Sentencia Civil 328/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 610/2022 de 24 de mayo del 2023

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de los demandantes D. Jose Carlos y D. Vidal, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada parcialmente la demanda por ellos presentada frente a Dª Inés quien a su vez impugnó la sentencia.

En la demanda se expone que los demandantes suscribieron con la demandada el 1.01.2020 un contrato de arrendamiento referente al inmueble sito en la C. DIRECCION000 nº NUM000 de DIRECCION001 con una renta de 3.000 €/mes habiendo entregado una fianza de 9.000 €.

En relación al mismo se indica que se pactó entre las partes una carencia en el pago de la renta de un mes comprometiéndose los arrendatarios a llevar a cabo determinadas obras de mejora (se precisa que se han ejecutado y han supuesto un monto de 53.936 €) con compromisos en el mismo sentido y respecto de la ejecución de otras obras por la propiedad.

Una vez ocupada la vivienda, se indica en la demanda que se constató que la misma no estaba en condiciones de ser habitada y en concreto en lo referente a recogida y evacuación de residuos, suministro y evacuación de aguas, así como protección frente a humedades.

Asimismo se señala en la demanda que los actores tuvieron que atender el coste de anomalías y desperfectos a cuya corrección se había comprometido la propiedad con un coste de 11.996,49 €

Las rentas abonadas entre febrero de 2020 y diciembre de 2020 se detalla en la demanda que ascendieron a 20.403,75 € (la diferencia entre este importe y el que según el contrato correspondería haber satisfecho exponen que viene derivado del hecho de haber compensado los arrendatarios - abonando menos importe por renta - el importe de las obras antes mencionadas que ellos llevaron a cabo y que señalan correspondían a la propiedad - 11.996,49 €).

En base a lo expuesto y con fundamento en los arts. 1.101 CC y 1.124 CC consideran que por la propiedad existe un incumplimiento contractual que motiva la resolución del contrato, reclamando como daños y perjuicios una cantidad de 103.099,74 € que se integra por los siguientes conceptos: * 53.936 € por reformas; * 11.996,49 € por reparaciones; * 20.403,75 € por las rentas del año 2020; * 5.263,50 € por honorarios de agente inmobiliario (tanto los del contrato aquí considerado como los del de la nueva vivienda que arrendaron); *2.500 € provisionalmente fijados por gastos de mudanza (de la vivienda aquí considerada a la nueva arrendada).

Dª Inés contestó y se opuso, alegando que los demandados dejaron de pagar rentas, lo que motivó el planteamiento de una demanda de desahucio y reclamación de rentas que se indica se archivó por contener el contrato una cláusula de sometimiento a mediación que se indica no fue efectiva al no haberse hecho una oferta razonable por la contraparte.

Junto a ello se señala la disconformidad con lo alegado en la demanda, partiendo del hecho de no haber atendido los arrendatarios al pago de la renta motivo por el que entiende que sí procede la resolución del contrato, aunque no por los motivos indicados por los demandantes que no los estiman concurrentes al reunir la vivienda las condiciones de habitabilidad y salubridad, sino por esta falta de pago de rentas. En cuanto al monto reclamado lo estima injustificado salvo en la cantidad de 3.904,60 €.

La sentencia es estimatoria parcial de la demanda al considerar procedente acordar la resolución del contrato por aceptarla ambas partes y la condena de la demandada al pago de 3.904,60 € al ser la cantidad que la misma acepta. En cuanto a si la vivienda reunía o no condiciones de habitabilidad y salubridad considera que la problemática que considera grave es la referente al suministro de agua por el material con el que están hechos los depósitos de agua que se indican típicos de la zona del Garraf (fibrocemento con amianto que con el tiempo se desprende e infiltra en el agua depositada) considerando que en relación a ello la parte demandada ha reconocido la única partida reclamada en relación a ello (266,20 € por limpieza de uno de los depósitos) con lo que no se requiere pronunciamiento específico como tampoco en relación al resto de los montos reclamados al no entender que se trata de deficiencias graves o que debiere asumir la propiedad.

D. Jose Carlos y D. Vidal recurren en apelación señalando en primer lugar la incongruencia de la sentencia en la cuestión referente a la resolución del contrato de arrendamiento, pues la fundada en impago de la renta no fue objeto de petición específica por la parte demandada (no se reconvino) y en la sentencia no se analizan deficiencias mas allá de la señalada del fibrocemento. Tales deficiencias a juicio de los apelantes motivan la concurrencia de los motivos de resolución que se precisaron en la demanda y que a su juicio comportan que no reuniera el inmueble las condiciones de habitabilidad y salubridad, siendo a su juicio procedente la reclamación en los términos que ya se expusieron en la demanda.

Dª Inés se opone al recurso de apelación considerando que la sentencia no incurre en incongruencia y está debidamente motivada al haber acogido sus alegaciones. No obstante lo anterior, se impugna la misma al entender la apelada que procedía la condena en costas a los demandantes/apelantes tanto en lo que son las generadas en instancia como en apelación por su mala fe y temeridad.

Tras darse traslado a los apelantes de la impugnación de sentencia, estos manifestaron que en ningún momento actuaron con mala fe o temeridad haciendo una exposición de la problemática existente en el inmueble y lo por ellos detallado.

SEGUNDO.- Contrato de arrendamiento y condiciones esenciales

Una vez expuesto en el fundamento de derecho anterior lo que es el desarrollo del procedimiento y la posición de las partes, se estima necesario proceder con carácter previo a reflejar lo que son los elementos esenciales del contrato suscrito entre las partes el 1.01.2020 vinculados con las cuestiones aquí controvertidas y referido a la casa-vivienda sita en la C. DIRECCION000 nº NUM000 de DIRECCION001.

En él se detalla que su destino es el de vivienda permanente de la parte arrendataria siendo su duración de un año a contar desde el 1.01.2020 con prórrogas anuales hasta un plazo de cinco años ( art. 9 LAU) operando tras ello las prórrogas legales del art. 10 LAU por plazos anuales con un máximo de tres años mas.

Como renta se fijó (pacto 5º) la de 3.000 €/mes actualizable a hacer efectiva por adelantado dentro de los primeros cinco días de cada mes, debiendo abonar la parte arrendataria la tasa de basuras y vado de acceso al garaje de la vivienda. En lo que es el pago de la renta se acordó (pacto 6º) una carencia en base a la que el pago de la renta correspondiente al mes de enero de 2020 se reemplazó por el compromiso de los arrendatarios a efectuar las obras de mejora siguientes: * Reforma integral de la cocina, incluido suelo, y apertura de una de las paredes que da al salón comedor; * Colocar parquet en la primera planta menos en los baños; * Reforma de baño suite que tiene vestidor (se remplazara la bañera por una ducha); * Instalación de aires acondicionados, según necesidad de los arrendatarios; * Instalación de chimenea en salón-comedor, según necesidad de los arrendatarios.

La parte arrendataria (pacto 8º) se comprometió asimismo a satisfacer los gastos derivados del contrato, tales como el timbre, la gestión, el registro, los honorarios del administrador por su formalización y tramitación, así como la totalidad de los que por cualquier causa se ocasionen por razón de sus prórrogas. Asimismo se obligó a comunicar a la propiedad o al administrador de fincas, en el plazo de veinticuatro horas cualquier incidencia o desperfecto hallado en el interior de la vivienda a fin de conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad, a sufragar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, así como el deterioro de cuya reparación se trate, mientras sea imputable al arrendatario, a contratar al jardinero de la finca (D. Doroteo) para efectuar el mantenimiento del jardín una vez por semana (dos horas) con una tarifa cerrada mensual de 300 € que incluía la fumigación pero no la poda de palmeras y árboles. Igualmente se fija la obligación de contratar una empresa de mantenimiento de piscinas.

Por su parte se detallan en el pacto 9º las obligaciones de la parte arrendadora que en lo que son las cuestiones objeto de las presentes actuaciones incluyen las de la devolución de la fianza y garantía adicional a la parte arrendataria al finalizar el contrato, reparación y/o sustitución de los servicios comunes que dejaren de funcionar, realización de la pintura exterior de la vivienda antes del día 1.02.2020, revisar y reparar las puertas y ventanas que no cierren bien (especial atención a la puerta del salón y las ventanas de la cocina), revisar que el techo esté en buen estado, y si hubiesen tejas rotas a sustituirlas, realizar la pintura interior de la vivienda una vez finalizadas las obras interiores de la parte arrendataria antes del 20.02.2020.

El pacto 10º determina las causas de resolución del contrato entre las que cabe mencionar (por el vínculo con lo que es objeto de la presente causa), las referentes a: * La falta de pago de una mensualidad, así como de las cantidades que, según contrato, corresponda satisfacer a la parte arrendataria; * El incumplimiento por ambas partes de las obligaciones que se asumen en el contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, y en especial el incumplimiento por parte de la parte arrendataria de cualquiera de las obligaciones asumidas en el pacto 8º; * En caso de haberse pactado entre las partes el reemplazo total o parcial de la obligación del pago de la renta por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble (esta previsión no se completa pudiéndose entender que se refiere a la no ejecución por la parte arrendataria de tales labores de reforma/rehabilitación.

El pacto 11º viene referido a las obras respecto de las que se establece una prohibición de realización por parte de los inquilinos de obras o reformas que modifiquen la distribución de la vivienda o provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad salvo que se tenga el compromiso por escrito de la propiedad (se deja constancia expresa de la autorización de las obras del pacto 6º que antes se han transcrito para cuya realización se fija un plazo hasta el 31.03.2020). Se establece la prohibición de realizar obras en las fachadas exteriores del edificio, variar la pintura o instalar elementos que modifiquen el estado y configuración arquitectónica del mismo. Igualmente se establece que hasta el 31.03.2020 cualquier anomalía o desperfecto que surgiere y no fuere consecuencia del mal uso o negligencia, sería solventado por la propiedad. Finalmente se prevé en relación a estas obras que el incumplimiento de las obligaciones de los arrendatarios derivadas de este pacto es causa de resolución contractual obligándose la parte arrendataria a reparar los daños causados y reponer a su costa la vivienda a su estado original.

Por su parte el pacto 12º afecta a las reparaciones y conservación, indicando que la parte arrendataria declara conocer las características y estado de conservación de la finca y aceptarlas expresamente y se obliga a conservarla en perfecto estado para el uso al que se destina, compuesta de puertas, cerraduras, cristales, instalaciones de toda clase, y en igual estado y a plena satisfacción de la propiedad tendrá que devolverlo cuando finalice el contrato. Se indica asimismo que verificado el correcto funcionamiento de las instalaciones, serán de cuenta y cargo de los arrendatarios los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan como consecuencia del uso habitual o del mal uso de la misma, ya sean cristales, cerraduras y utensilios de las instalaciones como son los gastos de conservación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, cocina, baño, grifos, wáter, lavabo, calentador y en particular todos los desagües, atascos de lavabo; wc y fregadero, tuberías, etc. Como también la conservación, reparación o sustitución de persianas, no así el caso de las tiras de las persianas las cuales se hayan desgastadas, en caso de romperse la propietaria reemplazaría las mismas. También se indica que los arrendatarios se comprometen expresamente a la adecuada conservación y mantenimiento de los elementos de la vivienda; limpieza de filtros de los grifos y ducha, mantenimiento y desatasco de desagües y limpieza. Los gastos de pequeñas reparaciones y conservación derivados del uso de sus servicios tales como cristales, persianas, cerraduras, grifos y desagües serán a cargo del arrendatario como también los gastos ocasionados por todos los desperfectos que se produzcan en la vivienda arrendada como consecuencia del mal uso y/o negligencia por parte del arrendatario o un tercero. Se sigue señalando en este pacto que en caso contrario, cuando dichos gastos sean ocasionados por reparaciones que no se deban al uso ordinario o mal uso y/o negligencia por parte del arrendatario o un tercero, sino porque éstas se hayan deteriorado por el transcurso del tiempo, serán de cargo del arrendador. En todo caso se destaca que el arrendatario debe comunicar al arrendador, tan pronto como sea posible la necesidad de hacer las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad quedando prohibido al arrendatario realizar obras en la vivienda sin previo permiso expreso y escrito del arrendador,

Finalmente se señala en este pacto 12º que las obras autorizadas o que sean de cargo y cuenta de la parte arrendataria, quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización, o reclamación, en momento alguno.

