Sentencia Civil 113/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 50/2022 de 23 de febrero del 2023

PRIMERO.- 1. Por parte de los demandados, Dª Consuelo y D. Cornelio, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por BANCO SABADELL, S.A., en ejercicio de acción de extinción de contrato de arrendamiento por expiración de plazo, donde pidió la ejecución directa de la sentencia para proceder al lanzamiento, así como los daños y perjuicios causados por la posesión ilegítima de la finca, con los intereses legales y de demora que en su caso se devengasen, así como los intereses legales incrementados en dos puntos desde que fuera dictada la correspondiente sentencia.

2. Partió la actora en su demanda de ser la propietaria de la vivienda sita en DIRECCION000 nº NUM000 de Barcelona, y de que, en fecha 14 de junio de 2016, ambas partes suscribieron contrato de arrendamiento sobre dicha DIRECCION000, en el que se pactó una renta anual (tras las variaciones del IPC) de 230,76 euros mensuales, a pagar por mensualidades anticipadas, a razón de 19,23 euros, y por un plazo de duración de tres años. Alegó que, el 26 de abril de 2019, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, remitió burofax a la parte arrendataria, recordándole dicha circunstancia y su intención de recuperar la posesión de la vivienda al final de la vigencia del contrato, y le comunicó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento; el burofax fue recibido, pero los demandados hicieron caso omiso.

3. Los demandados se opusieron a la demanda, partiendo de que habían sido eran titulares de la vivienda objeto del presente procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual, la cual se hallaba gravada con un préstamo hipotecario suscrito con la entidad financiera demandante, y de que, a consecuencia de la crisis económica, se vieron en la imposibilidad de continuar sufragando las cuotas del préstamo hipotecario suscrito, motivo por el que, en el transcurso del procedimiento de ejecución hipotecaria instado por la actora, las partes alcanzaron un acuerdo de dación en pago y suscribieron un contrato de arrendamiento social sobre la misma vivienda. Alegaron que, si bien era cierto que el contrato de arrendamiento tenía un plazo de duración de tres años, en la cláusula segunda del contrato social marco de la misma fecha que regulaba la especialidad del contrato, se estableció que se valoraría la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación; por ello, los demandados remitieron por correo electrónico la documentación acreditativa de continuar cumpliendo con los requisitos para el mantenimiento del alquiler social que venían disfrutando hasta la fecha, el cual fue recibido correctamente por la entidad gestora del arrendamiento, indicándoles que procederían a dar traslado a la entidad financiera en aras a darles una respuesta; tras diversas conversaciones con la entidad que administraba el arrendamiento y llegada la fecha de vencimiento del contrato, dicha entidad gestora le indicó que podrían permanecer en la vivienda hasta que se les concediese o denegase la renovación del contrato de alquiler social. Añadieron que la unidad familiar continuaba cumpliendo los requisitos para la concesión de un arrendamiento social, toda vez que los únicos ingresos que percibían eran los derivados de la actividad económica que desarrollaba el demandado, pues la demandada estaba en situación de desempleo y no percibía ingreso alguno, de modo que no existían motivos para denegar la renovación del mismo; no habiéndose resuelto el expediente de valoración de las circunstancias económicas de los demandados para la renovación del contrato de arrendamiento, entendían que el contrato había quedado prorrogado por períodos anuales hasta que se efectuase la oportuna resolución, al existir un acuerdo verbal entre las partes de mantener la vigencia del contrato en tanto que no se resolviese el expediente para renovar el contrato de arrendamiento.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se señala que lo que hay que resolver es si el contrato de alquiler entre las partes se extinguió el 13 de junio de 2019 o si, después de enviar la comunicación de no renovación, la actora dejó sin efecto la notificación por haber un acuerdo de prórroga mientras se analizase la documentación remitida por los actores. A partir del examen de la prueba documental obrante en autos, incluso la aportada por los demandados en el acto de la vista, se concluye que no acreditan la existencia de acuerdo verbal alguno de prórroga, por lo que hay que entender que el contrato se extinguió por comunicar la arrendadora a la arrendataria su voluntad de no renovación dentro del plazo establecido. Se añade que la parte demandada ha incumplido su obligación de devolver el inmueble en el plazo estipulado lo que genera unos daños consistentes en la imposibilidad de volver a alquilar el inmueble, por lo que tiene que indemnizar a la actora de los daños ocasionados, que se concretan en la continuación del abono de la renta hasta que le entregue la posesión.

5. Los apelantes solicitan la revocación de la sentencia, por quedar acreditados los argumentos contenidos en su recurso.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Error en la valoración de la prueba

1. Aducen los apelantes que existe dicho error, al no haber sido considerada en su conjunto la totalidad de la documentación obrante en autos, con inclusión de la aportada en la vista, pues reiteran que se desprende que las partes habían acordado realizar la prórroga del contrato de arrendamiento, en tanto que se valoraba la posibilidad de renovación del mismo, a la vista de la documentación económica remitida por los demandados. Consideran como especialmente relevante la siguiente documentación: i) en el anexo al contrato de arrendamiento, se hace mención a que se trataba de un contrato de alquiler social vinculado a un contrato social por lo que las personas que convivían en la vivienda arrendada debían cumplir unas determinadas condiciones pactadas en el mencionado contrato; asimismo, en la cláusula primera se establecía que " Entre 6 y 3 meses antes de la finalización del contrato el arrendatario debería facilitar al gestor social, la documentación acreditativa para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación"; ii) por los demandados se remitió toda la documentación, indicándose por la parte actora que " En cuanto tengamos una resolución se lo comunicaremos", sin que se les llegase a realizar tal comunicación; así consta acreditado en el correo electrónico de fecha 22 de abril de 2019, pero el día 28 de junio de 2019 la actora presentó la demanda, y iii) en fecha 5 de noviembre de 2020, la parte actora remitió burofax solicitándoles la documentación necesaria a fin de valorar si los demandados cumplían las condiciones exigidas para el contrato social; si bien se indica en la sentencia recurrida que en el mencionado burofax se hacía mención que la documentación era para la realización de un nuevo contrato de alquiler social, no parece coherente que se hubiera dado por terminado el contrato de arrendamiento el día 13 de junio de 2019 y, en fecha 5 de noviembre de 2020, se volviera a valorar la posibilidad de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento social; en caso contrario, se estaría ante el ilógico supuesto de que los demandados habrían tenido que abandonar su vivienda el día 13 de junio de 2019, con la consecuente búsqueda de un nuevo domicilio y el traslado y mudanza de sus enseres personales y que, en fecha 5 de noviembre de 2020, sin motivo alguno y una vez ya finalizada la relación entre las partes, la parte actora les ofreciera un nuevo contrato de arrendamiento, debiendo mis mandantes realizar nuevamente el traslado de su vivienda. Aducen que es evidente que, en el momento de presentarse la demanda, existía un verdadero acuerdo verbal de prorrogar el contrato de arrendamiento en tanto no se resolviera acerca de si los demandados continuaban manteniendo las condiciones exigidas para la suscripción del contrato de alquiler social. Añaden que resulta aplicable la doctrina de los actos propios, la cual tiene su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de buena fe, actos propios de la actora, consistentes en la introducción en el contrato de arrendamiento de una cláusula que permitía a los arrendatarios renovar el mismo mediante la aportación de la documentación que acreditara su situación económica en el plazo de 6 a 3 meses a la finalización del contrato; se causó a los demandados una situación de absoluta confianza de que, si cumplían con lo estipulado en dicha cláusula, se procedería a la renovación del contrato, y la actora no puede contravenir lo acordado en el contrato de arrendamiento y causar esta situación de absoluta indefensión a los arrendatarios, provocando con ello una clara vulneración del principio de buena fe recogido en el artículo 7.1 CE, al haber actuado ellos siempre de buena fe.

2. La apelada se opone al recurso, pues niega categórica y expresamente la existencia de dicho acuerdo, así como de la prórroga que debía ir aparejada al mismo, aparte de aducir que la parte contraria tampoco ha conseguido acreditar en ningún momento la existencia de ese acuerdo. Aduce que, en el contrato de arrendamiento suscrito, no se indica que se dé una prórroga automática ni condicionada a la existencia de los requisitos necesarios para acceder a un alquiler social; además, el burofax remitido a los arrendatarios, comunicando la no renovación del contrato, es comunicación suficiente en este sentido. Aduce que no ha llevado a cabo actuación alguna, ya sea expresa o tácita, conducente a pensar que se estaba produciendo una auténtica e inequívoca renovación contractual, siendo supuesto distinto la idea que se pudiera generar en los arrendatarios, especialmente en lo tocante a la solicitud de documentación, pero en ningún caso puede darse a una aspiración o creencia de la parte el valor de indicio o de acto propio de esta parte; la propia contraria emplea términos especialmente subjetivos, tales como "indicó que procedería a trasladar la documentación al Comité del Banco, entendemos que a fin de que se procediera a su estudio" o "derivó en la seguridad por parte de mis mandantes de que se procedería al estudio de la documentación", términos que no arrojan ninguna certeza ni fijan los hechos.

TERCERO.- 1. Un nuevo examen de las actuaciones ex art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a compartir los argumentos contenidos en la sentencia recurrida para estimar la demanda presentada por la actora en fecha 28 de junio de 2019.

2. La cláusula segunda del contrato de arrendamiento es del siguiente tenor:

" SEGUNDA.- DURACIÓN

El plazo de duración del presente Contrato se ha pactado en TRES (3) AÑOS a contar desde la fecha indicada en el encabezamiento del mismo (que coincide con la puesta de la Finca e disposición del Arrendatario).

El Arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique al Arrendador con una antelación mínima de treinta (30) días. Las Partes pactan expresamente que, en caso de desistimiento, el Arrendatario indemnizará al Arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de indemnización.

A la fecha del vencimiento de los tres años pactados 13 de JUNIO de 2019 (fecha a indicar un día antes de la fecha de contrato) o, en su caso, cuando el Arrendatario comunique al Arrendador su voluntad de no renovar el contrato según Io previsto en el párrafo anterior, el contrato quedará extinguido de pleno derecho y el Arrendatario estará obligado a devolver al Arrendador las llaves y la libre posesión y disposición de la finca objeto del mismo, quedando desde este momento notificado de la voluntad del Arrendador de no renovar el contrato (sin perjuicio de que el Arrendador le reitere esta notificación, si ello fuere necesarios al menos con un mes de antelación a la indicada fecha).

En todo caso, el Arrendatario deberá dejar la Finca arrendada libre, vacua y expedita, a disposición del Arrendador coincidiendo con la terminación natural del mes que corresponda; y, en caso de que desocupe la Finca antes de finalizar el mes natural, deberá satisfacer la totalidad del recibo correspondiente a dicha mensualidad.

Si por cualquier motivo el Arrendatario no restituyera la Finca y retuviera su posesión después de la expiración del Plazo pactado, dicha posesión no concederá al Arrendatario derecho alguno y estará sujeta a desalojo inmediato a instancias del Arrendador en todo momento, sin que tenga el efecto de prorrogar el presente Contrato, ni su tácita reconducción salvo que otra cosa se disponga expresamente."

Se trata de una cláusula al uso para regular la duración del contrato de arrendamiento, que se ajusta a las previsiones de los arts.9.1 y 10.1 LAU -en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito-, y en la que, tal y como se señala en la sentencia recurrida, en ningún momento se indica que la prórroga estará o no condicionada a que continúen o no los requisitos previstos para conceder un alquiler social.

3.Cabe precisar que es un alquiler social, y así se contempla expresamente en el Anexo:

" CONTRATO SOCIAL (Macro)

Clausulas:

Primera. Vinculación del contrato de alquiler social a un contrato social.

El arrendatario declara conocer que este es un contrato de alquiler social, cuya renta está ajustada a sus ingresos, y que por tanto está asociado a un compromiso que llamamos contrato social y que se regula en el presente Anexo.

(...)

La supervisión de este contrato se realizará por Solvia Gestora de Vivienda Social (en adelante, SOGEVISO) a través de la figura del gestor social.

Segunda. Duración del contrato social.

La duración del contrato social estará vinculada a la duración del contrato de alquiler social.

Entre 6 y 3 meses antes de la finalización del contrato el arrendatario deberá facilitar al gestor social, la documentación acreditativa para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación,

La renovación puede conducir a la modificación de la cantidad a pagar en concepto de alquiler si la situación económica de la unidad familiar ha variado.

Tercera. Pérdida de la condición de alquiler social.

Pueden ser causas de pérdida de la renovación del alquiler social:

a) La no presentación de la documentación acreditativa en el plazo establecido en la cláusula segunda anterior.

b) El hecho de que el total de los ingresos de todas las personas que conviven en la vivienda superen los criterios establecidos por SOGEVISO.

c) El incumplimiento del presente contrato social (...)".

Sin embargo, hay que destacar que la previsión de la cláusula segunda del Anexo de que " Entre 6 y 3 meses antes de la finalización del contrato el arrendatario deberá facilitar al gestor social, la documentación acreditativa para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación", indica claramente que la duración del contrato de arrendamiento pactada en el contrato de arrendamiento (cláusula segunda) discurre por una vía "paralela" a la de la posibilidad misma de renovar el contrato con arreglo a lo establecido en el propio Anexo, lo cual, en su caso, debe ser solicitado y acreditado el cumplimiento de los requisitos en el plazo indicado, plazo que da margen para analizar la situación. Ello, precisamente, para evitar que, en su caso, se tenga que abandonar físicamente la vivienda al término del contrato.

4. Sentado lo anterior, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, se establece que " A la fecha del vencimiento de los tres años pactados 13 de JUNIO de 2019 (fecha a indicar un día antes de la fecha de contrato) o, en su caso, cuando el Arrendatario comunique al Arrendador su voluntad de no renovar el contrato según Io previsto en el párrafo anterior, el contrato quedará extinguido de pleno derecho y el Arrendatario estará obligado a devolver al Arrendador las llaves y la libre posesión y disposición de la finca objeto del mismo, quedando desde este momento notificado de la voluntad del Arrendador de no renovar el contrato (sin perjuicio de que el Arrendador le reitere esta notificación, si ello fuere necesarios al menos con un mes de antelación a la indicada fecha). Y así lo llevó a cabo la actora mediante el envío del burofax de 26 de abril de 2019, donde la gestora comunicó a los demandados lo siguiente:

" Apreciados Sres.

Por medio del presente, conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento formalizado con Ud. en fecha 14 de junio de 2016, en el que figura la entidad BANCO DE SABADELL, S.A., en calidad de arrendador, cuyo objeto lo constituye el arrendamiento del inmueble sito DIRECCION000 Nº NUM000, 08033 BARCELONA, le notificamos que la fecha del vencimiento y, por tanto, la finalización del mismo se producirá el día 13 de junio de 2019, comunicándole la voluntad de la propiedad de no renovar citado arrendamiento.

Es por ello que como arrendatario debe indicarnos su conformidad plena en proceder al desalojo del inmueble objeto del arrendamiento citado a la fecha del vencimiento del contrato, el cual se compromete a dejar libre, vacuo y expedito a plena disposición de la propiedad, la entidad BANCO DE SABADELL, S.A. el día 13 de junio de 2019 (...)".

Como también se señala en la sentencia recurrida, no se condiciona, pues, la extinción del contrato por expiración del plazo a las circunstancias económicas de la demandada.

5. Por otra parte, los demandados enviaron un correo electrónico a la gestora el 17 de abril de 2019, enviando documentación para la renovación del contrato social, correo que fue respondido por la gestora el 22 de abril de 2019, en el sentido de comunicarles lo siguiente:

" Hemos recibido la documentación que nos ha enviado y la hemos pasado al comité del banco.

En cuanto tengamos una resolución se lo comunicaremos.

Reciba un saludo cordial."

Lo cierto es que, aparte de que los demandados enviaron la documentación una vez superado el plazo establecido (" Entre 6 y 3 meses antes de la finalización del contrato"), no consta que fuese aprobada la renovación del alquiler social. Es más, la presentación de la demanda el 28 de junio de 2019 indica lo contrario.

6. Y se comparte lo razonado en la sentencia recurrida acerca de que los documentos aportados por los demandados el día de la vista (celebrada el 5 de noviembre de 2021) no acreditan la existencia del acuerdo verbal de prórroga del contrato hasta que se resuelva la petición, pues del correo electrónico enviado por la gestora no se infiere que el contrato esté prorrogado tácitamente, sino que finalizará el 13 de junio de 2019, y lo que se hace es pedir documentación para formalizar un nuevo contrato, no para prorrogarlo, dependiendo de sus circunstancias socioeconómicas. También se comparte que no se puede olvidar que el procedimiento estuvo suspendido por voluntad de ambas partes -tras haberse opuesto a la demanda el 9 de septiembre de 2019- desde el 4 de marzo de 2020 hasta el 15 de abril de 2021, por estar ambas en negociaciones, de modo que es lógico que se pidiese documentación y que se analizase, a fin de ver si se podía llegar a un acuerdo satisfactorio para todas las partes, y no resulta un modo de proceder de la actora contrario a sus actos propios.

En concreto, en el citado correo electrónico de 5 de noviembre de 2020, la gestora les comunicó lo siguiente:

" Nos dirigimos a Uds. de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento del inmueble de fecha 14 de Junio de 2016, en el que la mercantil BANCO DE SABADELL, S.A., es la Propietaria, cuyo objeto lo constituye el arrendamiento de los siguientes inmuebles:

Inmueble NUM001 sito en DIRECCION000 NO NUM000 de BARCELONA, BARCELONA

Expuesto lo anterior, en cumplimiento de lo previsto en la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, modificada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, por la presente les notificamos que de conformidad con lo previsto en la cláusula de duración del contrato del Contrato, la fecha del vencimiento, y por tanto de finalización del mismo se producirá el día 13 de Junio de 2019 comunicándole la necesidad de la propiedad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando ustedes cumplan con los requisitos establecidos en la Ley.

A tales efectos, y a fin de conocer si ustedes se encuentran dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la Ley, deberán aportarnos en el plazo máximo de 30 días a partir de la recepción de esta notificación la siguiente documentación (...)

En caso de no contactar con nosotros y de no aportar la documentación solicitada anteriormente en el plazo requerido por la presente, se entenderá que rechazan cualquier nueva oferta de alquiler social, y como consecuencia, a la fecha del vencimiento del Contrato deberán dejar el inmueble libre, vacuo, expedito y a disposición de la propiedad.

Para cualquier duda o aclaración que Uds. requieran, les recordamos que pueden contactar por escrito o telefónicamente en el teléfono y/o dirección que se indica a continuación (...)".

Se trata, pues, de una " nueva oferta de alquiler social", hecha solo al amparo de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, modificada por el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, pero en la que se reitera la finalización del contrato el día 13 de junio de 2019. Y, aunque se comunica a los demandados la necesidad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar, ello es " para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando ustedes cumplan con los requisitos establecidos en la Ley."

Los demandados contestaron al día siguiente, también por correo electrónico, en el sentido siguiente:

" A pesar de los correos electrónicos remitidos en el que les adjuntábamos la documentación necesaria para valorar la posibilidad de un contrato de alquiler social, mis clientes han recibido a día de hoy un burofax solicitando nuevamente la documentación, por lo que pasamos otra vez a remitirsela. Como es evidente, mis mandantes no firmarán ningún documento por el que se reconozca que abandonaran la vivienda en tanto que no se resuelva por SOLVIA el derecho a un alquiler social sobre la misma.

(...)

A efectos de que puedan valorar la posibilidad de un arrendamiento social les remito la siguiente documentación (...)".

Cabe deducir que, pese al envío de documentación, a los efectos de realizar la actora una " nueva oferta de alquiler social" al amparo de la Ley 24/2015, de 29 de julio, no fue acogida finalmente la petición de los demandados, una vez valorada la misma por parte de la arrendadora, sobre todo, teniendo en cuenta que las partes estuvieron en vías de alcanzar un acuerdo, y pudieron abordar oportunamente la cuestión.

7. En atención a todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, son impuestas a los apelantes las costas de segunda instancia, al haber sido desestimado el recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación