Sentencia Civil 335/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 369/2022 de 25 de mayo del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Don Jose Ignacio promovió acción judicial frente a doña Caridad, y en la demanda inicial, después de exponer que en su día suscribió un contrato de arrendamiento de vivienda por razón del cual abonó al demandado un depósito de 650 euros al formalizarse dicho contrato, afirmaba que el Sra. Caridad no le había reintegrado dicha cantidad y que, además, resolvió unilateralmente el arrendamiento a los siete meses del inicio de su vigencia, pese a que las partes habían pactado una duración de tres años.

Al amparo de aquellas consideraciones, interesaba la condena de doña Caridad a la devolución de los 650 euros entregados como depósito o fianza, más otra cantidad igual como compensación por la resolución anticipada decretada unilateralmente por la propietaria, resolución que provocó que el inquilino perdiera las inversiones realizadas en la vivienda. En total, por tanto, el actor reclamaba la suma de 1.300 euros.

II. La representación de doña Caridad se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Es cierto que el arrendatario hizo entrega de una fianza de 650 euros en el momento de la formalización del contrato, pero la propiedad no está obligada a devolverla por cuanto el Sr. Jose Ignacio adeuda el importe de determinados suministros y tasas, y debe además responsabilizarse de los desperfectos irrogados en el interior de la vivienda, cuya reparación ha sido estimada pericialmente en 2.491,40 euros.

b) Fue el propio actor el que por decisión unilateral resolvió anticipadamente el contrato, por lo que resulta improcedente la compensación pretendida por tal causa, aparte de que no acredita las inversiones a las que hace alusión.

c) En el momento de finalización del contrato el inquilino tenía pendiente de pago la suma de 319,89 euros en concepto de suministros de electricidad y tasas de residuos, a lo que debe agregarse el citado importe de 2.491,40 euros al que asciende la reparación de los daños registrados en el inmueble.

d) Además, por razón de la reparación de los daños ocasionados por el arrendatario, la propietaria no pudo acceder normalmente a la vivienda hasta varios meses después de su desalojo, por lo que debe ser resarcido por esa falta de disponibilidad del inmueble, que se estima en un mes de la renta que venía satisfaciendo en la vivienda ocupaba hasta entonces, es decir, 975 euros.

Por todo ello interesaba la desestimación de la demanda y, por vía reconvencional, solicitaba la condena del demandado a abonar el importe de 3.136,29 euros, equivalente a la diferencia entre la deuda a su cargo en concepto de suministros y tasas (319,89 euros), reparación de desperfectos (2.491,40 euros) e indemnización de daños y perjuicios por falta de disponibilidad de la vivienda (975 euros), y la cuantía de 650 euros entregada por el Sr. Jose Ignacio en concepto de fianza.

III. La jueza de primera instancia desestimó inicialmente la petición de compensación interesada en concepto de indemnización por el inquilino, por importe de 650 euros, por razón de la resolución anticipada del contrato, ya que tal resolución se acordó con la conformidad de ambas partes.

Apuntó seguidamente que el Sr. Jose Ignacio debía asumir el abono de la tasa de gestión de residuos, pero no la cantidad reclamada por la propiedad en concepto de suministro eléctrico, por no constar documentalmente justificada.

No se pronunció expresamente sobre la solicitud de la actora reconvencional en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios por falta de disponibilidad de la vivienda (975 euros), y, en relación con la cuantía pretendida por la misma parte por razón de daños en la vivienda, únicamente le reconoció el derecho al cobro de 944 euros, suma correspondiente al coste de reparación de los desperfectos registrados en una puerta interior -rotura de pomo y cerradura-, y de las perforaciones en paredes alicatadas de baño y cocina. Rechazó la indemnización pretendida por el resto de desperfectos en la vivienda, por entender que se trataba de consecuencias asociadas al uso y desgaste propio de dicho inmueble, y en cuya causación tampoco no se apreciaba una conducta poco diligente del arrendatario.

Por todo ello, y una vez deducido el importe de la fianza entregada en su día por el Sr. Jose Ignacio, la juzgadora a quo condenó al demandante principal a abonar a la demandada y actora reconvencional la suma de 361,27 euros.

No adoptó pronunciamiento expreso sobre las costas del procedimiento.

IV. La representación de doña Caridad se alza en apelación frente a la sentencia de primera instancia, y la de don Jose Ignacio formula impugnación frente a la misma resolución.

En uno y otro caso las partes insisten en las respectivas pretensiones deducidas en demanda y reconvención.

SEGUNDO.- Doctrina general sobre el deber del arrendatario de conservar la cosa arrendada y de reintegrarla a la propiedad en el mismo estado en que la recibió

I. Debe recordarse inicialmente que del contrato de arrendamiento se desprenden una serie de obligaciones para el arrendatario, establecidas expresamente en el artículo 1555 del Código Civil, de suerte que, además de pagar el precio convenido, se le asigna el deber de usar de la cosa arrendada con diligencia de un buen padre de familia y de destinarla al uso pactado, extremo respecto del cual el artículo 1563 del mismo texto dispone que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, ya que en todo arrendamiento, como cesión de uso, es obligación fundamental del arrendatario utilizar la cosa arrendada con el debido celo y cuidado, conservarla y devolverla al arrendador en el mismo estado en que la recibió.

El Código Civil refuerza aquella obligación estableciendo una inversión de la carga de la prueba a cargo del arrendatario de que la causa del deterioro no fue imputable a su negligencia.

La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2006, que se apoya en jurisprudencia consolidada, ilustra acerca de que, obligado el arrendatario a devolver la cosa arrendada, al concluir el arriendo, en el mismo estado que la recibió (artículo 1561), el artículo 1563 establece la responsabilidad del arrendatario para el caso de incumplimiento de esa obligación a causa de la pérdida de la cosa o por devolverla en peor estado del que la recibió. Entiende el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro, en principio, le es imputable, si bien puede eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no son debidos a culpa suya.

II. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa, hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, y debe tenerse en cuenta además lo dispuesto al efecto en el artículo 1562. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1183, que dispone que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1096.

Conforme a la anterior doctrina, los principios básicos que han de regir la materia relativa a la causación de daños o desperfectos en la cosa arrendada pueden sintetizarse en los siguientes:

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ( artículo 1562 del Código Civil).

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado ( artículo 1555.2 del Código Civil).

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (artículos 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

e) Siempre que la cosa se hubiese perdido o deteriorado en poder del arrendatario, se presumirá, en virtud de lo previsto en el artículo 1183 del Código Civil, que la pérdida o deterioro ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario.

III. Aquellas líneas doctrinales quedan compendiadas en la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2016, que, con cita de la de 30 de mayo de 2008, declara:

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe haberse ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible (...). Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron".

(...) Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de "haberse ocasionado sin culpa suya" el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a "las personas de su casa": que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito); o, en el supuesto de desarrollarse en el inmueble arrendado una actividad peligrosa, que excluya que el evento dañoso fue realización de un riesgo típico de tal actividad (prueba de la fuerza mayor)".

TERCERO.- Análisis individualizado de la pertinencia de cada una de las partidas que integran las reclamaciones formuladas en la acción principal y reconvención. Reconsideración parcial de las conclusiones alcanzadas por la juzgadora de primera instancia

I. Las anteriores consideraciones llevan aparejada la necesidad de introducir algunas matizaciones en la aplicación de las normas generales que sobre la distribución del onus probandi suministra el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y ello por cuanto al propietario de la vivienda únicamente le compete la carga de la prueba de los daños y desperfectos cuya indemnización impetra. Se reitera que juega a su favor una doble presunción: la de que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, y la de que los deterioros son imputables al propio inquilino.

Los términos en los que la cuestión litigiosa ha quedado perfilada mediante las alegaciones de las partes, plasmadas tanto la acción principal como la reconvencional, determinan que la resolución del conflicto pase por analizar de forma individualizada, a la luz de las diligencias probatorias practicadas durante el procedimiento, la pertinencia de cada uno de los conceptos que integran las respectivas pretensiones de propietaria y arrendatario y, en función de los resultados de aquella tarea, decidir si alguno de los litigantes ostenta un crédito dinerario frente al otro.

II. Así:

1. Partidas cuyo pago pretende el inquilino en la demanda principal:

1.a) Fianza.

Consta documentalmente, y no ha sido objeto de controversia entre las partes, que en los albores del contrato el arrendatario hizo entrega a la propiedad de la suma de 650 euros en concepto de fianza. En consecuencia, dicha cantidad deberá ser devuelta al actor principal, bien de forma directa o mediante la oportuna compensación en el caso de que se acredite que la Sra. Caridad ostenta contra él alguna clase de crédito.

1.b) Compensación por resolución anticipada del contrato por parte de la propiedad.

El actor formalizó su demanda principal a través de un modelo normalizado en el que exponía de forma sucinta sus pretensiones. Además del reintegro de la fianza por importe de 650 euros, el Sr. Jose Ignacio solicitaba "otros 650 euros como compensación por rescindir a los siete meses y perder las inversiones efectuadas; el contrato era de tres años".

Con aquella lacónica exposición el demandante principal parecía dar a entender que fue la propiedad quien de forma unilateral puso fin anticipadamente el contrato a los siete meses de su vigencia, pero lo cierto es, con independencia de la parte que tomara la iniciativa para poner fin al arriendo, que como documento número 2 del escrito de contestación se aportó un documento de fecha 18 de septiembre de 2017 -al parecer se remitió por burofax-, mediante el que el propio inquilino ponía en conocimiento de la propiedad su voluntad de desistir del contrato "al amparo y dentro del plazo conferido en el artículo 11 de la LAU 29/1994", y agregaba que la vivienda sería puesta a disposición de la Sra. Caridad, mediante la entrega de llaves, el 30 de septiembre siguiente.

En consecuencia, y sin perjuicio de que el inquilino tampoco ha especificado ni probado la "pérdida de inversiones" a la que se refería en la demanda, es obvio que el propio desistimiento unilateral del contrato formulado por el Sr. Jose Ignacio no puede meritar a su favor indemnización o compensación de clase alguna.

2. Partidas cuyo abono pretende la propietaria en la demanda reconvencional:

2.a) Tasas municipales de gestión de residuos: 65,27 euros.

En el contrato se estipuló que su pago correspondería al arrendatario, y la propietaria ha aportado el documento acreditativo del abono de tal concepto, por un importe total de 65,27 euros (documento número 6).

Se aducía por el inquilino que llegó a un pacto con la Sra. Caridad en virtud del cual se le eximiría del pago de aquellas tasas, pero no se cuenta con indicio probatorio al respecto.

2.b) Facturas de consumo de electricidad: 255,62 euros:

En el escrito de demanda reconvencional la propietaria aseguraba que el Sr. Jose Ignacio tenía pendiente el pago de dos facturas de luz, una por importe de 56,20 euros y otra por 199,42 euros, en total 255,62 euros, y aportaba, con el designio de acreditar que había abonado tales facturas, sendos detalles de movimientos bancarios a su nombre, de fechas 9 de enero y 9 de febrero de 2017, en los que figuraba como concepto "adeudo de Endesa".

Aquellos detalles de movimientos no pueden considerarse suficientes para concluir que la Sra. Caridad se hizo cargo de dos facturas cuyo pago correspondía al inquilino. Por lo pronto, los extractos se limitan a reflejar dos pagos a la compañía suministradora, pero no se especifica la vivienda a la que se refiere el consumo, y ello no es irrelevante por cuanto doña Caridad vivía de alquiler en aquella época en otro inmueble, y nada impide que el gasto se refiera a este último.

Aquella imprecisión podía haberse salvado mediante la aportación de las oportunas facturas en las que se consignara que los consumos se correspondían con la vivienda objeto de litigio. Pero no solo la actora reconvencional no las ha adjuntado, sino que tampoco ha explicado las razones de tal omisión.

Y, por si ello no fuera suficiente, el inquilino anexó a su escrito de contestación a la reconvención otro extracto de movimientos bancarios en los que constan sendos adeudos a favor de la empresa suministradora correspondientes a los mismos periodos que se reflejan en la documentación acompañada por la actora reconvencional.

La jueza de primera instancia rechazó esta partida, y tal pronunciamiento, por las razones expuestas, debe ser confirmado.

2.c) Desperfectos en vivienda: 2.491,40 euros.

Reclama además la demandante reconvencional el importe de 2.491,40 euros, que se correspondería con el coste de reparación de los desperfectos ocasionados por el inquilino durante su estancia en la vivienda arrendada.

Resulta aquella suma del informe pericial que se adjunta a la reconvención, que describe las siguientes partidas:

2.c. (i) Saneado y pintura en paredes afectadas por perforaciones (544 euros).

En el dictamen elaborado por el perito Sr. Serafin se describen perforaciones en paredes del salón y de habitaciones, y se matiza que son las usualmente destinadas a la colocación de cuadros o estantes.

Debe inicialmente precisarse que el propio perito reconoce que son daños propios del desgaste y del uso propio de la vivienda. Pero, además, con el escrito de contestación a la reconvención el Sr. Jose Ignacio acompañó diversas comunicaciones cruzadas entre las partes vía whatsapp, y precisamente en las remitidas el primer día en que el inquilino pasó a ocupar la vivienda (30 de noviembre de 2016) la propiedad ya fue informada por el Sr. Jose Ignacio de diversos desperfectos que había detectado, tales como "cables colgando, agujeros en techo de estudio, paredes con agujeros, zócalo de estudio sin poner". Incluso en tales comunicaciones se alude a que la Sra. Caridad se había comprometido a reparar los agujeros de las paredes.

Durante el acto del juicio el testigo Sr. Jose Ángel, compañero de trabajo del actor, aseguró que acompañó a este último a la vivienda para realizar la mudanza el primer día del arrendamiento, y que comprobó que la finca no se encontraba en buenas condiciones y que se apreciaban baldosas caídas y cables sueltos, hasta el punto de que le dijo a su compañero que "aquí tienes faena".

Con ello parece quedar acreditado que ya antes del inicio del arrendamiento ya existían diversas perforaciones en las paredes, por lo que no puede imputarse su causación al inquilino. En todo caso, el desgaste de la pintura de las paredes de una vivienda es una consecuencia inevitable de un uso normal del inmueble, e incluso la propia ejecución de los trabajos de enyesado y pintura resulta aconsejable, por elementales razones de higiene, cuando los arrendatarios desocupan la vivienda.

Finalmente, durante la diligencia de interrogatorio la Sra. Caridad aseguró que disponía de fotografías de la vivienda antes y después de su ocupación por parte del Sr. Jose Ignacio, y, sin embargo, no se ha procurado su incorporación a las actuaciones, lo que sin duda hubiera permitido verificar que las perforaciones descritas en el informe pericial no existían antes del inicio del arrendamiento.

También en este extremo, por tanto, deberá respaldarse el pronunciamiento desestimatorio adoptado en la primera instancia.

2.c. (ii) Trabajos de sustitución de material cerámico de escalón de terraza (68 euros), trabajos de reparación de enchufe en salón comedor (53,60 euros) y trabajos de colocación de llave de paso del lavadero (76,20 euros).

Se trata de partidas cuya realidad y alcance cuantitativo vienen refrendados por la documentación fotográfica y la valoración aportadas con el informe pericial, y no se cuenta con ningún indicio de que tales desperfectos estuvieran ya presentes cuando el Sr. Jose Ignacio pasó a utilizar la vivienda, aparte de que, en juicio objetivo, no guardan relación con un uso normal y ordinario del inmueble, sino que se corresponden más bien con una actuación descuidada o negligente del inquilino.

Se estimará el recurso de apelación interpuesto por la representación de la actora reconvencional para incluir el coste de estas partidas en el crédito a su favor.

2.c. (iii) Trabajos de sustitución de puerta de habitación (268 euros).

El perito Sr. Serafin menciona en su informe la existencia de desperfectos en el pomo y la cerradura de una puerta interior, y durante el acto del juicio se reiteró en ello, pero precisó que la puerta en sí no estaba deteriorada.

Si ello es así, no se alcanza a identificar la razón por la que el técnico valora la sustitución íntegra de la puerta, y además sin aplicación de ninguna clase de demérito. Tampoco se ha demostrado que la propietaria haya procedido efectivamente a la sustitución de la repetida puerta.

Bajo la premisa, por tanto, de que la fijación de una indemnización por el valor a nuevo de la puerta resulta improcedente por desproporcionada y desajustada a la entidad del daño, no se cuenta con dato alguno que permita ponderar el coste de la reparación del pomo y la cerradura, porque la propietaria no ha formulado propuesta alternativa o subsidiaria.

Se dejará sin efecto, en consecuencia, la decisión de la jueza de primera instancia de imponer al inquilino el pago del coste de la sustitución íntegra de la puerta.

2.c. (iv) Trabajos de sustitución del papel pintado del recibidor (360,60 euros).

La sentencia de primera instancia, por error involuntario, no se pronuncia sobre esta partida.

El perito describe este desperfecto como "perforaciones en la pared del recibidor, que se encuentra empapelada" y, por razón de ello, valora la sustitución íntegra del papel pintado (14 m²) en 360,60 euros.

El técnico no describe el número ni características de las perforaciones -la documentación fotográfica tampoco es excesivamente ilustrativa al respecto-, ni apunta la razón que pudiera justificar la reparación total del papel pintado. Ya se ha expuesto, además, que consta acreditado que antes de que el inquilino ocupara la vivienda ya existían diversos agujeros en las paredes, aunque no puede deducirse si también en las del recibidor.

Se trata de un aspecto del litigio ciertamente discutible, pero debe convenirse que la propietaria perjudicada contaba con un amplio elenco de elementos probatorios para acreditar cabalmente, por una parte, la realidad, naturaleza y alcance de los desperfectos en las paredes y papel pintado del recibidor y, por otra, la ineludible necesidad de su sustitución íntegra. Se recuerda que la Sra. Caridad, pese a aseverar que contaba con fotografías del estado del piso antes de su ocupación por parte del Sr. Jose Ignacio, no las ha aportado al procedimiento, y tampoco ha incorporado las facturas de los supuestos trabajos de restitución total del papel pintado. Ambos instrumentos de prueba habrían clarificado este conflicto, y la indeterminación que subsiste al respecto no puede perjudicar al inquilino cuando, se insiste, la propietaria estaba en plena disposición para probar con facilidad la pertinencia de su pretensión.

Se rechazará, pues, este extremo del recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Caridad.

2.c. (v) Trabajos de sustitución de alicatado de la cocina y baño (676 euros).

El artículo 10 del contrato suscrito por las partes era del siguiente tenor: "El arrendatario no podrá practicar obras de clase alguna, ni pintar la vivienda de diferente color, y si lo hiciese deberá entregar la pintada del mismo color que se ha entregado, incluyendo el taladro de la alicatado de la cocina y del baño, incluso para la instalación de toalleros, portarrollos, previo permiso por escrito del propietario (...)".

En el contrato, por tanto, se estableció expresamente la prohibición de practicar perforaciones en baño y cocina -no se introdujo tal previsión en relación con el resto de las dependencias de la vivienda-, sin duda por la existencia de alicatado. Tampoco consta que en las conversaciones de whatsapp mantenidas por los litigantes el inquilino se quejara en alguna ocasión de la existencia de huecos o agujeros en cocina y baño, con lo que debe entenderse que las apreciadas por el perito durante la inspección de la vivienda son imputables al Sr. Jose Ignacio, y que debe responder de su subsanación conforme a lo contractualmente pactado.

La juzgadora de primera instancia también adoptó aquel criterio, por lo que deberá corroborarse esta decisión.

2.c. (vi) Trabajos de sustitución de módulo bajo de cocina (265 euros).

El perito describe en su dictamen "desperfectos en un módulo bajo de la cocina, que por sus características se trata de algún derrame puntual de agua". Propone por ello la sustitución de tal módulo, que valora en 265 euros.

Ciertamente, en las conversaciones mantenidas por arrendadora y arrendatario este último comunicó a la primera la existencia de filtraciones de agua por una avería en el compresor de la terraza, que probablemente hayan de relacionarse con el deterioro del mobiliario descrito, aunque durante la diligencia de interrogatorio la propietaria aseguró que el Sra. Caridad había inutilizado la llave de paso de la cocina y que ello provocó una inundación en dicha dependencia.

Aceptándose todo lo anterior como cierto, no puede reconocerse, sin embargo, el derecho de la propiedad a ser resarcida por el valor del módulo de la cocina, porque en el acto del juicio reconoció expresamente, aunque con posterioridad se intentara desdecir, que la compañía de seguros le había indemnizado los daños por humedad causados en la cocina.

Por ello, esta partida no puede ser reconocida a favor de la actora reconvencional, tal como acordó la juzgadora a quo.

2.c. (vii) Reparación de motor de nevera (180 euros).

El Sr. Serafin se limita en su peritaje a reflejar que "se nos informa que la nevera no funciona, no habiéndonos aportado ningún informe técnico de la causa del no funcionamiento de dicho electrodoméstico, por lo que entendemos que se ha podido averiar el motor de refrigeración".

Aquella observación por sí sola no puede considerarse suficiente para establecer a favor de la propiedad la indemnización pretendida. Por lo pronto, el perito no comprobó la presunta avería, sino que se limitó a plasmar la información facilitada por la propiedad. En consecuencia, tampoco se aportan datos para establecer las causas de aquella avería -que se fijan por el perito de modo meramente hipotético-, de forma que resulta imposible concluir que fuera imputable a alguna clase de negligencia por parte del Sr. Jose Ignacio.

Además, parece presumible estimar que si se ajustara a la realidad que la nevera no funcionaba, sin duda el inquilino, por tratarse de un bien de primera necesidad, habría requerido a la propiedad, durante la vigencia del contrato, a los fines de su reparación.

Tampoco se acepta, en consecuencia, esta partida.

2.d) Indemnización por imposibilidad de acceder a la vivienda a causa de los desperfectos: 975 euros.

Se aseveraba en la demanda reconvencional que, como consecuencia de los daños ocasionados por el arrendatario, la propietaria no pudo acceder normalmente a la vivienda, por razón de las obras de reparación, hasta varios meses después de la desocupación del inquilino, de modo que esa falta de disponibilidad del inmueble habría de ser indemnizada al menos en una suma equivalente a una mensualidad de la renta que la Sra. Caridad venía abonando en la vivienda en la que hasta entonces residía.

La viabilidad de aquella pretensión habría precisado, por lo pronto, la previa acreditación de la ejecución de obras en la vivienda propiedad de doña Caridad tras la finalización del arrendamiento, y ya se ha mencionado que la propietaria no se ha ocupado de probar mínimamente la realización de aquellos trabajos.

Pero, además, no solo no se ha demostrado que durante la hipotética ejecución de las obras no fuera posible la habitabilidad de la vivienda, sino que además durante el acto del juicio el perito Sr. Serafin afirmó justamente lo contrario, es decir, que durante la reparación de los desperfectos la vivienda era perfectamente habitable.

El recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Caridad, por tanto, no puede ser atendido en cuanto a la indemnización a la que se ha hecho referencia.

III. Como síntesis de lo expuesto:

1. Don Jose Ignacio deberá ser reintegrado de la fianza de 650 euros depositada en su día.

2. Doña Caridad habrá de ser indemnizada por el arrendatario por los siguientes conceptos:

a) Tasas municipales de gestión de residuos: 65,27 euros.

b) Desperfectos en vivienda:

- Trabajos de sustitución de material cerámico de escalón de terraza (68 euros), trabajos de reparación de enchufe en salón comedor (53,60 euros) y trabajos de colocación de llave de paso del lavadero (76,20 euros).

- Trabajos de sustitución de alicatado de la cocina y baño (676 euros).

Crédito total a favor de la propietaria: 65,27 euros + 68 euros + 53,60 euros + 76,20 euros + 676 euros) = 939,07 euros.

3. Diferencia a favor de doña Caridad: (939,07 - 650) = 289,07 euros.

CUARTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación y de la impugnación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Se mantendrá asimismo el pronunciamiento neutral decidido por el órgano a quo en cuanto a las costas de la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones tanto de la demanda principal como de la reconvencional ( artículo 394.2 de la misma Ley).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,