Sentencia Civil 247/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 169/2022 de 22 de mayo del 2023

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Don Sabino, Doña Sara y Don Severino formularon demanda contra GRUPO INVERPRÉSTAMO S.L., TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U., INNOVACIÓ VIARIA, S.L., HGI TRADE CORPORATION, S.L.U, y ROURE GRAN S.L., en la que ejercitaron diversas acciones: 1) acción de nulidad por usura de una escritura de préstamo hipotecario otorgada en fecha 8 de octubre de 2013, y otros negocios jurídicos posteriores (escritura de compraventa de fecha 13 de octubre de 2014; renuncia al beneficio de rescisión por lesión ultradimidium, de 14 de octubre de 2014, contrato de arrendamiento de fecha 14 de octubre de 2014, y, escritura de compraventa de 31 de diciembre de 2014; 2) alternativamente, nulidad de la escritura de préstamo hipotecario por usura, y la de los otros negocios jurídicos, por falta de causa; 3) subsidiariamente, nulidad del contrato de préstamo en aplicación de la normativa de defensa de consumidores y usuarios, por no superar las cláusulas esenciales del contrato el filtro de transparencia; y nulidad por falta de causa de los negocios jurídicos posteriores; 4) subsidiariamente, nulidad de todos los negocios jurídicos por existencia de dolo civil al estar dirigidos a adueñarse de su vivienda; y, 5) subsidiariamente, nulidad de la renuncia a la rescisión por lesión de fecha 14 de octubre de 2014, por vicio de consentimiento, nulidad de la escritura de compraventa de fecha 13 de octubre de 2014 por lesión en más de la mitad del precio de tasación, nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 14 de octubre de 2014, y nulidad de la escritura de compraventa de fecha 31 de diciembre de 2014, por no concurrir en los demandados la condición de propietarios en el momento de otorgarla. Como consecuencia de todos los "petitum", y respecto de la escritura de compraventa de 13 de octubre de 2014, solicitaban que se condenase a TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U., INNOVACIÓ VIARIA, S.L., HGI TRADE CORPORATION, S.L.U a entregarles el importe de la tasación consignado en la valoración pericial adjunta a la escritura de préstamo hipotecario de 8 de octubre de 2013, y en su defecto, el importe obtenido por dicho negocio jurídico mediante escritura de compraventa de 31 de diciembre de 2014.

Alegó la representación procesal de los actores, en síntesis, en su demanda, que los tres constituían un núcleo familiar. Hasta el año 2013 la familia venía satisfaciendo un crédito hipotecario sobre la vivienda familiar sita en la calle Marina de Barcelona, contraído con la sociedad EIX MACIÁ INVERSIONES, S.L., pero acuciados por las dificultades económicas y la dificultad para hacer frente a las amortizaciones, la familia se vio obligada a contratar con un prestamista fuera del sistema bancario, GRUPO INVERPRESTAMO S.L., con el fin de conservar su hogar y aceptaron unas condiciones que, en condiciones de igualdad presidida por la buena fe, jamás habrían aceptado. El préstamo hipotecario para el levantamiento de la carga vigente con EIX MACIÀ INVERSIONES, S.L.L. se instrumentalizó mediante escritura de préstamo hipotecario de fecha 8 de octubre de 2013, y tras el levantamiento de la carga con EIX MACIÀ INVERSIONES, S.L., y su posterior inscripción a favor de GRUPO INVERPRÉSTAMO, se cedió el crédito hipotecario a ROURE GRAN, S.L. Se hizo constar que era para financiar la actividad profesional del cliente, lo que no era cierto. Del importe del préstamo, de 64.000 €, la familia sólo recibió un cheque nominativo a favor de la Sra. Sara, de 3.000 €. Se retuvo la desmesurada cantidad de 5.700 € para la comisión de apertura, de 1.920 € y los gastos, que no se detallaban, estando ante aquellos contratos "falsificados" en que se recibe menos de lo que se dice haber dado y que daban pie a la nulidad por aplicación de la Ley Azcárate. La amortización prevista era más propia de un contrato de préstamo al consumo, porque se establecieron 60 cuotas, 59 de las cuales eran de carencia y una final de 64.773,33 €, comprensiva de capital e intereses. Fue la situación angustiosa de los prestatarios y la necesidad de liquidez lo que permitió el desequilibrio entre las partes, dando un consentimiento a unos intereses ordinarios del 14,50 % fijo durante toda la vida del contrato. La formalización del contrato fue usurero, leonino y falsificado, además de adolecer de cláusulas abusivas, y supuso la constitución de una hipoteca de 98.000 € sobre la vivienda habitual de la familia actora a pesar de estar tasada con un precio de mercado de 171.591,24 €, de acuerdo con la pericial que se adjuntó, pero se tasó en 128.700 €, en claro beneficio del prestamista. En síntesis, las circunstancias que atañían a la suscripción del préstamo hipotecario no podían considerarse, a la luz de la normativa de consumidores y usuarios, como transparentes, requisito básico y esencial para determinar la abusividad de las cláusulas que afectaban al contenido esencial del contrato, como eran los intereses ordinarios. Desde la formalización de la hipoteca, su situación económica lejos de mejorar, en menos de un año, empeoró, no podían pagar el préstamo, por lo que la familia expuso su situación al acreedor y la solución ofrecida fue vender el inmueble para satisfacer el crédito y posteriormente, a la espera de la mejoría económica, ofrecer un contrato de arrendamiento a sus antiguos propietarios con una futura opción de compra, que, si bien se materializó por escrito, no se llevó a la práctica. En fecha 13 de octubre de 2014 se instrumentó la compraventa entre el matrimonio actor y HGI TRADE CORPORATION, S.L.U., INNOVACIÓ VIARIA, S.L y TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U., representadas por los administradores de la sociedad acreedora, y se adquirió el inmueble por una cantidad de 66.498,32 € cuando dicha finca estaba valorada en 171.591,24 €. Una vez más, el matrimonio no recibió nada del precio de venta. 64.000 € correspondían a la subrogación de la parte compradora en las obligaciones del pago del total asegurado con la hipoteca y el resto, 2.498,32 € se destinaba al importe correspondiente a las cuotas pendientes de pago de la hipoteca que gravaba la finca. La maniobra era tendente a apropiarse de la vivienda a un precio ínfimo, o sobrevenidamente, por aprovechar el contrato de compraventa para depredar el inmueble de los demandantes, siendo una acción dolosa que invalidaba el consentimiento y debía dar lugar a la nulidad radical de los contratos celebrados. Se les ofreció un contrato de arrendamiento acorde con las posibilidades de la familia, pero no sin antes, conocedores del precio vil por el que habían adquirido la vivienda, y para salvar una posible impugnación, al día siguiente de otorgar el contrato de compraventa y como paso previo al de arrendamiento, se les hizo renunciar expresamente, en fecha 14 de octubre de 2014, al beneficio de rescisión por lesión ultradimidium. En el contrato de arrendamiento se les privó de la posibilidad de tanteo y retracto en la cláusula 13ª y, para salvar las apariencias, como anexo al contrato de arrendamiento, se previó una opción de compra futura que ni siquiera estaba fechada y no se llegó a respetar. La renuncia a la rescisión por lesión se arrancó bajo coacciones o de forma condicionada, por lo que no era válida. El peritaje demostraba la efectiva lesión en más de la mitad del precio justo. Además, era posible anular los contratos en que hubiera existido un vicio en el consentimiento y es que la forma en que se arrancó el consentimiento a la renuncia a la rescisión no podía considerarse válida. En fecha 31 de diciembre de 2014, Don Julián, como apoderado de TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L. y en calidad de administrador de HGI TRADE CORPORATION, S.L.U., y Don Leonardo, en calidad de administrador único de INNOVACIÓ VIARIA, S.L.U., enajenaron a D. Jose María y Dª Violeta el inmueble por un total de 115.000 € de los cuales 64.000 € se destinaban para hacer frente al total de la deuda motivada por la hipoteca. Por tanto, el levantamiento de la hipoteca a favor de ROURE GRAN S.L., como se declaraba en la compraventa con los Sres. Martin nunca llegó a efectuarse, obteniendo así GRUPO INVERPRÉSTAMO S.L. un lucro por la cesión del crédito hipotecario, una cantidad que no le fue satisfecha al acreedor hipotecario y una vivienda valorada en 171.591,24 € por la mitad del valor de tasación. Finalmente, tras ver como por un préstamo de 64.000 € para hacer frente al pago de la carga hipotecaria que pesaba sobre su vivienda perdían su casa y se convertían en inquilinos, incluso con los nuevos adquirentes, ocurrió lo que los Sres. Martin más temían, que era verse desalojados de su domicilio. Como no se había podido solventar la situación por vía extrajudicial es por lo que se pretendía la nulidad de todas las operaciones celebradas entre las partes, teniendo como consecuencia la restitución de las prestaciones y, en caso contrario, el equivalente económico de la prestación.

Todos los demandados se opusieron a la demanda.

Alegó la representación procesal de GRUPO INVERPRÉSTAMO S.L., en síntesis, en su contestación, la falta de legitimación pasiva de GRUPO INVERPRÉSTAMO S.L. Su patrocinada suscribió en fecha 8 de octubre de 2013 un contrato de préstamo hipotecario con los demandantes que fue cedido a la mercantil ROURE GRAN, S.L., desvinculándose, por tanto, del negocio jurídico llevado a cabo. La actora consintió que el crédito que suscribía podía ser cedido, por lo que su representada carecía de legitimidad para exigirle cualquier clase de pretensión respecto de ese préstamo hipotecario, dado que la posición que tenía en el mismo fue ocupada por un tercero, ROURE GRAN, S.L. Además, el préstamo hipotecario cuya nulidad se interesaba ya no existía pues tras la adquisición de la finca por parte de TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U., INNOVACIÓ VIARIA, S.L., HGI TRADE CORPORATION, S.L.U., se procedió a cancelar el préstamo hipotecario suscrito por los actores, otorgándose la correspondiente carta de pago, por lo que no era posible declarar nulo un contrato de préstamo que ya estaba excluido del tráfico jurídico porque ya se había consumado. Por lo que se refiere a la contratación del préstamo con garantía hipotecaria, los prestatarios acudieron a su representada solicitando un préstamo hipotecario cuya finalidad era la financiación de la actividad profesional de Don Severino, empresario que se dedicaba profesionalmente a la gestión de salas de espectáculos, etc, y no para la adquisición de la finca que se iba a hipotecar, y así se hizo constar, por lo que la parte actora no gozaba de la condición de consumidora. Parte del importe del préstamo se destinó a cancelar la carga hipotecaria que pesaba sobre la finca, que era una hipoteca a favor de EIX MACIA INVERSIONES, prestamista de capital privado, que ofreció unas condiciones más elevadas que las de su representada (19 % de interés), en garantía de la obligación cambiaria derivada de diversas letras de cambio. Su representada cumplió facilitando toda la información precontractual y no era una entidad bancaria sometida a la normativa del Banco de España, sino que era una mercantil inscrita en la Agencia Española de Consumo del Ministerio de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad, siendo la normativa aplicable a su patrocinada lo dispuesto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, que se cumplió en este caso. El préstamo hipotecario se ofreció con unas condiciones financieras que se podían aceptar o rechazar, siendo condiciones que fueron negociadas libremente y cumplían los dictados de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación. El contrato de préstamo no era usurario. Se entregaron todas las cantidades prestadas. El capital del préstamo fue de 64.000 € que los prestatarios reconocieron y confesaron haber recibido: la suma de 5.700 € fue retenida por su representada para pago de la comisión de apertura y gastos de formalización del préstamo, a pesar de no haberse abonado directamente a la prestataria sí que se entienden entregados a la misma para hacer frente a ambos importes; la suma de 50.000 € fueron entregados a EIX MACIA INVERSIONES mediante cheque nominativo; la suma de 3.000 € fueron entregados a la Sra. Sara mediante cheque nominativo a su favor; la suma de 5.000 € fue entregada a los prestatarios, por así solicitarlo, mediante cheque al portador, que también aparecía protocolizado en la escritura otorgándose la correspondiente carta de pago. Por otra parte, en cuanto al interés, reiteraba que su representada no estaba regulada por el Banco de España, sino que estaba sometida a la Ley 2/2009, de 31 de marzo y habría que probar que los intereses pactados tenían la supuesta condición de usurarios, y no exponerlo de modo genérico, sin justificación alguna, por lo que habría que probar cuales eran los intereses normales de mercado en condiciones similares, y la actora no aportaba nada. En el contrato de autos el interés ordinario pactado fue del 14,50 % y el de demora del 16,50 €, siendo ambos muy similares a los que habían presentado las otras entidades que actuaban en el mercado de financiación privada. De hecho, en la hipoteca suscrita por los prestatarios que fue cancelada con parte del concedido por su representada, se pactaron unos intereses de demora del 19,80 %. Acompañaba las tarifas correspondientes a otras entidades que realizaban idéntica o similar actividad, y sería con éstas con las que debería compararse el interés pactado y no con otro tipo de entidades. Tampoco acreditaba la actora la situación de angustia y necesidad de los prestatarios, sino todo lo contrario, porque sólo pesaba una hipoteca sobre la finca, los prestatarios tenían otras propiedades, donde vivían en el momento de la concesión del préstamo, porque la vivienda hipotecada sólo era utilizada por Don Severino cuando debía trasladarse a Barcelona para tratar asuntos profesionales. La hipoteca existente no estaba siendo objeto de ninguna ejecución, y lo único que se acreditaba era que a los prestatarios les interesó cancelar una hipoteca anterior y suscribir una nueva con mejores condiciones financieras que las suscritas antes con EIX MACIA INVERSIONES, S.L., y de paso, obtener algo de liquidez para su negocio. Ni el tipo de interés pactado ni las otras circunstancias a que hacía referencia la demandante podían conducir a la pretendida nulidad del préstamo hipotecario con amparo en la Ley de Represión de la Usura. Tampoco procedería la nulidad del contrato con base en la normativa de protección de consumidores y usuarios, por no resultar de aplicación, al no ostentar los actores la condición de consumidores, amén de que el control de la cláusula de intereses remuneratorios no podría ser de contenido, sino sólo de transparencia e incorporación, que los superaría. En cuanto al contrato de compraventa de 13 de octubre de 2014, el contrato de arrendamiento y la enajenación de la vivienda, su representada no había intervenido por lo que se adhería a las argumentaciones que efectuasen TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U., INNOVACIÓ VIARIA, S.L. y HGI TRADE CORPORATION, S.L.U.

TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U. y HGI TRADE CORPORATION, S.L.U. se opusieron a la demanda.

Alegó la representación procesal de estas demandadas, en síntesis, en su contestación, la prescripción de la acción de nulidad así como de la acción de rescisión por lesión ultradimidium, por haber transcurrido cuatro años desde la fecha de la compraventa, así como la concurrencia de la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, porque se pretendía la nulidad del contrato de compraventa de fecha 31 de diciembre de 2014, que estaba suscrito con terceros de buena fe, que habían de ser demandados para que pudieran ejercitar el correspondiente derecho de defensa. No podía pretenderse la nulidad de un contrato de compraventa, de una renuncia a la rescisión por lesión y de otro contrato de compraventa con base en la ley de 23 de julio de 1908, porque esa norma sólo resultaba de aplicación a los contratos de préstamo o a los que tenían dicha finalidad. Tampoco procedía la nulidad por falta de causa, porque tenían causa, y lo único que pretendían los actores era desandar lo andado, cuatro años después, sobre la base de que los contratos y documentos firmados no tenían valor, porque adolecían de vicios. En cuanto al dolo, no aportaban los actores elementos de prueba sobre el mismo ni se identificaban sus posibles carencias. En cuanto a la renuncia a la rescisión, el vicio de consentimiento no podía quedar acreditado por una mera afirmación, tendría que venir acompañado de elementos objetivos que lo justificaran. En cuanto a la lesión, carecía de fundamento, porque la actora partía de la tasación de la vivienda que se acompañó al préstamo hipotecario, que fijó el valor de tasación en 171.591,24 € pero en el préstamo hipotecario anterior fue tasada en 110.000 €, y después se vendió a terceros de buena fe por la cantidad de 115.000 €. Anunciaba la presentación de un Informe Pericial al respecto. En cuanto a la manifestación de la demanda de que no se produjo la liquidación al cesionario del préstamo hipotecario, acompañaba la carta de pago otorgada por Roure Gran S.L.

INNOVACIÓ VIARIA, S.L., también se opuso a la demanda.

Alegó la representación procesal de esta demandada, en síntesis, en su contestación, la falta de legitimación pasiva por no ser parte en el negocio de préstamo hipotecario, y la falta de litisconsorcio pasivo necesario porque para obtener la nulidad de la compraventa de fecha 31 de diciembre de 2014 la actora debería haber dirigido la acción también frente a los compradores. Y, después de alegar pormenorizadamente los motivos por los que se oponía, alegó como conclusión que entendía que no existía prueba que pusiera en duda la voluntad de los actores de celebrar el contrato de compraventa, arrendamiento y renuncia a la acción de rescisión por lesión con su mandante, por el precio y las condiciones estipulados en los documentos de referencia, como tampoco la concurrencia de la lesión objetiva en más de la mitad del precio, por no haber sido capaz la actora de cuantificar el valor real del inmueble al momento de la transmisión. Sino, que, por el contrario, se desprendía una clara aceptación de la operación tal y como se desprendía de la documentación obrante en la causa y especialmente de los diferentes reconocimientos del actor en su escrito de demanda.

ROURE GRAN S.L., también se opuso a la demanda.

Opuso la representación procesal de esta demandada en su contestación, la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario por no haberse demandado a los adquirentes de la vivienda en el contrato de compraventa de 31 de diciembre de 2014, y alegó, en síntesis, que la cesión del crédito operada a favor de su mandante cumplió estrictamente con los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria, sin que pudiera reputarse un acto fraudulento. El contrato de préstamo hipotecario cuya nulidad se interesaba ya no existía en el tráfico jurídico. Su representada canceló el préstamo hipotecario suscrito con los actores, otorgándose el día 31 de diciembre de 2014 carta de pago, por lo que ya no podía declararse su nulidad. La finalidad de ese contrato de préstamo era la financiación para la actividad profesional del cliente, por lo que la actora no gozaba de la condición de consumidora. Reiteró la contestación a la demanda presentada en nombre de GRUPO INVERPRÉSTAMO S.L.

En la audiencia previa se estimó el litisconsorcio pasivo necesario de los compradores de la vivienda en la compraventa celebrada el 31 de diciembre de 2014, concediendo a la parte actora plazo para subsanarlo, lo que así hizo, ampliando la demanda frente a Don Jose María y Doña Violeta, que también se opusieron a la misma.

Alegó la representación procesal de estos demandados, en síntesis, en su contestación, que desconocían totalmente los hechos que se relataban en la demanda. Únicamente, en fecha 31 de diciembre de 2014, sus mandantes adquirieron por título de compraventa la vivienda sita en la CALLE000, NUM000, NUM001, esc. A, siendo la parte vendedora TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U., INNOVACIÓ VIARIA, S.L., y HGI TRADE CORPORATION, S.L.U. Sus mandantes adquirieron la vivienda a título oneroso y verificando que constaba inscrita a nombre de los vendedores, y una vez formalizada la venta, la inscribieron en el Registro de la Propiedad. La adquirieron de buena fe y fueron informados de la existencia del contrato de arrendamiento suscrito con el Sr. Severino, por lo que se subrogaron como parte arrendadora en dicho contrato. Es más, los actores en su escrito de demanda no consideraron necesario demandarlos, manifestando que eran terceros de buena fe. Estaban amparados por la fe pública registral de los arts. 32 a 34 de la Ley Hipotecaria.

La sentencia de primera instancia analiza en primer lugar la acción de nulidad del préstamo hipotecario, y en relación con la misma rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por GRUPO INVERPRÉSTAMO, S.L., porque, según razona, se cedió el crédito, pero no el contrato. Señala que la extinción del contrato no impide la solicitud de nulidad, y que como con carácter principal se solicita la nulidad por ser usurario, que es una nulidad absoluta, no tiene plazo de caducidad. Como según las estadísticas del Banco de España la TAE para operaciones hipotecarias era para el año 2013 en el mes de octubre del 3,12 %, y el préstamo de autos tenía señalada una TAE del 18,77 €, lo declara usurario, debiendo los actores pagar únicamente el capital prestado, que razona que ascendió a 58.300 €, pero no la cantidad de 5.700 € que fueron retenidos en concepto de comisión de apertura, por lo que condena a ROURE GRAN, S.L. a la restitución a los actores de esa cantidad de 5.700 €, pero no a GRUPO INVERPRÉSTAMO, porque fue ROURE GRAN S.L. quien la cobró y emitió la carta de pago. Por lo que se refiere al contrato de compraventa de 13 de octubre de 2014, razona que no puede hablarse de una única operación junto con el contrato de préstamo, o de una compraventa en garantía de un préstamo que permita declarar su nulidad como consecuencia de la nulidad del préstamo hipotecario, ni tampoco puede declararse la nulidad de la compraventa en aplicación de la Ley de Represión de la Usura, ni puede hablarse, tampoco, de falta de causa. En cuanto a su posible nulidad por vicio del consentimiento tanto de esta compraventa como de la renuncia a la acción de rescisión por lesión ultradimidium y del contrato de arrendamiento en el que se renunciaban al ejercicio del derecho de retracto, señala que no ha transcurrido el plazo de caducidad, pero que no se ha acreditado qué maquinaciones insidiosas se realizaron por los demandados para inducir a los actores a la venta del inmueble, más allá de ofrecerles una operación que pudiera ser más o menos conveniente para ellos, pero que no se acredita que fueran forzados a aceptar, por lo que se refiere al dolo, y tampoco se acredita la existencia de error invalidante del consentimiento, por lo que no procede declarar la nulidad del contrato de compraventa por vicio del consentimiento. También rechaza la nulidad del contrato de compraventa y de arrendamiento por vulneración de la normativa de consumidores. En cuanto a la renuncia al ejercicio de la acción de rescisión por lesión, que los actores alegaron haber firmado coaccionados, considera que no se han acreditado la existencia de esas coacciones, por lo que tampoco procede declarar su nulidad. En conclusión, declara la nulidad del contrato de préstamo hipotecario suscrito por los actores e INVERPRÉSTAMO S.L., cuyo crédito fue cedido a ROURE GRAN S.L., condena a esta última a pagar a los actores la cantidad de 5.700 €, sin imposición de costas; absuelve a TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U., INNOVACIÓ VIARIA, S.L., HGI TRADE CORPORATION, S.L.U, sin condena en costas por considerar que existen dudas de hecho y de derecho acerca de las circunstancias de la contratación; Y, absuelve a Don Jose María y Doña Violeta, con imposición de costas a la parte actora.

Frente a dicha sentencia se alzan; 1) los actores para que se estime íntegramente su demanda; 2) TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U. y HGI TRADE CORPORATION, S.L.U, en cuanto a la no imposición de costas; 3) GRUPO INVERPRÉSTAMO, S.L., por lo que se refiere a la desestimación de su falta de legitimación pasiva, la desestimación de la improcedencia de la declaración de nulidad del préstamo por estar ya cancelado, y por la declaración de usura; y, 4) finalmente, también ROURE GRAN S.L. apela la sentencia por la desestimación de la improcedencia de la declaración de nulidad del préstamo por estar ya cancelado, y por la declaración del carácter usurario del préstamo.

Todos los litigantes se han opuesto a los recursos de los litigantes contrarios.

SEGUNDO. Legitimación pasiva de GRUPO INVERPRÉSTAMO, S.L.

De todas las cuestiones que se plantean a través de los diversos recursos de apelación interpuestos, analizaremos, en primer lugar, la relativa a la legitimación pasiva de GRUPO INVERPRÉSTAMO, negada por esta codemandada, por haber de resolverse las cuestiones de legitimación con carácter previo.

Esta codemandada plantea su falta de legitimación en relación con el primero de los contratos cuya nulidad se postula, el contrato de préstamo hipotecario celebrado con los actores en fecha 8 de octubre de 2013, porque alega que cedió el contrato de préstamo en virtud de la cesión de crédito efectuada a la entidad ROURE GRAN, S.L., también demandada en este procedimiento, traspasándose íntegramente a la cesionaria todos los derechos que pudiera ostentar frente a los deudores hipotecarios, y por tanto, careciendo de capacidad alguna sobre el mismo a partir de ese momento, por lo que no ostentaría legitimación pasiva para ser demandada en este procedimiento.

La tesis de esta apelante no puede acogerse.

El día 8 de octubre de 2013 se otorgó la escritura de préstamo hipotecario entre los actores y GRUPO INVERPRÉSTAMO, S.L., por un importe de 64.000 €, en cuya estipulación decimocuarta se estableció:

" Decimocuarta. Cesión de crédito. La parte acreedora podrá enajenar, o ceder, en todo o en parte, por cualquier título, a terceras personas, los derechos de crédito que se derivan a su favor como consecuencia de lo pactado en esta escritura, sin necesidad de notificarlo a la parte deudora, que renuncia expresamente a dicha notificación, y consiente que se inscriba sin tal requisito en el Registro de la Propiedad."

El día 9 de octubre de 2013, se otorgó otra escritura pública por la que GRUPO INVERPRÉSTAMO, S.L cedió a ROURE GRAN S.L., el crédito que ostentaba frente a los actores, derivado de la escritura de préstamo hipotecario que se había otorgado el día anterior:

"Estipulación Primera: GRUPO INVERPRESTAMO S.L. cede a ROURE GRAN S.L., el crédito reseñado, y éste lo adquiere por 64.000 €, mediante lo siguientes pagos:.."

Sin necesidad de entrar a analizar la alegación de los actores de que con esta operación se pretendió vaciar de contenido la responsabilidad de la sociedad prestamista a través de la cesión del crédito, lo cierto es que debe mantenerse la legitimación de INVERPRESTAMO, porque, como acertadamente razona la sentencia de primera instancia, lo que se concertó fue una cesión de crédito, y no una cesión de contrato, teniendo ambas figuras contorno y alcance distintos.

La STS 58/2013, de 25 de febrero, razonó a propósito de estas dos figuras lo siguiente:

" No obstante, la señalada atipicidad de la figura de la cesión de contrato requiere de una necesaria concreción y diferenciación de otras figuras próximas en el tratamiento de su peculiar eficacia y estructura negocial, caso del ya citado contrato en favor de tercero y de la cesión de crédito, propiamente dicha. En este sentido debe puntualizarse que la configuración básica de la cesión de contrato atiende a tres criterios, principalmente. En primer lugar , en atención a su función económica y social y a la causa eficiente o concreta el objetivo pretendido, la base del negocio de la cesión de contrato ( STS de 20 de noviembre de 2012 , núm. 647/2012 ) se proyecta sobre el propósito común de las partes de transmitir al cesionario el contenido contractual de la relación negocial del cedente a los efectos de subrogarle en su misma posición contractual, de forma unitaria e íntegra, en el entramado de derechos y obligaciones dimanantes del contrato cedido. En segundo lugar , y a diferencia del contrato en favor de tercero y de la cesión de crédito, el objeto de la cesión de contrato se limita o se circunscribe al estricto marco de la reglamentación o contenido contractual dispuesto en el contrato cedido, sin alcanzar su propia ejecución o cumplimiento, de manera que no se atribuye al cesionario, de forma directa, un derecho subjetivo de exigir las prestaciones contractuales, ni tampoco se articula la transmisión de un derecho de crédito previamente adquirido. En tercer lugar , y a diferencia de la cesión de crédito, por aplicación de la regla de la eficacia relativa de los contratos, la cesión de contrato requiere del consentimiento del promitente cedido, cuestión que puede venir causalizada en el mismo contrato cedido, o realizarse posteriormente mediante el correspondiente negocio de aceptación de la cesión de contrato proyectada."

Sobre la cesión de créditos, la STS 459/2007, de 30 de abril, señaló:

" Esta figura jurídica, reconocida en los arts. 1112 y 1526 y ss. del Código Civil , y sobre la que se pronunció una profusa jurisprudencia, produce, en lo que aquí interesa, tres importantes efectos jurídicos: a) el cesionario adquiere la titularidad del crédito, con el mismo contenido que tenía el acreedor cedente, permaneciendo incólume la relación obligatoria ( SS. 15 nov. 1990 , 22 feb. 2002 , 26 sept. 2002 , 18 jul. 2005 ); b) el deudor debe pagar al nuevo acreedor ( SS. 15 mar . y 15 jul. 2002 , 13 jul. 2004 ); y c) al deudor le asiste el derecho de oponer al cesionario, todas las excepciones que tuviera frente al cedente ( SS. 29 sept. 1991 , 24 sept. 1993 , 21 mar. 2002 ).

El negocio jurídico que GRUPO INVERPRESTAMO S.L. y ROURE GRAN S.L., concluyeron fue una cesión de crédito, en el que "la relación obligatoria permanece incólume, afectando tan solo a la titularidad del crédito", según señaló la sentencia citada, por lo que, en el mismo sentido de lo resuelto por la SAP Madrid, sec. 28ª, 24/2023, de 13 de enero , si la acción del deudor cedido, es decir, de los actores, se dirige a atacar la eficacia del negocio del que deriva el crédito cedido, no puede negarse la legitimación pasiva del contratante cedente del crédito, esto es de GRUPO INVERPRESTAMO S.L., al margen de su esfera de relación con el cesionario, ROURE GRAN, S.L., frente al que responde de la existencia y legitimidad del mismo ( art. 1.259CC ).

TERCERO. Nulidad del contrato de préstamo ya consumado.

Otra de los motivos del recurso de INVERPRESTAMO, S.A., que comparte también el recurso de ROURE GRAN, S.L., es el de la imposibilidad de declarar la nulidad por usura del contrato de préstamo por tratarse de un contrato que ya agotó todos sus efectos, porque los prestatarios cancelaron el préstamo, percibiendo ROURE GRAN, S.L. los intereses hasta la fecha de la cancelación.

También este motivo debe ser rechazado, en aplicación de la jurisprudencia contenida en la propia sentencia apelada, a la que ninguna de las dos apelantes se refiere, limitándose a reiterar miméticamente sus argumentos de la primera instancia.

Como ya razonó el Tribunal Supremo en Sentencia del Pleno 662/2019, de 12 de diciembre , en relación precisamente con un contrato de préstamo hipotecario:

"1.- No existe fundamento legal para afirmar que la consumación de un contrato impide el ejercicio de la acción de nulidad. Es más, el art. 1301 del Código Civil fija la consumación del contrato como término inicial del plazo para ejercitar la acción de nulidad por error, dolo o falsedad de la causa.

" 2.- Otro tanto ocurre con la extinción del contrato. Si la acción ejercitada por los recurrentes hubiera ido dirigida exclusivamente a que se declarara la nulidad del contrato o de una cláusula, sin formularse una petición restitutoria, podría cuestionarse que exista un interés legítimo en obtener un pronunciamiento meramente declarativo en un contrato ya extinguido. Pero en el caso objeto del recurso, la finalidad de la demanda interpuesta por los hoy recurrentes fue obtener la restitución de lo indebidamente cobrado por la entidad financiera en la aplicación de la cláusula suelo. La solicitud en la demanda de un pronunciamiento judicial que declarara la nulidad de dicha cláusula ha de entenderse como un antecedente necesario para lograr el pronunciamiento que condena a la restitución de lo indebidamente cobrado en aplicación de la cláusula nula. Los prestatarios tienen un interés legítimo en obtener la restitución de lo que pagaron en aplicación de una cláusula que consideran nula de pleno derecho por ser abusiva.

" 3.- En los contratos de tracto sucesivo, cuando la consumación del contrato coincide con el agotamiento o extinción del contrato, el término inicial de ejercicio de la acción de nulidad previsto en el art. 1301 del Código Civil para los casos de error, dolo o falsedad de la causa, coincide con el momento de extinción del contrato. Así lo hemos declarado en la sentencia 89/2018, de 19 de febrero .

" 4.- Esto muestra que la extinción del contrato no es por sí misma un obstáculo para el ejercicio de la acción de nulidad del propio contrato o de alguna de sus cláusulas.

(...)

" 6.- Por tanto, en el presente caso no existen obstáculos al ejercicio de tal acción derivados del transcurso del plazo de ejercicio de la acción o las exigencias de la buena fe."

Es decir, la consumación del contrato no impide que pueda solicitarse su declaración de nulidad, ni tampoco lo es su extinción cuando, como ocurre en el caso de autos, la pretensión de los actores no es meramente declarativa, sino que lleva aparejada la reclamación de las cantidades que se alega cobradas indebidamente.

CUARTO. Carácter usurario del préstamo.

El préstamo objeto del presente procedimiento tenía como finalidad "la financiación de la actividad profesional del cliente, y en ningún caso para la adquisición de cualquier finca objeto de la presente hipoteca", según se hizo constar en la estipulación primera de la escritura. El capital prestado fue de 64.000 €, y se fijó un interés remuneratorio del 14,50 % (TAE, 18,77 %).

La parte demandante alegó que dicha afirmación era contraria a la buena fe y lo único que se pretendía con la misma era excluir el préstamo del ámbito de aplicación de la normativa de consumo.

Pues bien, con carácter previo debe señalarse que sin perjuicio de que los titulares de la vivienda hipotecada pudieran llegar a considerarse consumidores en relación con el préstamo en cuestión, es cierto que éste no tuvo como finalidad la adquisición de la finca objeto de hipoteca, sino, con carácter principal, la cancelación de la carga hipotecaria que gravaba la vivienda, la cual se había constituido a favor de EIX MACIÀ INVERSIONES, en garantía de una obligación cambiaria derivada de letras de cambio, cuyo importe comprendía principal e intereses, según consta en la certificación de cargas aportado como doc. 2 con la demanda. Y, también consta acreditada la condición de empresario del codemandado, Don Severino, (doc. 4 de GRUPO INVERPRÉSTAMO, S.L.), por lo que no puede considerarse en absoluto que la mención efectuada en la escritura de préstamo hipotecario sobre la finalidad del préstamo constituya una muestra de mala fe por parte de la prestamista.

Por lo demás, la declaración de usura de un préstamo no está limitada a las operaciones de consumo. Cuando se publicó la Ley, en el año 1908, ni siquiera estaba acuñado el concepto.

El artículo 1º de la Ley de 23 de julio de 1908, sobre nulidad de los contratos de préstamos usurarios, establece en su apartado primero:

"Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales."

Por su parte, la STS, del Pleno, 628/2015, de 25 de noviembre señala:

"Para que la operación crediticia pueda ser considerada usuraria, basta con que se den los requisitos previstos en el primer inciso del art. 1 de la Ley de Represión de la Usura, esto es, "que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso", sin que sea exigible que, acumuladamente, se exija "que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales". (el subrayado es nuestro)

Esa misma STS 628/2015, de 25 de noviembre de 2015, estableció:

" Dado que conforme al art. 315, párrafo segundo, del Código de Comercio , " se reputará interés toda prestación pactada a favor del acreedor ", el porcentaje que ha de tomarse en consideración para determinar si el interés es notablemente superior al normal del dinero no es el nominal, sino la tasa anual equivalente (TAE), que se calcula tomando en consideración cualesquiera pagos que el prestatario ha de realizar al prestamista por razón del préstamo, conforme a unos estándares legalmente predeterminados."

Es decir, para determinar si el interés es notablemente superior al normal del dinero, debe tomarse en consideración la TAE.

Y, en S. 149/2020, de 4 de marzo, del Pleno, el Tribunal Supremo se pronuncia sobre cuál ha de ser la referencia del "interés normal del dinero" que ha de utilizarse para determinar si el interés de un préstamo o crédito es notoriamente superior al interés normal del dinero, en los siguientes términos:

1.- Para determinar la referencia que ha de utilizarse como "interés normal del dinero" para realizar la comparación con el interés cuestionado en el litigio y valorar si el mismo es usurario, debe utilizarse el tipo medio de interés, en el momento de celebración del contrato, correspondiente a la categoría a la que corresponda la operación crediticia cuestionada. Y si existen categorías más específicas dentro de otras más amplias (como sucede actualmente con la de tarjetas de crédito y revolving , dentro de la categoría más amplia de operaciones de crédito al consumo), deberá utilizarse esa categoría más específica, con la que la operación crediticia cuestionada presenta más coincidencias (duración del crédito, importe, finalidad, medios a través de los cuáles el deudor puede disponer del crédito, garantías, facilidad de reclamación en caso de impago, etc.), pues esos rasgos comunes son determinantes del precio del crédito, esto es, de la TAE del interés remuneratorio.

(...)

5.- Al tratarse de un dato recogido en las estadísticas oficiales del Banco de España elaboradas con base en los datos que le son suministrados por las entidades sometidas a su supervisión, se evita que ese "interés normal del dinero" resulte fijado por la actuación de operadores fuera del control del supervisor que apliquen unos intereses claramente desorbitados." (el subrayado es nuestro).

El préstamo se ha declarado usurario porque la sentencia de primera instancia considera que un TIN del 14,50 %, y 18,70% TAE es notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso, dado que se trataba de un préstamo que se garantizaba con la constitución de una hipoteca sobre una finca, y en el mes de marzo del 2013 para las operaciones hipotecarias la TAE era del 3,12 % según las estadísticas del Banco de España.

Ambas demandadas apelantes combaten esa declaración del carácter usurario del préstamo hipotecario concertado por los actores.

Sostienen que la sentencia de primera instancia yerra al declarar usurario al préstamo porque el interés tomado como referencia no es con el que debe compararse el interés pactado, ya que: 1) la finalidad del préstamo solicitado no era la adquisición de la vivienda hipotecada; y, 2) porque la entidad que concedió el préstamo no es una entidad bancaria tradicional.

Alegan las apelantes que no puede efectuarse la comparación con las estadísticas del Banco de España porque la entidad concedente en este caso, GRUPO INVERPRÉSTAMO, S.L., no está sujeta a la supervisión del Banco de España, sino que se trata de una entidad inscrita en la Agencia Española de Consumo del Ministerio de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad (AECOSAN), siendo la normativa que le es de aplicación la Ley 2/2009, de 31 de marzo.

Sin embargo, la STS, del Pleno, 149/2020, de 4 de marzo, enseña que los tipos que deben tenerse en cuenta son precisamente los publicados por el Banco de España para " evitar que el "interés normal del dinero" resulte fijado por la actuación de operadores fuera del control del supervisor que apliquen unos intereses claramente desorbitados".

Es decir, como señala la SAP Asturias 58/2021, de 16 de febrero , "la comparación debe hacerse con la media del producto financiero idéntico o más similar de los existentes en el mercado, pero no en función del segmento del mercado en que compite el prestamista, como pretende esta última; ello es así por mucho que en la fecha de la contratación las operaciones realizadas por las compañías dedicadas profesionalmente a este giro sin ser entidades de crédito no se incluyeran en la estadística elaborada por el Banco de España, como sí ocurre en esta fecha, porque, dada la notoria desproporción del volumen de operaciones de cada uno dichos sectores, cabe deducir que la inclusión habría tenido una repercusión absolutamente mínima."

Por otra parte, como ya hemos señalado anteriormente, la declaración de usura no está limitada a las operaciones de consumo. Sin embargo, la finalidad y otras características del préstamo (duración, garantías), sí que tienen relevancia en tanto en cuanto, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que hemos transcrito, la comparación para determinar si el interés establecido es, o no, abusivo, debe realizarse con base en las estadísticas oficiales del Banco de España, y en éstas aparecen reflejados los tipos medios de aplicación, según la finalidad y características del préstamo.

La cuestión está en determinar con qué categoría debería establecerse la comparación, puesto que ninguna de las que recogen las estadísticas del Banco de España responde a las características del préstamo de autos: préstamo hipotecario a 5 años para financiar una operación que no puede considerarse de consumo.

Los tipos medios de los préstamos hipotecarios publicados por el Banco de España, según acredita la actora, son los correspondientes a más de tres años para la adquisición de vivienda libre, y operaciones hipotecarias a más de 10 años.

En ambos casos, el tipo medio de TAE recogido por el Banco de España era notablemente inferior al pactado en el contrato de autos.

En el mes de marzo de 2013 que es cuando se concertó, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre se situó en el 3,415 %, mientras que en el contrato de autos fue del 14,50 % (TAE 18,70%). Y, por lo que se refiere a las operaciones hipotecarias a más de 10 años, la TAE era del 5,86 %.

Pero es que, aunque atendiéramos a los tipos establecidos para operaciones a plazo sin garantía hipotecaria, la desproporción entre los tipos medios publicados por el Banco de España y el pactado, también daría lugar a la misma conclusión sobre el carácter usurario de este último, porque el tipo medio para las operaciones a plazo superior a 5 años, se situó en el mes de marzo de 2013 en el 7,70 %. Además, consideramos que el contrato de autos se asemeja mucho más a los reseñados antes, por la garantía hipotecaria pactada, aunque el plazo establecido para la devolución del préstamo fuera inferior a 10 años, con lo que resulta que el interés pactado es más del doble del "normal del dinero".

Es decir, el interés establecido en el contrato de autos es notablemente superior al normal del dinero, y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso, pues estaba garantizado con una hipoteca sobre una finca tasada a efectos de la ejecución en 128.700 €.

Procede, por todo lo anterior, la desestimación de los recursos de INVERPRESTAMO, S.L y ROURE GRAN, S.L.

QUINTO. Recurso de apelación de los actores. Extensión de la nulidad del préstamo por usura a los otros negocios jurídicos. Improcedencia.

Diversas son las razones por las que los demandantes sostienen que debe declararse la nulidad de los restantes negocios jurídicos.

Como primer motivo de su recurso alegan que, al haberse declarado la nulidad del contrato de préstamo por usura, esa declaración debe acarrear también la nulidad del contrato de compraventa de fecha 13 de octubre de 2014, porque trae causa de aquél.

Argumentan que como vendieron la vivienda para cumplir una obligación previa como era el levantamiento de la carga hipotecaria, la nulidad de la obligación previa -el contrato de préstamo de 8 de octubre de 2013-, deja sin causa la prestación acordada por las partes, que era la entrega del bien a cambio de saldar la deuda, o dicho de otro modo, la inexistencia del préstamo deja sin razón la compraventa de la finca, es decir, la deja sin causa y no habiendo carga que levantar, nunca existió causa válida en el contrato de compraventa.

El argumento, que incurre en una notoria confusión conceptual, no puede acogerse.

El contrato de préstamo declarado nulo por usurario se suscribió el día 8 de octubre de 2013, y la escritura de compraventa se otorgó al año siguiente, el 13 de octubre de 2014, sin que exista en absoluto una unidad negocial que permita extender la nulidad del primer negocio jurídico al segundo. Se trata de dos negocios jurídicos totalmente independientes, en los que fueron parte, además, personas distintas.

Los actores alegan que como no podían pagar el préstamo hipotecario que habían suscrito el año anterior, comunicaron dicha circunstancia a la prestamista y ésta les ofreció la posibilidad de vender el inmueble para satisfacer el crédito, ofreciéndoles un contrato de arrendamiento con una futura opción de compra a la espera de una mejora económica, y siendo ésta la única salida para no empeorar más la situación, no tuvieron más remedio que aceptarla.

Veamos, la nulidad por usura del contrato de préstamo lo único que determina es que los prestatarios únicamente tengan que pagar la suma recibida, debiendo el prestamista devolver lo que exceda del capital prestado, según establece el art. 3 de la Ley de 23 de julio de 1908 , lo que en el caso de autos se ha traducido en la condena de INVERPRESTAMO, S.L. de pagar a los actores la cantidad de 5.700 €, retenida por aquélla para pago de la comisión de apertura y los gastos de constitución del préstamo, -extremo éste, el de los efectos de la declaración de nulidad por usura del préstamo que no ha sido objeto de apelación-, pero el resto, hasta la cantidad de 64.000 €, continuaban siendo adeudados por los actores.

La nulidad del préstamo por su carácter usurario no hace desaparecer esa deuda a la que los actores reconocen que no podían hacer frente. De hecho, ya no podían hacer frente a la deuda inicial, también garantizada con hipoteca, para cuya cancelación solicitaron el préstamo de autos, en lo que parece que no fue más que una "huida hacia adelante", porque se demostró que tampoco tenían capacidad económica para afrontar el nuevo préstamo, concertado en mejores condiciones que el anterior.

Por otra parte, confunden los apelantes lo que es la causa del contrato de compraventa, de carácter objetivo, ( art. 1274 CC ), de los móviles subjetivos que les impulsaron a celebrarla, que no se causalizó, porque no quedó integrado en el acuerdo bilateral.

La causa jurídica del contrato de compraventa fue para los actores la obtención de dinero, y su móvil subjetivo, liberarse de la obligación derivada del préstamo con el dinero obtenido, pero ni la nulidad del préstamo por usurario hizo desaparecer su deuda, ni desde luego convirtió la compraventa en un negocio sin causa.

SEXTO. Ausencia de causa por simulación en el contrato de compraventa de 13 de octubre de 2014.

El siguiente motivo del recurso de los actores se refiere a lo que ellos denominan ausencia de causa por simulación de la compraventa de referencia.

Debe partirse de que, "en los contratos onerosos, -entre los que se halla la compraventa-, se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio para la otra parte" ( art. 1274 CC ), y de que "los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno" ( art. 1275 CC ).

Por su parte, el art. 1276 CC , señala que "la expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita".

Al analizar la causa del negocio jurídico y la sanción contemplada en los arts. 1275 CC y 1276 CC , se ha venido distinguiendo tradicionalmente entre la simulación absoluta -caracterizada por un inexistente propósito negocial por falta la causa-, y relativa, -en los casos en que el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado.

Pues bien, si partimos de ese marco conceptual, la alegación sobre la que asientan los actores su tesis de que existió simulación nada tiene que ver con el concepto de simulación.

Sostienen los actores en su recurso que el levantamiento de la carga hipotecaria a favor de ROURE GRAN S.L., que se declaraba en la escritura de compraventa de los Sres. Martin, de 13 de octubre de 2014, nunca llegó a efectuarse, pergeñando una ficción legal y quedándose GRUPO INVERPRÉSTAMO S.L. para sí el importe que supuestamente tenía que haber satisfecho a ROURE GRAN S.L., cantidad que pasó a formar parte del haber patrimonial de GRUPO INVERPRÉSTAMO S.L. y que nunca fue reclamada por la acreedora registral obteniendo así GRUPO INVERPRÉSTAMO S.L., un lucro por la cesión del crédito hipotecario, una cantidad que no le fue satisfecha al acreedor hipotecario y una vivienda valorada en 171.591,24 € por una cantidad inferior a la mitad del valor de tasación.

Y, de allí, deducen los hoy apelantes que existió simulación, al haberse apoderado de una cantidad que no destinó al fin declarado.

La descripción de hechos expuesta por los apelantes nada tiene que ver con una supuesta simulación contractual, que exigiría la inexistencia de causa, en el caso de que la simulación fuera absoluta, esto es, que la compraventa en realidad no se hubiese celebrado; o la expresión de una causa falsa, en el caso de que, siendo relativa, la compraventa simulada encubriese otro negocio jurídico distinto.

Nada de eso aconteció aquí. La compraventa entre los actores y TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U., INNOVACIÓ VIARIA, S.L., HGI TRADE CORPORATION, S.L.U, fue una compraventa real, no simulada.

Y, aunque las adquirentes, que fueron TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U., INNOVACIÓ VIARIA, S.L., HGI TRADE CORPORATION, S.L.U. y no INV ERPRÉSTAMO S.L., no cancelasen inmediatamente la carga hipotecaria que pesaba sobre la finca, no por eso desapareció la causa del contrato.

En la escritura de compraventa de 13 de octubre de 2014, se señalaba que la parte compradora se subrogaba en las obligaciones del préstamo reseñado en el apartado de cargas de la exposición, en cuanto afectaría a la finca comprada, y se reservaba del precio de la venta, para el pago del total asegurado con la hipoteca, la cantidad que faltaba por pagar sobre dicha finca, de 64.000 €. Eso es lo que se estableció en relación con la carga que pesaba sobre la finca. Nada más.

Que las compradoras cancelaran la carga inmediatamente después de adquirir la finca, o la cancelaran más tarde, resulta total y absolutamente indiferente para la validez de la compraventa, siendo ésta una cuestión que atañe solo a la relación de las referidas compradoras con la acreedora del préstamo hipotecario, y en nada afecta a los vendedores, que habían dejado de ser propietarios de la finca.

La escritura de carta de pago y cancelación de la hipoteca fue otorgada por la acreedora ROURE GRAN, S.L., en fecha 31 de diciembre de 2014 (doc. 4 de ROURE GRAN S.L.).

SÉPTIMO. Nulidad de la compraventa por vicio de consentimiento. Dolo.

Como siguiente motivo de su recurso, sostienen los actores la nulidad del contrato de compraventa por vicio de consentimiento, consistente en dolo.

Después de señalar la relación existente entre las compradoras y GRUPO INVERPRESTAMO, S.L., y la actuación de ROURE GRAN, S.L., como testaferro de esta última, alegan como argumento principal para sostener la existencia de dolo el hecho de que las demandadas adquirieran el inmueble por la cantidad de 66.498,32 € cuando dicha finca estaba valorada en 171.591,24 €, lo que acreditaría la existencia de dolo en la actuación de todas ellas, siendo sus maquinaciones insidiosas las que les llevaron a enajenar la finca. Añaden que se trató de una operación entre un consumidor y tres empresarios donde existió un desequilibrio entre las partes y no se encontraban en posición real de negociar por cuanto ante las mismas personas con las que habían suscrito el préstamo se vieron abocados a negociar la venta del inmueble. Y, concluyen que "nos encontramos ante una actuación dolosa que alcanza a la totalidad de las operaciones suscritas entre las sociedades demandadas y sus personas físicas gestoras con los Sres. Martin, especialmente en los contratos de compraventa y renuncia por rescisión, siendo la consecuencia de todo ello, la ausencia de un elemento esencial que conforma el consentimiento, y, con ello, la validez de los contratos".

La jurisprudencia ha señalado con reiteración que el dolo no se presume, sino que debe ser acreditado por quien lo alega, no pudiendo admitirse por meras conjeturas o deducciones, y aunque el Código Civil no dice qué entiende por él ni cuáles son las características de la conducta dolosa, toda vez que se limita definir el que vicia el contrato señalando algunas formas de manifestación dolosa ( art. 1269 CC ), los requisitos comúnmente exigidos por la doctrina científica son: a) una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la concertación negocial, utilizando para ello las palabras o maquinaciones adecuadas, b) que la voluntad del declarante quede viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño, coacción u otra insidiosa influencia, c) que sea grave si se trata de anular el contrato, d) que no haya sido causada por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes.

Pues bien, los actores no han probado, ni alegado siquiera, qué conducta insidiosa de las demandadas les indujeron a vender la vivienda, infiriendo, sin más, la existencia de dolo, de circunstancias, como la relación existente entre las mismas, la urgencia con que se celebró la compraventa, o el precio por el que vendieron la vivienda, que no son suficientes para deducirlo, cuando, además, en la propia demanda alegaron que fueron ellos los que acudieron a GRUPO INVERPRÉSTAMO S.L. ante la imposibilidad de pagar el préstamo, siendo entonces esta entidad la que les propuso como única solución celebrar la compraventa.

Ciertamente, la relación de las compradoras con la prestataria puede deducirse de la identidad de las personas que las representaron en la compraventa, y no consta la razón por la que se otorgó la escritura urgentemente, de modo que tuvo que ser completada después por inasistencia de uno de sus otorgantes. Por otra parte, el precio por el que adquirieron las demandadas la vivienda resultó muy ventajoso, pero no puede afirmarse la existencia de un dolo negocial que produzca la nulidad por vicio del consentimiento de la compraventa, únicamente porque se produjera esta ventaja, que es, en definitiva, lo que sustentan los apelantes, sin perjuicio de que la validez de la misma pudiera ser atacada por ese desequilibrio, a través de otras medidas como es la rescisión por lesión.

OCTAVO. Dolo concurrente en la renuncia a la rescisión por lesión.

También consideran los actores que su renuncia a la rescisión por lesión fue obtenida mediando dolo de las adquirentes.

El art. 321.1 CDCC, aplicable al caso de autos por razones temporales, y hoy derogado, establece:

"Los contratos de compraventa, permuta y demás de carácter oneroso, relativos a bienes inmuebles, en que el enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del justo precio, serán rescindibles a su instancia, aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez".

La lesión aparece así configurada como un vicio de la causa onerosa, cuando no existe equilibrio entre las dos prestaciones, y la ineficacia que se le atribuye es la rescisión.

Y, por lo que se refiere a la renuncia, el art. 322 CDCC establece que la acción "sólo será renunciable después de celebrado el contrato lesivo, salvo en Tortosa, donde se puede hacer en el mismo contrato".

Los actores renunciaron al ejercicio de la acción de rescisión por lesión de la compraventa de fecha 13 de octubre de 2014, al día siguiente, 14 de octubre de 2014, y sostienen que esta renuncia es nula porque la misma no se suscribió de manera libre y voluntaria sino con la influencia y las maquinaciones de las demandadas, como trámite imprescindible para poder acceder al contrato de arrendamiento y así evitar el desahucio de la vivienda.

Pero tampoco por lo que respecta a esta renuncia, ni prueban, ni alegan siquiera los actores en qué consistieron dichas maquinaciones, porque el hecho de condicionar el otorgamiento de un contrato de arrendamiento en condiciones ventajosas para ellos, por un precio inferior al de mercado, según reconocen, a la referida renuncia, no puede entenderse "per se" maquinación a los efectos de entender viciado el consentimiento.

El dolo viene a ser toda astucia, falacia o maquinación empleada para sorprender, engañar o defraudar a otro, y se manifiesta como una conducta contraria a la buena fe que emplea un contratante para inducir a otro a celebrar el contrato, y comprende también la reticencia dolosa, el " callar consciente (...) cuando preexista (...) un deber u obligación de verificar una comunicación" ( STS 27 de marzo de 1989).

Lo que caracteriza el dolo como vicio de la voluntad es el efecto que provoca en quien lo padece, induciéndole a contratar cuando no había tal voluntad de hacerlo, o su voluntad era contratar, pero en otras condiciones.

Pero el ofrecimiento de un contrato de arrendamiento en condiciones ventajosas para los actores a cambio de que renunciasen al ejercicio de la acción de rescisión por lesión de la compraventa, con plena conciencia por parte de aquéllos del alcance de su decisión, no puede entenderse como "maquinación", y se debe enmarcar en los tratos y negociaciones que preceden a cualquier compromiso contractual. Puede fácilmente presumirse que los actores habrían preferido que se les ofreciese el arrendamiento sin haber tenido que renunciar a la rescisión por lesión, pero haber preferido contratar en otras condiciones no equivale a contratar con el consentimiento viciado.

En cualquier caso, y aun cuando sea con carácter dialéctico, hemos de señalar que, aunque no se hubiera producido la renuncia a la acción de rescisión por lesión, tampoco habría podido prosperar la ejercitada por los actores.

El art. 324.II CDCC, precisa que el precio justo es el valor en venta de la finca:

"Para apreciar la existencia de la lesión se atenderá al justo precio, o sea el valor en venta que las cosas tuvieren al tiempo de otorgarse el contrato en relación a otras de igual o análogas circunstancias en la respectiva localidad, aunque el contrato se consumare después."

Los apelantes sostienen que la comparación del precio establecido en la compraventa de octubre de 2014, 66.498,32 €, tiene que hacerse con el valor de tasación de la finca para la concesión del préstamo, en el mes de octubre del año anterior, 2013, que fue de 171.591,24 €,

Sin embargo, en la propia escritura de préstamo hipotecario se convino entre las partes que tasaban la finca en 128.700 €, cumpliendo con el 75 % del valor de tasación, y a los efectos de otro préstamo anterior, concertado en el mes de marzo de 2013, la finca se había tasado en 110.000 €, según resulta del documento 4 aportado con la demanda. Pero, lo que es más relevante, -porque esas tasaciones lo fueron a otros efectos distintos del de la venta-, sólo dos meses después de la compraventa cuya rescisión se pretende, en diciembre de 2014, volvió a venderse la vivienda por la cantidad de 115.000 €, siendo este valor mucho más acorde con la previsión del art. 324.II CDCC que la tasación efectuada a otros efectos, amén de que la única prueba pericial practicada en autos sobre el valor de la finca a la fecha de la compraventa, en el mes de octubre de 2014, arroja un valor de 99.533 €, señalando el perito que el mercado se encontraba entonces en un momento de fuerte crisis inmobiliaria.

Es decir, tanto si se acude a la prueba pericial, como si se tiene en cuenta el precio por el que se vendió la vivienda dos meses después de la compraventa que se pretende rescindir, el precio fijado en la compraventa celebrada por los actores no sería inferior a la mitad, y, por tanto, no sería susceptible de rescisión.

NOVENO. Costas.

Dos son los recursos en que se impugnan los pronunciamientos de costas, el de los actores, para que no se les impongan las costas de la intervención de los Sres. Ezequiel; y el de TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U. y HGI TRADE CORPORATION, S.L.U, para que se impongan a los actores las de la suya.

Los actores impugnan expresamente el pronunciamiento de condena en costas por la intervención de los Sres. Ezequiel, que se acordó al estimarse la excepción de litisconsorcio pasivo necesario.

Sostienen estos apelantes que fueron llamados al proceso a los únicos efectos de completar el litisconsorcio, y su solicitud fue la condena a estar y pasar por la sentencia, sin petición de prestación alguna, por lo que cualquier que sea la sentencia que ahora se dicte, consideran que no deberían imponérseles las costas.

Tampoco este extremo de su recurso puede estimarse.

En la demanda se solicitaba la declaración de nulidad de la escritura de compraventa de diciembre de 2014, en la que los Sres. Ezequiel eran compradores.

Cierto es que en la demanda no se ejercitaba ninguna pretensión económica frente a los mismos, pero se solicitaba la declaración de nulidad de la compraventa en que ellos habían sido parte, lo que inevitablemente dio lugar a que se estimase la falta de litisconsorcio por no haber sido demandados. Y, una vez estimada la excepción, y llamados a los autos los Sres. Ezequiel, la desestimación de la pretensión de que se declarase la nulidad de esa compraventa, irremediablemente debe llevar a imponer las costas de esa intervención a los actores, porque ninguna duda de hecho o de derecho se plantea sobre su improcedencia, que sería la única razón que podría justificar la no imposición de costas, de conformidad con lo establecido en el art. 394.1 LEC.

Por lo que se refiere a TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U., y HGI TRADE CORPORATION, S.L.U., la sentencia no condena en costas a la parte actora por la intervención de esas demandadas, junto con INNOVACIÓ VIARIA, S.L., compradoras de la vivienda en la compraventa de octubre de 2013, porque entiende que existen dudas de hecho y de derecho acerca de las circunstancias de la contratación.

TU MEJOR HOGAR SPAIN, S.L.U., y HGI TRADE CORPORATION, S.L.U., apelan ese pronunciamiento para que se impongan las costas de su intervención a los actores. Alegan que no existen dudas de hecho o de derecho en cuanto a los motivos que han llevado a su absolución, y que la sentencia de primera instancia no concreta cuales son.

La sentencia de primera instancia hace referencia a las dudas sobre las circunstancias de la contratación, y este Tribunal coincide en esas dudas, por lo que se refiere a la compraventa por la que los actores enajenaron la vivienda a las ahora apelantes y una tercera.

No existen dudas de derecho sobre la improcedencia de los efectos jurídicos pretendidos por los demandantes teniendo en cuenta el acervo probatorio de este procedimiento, pero ciertamente no han quedado suficientemente despejadas las circunstancias en que se celebró la compraventa de octubre de 2013, seguida de la renuncia a la rescisión por lesión por parte de los demandantes, el contrato de arrendamiento a favor de éstos, e incluso un anexo a dicho contrato de arrendamiento, sin firmar, donde se preveía una opción de compra, que, en cualquier caso, no se respetó, porque sólo dos meses después de la compraventa las adquirentes enajenaron la vivienda.

Esas dudas fácticas en relación con las circunstancias de los negocios jurídicos reseñados hacen que deba mantenerse el pronunciamiento sobre no imposición de costas que ha sido objeto de impugnación en esta alzada.

Las costas de los recursos de apelación deben imponerse a los respectivos apelantes ( art. 398.2, en relación con el art. 394.1 LEC).