Sentencia Civil 368/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 737/2022 de 26 de junio del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

El día 23 de marzo de 2021, INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L. presenta demanda de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo contractual y de reclamación de las cantidades debidas, vencidas y exigibles y demás cantidades asimiladas que ascienden a 4.346,28 euros y, de reclamación de las cantidades que pudieran devengarse por ocupación hasta la efectiva restitución de la posesión del inmueble, más intereses y gastos, contra D. Hugo, y Dª. Brigida, ambos con domicilio a efectos de notificaciones en la CALLE000 nº NUM000, de BARCELONA.

Expone que BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. suscribió contrato de arrendamiento en fecha 7 de marzo de 2017, por el periodo de 1 año, prorrogable hasta 3 años, y con una renta de 425 euros al mes, en el que se subrogó la demandante en la posición arrendadora, lo que fue comunicado a la parte arrendataria.

Conforme a las actualizaciones del IPC, la renta asciende en la actualidad a 431,83 euros mensuales.

El día 21 de octubre de 2019, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, la demandante remitió a la parte arrendataria comunicación por medio fehaciente, recordándole que, a la fecha del vencimiento contractual, esto es, el día 6 de marzo de 2020, se daría por finalizado el contrato y que, por ende, llegado el término del mismo, debía proceder a la entrega de la posesión de la vivienda.

Llegada la fecha de vencimiento del contrato, la parte arrendataria continuó viviendo en ella sin poner a disposición de la propiedad la posesión de la misma.

Además, adeuda rentas desde el 6 de marzo de 2020, a razón de 431,83 euros mensuales, por lo que, desde marzo de 2020 a marzo de 2021, los demandados adeudan la cantidad de 5.613,79 euros.

Con posterioridad al vencimiento del contrato, los demandados han abonado 1.267,51 euros, por lo que se ha descontado dicho ingreso de la indemnización por ocupación desde la fecha de finalización del contrato, resultando, a fecha de presentación de la demanda, una indemnización por ocupación de 4.346,28 euros mensuales,

Y solicita se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1.- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 7 de marzo de 2017 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000, de BARCELONA, que se corresponde con la finca registral nº NUM001 de Sants, del Registro de la Propiedad nº 3 de Barcelona.

2.- Condene a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición de la demandante, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal.

3.- Se condene a D. Hugo y Dª Brigida, al pago de las rentas en concepto de indemnización por ocupación que ascienden a la cantidad de 4.346,28 euros, más intereses.

4.- Se condene a D. Hugo y Dª Brigida a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a la demandante, a razón de 431,83 euros mensuales.

5.- Con expresa condena en costas a la parte demandada, a excepción en caso de que el arrendatario optase por la condonación y entrega de la posesión a la propiedad.

Dª Brigida y D. Hugo, presentan escrito de contestación a la demanda en el que alegan:

1.Excepción procesal de inadecuación de procedimiento: cuestión compleja, por nulidad del título y ausencia de legitimación activa ad causam.

En fecha 23 de mayo de 2008, la entidad bancaria BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. concedió a la SRA. Brigida y a su esposo D. Adriano un préstamo hipotecario por importe de 120.000 euros con la garantía inmobiliaria de la vivienda familiar de la CALLE000, así como con el aval del hijo de los prestatarios D. Hugo.

2. Subsidiariamente, para el caso que no sea estimada la excepción de cuestión compleja planteada:

a) De la mala fe y temeridad de la actora por inexistencia de deuda.

b) Contrato de arrendamiento en vigor. Actos propios de la actora.

Si bien es cierto que la demandante comunicó a los demandados la no renovación del contrato de arrendamiento mediante burofax de fecha 21 de octubre de 2019, lo cierto es que los actos propios de la demandante con posterioridad a dicha comunicación, obligan a concluir, sin ningún género de dudas, que nos encontramos ante un pleno contrato de arrendamiento en vigor. No cabe hablar únicamente de una renovación tácita del mismo, sino que una vez finalizado el contrato por decisión de la actora, el cobro de las rentas con posterioridad, es indicativo que nos encontramos ante un nuevo contrato de arrendamiento, y por tanto, de cinco años de duración de conformidad con la LAU vigente.

INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L.U. no sólo aceptó el cobro de las cantidades consignadas en concepto de rentas sucesivas durante la tramitación del procedimiento de desahucio seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 23 de Barcelona, sino que incluso facilitó el número de cuenta para que los arrendatarios pudieran continuar pagando las rentas del arrendamiento mediante el escrito de fecha 12 de julio de 2021, es decir, una vez finalizado el contrato de arrendamiento anterior.

Y solicitan que, tras los trámites procesales pertinentes:

Dicte auto por el que, estimando la excepción procesal de inadecuación de procedimiento planteada como cuestión previa, acuerde el archivo de las presentes actuaciones sin más trámite.

Subsidiariamente, para el caso de no estimarse la excepción procesal planteada, se dicte resolución por la que se desestime íntegramente la demanda interpuesta con la expresa imposición de costas a la parte actora.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda de desahucio presentada en nombre y representación de INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA SLU y, en consecuencia, condena a la parte demandada, Dª Brigida y D. Hugo, al desalojo del inmueble sito en la CALLE000 número NUM000, de BARCELONA, antes del transcurso de un mes, con apercibimiento de que, si no recurre la presente, se procederá a su lanzamiento sin necesidad de notificación posterior, sin hacer expresa imposición de las costas a ninguna de las partes.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de Dª Brigida y D. Hugo interpone recurso de apelación, por los siguientes motivos:

1) Excepciones procesales indebidamente desestimadas. Infracción del artículo 423 de la LEC, en relación con el artículo 24 de la Constitución.

En el presente procedimiento, se formuló excepción procesal de inadecuación de procedimiento por cuestión compleja; asimismo, en el acto de la vista, se solicitó la suspensión del procedimiento por prejudicialidad civil, al haber interpuesto demanda de juicio ordinario en ejercicio acumulado de acción de nulidad de cláusulas de préstamo hipotecario, acción de nulidad de adjudicación judicial de inmueble, acción de nulidad de contrato de arrendamiento, y acción de nulidad de compraventa por vulneración del derecho de adquisición preferente del arrendatario, contra la demandante INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA SLU y contra BANCO SANTANDER S.A.

Se está a la espera de admisión por el Juzgado competente, siendo que, a efectos de la litispendencia, la demanda surge efecto desde su interposición, incluso siendo innecesaria ésta para la apreciación de la existencia de cuestión compleja y/o necesidad de suspensión por prejudicialidad civil.

Dicha demanda tiene como objeto la nulidad del procedimiento ejecutivo que adjudicó en detrimento de los demandados la vivienda objeto de autos a la entidad BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. en condiciones declaradas nulas por los tribunales y con modificaciones legales que invalidan dichos procesos; igualmente se insta la nulidad de la adjudicación por la inobservancia del derecho al tanteo y retracto en la transmisión a la actora, al ser los demandados arrendatarios.

Por todo ello, deberá resolverse el sobreseimiento en primer lugar por la existencia de una cuestión compleja que supera el cauce del presente procedimiento y, subsidiariamente, la suspensión por prejudicialidad civil ante la directa afectación del procedimiento ordinario, tanto a la legitimación de una de las partes como a la existencia de relación contractual, y pudiendo ser acordado en cualesquiera de los dos casos -bien sea el sobreseimiento, bien sea la suspensión.

2) Infracción de la doctrina de los actos propios.

Si bien es cierto que la demandante comunicó a los arrendatarios la no renovación del contrato de arrendamiento mediante burofax de fecha 21 de octubre de 2019, lo cierto es que los actos propios de la demandante con posterioridad a dicha comunicación, obligan a concluir que nos encontramos ante un pleno contrato de arrendamiento en vigor. No cabe hablar únicamente de una renovación tácita del mismo, sino que una vez finalizado el contrato por decisión de la actora, el cobro de las rentas con posterioridad por la propietaria, sin manifestar el concepto por el cual las percibe, indica que nos encontramos ante un nuevo contrato de arrendamiento cuya entrada en vigor debe entenderse al día siguiente de la expiración del contrato anterior, esto es, 7 de marzo de 2020.

En base a lo anterior, solicita se estime el recurso y se dicte sentencia revocando la sentencia de primera instancia y, en su lugar:

a) Acuerde el sobreseimiento al estimar la excepción procesal de inadecuación de procedimiento por cuestión compleja, debiendo dar por finalizado el presente juicio verbal, y procediendo incoarse el pertinente procedimiento declarativo ordinario.

b) Subsidiariamente, se acuerde la suspensión por prejudicialidad civil.

c) Subsidiariamente, con estimación del recurso de apelación, acuerde desestimar la demanda interpuesta por la actora en su integridad, al encontrarse en vigor un contrato de arrendamiento con vigencia desde el día 7 de marzo de 2020.

d) Acuerde la condena en costas a la parte actora aquí apelada.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Inadecuación de procedimiento. Cuestión compleja por nulidad del título y ausencia de legitimación activa ad causam.

D. Hugo, y Dª Brigida alegan en primer término, inadecuación de procedimiento y cuestión compleja por nulidad del título y falta de legitimación activa ad causam.

El desahucio por expiración del plazo legal y contractual tiene carácter sumario desde la reforma de la LEC operada por Ley 19/2009, de 23 de noviembre, (recuperando el carácter que ya le atribuía la LEC 1881) cuyo objeto se ciñe a determinar si el contrato ha expirado por haber finalizado el plazo legal o contractual.

Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( STC 136/96 de 28 de octubre, y SSTS 10.2.62, 9.12.72, 12.3.85, 27.11.92, 14.12.92, 10.5.93, 29.7.93, 16.6.94).

En cuanto a la excepción planteada de inadecuación de procedimiento, INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L.U. presenta demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contra D. Hugo y Dª Brigida.

Alega el demandante como fundamento de su pretensión que es titular del inmueble objeto del procedimiento por escritura de fecha 22 de febrero de 2018, de cesión de activos por parte del BANCO POPULAR S.A. a favor de la demandante.

El juicio verbal de desahucio del artículo 250.1-1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil es el procedimiento adecuado para recuperar la posesión de una finca dada en arrendamiento por expiración del plazo fijado contractual o legalmente, así como para reclamar las rentas y cantidades asimiladas impagadas.

Por lo tanto, siendo adecuado el juicio verbal de desahucio por expiración del término para el caso que nos ocupa, que es precisamente la acción ejercitada por la parte actora, procede desestimar la primera excepción planteada por la parte demandada.

Tampoco puede sostenerse la existencia de cuestión compleja.

A tal efecto cabe citar la sentencia de esta sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 22 de julio de 2020, que señala:

" La actual LEC 1/2000 mantiene el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta ( art. 250.1.1 LEC ) como procedimiento sumario (arts. 444.1 y 447.2), con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC 1881 (EDL1881/1)- no se limitan los medios de prueba utilizables. También, tiene carácter sumario desde la reforma de la LEC operada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre, el desahucio por expiración del plazo legal y contractual (recuperando el carácter que ya le atribuía la LEC 1881), cuyo objeto se ciñe a determinar si el contrato ha expirado por haber finalizado el plazo legal o contractual. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ). Ahora bien, es preciso que en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de esta controversia con la finalidad de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley concede al arrendador.

Respecto al concepto de cuestión compleja, conviene recordar la reiterada la doctrina jurisprudencial que sostiene que cuando existen otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas son de tal naturaleza que presentan sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hacen muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y resultan éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos, ( Sentencias T.S. de 13 de abril de 1929 , 3 de junio de 1948 , 27 de noviembre de 1950 , 5 de febrero de 1951 , 18 de diciembre de 1953 , 14 de mayo de 1955 , 17 de marzo de 1968 , 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985 , 14-4-1992 y 12-6-1997 , entre otras).

Pero, no es menos cierto que, como apunta la sentencia del Tribunal Supremo de 10-5-1993 , tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita al tribunal dentro del examen del recurso del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, permite su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma; de modo que la complejidad alegada sólo excluirá la resolución en el juicio de desahucio cuando se presente como definitiva e impidiente para estimar el desahucio pretendido; igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de 14-11-1988 que declaró que, aunque en principio el juicio de desahucio, por su carácter sumario, no permite que en él se discutan y declaren derechos más o menos controvertibles, ello no obsta a que se puedan debatir en él aquellas cuestiones que, relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca, o del arrendatario para oponerse al desahucio, están tan íntimamente unidas con el arrendamiento de que se trata que constituyensupuesto indeclinable de la resolución a que puede haber lugar; no pudiendo olvidar, de otro lado, que la complejidad que impide la decisión en el procedimiento de desahucio es la que surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas no la que pretendan introducir con argumentos más o menos confusos los propios litigantes, es decir, no se excluirá el desahucio cuando en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de dicha controversia con el fin de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley confiere al arrendador.

Ciertamente la diferenciación, a estos efectos entre "complejidad" y "no complejidad" de las respectivas relaciones jurídicas no siempre resulta fácil, si bien, en resumen, se concluye que no puede confundirse la existencia de complejidad con la multiplicidad de relaciones jurídicas o vínculos contractuales que unen a las partes cuando aparezcan netamente diferenciados en su naturaleza y efecto, sin implicarse unas con otras ni empañar o desnaturalizar las obligaciones y derechos arrendaticios, ni tampoco con la atipicidad o dificultad en la calificación jurídica de algún pacto, de forma tal que solo existirá complejidad cuando se rebasen los aspectos contractuales que tiene cierta relación jurídica, requiriéndose una previa determinación fáctica y jurídica que exceda de los sumarios cauces del juicio de desahucio."

La cuestión planteada en esta Litis afecta al título de la arrendadora.

BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. presentó en su día demanda de ejecución hipotecaria contra Dª Brigida, D. Adriano y D. Hugo, en la que, seguidos los trámites legales, por decreto de 16 de noviembre de 2015 se adjudicó la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de BARCELONA, a la entidad ejecutante.

El día 7 de marzo de 2017, BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A., como arrendador, y Dª Brigida y D. Hugo, como arrendatarios, suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de BARCELONA, por el periodo de un año, prorrogable obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, documento 2 de la demanda.

En el contrato se explica que se formaliza teniendo en cuenta la especial situación económica del arrendatario y del interés social.

Se hace constar que se suscribe el contrato " teniendo en cuenta las especiales circunstancias del arrendatario, que ha visto alterada su situación económica y patrimonial, consecuencia de lo cual ha tenido lugar la adjudicación en favor del arrendador de la propiedad de la vivienda objeto de arrendamiento, otorgándose el presente contrato con la única finalidad de que el arrendatario interesado en mantener su residencia habitual en dicha vivienda no tenga que abandonar ésta".

Se pacta, en la estipulación primera, que el contrato se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994 de 24 de noviembre y por lo pactado por las partes.

En la estipulación tercera se acuerda que la duración del contrato será de un año a contar desde el día 7 de marzo de 2017 prorrogable una vez finalizado el plazo inicial hasta un máximo de tres años y renovable conforme a lo establecido en la LAU.

INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L. adquiere la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de BARCELONA, por título de aportación, en virtud de escritura pública autorizada por el Notario D. ANTONIO MORENÉS GILES, el día 22 de febrero de 2018, documento 1 de la demanda.

Con fecha 15 de marzo de 2018, INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L. comunica a Dª Brigida y a D. Hugo la transmisión de la vivienda y la subrogación en el contrato de arrendamiento mediante la comunicación notarial de fecha 23 de febrero de 2018, documento 3 de la demanda.

Mediante burofax de fecha 21 de octubre de 2019, INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L. notifica a Dª Brigida y a D. Hugo la finalización del contrato de arrendamiento el día 6 de marzo de 2020, y que llegada dicha fecha, deben entregar la posesión de la vivienda, documento 4 de la demanda.

No es controvertido que la demandada fue la propietaria de la finca objeto del procedimiento, pero tampoco lo es que, dicho contrato, fue otorgado "conforme a lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos y se regirá por lo dispuesto en la misma y por lo pactado en este documento" (estipulación primera), y " La duración del presente contrato será de un año a contar desde el día 7 de marzo de 2017, y por tanto con vencimiento el día 7 de marzo de 2018. Llegado el día del vencimiento, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años..." (estipulación tercera).

Tampoco se discute por las partes que el contrato de arrendamiento finalizaba en fecha 6 de marzo de 2020 ni que la parte demandada fue requerida para desalojar la vivienda con fecha 21 de octubre de 2019.

El hecho de que se tramitara ejecución hipotecaria sobre la vivienda arrendada, fue anterior a dicho arrendamiento, habiéndose adjudicado la vivienda a la ejecutante BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. ante el impago de la deuda hipotecaria por los prestatarios.

Al suscribir un contrato de arrendamiento, Dª Brigida y D. Hugo con BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A., los arrendatarios reconocieron la condición de arrendador a la entidad ejecutante, por lo que, a los meros efectos del juicio de desahucio, no puede hablarse nulidad del título ni de falta de legitimación activa de la demandante que se subrogó en la posición de arrendadora que correspondía a BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A.

La cuestión de fondo suscitada es la duración del contrato, que evidentemente no tiene naturaleza de cuestión compleja.

Los demandados al celebrar un contrato de arrendamiento por un periodo de tres años, aceptaron la duración pactada y que el contrato finalizaba el día 6 de marzo de 2020, y por ello fueron requeridos en fecha 21 de octubre de 2019 para su desalojo, siendo la fecha máxima de estancia en la vivienda el día 6 de marzo de 2020.

Por ello, no existe cuestión compleja al ejercitar la acción de desahucio por expiración del término contractual establecido en el contrato de arrendamiento de vivienda formalizado entre las partes el día 7 de marzo de 2017.

TERCERO.- Suspensión por prejudicialidad civil.

A continuación, los demandados reiteran la existencia de prejudicialidad civil respecto de la demanda de juicio ordinario que presentaron el día anterior a la celebración de la vista, con fecha 2 de febrero de 2022, contra BANCO SANTANDER S.A. y contra INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L. en el ejercicio acumulado de las siguientes acciones:

a) La nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario suscrito por el Notario D. Nunilo Pérez Fernández Protocolo 966 entre BANCO POPULAR y Brigida de la finca registral NUM001 sección 4 Sants, folio NUM002, libro NUM003, tomo NUM004, del Registro de la Propiedad 3 de Barcelona.

b) La nulidad de la adjudicación judicial de la vivienda finca registral NUM001 sección 4 Sants, folio NUM002, libro NUM003, tomo NUM004, del Registro de la Propiedad 3 de Barcelona.

c) La nulidad de la transmisión de la vivienda a la entidad INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA SLU con los datos registrales finca registral NUM001, sección 4 Sants, folio NUM002, libro NUM003, tomo NUM004, del Registro de la Propiedad 3 de Barcelona.

d) La nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre Dª Brigida y D. Hugo con la entidad BANCO POPULAR de fecha 7 de marzo de 2017.

e) La nulidad de la cláusula duodécima de renuncia al derecho de adquisición preferente del contrato de arrendamiento de 7 de marzo de 2017 de la vivienda de la CALLE000 NUM000, de BARCELONA.

Consultado el expediente digital, resulta que la demanda presentada se ha turnado al juzgado de primera instancia número 50 bis de Barcelona, que por auto de fecha 23 de junio de 2022, considerando que se ha procedido a una indebida acumulación de acciones, la titular del referido juzgado ha admitido la demanda interpuesta por Dª Brigida y D. Hugo contra BANCO SANTANDER S.A. y contra INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L. únicamente para conocer la acción de nulidad de la condición general de contratación del vencimiento anticipado y ha inadmitido el resto de acciones planteadas.

Dice en artículo 43 de la LEC:

" Cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto Tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el Tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial".

Consideramos que no concurren los requisitos para la existencia de prejudicialidad civil en base al artículo 43 LEC.

Así, los requisitos exigidos por la jurisprudencia para que proceda la suspensión del procedimiento por prejudicialidad civil son:

-Que el objeto de ambos pleitos esté interrelacionado.

-Que el pleito prejudicial sea antecedente lógico y necesario del segundo;

-Que el éxito de la pretensión del pleito dependa de lo que se decida en el prejudicial.

-Que sea ineludible la resolución del juicio previo para la resolución del posterior.

Pues bien, la relación contractual que consta documentada (y sus términos son claros) es el contrato de arrendamiento de fecha de 7 de marzo de 2017 suscrito entre Dª Brigida y D. Hugo con la entidad BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. En dicho contrato se ha subrogado INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L. en la posición de arrendador. Ha transcurrido el plazo pactado, se ha practicado el requerimiento en fecha 21 de octubre de 2019 y lo que se pretende aquí es el desahucio por expiración del plazo convenido. En el declarativo se ejercita por los demandados una acción declarativa en la que pide se declare la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario. Es decir, en ambos pleitos se plantean pretensiones totalmente diferentes: las acciones ejercitadas en el declarativo en nada afectan a la extinción del arrendamiento por expiración del término (no prejuzgan el desahucio, y ni siquiera forma parte del debate la duración pactada).

Al suscribir un contrato de arrendamiento con BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A., los arrendatarios reconocieron legitimación como arrendador a la entidad ejecutante, y aceptaron suscribir un contrato de arrendamiento por un plazo por un plazo máximo de tres años.

Por lo tanto, subrogada la demandante en los derechos arrendaticios de BANCO POPLAR ESPAÑOL S.A. en nada va a incidir el pronunciamiento que pueda hacerse en el procedimiento en el que se insta la abusividad de una cláusula contractual por tener una finalidad distinta de la que se pretende en el presente procedimiento.

En suma, para decidir sobre si el plazo del arrendamiento ha expirado o no, no es preciso decidir previamente sobre la cláusula de vencimiento anticipado contenida en el contrato de préstamo hipotecario suscrito en su día con BANCO POPULAR S.A. a quien los demandados han reconocido legitimación como parte arrendadora.

Todo ello, por cuanto el proceso seguido tiene carácter sumario, lo que significa que sólo pueden plantearse en él las cuestiones que estrictamente permite la Ley, limitando, pues, los medios de ataque y defensa, compensando tal limitación con la posibilidad de acudir a juicio plenario para plantear todas las cuestiones en torno a la relación jurídica que una a las partes, pues la sentencia que se dicte no produce cosa juzgada.

CUARTO.- Expiración del plazo. Contrato nuevo.

Insiste la parte apelante en que se ha producido la novación contractual del contrato de arrendamiento,

Expone que, si bien es cierto que la demandante comunicó a los arrendatarios la no renovación del contrato de arrendamiento mediante burofax de fecha 21 de octubre de 2019, lo cierto es que los actos propios de la demandante con posterioridad a dicha comunicación, implican que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento cuya entrada en vigor debe entenderse al día siguiente de la expiración del contrato anterior, esto es, 7 de marzo de 2020, por un periodo de cinco años.

Como hemos visto, el caso objeto del presente recurso de apelación viene referido a un contrato de 7 de marzo de 2017, que conforme a lo previsto en el artículo 9 de la LAU tenía una duración mínima de tres años operando en caso de nada manifestarse la prórroga de un año del artículo 10 de la LAU y tras la misma la tácita reconducción.

En este supuesto consta que antes de finalizar el tercer año (en concreto el 21 de octubre de 2019) se envió a los arrendatarios burofax señalando que se ponía punto final a la relación arrendaticia con fecha 6 de marzo de 2020. La renta se ha seguido cobrando pues los demandados siguen en el inmueble (caso contrario se estaría aceptando la residencia en una vivienda propiedad de la demandante de forma gratuita).

Por consiguiente, únicamente resulta de lo actuado que la parte arrendadora ha seguido cobrando a los arrendatarios la renta mientras éstos han seguido ocupando la vivienda litigiosa, siendo así que es doctrina reiterada ( sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 y 17 de marzo de 1992) que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1.561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1.162 y 1.163, párrafo segundo, del Código Civil.

Por lo tanto, en este caso, no habiendo desocupado los demandados la vivienda litigiosa permanece la obligación a su cargo de seguir pagando la renta y cantidades asimiladas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación del contrato de arrendamiento ni la celebración de uno nuevo como se alega en el recurso.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

QUINTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.