Sentencia Civil 671/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 899/2022 de 23 de noviembre del 2023

PRIMERO.- En la demanda que ha dado origen a estas actuaciones, presentada el 19 de noviembre de 2.021, D. Remigio ejercita acción de desahucio por falta de pago de suministros de agua, a la que acumula la reclamación de dichos suministros, frente a DÑA. Antonieta, en relación con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 15 de mayo de 2.019.

Alega el demandante, en síntesis, que es propietario de la finca objeto del arrendamiento sita en la calle Blai nº 14, bajos-sótano de Barcelona, y que la demandada ha pagado la renta estipulada (500 euros mensuales) pero no las cantidades asimiladas a la renta, concretamente el suministro de agua, adeudando a fecha de la demanda la suma total de 1.927,24 euros, con el siguiente desglose:

Fecha/factura Importe

19/02/2020 1.162,37€

23/06/2020 260,21€

24/08/2020 132,09€

26/10/2020 87,05€

22/12/2020 80,67€

24/02/2021 90,78€

27/04/2021 87,43€

11/05/2021 26,64€

Expone que el 4 de agosto de 2.021 remitió burofax a la demandada reclamándole el pago de la referida suma de 1.927,24 euros, que no fue atendido.

En base a todo ello, solicita se declare resuelto el contrato por falta de pago y se condene a la demandada a desalojar la finca dejándola a disposición del demandante, así como al pago de la suma de 1.927,24 euros en concepto de suministros, más las rentas o cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la demanda y hasta la efectiva devolución de la posesión.

La demandada se opone alegando, en síntesis, que si bien en el contrato se indica que la finca arrendada se ubica en el nº 14 de la calle Blai, la dirección correcta es el nº 12-B. Que la demandada ha estado trabajando durante años para las empresas del padre del demandante, D. Aurelia, como camarera y cocinera de los locales de restauración de su grupo, ocupando la finca mencionada, que es realmente el almacén situado en el sótano del local del nº 12-B, local que el padre del demandante destinaba a carnicería, estando ambos comunicados, si bien fueron tapiados y separados con posterioridad. Sostiene que el contador de agua a que se refieren los suministros que se reclaman nº 9813632-09 correspondía a dicha carnicería ubicada en el nº 12-B de la calle Blai, que es el que tenía la conexión a Aguas de Barcelona, por lo que el consumo reclamado no corresponde a la demandada, no quedando justificados los consumos que se le imputan, y apunta que se reclaman 1.162,37 euros por una factura de 19 de febrero de 2.020, cuando el contrato es de fecha 19 de mayo de 2.019, no justificándose tal consumo en dichos meses.

Esgrime asimismo, que en el contrato no hay indicación ni cláusula que determine el pago de suministros por parte de la inquilina, y que nunca ha abonado suministros por ningún concepto desde el inicio del contrato, ni se le han reclamado; que la nómina que tenía reconocida en las empresas del padre del demandante, no se le abonó desde que se suscribió el contrato de arrendamiento, pues se le retenía, no solo el importe de alquiler de 500 euros, sino también el resto, con lo que la demandada ha estado asumiendo una renta muy superior a la pactada, de manera que, en el supuesto de que la deuda por suministro de agua fuera real, debería presumirse incluida en la renta. Alegó, asimismo la existencia de un procedimiento ante la jurisdicción social por despido improcedente llevado a cabo por el padre del demandante en diciembre de 2.021, interesando la suspensión del procedimiento por prejudicialidad respecto al mismo.

En la vista celebrada el 4 de mayo de 2.022 ambas partes mantuvieron sus respectivas alegaciones, añadiendo la parte actora que la demandada no había abonado las rentas devengadas con posterioridad a la demanda.

Seguidamente se dicta sentencia que rechaza la suspensión por prejudicialidad laboral, y desestima íntegramente la demanda al considerar el magistrado a quo que no concurre la causa de resolución del contrato invocada. Argumenta en apoyo de esta decisión que (i) la demandada acredita "que catastralmente la finca identificada en el contrato se corresponde con el número 12 de la calle Blai."; y (ii) la documentación aportada no permite "concretar y separar la morada-habitación realmente arrendada a Dª Antonieta ubicada en el sótano del piso bajos, para diferenciarla del resto de la superficie especificada en el contrato, la coexistencia o no con otros ocupantes, arrendatarios o actividades comerciales con establecimiento abierto al público, y particularmente, la actora no ha acreditado conforme le exige el articulo 217 Lec individualizar en la persona de la arrendataria el consumo de agua a que se refiere el contador 9813632-09 y referido a los meses de febrero de 2020 a mayo de 2021." . Asimismo, desestima la pretensión de pago de las rentas posteriores a la demanda que el demandante peticionó en la vista.

Frente a dicha resolución se alza el demandante alegando como motivo del recurso error en la valoración de la prueba respecto a la ubicación de la finca arrendada, al considerar la sentencia que es el sótano de la calle Blai nº 12B, cuando es el sótano del nº 14 de dicha calle, solicitando de la Sala la revocación de la sentencia y que se acuerde el desahucio de la demandada.

La demandada se opone al recurso e interesa la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Partiendo de los antecedentes que han quedado expuestos, hemos de indicar, en primer término, que el demandante no impugna la decisión desestimatoria de la reclamación de rentas devengadas con posterioridad a la demanda, por lo que dicho pronunciamiento ha de ser tenido por firme, por consentido, quedando fuera del ámbito de esta alzada.

Las cuestiones objeto de debate se centran, por tanto, en la acción de desahucio por falta de pago, que el demandante sustenta en el impago de suministros de agua por importe total de 1.927,24 euros.

La sentencia impugnada desestima dicha acción al considerar, acogiendo la oposición planteada por la arrendataria, que la finca identificada en el contrato se corresponde catastralmente con el local del número 12B de la calle Blai de Barcelona, estando ubicada en el sótano/almacén de dicho local, y no con el sótano del número 14 que consta en el contrato al que se refieren los consumos de agua cuyo impago fundamenta la acción resolutoria, concluyendo de ello que no queda acreditado que tales consumos correspondan a la arrendataria.

El apelante sostiene en el recurso que la finca arrendada a la demandada es el sótano de la calle Blai nº 14, tal como consta en el contrato, siendo a esta finca a que se refieren los consumos de agua que reclama.

Así pues, dado que las alegaciones del recurso se basan en el error en la valoración de la prueba, debemos examinar si el material probatorio de que disponemos, que es el mismo que en primera instancia, ha sido debidamente analizado y valorado por el juzgador de primer grado.

Para ello hemos de tener en consideración que la apelación permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa con plenitud de cognición y libertad para la nueva valoración de la prueba y para la aplicación del Derecho -el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que "la apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada"-, de tal forma que, si bien no existe un novum iudicium (nuevo juicio) se produce un nuevo enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae (revisión de la anterior instancia), lo que, atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba. De este modo, el Tribunal de apelación puede valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, esto es, revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla el debate -por todas, SSTS 7.7.2004 , 23.10.2012 y 24.5.2017 -. En esta línea la STS de 16 de noviembre de 2016 afirma : "1.-Como dijimos en la sentencia núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias de este mismo Tribunal , el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa,.... En este sentido, ha declarado el Tribunal Constitucional en la STC 212/2000, de 18 de septiembre : "[...] en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, ...con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum)". ...Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas", sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad ( SSTS 23.10.2012 o 15.2.2012). ". Por tanto, la jurisprudencia es clara en cuanto a que el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia.

En atención a las consideraciones que anteceden, visionado el acto de la vista y revisadas las actuaciones y la prueba documental aportada a los autos, estimamos que el juzgador de instancia hace una valoración de la prueba que no podemos suscribir, porque, a nuestro juicio, no se atiene al resultado de las pruebas.

Así, en primer lugar, en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la finca arrendada se identifica como el sótano de la calle Blai nº 14 de Barcelona y la demandada aporta como documento número 9 de su contestación, un informe de los servicios sociales del Ajuntament de Barcelona emitido a petición de ella misma, en el que consta como domicilio el sótano de la calle Blai nº 14.

En segundo lugar, respecto a la información obtenida de la sede electrónica del catastro, vemos que la demandada aporta:

- Como documento número 2, listado de todos los inmuebles que componen el edificio de la calle Blai nº 12B, en que aparece un local comercial de 89 m2, con referencia catastral 0308838DF3800G0002SU, y dos viviendas con referencia catastral 0308838DF3800G0003DI y 0308838DF3800G0004FO respectivamente.

- Como documento número 3, la consulta descriptiva del local comercial de la calle Blai 12B, con la referencia catastral antes indicada, 0308838DF3800G0002SU, según la cual su superficie es de 89 m2, de los cuales 37 m2 tienen como destino comercio y 40 m2 almacén ( los 12 m2 corresponden a elementos comunes).

- Como documento número 4, la consulta descriptiva de un local en la calle Blai nº 14, planta 0, con referencia catastral 0308839DF3800G0003XI, según la cual se trata de un local comercial de 99 m2, de los cuales 85 m2 están destinados a comercio y 14 a elementos comunes.

Sin embargo, siendo incontrovertido que la finca que ocupa la demandada es un sótano, la consulta descriptiva que se aporta respecto al edificio del nº 14, se refiere al local de la planta 0, esto es, la planta baja a pie de calle, que aparece en la fotografía que aporta también la demandada como documento nº 10, y que, según dice corresponde a un supermercado, mientras que los suministros de agua que se reclaman corresponden al local de la planta -1 de la calle Blai 14, esto es, a la planta sótano, no al local de la planta 0 a que se refiere la nota descriptiva que aporta la demandada.

Llama la atención que la demandada haya aportado la información de todos los inmuebles que componen el edificio del nº 12B (doc 2), de donde obtiene la referencia catastral del local de dicho edificio, y no haya aportado la de todos los inmuebles que integran el edificio nº 14, de donde habría obtenido la referencia catastral del local de la planta 0 de este número; pero lo cierto es que con la documentación mencionada, no puede concluirse que la referencia catastral 0308839DF3800G0003XI corresponda al sótano del nº 14, no existiendo en autos ningún dato que permita relacionar dicha referencia catastral con el referido sótano, que es el que consta en el contrato de arrendamiento y que se ubica en la planta -1 del nº 14.

Por otro lado, no consta en autos ningún dato del que poder deducir que la demandada ocupe el sótano de la calle Blai nº 12B. Es más, la diligencia de emplazamiento a la demandada que obra en las actuaciones, se dirigió al sótano de la calle Blai 14, y a mayor abundamiento, en la demanda de conciliación por despido improcedente que la demandada aporta como documento nº 7 de su contestación, indica en el encabezamiento como domicilio el de la " C/ Blai, 14, sótano, 08004 de Barcelona", y en el Hecho Quinto, apartado 3 relata que " La actora pactó con el empresario, el Sr. Aurelia, un contrato de alquiler por medio del cual la primera pasaría a ser arrendataria de un piso titularidad del empresario, sito en la calle Blai, 14, sótano de Barcelona (08004), y a cambio se produciría una compensación de deudas percibiendo el arrendador el salario íntegro de la actora como renta del alquiler".

Con base a todo ello consideramos, acogiendo los argumentos que expone el arrendador en su recurso de apelación, que no resulta acreditado que "la finca identificada en el contrato se corresponda con el número 12" de la calle Blai, como sostiene el magistrado a quo, por lo que decae el argumento que lleva al mismo a desestimar la acción resolutoria.

TERCERO.- Llegados a este punto, hemos de examinar el resto de motivos de oposición esgrimidos por la demandada en su contestación.

Así, la Sra. Antonieta alegó que en el contrato no consta ninguna cláusula que le impute el pago de los suministros; que el acuerdo que tenía con el padre del demandante para el que trabajaba, era que este no le abonaba el salario que le correspondía a cambio del alquiler del sótano, y que nunca se le requirió el pago de ningún suministro.

Pues bien, examinando el contrato de arrendamiento aportado con la demanda, resultan de especial relevancia, en lo que aquí interesa, las siguientes cláusulas: " CLAUSULAS: Sometiéndose a los pactos que recogen las ocho cláusulas siguientes, contenidas en las tres hojas anexas a este impreso, firmadas todas ellas por duplicado por los comparecientes".

"PRIMERA.- Este contrato regula un arrendamiento para uso distinto del de vivienda y se regirá, conforme a lo establecido en el artículo 4 la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), de forma imperativa por lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma, por lo libremente pactado en el presente contrato, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la citada Ley, y supletoriamente por en el código Civil". (...)

"QUINTA.- Se fija en concepto de renta la sumade quinientos euros mensuales IVA), que se pagará dentro de los cinco primeros días de cada mes, en el domicilio del arrendador (Se incluirán asimismo, la relación de gastos a la que se refiere la Cláusula Novena del presente contrato, que a todos los efectos tendrán el mismo tratamiento que la renta propiamente dicha)".

Sin embargo, si nos vamos a la cláusula "novena", vemos que no existe. La última cláusula es la Octava, en consonancia con el apartado "CLAUSULAS" que, como ha quedado transcrito dice que los pactos se recogen en "ocho cláusulas". Por tanto, no existe la cláusula novena a que se remite la quinta, y en ninguna de las ocho cláusulas del contrato se contiene mención alguna al suministro de agua.

Como es sabido, el contrato es la ley para las partes que ha de regir la conducta posterior de los contratantes ( art. 1257. 1 CC), ordenando sus conductas recíprocas, pues "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos" conforme al art. 1.091 CC, precepto que no hace sino disponer el principio pacta sunt servanda que, a su vez, se relaciona con los artículos 1.254 y a 1.258 CC y faculta a los contratantes a disponer las cláusulas y pactos que tengan por conveniente siempre que no sean contrarias a las leyes, la moral y el orden público ex artículo 1.255CC, y sin que "la validez y el cumplimiento de los contratos puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes" ( art. 1256 CC).

Hemos de traer a colación las consideraciones expuestas en resoluciones precedentes de esta misma Sección, en el sentido de que es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001; RJA 2588/2001) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil, constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo, de manera que se falta a la buena fe cuando se va contra la resultancia de los actos propios, se realiza un acto equívoco para beneficiarse intencionadamente de su dudosa significación, o se crea una apariencia jurídica para contradecirla después en perjuicio de quien puso su confianza en ella, de modo que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro, vulnerando la contradicción con los actos propios las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que, lejos de carecer de trascendencia, determinan el que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico ( Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1965, 21 de septiembre de 1987, 2 de febrero de 1996, y 4 de julio de 1997; RJA 2588/1965, 6186/1987, 1081/1996, 5842/1997).

En el presente caso, el contrato de arrendamiento no contiene obligación de la arrendataria de abonar los consumos de agua que se le reclaman, y no consta reclamación por parte del arrendador desde el 15 de mayo de 2.019 en que se suscribe el contrato, hasta más de dos años después, en que se efectúa la reclamación previa a la interposición de la demanda. Se da asimismo la circunstancia, de que la demanda se interpone el 19 de noviembre de 2.021, y, según consta en la petición de conciliación ante la jurisdicción social, la Sra. Antonieta fue despedida en diciembre de 2.021, habiendo reconocido el demandante en su interrogatorio que la demandada había trabajado durante años para su padre, y que fue este quien negoció con ella el alquiler del sótano. Asimismo, la testigo Dª. Micaela, trabajadora también en los locales de restauración del padre del demandante, declaró que la Sra. Antonieta no cobraba el sueldo porque se le cambiaba por el alquiler del sótano, y la demandada ha aportado la nómina correspondiente al mes de junio de 2.021, de la que resulta que sus prestaciones salariales brutas ascendían a 667,23 euros de salario base, y 50,11 euros por "manutención", siendo que la renta mensual del sótano ascendía a 500 euros. A todo ello se aúna que el demandante declaró que el alquiler lo cobraba en efectivo pero no entregaba a la Sra. Antonieta ningún recibo ni justificante del pago, y que no se ha aportado por el demandante ninguna prueba que acredite el pago efectivo a la Sr. Antonieta de su salario desde que se suscribió el contrato de arrendamiento, siendo el demandante quien disponía de la facilidad probatoria al ser su padre el empleador y quien trató con la Sra. Antonieta el arriendo del sótano.

Todo lo expuesto lleva al Tribunal a concluir que la arrendataria no viene obligada a abonar los suministros en cuyo impago se sustenta la acción resolutoria ejercitada por el arrendador, por lo que dicha acción no puede prosperar, procediendo, en definitiva, la desestimación de la demanda si bien por argumentos divergentes a los de la sentencia de primera instancia, y consecuentemente, la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1 de la LEC, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito constituido para recurrir por la parte actora apelante.

Visto lo expuesto,