El contrato fija asimismo (pacto 13º) una fianza de 3.000 € y una garantía adicional de 6.000 € a lo que se añade un pacto de sometimiento a mediación de cualquier controversia que resulte entre las partes (pacto 16º) vía esta última a la que ninguna de las partes ha considerado procedente acudir con lo que no se considera se plantea problema alguno respecto del recurso a la vía judicial dado lo que supone la mediación y el que la misma deba partir de una voluntariedad y predisposición de las partes a la misma que en este caso no se da siendo ejemplo de ello los diversos escritos de alegaciones entre las partes.

TERCERO.- Incongruencia

Una vez determinado lo que es el contenido de la relación contractual entre las partes, ya es posible proceder al análisis de las cuestiones planteadas en el recurso de apelación comenzando por la alegación de los apelantes referente a que a su juicio la sentencia incurre en incongruencia pues la misma declara la resolución contractual amparándose en el allanamiento de la contraria consistente en aceptar la resolución contractual pero por el impago de la renta, pretensión que no es la que indica solicitaron los apelantes en su demanda no habiendo interesado la resolución la parte demandada en base a un incumplimiento de los actores ya que no interpusieron reconvención.

A esta alegación se opone la parte apelada pues indica que en la contestación de la demanda la misma se mostró conforme con la resolución del contrato y la devolución de las llaves y posesión de la vivienda por impago de rentas. Ello considera que se trata de un allanamiento debiendo el juez resolver en base al mismo, sin entrar en las razones intrínsecas que han motivado el mismo. Por tanto, entiende que, desde el momento del allanamiento, la resolución del contrato sea por impago de rentas o por cualquier otro motivo, ya no es un hecho controvertido.

En relación a lo que plantea la parte apelante respecto de la posible existencia de una incongruencia "extra petita" en la sentencia apelada por haber atendido a una petición (resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas en una pretensión que no considera fue adecuadamente formulada por la parte demandada que a su juicio debió plantear una reconvención).

En relación a la incongruencia "extra petita" que es la aquí planteada, se contiene una detallada exposición de la misma en la sentencia dictada por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2.03.2023 en la que en primer lugar se transcribe lo señalado en la STS 27.07.2022 en la que se indica:

"1.- El principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el tribunal en el art. 216 LEC , al decir:

"Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales".

La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar algo distinto a lo solicitado, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre , recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC ) y la congruencia de la sentencia ( art. 218.1 LEC ).

2.- Como hemos dicho en múltiples resoluciones (por todas, sentencia 580/2016, de 30 de julio ), la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, en atención a la petición y a la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales ( art. 218.1 LEC ), sino también del art. 24 CE , cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses. A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ( ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo solicitado por las partes ( extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito.

3.- En particular, sobre la incongruencia extra petitum ha declarado el Tribunal Constitucional en su sentencia 41/2007, de 26 de febrero , que:

"La incongruencia extra petitum constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al órgano judicial, en los procesos presididos por estos principios, pronunciarse sobre aquellas pretensiones que no fueron ejercitadas por las partes, al ser éstas las que, en su calidad de verdaderos domini litis, conforman el objeto del debate o thema decidendi y el alcance del pronunciamiento judicial. Este deberá adecuarse a lo que fue objeto del proceso, delimitado, a tales efectos, por los sujetos del mismo (partes), por lo pedido ( petitum) y por los hechos o realidad histórica que le sirve como razón o causa de pedir ( causa petendi). Todo lo cual no comporta que el Juez deba quedar vinculado rígidamente al tenor de los concretos pedimentos articulados por las partes en sus respectivos escritos forenses o a los razonamientos o alegaciones jurídicas esgrimidas en su apoyo. Por un lado el principio iura novitcuria permite al Juez fundar el fallo en los preceptos legales o normas jurídicas que sean de pertinente aplicación al caso, aunque no hayan sido invocadas por los litigantes; y, por otro lado, el órgano judicial sólo está vinculado por la esencia de lo pedido y discutido en el pleito, y no por la literalidad de las concretas pretensiones ejercitadas, tal y como hayan sido formalmente solicitadas por los litigantes, de forma que no existirá la incongruencia extra petitum cuando el Juez o Tribunal decida o se pronuncie sobre una pretensión que, aun cuando no fue formal o expresamente ejercitada, estaba implícita o era consecuencia inescindible o necesaria de los pedimentos articulados o de la cuestión principal debatida en el proceso (por todas, SSTC 9/1998, de 13 de enero, FJ 2 ; 15/1999, de 22 de febrero, FJ 2 ; 134/1999, de 15 de julio, FJ 9 ; 172/2001, de 19 de julio, FJ 2 ; 130/2004, de 19 de julio , FJ 3)" ( STC 250/2004, de 20 de diciembre , FJ 3)".

En este sentido, declaramos en la sentencia 377/2014, de 14 de julio :

"La sentencia de esta Sala núm. 1184/2007, de 6 noviembre , con cita de la de 14 de julio de 1994 , reitera la doctrina según la cual "la congruencia impone la necesidad de ajustarse a las pretensiones de las partes en cuanto acotan el objeto del proceso, pero dentro del mismo la respuesta judicial se mueve con flexibilidad siempre que se produzca conforme a esos límites (sin otorgar más de lo pedido - pero sí menos - y sin conceder algo no pedido o fuera del contenido de la pretensión)""".

En este caso, es de señalar que, si bien la parte demandada/apelada estuvo conforme con la resolución del contrato, ello no obstante la razón que le conduce a tal conclusión nada tiene que ver con la que determina a los demandantes/apelantes entender como concurrente una causa de resolución, ya que cada parte atribuye a la contraria la causa de la resolución con lo que no cabe entender que exista un allanamiento (el mismo se daría de haber aceptado la propiedad que la causa de la resolución es a ella imputable).

Esta situación es la que implica que de entender la propiedad que concurría una causa de resolución contractual imputable a los demandantes (con una declaración específica a ello referida distinta a la de la negación de la existencia de una causa de resolución a ella imputable), lo que debería haber hecho es reconvenir interesando una declaración en este sentido y ello no se ha llevado a cabo. Esta realidad comporta que lo que puede y debe ser objeto de este procedimiento no es sino si existe una causa de resolución imputable a la propiedad (siempre que se den todos los requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria que se exponen en el siguiente fundamento de esta sentencia) o en su caso un incumplimiento contractual aunque no fuere resolutorio, pues la fundamentación de la demanda se basa además de en el art 1.124 CC, asimismo en el régimen general de incumplimiento contractual.

Este planteamiento cabe considerar que ha sido aceptado por la parte demandada, ya que en la contestación se considera que, pese a que por su parte no entiende existir incumplimiento resolutorio alguno, ello no obstante sí asume que parte de las obligaciones de mantenimiento que le son reclamadas (y el coste de ello derivado) le son exigibles hasta el punto de haber aceptado un pago de 3.904,60 € que es el que se fija en la sentencia.

De esta forma se da respuesta al motivo de apelación invocado, entendiendo que sí puede concurrir, si bien ello no afecta a lo que es el que la sentencia esté motivada, ya que en ella sí se analiza si existió o no un incumplimiento obligacional por la propiedad y los efectos de ello derivados, cuestión que es la afectada por el recurso de apelación que seguidamente se procede a analizar junto con la impugnación de la sentencia que lo es por las costas de instancia.

CUARTO.- Resolución del contrato

En el fundamento de derecho anterior se ha concretado ya lo que puede ser objeto de análisis en esta causa, debiéndose comenzar con lo referido a la pretensión resolutoria planteada por los arrendatarios que es aquella que en relación a lo que es la resolución contractual aquí puede ser estudiada.

De cara a dar respuesta a ello, y en lo que es el marco jurídico de la resolución de los contratos, cabe indicar que para que la misma pueda prosperar ( art. 1.124 CC) es necesario que quien la alegue acredite en el proceso correspondiente la concurrencia de los siguientes requisitos: 1º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron ( SSTS 10.12.1947 y 9.12.1948). 2º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo ( SSTS 28.09.1965 y 30.03.1976), así como su exigibilidad ( SSTS 6.07.1952 y 1.02.1966). 3º) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían ( SSTS 9.12.1960 y 18.11.1970). 4º Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante ( SSTS 5.05.1970). 5º) Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían ( SSTS 6.07.1977; 29.03.1977); salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste, es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso ( SSTS 10.02.1925; 1.04.1925 y 24.10.1959). A lo anterior cabe añadir que como se indica en la STS 23.06.2020 con referencia a la de 31.01.2008 y 17.07.2007, la jurisprudencia, a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1.124 CC, ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

De los requisitos que se acaban de exponer, se considera idóneo comenzar con el último de los antes expuestos cual es el referente a que quien ejercite la acción resolutoria no ha de haber incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de la contraparte.

En este caso los propios demandantes/apelantes reconocen en su demanda que debido a que la parte demandada no atendió a las obligaciones que le correspondían se procedió por ellos a reducir los montos de la renta que abonaban a la propiedad, señalando que lo abonado en el ejercicio 2020 por concepto de renta fueron los importes siguientes:

* Febrero (3/2/2020): 3.000 €.

* Marzo (5/3/2020): 500 €.

* Abril (8/4/2020): 3.000 €.

* Mayo (8/5/2020): 1.481,45 €.

* Junio (8/6/2020): 1 €.

* Julio (5/7/2020): 3.001 €.

* Agosto (6/8/2020): 1.420,30 €.

* Setiembre (4/9/2020): 2.000 €.

* Octubre (5/10/2020): 2.000 €.

* Noviembre (10/11/2020): 2.000 €.

* Diciembre (16/12/2020): 2.000 €.

Ello hace un total de 20.403,75 €.

Las reparaciones que señalan motivaron esta reducción indican que se correspondieron a los conceptos siguientes:

- Reparación de ventanas.

- Pintura interior de vivienda.

- Reparación del tejado.

- Repaso de tejas.

- Repaso de grietas.

- Modificación del cuadro eléctrico.

- Reparación de enchufes, luces.

- Reparación del sistema de riego.

- Reparación del sistema eléctrico y arqueta de riego.

- Limpieza y desatasco de depósito.

- Limpieza y desatasco de WC.

- Limpieza del alcantarillado.

- Reparación de la caldera.

- Instalación de puerta motor corredera.

- Sustitución de bomba de agua (se había quemado la bomba vieja).

- Servicios del jardinero (la arrendadora aseguró que se deduciría de la renta).

En cuanto a los pagos derivados de estas reparaciones (que indican ascendieron a 11.996,49 €) derivan de las siguientes facturas y fechas de pago:

- Factura Madac de 4/6/2020 por 700,09 € pago el 29/5/2020 - 3/6/2020

- Factura Cristaleria de 6/3/2020 por 1.331 € pago el 8/3/2020-9/6/2020

- Factura Lide de 5/5/2020 por 266,20 € pago el 5/5/2020

- Factura Lide de 5/5/2020 por 181,50 € pago el 5/5/2020

- Factura Lide de 2/6/2020 por 266,20 € pago el 10/6/2020

- Factura Lide de 8/6/2020 por 363,00 € pago el 8/6/2020

- Factura Punt de Bany de 4/6/2020 por 1.185,80 € pago el 5/6/2020

- Factura Punt de Bany de 9/6/2020 por 1.324,05 € pago el 10/6/2020

- Factura Punt de Bany de 9/6/2020 por 2.672,53 € pago el 17/6/2020

- Factura Punt de Bany de 22/5/2020 por 1.756,31 € pago el 22/5/2020

- Factura Punt de Bany de 15/6/2020 por 696,74 € pago el 17/6/2020

- Factura Som Jardiners de 7/5/2020 por 889,35 € pago el 9/5/2020-27/5/2020

- Factura Som Jardiners de 24/4/2020 por 181,50 € pago el 24/4/2020

- Factura Som Jardiners de 14/5/2020 por 182,22 € pago el 9/5/2020-14/5/2020

De la lectura de la relación de elementos que se acaba de exponer se constata que los arrendatarios procedieron de forma unilateral a compensar el monto de la renta desde el mes de marzo de 2020 (5/3/2020) en un momento que es incluso anterior al del abono de la primera de las facturas antes relacionadas que es de 6/3/2020 por 1.331 €, solamente satisfaciendo ese mes como renta 500 € de los 3.000 € que debían abonar (reducción en 2.500 €).

Estas reparaciones a que hacen mención los arrendatarios como referentes a obligaciones no atendidas por la propiedad (la fecha límite para llevarlas a cabo se fija en el contrato en el 20.02.2020), no consta que (por su índole que deriva de la misma descripción) afectaren a una obligación esencial de la propiedad ni a las condiciones del inmueble hasta el punto de hacerlo inhábil para la finalidad que le es inherente. Prueba de ello se considera lo es el que en el mismo correo de 11.03.2020 en el que se explica por la parte arrendataria el motivo de la reducción del importe de la renta, nada se expone en relación a las condiciones de inhabitabilidad de la vivienda, pues se indica ser la problemática existente la referente a no cerrar correctamente las puertas y ventanas (con indicación específica de la del salón y la cocina), quedar por pintar una parte del salón, escalera y habitación anexa así como entrega de la segunda llave de la puerta de entrada y del garaje. Junto a ello se detallan unos elementos que necesitaban ser reparados a la mayor brevedad, señalando la necesidad de su reparación, si bien los que motivaron la reducción del importe de la renta eran los antes mencionados.

En todo caso, el potencial incumplimiento contractual de la propiedad de aquello que le correspondiere, no se considera que justifique una actuación unilateral de los demandados/apelantes de reducción del monto del pago de la renta (y máxime en una cantidad superior al coste asumido), pues cada gasto (y la determinación de quien asume el coste de ello derivado) requiere de un análisis pormenorizado que en caso de no existir acuerdo entre las partes siempre deja abierto el recurso a la vía judicial (o en este caso a una mediación como prevé el contrato).

Es por ello que el obrar de los arrendatarios referente a dejar de pagar por iniciativa propia parte del pago de la renta por incumplimientos que atribuyen a la propiedad, no cabe entender que estaba justificado, máxime cuando viene referido a la obligación esencial de todo arrendatario cual es la de atender al pago de la renta.

Ello implica que en lo que es aquí objeto de análisis (la concurrencia de los presupuestos para el ejercicio de una acción resolutoria), se estime que el referente a haber atendido a sus obligaciones quien ejercite la acción resolutoria no se considera concurra en este caso.

No obstante lo anterior que ya se considera podría motivar la desestimación de la acción resolutoria que se ejercita, en aras a garantizar plenamente el derecho de defensa de los apelantes/demandantes, se estima asimismo idóneo verificar una exposición en torno al requisito esencial inherente a toda acción resolutoria cual es el referente a que el incumplimiento que se atribuye a la parte contraria afecte a una obligación esencial de la misma.

En concreto en este caso los apelantes/demandantes aluden a que el inmueble (cuyo año de construcción consta que era 1950 según la información del catastro) no reunía las condiciones de habitabilidad, adjuntando con fundamento de su alegación un informe elaborado por la arquitecta Dª Catalina que expone una serie de problemas en el inmueble.

En relación a este informe, con carácter previo cabe indicar que en el mismo no se expone en ningún lugar que el inmueble arrendado no reúna las condiciones de habitabilidad.

Este informe lo que señala es que en la visita que hizo la perito el 24.11.2020 constató lo siguiente y en los elementos que se detallan:

- Cubierta: Acumulación en varios puntos del canalón cerámico de recogida de aguas de residuos y aparición de vegetación con cableado desprendido y tuberías en desuso.

- Cableado de instalaciones: Existencia en la cubierta de una estructura compuesta con vigas autoportantes de hormigón armado (en la vista dijo era de fibrocemento) y tablero cerámico el cual soporta 4 depósitos de fibrocemento para la acumulación de agua sanitaria. Respecto de los mismos se indica que se encuentran en mal estado, la tapa de cierre de los depósitos se encuentra rota y se observa un avanzado estado de deterioro de la tubería y las piezas que distribuye el agua hacia la vivienda. La estructura metálica que protege uno de los depósitos se encuentra en estado de oxidación. En los depósitos se percibe la conexión mediante dos materiales distintos pudiendo ocasionar la aparición de un fenómeno físico llamado "par galvánico" que afecta a la salubridad y las prestaciones del material. Finalmente se indica que en el interior de los depósitos hay presencia de moho y de partículas en suspensión.

- Fosa séptica: Se indica que se inspeccionó para valorar su estado y se percibió el llenado total de su capacidad. En ella se señala que se detectaron posibles fugas debido al olor desprendido en sus proximidades, manifestándose humedades en las piezas del pavimento más cercano, constatando en los puntos de control de la fosa séptica la aparición de insectos del tipo blatodeos (cucarachas y semejantes).

- Carpintería exterior: Se señala que presenta un avanzado estado de deterioro facilitando la aparición de agentes bióticos y la penetración de agentes abióticos. En varios puntos se indica que se observa la falta de mantenimiento, tales como el sellado perimetral de la misma.

- Humedad por capilaridad: Se expone que en los muros perimetrales de la vivienda se detecta la aparición de humedades por capilaridad y que las mismas aparecen por la falta de impermeabilización de los elementos de la solera generando un contacto directo entre la solera del edificio y los muros en contacto con el terreno.

Tras ello la Sra. Catalina concluye en su informe con la actuación reparadora que a su juicio fuere necesaria sin exponer en ningún punto que la vivienda no reúna las condiciones de habitabilidad.

En lo que es la problemática que afectare al inmueble consta asimismo una analítica del agua respecto de la que los resultados están fechados el 20.05.2021 (la demanda se presentó el 7.04.2021). En ellos se hace todo un estudio en relación a los parámetros establecidos por el Real Decreto 140/2003 de 7 de febrero, por el que se establecen los criterios sanitarios de la calidad del agua de consumo humano.

En relación a este análisis, en el acto de la vista celebrado el 4.11.2021 declaró como perito Dª Enma (directora técnica del laboratorio que la llevó a cabo "Laboratorio Oliver Rodés") quien precisó que el factor que está fuera de los parámetros aceptables es el referente a las bacterias coliformes totales (estas bacterias son las que se introducen habitualmente en el medio ambiente por las heces de humanos y animales). Ello dijo que conforme al Real Decreto 140/2003 no clasifica el agua como no apta para el consumo, sino que es una cuestión que se deja a la decisión en las Comunidades Autónomas. El valor que en Cataluña se establece respecto de las bacterias coliformes como aquel a partir del que el agua no es apta para el consumo es el de 10 (en este caso el análisis da un valor de 18 con lo que en Cataluña no se considera apta).

Asimismo se cuenta en autos con el informe elaborado por el arquitecto D. Leopoldo el cual incorpora la cédula de habitabilidad del inmueble con un periodo de validez comprendido entre el 23.05.2012 y el 23.05.2027. El perito señala haber visitado el inmueble los días 5 y 7.07.2021. Respecto de las condiciones del mismo constata:

- Agua corriente: Se expone que existe una acometida de suministro de agua corriente. La compañía de agua de Sitges Agbar detalla que ofrece dos tipos de suministro. Uno es el existente en esta vivienda que se llama suministro por "aforo" en el que la compañía suministra una cantidad fija de agua al día que se acumula en los depósitos instalados en la cubierta del edificio y, desde ellos, a través de una bomba, se distribuye por la casa. El otro sistema es el de contador y agua directa. El perito destaca que los dos sistemas son legales y se pueden utilizar indistintamente.

- Evacuación de aguas: Se indica que durante la visita al inmueble (en el acto de la vista dijo que el inmueble no cuenta con fosa séptica) se pudo comprobar la existencia de un sistema de evacuación de aguas que tiene, a través de una arqueta sifónica, conexión directa al alcantarillado municipal.

- Salubridad: El perito Sr. Leopoldo expone que en la vivienda no existen problemas de salubridad, aunque indica que existen pequeños y localizados puntos en los que por capilaridad o condensación puede haber aparecido algún tipo de humedad en alguna pared, lo que considera que es habitual en una vivienda construida en la época en la que lo está esta, con los materiales y sistemas que se utilizaban en aquel momento.

- Habitabilidad: Además de la aportación de la cédula de habitabilidad, se expone en este informe que se comprobó que la vivienda cumple con todos y cada uno de los aspectos que define el Annex 2 del Decret 141/2021 de 30 d'octubre, pel qual es regulen les condicions mínimes d'habitabilitat dels habitatges i la cèdula d'habitabilitat.

Los informes antes expuestos constatan que, si bien existían problemas en la vivienda (en lo referente al resultado del análisis del agua y las bacterias que en ella se detectaron no se ha podido determinar si tienen su origen en el estado de los depósitos de agua existentes en el inmueble o de las condiciones de la propia agua tal y como procede de la red), los mismos pese a ser importantes, no cabe entender que alcancen un nivel del que derive la existencia de un incumplimiento grave y esencial de la obligación inherente a toda propiedad en un contrato de arrendamiento, máxime en este caso en el que la vivienda arrendada era de 1950 (algo que consta en la información catastral y reconocieron ambos peritos) siendo la parte arrendataria conocedora de la necesidad de acometer en ella reformas (parte de ellas incluso las asumió al suscribir el contrato) con lo que los problemas existentes, si bien pueden generar una exigencia de responsabilidad para la propiedad por incumplimiento contractual (de reunirse los presupuestos para ello), ello no obstante no se considera que sean de una naturaleza tal que justifique una resolución del contrato (las llaves fueron depositadas notarialmente por los demandantes/apelantes el 4.06.2021), sino que de lo que se trataría es (como ya se ha adelantado) de un potencial incumplimiento contractual, lo que implica que este motivo del recurso de apelación no se pueda ver atendido.

Esta no estimación de la acción resolutoria no imposibilita el análisis de los incumplimientos que exponen los apelantes, si bien no desde una perspectiva resolutoria, sino desde la referente al incumplimiento contractual que asimismo se plantea en la demanda como acción subsidiaria (en los fundamentos de derecho referentes al fondo se invoca no solo el art. 1.124 CC sino también el art. 1.100 CC) y que ya se ha indicado se considera que es aceptado por la parte demandada que se ha allanado al pago de la cantidad que luego se refleja en la sentencia de 3.904,60 € (en este caso y en relación a ello sí se considera que existe un allanamiento).

QUINTO.- Incumplimiento contractual por la propiedad

En relación a este incumplimiento, se reclama por los apelantes la cantidad de 103.099,74 € que se integra por los siguientes conceptos:

* 53.936 € por reformas

* 11.996,49 € por reparaciones

* 20.403,75 € por las rentas del año 2020

* 5.263,50 € por honorarios del agente inmobiliario

*2.500 € provisionalmente fijados por gastos de mudanza.

De ellos la parte demandada aceptó un monto de 3.904,60 € que es el que se fija en la sentencia.

Los apelantes/demandantes interesan la condena de la apelada/demandada al pago de todo aquello que interesaron en su demanda asimismo desde la perspectiva de la responsabilidad contractual con lo que el análisis se debe llevar a cabo desde la perspectiva del art 1.101 CC y la del contrato suscrito, si bien siempre teniendo en consideración la previsión que se contiene en el art. 4 LAU que en sus párrafos primero y segundo dispone:

"Artículo 4. Régimen aplicable

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil".

En este caso, la vivienda se indica en la contestación que tiene una superficie de 240 m2 (hecho no controvertido y que no se considera entra en contradicción con el hecho de haber indicado el Sr. Leopoldo en su informe que la superficie total construida es de 309 m2 ya que ello se considera se extiende a toda la construcción y no propiamente dicha a lo que es vivienda que es el elemento a tomar en consideración), siendo la renta anual de 36.000 € (5,5 veces el SMI suponen 73.147,80 € al ser el importe del salario mínimo interprofesional en el ejercicio 2020 de 950 €/mes en 14 mensualidades). Es por ello que el régimen fijado en la LAU en los aspectos que la misma establece sí tiene un carácter imperativo.

Tras esta precisión se procede al análisis de los distintos conceptos reclamados:

Reformas

El monto reclamado es de 53.936 €, habiéndose aportado los siguientes documentos como fundamento de esta cantidad (documento nº 6 de la demanda):

- Factura de Jose Manuel de 28.01.2020 por trabajos realizados detallados como: mobiliario de cocina touch negro mate, sirestone negro tebas suede 2 cm, electrodomésticos Teka, transporte y descarga, montaje incluído. Su importe (fijado de forma global) es de 15.079,58 €.

- Factura de Jose Manuel de 29.03.2020 por trabajos realizados detallados como: modificación en cocina, modificación en baño, modificación suelo parket, accesorios baño y colocación. Su importe (fijado de forma global) es de 24.937,30 €.

La suma de estas facturas asciende a 40.016,88 € (es a ellas a las que se debe estar pues es donde se describen los conceptos que dan lugar al monto reclamado y con ello si el mismo está o no justificado).

Los conceptos que se exponen vienen referidos a actuaciones que implican una reforma de la vivienda respecto de la que en el pacto 6º del contrato (antes transcrito) se previó una carencia en el pago de la renta en base al compromiso de los arrendatarios a efectuar las obras de mejora que incluían en lo que son las referentes a los conceptos facturados, las de reforma integral de la cocina, incluido suelo, y apertura de una de las paredes que da al salón comedor, colocación de parquet en la primera planta menos en los baños y reforma de baño suite que tiene vestidor (se señalaba que se reemplazaría la bañera por una ducha). Estas obras, una vez finalizado el contrato (pacto 12º) se establece que quedan en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización, o reclamación, en momento alguno.

Este régimen normativo se estima es conforme con la LAU (y en concreto con la previsión que se contiene en el art. 23 referente a las obras a llevar a cabo por parte del arrendatario) y supone que los trabajos ejecutados quedaban en beneficio de la propiedad con independencia de la duración de la relación arrendaticia que era por un año prorrogable hasta cinco. A este contrato se le ha puesto punto final sin que se considere que en este caso hubiere una causa que justificare la resolución del contrato por una causa imputable a la propiedad (tal y como se ha detallado en el fundamento de derecho anterior). Es por ello que el régimen acordado entre las partes respecto de estas reformas es que quedaban en el inmueble una vez finalizado el contrato que es lo que se ha producido (la entrega de llaves se llevó a cabo por medio de notario el 4.06.2021, esto es, pasado un año y medio de vigencia del contrato).

En concreto, y respecto de lo que se detalla en las facturas antes indicadas, se constata que los conceptos que dieron lugar a su expedición eran esencialmente los que derivaban de los pactos antes transcritos. De lo que en ellas aparece no es posible analizar si algún concepto pudiere ir mas allá de los extremos acordados (y por ello que no se incluyeren en aquello que quedare en el inmueble al finalizar el contrato), ya que se trata de facturas a un tanto alzado que no detallan el coste de cada uno de los elementos que dan lugar a las mismas (esta problemática y los efectos de ella derivados se considera que la tiene que asumir la parte actora al ser el hecho constitutivo de su reclamación conforme a las normas que en materia de carga de la prueba se contienen en el art. 217 LEC).

Ante esta realidad no se considera que su importe sea exigible dados los términos del contrato respecto del que la parte actora nada indica en cuanto a si en su celebración hubiere mediado algún tipo de vicio del consentimiento, pues de existir el mismo, ello se debería así haber indicado e invocado planteando la pretensión correspondiente y nada de ello se señala en la demanda.

Ante esta realidad y respecto del elemento aquí analizado no se considera que nada puede reclamarse lo que implica la desestimación del motivo de apelación planteado.

Reparaciones

Se trata de unas reparaciones que según los apelantes/demandantes correspondía haber ejecutado a la propiedad si bien fueron ellos los que las ejecutaron.

Por este concepto reclaman 11.996,49 €, habiéndose aportado las siguientes facturas (documentos 8-1 a 8-4 de la demanda):

- Factura Madac por mano de obra caldera, disposición servicios y grupo hidráulico de 4/6/2020 por 700,09 €

- Factura Cristaleria por dos ventanas de dos hojas, instalación de cierre central, repasar y cambiar cojinetes de 6/3/2020 por 1.331 € pago el 8/3/2020-9/6/2020

- Factura Lide limpieza y desatascos actuación en fosa de 5/5/2020 por 266,20 €

- Factura Lide limpieza y desatascos actuación en WC de 5/5/2020 por 181,50 €

- Factura Lide limpieza y desatascos actuación en WC de 2/6/2020 por 266,20 €

- Factura Lide limpieza y desatascos actuación en alcantarilla de 8/6/2020 por 363,00 €

- Factura Punt de Bany cambio de motor de puerta por ser muy pequeño para una puerta tan pesada habiéndose quemado de 4/6/2020 por 1.185,80 €.

- Factura Punt de Bany sustitución bomba de pozo de 9/6/2020 por 1.324,05 €

- Factura Punt de Bany por reparación e impermeabilización del tejado, pintura interior vivienda, abrir y picar suelos para localizar tuberías general de cloacas, repasos carpintería interior de 9/6/2020 por 2.672,53 €

- Factura Punt de Bany de 22/5/2020 por 1.756,31 € pago el 22/5/2020

- Factura Punt de Bany modificación cuadro eléctrico tener agua en la piscina y manguera de riego, modificar cuadro eléctrico de la casa entrada de corriente por las líneas desde el garaje, instalar termostato, reparar cables de conmutada, escaleras reparar enchufes habitación matrimonio, reparar luz habitación niño de 15/6/2020 por 696,74 €.

- Factura Som Jardiners reparación sistema de riego de 7/5/2020 por 889,35 €

- Factura Som Jardiners de 24/4/2020 por 181,50 € pago el 24/4/2020

- Factura Som Jardiners de 14/5/2020 por 182,22 € pago el 9/5/2020-14/5/2020

Las mismas suman los 11.996,49 € que se reclaman y de ellas son aceptadas por la parte demandada las siguientes (su monto es de 3.904,60 €)

- Factura Lide de 5/5/2020 por 266,20 €.

- Factura Punt de Bany de 9/6/2020 por 1.324,05 €.

- Factura Som Jardiners de 7/5/2020 por 889,35 €.

- Factura Punt de Bany de 9/6/2020 por 2.672,53 € (se reconocen 1.425 € - es el importe de la reparación del tejado si bien en el reconocimiento no se incluye el 21 % de IVA)

En cuanto a las impugnadas, respecto de la que se identifica como factura Punt de Bany de 22/5/2020 por 1.756,31 € consta un pago con referencia a un presupuesto nº 61 por importe de 2.903,00 € mas IVA de tal empresa por suministro y colocación de aluminio con goma estanco, repasos con pintura impermeable, repasos tejas rotas, repasos de grietas, repasos de yeso y pintura en techo de escalera subida al baño, pintura de techo y pared que da al baño, techo hueco escalera del otro lado de la casa, techo habitación del otro lado de la casa y trabajos de yeso y pintura. Estos documentos no constan impugnados en cuanto a su autenticidad, entendiéndose que por lo descrito y los cargos sí pueden ser considerados dado que se trata de actuaciones reparadoras.

Junto a la anterior cabe señalar que existen unas facturas reclamadas que no es posible tener en cuenta, ya que pese a mencionarse en la demanda incluyéndose en el cuadro elaborado al efecto, las mismas no están incorporadas en el documento nº 8 de la demanda. De hecho y en relación a las facturas que seguidamente se mencionan, lo que se han aportado son ingresos a quien se identifica como Miguel Jardín el 14.05.2020 (91,17 €), 9.05.2020 (92,95 €) y 24.04.2020 (182,45 €) desconociéndose el concepto facturado. Estas facturas que por no haber sido aportadas no se considera pueden tomarse en consideración son las siguientes:

- Factura Som Jardiners de 24/4/2020 por 181,50 € pago el 24/4/2020

- Factura Som Jardiners de 14/5/2020 por 182,22 € pago el 9/5/2020-14/5/2020

En cuanto a las restantes, se estima que todas ellas deben ser asumidas por la propiedad, pues se trata de reparaciones que no consta sean debidas a un mal uso, sino que el fundamento de su reclamación (por los conceptos que en ellas se describen antes mencionados) se encuentra además de en lo pactado entre las partes en el art. 21.1 LEC (de carácter imperativo conforme se establece en el art 4 LAU). Según el mismo:

"Artículo 21. Conservación de la vivienda

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil ".

Ello implica que este aspecto del recurso de apelación se considera que debe verse admitido, de forma que en relación al mismo la condena al pago de la parte demandada no debe ser de la cantidad fijada en la sentencia de instancia de 3.904,60 € sino la de 11.632,77 € (11.996,49 € que es la reclamada menos el monto de las dos facturas no aportadas antes mencionadas).

Rentas de 2020

Asimismo se reclaman por los demandantes/apelantes el monto de las rentas del ejercicio 2020 por ellos abonadas y que asciende a 20.403,75 €.

Tal concepto no es fijado en la sentencia y no se estima tampoco en esta sede procesal como procedente, ya que los demandantes/apelantes consta que estuvieron en el inmueble hasta el 4.06.2021 que es cuando procedieron al depósito notarial de las llaves con lo que la obligación que tenían de abonar las rentas se considera que se mantenía dado que no se ha estimado concurrente una causa de resolución contractual imputable a la propiedad. Incluso cabría indicar que de ser procedente la resolución (lo que en este caso no se considera) no procedería la restitución de tales cantidades ya que pese a que los efectos de la resolución son "ex tunc", ello no se produce en los contratos de tracto continuo, cuando las partes han satisfecho sus intereses íntegramente en el pasado, tratándose de situaciones agotadas e irreversibles (cabe citar en este sentido la STS 4.06.2020 - reflejada en la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2.03.2023)

Ello motiva que este aspecto del recurso de apelación no se considere que puede verse atendido.

Honorarios agente inmobiliario

Se reclaman por los apelantes/demandantes 5.263,50 € obrando en autos la factura de NGC Real Estate de 30.12.2020 por importe de 3.630 € referentes al alquiler del inmueble objeto de esta causa. A ello se añaden los honorarios por el alquiler de otra vivienda distinta a la aquí considerada sita en el Paseig DIRECCION002 NUM001 de Sitges en base a la factura fechada el 5.03.2021 por 1.633,50 €.

En relación a estas facturas cabe indicar que en el contrato suscrito entre las partes (cuya resolución por incumplimiento de la propiedad no se ha estimado concurrente) existe una previsión de asunción por el arrendatario de los gastos de la inmobiliaria (pacto 8º). Este pacto no cabe entender que sea contrario al régimen de la LAU, de donde deriva que la asunción de este gasto por los arrendatarios no se hizo sino en cumplimiento de la previsión del contrato, lo que comporta que los mismos nada se considere que puedan reclamar a la propiedad por incumplimiento contractual.

En cuanto a la asunción del coste de la mediación inmobiliaria de otra vivienda arrendada por los aquí demandantes/apelantes tras la aquí considerada, no se estima que sea un coste exigible a la propiedad dadas las conclusiones a las que en esta sentencia se ha llegado en cuanto a la ausencia de una causa de resolución del contrato y la finalización de la relación entre las partes (incluso cabría decir que es un coste que siempre se hubiere tenido que afrontar una vez terminada la relación contractual aquí considerada), con lo que no es tampoco procedente su abono.

Mudanza

Asimismo se reclaman por los apelantes/demandantes 2.500 € provisionalmente fijados por gastos de mudanza desde el inmueble objeto de estas actuaciones a la nueva vivienda por ellos arrendada.

Respecto de este concepto no cabe sino remitir a lo que se acaba de señalar como fundamento de la no exigibilidad del importe de los honorarios del agente inmobiliario de la nueva vivienda por ellos arrendada, si bien a ello cabe añadir que la cantidad reclamada lo es a título alzado sin ningún tipo de justificación con lo que se estima que nada es procedente reclamar por ello.

Es por todo lo expuesto que el recurso de apelación se debe estimar de forma parcial de forma que la cantidad a abonar por la demandada a los demandantes se fija en la de 11.632,77 € mas intereses desde la fecha de la interpelación judicial dada la situación de mora de la demandada con fundamento en el art. 1.108 CC (en lugar de la señalada en la sentencia de instancia de 3.904,60 €).

QUINTO.- Costas de instancia

La parte apelada impugna la sentencia al entender que pese a contenerse en la misma una estimación parcial de la demanda, ello no obstante procede la condena a la parte actora por haber litigado con temeridad ( art. 394.2 LEC).

En relación a esta impugnación cabe indicar que la exposición contenida en los fundamentos de derecho anteriores pone de manifiesto que, si bien no se ha estimado en forma plena lo que eran las alegaciones de los demandantes/apelantes, en esta sede de apelación la posición adoptada por la parte demandada (que es la que acogió plenamente la sentencia de instancia) no ha sido asumida ya que el recurso de apelación sí se considera debe verse en parte estimado.

Ello implica que no se considera se dé en este supuesto una actuación de la parte actora que se pueda entender infundada hasta el punto de poderse entender que es temeraria (lo que va asociado a algo carente completamente de fundamento, razón o motivo conforme al Diccionario de la Real Academia Española).

Es por ello que este motivo de impugnación se debe ver desestimado.

SEXTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación parcial del recurso de apelación, no procede hacer condena en las costas del mismo derivadas a ninguna de las partes, si bien en lo referente a la impugnación de la sentencia, al verse la misma desestimada, sí procede imponer a la demandada-impugnante las costas procesales derivadas de la impugnación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación