Sentencia Civil 407/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 574/2022 de 26 de junio del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Julia promovió acción judicial frente a doña Lourdes y don Torcuato, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 1 de junio de 2012 la actora, en su condición de propietaria de la vivienda sita en el PASEO000, número NUM000, de Barcelona, y de dos plazas de aparcamiento integradas en el mismo edificio, suscribió un contrato de arrendamiento con los demandados cuyo objeto era la vivienda y las plazas de aparcamiento descritas.

b) Las partes estipularon una renta mensual de 1.400 euros por la vivienda, pagadera por mensualidades anticipadas dentro de los cinco primeros días de cada mes y sujeta a las variaciones del IPC, y de 100 euros mensuales por cada una de las plazas de aparcamiento, es decir, la renta mensual ascendía a un total de 1.600 euros por el arrendamiento de los tres inmuebles.

c) En fecha 30 de junio de 2020 las partes contratantes acordaron dar por finalizado el contrato de arrendamiento y suscribieron un documento de resolución contractual, en el que se dejó constancia de que los inquilinos devolvían a la propiedad las llaves de los inmuebles.

d) Los arrendatarios demandados únicamente abonaron de forma parcial las rentas correspondientes a las mensualidades comprendidas entre enero de 2019 y junio de 2020, ya que pagaron una renta mensual conjunta de 1.370 euros, cuando, como se expuso, la renta global pactada por las partes, una vez actualizada, ascendía a 1.634,80 euros. En consecuencia, los inquilinos tienen pendiente de pago la cuantía de 5.666,40 euros en concepto de diferencias de renta correspondientes a las mensualidades a las que se ha hecho referencia.

e) Aquella deuda no puede ser objeto de deducción por aplicación de la fianza entregada en su día por los arrendatarios, ya que una vez concluido el arrendamiento la propiedad comprobó la existencia de determinados desperfectos en paredes y parqué de la vivienda, desperfectos cuya reparación asciende a una suma superior a la de dicha fianza.

f) Ante los reiterados incumplimientos de los arrendatarios, la actora les ha requerido de pago en diferentes ocasiones sin obtener resultado positivo alguno.

Al amparo los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda la condena de doña Lourdes y don Torcuato al abono de la expresada suma de 5.666,40 euros, en concepto de rentas devengadas e impagadas, más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial de fecha 29 de noviembre de 2018.

II. La representación de doña Lourdes y don Torcuato se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) En el mes de marzo de 2013 las partes convinieron una novación modificativa del contrato, pactada verbalmente, en el sentido de que en lo sucesivo la renta que habrían de satisfacer los arrendatarios se reduciría de 1.600 a 1.300 euros.

b) Prueba de aquel acuerdo novatorio es que la propiedad no ha reclamado durante seis años la presunta diferencia de rentas, y que en el presente procedimiento solo reclama las diferencias correspondientes a la mensualidad de enero de 2019 y posteriores.

c) La actora ha incumplido su obligación como arrendadora de reintegrar la fianza depositada en su día por los inquilinos, lo que resulta injustificado desde el momento en que la vivienda fue entregada en perfecto estado cuando se firmó el documento de resolución contractual de 30 de junio de 2020, y no presentaba más deterioros que los derivados del normal uso.

d) En ningún momento ha concurrido un uso indebido de la vivienda por parte de los inquilinos, y los eventuales defectos a los que alude la propiedad son imputables exclusivamente al desgaste propio por el transcurso del tiempo, aparte de que no constan acreditados los desperfectos en paredes y suelo de la vivienda.

Por todo ello interesó la desestimación de la demanda y, por vía reconvencional, la condena de doña Julia a devolver a los arrendatarios la fianza de 2.800 euros depositada en su día.

III. El magistrado de primera instancia descartó inicialmente que los demandados hubieran acreditado la concertación de un pacto novatorio verbal en virtud del cual las partes acordaran la reducción de la renta mensual de 1.600 euros a 1.300 euros, por lo que declaró la obligación de los demandados de abonar las diferencias de renta reclamadas, y que se correspondían a las mensualidades del periodo comprendido entre enero de 2019 y junio de 2020, es decir, 5.666,40 euros.

En cuanto a la acción reconvencional, consideró que la propiedad no había demostrado tampoco la realidad de los desperfectos en la vivienda, por lo que, con estimación íntegra de dicha acción, concluyó que doña Julia habría de reintegrar a los inquilinos la suma entregada en su día en concepto de fianza, es decir, 2.800 euros, más los intereses legales conforme a lo previsto en el artículo 36 de la LAU.

Impuso a los demandados las costas derivadas de la acción ejercitada en la demanda inicial, y a la demandante principal las correspondientes a la reconvención formulada por los demandados reconvinientes.

IV. La representación de doña Lourdes y don Torcuato se alza en apelación frente a aquella sentencia para insistir en su tesis de que desde el mes de marzo de 2013 la propietaria y los demandados alcanzaron un acuerdo verbal, que implicó una novación modificativa del contrato, en virtud del cual los inquilinos pasarían a abonar en lo sucesivo la suma de 1.300 euros mensuales en concepto de renta -1.370 euros tras la aplicación del IPC a partir de enero de 2019-, en lugar de los 1.600 euros inicialmente pactados, por lo que la reclamación de las diferencias de rentas resulta improcedente y la demanda principal debió ser íntegramente desestimada.

SEGUNDO.- Delimitación del objeto del debate en segunda instancia

I. En la demanda inicial la representación de la propiedad, aparte de reclamar a los inquilinos las diferencias de rentas que, a su criterio, habían quedado pendientes de pago tras la resolución del arrendamiento, reivindicaba su derecho a retener en su poder la fianza de 2.800 euros que fue depositada por doña Lourdes y don Torcuato en el momento de la suscripción del contrato.

Argumentaba al respecto, como se dijo, que, una vez inspeccionada la vivienda tras su desocupación en junio de 2020, comprobó la existencia de determinados desperfectos que excedían de lo que podía considerarse un uso ordinario del inmueble, localizados especialmente en suelos y paredes, y cuyo coste de reparación alcanzaba prácticamente el importe de la fianza, de modo que se consideraba legitimada para aplicar dicha garantía a resarcirse del importe de aquellos daños.

II. El juzgador de primera instancia rechazó aquella pretensión de compensación y, en consecuencia, estimó la acción reconvencional articulada por doña Lourdes y don Torcuato, cuyo objeto estribaba precisamente en la recuperación de la fianza.

Aquella decisión no ha sido objeto de apelación ni de impugnación por parte de la actora principal, por lo que tal aspecto del litigio ya no puede ser objeto de debate en esta segunda instancia, de modo que el pronunciamiento que estima la acción reconvencional y condena a la propiedad a reintegrar a los inquilinos la fianza de 2.800 euros no es susceptible de reconsideración.

En otros términos, no concurre óbice alguno para que los inquilinos recuperen la fianza depositada en su día, bien por vía de compensación -en la hipótesis de que se considere que son deudores de las diferencias de rentas reclamadas en la demanda-, bien por pago directo, si se alcanza la conclusión de que la arrendadora no goza del derecho a percibir aquellas cantidades.

Con ello el ámbito del conflicto queda restringido a determinar si los arrendatarios adeudan las diferencias de renta que se les reclaman en la demanda, extremo que fue resuelto en primera instancia en sentido favorable a la propietaria.

TERCERO.- Sobre la deuda reclamada por la propiedad en concepto de diferencias de rentas no satisfechas. Estimación del recurso interpuesto por los arrendatarios

I. Consta como hecho suficientemente probado que, aunque en el contrato de 1 de junio de 2012 se estipuló originariamente una renta mensual global de 1.600 euros -comprensiva del alquiler de la vivienda (1.400 euros) y del de dos plazas de aparcamiento (100 euros cada una)-, y que durante las primeras mensualidades aquella previsión fue estrictamente cumplida por los inquilinos, a partir de abril de 2013, sin embargo, doña Lourdes y don Torcuato comenzaron a pagar a la propiedad, mediante transferencia bancaria, la suma de 1.300 euros al mes.

Aquel abono de renta por importe de 1.300 euros mensuales se mantuvo ininterrumpidamente desde el mes de abril de 2013 hasta enero de 2019, momento en el que, tras ser notificados los arrendatarios del incremento de renta por razón del IPC (5,30%) -la comunicación se cursó mediante burofax remitido por el asesor de la propietaria en el mes de noviembre de 2018-, pasaron a satisfacer la suma de 1.369 euros, resultante de aplicar aquel porcentaje a los 1.300 euros que se venían abonando desde marzo de 2013.

