Sentencia Civil 444/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 156/2023 de 26 de junio del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandante Benigno se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda por él presentada frente a Sagrario.

En la demanda se expone que el actor suscribió el 19.04.2019 como arrendatario con la demandada en su calidad de arrendadora un contrato referido al local sito en la C. Costa Cuxart nº 29 de Barcelona, destinado a la actividad de hostelería.

En fecha 18.09.2019 se indica que se empezó a colocar un andamio en el marco de obras de rehabilitación de la fachada de la finca, lo que destaca desconocía impidiendo el ejercicio de la actividad al no poder desplegar los toldos ni publicitarse. En el curso de las obras se expone que en noviembre de 2019 la propiedad interesó del arrendatario que retirase de la fachada el aparato de aire acondicionado y el toldo, a fin de que no sufrieran ningún menoscabo en el transcurso de las obras, elementos que fueron retirados convirtiendo el negocio en inservible, no pudiéndose volver a colocar de nuevo tras las obras ante lo indicado por la comunidad de propietarios.

A la situación anterior se añadió la problemática derivada de la pandemia del Covid-19 y las medidas adoptadas que motivaron que en el mes de marzo de 2020 se debiere cerrar el negocio no habiendo dado la propiedad ningún tipo de facilidad para afrontar la situación. De hecho, se indica que ésta interpuso una demanda de desahucio por falta de pago de la que el actor dice no haber tenido conocimiento hasta que se dictó el decreto de finalización al no haber sido encontrado para la notificación. A resultas de la misma el 13.10.2020 (fecha fijada para el lanzamiento) señala que desalojó voluntariamente el local no habiendo condonado la propiedad deuda alguna pese a que se señala que ello había sido ofrecido caso de dejar voluntariamente el local.

En base a lo expuesto se solicita que se condene a la propiedad a indemnizar al demandante, en concepto de daños y perjuicios, en una cantidad correspondiente al importe correspondiente a las rentas generadas durante el período mencionado (desde que se comenzó a colocar el andamio el 18.09.2019 hasta que dejó el local el 13.10.2020) que suman 8.190 €, más las costas procesales derivadas del proceso de desahucio por importe de 1.611,80 €. Subsidiariamente se solicita que la compensación sea de 100 €/mes o a la cantidad que prudencialmente determine el juzgado, en base a las molestias y padecimientos causados al demandante. Todo ello con condena en costas a la demandada.

Sagrario contestó y se opuso alegando que el contrato no incluía la fachada entre los elementos arrendados (como tampoco las partes laterales de la entrada, azotea o vestíbulo de la escalera no estando amparado en el articulado del contrato la posibilidad de instalar un aparato de aire acondicionado o toldos) siendo las únicas obras que se habían llevado a cabo en 2019 en el inmueble unas que se desarrollaron el 22.07.2019 por las que el arrendatario fue compensado con una mensualidad de alquiler pese a que las obras en el local sólo duraron tres días.

En cuanto a las obras adicionales en la fachada, se expone en la contestación que la comunidad de propietarios comunicó a la propiedad su inicio el 28.01.2020 (se iniciaron en febrero de 2020 y no el 18.09.2019 como indica el actor) siendo estas obras las que hicieron necesario que se retirase el aparato de aire acondicionado y los toldos para que no sufrieran desperfectos. La comunicación de inicio de las obras se precisa que fue puesta en conocimiento del arrendatario al día siguiente de saberlo la propiedad.

Junto a ello se expone que desde el mes de octubre de 2019 el actor no pagaba las rentas, lo que hizo necesaria la interposición un procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas que correspondió al Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona, que en fecha 15.09.2020 dictó decreto de finalización fijando para el lanzamiento el 13.10.2020 que se llevó a cabo con intervención de la comisión judicial y no por decisión del arrendatario (en él se señala que compareció el ahora demandante interesando la nulidad de actuaciones, petición que no se vio atendida).

