Sentencia Civil 405/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 782/2022 de 27 de mayo del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Cosme presenta demanda de juicio ordinario, de resolución de contrato de arrendamiento por causa de necesidad, contra Dª Clemencia en la que expone, en síntesis:

1. D. Cosme es titular de la vivienda situada en Castelldefels, DIRECCION000.

2. El padre del demandante suscribió un contrato de arrendamiento de la finca sita en Castelldefels, DIRECCION000, con D. Mario.

3. El demandante se subrogó en la posición de su padre a su fallecimiento, adquiriendo la condición de arrendador. Y tras la defunción de D. Mario, se subrogó en su posición, como arrendataria, su esposa, Dª Clemencia.

4. D. Cosme necesita la vivienda arrendada para su hijo Porfirio, nacido el NUM000 de 1998, que cursa estudios en la ESCOLA POLITÉCNICA SUPERIOR DE INGENIERIA DE VILANOVA I LA GELTRÚ, y reside actualmente en un piso compartido de estudiantes en la DIRECCION001, de Vilanova i la Geltru, por el cual abona en concepto de alquiler por una habitación 210 euros mensuales.

5. El actor solamente es titular de la vivienda referida en el municipio de Castelldefels, que tan solo dista a unos treinta minutos aproximadamente mediante transporte público del centro universitario donde cursa estudios su hijo Porfirio.

6. Con fecha 11 de diciembre de 2018, mediante burofax notificado el 11 de enero de 2019, se requirió fehacientemente a la demandada, expresándole el nombre de la persona necesitada de la vivienda, la causa de necesidad, así como la no existencia de otras viviendas arrendadas por el actor en esta localidad, señalándole, al mismo tiempo, la indemnización que correspondería a la arrendataria, según lo expresado por el artículo 66.6 del TR de 1964.

7. La demandada se opuso al requerimiento.

En base a lo anterior, solicita que, tras los trámites legales, se dicte sentencia en la cual se declare resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Castelldefels, DIRECCION000, al concurrir la causa de denegación de la prórroga forzosa por causa de necesitarla para el hijo del demandante, D. Porfirio, condenando a la demandada Dª Clemencia a dejar libre la vivienda a disposición del actor, con apercibimiento de que, de no hacerlo así, se procederá a su lanzamiento, con expresa condena en costas

Dª Clemencia, presenta escrito de oposición a la demanda, tanto por motivos de forma (insuficiencia del requerimiento) como de fondo (se niega la existencia de verdadera necesidad), alegando, de manera resumida:

1. Insuficiencia del burofax recibido como requerimiento resolutorio, y, por lo tanto, su ineficacia para que la acción pueda prosperar.

El requerimiento recibido es ineficaz, por insuficiente, al carecer del contenido mínimo inderogable previsto en la ley: indicación de la persona que necesita la vivienda, la causa de necesidad en que se funda, las circunstancias de posposición que concurran, y su intención de indemnizar (ex arts. 65 y 66 del TR L.A.U. 1964).

2. Se niega la causa de necesidad. La finalidad es meramente especulativa, pues el verdadero motivo pretendido por el arrendador es la venta de la vivienda arrendada.

Y solicita se dicte sentencia desestimando la demanda, con imposición de las costas procesales a la parte actora por su temeridad y mala fe procesal.

La sentencia de primera instancia estima la demanda interpuesta por D. Cosme contra Dª Clemencia y declara resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Castelldefels, condenando a la demandada a dejar libre, en un plazo de seis meses desde la fecha de la sentencia, la vivienda a disposición del actor, con apercibimiento de que, de no hacerlo así, se procederá a su lanzamiento, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de Dª Clemencia interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba:

1. Oposición a la demanda por defecto de forma: ineficacia del requerimiento.

El requerimiento recibido por la arrendataria es ineficaz, al ser insuficiente, pues carece del contenido mínimo inderogable previsto en la ley: indicación de la persona que necesita la vivienda, la causa de necesidad en que se funda, las circunstancias de posposición que concurran, y su intención de indemnizar (ex arts. 65 y 66 del TR L.A.U. 1964)

Así pues, la arrendataria no recibió completo el burofax redactado por el actor, sino que sólo recibió la primera hoja del texto en el que el actor debió exponer la causa de necesidad.

La segunda hoja del requerimiento el arrendador en la que el actor expone los motivos que integran la causa de necesidad (" por razones de estudio y trabajo, por tener recursos económicos suficientes, desear realizar una vida independiente de sus familiares"), no se remitió a la arrendataria, por lo que ésta no pudo conocer la pretendida causa de necesidad por la que el arrendador pretendía negarle la prórroga del arrendamiento.

No se dice nada sobre la concurrencia de circunstancias de posposición, ni del ofrecimiento de indemnización.

2. Oposición a la demanda por motivos de fondo: el actor no ha demostrado la existencia de la causa de "necesidad" invocada (que su hijo "tiene recursos económicos suficientes" y "desea de realizar una vida independiente de sus familiares").

El demandante no ha probado el deseo del hijo de domiciliarse en dicho domicilio, ni si el mismo tiene recursos económicos suficientes para poder independizarse, por lo que no se ha probado la causa de necesidad invocada.

La intención del actor es resolver el contrato por cualquier medio para vender la vivienda.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que, estimando los motivos de recurso, revoque la sentencia de instancia, desestime la demanda e imponga las costas de ambas instancias por la temeridad y mala fe demostrada por la parte actora.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Requerimiento de denegación de prórroga.

La demandada Dª Clemencia, en su escrito de contestación a la demanda, impugna la validez del requerimiento formulado de conformidad con lo establecido en el artículo 65 de la LAU de 1964, negando la recepción completa del mismo.

Afirma que no recibió la segunda página del burofax remitido por el arrendador, por lo que el requerimiento recibido es ineficaz, por insuficiente, al carecer del contenido mínimo inderogable previsto en la ley: indicación de la persona que necesita la vivienda, la causa de necesidad en que se funda, las circunstancias de posposición que concurran, y su intención de indemnizar (ex arts. 65 y 66 del TR L.A.U. 1964).

Respecto a la alegación de que la demandada no recibió completo el burofax enviado en fecha 11 de diciembre de 2018 y notificado el 11 de enero de 2019, pues no se adjuntó la segunda hoja, la sentencia de primera instancia razona que la demandada sí tuvo conocimiento de la primera hoja donde se explica tanto la causa de necesidad del hijo del actor como su nombre, siendo el último párrafo claro y conciso, expresándose concretamente " la vivienda en la que usted reside la preciso para ser ocupada por mi hijo Porfirio, de 20 años y estudia en la Escola Politècnica Superior de Ingenieria de Vilanova i la Geltrú (Universitat Politècnica de Catalunya) realizando el grado de Ingeniería de diseño industrial y desarrollo de productos, y trabajando para la empresa IGNITE SERIOUS PYA sita en Barcelona (...), realizando trabajos de docencia en las poblaciones de Barcelona, Gavá y Sitges", y que, con dicho burofax se adjuntaba, la documentación acreditativa de lo expuesto, sin que la lectura de la segunda página pueda suponer que el requerimiento no cumplió con los requisitos legales.

La parte apelante, como primer motivo de recurso, denuncia la infracción del artículo 65 de la LAU por entender la recurrente que el requerimiento previo exigido por el citado precepto es incompleto y no se ha hecho en forma legal, al no recibir la segunda página del requerimiento.

El artículo 65 del TRLAU de 1964 dispone:

"1. La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un año de antelación.

2. Para que el requerimiento sea válido no será preciso que la causa de necesidad exista en la fecha del requerimiento, pero sí al cumplirse el año del mismo.

3. El inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de treinta días hábiles si acepta o no la denegación de prórroga En el primer caso, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante Juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, elinquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además reducida a la mitad la indemnización que pudiera corresponderle".

El requerimiento denegatorio de la prórroga del contrato que establece el artículo 65 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, es un requisito fundamental para el éxito de la acción, motivo por el cual la Ley arrendaticia ha establecido las circunstancias esenciales que en él deben concurrir, exigiendo, en cuanto a su forma, que se haga de manera fehaciente, y en cuanto a su fondo, que contenga aquellos elementos que definan el derecho del arrendador frente al inquilino y constituyan las bases legales en que la acción debe fundarse, para que con conocimiento de las mismas pueda actuar el arrendatario, bien para defenderse de la misma, bien para optar por la indemnización aceptando la denegación de la prórroga, por lo que la viabilidad de la acción denegatoria queda condicionada por la correcta formulación del requerimiento ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1969 y 27 de enero de 1970).

De acuerdo con el precepto trascrito, la denegación de prórroga ha de practicarse mediante requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, con una antelación de un año sobre la fecha en que se necesite la vivienda.

El inquilino, por su parte, debe efectuar su contestación de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de 30 días hábiles, indicando si acepta o no la denegación de prórroga.

Los requisitos del requerimiento por el que se efectúa el preaviso en orden a la denegación de la prórroga forzosa son los siguientes:

Ha de realizarse en forma fehaciente.

Ha de realizarse por el arrendador al inquilino afectado.

Tiene que incluirse en su contenido:

- El nombre de la persona que necesita la vivienda.

- La causa de la necesidad en que se funda.

- Y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos.

Tiene que efectuarse con un año de antelación sobre la fecha en que se necesite la vivienda.

Para la validez de este requerimiento no es necesario que la causa de necesidad exista en la fecha del requerimiento, pero sí al cumplirse el año del mismo.

Cumplidos estos requisitos, queda cumplida la previsión legislativa sin necesidad de adicionar otras circunstancias ( STS 14-11-1969).

En el presente caso, sostiene la parte apelante que el requerimiento es ineficaz por cuanto el burofax recibido por Dª Clemencia estaba incompleto al faltar la segunda página o reverso de la carta de denegación de prórroga por causa de necesidad.

Afirma que la segunda página del requerimiento, en la que el arrendador expone los motivos que integran la causa de necesidad ("por razones de estudio y trabajo, por tener recursos económicos suficientes, desear realizar una vida independiente de sus familiares"), no se remitió a la arrendataria, por lo que ésta no pudo conocer la pretendida causa de necesidad, la existencia de causas de posposición ni el ofrecimiento de indemnización.

Y funda dicha afirmación en el hecho de que el reverso de la carta no está sellado por la Oficina de Correos y, de ello deduce que la segunda página del requerimiento no se recibió por la arrendataria.

Pues bien, examinados los documentos 25 y 26 de los aportados por la parte demandante con su escrito de demanda, constatamos:

El día 11 de diciembre de 2018, el demandante depositó en la Oficina de Correos un burofax que constaba de carátula y cuatro folios que conforman el original del Burofax NUM001.

El burofax remitido contenía la carta dirigida por el arrendador a la arrendataria con el siguiente texto:

"1.- La denegación de prórroga se efectúa al amparo de lo dispuesto en el artículo 62.1 en relación con el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 24 de diciembre de 1964 .

La vivienda en la que usted reside la preciso para ser ocupada por mi hijo Porfirio, de 20 años y estudia en la Escola Politécnica Superior de Ingenieria de Vilanova i la Geltru (Universitat Politécnica de Catalunya) realizando el grado de Ingeniería de diseño industrial y desarrollo de productos, y trabajando para la empresa IGNITE SERIOUS PYA sita en Barcelona, calle Mont Orsà, número 7, principal 2ª, realizando trabajos de docencia en las poblaciones de Barcelona, Gavá y Sitges".

Por todo ello, mi hijo que, por razones de estudio y trabajo, por tener recursos económicos suficientes, desear realizar una vida independiente de sus familiares, ya que está viviendo actualmente en la Residencia Estudiantil FUNDACIÓ FÉLIX LLOBET NICOLAU sita en Vilanova i la Geltrú Rambla Exposición número 41. Es por ello, que la vivienda que Ud. ocupa la precisamos para que ubique en la misma vivienda mi hijo Porfirio.

Le adjunto documentación acreditativa de todos los extremos relacionados en el presente apartado.

2.- No concurren circunstancias de posposición, pues no tengo en la población ninguna otra vivienda más que la que usted ocupa.

3.- Efectúo el requerimiento con un año de antelación y, de conformidad con lo previsto en el artículo 66 del mencionado Texto Refundido, le hago el correspondiente ofrecimiento de la indemnización de dos anualidades de renta si desaloja la vivienda dentro de los seis meses siguientes a este requerimiento, y de solo una si el desalojo lo realiza dentro del año".

Si examinamos el documento 25 de la demanda vemos que por parte de la Oficina de Correos de Granollers se sellan la carátula y cuatro folios: la primera página o anverso de la carta que contiene la comunicación de denegación de prórroga por causa de necesidad, la certificación de la Fundació Félix LLobet Nicolau, la certificación de la Escola Politécnica Superior dŽEnginyeria de Vilanova i la Geltrú y la certificación de la empresa IGNATE SERIOUS PLAY S.L.

La página 2 de la comunicación de la denegación de prórroga no aparece sellada, de lo que podría deducirse que conformaba el reverso de la carta, y que, aunque no aparezca sellada, se entregó a la arrendataria.

Sin embargo, si analizamos el documento número 1 de la contestación a la demanda, que es el justificante de entrega del Burofax NUM001, en el mismo se hace constar que consta de cuatro páginas, excluida la carátula, y que fue entregado a la destinataria el día 11 de enero de 2019, pero cuando se numeran las páginas remitidas desde el fax de la Oficina de Correos de Granollers, el día 11 de diciembre de 2018, a las 10:33, vemos que pasan la carátula P.001/005, la primera página de la carta que contiene la comunicación de denegación de prórroga por causa de necesidad, P.002/005, la certificación de la Fundació Félix LLobet Nicolau, P.003/005, la certificación de la Escola Politécnica Superior dŽEnginyeria de Vilanova i la Geltrú P.004/005, y la certificación de la empresa IGNATE SERIOUS PLAY S.L., P.005/005.

No consta que hubiera pasado por el fax la segunda página de la comunicación de la denegación de prórroga, en la que se exponía que no concurrían circunstancias de posposición, y se ofrecía la indemnización correspondiente.

La arrendataria ya puso de manifiesto que el burofax estaba incompleto en la respuesta que remitió al arrendador mediante burofax de fecha 20 de febrero de 2019, documento 27 de la demanda.

De lo anterior se desprende que el burofax fue depositado por D. Cosme de forma íntegra en la oficina de Correos de Granollers para su transmisión a Dª Clemencia vía burofax, pero el documento recibido por la arrendataria estaba incompleto pues faltaba la página correspondiente a la segunda hoja o reverso de la carta de denegación de prórroga como consecuencia de su incorrecta transmisión por la Oficina de Correos de Granollers por medio de burofax.

Dicha omisión solo puede obedecer un error de la Oficina de Correos de Granollers al remitir el burofax.

Y si analizamos la página no entregada, en la misma se contenía la manifestación de que no concurrían circunstancias de posposición y el ofrecimiento de la indemnización correspondiente.

Es decir, la arrendataria recibió la primera página que decía:

"Por la presente y de forma fehaciente a tenor de lo previsto en el artículo 65 LAU , me dirijo a Ud en mi condición de propietario del piso sito en Castelldefels, DIRECCION000, que usted ocupa en calidad de arrendataria, por ser viuda del arrendatario D. Mario, para denegarle, como se lo hago saber a través de la presente, la prórroga forzosa de su contrato de arrendamiento en base a las siguientes consideraciones:

1.- La denegación de prórroga se efectúa al amparo de lo dispuesto en el artículo 62.1 en relación con el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 24 de diciembre de 1964 .

La vivienda en la que usted reside la preciso para ser ocupada por mi hijo Porfirio, de 20 años y estudia en la Escola Politécnica Superior de Ingenieria de Vilanova i la Geltru (Universitat Politécnica de Catalunya) realizando el grado de Ingeniería de diseño industrial y desarrollo de productos, y trabajando para la empresa IGNITE SERIOUS PYA sita en Barcelona, calle Mont Orsá número 7, principal 2ª, realizando trabajos de docencia en las poblaciones de Barcelona, Gavá y Sitges".

Pero no recibió la segunda página con el siguiente contenido:

"Por todo ello, mi hijo que, por razones de estudio y trabajo, por tener recursos económicos suficientes, desear realizar una vida independiente de sus familiares, ya que está viviendo actualmente en la Residencia Estudiantil FUNDACIÓ FÉLIX LLOBET NICOLAU sita en Vilanova i la Geltrú Rambla Exposición número 41. Es por ello, que la vivienda que Ud. Ocupa la precisamos para que ubique en la misma vivienda mi hijo Porfirio.

Le adjunto documentación acreditativa de todos los extremos relacionados en el presente apartado.

2.- No concurren circunstancias de posposición, pues no tengo en la población ninguna otra vivienda más que la que usted ocupa.

3.- Efectúo el requerimiento con un año de antelación y, de conformidad con lo previsto en el artículo 66 del mencionado Texto Refundido, le hago el correspondiente ofrecimiento de la indemnización de dos anualidades de renta si desaloja la vivienda dentro de los seis meses siguientes a este requerimiento, y de solo una si el desalojo lo realiza dentro del año".

Debemos entonces analizar las consecuencias de la omisión de este contenido: causas de posposición y ofrecimiento de indemnización.

En cuanto a la falta de ofrecimiento de indemnización, resulta que la LAU no exige que se haga el ofrecimiento de la indemnización (no lo exige el artículo 65 de la LAU ) y así lo declara la sentencia del Tribunal Supremo número 76/1966, de 9 de febrero de 1966, que señala: " tampoco es cierto que, como sostiene el recurrente, la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos exija para que se decrete la resolución del contrato de arrendamiento, que se haga el ofrecimiento de la indemnización a que alude su artículo 66 , pues este requisito se contenía en el artículo 82 del texto articulado de 1946, que ordenaba que la notificación o preaviso se hiciera "ofreciendo de manera formal la indemnización" con un año de antelación; pero el artículo 65 de la vigente no impone este ofrecimiento como requisito del requerimiento de denegación de prórroga, y en este punto se limita el artículo 66 a reconocer al inquilino el derecho a percibir una indemnización si desaloja dentro del plazo que señala para ello".

De lo que se concluye que el artículo 65 del TRLAU de 1964 no impone este ofrecimiento como requisito del requerimiento de denegación de prórroga.

Y esta sección trece así lo indicó en la sentencia de la A.P. de Barcelona, de 30 de octubre de 1.998, recurso número 90/1997, en la que se dijo:

"El requerimiento de la actora es fehaciente, contiene la identificación de la persona que necesita la vivienda, la causa de necesidad en que se funda, y la consignación de las circunstancias de posposición, en su caso, sin que sean necesarios otros datos, sino meramente explicativos y complementarios (nombre del futuro marido, deber de residir, indemnización...) debiendo ser el arrendatario quien, pudiendo, articule alegaciones y pruebas oportunas".

En consecuencia, no siendo necesario hacer constar en el requerimiento de denegación de prórroga la indemnización que correspondería a la arrendataria en caso de desalojo voluntario de la vivienda, queda por examinar si el requerimiento, tal y como fue recibido por la arrendataria, era incompleto y defectuoso por no indicar las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos.

Pero lo que sucede es que solamente existen circunstancias de posposición cuando el arrendador es propietario de varias viviendas en el mismo edificio, lo que no es el caso.

En efecto, el artículo 65 del TRLAU exige que en el requerimiento se hagan constar las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos. Se trata de que el inquilino afectado conozca las circunstancias de prelación o posposición que concurren en los demás inquilinos, para llegar a la conclusión de que ha de ser él y no cualquier otro, el obligado a soportar la acción denegatoria de prórroga.

Esto es, las causas de posposición, a las que se refiere el artículo 64 del TRLAU, o lo que es lo mismo, la selección del inquilino contra el que se ha dirigir la acción, sólo cabe entre arrendatarios de un mismo inmueble, no entre los arrendatarios de distintos edificios, de modo que, en situación de necesidad, el arrendador es libre de elegir el edificio de su propiedad en que desea habitar el mismo o las personas en quien concurre la necesidad para, una vez llevada a cabo esta selección optativa, en caso de ser propietario de varios pisos en el mismo inmueble, está obligado a aplicar las normas de selección que señala el artículo 64 del TRLAU, de forma que si el arrendador es propietario de otras viviendas en otros edificios o en otras poblaciones, no está obligado a hacer selección alguna.

Así se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sus sentencias de 30 de abril de 1954, 11 de noviembre de 1968 y 26 de junio de 1970, en las que ha afirmado que la selección no es necesaria cuando los pisos se encuentran en distinto inmueble.

Y esto es lo que ocurre en el presente caso: según el documento dos de la contestación a la demanda, consistente en una Consulta de Localización de Registros de España, D. Cosme es propietario de los siguientes inmuebles:

Una vivienda de 35 metros cuadrados en Barcelona, Registro de la Propiedad número 10 de Barcelona.

Un inmueble en Granollers, Registro de la Propiedad de Granollers.

Un inmueble en LLinars del Vallés, Registro de la Propiedad de Granollers.

Una vivienda en Castelldefels, Registro de la Propiedad número 4 de LŽHospitalet de Llobregat.

Por lo tanto, si bien en el asunto que nos ocupa, al no recibir la arrendataria la segunda página del requerimiento de denegación de prórroga en el que se indicaba : "2.- No concurren circunstancias de posposición, pues no tengo en la población ninguna otra vivienda más que la que usted ocupa", se omitió la referencia a la concurrencia o no de causas de posposición, lo cierto es que, en este supuesto, no existían, pues D. Cosme es propietario de una sola vivienda en el edificio sito en la DIRECCION002, de CASTELLDEFELS, por lo que no estaba obligado a hacer selección alguna.

En este sentido, cabe traer a colación la sentencia dictada por la sección cuarta de esta Audiencia Provincial de Barcelona número 302/2018, de 9 de mayo de 2018, recurso 727/2017, que refiere:

" Por tanto, dicho requerimiento se atuvo al tenor del art.65.1 LAU 1964 . Y, si bien no se hizo alusión a "las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos", no hay constancia de su existencia en esa fecha. ..... ".

Y más adelante continua: " Y ya se ha expuesto que no consta probada la existencia de inquilinos en la finca propiedad de la actora, de modo que no había por qué señalar circunstancias de posposición".

Por ello, en el supuesto analizado, las omisiones referidas no invalidan el requerimiento.

El requerimiento recibido por la arrendataria, aunque estuviera fragmentado por no haber recibido la segunda página por error atribuible a la Oficina de Correos, unido a la documentación acompañada, la certificación de la Fundació Félix LLobet Nicolau, la certificación de la Escola Politècnica Superior dŽEnginyeria de Vilanova i la Geltrú y la certificación de la empresa IGNATE SERIOUS PLAY S.L., consideramos que fue suficiente para hacer saber a la arrendataria la persona para la que se reclamaba la vivienda y la causa de necesidad que se invocaba.

TERCERO.- Causa de necesidad. Causa de estudios.

Entrando a examinar el fondo de la cuestión debatida en el presente pleito, procede analizar si concurre la causa de necesidad alegada, basada en los artículos 62.1 y 63.1 del Texto Refundido de la LAU de 1964.

Y en el caso de autos, entendemos que D. Cosme ha desarrollado la actividad probatoria suficiente que le era exigible para probar la causa de necesidad que expuso en el requerimiento y que alega ahora en su demanda.

Como hemos señalado, la causa de necesidad (para ocupar la vivienda) es la realización de estudios universitarios en Vilanova i la Geltrú por el hijo del demandante, Porfirio, que existía tanto en el momento de formularse el requerimiento de denegación de prórroga (mediante carta remitida por burofax, de fecha 11 de diciembre de 2018 y entregado el día 11 de enero de 2019) como al cumplirse un año del mismo ( artículo 65.2 del TRLAU de 1964).

Es ésta la única circunstancia que procede examinar para la estimación de la demanda, si concurría o no la causa de necesidad invocada y si se cumplen los requisitos legales en relación con la misma.

Fijada de esta forma la cuestión controvertida, no se discute que D. Cosme y sus dos hijos Porfirio y Jesús Manuel, se hallan empadronados en la vivienda sita en la DIRECCION003, de GRANOLLERS, y que Porfirio cursó estudios secundarios en la Escola Pía de GRANOLLERS.

Asimismo, examinada la prueba aportada en el presente procedimiento, ha quedado debidamente probado que, en el curso 2018/2019, Porfirio inició sus estudios universitarios en la Escola Politècnica de Ingeniería de Vilanova i la Geltrú (Universitat Politècnica de Catalunya) realizando el Grado de Ingeniería de Diseño Industrial y Desarrollo de Productos, habiendo seguido el curso 2019/2020 y donde continuaba matriculado en el curso 2020/2021, curso, éste último, en el que se matriculó de 36 créditos, faltándole en el mes de julio de 2021, por cursar 114 créditos de un total de 240 créditos (a los folios 35, 36 y 58).

También ha quedado debidamente acreditado que en el primer curso (desde el día 1 de septiembre de 2018) Porfirio se alojó en la residencia universitaria FUNDACIÓ FÉLIX LLOBET NICOLAU, y que posteriormente, de septiembre de 2019 a junio de 2021, pasó a ocupar un piso compartido, sito en la DIRECCION001, de Vilanova i la Geltrú, en régimen de alquiler, con otras dos personas, abonando por el alquiler de la habitación la suma de 177 euros (a los folios 33, 53, 60 y 61).

Del mismo modo, se ha justificado que durante sus estudios universitarios Porfirio ha estado trabajando para la empresa IGNITE SERIOUS PLAY S.L., realizando labores docentes en las poblaciones de Barcelona, Gavá y Sitges, desde septiembre de 2018 hasta el día 22 de junio de 2022, al folio 44.

Y no ha quedado probado que D. Cosme disponga de otra vivienda de su propiedad que pueda ser destinada a ser ocupada por su hijo Porfirio.

Ya hemos referido en el ordinal anterior, que del documento dos de la contestación a la demanda, consistente en una Consulta de Localización de Registros de España, se desprende que D. Cosme es propietario de los siguientes inmuebles:

Una vivienda de 35 metros cuadrados en Barcelona, Registro de la Propiedad número 10 de Barcelona.

Un inmueble en Granollers, Registro de la Propiedad de Granollers.

Un inmueble en LLinars del Vallés, Registro de la Propiedad de Granollers.

Una vivienda en Castelldefels, Registro de la Propiedad número 4 de LŽHospitalet de Llobregat.

Los dos inmuebles de Granollers y de LLinars del Vallés quedan descartados, el primero de ellos por corresponder al domicilio familiar sito en la DIRECCION003, de GRANOLLERS, y el de LLinars del Vallés, del que se ignoran otras circunstancias, por la distancia existente entre dicha población y la de Vilanova i la Geltrú.

La vivienda de Castelldefels, corresponde a la que es objeto del presente procedimiento.

Y la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION004, tiene una superficie de 35 metros cuadrados y se halla bastante más alejada de Vilanova i la Geltrú que la vivienda de Castelldefels, que cuenta, según la Nota simple del Registro de la Propiedad número 4 de LŽHospitalet de Llobregat, acompañada como documento 1 de la demanda, con una superficie de 56,96 metros cuadrados.

Y finalmente, la causa de necesidad subsistía en la fecha de celebración del acto del juicio, el día 21 de febrero de 2022, en la que Porfirio continuaba con sus estudios universitarios.

En este punto, cabe traer a colación la sentencia dictada por esta sección trece de la Audiencia Provincial de Barcelona, número 423/2007, recurso 805/2006, de fecha 18 de julio de 2007, en un asunto que guarda similitud con el que es objeto de enjuiciamiento, y en la que declaramos:

"En el presente caso, de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, el interrogatorio de ambas partes, la declaración de los testigos de la actora, sin que de lo actuado resulte ningún dato que permita dudar de la veracidad de sus afirmaciones, y la ausencia de prueba en contrario, resulta probado que el hijo del demandante, D. Carlos José, para el que se solicita la vivienda arrendada, es nacido el NUM002 de 1982, y por lo tanto mayor de edad; estudia Ingeniería de Telecomunicación en la Escuela Politécnica Superior de Castelldefels, de la Universidad Politécnica de Cataluña, desde el curso 2004-2005; se encuentra residiendo en Castelldefels, en una habitación alquilada a D. Andrés, sin disponer de ninguna otra vivienda, y sin que conste que sus padres dispongan de ninguna otra vivienda desocupada, en Castelldefels o en otras poblaciones próximas; y no hay constancia tampoco de que el demandante disponga de ninguna otra vivienda desocupada en Valladolid o en sus alrededores, o en otra ciudad en la que pueda realizar los mismos estudios su hijo, de modo que les resultara más ventajoso económicamente que su hijo estudiara en la Universidad de Valladolid o en otra Universidad distinta de la escogida, sita en la población de Castelldefels, que se encuentra próxima y adecuadamente comunicada con la población de L'Hospitalet de Llobregat, de modo que se entiende debidamente justificada la causa de necesidad invocada para la denegación del derecho de prórroga en relación con el hijo del demandante".

En la misma línea, en la sentencia dictada por esta sección trece de la A.P. de Barcelona, de 5 de febrero de 1996, recurso 1819/1996, indicamos:

"En cuanto a la prueba de la necesidad, el artículo 63.1º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 establece que el "arrendador habrá de justificar la necesidad de ocupación" y el nº 2 establece una serie de presunciones "sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre". Por tanto, la necesidad debe probarse, cuya prueba incumbe al arrendador, debiendo ir dirigida a poner de manifiesto los distintos aspectos configuradores de esta situación cuyo cese no supone una mera conveniencia, sino una utilidad superior, donde son importantes, tanto los aspectos objetivos como los subjetivos, sin perjuicio de las presunciones iuris tantum del 63.2º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en relación con el 1.251 del Código Civil).

.../...Esta materia ("causa de estudios") encuentra diferentes soluciones en la doctrina y en la "jurisprudencia" de las Audiencias: para unos, la ocupación además de real, ha de ser estable y permanente a fin de constituir la necesidad protectora de la resolución, lo que no concurre al tratarse de una etapa transitoria e intermitente (frecuentes interrupciones en la ocupación: vacaciones, fines de semana, fiestas,...) que contradicen la estabilidad y permanencia, con independencia de, los supuestos de traslado de toda la familia por causa de estudios de los hijos (atendida la libertad de fijación de domicilio, por el arrendador); para otros basta la inexistencia de centro docente en el lugar de residencia familiar, distantes, que requieren un alquiler o ingreso en residencias estudiantiles, para considerarlo como justa causa de la denegación de la prorroga contractual.

La Sala, atendiendo a aquel material probatorio, considera que existe, desde antes del requerimiento una "necesidad" real, auténtica, lógica, razonable y natural, de ocupar la vivienda arrendada en Santa Coloma de Gramanet, que va más allá del mero capricho, comodidad o conveniencia de forma que su ocupación por el nieto del actor -atendida la realidad social y las circunstancias concurrentes- es el medio idóneo para conseguir tal fin (desaparición de la necesidad), armonizado con la buena fe y el ejercicio normal del derecho, lo que viene avalado y favorecido, precisamente con la permanencia en otra vivienda en régimen de alquiler, más allá de temporadas o motivos circunstanciales, concurriendo en el tiempo y sobre la vivienda arrendada, la real necesidad".

Por todo lo anterior, en suma, como también expusimos en la sentencia dictada por esta sección trece en fecha 24 de abril de 2012, número 243/2012, recurso 546/2011, consideramos probado que el hijo del demandante, Porfirio, para el que se solicita la vivienda arrendada, habita en régimen de alquiler compartido en la localidad de VILANOVA I LA GELTRÚ, donde se encuentra cursando estudios en la Escola Politècnica de Ingeniería de Vilanova i la Geltrú (Universitat Politècnica de Catalunya) realizando el Grado de Ingeniería de Diseño Industrial y Desarrollo de Productos; y que el actor no dispone de ninguna otra vivienda de su propiedad en ninguna otra población próxima o cercana a Vilanova i la Geltrú, no habiéndose acreditado que el apartamento de 35 metros cuadrados de Barcelona, sea adecuado ni que se halle desocupado, resultando, en todo caso, que se halla más alejado de Vilanova i la Geltrú que la vivienda de Castelldefels, de modo que, en principio, puede entenderse debidamente justificada la causa de necesidad invocada para la denegación del derecho de prórroga en relación con el hijo del demandante.

Todo ello, conduce a este tribunal a concluir que se ha acreditado la causa de necesidad invocada, por lo que procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia del juzgado de primera instancia.

CUARTO.- Costas.

No obstante lo anterior, teniendo en cuenta las dudas que plantea la recepción parcial del requerimiento por la arrendataria, consideramos procedente no hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, de conformidad con los artículos 394 y 398 de la LEC.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.