Todo ello queda constatado en la documentación bancaria remitida en el curso del procedimiento, y a instancias de la parte demandada, por la entidad Banco Sabadell, y, específicamente, en el histórico de movimientos, desde 2012 hasta la actualidad, de la cuenta de la que es titular el codemandado Sr. Torcuato.

II. La representación de los demandados apelantes mantiene en su recurso, en idénticos términos que los plasmados en su escrito de contestación, que aquella reducción de la renta obedeció a un acuerdo verbal alcanzado en el año 2013 con doña Julia, acuerdo cuya realidad, a su juicio, debe considerarse constatada, pese a que no se plasmó documentalmente, a partir de la circunstancia de que durante prácticamente seis años los inquilinos hayan estado abonando una suma inferior en 300 euros a la inicialmente estipulada, lo que debe catalogarse como suficiente para concluir que las partes convinieron una novación modificativa del contrato en lo concerniente al precio del arriendo.

Es cierto, como se apunta por el juzgador de primera instancia y por la parte actora, que no se cuenta con una prueba directa fehaciente de la realidad de aquel hipotético acuerdo, pero no lo es menos que las diligencias probatorias permiten construir, siquiera por la vía indirecta de las presunciones, un relato de lo acontecido que se aproxima al propugnado por los recurrentes.

Son de establecer al respecto las siguientes consideraciones:

1. Mantiene la parte actora que la propiedad "ha advertido en numerosas ocasiones a la parte arrendataria de que se estaban efectuando pagos parciales de renta y ha reclamado el pago de dichas diferencias", y que prueba de ello son los documentos números 5 y 6 adjuntados a la demanda.

No puede aceptarse que aquella afirmación se ajuste a la realidad, o al menos que resulte probada en el presente procedimiento. Por lo pronto, los documentos números 5 y 6 datan de una época comprendida entre noviembre de 2018 y enero de 2019. Hasta entonces habían transcurrido prácticamente seis años, sin que conste que la propiedad formulara objeción alguna a los inquilinos acerca de una presunta insuficiencia en el pago de las rentas mensuales, ni mucho menos que les dirigiera reclamación o intimación alguna.

Pero es que además el documento número 5 tampoco incorpora observación alguna de la propiedad en relación con una hipotética deuda por razón de diferencias de rentas. Se trata de un requerimiento notarial en el que el asesor jurídico de la parte actora pone en conocimiento de los inquilinos, por una parte, que tienen pendiente el pago de dos mensualidades de renta del año 2018, y, por otra, que desde enero de 2019 se aplicaría el incremento del IPC en un 5%.

Es cierto que en uno y otro caso el letrado hacía referencia a una renta mensual de 1.600 euros, pero ni reprochaba a los destinatarios que desde hacía prácticamente seis años venían cumpliendo de forma parcial su deber de abonar la renta, ni mucho menos les intimaba a los efectos de que abonaran las diferencias registradas en tal sentido desde abril de 2013.

Parece razonable presumir que, en el caso de que la propiedad hubiera considerado que se encontraba asistida del derecho a reclamar las diferencias de rentas, habría incluido en la comunicación alguna intimación o requerimiento específico en tal sentido. No se ajusta a patrones de lógica que la propiedad advirtiera a los arrendatarios sobre la necesidad de abonar las rentas pendientes, y omitiera, sin embargo, cualquier alusión a la obligación de liquidar las eventuales diferencias de rentas devengadas desde marzo de 2013, cuyo importe era sensiblemente superior.

Desde tal respectiva no se alcanza a identificar la razón por la que no se aprovechó aquel requerimiento para reclamar a los arrendatarios las diferencias de renta debidas hasta esa fecha. Y además, la reclamación cursada a través de la presente demanda se limita, de forma no explicada, a las diferencias devengadas desde enero de 2019, y ni siquiera se alude a la razón por la que no se exigen las anteriores, máxime cuando no todas ellas estarían afectadas por la prescripción.

Y en cuanto al documento número 6, contiene una serie de correos electrónicos intercambiados entre el codemandado Sr. Torcuato y el letrado de la Sra. Julia entre diciembre de 2018 y enero de 2019, en los que se refleja que, así como el inquilino informa al profesional que la renta asciende a los 1.300 euros convenidos en su día con la propiedad -no se trata, por tanto, de una estrategia pergeñada ad hoc para la defensa en el presente procedimiento, sino que con mucha anterioridad fue puesta de manifiesto al asesor jurídico de la propietaria, el cual obviamente no podía conocer la totalidad de los acuerdos alcanzados verbalmente entre arrendadora y arrendatarios-, el letrado insiste en que la renta contractual es de 1.600 euros, y agrega que, atendida la avanzada edad de la propietaria, no resultaba verosímil que hubiera convenido con ella la reducción de renta propugnada por su interlocutor.

2. En definitiva, al menos hasta principios de 2019 -desde, se recuerda, abril de 2013- no consta que la propiedad, directamente o por medio de algún representante, formulara queja alguna a los arrendatarios sobre la presunta insuficiencia del pago de las rentas y que les instara a abonar las pretendidas diferencias.

3. En realidad, un detenido examen de la documental adjuntada a la demanda revela que fue únicamente con ocasión del correo electrónico adjuntado como documento número 2 a la contestación a la reconvención, de 27 de julio de 2020 -la demanda se interpuso en septiembre siguiente- cuando el asesor legal de la propietaria alude expresamente, por primera vez, a las diferencias de rentas, en análogos términos que en la demanda. Para entonces los inquilinos llevaban ya siete años y medio abonando en concepto de renta la suma de 1.300 euros.

4. Como se anticipó, en fecha 30 de junio de 2020 las partes suscribieron un documento de resolución del contrato de arrendamiento y entrega de llaves (documento número 2 de la demanda). Se especifica en tal documento que no existen deudas por suministros de agua y electricidad, pero en ningún pasaje se alude a la circunstancia de que que subsista alguna deuda por rentas pendientes a cargo de los inquilinos.

Es cierto que se expone que la arrendadora retiene la fianza durante el plazo de un mes para comprobar si tiene que aplicarla a deterioros o rentas o suministros, pero lo lógico sería que la propietaria hubiese hecho constar que se debían por los arrendatarios las diferencias de rentas que ahora se reclaman, y que incluso, atendida su cuantía, aplicaría íntegramente la fianza al pago de tales diferencias. De forma significativa, ninguna mención se introdujo al respecto por la propiedad.

5. Finalmente, manifiesta la parte actora que doña Julia es una persona de cierta edad que además se encuentra incapacitada, lo que descartaría que estuviera en condiciones de concertar un acuerdo verbal del tenor del que preconizan los apelantes.

Sin embargo, el repetido acuerdo verbal data, según afirma la parte demandada, de marzo de 2013, cuando la incapacitación de la Sra. Julia fue judicialmente declarada con mucha posterioridad, en concreto mediante sentencia de 4 de noviembre de 2019 (cfr. documento número 1 de la contestación a reconvención).

III. Bajo aquellas premisas, debe entenderse, tal como propugna la representación de los demandados apelantes, que, aunque no conste de forma indiscutida un acuerdo expreso o documentado entre las partes sobre la reducción de la renta, la propiedad, con su actitud pasiva -pese a que se le presentaron ocasiones, según lo expuesto, para adoptar un comportamiento proactivo en orden a la reclamación de las diferencias de renta atrasadas-, suscitó razonablemente en los inquilinos la creencia de que consentía, siquiera de forma tácita, que dichos arrendatarios abonaran en concepto de renta mensual una cantidad inferior en 300 euros a la originariamente estipulada.

En otro caso, no se explicaría que durante el extenso lapso temporal en el que se abonaron las rentas reducidas -desde marzo de 2013-, ni la propiedad ni su interlocutor formularan objeción alguna frente a los inquilinos, ni les dirigieran ninguna reclamación extrajudicial hasta julio de 2020. Tampoco instaron la actualización de la renta, e incluso permitieron que parte de las diferencias de renta no fueran ya reclamables por causa de prescripción.

Parece razonable presumir, se insiste, que, después de un número prudencial de mensualidades abonando la suma de 1.300 euros, la propiedad requiriera en algún sentido a los inquilinos a los efectos de solicitar las diferencias o, al menos, de recabar explicaciones sobre esa presunta actuación unilateral. La inexistencia de tales actuaciones permite inferir que efectivamente se concertó aquel pacto verbal que defienden los apelantes.

IV. Ello enlaza directamente con la aplicabilidad de la doctrina jurisprudencial sentada en relación con la relevancia del silencio a los efectos del consentimiento, conforme a la cual debe entenderse que una persona acepta o consiente tácitamente una determinada situación cuando, siendo conocedora y consciente de determinados hechos que objetivamente, por ser lo natural y habitual en el tráfico jurídico, exigen desde la buena fe una respuesta por su parte -en este caso, su conformidad o su oposición al pago por parte de los inquilinos, durante un extenso lapso temporal, de una renta inferior a la pactada-, omite sin embargo cualquier reacción o respuesta ante aquella coyuntura, y por ello tal silencio es homologable a una manifestación de voluntad en el sentido de entenderse que quien calla acepta y aprueba aquella situación.

Explica con nitidez aquella línea de pensamiento la sentencia del Tribunal Supremo de octubre de 2019:

"2.- Esta sala ha declarado que el conocimiento no equivale a consentimiento, así como que debe distinguirse el silencio con efectos de consentimiento del consentimiento tácito.

Consentimiento tácito es el que deriva de actos concluyentes que, sin consistir en una expresa manifestación de voluntad, permiten reconocerla indubitadamente. Así, la sentencia 257/1986, de 28 de abril , indicó que:

"[l]a declaración de voluntad generadora del negocio jurídico no es necesario que sea explícita y directa, pero es imprescindible que la tácita se derive de actos inequívocos que la revelen sin que quepa atribuirle otro significado, cuya valoración corresponde al arbitrio de los Tribunales según las circunstancias que concurran en cada caso".

El silencio no supone genéricamente una declaración, pues, aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, esto es, como manifestación de una determinada voluntad. De manera que el problema no está tanto en decidir si el silencio puede ser expresión de consentimiento, como en determinar en qué condiciones puede ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento ( sentencias 135/2012, de 29 febrero ; 171/2013, de 6 marzo ; y 540/2016, de 14 de septiembre ).

Para que el silencio tenga relevancia a efectos de consentimiento, requiere la concurrencia de dos factores ( sentencia 483/2004, de 9 de junio): uno, de carácter subjetivo, implica que el silente tenga conocimiento de los hechos que motivan la posibilidad de contestación; otro, de carácter objetivo, exige que el silente tenga obligación de contestar, o, cuando menos, fuera natural y normal que manifestase su disentimiento, si no quería aprobar los hechos o propuestas de la otra parte.

3.- Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente una de las partes lleva a cabo un acto concreto que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo manifestarse, guarda silencio, debe considerarse, en aras de la buena fe, que ha consentido ( sentencias 842/2004, de 15 de julio ; 799/2006, de 20 de julio ; y 848/2010, de 27 de diciembre ).

En la sentencia 772/2009, de 7 de diciembre , con cita de otras muchas, declaramos que el silencio tiene la significación jurídica de consentimiento o de conformidad cuando se puede y debe hablar (qui siluit quum loqui et debuit et potuit consentire videtur) y hay obligación de responder cuando entre las partes existe una relación de negocios, así como cuando resulta lo normal y natural conforme a los usos generales del tráfico y la buena fe.

Y es que, en tales supuestos, con la comunicación de la discrepancia, se evita que la otra parte pueda formarse una convicción equivocada, derivada del silencio del otro, con daño para su patrimonio".

Aplicó aquella doctrina, con ocasión del análisis de un supuesto prácticamente idéntico al que ahora se propone, la sentencia de esta Sección de 19 de febrero de 2019, así como, en idénticos términos, la de 22 de marzo de 2022:

"La juzgadora de primera instancia desestima la demanda por cuanto entiende que existen en autos suficientes elementos para estimar probada la alegación de que, en el mes de mayo de 2013, ambas partes llegaron a un acuerdo verbal de reducción de la renta dejándola fijada en 450 euros al mes.

Hemos dicho en anteriores resoluciones (así en la sentencia dictada en fecha 30-11-2016, en el recurso 211/2016 ) que la novación no se presume y que ha de constar suficientemente, bien expresamente o bien tácitamente.

El Tribunal Supremo, en sentencia de 2 de octubre de 1998 , ha declarado que la novación modificativa no exige para su constancia expresa un pacto escrito, bastando un pacto verbal, que en cualquier caso, este pacto verbal debe constar probado sin lugar a dudas, y que la mera actitud pasiva consistente en no rehusar el pago pese a ser parcial no es un hecho inequívoco del que se infiera el consentimiento en reducir la renta.

Es difícil dar por probada la existencia de un acuerdo verbal, y la carga de la prueba de la modificación contractual corresponde acreditarla a quien la sostiene.

Pero, en el presente caso, dicha novación se deduce de la conducta de la actora.

En efecto, transcurrido el primer año de vigencia del contrato, doña Lourdes ha venido aceptando una renta inferior a la pactada sin formular reparo alguno durante tres años y medio (desde mayo a diciembre de 2013, todo el año 2014, todo el año 2015 y todo el año 2016, se paga la cantidad de 450 euros, sin queja alguna por parte de la propiedad); tras el requerimiento verbal de enero de 2017, los arrendatarios pasan a pagar 500 euros, durante los meses de enero, febrero y marzo de 2017, y a partir del mes de abril, empiezan a pagar la renta fijada en el contrato de 575 euros al mes.

No se ha acreditado la existencia de ninguna reclamación escrita o verbal por tan anómala circunstancia.

No existe protesta alguna a lo largo de tres años y medio en los que se ha ido ingresando la renta por importe de 450 euros sin disconformidad de la arrendadora, lo que lógica y jurídicamente no puede explicarse sino con la realidad de un acuerdo -sin duda verbal, ante la falta de constancia escrita- en el sentido de reducir la renta, que implica una modificación de la convenida en el contrato de 1 de junio de 2012.

TERCERO.- Valor del silencio. Actos propios de la demandante al no reclamar el pago de la renta pactada.

Asimismo, la demanda tampoco puede prosperar por aplicación de la doctrina de los actos propios.

Dice el artículo 111-8 de la Ley Primera del Código Civil de Catalunya : "Nadie puede hacer valer un derecho o una facultad que contradiga la conducta propia observada con anterioridad si esta tenía una significación inequívoca de la cual derivan consecuencias jurídicas incompatibles con la pretensión actual".

El principio de los actos propios se asienta en la buena fe y en la protección de la confianza que la conducta de una persona suscita objetivamente en otra o en otras, requisitos que concurren en el caso que aquí nos ocupa.

El silencio puede ser considerado como un acto propio, en cuanto entrañe la inducción de una situación objetiva, razonable y fundada de confianza en la parte contraria.

En este sentido, el Tribunal Supremo en la sentencia de 27 de diciembre de 2010 , declara que: "con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe".

El silencio de la actora a la reducción de la renta impide ahora a la misma actuar en contra del consentimiento a la reducción de la renta aceptada, pues ello entrañaría quebrar la buena fe que ha de presidir las relaciones jurídicas.

En conclusión, no puede admitirse que, habiendo guardando silencio desde 1 de mayo de 2013 a enero de 2017 interponga la presente demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de la renta durante dicho período".

V. En definitiva, se reitera que durante prácticamente siete años la propiedad no cursó queja formal a los inquilinos sobre la insuficiencia o inadecuación de la renta que mensualmente satisfacían, ni les dirigió ninguna reclamación extrajudicial de pago. Tampoco promovió la actualización de la renta, como tampoco ejercitó acción judicial de desahucio, y, en fin, toleró, con su inactividad, la prescripción de una buena parte de la presunta deuda por diferencia de rentas.

Es cierto, conforme a copiosa doctrina jurisprudencial, que la novación nunca se presume ni puede deducirse de meras conjeturas, sino que "debe constar de inequívoco una voluntad novatoria" ( sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1987), pero no lo es menos que, como es el caso, el consentimiento para la novación puede prestarse de forma tácita y/o a través de actos concluyentes e inequívocos.

Por todo ello, y con estimación del recurso de apelación interpuesto por doña Lourdes y don Torcuato, deberá dejarse sin efecto el pronunciamiento de primera instancia en virtud del cual se condenaba a los arrendatarios demandados al pago de las diferencias de rentas devengadas durante el periodo comprendido entre enero de 2019 y junio de 2020, es decir, 5.666,40 euros.

CUARTO.- Costas

I. La estimación del recurso de apelación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Las correspondientes a la primera instancia son de imposición a la actora, al haber sido desestimada la demanda ( artículo 394.1 de la misma Ley).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,