el que manifestaba que se oponía y contestaba a la demanda, reiterando las alegaciones del escrito anterior y adjuntando como documento nº 1 fotocopias de una libreta bancaria para acreditar el pago de rentas que decía efectuados hasta febrero de 2.014.

Ninguna de estas peticiones fue proveída por el juzgado, que se limitó a acordar la unión de los escritos a los autos, si bien se fueron notificando a la representación procesal de la Sra. Debora todas las resoluciones dictadas en el procedimiento.

5.- El demandado D. Cirilo presentó en fecha 4 de octubre de 2.018 solicitud de Abogado y Procurador de oficio, y tras la designación de dichos profesionales, presentó escrito el 21 de noviembre de 2.018 personándose en las actuaciones y solicitando la suspensión de la vista que estaba señalada para el 17 de diciembre, alegando que no había recibido notificación del plazo para oponerse. Dicho escrito fue proveído mediante diligencia de ordenación de 14 de diciembre de 2.018, en la que se acordó la unión del mismo a los autos y la suspensión de la vista, añadiéndose que se tenían por hechas las manifestaciones contenidas en el mismo y " Estese a la presente resolución y en su momento se acordará en cuanto al plazo".

6.- El procedimiento permaneció sin actuación alguna hasta el 9 de marzo de 2.020 en que la actora presentó escrito interesando impulso procesal, que fue proveído el 10 de marzo de 2.021 mediante diligencia de ordenación que acordó tener por designados Abogado y Procurador de oficio al demandado Sr. Cirilo y y concederle el plazo de 10 días para contestar. Respecto a la ampliación de la demanda frente a Dª Dolores, se requiere a la actora para que aporte copia de la demanda a efectos de emplazarla.

El demandado Sr. Cirilo se opuso dentro del plazo concedido, alegando, en síntesis, ser completamente ajeno al arrendamiento con CATALUNYA BANC INMOBILIARIA, y que jamás ocupó la vivienda de autos ni pagó renta alguna, estando empadronado en otro domicilio. Manifestaba mostrar su conformidad con lo expuesto por la Sra. Debora en la alegación primera de su contestación (que los demandados sólo tenían que figurar en el contrato de alquiler para conseguir el avalloguer de la Generalitat, siendo ella quien ocupó la vivienda desde el principio), y que no tenía nada que ver con el contrato de arrendamiento objeto de este juicio. Añadía que la actora, SAREB, nunca se había comunicado con él, y que la carta-burofax de fecha 19/05/2017, jamás llegó a su conocimiento, constando en el comprobante de Correos, que el Sr. Cirilo era "desconocido" en la vivienda arrendada.

Tras aportar la actora el juego de copias de la demanda que se le había requerido, por diligencia de ordenación de 25 de marzo de 2.021, se acordó "citar y requerir a la demandada Dolores". La diligencia resultó negativa en la vivienda arrendada, indicando el Auxilio Judicial que, "Personado en dicho domicilio, me atiende una Sra. que dice llamarse Ángeles, manifestando que ella hace años que reside en este piso, desconociendo quien es Dolores" (diligencia extendida en fecha 25 de mayo de 2.021).

Practicadas averiguaciones a través del PNJ, se localizó un domicilio de la Sra. Dolores en la CALLE001 NUM003 de DIRECCION000, donde se practicó el emplazamiento. Según resulta de los datos del INE, la Sra. Dolores se cambió a dicho domicilio el 28 de agosto de 2.014.

La Sra. Dolores solicitó abogado y procurador de oficio, y tras su designación, se opuso a la demanda alegando literalmente: (i) extrema vulnerabilidad de los ocupantes de la finca; (ii) falta de documentación contenida en la demanda; y (iii) el hecho de ser una entidad especialmente especulativa la que propugna el desalojo.

7.- En fecha 26 de noviembre de 2.021 se celebra la vista, a la que comparecen en forma la parte actora y los dos codemandados, así como la Letrada de Dª Debora. Por la Magistrada a quo se pone de manifiesto a las partes, en primer lugar, que ha sido citada a la vista la Sra. Debora que no es parte demandada, y concede la palabra a la parte actora, que manifiesta que los demandados son únicamente el Sr. Cirilo y la Sra. Dolores, a la vista de lo cual, la Magistrada resuelve que estos son los demandados con los que se continúa la vista y el procedimiento, y que respecto a la Sra. Debora podrá la actora, en su día, plantear el correspondiente Incidente de ocupantes. Todas las partes se aquietan a esta resolución, que deviene firme.

Seguidamente, la actora ratifica la demanda y actualiza la suma total adeudada hasta ese momento en 50.667,63 euros; los demandados ratifican sus respectivos escritos de contestación, y se propone únicamente prueba documental, que es admitida en su integridad.

8.- En fecha 3 de diciembre de 2.021, se dicta sentencia que desestima íntegramente la demanda, absolviendo a D. Cirilo y a Dª. Dolores de todas las pretensiones de la demanda, con imposición de costas a la actora. La Magistrada a quo fundamenta su decisión desestimatoria en considerar que correspondía a la parte actora acreditar la existencia del contrato de arrendamiento, de conformidad con el art. 217 LEC, y que dicha parte no ha propuesto prueba alguna a fin de demostrar la realidad de las firmas de quienes aparecen como arrendatarios.

Añade que existen indicios para dudar de la autenticidad y veracidad del documento, pues (i) el demandado D. Cirilo ha acreditado que en la misma fecha estaba empadronado en otro domicilio, concretamente de la CALLE002 NUM004 de DIRECCION000; (ii) no acompaña la actora ningún recibo abonado por los demandados pese a que el contrato data de 2.011; (iii) al parecer en la vivienda se encuentra viviendo otra persona, que si bien no es parte en este procedimiento, ya que la demanda no se ha dirigido contra ella, constan en autos manifestaciones de esa tercera persona que dice ser la arrendataria (Sra. Debora); y (iv) la propia conducta procesal del demandante refleja que incluso la actora tenía dudas de contra quien dirigir la demanda, ya que en un primer momento la dirige frente a D. Cirilo, para un año después ampliarla subjetivamente contra Dña. Dolores.

Concluye de todo ello la Magistrada de primer grado, que la prueba practicada no permite acreditar la existencia de vínculo contractual con los demandados, ni que hayan vivido en la vivienda de autos en ningún momento, y en consecuencia no resulta acreditada su obligación de abandonar la vivienda ni les corresponde el pago de las rentas reclamadas.

9.- Frente a dicha resolución interpone recurso de apelación la parte actora y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando error en la valoración de la prueba. Aduce, en síntesis:

a) El contrato aportado con la demanda está suscrito por ambos demandados como arrendatarios, los cuales constan identificados con su NIF, constando firmado asimismo por el anterior arrendador y sellado por el Colegio de Administradores de fincas.

b) Los demandados no han impugnado la autenticidad del contrato de acuerdo con el art. 326.2 LEC, por lo que carecía de sentido que la actora presentara una prueba caligráfica.

c) En el certificado del padrón aportado por el Sr. Cirilo no consta donde vivía a la fecha del contrato, sino a partir de 2.013, y el hecho de que el demandado esté empadronado en un domicilio no prueba la no existencia o resolución de un contrato de arrendamiento.

d) La persona que compareció en el procedimiento manifestando ser la ocupante no acompañó ningún documento que justificara que era la verdadera inquilina de la finca.

e) La ampliación de la demanda frente a la Sra. Dolores se efectuó para solventar un error material de la actora que al redactar la demanda, la dirigió solamente frente a uno de los dos inquilinos.

10.- El demandado D. Cirilo se opone al recurso de apelación y solicita la confirmación de la sentencia impugnada.

La demandada Dª. Dolores no se ha opuesto al recurso de apelación

SEGUNDO.- Partiendo de las premisas expuestas, y revisado en esta alzada todo lo actuado, podemos avanzar que este tribunal no puede suscribir los argumentos recogidos en la resolución recurrida.

Así, respecto a la codemandada Dª. Dolores, la oposición que formuló dice literalmente, que se opone " en atención a las siguientes razones:

PRIMERO.- La extrema vulnerabilidad de los ocupantes de la finca.

SEGUNDO.- La falta de documentación contenida en la demanda.

TERCERO.- El hecho de ser un entidad especialmente especulativa la que propugna el desalojo".

Por tanto, la Sra. Dolores nunca ha negado su condición de arrendataria de la vivienda de autos. Tampoco impugnó en modo alguno la autenticidad del contrato ni negó haberlo suscrito. En el apartado destinado a la firma de la parte arrendataria, consta una firma completa en la que se puede leer " Dolores", firma obrante en cada una de las tres hojas de que consta el contrato, así como en el anexo relativo al "avalloger" suscrito también por todas las partes, y la Sra. Dolores nada ha objetado respecto a dichas firmas, ni ha alegado que no correspondan a su puño y letra.

Siendo ello así, los argumentos de la sentencia que sustentan la desestimación de la demanda frente a la Sra. Dolores devienen inasumibles por este Tribunal, pues no se corresponden con los motivos de oposición planteados por dicha demandada, determinando la concurrencia de incongruencia en sus razonamientos (ex art. 218.1 LEC ). Ello en tanto que, como hemos expuesto, la sentencia desestima la demanda por considerar que la prueba practicada " no permite acreditar la existencia de vínculo contractual con los demandados, ni que hayan vivido en la vivienda de autos en ningún momento", cuando la codemandada Sra. Dolores no planteó la inexistencia del contrato de arrendamiento, ni negó haberlo suscrito, ni alegó no haber vivido en la vivienda; de hecho, en los datos del INE que constan en las actuaciones, si bien no aparece como domicilio el de la vivienda arrendada, sí consta que se cambió en agosto de 2.014 al domicilio donde fue emplazada, cuando el contrato de autos se suscribió el 7 de noviembre de 2.011. En consecuencia, no debían examinarse tales cuestiones respecto a la referida codemandada, sencillamente porque no formaban parte de las alegaciones esgrimidas en su contestación, y el deber de congruencia impide situar el "tema decidendi" en un plano que no fue planteado, ni debatido en el procedimiento.

Así las cosas, asiste la razón a la entidad apelante cuando alega en su recurso que no se impugnó la autenticidad del contrato y, por tanto, la actora no tenía la carga de probar su autenticidad conforme al art. 326.2 de la LEC , dándose la circunstancia de que la Sra. Dolores no se ha opuesto al recurso de apelación interpuesto por la actora.

Por otro lado, la Sra. Dolores tampoco ha acreditado, ni siquiera alegado, el pago de las rentas reclamadas.

Y por lo que se refiere a sus concretos motivos de oposición, cabe efectuar las siguientes consideraciones:

- Respecto a la "extrema vulnerabilidad de los ocupantes", hemos de señalar, de entrada, que en la fase declarativa del procedimiento en que nos encontramos, no corresponde en ningún caso valorar si la parte demandada cumple o no los parámetros para considerar que se encuentra en situación de vulnerabilidad y/o exclusión social o residencial, pues el objeto de controversia en esta alzada se circunscribe al examen de la concurrencia de la causa resolutoria del arrendamiento invocada por la actora, esto es, el impago de las rentas, siendo en el trámite de ejecución donde podrán valorarse las circunstancias personales y económicas de la demandada en relación con el lanzamiento, lo cual es competencia exclusiva del Juzgado de Primera Instancia. Pero además, tal y como ha quedado expuesto en el anterior fundamento, la Sra. Dolores no fue hallada en la vivienda arrendada, constando en los registros públicos a que tiene acceso el Juzgado un domicilio distinto donde fue localizada y emplazada personalmente, por lo que no se entiende su alegación de "extrema vulnerabilidad" en relación con la finca que es objeto de este procedimiento; y en el caso de que se refiriera a la situación de vulnerabilidad de otros "ocupantes", es obvio que no puede erigirse la demandada en defensora de intereses de terceros que ni siquiera identifica.

- En cuanto a la " falta de documentación contenida en la demanda", desconocemos a qué documentación se refiere. La actora aportó con la demanda la información registral acreditativa de su título dominical sobre la vivienda de autos y el contrato de arrendamiento en que sustenta sus acciones, en el que consta identificada dicha finca, los arrendatarios, y se establece el importe de la renta y el plazo del contrato. Todo lo cual resulta suficiente para el ejercicio de dichas acciones. La demandada no impugnó ninguno de esos documentos, y la ausencia de concreción de la documentación cuya "falta" esgrime impide cualquier valoración al respecto.

- Por último, respecto a la alegación de que la actora "que propugna el lanzamiento" es una " entidad especialmente especulativa", además de que no se desarrolla tal afirmación ni se explica su repercusión -en caso de que fuera cierta- respecto a las acciones ejercitadas en el procedimiento, baste decir que la entidad demandante es la propietaria de la vivienda y, por tanto, perfectamente legitimada para instar el desahucio por falta de pago y reclamar las rentas adeudadas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 250.1.1º de la LEC, y los artículos 35 y 27.2.a) de la LAU.

Por todo lo expuesto, procede desestimar todos los motivos de oposición planteados por la Sra. Dolores en su contestación, lo que comporta la estimación del recurso en relación con las pretensiones dirigidas frente a ella y, en consecuencia, la estimación de la demanda en los términos que indicaremos, tras el análisis de la contestación planteada por el codemandado D. Cirilo que seguidamente abordamos.

TERCERO.- Consideramos oportuno reproducir también, las alegaciones que el codemandado Sr. Cirilo efectuó en su escrito de contestación, para que queden debidamente clarificados sus motivos de oposición a efectos de la resolución del recurso, y que son del tenor literal siguiente:

" PRIMERA.- MI REPRESENTADO DESCONOCE ABSOLUTAMENTE TODO SOBRE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Mi mandante es completamente ajeno al arrendamiento con CATALUNYA BANC INMOBILIARIA.

Jamás ha ocupado la vivienda de autos y con toda lógica, nunca jamás ha pagado renta alguna.

Esta parte muestra su total conformidad con lo expuesto por la codemandada DOÑA Debora en la alegación PRIMERA de su contestación de la demanda.

Mi mandante D. Cirilo NO tiene nada que ver con el contrato de arrendamiento objeto de este juicio.

SEGUNDA.- MI REPRESENTADO NO HA TENIDO NUNCA ANTES NOTICIA ALGUNA SOBRE ESTA RECLAMACIÓN

La propiedad de SAREB nunca se ha comunicado con mi representado.

Según se ha podido comprobar ahora, la actora envió una carta-burofax a mi representado en fecha 19/05/2017 que obviamente, jamás ha llegado a su conocimiento.

La razón es la expuesta en la alegación anterior.

Mi representado el Sr. Cirilo jamás ha vivido ni ocupado el inmueble objeto de este juicio.

No es arrendatario del mismo ni ha vivido u ocupado jamás dicho inmueble.

La carta-burofax de la actora (DOC. Nº 4 demanda) se remitió a la dirección del inmueble situado en CALLE003, NUM000 de DIRECCION000 (Barcelona).

No pudo ser entregado a mi representado porque obviamente le dijeron al empleado de correos que esa persona, mi representado el Sr. Cirilo era "desconocido" en ese domicilio.

Así consta en el comprobante de Correos, aportado como DOC. Nº 4.- por la actora: (...)

Insistimos, mi representado nada tiene que ver con dicho inmueble y jamás lo ha ocupado en condición alguna."

Como se puede constatar, tampoco el Sr. Cirilo impugnó la autenticidad ni veracidad del contrato de arrendamiento, ni sostuvo que las firmas que aparecen en el lugar destinado a la parte arrendataria, junto a las de la Sra. Dolores, en cada una de las tres páginas del contrato, no fueran de su puño y letra. Por tanto, consideramos injustificado que la sentencia de primera instancia reproche a la parte actora que no hubiera "propuesto prueba alguna a fin de demostrar la realidad de las firmas de quienes aparecen como arrendatarios", pues no habiendo alegado ninguno de los demandados la falsedad de las firmas del contrato que se les atribuyen, ninguna prueba era necesaria a efectos de demostrar la realidad de las mismas, de conformidad con el art. 281.3 de la LEC.

Así las cosas, al igual que respecto a la Sra. Dolores, cuando la sentencia recurrida pone en duda la autenticidad y veracidad del contrato y la realidad de las firmas de quienes aparecen como arrendatarios, incurre en incongruencia extra petita.

Es de significar que es doctrina jurisprudencial pacífica ( por todas STS de 21 de noviembre de 2022 (ROJ: STS 4249/2022), que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la Sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( Sentencias TS 548/2020, de 22 de octubre; 87/2021, de 17 de febrero; 562/2021, de 26 de julio; 611/2021, de 20 de septiembre; 751/2021, de 2 de noviembre; 202/2022, de 14 de marzo; 364/2022, de 4 de mayo y 509/2022, de 28 de junio, entre otras muchas), de manera que una sentencia es incongruente cuando concede más de lo pedido por las partes (ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida. Esta obligada correlación entre las pretensiones deducidas por los litigantes, basadas en el petitum y la causa petendi, y lo resuelto en las Sentencias judiciales, adquiere relevancia constitucional cuando resulte lesionado el principio de contradicción protegido por el art. 24 CE, lo que ocurriría si se alterasen en forma sustancial los términos del debate con efectiva indefensión a las partes que, al no tener conciencia del alcance de la controversia, no pudieron actuar procesalmente en efectiva defensa de sus intereses (por todas, Sentencias TS 69/2020, de 3 de febrero y 22, de 15 de marzo, y 509/2022, de 28 de junio).

Así lo recuerda la STS 207/2022, de 15 de marzo, ROJ: STS 1107/2022 cuando dice: " 2. Hemos declarado en numerosas resoluciones (por todas, sentencia 69/2020, de 3 de febrero ) que:

"La congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, en atención a la petición y a la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales ( art. 218.1 LEC ), sino también del art. 24 CE , cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses [...]".

Sobre este particular las SSTC 113/2021, de 31 de mayo y 12/2023, de 6 de marzo , insisten en que el derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24 CE) comprende no solo el derecho a obtener de los órganos judiciales una resolución motivada y fundada en Derecho, sino también congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes.

La incongruencia "extra petita" [fuera de lo pedido] se produce cuando la sentencia resuelve sobre pretensiones o excepciones no formuladas por las partes y altera con ello la " causa petendi", entendida como conjunto de hechos decisivos que, de forma relevante, fundan la pretensión. Para determinar si ha existido incongruencia "extra petita", se ha de indagar: i) en el desajuste entre el fallo judicial y los términos en los que las partes han formulado la pretensión o pretensiones que constituye el objeto del proceso; ii) si decide lo que nadie le pide; iii) si lo decidido provoca indefensión en alguna de las partes por encontrarse sorpresivamente con una decisión ajena al debate previo.

En el presente caso, la autenticidad del contrato y de las firmas del Sr. Cirilo, no fue objeto de impugnación por parte de este, y por tanto, nada cabía examinar al respecto al no formar parte de las excepciones deducidas por el mismo, incurriendo la sentencia recurrida, al igual que respecto de la codemandada Sra. Dolores, en el vicio examinado.

Llegados a este punto, hemos de centrarnos en los argumentos defensivos del Sr. Cirilo que, tal y como han quedado transcritos, son que no sabe nada del arrendamiento, que nunca vivió ni ocupó la vivienda arrendada, y que nunca pagó renta ni fianza alguna.

Pues bien, respecto al desconocimiento del arrendamiento, lo cierto es que, tal y como pone de manifiesto la demandante en su recurso, en el contrato consta el nombre y NIF del demandado y, como se ha indicado, no ha tachado de falsas las firmas que se le atribuyen obrantes en cada una de las tres hojas del contrato en el apartado destinado a la parte arrendataria; tampoco la firma que consta en el anexo relativo al avalloguer. De hecho, en el escrito de oposición al recurso de apelación, el Sr. Cirilo manifiesta literalmente:

" Si esta parte hubiera alegado que la firma era falsa, nuestra alegación tendría que haber sido probada solicitando práctica de prueba pericial caligráfica que lo demostrara

No contestamos la demanda alegando eso. Solo nos opusimos a la demanda alegando y defendiendo en juicio que mi representado el Sr. Cirilo NO sabía nada de ese contrato y jamás ha ocupado la vivienda, ni ha pagado renta o fianza alguna de alquiler por la misma".

Por consiguiente, el Sr. Cirilo firmó el contrato en el que consta que interviene como parte arrendataria, y no una vez, sino tres, pues consta la firma en las tres páginas del mismo, asumiendo, en consecuencia, las obligaciones que de dicho contrato derivaban. Como es sabido, el contrato es la ley para las partes que ha de regir la conducta posterior de los contratantes ( art. 1257. 1 CC), ordenando sus conductas recíprocas, pues "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos" ( art. 1091 CC manifestación del principio pacta sunt servanda), y "la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes" ( art. 1256 CC); "el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras a dar alguna cosa o prestar algún servicio" ( art. 1254 CC"), perfeccionándose por el mero consentimiento y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley." ( art. 1258 CC).

En este caso, la actora ha aportado el contrato debidamente firmado por los arrendatarios, en el que se contienen los elementos esenciales del arrendamiento que, según la norma del artículo 1543 del Código Civil, son la duración y la renta, y no es admisible que el Sr. Cirilo pueda mantener que no sabe nada del mismo cuando lo firmó, al igual que firmó el documento anexo referido al avalloguer.

Hemos de traer a colación las consideraciones expuestas en resoluciones precedentes de esta misma Sección, en el sentido de que es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001; RJA 2588/2001) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil, constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo, de manera que se falta a la buena fe cuando se va contra la resultancia de los actos propios, se realiza un acto equívoco para beneficiarse intencionadamente de su dudosa significación, o se crea una apariencia jurídica para contradecirla después en perjuicio de quien puso su confianza en ella, de modo que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro, vulnerando la contradicción con los actos propios las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que, lejos de carecer de trascendencia, determinan el que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico ( Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1965, 21 de septiembre de 1987, 2 de febrero de 1996, y 4 de julio de 1997; RJA 2588/1965, 6186/1987, 1081/1996, 5842/1997). En suma, la regla general según la cual no puede venirse contra los propios actos, negando efecto jurídico a la conducta contraria, se asienta en la buena fe, o dicho de otra manera, en la protección a la confianza que el acto o conducta suscita objetivamente en otra o en otras personas, de modo que el centro de gravedad de la regla no reside en la voluntad de su autor, sino en la confianza generada en terceros ( STS de 22 de mayo de 2003;RJA 7148/2003).

En el presente caso, el contrato de arrendamiento se perfeccionó con todos sus elementos esenciales, y el demandado Sr. Cirilo no ha alegado una hipotética nulidad radical del mismo por falta de causa, ni se tiene constancia de que haya promovido la nulidad relativa por vicio en el consentimiento.

Cabe reseñar que, en relación con la causa del contrato, el Tribunal Supremo tiene declarado ( STS de 17 de diciembre de 2004;RJA 1813/2004) que la causa del contrato a que se refieren los artículos 1261.3 y 1274 del Código Civil es el fin que se persigue en cada contrato, ajeno a la mera intención o subjetividad ( SSTS de 8 de julio de 1983 y 25 de febrero de 1995; RJA 4117/1983 y 1643/1995), de modo que la causa genérica y objetiva del contrato se define e identifica por la función económico-social, o práctica, del contrato, que es la razón que justifica que un determinado negocio jurídico reciba la tutela y protección del ordenamiento jurídico. En este sentido ( STS de 21 de julio de 2003;RJA 5850/2003), la doctrina ha venido distinguiendo desde antiguo la causa de los contratos, de carácter objetivo, de los móviles subjetivos que impulsan a los contratantes, por lo que para que los móviles subjetivos de los otorgantes repercutan en la plenitud del negocio, como tiene previsto el ordenamiento positivo en determinadas hipótesis, será necesario que tales determinantes, conocidas por ambos intervinientes, hayan sido elevadas a presupuesto del pacto concreto, operando a manera de causa impulsiva, por lo que el móvil subjetivo es, en principio, una realidad extranegocial, a no ser que las partes lo incorporen al negocio como una cláusula o como una condición.

En el supuesto de autos, el contrato de arrendamiento se convino entre la entonces propietaria de la vivienda y arrendadora, CATALUNYA BANC, a través del administrador de fincas colegiado D. Primitivo, y los demandados D, Cirilo y Dª. Dolores como arrendatarios, sobre la vivienda sita en la CALLE003 nº NUM000 de DIRECCION000, por el plazo de un año, prorrogable a cinco años y por una renta mensual de 500 euros, quedando definidos en el mismo los derechos y obligaciones de los contratantes. El contenido del contrato es el propio y ordinario de un contrato de arrendamiento de vivienda. No existe ninguna cláusula extraña ni inhabitual que llame la atención como para poder dudar de la realidad del negocio, de manera que los arrendatarios asumieron, sin matiz alguno, la obligación (entre otras) de abonar a la arrendadora las prestaciones que allí constan, específicamente las concernientes al pago de la renta. El contrato, insistimos, no ha sido impugnado en cuanto a su autenticidad por lo que, de acuerdo con los arts. 326.1 y 319 LEC el documento ostenta plena fuerza probatoria. No hay indicio alguno de mala fe por parte de la arrendadora en el otorgamiento del contrato, y no hay constancia en autos de la razón por la que la arrendadora podría conocer los datos de los arrendatarios que constan en el contrato (sobre todo su NIF) de no haber existido dicha relación contractual.

El Sr. Cirilo manifestaba en su contestación que mostraba su total conformidad " con lo expuesto por la codemandada DOÑA Debora en la alegación PRIMERA de su contestación de la demanda". Pues bien, aunque la Sra. Debora nunca fue codemandada, y la Magistrada a quo resolvió en la vista no tenerla como tal, resolución a la que se aquietaron tanto la actora como los demandados y ha quedado firme en esta alzada, lo que manifestaba la Sra. Debora en la alegación Primera de su "contestación" a la que se remite el Sr. Cirilo era que éste y la Sra. Dolores eran " dos personas conocidas" que "sólo tenían que constar en el contrato de alquiler para conseguir el aval lloguer de la Generalitat", que " así se acordó con CATALUNYA BANC S.A.", y que es ella quien ocupó la vivienda desde el inicio de la relación y quien estuvo pagando la renta hasta que se quedó sin empleo. Sin embargo, como alega la actora en su recurso, lo cierto es que nada de esto se ha probado. Ni siquiera que la Sra. Debora ocupe la vivienda. Así, en la diligencia positiva de emplazamiento al codemandado Sr. Cirilo, practicada el 20 de Junio de 2018, el funcionario judicial que se personó en la vivienda arrendada hace constar que no se encuentra a dicho demandado, pero sí a una "señora que no se identifica", que manifiesta ser "inquilina" y que recoge la documentación pero "se excusa defirmar". Y en la diligencia negativa de emplazamiento a la codemandada Sra. Dolores, practicada el 25 de mayo de 2.021 también en la vivienda arrendada, el funcionario judicial reseña que no se puede practicar la diligencia porque "Personado en dicho domicilio, me atiende una Sra. que dice llamarse Ángeles, manifestando que ella hace años que reside en este piso, desconociendo quien es Dolores". Con estos datos no puede afirmarse con certeza que fuera la Sra. Debora quien ocupaba la vivienda cuando se personó el funcionario judicial en las referidas fechas. Por otro lado, ni la Sra. Debora, ni ninguno de los demandados ha aportado documento alguno que acredite que aquella habita o ha habitado en la vivienda en algún momento desde el inicio del contrato (certificado del padrón, contratos o recibos de suministros, etc.).

Es de significar, asimismo, que en ningún pasaje del contrato se alude, ni siquiera tangencialmente, a la Sra. Debora como hipotética ocupante, ni co-ocupante de la vivienda, y no disponemos de ninguna prueba que respalde la tesis de que la inicial arrendadora CATALUNYA BANC tuviera conocimiento al otorgar el contrato de la existencia de la Sra. Debora, ni tampoco con posterioridad, ni que conociera ni consintiera que fuera ella quien realmente ocupara la vivienda. No resulta de lo actuado, en definitiva, ningún acto propio, inequívoco y definitivo, de la parte arrendadora que permita apreciar un reconocimiento de que la verdadera arrendataria era la Sra. Debora y no quienes constan en el contrato como tales.

Sentado lo anterior, no apreciamos obstáculo que pueda condicionar la viabilidad de las pretensiones actoras pues, presupuesta la plena validez del contrato, su contenido no permite inferir otra conclusión que el Sr. Cirilo y la Sra. Dolores intervinieron como arrendatarios y se comprometieron frente a la propiedad a abonar la renta pactada, sin que obste a dicha obligación la circunstancia aducida por el Sr. Cirilo de no residir en el inmueble arrendado, pues el cumplimiento de la obligación de pago en ningún caso se condicionó a la efectiva ocupación de la vivienda por parte del mismo. A mayor abundamiento, el Sr. Cirilo aporta certificados del padrón que acreditan donde estuvo empadronado desde el 15 de julio de 2.013; en concreto, desde esta fecha hasta el 13 de febrero de 2.019 consta empadronado en la CALLE002 nº NUM004, de DIRECCION000. Sin embargo, el contrato de autos se suscribió el 7 de noviembre de 2.011, y el demandado no ha acreditado donde estaba empadronado entre noviembre de 2.011 y julio de 2.013, con lo que los certificados que aporta no sirven para acreditar su alegación de que nunca vivió en la finca de autos. Además, se da la circunstancia de que existe una coincidencia entre el momento en que el Sr. Cirilo se empadrona en otra vivienda de la misma localidad, y se dejan de pagar las rentas de la vivienda de autos, pues el empadronamiento se produce el 15 de julio de 2.013, y según la relación aportada por la actora y no contradicha ni desvirtuada de contrario, se adeudan rentas desde agosto de 2.013.

Tampoco condiciona el acogimiento de dichas acciones la alegación del Sr. Cirilo de que nunca pagó renta alguna; más bien al contrario, pues ello incide precisamente en la prosperabilidad de las mismas en cuanto vendría a justificar el desahucio por impago de las rentas y su reclamación. Únicamente añadiremos al respecto que en el contrato consta designada una cuenta bancaria de cargo de los recibos para hacer frente al pago de la renta, sin que el demandado haya acreditado, ni siquiera alegado que dicha cuenta no fuera de su titularidad o de la codemandada Sra. Dolores (tampoco ésta lo ha alegado). Pero aún en el caso de que los demandados no fueran titulares de dicha cuenta, ello no constituiría obstáculo para la estimación de la demanda, en tanto, la jurisprudencia es constante en afirmar que la titularidad de la cuenta bancaria en que se cargan las rentas, o el pago realizado efectivamente por persona distinta del deudor (incluso siendo conocido por el arrendador) resulta irrelevante a los efectos de conferir a quien paga la condición de arrendatario, ya que nada impide el pago por tercero ( art. 1158 CC), siendo de significar, por último y a mayor abundamiento que, aunque no fue admitida la intervención como demandada que la Sra. Debora solicitó mediante el escrito que presentó el 8 de octubre de 2.018 (encabezado como de oposición y contestación) y, por ende, el documento que acompañó a dicho escrito no puede tener virtualidad al no haber sido articulado como prueba por ninguna de las partes, dicho documento es una fotocopia de apuntes de una libreta bancaria con la que la Sra. Debora pretendía acreditar el pago por su parte de las rentas durante los primeros años de la relación contractual, pero casualmente no aporta la hoja relativa a la titularidad de dicha cuenta, y además aparecen efectuadas transacciones en el año 2.013 en las que consta como beneficiario " Cirilo" y " Cirilo", pudiendo entenderse, en buena lógica, que se trata del demandado, lo que pone de manifiesto la existencia de algún tipo de relación entre dicho demandado y la Sra. Debora de la que no se ha otorgado explicación satisfactoria alguna.

CUARTO.- Por todo lo expuesto, rechazadas las excepciones planteadas por ambos demandados, y no resultando controvertido por los mismos la falta de pago de las rentas en que se sustancia la acción de desahucio, entendemos que dicha acción ha de prosperar.

Y respecto a la acción acumulada de reclamación de rentas, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, esta Sección tiene declarado de forma reiterada (Sentencia de 5 de mayo de 2020, ROJ SAPB 2736/2020, por todas), que es doctrina jurisprudencial conforme y consolidada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta subsiste en tanto no se lleve a cabo el acto devolutivo de la posesión de la finca al arrendador, sin que baste con el mero desalojo o abandono de la misma, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil.

Asimismo, en relación con las rentas posteriores a la demanda, el artículo 437.4.3ª de la LEC permite la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame; y el artículo 220.2 del mismo texto legal, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, admite en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, que la sentencia, el auto o el decreto incluyan la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

En este caso no existe constancia en los autos de la devolución de la posesión a la arrendadora, por lo que subsiste la obligación de los demandados de pagar la renta, sin que hayan probado el pago de importe alguno que podamos imputar a las rentas reclamadas en la demanda, presentada el 3 de julio de 2.017, esto es, 23.189,73 euros computados hasta la mensualidad de mayo de 2.017 inclusive, según la relación de impagos aportada como documento nº 3 de la demanda y completada según desglose efectuado mediante el escrito de la actora presentado el 9 de enero de 2.018, siendo los demandados a quienes correspondía dicha prueba, como hecho positivo, y extintivo de la pretensión de la demanda, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del art. 217 de la LEC. Y tampoco han acreditado el pago de las rentas posteriores devengadas hasta el momento de la vista celebrada el 26 de noviembre de 2.021, esto es, de junio de 2.017 a noviembre de 2.021, a razón de 508,85 euros mensuales, que suponen 27.477,90 euros, habiendo fijado la actora en la vista la suma total adeudada en 50.667,63 euros, que no fue objetada por ninguno de los demandados, y se corresponde con la suma de las cifras mencionadas (23.189,73 + 27.477,90 ).

Así pues, procede estimar el recurso de apelación planteado por la parte demandante, y en consecuencia con estimación de la demanda, tanto en cuanto a la acción de desahucio como respecto a la acumulada de reclamación de rentas, condenar a los demandados al pago de las rentas devengadas hasta la fecha de la vista, esto es, hasta noviembre de 2.021, inclusive, por importe total de 50.667,63 euros, más las devengadas a partir de entonces, a razón de 508.85 euros mensuales y hasta la efectiva devolución de la posesión.

QUINTO.- Respecto a los intereses, la cantidad reclamada en la demanda devengará los intereses legales de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1100, 1101, y 1108 del Código Civil, desde la presentación de la demanda, y las rentas posteriores hasta la recuperación de la posesión por la demandante, devengarán los intereses legales desde sus respectivos vencimientos, siendo de aplicación asimismo lo previsto en el art. 576 de la LEC.

SEXTO.- De acuerdo con el principio de vencimiento objetivo sancionado en el artículo 394.1 de la LEC, siendo la resolución estimatoria de las pretensiones de la demanda procede la imposición a los demandados de las costas de la primera instancia, si bien habrá de tenerse en cuenta, a efectos de su exacción, que ambos litigan con el beneficio de justicia gratuita.

De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución estimatoria de la apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.

En atención a todo lo expuesto,