Los toldos y el aparato de aire acondicionado de la fachada se destaca en la contestación a la demanda que no formaban parte del contrato, precisando que ningún perjuicio pudo sufrir el local arrendado por falta de uso del aire acondicionado en el período comprendido entre febrero y junio de 2020 que es cuando se desarrollaron las obras (dada la época del año de que se trataba) no teniendo el mismo mas perjuicios que los que sufren todos los locales comerciales en situaciones similares referentes a la publicidad exterior por falta de visibilidad de sus rótulos o toldos no habiendo perdido en ningún momento el local las condiciones necesarias para el desarrollo de la actividad que en él se llevaba a cabo de cafetería-restaurante.

En cuanto a la problemática derivada de las medidas adoptadas con ocasión de la pandemia del Covid-19, se expone que en ese momento el Sr. Benigno ya llevaba seis meses sin pagar la renta, no habiendo verificado ninguna gestión relativa a regularizar la situación contractual ni a la posible reducción o condonación de rentas por causa del Covid.

En base a todo ello, la demandada solicita la desestimación de la demanda, con imposición de costas al demandante.

La audiencia previa se celebró el 15.02.2022 precisando en ella la parte demandante que lo reclamado era exactamente lo mismo a lo que el actor había sido condenado en el procedimiento antecedente (se aludió a una compensación señalando la juzgadora que ello en esta causa no se podía verificar sin perjuicio de lo que se hiciere por las partes en caso de recaer en esta causa sentencia condenatoria).

La sentencia es desestimatoria de la demanda al considerar que además de no pedirse la compensación en cuanto que tal en la demanda, existió un incumplimiento previo por parte del actor ante el impago de rentas. Igualmente se expone que no consta acreditado que las obras de la fachada se iniciaren en la fecha que se indica en la demanda (septiembre de 2019) dada la fecha de la comunicación de la comunidad referente al inicio de tales obras que es de final de enero de 2020. También se señala que no se acredita la realidad del perjuicio reclamado no constando que a resultas de las obras el local tuviere que cerrar ni que se viere el arrendatario privado del uso de ninguna parte del mismo y que quien llevó a cabo las obras fue la comunidad. En cuanto a los perjuicios derivados de las medidas adoptadas con ocasión de la pandemia del Covid-19, se destaca en la sentencia que los incumplimientos del arrendatario son anteriores, que nada se interesó respecto de la problemática derivada del Covid-19 por parte del arrendatario a la propiedad y que en todo caso ninguna de las medidas que se hubieren podido adoptar serían equivalentes a lo que aquí se reclama. En base a ello se desestima la demanda con imposición de costas al demandante.

Benigno interpone recurso de apelación en el que en relación a la petición de condena al pago por la demandada del mismo monto a que fue condenado (y que ello supone una compensación) ello sí que indica que fue interesado desde un primer momento. En cuanto al andamio, expone que fue instalado en la fecha que se indica en la demanda (septiembre de 2019) detallando la prueba que lleva a esta conclusión (documental referente a la obra que motivó la instalación) estando tanto el toldo como el aparato de aire acondicionado consolidados e integrados en el local como parte del mismo y que la cláusula del contrato que impedía su instalación es a su juicio abusiva y nula. El negocio se destaca que a resultas de la instalación del andamio, retirada del toldo y del aparato de aire acondicionado resultó inutilizable (se carecía de ventilación de toldos y de publicidad). Por último, en lo que es la concreción de los perjuicios, indica que no es posible proceder a su cuantificación contable al tributar por el sistema de módulos.

Sagrario se opone al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia en base a argumentos ya expuestos en la contestación a la demanda que no se reproducen de nuevo a fin de evitar reiteraciones, destacando que los impagos de renta se iniciaron en septiembre de 2019, que la obra de la fachada comenzó en febrero de 2020 sin constar la afectación del local y que por una obra en julio de 2019 ya se indemnizó al arrendatario.

SEGUNDO.- Resolución del recurso de apelación: Indemnización

En el recurso de apelación se considera por el apelante que es procedente la indemnización por él reclamada ante la problemática que indica le generaron las obras realizadas en la fachada del inmueble así como la necesidad de retirar el toldo y aparato de aire acondicionado que motivaron el que a su juicio el local destinado a un negocio de hostelería quedare inutilizable para la finalidad que le era propia (nada se detalla en el recurso de apelación en relación a la problemática derivada de la paralización del negocio por las medidas sanitarias adoptadas con ocasión de la pandemia del Covid-19 con lo que es una cuestión en la que ya no cabe entrar en esta sede de apelación).

La indemnización que se solicita con carácter principal es la que se corresponde al importe de las rentas generadas durante el período entre el 18.09.2019 y el 13.10.2020 (abarca desde la fecha en que indica el apelante que se instaló el andamio hasta que hizo entrega del local a la propiedad) que suman 8.190 €, así como más las costas procesales derivadas del proceso de desahucio frente a él seguido por importe de 1.611,80 €.

Este procedimiento de desahucio fue por falta de pago, se interpuso por la aquí apelada/demandada Sagrario frente al aquí demandante/apelante Benigno fundamentándose en el impago de las rentas desde el mes de septiembre de 2019. En tal procedimiento (juicio de desahucio nº 267/2020 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona) se dictó decreto de finalización por ausencia de oposición del demandado el 15.09.2020 (la petición de nulidad de actuaciones interesada por el Sr. Benigno no se vio atendida según consta en providencia de 6.10.2020 y auto de 4.11.2020 resolutorio del recurso de reposición presentado frente a la anterior) procediéndose al lanzamiento con intervención de la comisión judicial el 13.10.2020 que es el día que se había fijado en el antes mencionado decreto de 15.09.2020. El Sr. Benigno fue asimismo condenado al pago de las costas habiendo presentado la allí demandante una minuta de honorarios de abogado por 1.089 € y de derechos de procurador por 522,80 € (la suma asciende a 1.611,80 €).

De la exposición que se acaba de hacer se constata que la reclamación indemnizatoria que plantea el demandante se corresponde exactamente con los importes a cuyo pago fue condenado en el procedimiento de desahucio a que se acaba de hacer referencia (rentas desde septiembre de 2019 hasta el momento del lanzamiento y costas).

Ello no cabe entender que consiste propiamente dicha una petición de compensación, pues la misma es la que se plantea en el mismo procedimiento en que se ejercita una pretensión que se ve contrapuesta con la alegación de una pretensión contraria que comportaría que en caso de verse estimadas las mismas en todo o en parte, la cantidad reclamada inicialmente no se viere aceptada o lo fuere en un monto inferior al solicitado ( arts. 408 y 438 LEC, determinando este último que en caso de ser el procedimiento inicial un juicio verbal, la alegación de compensación solamente cabe plantearla si por su cuantía se pudiere tramitar la pretensión que la determina conforme a las normas del juicio verbal). En este caso ya se ha indicado que en el juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas ninguna pretensión compensatoria se planteó por el aquí demandante/apelante.

Cuestión distinta es (como precisó la juzgadora de primera instancia en la audiencia previa) que de verse estimada la presente demanda se produjere una compensación en el sentido que la misma tiene en el Código Civil y que se regula en los arts. 1.195 ss.).

Tras esta precisión delimitadora de lo que es el objeto de la presente causa, de cara a determinar los efectos que puede tener la realización de obras en un inmueble arrendado cuando ello imposibilita la disponibilidad del mismo por la parte arrendataria, dado que en todo arrendamiento existe una obligación por parte del arrendador de poner el bien arrendado a disposición del arrendatario y mantenerle en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato ( art. 1.554 CC) , la LAU tiene un régimen específico en los arrendamientos de vivienda que es asimismo de aplicación a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda según se indica en el art. 30 LAU.

Este régimen comporta que cuanto se lleven a cabo obras de conservación ( art. 21 LAU) que no puedan razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario está obligado a soportarlas, aunque le sean muy molestas o durante ella se vea privado de una parte del inmueble arrendado, si bien si tal obra dura mas de veinte días, se establece que ha de disminuirse la renta en proporción a la parte del bien arrendado del que el arrendatario se vea privado. Caso de que la afectación sea de tal magnitud que impida completamente el uso del mismo (el art. 26 LAU alude a inhabitabilidad de a vivienda que en el caso de los locales de negocio cabe entender equivale a una imposibilidad de uso), se concede al arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. De optarse por la suspensión, hasta la finalización de las obras, ello supone una paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

En este caso, el arrendatario señala que las obras en la fachada se iniciaron en septiembre de 2019 implicando las mismas la necesidad de retirar el toldo y el aparato de aire acondicionado que había en el local lo que señala inutilizó su negocio.

La sentencia de primera instancia no tiene por acreditado que los andamios se instalaran en septiembre de 2019 (destaca que las fotografías aportadas que se insertan en la propia demanda no tienen indicación de fecha) no constando además que el negocio tuviere que cerrar a consecuencia de tales obras.

El apelante difiere de esta conclusión y detalla la prueba en base a la que estima se acredita que la instalación del andamio se hizo en septiembre de 2019. En lo que es la afectación del negocio, en el recurso de apelación no se indica que se cerrare, sino que se señala que el mismo quedó sin ventilación, sin toldos y sin publicidad lo que menoscaba el mismo (en ningún momento se indica en el recurso de apelación que el negocio cerrase).

Frente a ello la apelada considera que a su juicio la argumentación contenida en la sentencia de primera instancia es correcta, destacando que la retirada del toldo y aparato de aire acondicionado no pudieron generar perjuicios al apelante pues las obras se iniciaron en febrero de 2020 (pleno invierno).

Esta es la reclamación aquí planteada (lo referente a una obra en julio de 2019 que hizo necesaria la entrada en el local y que fue compensada en la cantidad de 630 € no es objeto de las presentes actuaciones).

En relación a la misma, cabe indicar que no ha sido objeto de debate el que el aparato de aire acondicionado no estuviere desde un inicio en el local y que no lo instalare el arrendatario en la fachada (actuación que no podía llevar a cabo conforme a lo pactado en la cláusula 18ª que cabe entender perfectamente lícita dado lo que supone un aparato de estas características y la problemática que entraña desde el punto de vista del régimen de la propiedad horizontal e incluso hasta potencialmente desde el urbanístico), ya que la demandada se limita a indicar en su contestación a la demanda que este aparato y el toldo no formaban a su juicio parte del contrato de arrendamiento, valoración esta de no formar parte tales elementos del contrato que plantea problemas de cara a compartirla dada la integración que existe de un aparato de aire acondicionado en lo que es un local de negocio y el que no consta que la instalación de un toldo (a diferencia del aparato de aire acondicionado) estuviere prohibida.

En lo que se refiere a la fecha de inicio de las obras que comportaron la instalación de un andamio en la fachada (y la dificultad que ello pudiere entrañar de cara al acceso y visibilidad del local con la retirada del toldo además de la retirada del aparato de aire acondicionado), el apelante está disconforme con la conclusión a la que se llega en la sentencia de instancia referente a no tener por acreditada la alegación que formula referente a que tal instalación se hizo en el mes de septiembre de 2019 (que coincide con el momento en que el demandante/apelante dejó de pagar las rentas que motivaron su desahucio).

A tal efecto es cierto que como se indica en la sentencia de primera instancia las fotografías incorporadas en la demanda en las que se ve la fachada del inmueble con los andamios no llevan fecha.

La reclamación hecha por el letrado Sr. Roca en nombre del demandante a la comunidad de propietarios a resultas de la problemática derivada del andamio colocado en las obras de rehabilitación de la fachada está fechada el 22.11.2019 (al margen aparece la referencia al envío por medio de Logalty en tal fecha), habiendo indicado la defensa de la demandada a la del demandante que el 27.11.2019 se había notificado la necesidad de retirar de la fachada del edificio el aparato de aire acondicionado y el toldo para que no sufrieran menoscabo en el transcurso de las obras con un recordatorio de 29.01.2020 derivado de una comunicación recibida procedente de la comunidad 28.01.2020 referente a que se iba a dar comienzo a las obras del aplacado de la fachada (el aplacado es el proceso de instalación de baldosas cerámicas y/o piedra natural por adherencia a un soporte vertical en exteriores).

En cuanto a la existencia de prueba adicional referente al momento en que pudo haberse instalado el andamio, la parte apelante hace referencia a la prueba recibida de la comunidad de propietarios referente a tales obras en la fachada y que fue admitida en la audiencia previa.

A tal efecto consta una factura de la empresa "Escoda Construcció i Mamteniment" fechada el 8.07.2019 referente al 10 % del presupuesto de rehabilitación de la fachada ( NUM000) a abonar a la firma del contrato, con una adicional de 17.09.2019 referente al pago del 40 % por inicio de obra de rehabilitación de la fachada. La factura por final de obra es de 16.01.2020. Junto a ello y de esta misma empresa "Escoda Construcció i Mamteniment" una factura también de 16.01.2020 relativa a recrecido de barandillas de balcones de fachada DIRECCION001 y DIRECCION002 (presupuesto NUM001).

Respecto de esta obra consta asimismo el comunicado al Ayuntamiento referente a las actuaciones a llevar a cabo (que detallaba que las mismas se iban a verificar en las fachadas con instalación de andamios). El mismo se hizo el 30.08.2019, liquidándose el impuesto de instalaciones, construcciones y obras el mismo día 30.08.2019 (está acreditado el abono del mismo aunque no indica fecha).

"Escoda Construcció i Mamteniment" consta que asimismo ejecutó otra actuación referente a un presupuesto de revestimiento de la planta DIRECCION003 de la fachada DIRECCION001 ( NUM002) con un pago del 50 % al inicio de la obra conforme a una factura fechada el 23.01.2020. La factura del otro 50 % referente al final es de 5.06.2020.

Respecto de esta obra está acreditada la autoliquidación del impuesto de instalaciones, construcciones y obras el 19.02.2020 (consta el abono del mismo aunque no indica fecha).

Finalmente se aporta una minuta del arquitecto por de 17.04.2018 que alude a un proyecto de rehabilitación según ITE siendo la factura final de 3.06.2020.

La exposición de la prueba que se acaba de hacer constata que existieron dos actuaciones diferenciadas que cabe entender afectaron al local. Una primera referente a lo que era la rehabilitación de la fachada iniciada en septiembre de 2019 y terminada en enero de 2020 y una segunda actuación (diferente a la primera y que no cabe equiparar a la misma) referente al revestimiento de la planta baja (esta es la que dio lugar al requerimiento de la comunidad de propietarios a que antes se ha hecho referencia relativo a la necesidad de retirar los aparatos de aire acondicionado y toldos) llevada a cabo entre enero y junio de 2020. Ello deriva claramente de las facturas de la empresa constructora antes detalladas que se estima se corresponden con la información y pagos hechos al Ayuntamiento de Barcelona así como con las facturas del arquitecto (el que la primera fuere de una fecha bastante anterior cabe entender que tiene su lógica al ser siempre necesario preparar un proyecto y luego someterlo al régimen de aprobación y elección de constructor que en una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal siempre toma su tiempo).

Es por ello que a diferencia de lo que se indica en la sentencia de primera instancia, cabe entender que se instaló en la fachada un andamio en septiembre de 2019 retirándose el aparato de aire acondicionado y el toldo en enero de 2020 (el requerimiento de la comunidad se hizo el 28.01.2020 en cuanto a estos dos extremos con lo que no cabe sino entender que estaban aún).

No obstante lo anterior, la operativa del régimen de obras contenido en la LAU requiere la constatación de una privación de uso del bien arrendado bien sea parcial con una disminución proporcional de renta su se prolonga durante mas de veinte días la obra (lo que en este caso se da) o en caso de ser total con la opción que se da al arrendatario de suspender el contrato o desistir del mismo.

En este caso no consta acreditada cual fuere la concreta afectación que tuviere el arrendatario en su local (si tuvo que cerrar a resultas de las obras que es lo que se platea en esta sede de apelación - la problemática referente al Covid- 19 y las medidas adoptadas por las autoridades ya no se plantea - o durante qué tiempo) mas allá de lo que implica la presencia de los andamios que se ven en las fotografías incorporadas a la demanda, el que se retirase el toldo que consta asimismo fotografiado o el aparato de aire acondicionado.

En cuanto a la existencia de una reclamación por el arrendatario a la propiedad a resultas de las obras (y los efectos que ello pudieren tener en el contrato de arrendamiento), la comunicación que envió su letrado el 22.11.2019 se hizo a la administración de fincas sita en DIRECCION000 de Barcelona que es la de la comunidad de propietarios (así consta en el acuerdo indemnizatorio por las obras previas de julio de 2019 siendo esta administración de fincas la que atendió al requerimiento del juzgado referente a las obras de la fachada).

La primera que se hizo llegar a la propiedad es de 5.08.2020, momento en que las obras ya habían terminado con lo que el arrendatario no hizo uso de las opciones que establece la LAU frente a su propietario y en caso de que las mismas pudieren operar frente al mismo, pues las obras no se ejecutaron en el local arrendado por la propiedad, sino que quien las hizo fue la comunidad de propietarios, y aunque la fachada no fuere objeto del contrato de arrendamiento, si bien siempre cabría entender que la afectación deriva de un elemento del inmueble en que se integra el local (aunque no se arriende de forma específica) y que frente al arrendatario quien responde es el propietario ya que es la propiedad la que asume las obras que lleva a cabo una comunidad de propietarios y lo que las mismas comportan conforme a lo previsto en el art. 553- 44 CCCat (no se estima sea obstáculo a ello el que la comunidad llegare a un acuerdo con el arrendatario en cuanto a las llevadas a cabo en julio, pues en el ámbito privado acuerdos como el indicado no consta que no fueren lícitos en virtud del principio de autonomía de la voluntad que se contiene en el art. 1.255 CC) . Esta afectación por obras es lo que deben asumir los propietarios (y es lo que aquí se plantea), cuestión que es diferente del régimen de daños que pudieren derivar de elementos comunes respecto de los que la responsabilidad es de la comunidad de propietarios (y no de los propietarios individuales), pues no existe obligación alguna de asunción de los mismos por cada propietario individual (ello es lo que da lugar a la doctrina jurisprudencial conforme a la que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes que se consagra entre otras en la STS nº 596/2011 de 29 de febrero de 2012).

Es por ello que ante la falta de prueba de la concreta afectación y la problemática que se acaba de exponer referente a la ausencia de requerimiento acreditado a la propiedad durante el periodo de desarrollo de las obras, al amparo del régimen contenido en la LAU a ellas referente, no se entiende acreditado que se den los presupuestos para su operativa.

Cabría asimismo plantearse la posibilidad de aplicar de forma subsidiaria el régimen general de la responsabilidad contractual ( art. 1.101 CC) y que ello no entrase en contradicción con la regulación específica de la LAU que no hace sino modalizar los supuestos mas importantes, si bien ello requiere siempre de una prueba del daño cuya carga incumbe a quien lo reclama ( art. 217 LEC) .

En este caso (y de igual forma a como se expone en la sentencia de primera instancia), ninguna prueba se ha practicado referente al perjuicio reclamado que es exactamente el monto a que el apelante había sido condenado en el procedimiento antecedente de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas (subsidiariamente se interesaba una cantidad de 100 €/mes y subsidiariamente la que entendiere prudencial el tribunal).

A tal efecto nada hay en autos de donde derive la afectación concreta de la actividad a resultas de las obras, como tampoco de la disminución de ingresos que se hubiere podido producir con ocasión de las mismas, sin que el hecho de tributar en módulos se estime que fuere un obstáculo para ello, ya que el mismo no es sino un mecanismo de simplificación en el cumplimiento de las obligaciones tributarias que no excluye de la necesidad de tal prueba cuando se acude a la vía judicial en reclamación de unos perjuicios y además quien tiene un negocio siempre debe estar en disposición de conocer sus ingresos, gastos y rentabilidad.

Ante ello no cabe sino considerar que el recurso de apelación se debe ver desestimado y confirmada la sentencia dictada en primera instancia, manteniendo el pronunciamiento en cuanto a las costas (y la condena en las mismas al actor), pues el caso no se considera planteaba dudas de hecho o de derecho dados los elementos con los que se contaba al tiempo de interponerse la demanda que se acaban de exponer (sobre todo los referentes al régimen de la LAU de acreditación del perjuicio).

TERCERO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación