Sentencia Civil 253/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 97/2023 de 24 de abril del 2023

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandada Inmo Criteria Arrendamiento III SLU (antes denominada Vivienda Asequible Arrendamiento y Servicios SLU), se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada sustancialmente la demanda frente a ella presentada por Dª. Crescencia, Dª. Debora, Dª. Frida, Dª. Begoña, Dª. Benita, D. Aquilino, Dª. Bibiana, D. Arturo, Dª. Caridad, Dª. Carolina, D. Benito, Dª. Clara, Dª. Evangelina, Dª. Estibaliz, D. Borja y Dª , Coral.

En la demanda se indica que el edificio sito en la C. Països Catalans nº 28 de Sant Feliu de Llobregat fue promovido y construido por cuenta de la sociedad "Foment Immobiliari Assequible SAU" siendo el mismo aportado a la sociedad "Arrendament Immobiliari Assequible SL" (perteneciente a la Fundació Bancària dŽEstalvis i Pensions de Barcelona "La Caixa") que luego cambió su denominación a "Arrendamiento Inmo Criteria Caixa SL" y luego a "Vivienda Asequible Arrendamiento y Servicios SLU".

Las viviendas y anexos se señala tienen la condición de viviendas de protección oficial siendo la fecha de la calificación el 15.04.2011, manteniéndose el régimen por 30 años, estando limitado el arrendamiento a 10 años.

En relación a las mismas, se indica en la demanda que se elaboró por la propiedad junto con el Ayuntamiento de Sant Feliu de Llobregat el "Reglament dŽadjudicació dels habitatges en règim de lloguer amb protecció oficial al municipi de Sant Feliu de Llobregat". Dicho Reglamento se destaca que incluye una opción de compra en favor de los arrendatarios.

Tras la apertura de listas de adjudicación a las personas que reunieren los requisitos que este Reglamento fijaba, se suscribieron por parte de los actores contratos de arrendamiento (en la demanda se detallan los mismos cuyas fechas se sitúan entre el 25.05.2011 y el 21.07.2014) con una duración de cinco años (con exclusión de la operativa de la prórroga legal del art 10 LAU). Los mismos contenían una cláusula de opción de compra.

No obstante lo anterior, se previó que de continuar reuniéndose los requisitos, se podrían suscribir nuevos contratos de arrendamiento, lo que se hizo entre 2016 y 2019. Estos contratos no contienen la opción de compra, si bien los arrendatarios entienden que se trata de contratos que renovaban los anteriores y que por ello la mantenían (esta es la terminología que señalan se empleó por los gestores de la parte arrendadora). De hecho, se indica en la demanda que así se publicitaba por la parte actora por la Obra Social "La Caixa".

Es por ello que se entiende por los demandantes que este deber de ofrecer la compra de los inmuebles subsiste, siendo la fecha en que se debía dar cumplimiento al mismo el 15.04.2021. Es por ello que se solicita se les reconozca tal derecho con el descuento (en lo que es el precio a abonar) del 60 % del importe satisfecho como alquiler (o subsidiariamente sin el mismo), con restitución de todo lo pagado por alquileres desde la fecha en que se podía ejercer la opción de compra (15.04.2021).

Vivienda Asequible Arrendamiento y Servicios SLU contestó y se opuso alegando que los nuevos contratos no eran una prórroga o renovación de los anteriores sino nuevos contratos y estos últimos no incluyeron la obligación de hacer una opción de compra.

La sentencia es estimatoria sustancial de la demanda al considerar que, si bien los nuevos contratos no contenían la previsión de la opción de compra, esta sí se encontraba en el Reglamento que regulaba su régimen cuya posibilidad de modificación no se podía extender al extremo aquí considerado con lo que en base a ello entiende que el mismo si es operativo asimismo en relación a los contratos objeto de esta causa. Lo que no establece la sentencia es la posibilidad de descontar el 60 % de la renta abonada por no considerar aplicable la previsión que respecto de ello se contiene en el Decret 13/2010. Finalmente, sí que establece la procedencia de la restitución de lo abonado por rentas desde el 15.04.2021 que es el momento en que la parte demandada debió atender a la opción de compra. Todo ello con condena en costas a la parte demandada.

"Inmo Criteria Arrendamiento III SLU" (nueva denominación de "Vivienda Asequible Arrendamiento y Servicios SLU"), interpone recurso de apelación en el que además de señalar la procedencia de la diligencia final interesada en su momento y que el juzgado no atendió referente a la prueba testifical de Dª. Virtudes, señala la existencia de una incongruencia "extra petita", ya que la argumentación basada en el régimen del Reglamento no fue expuesta por la parte actora. Señala además la corrección de la modificación de tal Reglamento (con el no reflejo en la nueva versión de la existencia de una opción de compra) y la posibilidad de conocimiento de ello por los demandantes. A ello añade la improcedencia de la devolución de las rentas desde el 15.04.2021 al seguir ocupadas las viviendas y desconocerse si en su caso los actores estarán en condiciones de proceder a su adquisición. Por último, indica la improcedencia de la condena en costas, pues la desestimación de la pretensión referente a la no deducción del precio del 60% de lo abonado por rentas no es nada menor.

Las demandantes/parte recurrida se oponen al recurso, entendiendo que es correcto el razonamiento de la sentencia que estiman no incurre en incongruencia dado que el Reglamento complementa los contratos, que la modificación del mismo no se podía extender al aspecto aquí considerado, que la restitución de las rentas desde el 15.04.2021 es procedente al derivar su abono de no haber atendido la apelante a su obligación de llevar a cabo la oferta de venta de los inmuebles. De igual forma entienden justificada la condena en costas a la parte demandada/apelante.

Por medio de auto de 23.01.2023 se declaró no procedente la prueba propuesta por la parte apelante.

SEGUNDO.- Opción de compra integrada en un contrato de arrendamiento: Régimen jurídico

La presente causa tiene por objeto el análisis referente a si los contratos de arrendamiento objeto de esta causa llevan aparejado la posibilidad de ejercicio de una opción de compra, figura esta que tiene la naturaleza de derecho real, si bien asimismo cabe que se establezca como derecho personal.

La primera es la que es objeto de regulación específica en el Derecho Civil de Cataluña y en concreto en el libro quinto, título VI, capítulo VIII del Código Civil de Cataluña el cual, ello no obstante, permite asimismo el establecimiento de la opción de compra la regulación como derecho de carácter personal tal y como cabe derivar del art. 568-2.2 CCat. el cual dispone:

"2. El ejercicio de los derechos de adquisición voluntaria comporta la adquisición del bien en la misma situación jurídica en que se hallaba en el momento de la constitución, así como la extinción de los derechos incompatibles constituidos con posterioridad sobre el bien si el derecho se había constituido con carácter real, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria".

Dado que la regulación que se contiene en el Código Civil de Cataluña es la que se refiere al derecho de opción como derecho real, en los casos (como el aquí contemplado) en que se haya establecido como derecho de naturaleza personal, la aplicación de los preceptos del Código Civil de Cataluña será posible en tanto en cuanto ello sea incompatible con su naturaleza.

La figura del contrato de arrendamiento con opción de compra (que es la que aquí se plantea) ha sido objeto de análisis en la STSJ Cataluña 14.11.2005 en la que se refleja lo indicado previamente en la STSJ Cataluña 11.07.1992 que dispuso:

"... en el caso del arrendamiento con opción de compra, nos encontramos normalmente ante la figura de los contratos coligados, que da lugar a la unión de diferentes contratos en un sólo negocio jurídico, para conseguir así la finalidad empírica que persiguen las partes contratantes. Y si ahora se proyecta esta consideración general sobre el caso que origina el presente recurso de casación, la tesis de la unidad del contrato debe considerarse la más adecuada a las circunstancias particulares que concurren en este caso.

.... desde esta respectiva subjetivista, parece claro que, en la intención de los contratantes, el arrendamiento y la opción de compra se configuraban como un único contrato, como resulta del hecho que en el contrato de opción de compra se insertan unas cláusulas relativas al contrato de arrendamiento y que las partes implicadas en la opción de compra vienen por regla general identificadas por las respectivas condiciones de arrendador y arrendatario, lo cual manifiesta que, en la intención de los contratantes, ambos contratos constituían una unidad jurídica porque obedecían a un interés único. Y si de esta perspectiva subjetivista pasamos a otra de cariz más objetivo, la conclusión es la misma. Ya que en los supuestos de arrendamiento con opción de compra la solución normal es la de decantarse por la unidad de relaciones que se dan entre las partes contratantes, porque ésta es la solución que se deriva del sentido lógico, del substrato económico y de la utilidad práctica, ya que los contratantes, por regla general, tienen un interés en la unidad contractual que el ordenamiento jurídico considera merecedor de tutela. Y más si se tiene presente que las relaciones jurídicas se dan entre las mismas partes contratantes, recaen sobre la misma finca, se establece un plazo común de duración y se fundamentan en una misma causa mixta o compleja, formada por la unión de dos formas contractuales, que desembocan en la tesis de la unidad de contrato, por el hecho de que ambas formas contractuales se encuentran ligadas a sus vicisitudes"

El derecho de opción se define en el art. 568-1.1,a) CCCat. como aquel que faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones establecidas por el negocio jurídico que la constituye. En semejante sentido ha sido definido el mismo con carácter general en la STS 1.12.2011 según la que:

"La opción es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado".

En cuanto a los requisitos que debe reunir, el Código Civil de Cataluña establece los operativos para aquel que se constituya como derecho real (lo que aquí no sucede como se viene indicando), si bien cabe entender que son aplicables los previstos en el art. 568-6 CCCat. en tanto en cuanto no sean incompatibles con los inherentes a la configuración de la opción de compra como derecho de naturaleza personal, habiendo señalado con carácter general respecto de los requisitos de la opción de compra la STS 3.02.2020:

"Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008 reiterando la doctrina de otras anteriores:

"Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979 ; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima"

En lo que son sus efectos, en caso de que el optante desee hacer uso de su derecho cumpliendo las condiciones pactadas, surge la obligación del concedente de celebrar la compraventa tal y como cabe derivar del art 568-12 CCCat., habiendo indicado con carácter general la STS 3.02.2020 (con referencia a la STS 23.04.2010):

"... el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso".

Diferente a la opción de compra es la figura de la promesa de compra y venta, derivando la diferencia entre una y otra en que mientras que la opción de compra es unilateral (depende únicamente de la declaración de voluntad del optatario realizada en tiempo y forma), la promesa de compra y venta es bilateral, lo que se traduce en que la promesa supone un acuerdo entre las partes para obligarse, llegado el momento, a concertar un contrato de compraventa.

Junto a estas figuras cabe pactar asimismo aquellas otras que se consideren oportunas y que pueden ser de la más diversa índole en base al principio de libertad contractual que se contiene en el art. 1.255 CC ( art. 111-6 CCCat), si bien siempre que no contravengan normas de carácter imperativo.

TERCERO.- Opción de compra: Existencia

Tras la exposición anterior, ya es procedente hacer un análisis referente a la problemática que se plantea en el recurso de apelación referente a si en este caso existe o no una obligación exigible a la parte demandada/apelante de hacer a los demandantes/apelados una oferta para que puedan adquirir los inmuebles que tienen arrendados.

La sentencia apelada entiende que ello si se da, encontrándose su fundamento en el "Reglament dŽadjudicació dels habitatges en règim de lloguer amb protecció oficial al municipi de Sant Feliu de Llobregat" que entiende lo establece, no siendo operativo en cuanto a los demandantes las modificaciones ulteriores del mismo que afectaren a la cuestión aquí considerada.

Frente a ello la parte apelante considera que esta sentencia incurre en incongruencia "extra petita", ya que la motivación fundamentada en este Reglamento no se planteó por la parte actora en su demanda.

De cara a resolver este motivo de apelación y la que la apelante entiende existencia de incongruencia "extra petita" en la sentencia apelada, es necesario analizar cuales fueren las posibilidades de análisis jurídico que tiene un tribunal y la vinculación con lo indicado por las partes. En relación a ello se estima de interés citar la STS 16.12.1996 que establece que:

"... el cambio del punto de vista jurídico por regla general no comporta causa casacional ya que la elección de la norma aplicable es función propia del oficio de juzgar ("iura novit curiae", conforme al conocido aforismo " da mihi factum, dabo tibi ius"). Se produce anulación, cuando el cambio de normas aplicables en razón de lo pedido por las partes supone alteración de la "causa petendi" o mutación de la pretensión con reflejo consecuente en la defensión de la parte sorprendida y en la congruencia de la sentencia..."

Ello supone (como se indica en la SAP Barcelona, Sec. 1ª 30.09.2022) que:

"El principio de congruencia no impone sino una racional adecuación del fallo a las pretensiones de las partes y a los hechos que las fundamentaban, pero no una literal concordancia, y por ello, guardando el debido acatamiento al componente jurídico de la acción y a la base fáctica aportada por los contendientes, le está permitido al órgano jurisdiccional establecer su juicio crítico de la manera que entienda más ajustada; y de ahí que el Tribunal pueda, en atención al principio iura novit curia, en relación con el de da mihi factum dabo tibi ius, y al amparo del artículo 218 LEC , aplicar normas distintas e, incluso, no invocados por los litigantes, a los hechos por los mismos establecidos, como ha sido reconocido en reiterada jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (entre otras, STS, Sala 1ª, 17 septiembre 2013 )".

Es por lo expuesto que no se considera que existe incongruencia "extra petitum" cuando el juez o tribunal decide o se pronuncia sobre una pretensión que, aunque no fue formal o expresamente ejercitada, estaba implícita o era consecuencia inescindible o necesaria de los pedimentos articulados o de la cuestión principal debatida en el proceso.

En este caso, la parte actora fundamenta el a su juicio existente deber de la parte arrendadora de hacer a los arrendatarios una oferta de compra en los términos de los contratos por ellos suscritos.

Tales contratos contienen una remisión al "Reglament dŽAdjudicació" que asimismo indica que forma parte del clausulado de los contratos de arrendamiento estando obligados los arrendatarios a su cumplimiento (cláusulas 25ª y 21ª del mismo en las dos versiones que mas adelante se analizan).

Es por ello que la referencia que hace la parte actora a los contratos como fundamento de su pretensión se considera que por ello se extiende asimismo a lo que son los términos del Reglament dŽAdjudicació, de ahí que una argumentación jurídica basada en el mismo no cabe entender que incurra en incongruencia.

Tras la precisión anterior en base a la que se concluye que la sentencia apelada no ha incurrido en incongruencia, es ya posible analizar si en el supuesto aquí contemplado existe o no una obligación de hacer la parte demandada una oferta de compra de los inmuebles a los aquí demandantes.

En relación a ello, debe partirse del hecho de fundamentarse la relación entre las partes en los contratos suscritos entre los años 2016 a 2018 (son los adjuntos como documento nº 15 de la demanda), ya que los iniciales otorgados entre 2011 y 2014 se vieron sustituidos por estos que son nuevos contratos (no una novación de los anteriores indicando las cláusulas que se modificaban).

Los contratos originarios eran los siguientes (se identifica la persona arrendataria y la fecha del contrato):

* Dª Clara: 25.05.2011

* D. Benito: 25.05.2011

* Dª Estibaliz: 25.05.2011

* D. Borja: 25.05.2011

* Dª Caridad: 25.05.2011

* Dª Benita: 25.05.2011

* Dª Crescencia: 1.07.2011

* D. Arturo: 25.05.2011

* Dª Begoña: 21.07.2014

* Dª Frida: 25.05.2011

* Dª Bibiana: 25.05.2011

* Dª Debora: 25.05.2011

* D. Aquilino: 25.05.2011

* Dª Evangelina: 25.05.2011

* Dª Carolina: 25.05.2011

* Dª Coral: 1.10.2013

En cuanto a los suscritos después (que no contienen referencia a los anteriores) son los siguientes (se identifica la persona arrendataria y la fecha del contrato):

* Dª Clara: 31.05.2016.

* D. Benito: 31.05.2016

* Dª Estibaliz: 31.05.2016

* D. Borja: 31.05.2016

* Dª Caridad: 31.05.2016

* Dª Benita: 31.05.2016

* Dª Crescencia: 30.06.2016

* D. Arturo: 31.05.2016

* Dª Begoña: 14.08.2019

* Dª Frida: 31.05.2016

* Dª Bibiana: 31.05.2016

* Dª Debora: 31.05.2016

* D. Aquilino: 31.05.2016

* Dª Evangelina: 31.05.2016

* Dª Carolina: 31.05.2016

* Dª Coral: 14.10.2018

Estos nuevos contratos no contienen la cláusula que aparecía en los iniciales referente a la opción de compra que disponía que:

"En el moment en que finalitzi el període especificat a la manifestació primera del present contracte i sens perjudici dels drets d'opció i retracte que, per normativa o conveni, podrien correspondre en el seu cas a l'administració pública autonòmica o ens local competent, l'arrendadora oferirà a l'arrendatària la possibilitat de comprar el present habitatge i annexes.

En cas que l'arrendatària optés per no comprar l'habitatge i annex, si fos el cas, el contracte d'arrendament seguirà vigent en els termes i condicions convingudes".

Los nuevos contratos ya se ha señalado que no contienen esta cláusula, si bien sí una referencia expresa al Reglament dŽAdjudicació. La misma aparece en primer lugar en el apartado denominado manifestaciones en cuyo apartado III se dispone:

"El Sr./ra. .... ha esta seleccionat cóm a adjudicatari de l'habitatge esmentat, donat que reuneix els requisits exigits per als habitatges de PROTECCIÓ OFICIAL de conformitat amb les normes particulars del REGLAMENT D'ADJUDICACIÓ, pel que fa als ingressos familiars i el fet de no ser titular de la plena propietat ni ostentar cap tipus de dret real d'ús o gaudi sobre algun altre habitatge".

Tras ello la cláusula sexta referente a las facultades de inspección dispone:

"L'ARRENDATARIA s'obliga, durant tota la vigència del contracte, a facilitar el pas i la inspecció a lŽARRENDADORA o a les persones designades per aquesta a l'habitatge a fi de comprovar-ne lŽestat de conservació o la realització de qualsevol obra o reparació consentida per lŽARRENDADORA o les que siguin necessàries a lŽhabitatge o a qualsevol element de l'immoble, així com comprovar que l'ocupació de l'habitatge arrendat compleix amb els requisits d'aquest contracte i amb Reglament d'Adjudicació corresponent".

En la cláusula relativa a las renuncias (cláusula 9ª) se dispone:

"... En compliment de les condicions establertes al Reglament d'Adjudicació, lŽARRENDATARIA no permetrà la convivència a l'habitatge arrendat d'altres persones si no són el seu cònjuge, la seva parella de fet o la persona amb la que convisqui fins a segon grau consanguini de parentiu, llevat que circumstàncies sobrevingudes o degudament justificades per lŽARRENDATARIA fessin necessària la convivència amb persones no compreses als anteriors supòsits; en aquest cas, aquestes circumstàncies s'hauran de donar a conèixer a lŽARRENDADORA, la qual es reserva la facultat d'accedir-hi o no en la mida que dites persones reuneixen o no les condicions en el Reglament d'Adjudicació".

Finalmente, al establecer las causas de resolución, la cláusula 10ª indica:

SUPÓSITS.- Aquest contracte dŽarrendament es resoldrà a instàncies de lŽARRENDADORA per incompliment per part de lŽARRENDATÁRIA dels pactes acordats en aquest contracte, de les normes contingudes en el Reglament de Règim Interior, ¡ si escau, de les Normes Estatutàries i Reglamentàries de la Comunitat de Propietaris i de les normes particulars fixades en el Reglament d'Adjudicació d'aquesta promoció, sense perjudici de les causes previstes a la Llei d'Arrendaments vigent (Llei 29/1994 de 24 de novembre)"

Este reflejo del contenido de los contratos pone de manifiesto que, aunque el mismo no contiene una referencia general y global al Reglament dŽAdjudicació, las menciones que se hacen al mismo son constantes.

Esta realidad de la vinculación e incorporación del Reglament dŽAdjudicació como contenido contractual se expone asimismo en el propio texto del Reglament dŽAdjudicació. En concreto ello se exponía en la estipulación 25ª de la versión inicial del Reglament en la que se establecía:

"Vint-i-cinquè. Vigència i modificacions del Reglament

1. Aquest Reglament forma part del clausulat del contracte d'arrendament i els arrendataris lŽhauran de complir obligatòriament.

2. En tot allò que no preveu aquest Reglament, seran dŽaplicació subsidiària les disposicions del contracte. En el ser defecte, seran dŽaplicació les disposicions legals, en especial la Llei d'arrendaments urbans.

3. HABITATGE ASSEQUIBLE es reserva el dret de modificar el contingut d'aquest Reglament, per d'adaptar-lo a les exigències derivades de canvis de normativa, pel fet que ho requereixi l'Administració, bé per canvis socials o per circumstàncies no previstes o extraordinàries que aconsellin la modificació del text. Les modificacions es publicaran degudament".

Lo mismo se mantiene en la versión del Reglament dŽAdjudicació de 31.01.2021 (cláusula 21ª) en la que se indica:

"Vint-i-unè. Vigència i modificacions del Reglament

1. Aquest Reglament forma part del clausulat del contracte d'arrendament i és de compliment obligat per als arrendataris.

2. En tot allò que no preveu aquest Reglament, són aplicables de manera subsidiària les disposicions del contracte. En defecte d'això, són aplicables les disposicions legals, en especial la Llei d'arrendaments urbans.

3. LA PROPIETAT es reserva el dret de modificar el contingut d'aquest Reglament, a fi d'adaptar-lo a les exigències derivades de canvis de normativa, pel fet que ho requereixi l'Administració, ja sigui per canvis socials o per circumstàncies no previstes o extraordinàries que aconsellin la modificació del text. Les modificacions es publicaran degudament".

De lo que se acaba de exponer (tenor de los contratos y del propio Reglament dŽAdjudicació) no cabe sino concluir que el contenido del Reglament se integra como parte de los contratos y por ello todo lo que en él se dispone es de obligado cumplimiento para ambas partes.

El Reglament dŽAdjudicació en la versión vigente al tiempo de la suscripción de los contratos iniciales (la aportada está fechada el 6.10.2010) sí contenía el deber de la propiedad de ofrecer la compra de los inmuebles a los arrendatarios, disponiendo la estipulación 20ª.1 (referida a las condiciones generales del contrato de arrendamiento en su último párrafo):

"Un cop finalitzat el contracte de lloguer i sempre que s'hagi exhaurit el termini de qualificació, s'oferirà als arrendataris la compra de l'habitatge per un preu inferior al preu màxim de venda establert a la qualificació definitiva d'H.P.O., sens perjudici dels drets d'opció i retracte que per normativa o conveni responen a l'administració pública autonòmica o en local competent"

Esta estipulación ya no aparece en la versión ulterior del Reglament dŽAdjudicació (la aportada está fechada el 31.12.2021). En esta versión del Reglament se detallan las modificaciones que se han hecho del mismo y que son las siguientes (constan en las disposiciones adicionales de la versión actualizada que se estima de interés transcribir por los efectos que tienen de cara a las presentes actuaciones):

"Disposició Addicional Primera

Aquest Reglament ha estat modificat a efectes de determinar els ingressos mínims 2018-2019.

Barcelona, 31 de desembre de 2018

Disposició Addicional Segona

Aquest Reglament ha estat modificat per a la seva adaptació al Reglament General de Protecció de Dades (UE) 2016/679.

Barcelona, 31 de desembre de 2018

Disposició Addicional Tercera

Aquest Reglament ha estat modificat per a la seva adaptació a la modificació de la Llei d'Arrendaments Urbans introduïda en virtut del Reial Decret-Llei 7/2019 de 1 de març.

Barcelona, 30 de juny de 2019

Disposició Addicional Cuarta

Aquest Reglament ha estat modificat a efectes de determinar els ingressos mínims 2019.

Barcelona, 30 de juny de 2019

Disposició Addicional Cinquena

Aquest Reglament ha estat modificat a efectes de la incorporació de la Llei Orgànica 3/2018 de 5 de Desembre de Protecció de Dades Personals i garantia dels drets digitals, i actualitzar i adaptar la el procediment d'adjudicació i la documentació requerida segons auditoria interna.

Barcelona, 31 de gener de 2021

Disposición Adicional Sisena

Aquest Reglament ha estat modificat a efectes de recollir que la gestió d'immobles del Programa d'habitatge Assequible de l'Obra Social "La Caixa" passa a gestionar-se sota la marca INMOCAIXA.

Barcelona, 31 de gener de 2021"

En estas disposiciones no se detalla por ello cuando se produjo la modificación de la estipulación 20ª que es la que establecía la obligación de hacer la propiedad una opción de compra a los arrendatarios, con lo que se desconoce si al tiempo de a suscripción de los nuevos contratos tal modificación se había llevado a cabo o no (la prueba de tal circunstancia se considera que al tratarse de un hecho excluyente incumbe a la parte demandada conforme a las normas que en materia de carga de la prueba derivan del art 217 LEC).

Además, como indica la sentencia de instancia, el aspecto modificado no tiene por fundamento un aspecto del Reglament que se pudiere modificar de forma unilateral por la propiedad tal y como señala la estipulación 25ª de la versión inicial del Reglament antes transcrita (en la posterior ello se refleja en la estipulación 21ª). Estas modificaciones que cabía llevar a cabo de forma unilateral son las que se hicieren necesarias por un cambio normativo, requerimiento de la administración, cambios sociales o circunstancias no previstas o extraordinarias que aconsejaren la modificación del texto.

Es por ello que el cambio de la estipulación referente a la opción de compra, además de no constar la fecha en que se llevare a cabo, no se considera oponible a los aquí demandantes, pues afectaba a un elemento del Reglament dŽAdjudicació que la propiedad no podía alterar por iniciativa propia. Tal no oponibilidad no se considera que se ve afectada por el hecho de que se les comunicare a los arrendatarios por vía de correo electrónico el contenido del portal web, lo que en el mismo se pudiere reflejar y documentación que se fuere cargando, dado que ello no afecta a lo que es el régimen normativo aplicable a la relación entre las partes que no se considera se puede ver afectada por el contenido de un portal web que de forma unilateral determinare la parte arrendadora (el contenido del mismo y lo que se contiene en el documento nº 4 de la contestación se expuso por el testigo D. Blas).

Es en base a lo expuesto que se considera que el derecho de opción de compra debe reputarse existente y que en relación al mismo se debe estar a la redacción inicial del Reglament dŽAdjudicació, lo que implica que la argumentación que se expone en la sentencia de instancia no cabe sino asumirla en esta sede de apelación, desestimándose este motivo del recurso de apelación.

La obligación por parte de la demandada/apelante de ofrecer a los demandantes/apelados la posibilidad de comprar los inmuebles (el Reglament dŽAdjudicació emplea el imperativo "sŽoferirà"), se debe llevar a cabo una vez que se cumplan los dos requisitos que en el propio Reglament dŽAdjudicació se establecen (y en su versión inicial que es la que lo regula y a la que se considera se debe estar por lo antes expuesto). Tales requisitos son en primer lugar que la vigencia de los contratos haya terminado (lo que depende de cada uno de ellos y siempre referidos a los últimos suscritos que incorporan el derecho de opción de compra en base a lo expuesto respecto del Reglament dŽAdjudicació y la versión del mismo que se estima operativa). A ello se añade como segundo requisito el que haya expirado el plazo de calificación de los inmuebles como viviendas de protección oficial (esta calificación se verificó el 15.04.2011 y las partes no debaten que ello implicó que el régimen cesaba el 15.04.2021, cuestión que se refleja en esta sentencia a los solos efectos que en la misma se analizan que son los referentes a la relación entre las partes y la aceptación por ellas de haberse cumplido este requisito en esta fecha).

Esta precisión del momento en que se puede hacer uso de la opción si bien es muy importante, ello no obstante viene referida sólo a uno de los dos requisitos necesarios para la operatividad del derecho de opción cual es el referente a la pérdida de la calificación de las viviendas como de protección oficial, ya que junto al mismo se debe cumplir el otro cual es el referente a la extinción de cada contrato de arrendamiento.

Ello, si bien no comporta propiamente dicha una estimación del recurso de apelación (se mantiene la conclusión a la que llegó la sentencia de instancia conforme a la que sí existe la obligación de la parte demandada/apelante de hacer una oferta de compra en los términos establecidos), sí se considera debe reflejarse en el fallo de esta sentencia (a los efectos de clarificar la situación), pues es la que implica la forma de aplicación del régimen operativo respecto de la opción de compra.

CUARTO.- Restitución de montos abonados desde el 15.04.2021

Asimismo es objeto de recurso de apelación la conclusión a la que se llega en la sentencia conforme a la que la parte demandada debe abonar a los demandantes todas las cantidades que, en concepto de renta por el arrendamiento de la vivienda y anexos, hayan abonado desde el momento en que podían haber hecho efectiva la adquisición del inmueble, y por causa imputable a la demandada no lo pudieron hacer, esto es, desde el 15.04.2021.

La apelante está disconforme con esta conclusión, señalando que no está suficientemente motivada la conclusión a la que la misma llega. A ello añade el que en dicha fecha y en la del escrito de interposición del recurso de apelación, la mayoría de los demandantes tienen contratos de arrendamiento en vigor, siendo perfectamente posible que no puedan obtener financiación para comprar las viviendas ofrecidas, que decidan finalmente no formalizar la compraventa o que las administraciones públicas competentes ejerciten el derecho de opción preferente de la promoción, derecho que indica tiene reconocido legalmente el Ayuntamiento de Sant Feliu de Llobregat y que le reconoce expresamente el Convenio suscrito con la apelante aportado en autos por el propio Ayuntamiento (este convenio obra en autos, aparece fechado el 29.07.2010 y fija como compromisos del Ayuntamiento los referentes a contribuir a la publicidad de la promoción de viviendas y la mejora de la gestión de la promoción no siendo objeto de esta sentencia los derechos que el mismo pudiere atribuir al Ayuntamiento de Sant Feliu de Llobregat que además no es parte en esta causa - sobre este convenio se preguntó de forma específica al testigo D. Ceferino, Concejal del Ayuntamiento de Sant Feliu de Llobregat quien hizo una exposición de todo el proceso referido a estas viviendas coherente con lo en él reflejado).

En relación a lo que se plantea en este recurso de apelación, cabe indicar que la sentencia motiva la obligación de restitución de cantidades en el hecho de haberse tenido que ofrecer la compra en la fecha a que se viene haciendo referencia del 15.04.2021 y que el no haberse llegado a cabo ello en la misma es lo que ha motivado que los demandantes tengan que seguir abonando una cantidad en concepto de alquiler (ello es lo que se expone en el fundamento de derecho quinto de la misma).

Partiendo de esta motivación de la sentencia apelada y de cara al análisis de la misma, cabe indicar que la obligación de ofrecer la opción de compra requiere (como antes se ha señalado) de la concurrencia de dos requisitos.

El primero de ellos es que haya finalizado la vigencia de los contratos de alquiler que vinculan a las partes (detallados en el fundamento de derecho anterior). Estos contratos, dada la duración en ellos pactada (un año con prórroga hasta un máximo de cinco), estaban vigentes al tiempo de interponerse la demanda (el 3.03.2021).

Junto a lo anterior (y como segundo requisito) es necesario que hubiere expirado el periodo de calificación de los inmuebles como viviendas de protección oficial, lo que las partes indican se produjo el 15.04.2021.

Dadas estas fechas, ante la en principio constancia de la vigencia de los contratos en el momento en que se produjo esto último (15.04.2021) en una realidad que no consta debatida, ello implica que el momento concreto en que se pueda ejercitar la opción de compra (y con ello exista el deber en paralelo de la demandada/apelante de ofrecer la misma), depende en la práctica de cuando terminen los contratos de arrendamiento expuestos en el fundamento de derecho anterior (esta declaración se considera posible verificarla en esta sentencia ya que la demandada/apelante en el recurso indica que la mayoría de los demandantes tiene contratos de arrendamiento en vigor y la finalización del contrato de arrendamiento es la que da lugar a la necesidad de hacer la oferta de compra y con ello permitir a los arrendatarios la compra).

Es por lo que se acaba de exponer que será cuando se produzca la finalización de la vigencia de cada contrato de arrendamiento, cuando la oferta de compra se deberá llevar a cabo por la demandada/apelante.

De llegar la misma a buen término, lo que se pudiere haber abonado desde el momento de finalización de la vigencia del contrato de alquiler (como monto equivalente al de renta pues una vez resuelto el contrato de arrendamiento por expiración de plazo no se puede entender que existe renta propiamente dicha sino una cantidad equivalente como indemnización por la ocupación del inmueble) y hasta que se formalice la escritura de compraventa, se deberá descontar tal monto del precio que se abone, pues desde el momento de finalización de la vigencia del contrato los arrendatarios tienen derecho de adquirir el inmueble en las condiciones que fija el Reglament dŽAdjudicació a que se viene haciendo referencia.

Caso de que una vez finalizada la vigencia del contrato de arrendamiento no llegare a producirse la compraventa (por las causas que fueren y salvo que las mismas fueren imputables a la propiedad), el monto abonado por cantidad equivalente a renta no será reembolsable, ya que caso contrario se generaría una situación de enriquecimiento sin causa por parte de quienes fueron arrendatarios, pues habrían ocupado un inmueble sin abonar contraprestación por ello.

Ello hace que este motivo del recurso de apelación se deba estimar parcialmente y en los términos que se acaban de exponer.

QUINTO.- Costas de instancia

También es objeto del recurso de apelación la condena en costas que se contiene en la sentencia de instancia al considerar la apelante que, si bien se estima la demanda en cuanto a una pretensión subsidiaria, la principal referente deducir el importe del 60 % de las rentas abonadas fue rechazada con lo que entiende que no se puede hablar de una estimación sustantiva de la demanda.

En relación esta cuestión que afecta al régimen en materia de costas cuando lo que se acoge es una pretensión subsidiaria, es de interés reflejar lo que se dispone en la STS 22.12.2022 según la que:

"... la sentencia 977/2011 de 12 de enero de 2012 , establece que: "El que se impongan las costas al demandado cuando se estime una pretensión alternativa o subsidiaria del demandante no es más que una coherente aplicación del principio del vencimiento, ya que las pretensiones del demandando, si consisten en una desestimación total de la demanda, habrán sido entonces totalmente rechazadas". La sentencia 963/2007,de 14 de septiembre , recoge la doctrina, reiterada en las SSTS de 30 de mayo de 1.994 , 1 de junio de 1.994 , 1 de junio de 1.995 , 11 de julio de 1997 , 4 de mayo de 2004 y 27 de septiembre de 2005 , entre otras, que establece que cuando se estiman peticiones alternativas o subsidiarias a una principal, se produce un acogimiento íntegro de la demanda, como criterio por el que se han de discernir las costas de primera instancia".

Este régimen ya se estima motiva el mantenimiento de la condena en costas que fija la sentencia de instancia, si bien a ello cabe añadir además que en este caso la no estimación de la reclamación principal que se contenía en la demanda referente al aspecto aquí considerado deriva de la no aplicación del Decret 13/2010 en lo que el mismo prevé de régimen de alquiler con opción de compra, cuestión ésta que dados los términos de los contratos y el Reglament dŽAdjudicació podría haber suscitado dudas, con lo que el planteamiento de la pretensión principal no cabe considerar que estuviere carente de fundamento, si bien la parte actora en base a criterios de prudencia interesó unas pretensiones subsidiarias que se vieron atendidas y que justifican que la parte demandada sí deba hacer frente a las costas de instancia, con lo que este motivo de apelación no se pueda ver atendido.

SEXTO.- Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación