Sentencia Civil 119/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 275/2022 de 27 de febrero del 2023

PRIMERO.- Apela la demandante Edificaciones Adriano, S.A. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestima la pretensión de condena del arrendatario Sr. Clemente al pago de la cantidad de 1.062 €, correspondiente a la mensualidad de julio de 2020, por el desistimiento unilateral y anticipado por el arrendatario, en el mes de junio de 2020, del contrato de arrendamiento, de 1 de febrero de 2020, de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000, de Barcelona, solicitando la actora apelante la condena del demandado arrendatario al pago de la mensualidad de julio de 2020, por importe de 1.062 €.

Centrado así el primer motivo de la apelación, es lo cierto que pudiendo, en general, fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990), y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Por lo tanto, para que proceda la resolución del contrato, es necesario que, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, por una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", lo cual expresa, en sentido negativo, la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Y, por otra parte, es necesario que el incumplimiento del deudor se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1994, 7 de marzo y 19 de junio de 1995;RJA 8836/1994, 2149 y 5342/1995), " grave" (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero, y 19 de diciembre de 1996, 30 de abril y 18 de noviembre de 1994), " esencial" (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1994, y 11 de abril de 2003; RJA 7024/1994 y 3017/2003), que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989;RJA 3241/1989), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1985,y 24 de septiembre de 1986;RJA 4787/1986) o bien que genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1995, y 15 de octubre de 2002; RJA 1106/1995 y 10127/2002), o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995; RJA 8984/1990, 1518/1991, 4859/1995, y 6978/1995).

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento ad nutum, o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001), y únicamente se admite para los contratos intuitu personae, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996, 14 de febrero de 1997, y 17 de mayo de 1999; RJA 319/1996, 1418/1997, y 4046/1999), la que, en estos contratos, permite la denuncia unilateral, siempre que tampoco implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En este caso, no ha sido alegado ningún incumplimiento imputable a la parte arrendadora que autorice a la parte arrendataria para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento, no habiendo tampoco norma alguna, o pacto contractual, que autorice a la arrendataria al desistimiento anticipado del contrato.

En concreto, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían venido siendo objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001, y 15 de julio de 2002; RJA 4835/1993, 318/1996, 6472/2001, 6048/2002), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que la vivienda, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupada y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

Posteriormente, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción original, no contenía un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admitía la posibilidad de que el arrendatario pudiera desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existía norma alguna que admitiera el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004, a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994, De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Más posteriormente, de acuerdo con el artículo 9.1 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, la duración del arrendamiento puede ser libremente pactado por las partes, aunque si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Por otro lado, el artículo 11, también en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, permite al arrendatario que pueda desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y, para el caso de desistimiento, las partes pueden pactar en el contrato que deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, añadiendo que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que el contrato de arrendamiento, de 1 de febrero de 2020 (doc 1 de la demanda), se concertó con una duración de tres años, pactándose, en la condición anexa 1ª, que "El arrendatario podrá desistir el contrato, una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que transcurrido ese plazo, se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días", pactándose además que, para el caso de desistimiento, el arrendatario debería indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada anualidad de contrato que restara por cumplir, y que los períodos de tiempo inferiores al año darían lugar a la parte proporcional de la indemnización y

2º.- que el demandado arrendatario desistió del contrato en junio de 2020, dentro de los seis primeros meses de duración obligatoria del arrendamiento (febrero a julio de 2020), entregando las llaves y la posesión de la vivienda a la demandante el 1 de julio de 2020.

Por lo que, en el presente caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, antes del transcurso del plazo pactado de tres años, el arrendatario debe indemnizar al arrendador por el desistimiento unilateral y anticipado, de acuerdo con lo pactado en la condición anexa 1ª del contrato de arrendamiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, con la indemnización de 2Ž5 mensualidades de renta (agosto de 2020 a enero de 2023), equivalente a 2.625 € (1.050 € x 2Ž5), indemnización que no es objeto de la segunda instancia, habiendo quedado firme el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia.

Además, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, antes del transcurso del plazo de duración obligatoria de seis meses, prevista en la condición anexa 1ª del contrato de arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, el arrendatario debe pagar a la arrendadora la renta de los seis primeros meses de duración obligatoria del arrendamiento, lo cual incluye la renta en cuya inefectividad se sustenta la demanda del mes de julio de 2020, por importe de 1.062 €, además de la renta del mes de junio de 2020, a cuyo pago se condena al arrendatario en la sentencia de primera instancia, en pronunciamiento que ha quedado firme, por no haber sido expresamente impugnado.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación, y la condena del demandado al pago a la arrendadora de la cantidad de 2.649 € (1.062 € x 2 de rentas de junio y junio de 2020 + 2.625 € de indemnización por desistimiento unilateral - 2100 € de fianza).

SEGUNDO.- Apela, además, la demandante Edificaciones Adriano, S.A. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que, con fundamento en los artículos 6 y 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, declara la nulidad de las cláusulas penales contenidas en la condición anexa 14ª, apartados H) e I), del contrato de arrendamiento, de 1 de febrero de 2020, de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000, de Barcelona, y desestima, por consiguiente, la pretensión de condena del arrendatario al pago a la arrendadora de las cantidades de 1.000 € y 250 € en concepto de pena prevista en las referidas cláusulas, solicitando la actora apelante la condena del arrendatario demandado al pago de las cantidades de 1.000 € y 250 € en concepto de cláusula penal por pintura y limpieza de la vivienda.

Centrado así el segundo motivo de la apelación, es lo cierto que, en las obligaciones contractuales, se encuentra legalmente prevista la posibilidad de pactar cláusulas penales, actuando la pena en sustitución, o acumulada a la indemnización de daños y perjuicios, en caso de falta de cumplimiento, en el artículo 1152 del Código Civil, siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 1999;RJA 36/1999) que, según lo previsto en el artículo 1152 del Código Civil, aunque la función esencial de la cláusula penal, aparte de su función general coercitiva, es la función liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización, sin necesidad de probar tales daños y perjuicios, también excepcionalmente puede operar en su función cumulativa, cuando se ha pactado expresamente que el acreedor pueda exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados y probados y además la pena pactada como cláusula penal.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2017;RJA 821/2017) que, en función de cómo se configure por las partes la cláusula penal puede tener una función resarcitoria o reparadora del daño que ha causado al acreedor el incumplimiento de la obligación por el deudor o el cumplimiento irregular, con lo que la cláusula viene a sustituir a la indemnización de daños y perjuicios, con fundamento en el artículo 1101 del Código Civil; o bien puramente punitiva desligada de todo propósito resarcitorio. En este caso, de pena cumulativa, se trataría de una prestación adicional del deudor que se suma a la propia indemnización de daños y perjuicios que ampara el artículo 1101 del Código Civil. Aunque, para que concurra esta modalidad, cláusula penal cumulativa, será preciso, por no presumirse su regulación en el código civil español, que haya sido convenida.

En el presente caso, en el que las cláusulas penales contenidas en la condición anexa 14ª H) e I) cumplen una función resarcitoria o reparatoria del daño que pueda causar al arrendador el incumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones, en relación con la pintura y limpieza de la vivienda arrendada, lo cierto es que el artículo 1152 del Código Civil exige para la aplicación de la pena el incumplimiento del deudor, estando prevista la moderación de la pena, en el artículo 1154 del Código Civil únicamente para cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor ( Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2017 (RJ 2017, 438), recurso número 1471/2014, que se remite a la Sentencia 366/2015, de 18 de junio (RJ 2015, 2763) (rec. 1429/2013), con cita de la Sentencia 8/2014, de 21 de febrero rec. 406/2013 (JUR 2014, 120805).

Por otro lado, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 1986, 8 de febrero de 1993, y 25 de noviembre de 1997; RJA 4711/1986, 690/1993,y 8400/1997), que las cláusulas penales deben interpretarse con criterio restrictivo por tratarse en definitiva de una sanción penal, aunque sea convencionalmente establecida.

En relación con la interpretación de los contratos, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo de 1994; RJA 5556/1964, 5320/1992, y 4017/1994), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil, debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil, según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil, según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En este caso, en las cláusulas de la condición anexa 14ª, apartados H) e I), del contrato de arrendamiento, de 1 de febrero de 2020, de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000, de Barcelona, el arrendatario se obliga:

H) "A devolver la vivienda pintada de blanco, por recibirla recién pintada del mismo color. En caso de incumplimiento, asume la penalización de MIL EUROS, (1.000,- €), independientemente de la fianza depositada."

I) "A devolver la vivienda en las mismas condiciones de limpieza. En caso de incumplimiento asume la penalización de DOSCIENTOS CINCUENTA EUROS (250, €), independientemente de la fianza depositada.

Por lo que, en una interpretación literal del apartado H) de la condición anexa 14ª, debiendo además las cláusulas penales interpretarse con criterio restrictivo, resulta que el arrendatario se obligó a devolver la vivienda "pintada de blanco", no habiéndose alegado por la demandante, y no habiéndose producido tampoco ninguna prueba, de que la vivienda se devolviera pintada de algún otro color distinto del blanco, no obligándose el arrendatario en el contrato de arrendamiento a devolver la vivienda literalmente "recién pintada" como se manifiesta que se entrega en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, por lo que no es posible apreciar el incumplimiento del arrendatario que justifique la reclamación de la pena pactada.

A lo anterior se añade que el contrato de arrendamiento de 1 de febrero de 2020 es continuación de otro contrato de arrendamiento anterior, de 1 de febrero de 2017, que quedó renovado, "manteniéndose como parte arrendataria la que lo fue con aquél" (doc 10 de la demanda), no habiendo constancia de que entre uno y otro contrato de arrendamiento, el arrendatario desalojara la vivienda arrendada para que el arrendador procediera a su pintado, entregándolo de nuevo al mismo arrendatario "recién pintado", según se manifiesta en el segundo contrato.

A lo anterior, igualmente se añade que, según resulta de la prueba documental que acompaña a la contestación a la demanda, y la ausencia de prueba en contrario, celebrado el contrato de arrendamiento en febrero de 2020, el demandado apenas pudo hacer uso de la vivienda arrendada, por cuanto, en el mismo mes de febrero de 2020 el demandado viajó a Marruecos, no pudiendo regresar a España por las medidas administrativas, adoptadas en Marruecos y en España, limitativas de la libre circulación, habiendo remitido el demandado varias comunicaciones a la arrendadora solicitando una reducción del alquiler, habiéndose alcanzado entre las partes un acuerdo, de 7 de mayo de 2020, de aplazamiento en el pago de las rentas (doc 9 de la demanda), habiendo desistido finalmente el arrendatario del contrato de arrendamiento, según lo expuesto, en junio de 2020, haciendo entrega de las llaves a la arrendadora, el 1 de julio de 2020, por medio de un tercero (doc 3 de la demanda), por lo que el estado de la pintura es posible presumir que fuera prácticamente el mismo al inicio y al término de la relación arrendaticia iniciada en febrero de 2020.

En cuanto a la cláusula penal contenida en el apartado I) de la condición anexa 14ª, impone al arrendatario una pena de 250 € en caso de incumplimiento de la obligación de devolver la vivienda "en las mismas condiciones de limpieza"; pero lo cierto es que en el contrato de arrendamiento no se contiene indicación alguna de las "condiciones de limpieza" en las que se entrega la vivienda en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, siendo así que, según lo expuesto, el contrato de arrendamiento es continuación de un contrato de arrendamiento anterior, no habiendo constancia del estado de limpieza de la vivienda en el momento de la celebración del segundo contrato de arrendamiento, por lo que no es posible apreciar un incumplimiento de la obligación de devolver la vivienda en unas condiciones de limpieza que no se manifiestan en el contrato, y de las que tampoco se tiene constancia en el momento de su celebración.

A lo anterior se añade que, no habiéndose aportado prueba documental o pericial acerca del estado de la vivienda en el momento de la devolución de la posesión por el arrendatario, habiéndose aportado únicamente unas fotografías, sin constancia de su fecha (docs 12 a 18 de la demanda), de las mismas lo único que resulta es que en la vivienda permanecen las sábanas, platos, y demás objetos de escaso valor que quedaron en la vivienda cuando el demandado viajó a Marruecos, y no pudo volver, habiendo sido devuelta la posesión por un tercero, no apreciándose tampoco en las fotografías un estado de suciedad que justifique la reclamación de la pena por incumplimiento, además por una cuantía de 250 €.

En este punto, no resulta ocioso recordar que, según la norma general del artículo 1258 del Código Civil, los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso, y a la ley, siendo así que la doctrina jurisprudencial acerca de la interpretación del artículo 1258 del Código Civil se concreta en la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002 ( RJ 2002, 6047) según la cual "la buena fe a que se refiere el art. 1258 es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, leal ( Sentencias de 26 de octubre de 1995 [ RJ 1995, 8349] , 6 de marzo de 1999 [ RJ 1999, 1854] , 30 de junio [ RJ 2000, 6747] y 25 de julio de 2000 [ RJ 2000, 6196]) que opera en relación íntima con una serie de principios que la conciencia social considera como necesarios, aunque no hayan sido formulados por el legislador, ni establecidos por la costumbre o el contrato ( Sentencia de 22 de septiembre de 1997 [ RJ 1997, 6858] ). Supone una exigencia de comportamiento coherente y de protección de la confianza ajena ( Sentencias de 16 de noviembre de 1979 [ RJ 1979, 3850] , 29 de febrero [ RJ 2000, 812] y 2 de octubre de 2000 [ RJ 2000, 8131] ); de cumplimiento de las reglas de conducta ínsitas en la ética social vigente, que vienen significadas por las reglas de honradez, corrección, lealtad y fidelidad a la palabra dada y a la conducta seguida ( Sentencias de 26 de enero de 1980 [ RJ 1980, 167] , 21 de septiembre de 1987 [ RJ 1987, 6186] y 20 de febrero de 2000. Aplicando en concreto el instituto al campo contractual, integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no sólo a lo que expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos ( Sentencia de 26 de octubre de 1995 [RJ 1995, 8349]). La Sentencia de 16 de noviembre de 1979 [ RJ 1979, 3850] señala que "en toda relación jurídica, en su revelación objetiva que es la esencia indagadora de la voluntad reflejada en el consentimiento, lo fundamental a proteger es la confianza, ya que el no hacerlo es atacar a la buena fe, que ciertamente viene determinada por una coherencia de comportamiento en las relaciones humanas y negociales, toda vez que cuando más determinadas personas, dentro de un convenio jurídico, han suscitado con su conducta contractual una confianza mutua fundada, conforme a la buena fe, en una determinada conducta, no deben defraudar esa confianza suscitada y es inadmisible toda actuación incompatible con ella, por la sencilla razón de que, como ya viene dicho, la exigencia jurídica del comportamiento coherente está vinculada de manera estrecha a la buena fe y a la protección de la confianza" ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2003 (RJ 2003, 2024).

En consecuencia, y sin necesidad de entrar en la cuestión de la nulidad de las cláusulas del contrato, por entenderse que no concurre el supuesto de hecho previsto para su aplicación, consistente en el incumplimiento del arrendatario, procede, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación.

TERCERO.- Apela, por último, la parte demandante el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia sobre las costas, de las que no se hizo expresa imposición a ninguna de las partes, por la estimación parcial de la demandada.

En cuanto a las costas, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997; RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, o a contestarla, representado por procurador y asistido de abogado, para defender su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que en definitiva se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Por el contrario, de acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando es parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte debe abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, con la única excepción legalmente prevista de que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, a la cual se añade la excepción, de creación doctrinal ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1997, y 17 de julio de 2003; RJA 5845/1997, y 4784/2003), de que la resolución fuera sustancialmente estimatoria de las pretensiones de las partes.

En este caso, hay una diferencia sustancial entre la cantidad reclamada en la demanda y la concedida en la sentencia, por lo que no es posible apreciar en este caso la existencia de una estimación sustancial de la demanda, de modo que procede la aplicación de la norma del artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ante la estimación parcial de la demanda, sin haber tampoco declaración de haber litigado cualquiera de las partes temerariamente.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo, y por consiguiente, la estimación parcial del recurso de apelación de la parte demandante.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

QUINTO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.